Kattovirheiden tarkastaminen ostajan toimesta

Kattorakenteissa on vanhoissa kiinteistöissä usein virheitä. Mikä on ostajan selonottovelvollisuus kattojen osalta? Alla vanhan lain aikaan annettu päätös kun kattorakenteet olivat vuotojen johdosta vaurioituneet. Katolle oli hankala päästä ullakon päätyluukkujen kautta joten ostajien ei katsottu laiminlyöneen tarkastusvelvollisuuttaan. Myyjien ei myöskään katsottu tiennen vuodoista. Tämän johdosta osjajien 50 000 markan vaatimuksista hylättiin vahingonkorvaukset ja hyväksyttiin hinnanalennuksena puolet vaatimuksista eli 25 000 markkaa. Oikeudenkäyntikuluja tuomittiin ostajille raastuvanoikeudessa 5 000 markkaa. (Euroiksi muutettuna määrät olivat elinkustannusindeksillä korjattuna noin puolet em:sta luvuista esim. oikeudenkäyntikulut 2500 euroa).

Katso myös KKO 2009:3, jossa todettiin, että yläpohjaa ei oltu voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi, kuntotarkastuksessa havaittu katossa riskitekijöitä, jotka heikentäneet sen kestävyyttä, juurihuovan tiiviys puutteellinen, ei havaittu tai epäilty vuotamista. Ei erityistä selonottovelvollisuutta koska olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista.

Kiinteistö, katto, ullakko, kosteusvaurio, selonottovelvollisuus, hinnanalennus

KKO:1984-II-193
Dokumentin versiot

Hinnanalennus
Diaarinumero: S84/319
Esittelypäivä: 7.8.1984
Antopäivä: 12.11.1984
Taltio: 2364

Omakotitalon ostajalla oli oikeus hinnanalennukseen talossa olleen olennaisen salaisen virheen johdosta.
II-jaosto
Kanne Lahden RO:ssa

Teemu A ja hänen vaimonsa Liisa A olivat RO:ssa kertoneet ostaneensa 4.1.1980 allekirjoitetulla kauppakirjalla B:ltä, C:ltä ja D:ltä näiden 23.7.1969 kuolleen E:n kuolinpesän osakkaina omistaman Lahden kaupungin 139. korttelissa tontilla n:o 4 sijaitsevan omakotitalon sekä vuokraoikeuden tonttiin 250.000 markan kauppahinnasta. Kaupan kohde oli jäänyt myyjien hallintaan 20.1.1981 saakka, jolloin ostajat olivat muuttaneet taloon. Keväällä 1981 A:n puolisot olivat havainneet, että räystäistä ja sisäänkäynnin yläpuolella olevasta katosta tuli vesi läpi. Tarkastuksessa he olivat voineet todeta talon vesikaton mustuneen sisäpuolelta lähes kauttaaltaan. Vesikatto oli myös homehtunut ja mädäntynyt. Lisäksi vesikaton ja välipohjan välisessä tilassa lämpöeristeenä olevat purut olivat lähes kauttaaltaan märkiä. A:n puolisot olivat katsoneet myyjien olleen tietoisia edellä kerrotuista vioista ja erehtyneensä ilman omaa syytä talon kunnon suhteen siten, että väärä käsitys oli ratkaisevasti vaikuttanut kauppahinnan määrittelyyn. Tämän vuoksi he olivat vaatineet B:n ja hänen myötäpuoltensa velvoittamista suorittamaan heille hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena 50.000 markkaa korkoineen.

B ja hänen myötäpuolensa olivat kiistäneet kanteen todeten, etteivät he olleet koskaan havainneet vikoja tai vesivuotoja talon katossa.

