Voidaanko hyväksyä yli 1,5v reklamointiaika?
Reklamaation eli virheilmoituksen oikea tekeminen on keskeistä asuntokauppariidoissa. Yksi usein riideltävä kysymys on se, onko ostaja reklamoinut myyjää kohtuullisessa ajassa siitä kun virhe on havaittu tai olisi voitu havaita. Kysymyksiä käsitellään asunto-osakekaupoissa ja kiinteistökaupoissa samoilla periaatteilla vaikka normit on kirjoitettu hieman eri tavalla AsKL 6:14§ ja MK 2:25§. Katso myös kirjoitus virheilmoitus.
Tapauksessa 19.5.2015 Vaasan HO otti kantaa kohtuullisen reklamointiajan
alkamiseen.
"Lain esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 58) mukaan maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Harkinta kohtuullisesta reklamaatioajasta ja sen alkamisajankohdasta on tehtävä tapauskohtaisesti. Laadultaan ja laajuudeltaan vaikeammin tunnistettavien ja selvitettävien virheiden osalta reklamaatioaika on pidempi kuin selvien virheiden osalta. Ostajilla tulee myös olla kohtuullinen aika tutkia havaitsemansa seikka ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, onko kyseessä myyjän vastuun piiriin kuuluva virhe kaupan kohteessa ja oikeuttaako virhe vaatimuksiin. Reklamaatioaika alkaa näin ollen vasta silloin, kun virheeseen vetoavan tahon on tullut ymmärtää, että kyseessä on vastapuolen vastuun piiriin kuuluva virhe (ks. velan vanhentumisesta annetun lain esityöt, HE 187/2002 vp, s. 46 ja Saarnilehto, Kohtuullinen reklamaatioaika. DL 2010, s. 149-151). Reklamaation yhteydessä esitettävien vaatimusten ei tarvitse olla yksilöityjä. Korkein oikeus on ennakkoratkaisussaan 2008:8 katsonut, että reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen."
HO katsoi, päinvastoin kuin käräjäoikeus, että ostajat eivät olleet menettäneet oikeutta reklamointiin vaikka kiinteistö oli siirtynyt heille noin 1,5v aikaisemmin ja ongelma (seinärakenteen kostuminen ja haju) olisi jo silloin ollut havaittavissa. Pitkään reklamointiaikaan vaikutti se, että ostajat olivat asuneet ensimmäisen vuoden Espanjassa ja erityisesti se informaatio (seinät ja niiden korjaaminen) mitä myyjä oli antanut ongelmaan liittyvistä seikoista ja joka oli vaikuttanut siihen, miten ostajat olivat voineet ymmärtää ongelman sisältöä.
Väittämistaakassa oli kysymys siitä, olivatko ostajat vedonneet Espanjassa asumiseen reklamaatiokysymyksen osalta. HO katsoi, että riittävä vetoaminen oli tapahtunut kun he olivat kirjoittaneet kirjelmissä Espanjassa asumisesta. Eli HO katsoi, että tämä oli tehty siinä tarkoituksessa, että oikeus ottaisi seikan huomioon reklamointia arvioitaessa.