Riidassa parvekkeen korjauskustannukset 12.000 euroa olivat noin 7% kauppahinnasta 172.000 euroa. Kyseessä oli vanha omakotitalo Mikkelissa joka oli ilmoitettu täysin peruskorjatuksi 2007. Myyjä velvoitettiin korvaamaan salaisena virheenä 12.000 euroa ostajalle ja 9.000 euroa oikeudenkäyntikuluja. Ostajan ei katsottu laiminlyöneen selonottovelvollisuutta. Hovioikeus ei myöntänyt valituslupaa.

Käräjäoikeuden perusteluista:

"Virheiden merkittävyys ja käräjäoikeuden johtopäätökset"

Jotta kysymyksessä olisi hinnanalennukseen oikeuttava salainen virhe, tulee kiinteistön poiketa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta sekä muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Käräjäoikeus toteaa, että se, mikä kussakin tapauksessa katsotaan merkittäväksi virheeksi, arvioidaan tapauskohtaisesti ja yksilöllisesti. Nyt riidan kohteena oleva omakotitalo on myyty hyväkuntoisena 172.000 euron kauppahintaan. Omakotitalo on ilmoitettu täysin peruskorjatuksi vuonna 2007.

Oikeuskäytännössä merkittävyyskynnys on yleensä ylittynyt silloin, kun korjauskustannusten osuus kauppahinnasta on ollut noin 4-1O prosenttia (ks. esimerkiksi Linnainmaa - Palo, Omakotitalon kauppa 2005, sivu 190). Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrän lähtökohtana on yleensä pidetty korjauskustannuksia edellyttäen, että ne eivät ole parantaneet kohteen tasoa sellaiseen kuntoon, jota ostaja ei ole voinut edellyttää kaupantekohetkellä. Tässä tapauksessa vastaaja ei ole edes vedonnut tasonparannukseen. Toisaalta tasonparannusta ei ole oikeuskäytännön mukaan syntynytkään, koska virheet ovat olleet rakenteissa, joiden tulisi kestää koko rakennuksen elinkaaren. Lisäksi on edellytetty, että asunnon kauppahinta on vastannut kohteen käypää arvoa, mikäli kohteessa ei olisi ollut laatuvirhettä. Tässä kiinteistönkaupassa näin on ollut.

Mainituin perustein käräjäoikeus pitää tapauksessa hinnanalennuksen määrän lähtökohtana virheiden arvioituja korjauskustannuksia. Koska parvekkeen korjauskustannukset ovat edellä todetun mukaisesti noin 12.000 euroa, mikä määrä vastaa noin 7 prosenttia kauppahinnasta, käräjäoikeus katsoo, että kiinteistöä rasittaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen merkittävä salainen virhe, jonka nojalla kantajilla on oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Edelleen kantajat ovat haastehakemuksen mukaan 17.11.2015 vaatineet Vlta kanteen mukaista suoritusta, mitä seikkaa ei ole riitautettu. Korkovaatimus on 17.12.2015 jälkeiseltä ajalta korkolain 7 §:n mukainen. Mainituin perustein käräjäoikeus hyväksyy myös kantajien korkovaatimukset vaaditun mukaisina tuomiolauselmasta ilmenevin tavoin."

Itä-Suomen hovioikeus
Päätös
Antamispäivä 6.3.2018
Nro xxx
Diaarinumero S
Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Etelä-Savon käräjäoikeus 22.12.2017 nro xxx (liitteenä)

Asia kiinteistön virhe

Valittaja

TV
Vastapuolet
NP
NEP

Vaatimukset hovioikeudessa

V on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään sekä että NP ja NEP velvoitetaan korvaamaan Vn oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.

Hovioikeuden jatkokäsittelyluparatkaisu

Perustelut

Valittaja tarvitsee tässä asiassa jatkokäsittelyluvan.

Hovioikeus on tutkinut jatkokäsittelyluvan myöntämisen edellytykset. Valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella ei ole ilmennyt perusteltua aihetta epäillä käräjäoikeudessa suoritetun näytön arvioinnin oikeellisuutta. Käräjäoikeuden ratkaisun ja valituksen perusteella asiassa ei ole myöskään ilmennyt aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta. Jatkokäsittelylupaa ei ole tarpeen myöntää siitäkään syystä, että se olisi tärkeää lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa. Luvan myöntämiseen ei ole muutakaan painavaa syytä.