RO:n päätös 24.11.1981

RO oli todennut, että tämän asian käsittelyn yhteydessä asiakirjavihkoon liitetyistä valokuvista ja todistajina kuultujen Pauli Kn ja Veli Rsen kertomuksista voitiin havaita, että kaupan kohteena olevan yksikerroksisen puurakenteisen omakotitalon yläpohjan ja vesikaton väliin jäävää tilaa ei ollut tarkoitettu säilytystilaksi. Todistajien toimittamassa tarkastuksessa oli todettu, että sanottu tila oli huonosti tuulettuva, koska talon ulkovuorilaudoitus oli sivu- ja päätyseinissä naulattu niin ylös, ettei tuuletusilma päässyt kiertämään mainitussa tilassa. Vesikaton rakenne ylhäältä lukien oli seuraava: päällimmäisenä oli tiilikate ja sen alla alusrimoitus. Rimoituksen alla oli kattohuopa ja sen alla lauta ja laudoituksen alla kantavat rakenteet. Katon kaltevuus oli 1:5. Todistaja Rsen kertoman mukaan kattohuopa oli kiinnitetty virheellisesti naulaamalla ja naulojen puhkomista rei'istä vesi oli tunkeutunut huovan alle ja aluslaudoituksen väliin. Räystäiden aluslaudoitus oli tehty umpiponttipaneelista, josta johtuen myöskään räystäiden alustat eivät olleet päässeet tuulettumaan ja kuivumaan. Kun edellä kerrotuista rakennevioista johtuen ullakkotilaan ja räystäiden alustoihin oli päässyt vettä, joka ei ollut päässyt kuivumaan eikä tuulettumaan pois, olivat useimmat kattokannattajat kastuneet ja paikoin mustuneet ja homehtuneet sekä osittain lahonneet noin 2 metrin matkalla räystään puoleisesta päästä. Lisäksi vesikaton aluslaudoitukset olivat räystäältä kauttaaltaan noin 2 metrin leveydeltä ja osittain koko katon alueelta kastuneet, osittain lahonneet, mustuneet ja homehtuneet. Lisäksi oli todettu vesivahinkoja räystäiden alusverholaudoituksessa, talon sisäänkäynnin yläpuolella olevassa alusverholaudoituksessa sekä eräissä muissa kohteissa. Tämän lisäksi oli todettu talon keittiön kohdalla ulkoseinässä pullistuma laudoituksessa. Välipohjan sahanpurutäytteissä oli havaittu runsaasti märkiä kohtia. Valokuvista ja todistajien Kn ja Rsen kertomuksista RO oli päätellyt, että kosteuden aiheuttamat vauriot olivat syntyneet vähitellen vuosien mittaan. Todistaja Rsen käsityksen mukaan talon vesikattorakenteet olivat edellä kuvattujen vaurioiden vuoksi menettäneet pysyvästi alkuperäistä lujuuttaan siinä määrin, että tulisi harkita raskaasta tiilikatteesta luopumista. Todistaja K oli Rsen kertomuksesta poiketen todennut oikeudessa, ettei hän ollut havainnut kattorakenteissa lahoamista. Todistaja Erkki Lnen ei ollut havainnut vesivahinkoja käydessään talolla kantajien pyynnöstä ennen kaupan tekoa. Todistaja Erkki Lnen oli havainnut enne kaupan tekemistä talon ulkopinnoissa joitakin veden aiheuttamia vaurioita. Lnen ja Lnen eivät olleet käyneet ullakkotilassa. Todistajat Tahvo L ja Hannu Rnen eivät kumpikaan olleet havainneet kanteessa tarkoitettuja vesivahinkoja talossa käydessään. Talossa 15 vuoden ajan asunut todistaja Martta Kataja ei ollut koskaan havainnut talon katossa mitään vesivuotoja.

RO oli todennut, että talon ullakkotilaan pääsi kahta kautta. Toinen luukku oli ulkona talon päädyssä ja toinen luukku oli talon ulkovajan katossa. Ottaen huomioon, ettei ullakkotilaa voitu käyttää eikä sitä ollut tarkoitettukaan käytettäväksi varastotilana RO oli katsonut, etteivät Teemu ja Liisa A olleet näyttäneet toteen väitettään siitä, että myyjät olisivat olleet kaupan tekemisen aikaan tietoisia edellä kerrotuista vaurioista. Myyjillä ei ollut ollut mitään aihetta tarkastaa ullakkotilaa, koska vesivuotoja ei todistajankertomuksista päätellen ollut ollut. Pääsy ullakolle oli lisäksi ollut varsin hankalaa. RO oli myös katsonut jääneen näyttämättä, että myyjät olisivat olleet tietoisia ennen kaupan tekemistä talon katolle tiilikaton ja huovan väliin työnnetystä muovimaton palasesta, joka oli ollut sellaisessa paikassa, missä huopa oli ollut halki. oikeudenkäynnin yhteydessä ei ollut voitu selvittää milloin ja kenen toimesta maton pala oli kattoon laitettu.