Päätöslauselma

Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Lainkohdat

Oikeudenkäymiskaari 25 a luku 5 § ja 11 §

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 7.5.2018.


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos JH
hovioikeudenneuvos HH
hovioikeudenneuvos TM

Ratkaisu on yksimielinen.

ETELÄ-SAVON KÄRÄJÄOIKEUS

TUOMIO

Annettu kansliassa
17/11171
22.12.2017 L 1613039

Kantajat
NP
NEP

Vastaaja
TV

Asia Vireille

Kiinteistön virhe
8.4.2016

RIIDATTOMIA TAUSTATIETOJA

Kantajat ovat ostaneet vastaajalta 31.10.2012 päivätyllä kauppakirjalla K -nimisen tilan RN:o 15:X1, joka sijaitsee Mikkelin kaupungin Vkylässä osoitteessa xxx (kiinteistötunnus xxx). Kauppahinta on ollut 172.000 euroa, joka on suoritettu kokonaisuudessaan kaupantekohetkellä.

Kiinteistöllä sijaitseva omakotitalo on ennen kaupantekoa ilmoitettu peruskorjatuksi vuonna 2007. Kiinteistö on myyntiesitteen mukaan myyty hyväkuntoisena.

KANNE

Vaatimukset N ja NEP (kantajat) ovat vaatineet, että käräjäoikeus

1. Velvoittaa vastaajan suorittamaan hinnanalennuksena 12.000 euroa,

2. Velvoittaa vastaajan suorittamaan kohdassa 1. vaaditulle pääomalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottohetkestä 31.10.2012 lukien 16.12.2015 saakka,

3. Velvoittaa vastaajan suorittamaan kohdassa 1. vaaditulle pääomalle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 17.12.2015 lukien, sekä

4. Velvoittaa vastaajan suorittamaan oikeudenkäyntikulujen ja asian selvittämiskulujen osalta yhteensä 13.732,01 euroa ja asianosaiskuluina 23 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.


Perusteet

Virheet

Omakotitalossa on tehty kosteus- ja vahinkokartoitus 9.7.2015. Tarkastuksessa on ilmennyt, että vuonna 2007 tehdyn peruskorjauksen yhteydessä:


1) Tuulikaapin yläpuolella olevan parvekkeen vedeneristeenä käytetty huopa oli asennettu virheellisesti, ja että

2) Parvekkeen reunoilla lattiavaneri oli asennettu virheellisesti.

Virheiden vuoksi sade- ja sulamisvesiä on päässyt omakotitalon rakenteisiin. Lisäksi kiinteistön omakotitalossa tuulikaapin/parvekkeen kohdalla on mainittujen virheiden vuoksi ollut kosteusvaurio, joka on ulottunut puurakenneosiin ja eristetilaan. Seurauksena on myös ollut, että rakenneosat ja tuulikaapin ikkunoiden karmilaudat ovat tummuneet ja lisäksi ulko-ovi on turvonnut siten, ettei sitä ole saatu kiinni.

Korjauskustannukset ovat noin seitsemän prosenttia kauppahinnasta. Kiinteistön kauppaa rasittaa salainen virhe.


Korjauskustannukset

Edellä mainitut virheet on välttämätöntä korjata, koska muutoin kosteusvauriot voivat johtaa mikrobivaurioihin, jotka voivat aiheuttaa muun ohella terveyshaittaa. Vaurio ylittää asumisterveysasetuksen mukaisen toimenpiderajan.

Korjauskustannukset ovat edellä mainittujen virheiden osalta 10.000 euroa ilman välttämättömiä LVIS-töitä, ja korjausten edellyttämien LVIS-töiden osuus on 2.000 euroa.

Koska korjaukset kohdistuvat rakenneosiin, joiden oletetaan kestävän koko rakennuksen elinkaaren, korjauksesta ei aiheudu kiinteistön arvonnousua.

Kantajat eivät ole korjanneet vaurioita, koska heillä ei ole ollut siihen varaa. Kantajat ovat tehneet lisävahinkojen välttämiseksi toimenpiteitä. Parvekkeen vaneri ja villat on poistettu ja tilalle on asennettu väliaikaiseksi ratkaisuksi omana työnä villaa ja vaneria. Päälle on levitetty kaksi kerrosta pressua estämään veden kulkeutumisen rakenteisiin. Kuistin ulkoseinää on purettu yhdeltä seinältä ja kastuneita villoja on poistettu. Tilalle on laitettu villaa ja päälle on naulattu lautaa.

VASTAUS

Perusteet


TV (vastaaja) on vastustanut kannetta ja vaatinut, että

1. Käräjäoikeus hylkää kantajien vaatimukset kokonaisuudessaan perusteettomina, ja että

2. Käräjäoikeus velvoittaa kantajat korvaamaan yhteisvastuullisesti vastaajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 2.521,05 euroa korkolain 4§:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Kiinteistö on vastannut ominaisuuksiltaan sovittua kuntoa ja siitä on ennen kaupantekoa hankittu osapuolten yhteisellä päätöksellä PF Oy:ltä kirjallinen kosteusriskikatselmus omakotitalon kunnon selvittämiseksi. Kosteusriskit on kartoitettu sopijapuolten hyväksymällä tavalla, ja raportissa on muun ohella mainittu, että:

1) Lattian (katon) vedeneristys hoidettu kattohuovalla, ja

2) Kattohuovan / vedeneristeen poistosta ei ole tietoa, eikä sitä myöskään havaittu räystäältä/ reunoilta.

Kaikki osapuolet ovat hyväksyneet laaditun selvityksen.

Vastaaja on itse ostanut riidan kohteena olevan kiinteistön 14.6.2007 ammattirakentajalta. Vastaaja ei ole useamman vuoden omistusaikanaan havainnut mitään merkkejä siitä, että tuulikaapin yläpuolella olevan parvekkeen vedeneristeenä käytetty huopa tai parvekkeen reunoille asennettu lattiavaneri olisivat asennettu virheellisesti. Tätä ei ollut havainnut myöskään asiantuntija, joka on kantajien ja vastaajan yhteisesti tilaamana tehnyt raportin kiinteistön ominaisuuksista ja kunnosta. Vastaajalla ei ole ollut muuta tietoa kosteuseristerakenteista, ja hän oli ilmoittanut rehellisesti ja avoimesti kaikki tiedossaan olevat ostopäätökseen vaikuttavat seikat. Tämän lisäksi kantajilla on ollut mahdollisuus selvittää omakotitalon kunto haluamassaan laajuudessa.

Yläkerran parvekkeen kosteusvauriot ovat saattaneet johtua kantajien laiminlyönneistä, kuten esimerkiksi siitä, että he eivät ole poistaneet parvekkeelle kerääntynyttä lunta tai muuta kosteutta asianmukaisesti.

Kysymyksessä voi olla korkeintaan maakaaren 5 luvun 17 §:n 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe, joka edellyttää sitä, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Vastaajan käsityksen mukaan hän on myyjänä vapaa kaikesta vahingonkorvausvastuusta.

Joka tapauksessa vaaditut korjauskustannukset ovat ylimitoitettuja. Korjauskustannukset on tehtävissä ammattimaisen kirvesmiehen toimesta muutamassa päivässä, joten korjauskustannukset voivat olla arvonlisäveroineen enintään 1.500 euroa.

KANTAJIEN LAUSUMA 4.8.2016

Kantajat ovat lausumassaan todenneet, että kosteusvauriot eivät ole rajoittuneet yläkerran parvekkeelle toisin kuin vastauksessa on esitetty. Poikkeuksellista kosteutta oli havaittu parvekkeella rakenteissa, seinien alaosien puurakenteissa ja lattiassa, mutta tämän lisäksi myös parvekkeen alla sijaitsevassa tuulikaapissa, alapohjassa ja eristeissä.

Syynä kohonneisiin kosteusarvoihin ja havaittuihin vaurioihin ovat yläkerran parvekkeen kautta rakenteisiin päässyt sade- ja sulamisvesi. Parvekkeen vedeneristeenä käytettyä huopaa ei ollut kiinnitetty alustaansa, eivätkä sen saumat olleet tiiviit, jolloin sade- ja sulamisvedet ovat päässeet huovan alle rakenteisiin. Lisäksi lattiavaneri oli väärin asennettu, jonka vuoksi vesi on päässyt valumaan sisäpinnoille.

Kantajat pitävät mahdollisena, että myöskään vastaaja ei ollut ollut virheellisestä rakenneratkaisusta taikka kosteusvaurioista tietoinen, jolloin kysymyksessä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittama salainen virhe.