Tuomiolauselmassaan RO oli todennut, että B ja hänen myötäpuolensa olivat myyneet talon ja tontinvuokraoikeuden A:n puolisoille kauppahinnasta, joka asianosaisten käsityksen mukaan oli ollut käypä hinta sellaisesta kohteesta, joka olisi ollut myyjien ilmoittamin tavoin kaikin puolin kunnossa. Kun kaupan tekemisen jälkeen oli ilmennyt, että myyty asuinrakennus, joka siis muodosti olennaisen osan kaupan kohteesta, ei ollutkaan kunnoltaan moitteeton vaan että talon kattorakenteissa oli kosteudesta aiheutuneita vaurioita, RO oli katsonut, että A:n puolisoilla oli oikeus hinnanalennukseen. Ostajien oli katsottava oleellisesti erehtyneen talon kunnon suhteen. Toisaalta RO oli todennut, ettei ollut esitetty selvitystä siitä, että myyjät olisivat olleet tietoisia sittemmin todetuista vioista talossa. Toisaalta ei myöskään voitu edellyttää, että ostajat olisivat tutkineet myytävänä olleen talon ullakkotiloja, joihin talossa asuneet myyjätkään eivät olleet tutustuneet. Näin ollen oli katsottava, että kysymyksessä oli salainen virhe. Koska myyjien ei ollut näytetty tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaneen ostajille vahinkoa RO oli hylännyt kanteen siltä osin, kun siinä oli vaadittu vahingonkorvausta. Hinnanalennuskanteen osalta RO oli katsonut jääneen näyttämättä, että talon ja vuokraoikeuden kauppahintaa tulisi alentaa enemmän kuin 25.000 markkaa ja hylännyt kanteen enemmälti.

Sen vuoksi RO oli velvoittanut B:n, C:n ja D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan Teemu ja Liisa A:lle Lahden kaupungin 13x. korttelissa tontilla n:o 4 sijaitsevan omakotitalon ja tontinvuokraoikeuden hinnanalennuksena 25.000 markkaa 5 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiannosta 4.9.1981 lukien sekä oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi 5.000 markkaa.

Kouvolan HO:n tuomio 25.1.1984

HO, jonka tutkittavaksi asianosaiset puolin ja toisin olivat saattaneet jutun, oli tuomiollaan jättänyt asian RO:n päätöksen varaan.

KORKEIN OIKEUS

B, C ja D pyysivät valituslupaa ja hakivat muutosta HO:n tuomioon vaatien tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä sekä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan. Valituslupa myönnettiin. Teemu ja Liisa A yhteisesti antoivat heiltä pyydetyn vastauksen.

KKO t. lausui perusteluinaan:

Teemu ja Liisa A ovat 4.1.1980 ostaneet kysymyksessä olevan talon vuokraoikeuksineen tonttiin 250.000 markan hinnasta B:ltä, C:ltä ja D:ltä. Taloa oli 18.11.1979 julkaistun myynti-ilmoituksen mukaan tarjottu ostettavaksi erittäin hyväkuntoisena. Kauppaehtojen mukaan ostajat saivat talon hallintaansa 20.1.1981.

RO:n päätöksessä mainituista kattohuovan virheellisestä kiinnityksestä sekä vesikaton ja välipohjan välisen ullakkotilan ja räystäiden alustan riittämättömästä tuuletuksesta johtuen ovat jo kauppaa tehtäessä kattokannattajat olleet märkiä sekä laajoilta aloilta vedestä mustuneita ja paikoin myös homehtuneita ja osittain lahonneita, alusverholaudoitus märkää ja vedestä paikoin mustunutta ja osittain homehtunutta ja lahonnutta sekä ullakkotilan sahapurutäyte osittain märkää.

Nämä vesivahingot eivät 4.1.1980 mennessä olleet havaittavissa talon tavanomaisessa ulkoisessa ja sisäisessä tarkastuksessa. Teemu A:n tarkastaessa ennen kauppaa taloa ovat ullakkotilaan johtaneista kahdesta luukusta toinen ollut päätyseinään sisäpuolelta naulattu ja toinen sijainnut ahtaan säilytystilan katossa.

KKO katsoo, kuten alemmat oikeudet, jääneen näyttämättä että B, C ja D olisivat ennen kauppaa tienneet vesivahingoista. Teemu ja Liisa A eivät myöskään ole laiminlyöneet velvollisuuttaan ennen kauppaa tarkastaa taloa eivätkä he ole menettäneet oikeuttaan saada virheen johdosta lainmukaista hyvitystä myyjiltä.

Virheet ovat niin olennaisia, että Teemu ja Liisa A:n tietoisuus niistä ilmeisesti olisi vaikuttanut talonkaupan lopputulokseen. Heille on siten oikeus saada myyjiltä B:ltä, C:ltä ja D:ltä yhteinen hyvitys siitä, että talo laadultaan ja arvoltaan on kauppaa tehtäessä ollut olennaisesti huonompi kuin minä se hyväkuntoisena 250.000 markan kauppahinnasta myytiin.

Edellä lausumillaan perusteilla KKO jätti asian HO:n tuomion lopputuloksen varaan. B, C ja D velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan Teemu ja Liisa A:lle yhteiseksi korvaukseksi heillä vastauksen antamisesta KKO:ssa aiheutuneista kuluista 700 markkaa.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Nikkarinen, Nybergh, af Hällström ja Roos.