Selonottovelvollisuus

Kosteusriskikatselmus ei ole pitänyt sisällään sellaisia seikkoja tai tietoja, joiden perusteella kantajien olisi täytynyt ryhtyä selvittämään omakotitalon kuntoa tarkemmin. Kantajat eivät ole tienneet riidan kohteena olevien vaurioiden olemassaolosta tai ylipäätään mistään sellaisista seikoista, jotka olisivat vaurioihin edes viitanneet. Päin vastoin laaditussa raportissa on todettu, että tutkimuksessa ei havaittu viitteitä vaurioihin tai liiallisiin kosteuksiin.

Selonottovelvollisuutta rajaavana tekijänä on otettava huomioon myös se, että omakotitalo on myyty hyväkuntoisena. Vastaajan ilmoitusta talon kunnosta ei ole ollut syytä epäillä ja hyväkuntoiselta talolta voidaan edellyttää, että se soveltuu sellaisenaan asumiskäyttöön.

Virheiden laajuus

Edellä mainitun mukaisesti kantajat ovat voineet perustellusti luottaa siihen, että rakenneratkaisut ovat olleet määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisia. Näin ollen edellä yksilöidyt virheet poikkeavat siitä, mitä on kohtuudella voitu odottaa. Terveyshaitan riski muodostaa jo itsessään merkityksellisen virheen. Huomioon tulee ottaa, että virheet ovat syntyneet vuoden 2007 remontin yhteydessä.

Vaaditut korjauskustannusarviot ovat perustuneet asiantuntijoiden antamiin arvioihin, joiden oikeellisuutta ei ole syytä epäillä.

Vaurioiden aiheuttaminen

Kantajat kiistävät, että he olisivat laiminlyöneet omakotitalon asianmukaisen kunnossapidon. Kosteusvauriot ovat aiheutuneet

aikaisemmin kuvatuista virheistä.

RIITAISET SEIKAT

Asianosaiset ovat erimielisiä seuraavista seikoista:

1. Virheiden ja kosteusvaurioiden syyt; ovatko vauriot osaltaan seurausta kantajien laiminlyönneistä, vai virheellisistä rakenneratkaisuista?

2. Kantajien selonottovelvollisuuden laajuus; ovatko kantajat menettäneet oikeutensa vaatia hinnanalennusta, koska he eivät ole selvittäneet omakotitalon kuntoa enemmälti?

3. Korjauskustannusten laajuus ja virheen merkittävyys; onko vaadittu 12.000 euroa ylimitoitettu?

RIIDATTOMAT SEIKAT

1. Asianosaiset ovat yksimielisiä siitä, että kiinteistöä sinällään rasittaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe, mutta arvioitavaksi tulee virheen merkittävyys.

2. V on kohdetta myydessään vakuuttanut, että rakennus on myyntiesitteen mukaisessa kunnossa.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet ja todistusteemat

Kantajat
K1. Kauppakirja 31.10.2012
Teema: kauppahinta ja kauppahinnan vastaanotto, myyjän vakuutus

K2. Myyntiesite
Teema: myydyn kohteen ilmoitettu kunto kaupantekohetkellä

K3. PF Oy:n tutkimusraportti 14.7.2015 koskien 9.7.2015 tehtyä tutkimusta
Teema: laatuvirheet kiinteistökaupassa, kiinteistö poikkeaa merkittävästi vastaavan tasoisista kohteista

K4. PF Oy:n korjauskustannusarvio 17.7.2015
Teema: korjauskustannuksen määrä hinnanalennuksen perusteena

K5. ST SM Oy:n kustannusarvio Teema: kuten edellä

K6. Pn kosteuskartoitusraportti 31.10.2012
Teema: ennen kauppaa ei tehty havaintoja suurista yksittäistä puutteista, kuistin kosteusvaurioista tai parvekkeen lattian asennusvirheistä.

K7. Pn lasku
Teema: asian selvittämiskulujen määrä.

Vastaaja

V1 (= K6). Pn kosteuskartoitusraportti 31.10.2012
Teema: kohteessa ei havaittu parvekkeen vedeneristyksen osalta moitittavaa, eikä kosteusmittarin avulla tehdyssä tutkimuksessa havaittu kohonneita kosteusarvoja tai muitakaan seikkoja, joiden perusteella olisi ollut syytä epäillä parvekkeessa rakennusvirhettä.

V2 (= K4). PF Oy:n korjauskustannusarvio 17.7.2015 Teema: kysymys ei ole sellaisesta virheestä, jonka mukaan kiinteistö olisi laadultaan merkittävästi poikennut siitä mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä olisi voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Henkilötodistelu ja todistusteemat
Kantajat

1. NP todistelutarkoituksessa
Teema: havainnot virheistä ja korjauskustannukset, omakotitalon huolellinen hoito

2. NEP todistelutarkoituksessa Teema: kuten edellä

3. Todistaja AH, PF Oy
Teema: Havaitut vauriot ja korjauskustannukset, vaurioiden syy

4. Todistaja RL, ST Oy Teema: havaitut vauriot ja korjauskustannukset

Vastaaja

1. TV todistelutarkoituksessa
Teema: tietämättömyys väitetystä virheistä ennen kauppaa, virheen merkittävyys

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU PERUSTELUT


Lähtökohdat ja kysymyksenasettelu

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Asiassa on sinällään todettu riidattomaksi, että kiinteistöä rasittaa kanteessa kuvatut virheet tuulikaapin yläpuolella sijaitsevan parvekkeen rakenteiden osalta. Sen sijaan riitaa on ensisijaisesti siitä, että ovatko mainitut virheet siinä määrin merkittäviä, että kantajilla olisi niiden perusteella oikeus hinnanalennukseen.

Ennen virheiden merkittävyyden arviointia käräjäoikeuden tulee ensinnäkin ratkaista kysymys siitä, että ovatko kantajat menettäneet oikeutensa vaatia hinnanalennusta maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin nojalla, jonka mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tämän jälkeen käräjäoikeuden on vielä ratkaistava se, että ovatko kiinteistöllä havaitut kosteusvauriot seurausta kantajien laiminlyönneistä.

Koska hinnanalennusta on vaadittu nimenomaan salaisen virheen perusteella, asiassa ei ole oikeudellista merkitystä sillä, että vastaaja ei ollut ollut tietoinen virheellisistä rakenneratkaisuista kaupantekohetkellä.


Kiinteistön kunnon selvittäminen

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.

Kiinteistön myyntiesitteen mukaan (K2) omakotitalo on ilmoitettu täysin peruskorjatuksi vuonna 2007 ja omakotitalon on ilmoitettu olevan hyväkuntoinen.

NEP on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kertonut, että taloa tarkastettaessa ennen kaupantekoa kantajat olivat käyneet parvekkeella yhdessä vastaajan ja kuntotarkastajan kanssa. Parvekkeen osalta ei ollut nostettu esiin mitään puutteita tai riskitekijöitä. Ainoastaan räystäät olivat puuttuneet parvekkeen ympäriltä ja kantajat olivat ne sittemmin asentaneet. NEP on kertonut, että he olivat etsineet hyväkuntoista ja hiljattain saneerattua kotia, ja he olivat olleet siinä uskossa, että kyseinen omakotitalo olisi ollut uudenveroinen.

Myös NP on käräjäoikeudessa kertonut, että he olivat etsineet hyväkuntoista ja uudenveroista kotia. NPn mukaan parvekkeen osalta ei kuntotarkastajan kanssa ollut puhetta mistään muusta kuin räystäiden puuttumisesta.

Vastaaja TV on käräjäoikeudessa kertonut, että hän oli itse ostanut kiinteistön rakennusalan yrittäjältä, jonka ammattitaitoon V oli luottanut. V oli yhdessä kantajien kanssa päätynyt pyytämään lausuntoa PF Oy:ltä, jotta talon kunnosta saataisiin mahdollisimman hyvä ja puolueeton arvio.

Ennen kaupantekoa asianosaiset olivat tilanneet PF Oy:ltä omakotitalon pintapuolisen kosteusriskikatselmuksen, josta on laadittu 31.10.2012 päivätty raportti (K6 / V2). Raportin sivulla 23 on yleiskuvaa parvekkeesta, ja sen osalta raportissa on mainittu, että vedeneristys on hoidettu kattohuovalla. Edelleen raportissa mainitaan, että kattohuovan/ vedeneristeen poistosta ei ole tietoa eikä sitä myöskään havaittu räystäältä/reunoilta. Raportin yhteenvedossa sivulla 2 todetaan, että tutkimuksessa ei havaittu viitteitä vaurioihin tai liiallisiin kosteuksiin. Sen sijaan talossa oli ilmennyt vain pieniä ehostus/kunnostustarpeita.

Käräjäoikeus toteaa, että parvekkeen vedeneristeenä käytetyn huovan tai lattiavanerin virheellisistä asennuksista ei ollut ollut tehty mitään havaintoja etukäteen. Sen sijaan edellä mainitussa raportissa on todettu, ettei mikään löydös ollut viitannut liiallisiin kosteuksiin. Näin ollen käräjäoikeuden näkemyksen mukaan kantajilta ei ole voitu kohtuudella edellyttää sitä, että he olisivat ryhtyneet enempiin toimenpiteisiin parvekerakenteiden tarkastamiseksi. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole ollut syytä epäillä sitä, että rakenteissa olisi ollut virheitä. Parvekkeen vedeneristeen ja lattiavanerin asennukseen liittyvät tarkastukset olisivat myös edellyttäneet sellaisia tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, joihin kantajilla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä erityisesti ottaen huomioon, että omakotitalo on myyty täysin peruskorjattuna ja hyväkuntoisena.

Mainituin perustein käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota laatuvirheeseen maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin nojalla.

Kantajien väitetty laiminlyönti

Vastaaja on yhtenä vaihtoehtona esittänyt, että rakenteissa ilmenneet kosteusongelmat ovat voineet aiheutua siitä, että kantajat eivät ole asianmukaisesti poistaneet parvekkeelle kerääntynyttä lunta tai muuta kosteutta.

Sekä N että NEP ovat kumpikin osaltaan käräjäoikeudessa kertoneet, että he ovat käyttäneet parveketta aktiivisesti ja muun ohella harjanneet lumia säännöllisesti.

Asiassa ei ole esitetty vastaajan puolesta näyttöä kantajien väitetyistä laiminlyönneistä. Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan lumien säännöllistä poistamista voidaan pitää riittävänä huoltotoimenpiteinä parvekkeen osalta. Käräjäoikeus katsoo, etteivät rakenteiden kosteusongelmien ole näytetty aiheutuneen kantajien laiminlyönneistä.

Virheiden arviointi

Yleistä

Kantajat ovat käräjäoikeudessa kumpikin osaltaan kertoneet, että he olivat havainneet kuivalla kelillä kuinka rakennuksen kivijalka oli ollut märkä. Tämän jälkeen he olivat ottaneet myyjään yhteyttä ja alkaneet selvittelemään asiaa. Lopulta he olivat poistaneet parvekkeen terassilaudoituksen ja märät villat sekä vanerin. Sama oli tehty myös pieneltä osin kastuneelle ulkoseinälle. Tällä hetkellä parveke on suojattu pressulla, koska kantajilla ei ole toistaiseksi ollut varaa ryhtyä välttämättömiin korjaustoimenpiteisiin. Kantajat ovat kertomansa mukaan varanneet vastaajalle tilaisuuden virheiden korjaamiseen, mutta tämä ei ole ollut halukas edes käymään kiinteistöllä.

Todistaja AH on käräjäoikeudessa kertonut, että hän on toiminut kosteusmittaustehtävissä vuodesta 2001 lukien ja tehnyt tarkastuksen nyt kyseessä olevalle kohteelle. Tarkastuksesta on laadittu kirjallisena todisteena esitetty raportti (K3). H on kertonut, että parvekkeen vedeneristeenä toiminutta huopaa ei ollut sulatettu alustaan kiinni, koska liimauskohdissa oli näkyvissä edelleen muovikalvo. Huopa olisi tullut kiinnittää piste- taikka saumaliimauksella. Huopia olisi tullut olla kattoliiton ohjeistuksen mukaan kaksi, ja niissä olisi pitänyt olla myös tippapellit. Nyt huopa oli päättynyt vanerin ulkoreunaan ja sieltä vesi oli päässyt valumaan seinärakenteeseen. Edelleen parvekkeen reunoilla lattiavaneri oli viety ulkoseinäpinnasta siten, että vesi oli päässyt reunoilta valumaan sisäpinnoille. Huopaa ei ollut käännetty vanerin päätyreunaan tiiviisti, eli niin sanottuja ylösnostoja ei ollut tehty asianmukaisesti.

Hn mukaan silmämääräisesti tarkastellen rakenteet olivat paikoitellen tummuneet ja vettyneet kuten raportista ilmenee, mikä viittaa siihen, että kosteutta oli kertynyt pitkän ajan kuluessa ja todennäköisesti useamman vuoden ajalta. Parvekkeella oli tehty myös kosteusmittauksia, ja mittaustulokset olivat paikoitellen olleet jopa 100 painoprosenttia raja-arvon ollessa 18-20. Tutkimuksia oli suoritettu myös poraamalla tutkimusaukkoja (K3, sivu 6). Aukoista oli havaittavissa, että rakenteet olivat paikoin tummuneet ja jopa vesimärkiä (K3, sivu 13).

Todistaja Hn kertomuksella ja kirjallisella todisteella K3 on näytetty, että kanteessa kuvatut kosteusvauriot ovat seurausta parvekkeen huovan ja lattiavanerin virheellisestä asennuksesta.

Arviot korjauskustannuksista

Todistaja AH on allekirjoittanut kirjallisena todisteena K4 esitetyn kustannusarvion parvekkeen vesivahingon aiheuttamien vaurioiden purkamisesta ja korjausrakentamisesta, jonka mukaan arvioitu kokonaishinta olisi arvonlisäveroineen 9.746,40 euroa. Kyseisessä arviossa ei ole huomioitu LVIS-töiden osuutta.

H on käräjäoikeudessa kertonut, että mainittu korjausarvio on laadittu BACE-ohjelmistolla. Kyseisen ohjelmiston avulla on laadittu kustannuslaskelma perustuen vahinkokartoitusraportin K3 tietoihin, ja suositelluiksi tehtävät toimenpiteet ilmenevät vahinkokartoitusraportin sivulta 4. Vastaavaa ohjelmistoon perustuvaa korjauskustannusarviota on käytetty muun ohella vakuutusyhtiöiden toimesta, ja järjestelmä esittää keskivertohintoja. H on muistellut, että esimerkiksi töiden osalta järjestelmän käyttämä tuntiveloitus olisi 45 euroa (alv 0).

Hn mukaan kysymyksessä on tarjouksen sijasta arvio, ja todelliset kustannukset selviävät vasta purkutöiden jälkeen. Hn mukaan mikrobivaurioiden uhka joka tapauksessa edellyttää, että purkutöitä suoritetaan vähintään 50-100 senttimetriä yli vaurioituneiden puurakenteiden, koska rakenteet ovat olleet paikoitellen vesimärkiä.

Kysyttäessä H on kertonut pitävänsä mahdollisena, että vauriot ovat laajempia kuin mitä tähän mennessä suoritetut tutkimukset ovat osoittaneet, mutta mahdollista on niin ikään sekin, ettei kaikilta osin ole tarvetta tehdä purkutöitä vaan että esimerkiksi pelkkä hionta riittää.
H ei ole ollut varma siitä, että kuinka monta tuntia järjestelmä on arvioinut kokonaisuudessaan työhön käytettäväksi ajaksi, mutta raportissa oli ollut näkyvissä tuntimäärä 111. Kustannusarvio on joka tapauksessa perustunut Hn raportissa K3 esittämiin lähtötietoihin, ja järjestelmä on erotellut erikseen esimerkiksi kohteen neliömäärän, paneloinnin, ulkoverhouksen, purkutyön, rakentamisen ja muut toimenpiteet perustuen kaupungin keskimääräisiin hintoihin ilman tarvittavia LVIS-töitä.

LVIS-töiden osalta on esitetty ST SM Oy:n kustannusarvio (K5), jonka mukaan LVIS-töiden osuus olisi arvonlisäveroineen 2.000 euroa. Kustannusarvion laatinut todistaja RL on käräjäoikeudessa kertonut, että arvio perustuu kohteesta saatuun raporttiin sekä paikan päällä suoritettuun katselmukseen. Ln mukaan 2.000 euroa on enimmäisarvio.

Vastaaja TV on käräjäoikeudessa kertonut, että hänen käsityksensä mukaan työt olisi toteutettavissa huomattavasti halvemmalla. V on kertonut keskustelleensa asiasta muun ohella remonttiasioita tekevän kaverinsa kanssa. V on kirjallisessa vastauksessa esittänyt kantanaan, että korjaustyöt olisi toteutettavissa 1.500 eurolla.

Käräjäoikeus toteaa, että V ei ole esittänyt korjauskustannuksista mitään vastanäyttöä, vaikka hänellä olisi ollut siihen mahdollisuus. Sen sijaan kantajat ovat esittäneet asiantuntijoiden arviot tarvittavista toimenpiteistä. Arvioiden mukaan korjauskustannukset olisivat yhteensä noin 12.000 euroa. Sinällään on mahdollista, että kustannukset tulisivat jäämään jonkin verran pienemmiksi, mutta toisaalta todistaja Hn mukaan yhtä lailla on mahdollista myös se, että vauriot ovat oletettuja laajemmat ja näin ollen myös kustannukset nousevat arvioitua suuremmiksi. Edelleen käräjäoikeuden näkemyksen mukaan asiassa on otettava huomioon se, että kantajat ovat tarjonneet Vlle mahdollisuutta omalla kustannuksellaan korjata virheet, mutta V on siitä kieltäytynyt. Siitä, että joku paikallinen rakennusalan yrittäjä tekisi korjaustoimenpiteet nyt arvioitua 12.000 euroa edullisemmin, ei ole esitetty mainittua enempää selvitystä. Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan V on myös kieltäytymällä hänelle tarjotusta mahdollisuudesta korjata sinällään riidattomat virheet ottanut osaltaan riskin siitä, että kantajille aiheutuvat korjauskustannukset muodostuvat joltain osin suuremmiksi kuin mitä V pitää hyväksyttävänä.

Edellä mainituin perustein käräjäoikeus hyväksyy kantajien esittämän 12.000 euron kustannusarvion sellaisenaan.


Virheiden merkittävyys ja käräjäoikeuden johtopäätökset

Jotta kysymyksessä olisi hinnanalennukseen oikeuttava salainen virhe, tulee kiinteistön poiketa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta sekä muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Käräjäoikeus toteaa, että se, mikä kussakin tapauksessa katsotaan merkittäväksi virheeksi, arvioidaan tapauskohtaisesti ja yksilöllisesti. Nyt riidan kohteena oleva omakotitalo on myyty hyväkuntoisena 172.000 euron kauppahintaan. Omakotitalo on ilmoitettu täysin peruskorjatuksi vuonna 2007.

Oikeuskäytännössä merkittävyyskynnys on yleensä ylittynyt silloin, kun korjauskustannusten osuus kauppahinnasta on ollut noin 4-1O prosenttia (ks. esimerkiksi Linnainmaa - Palo, Omakotitalon kauppa 2005, sivu 190). Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrän lähtökohtana on yleensä pidetty korjauskustannuksia edellyttäen, että ne eivät ole parantaneet kohteen tasoa sellaiseen kuntoon, jota ostaja ei ole voinut edellyttää kaupantekohetkellä. Tässä tapauksessa vastaaja ei ole edes vedonnut tasonparannukseen. Toisaalta tasonparannusta ei ole oikeuskäytännön mukaan syntynytkään, koska virheet ovat olleet rakenteissa, joiden tulisi kestää koko rakennuksen elinkaaren. Lisäksi on edellytetty, että asunnon kauppahinta on vastannut kohteen käypää arvoa, mikäli kohteessa ei olisi ollut laatuvirhettä. Tässä kiinteistönkaupassa näin on ollut.

Mainituin perustein käräjäoikeus pitää tapauksessa hinnanalennuksen määrän lähtökohtana virheiden arvioituja korjauskustannuksia. Koska parvekkeen korjauskustannukset ovat edellä todetun mukaisesti noin 12.000 euroa, mikä määrä vastaa noin 7 prosenttia kauppahinnasta, käräjäoikeus katsoo, että kiinteistöä rasittaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen merkittävä salainen virhe, jonka nojalla kantajilla on oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Edelleen kantajat ovat haastehakemuksen mukaan 17.11.2015 vaatineet Vlta kanteen mukaista suoritusta, mitä seikkaa ei ole riitautettu. Korkovaatimus on 17.12.2015 jälkeiseltä ajalta korkolain 7 §:n mukainen. Mainituin perustein käräjäoikeus hyväksyy myös kantajien korkovaatimukset vaaditun mukaisina tuomiolauselmasta ilmenevin tavoin.

Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

Kantajat ovat esittäneet käräjäoikeudelle yhteensä 13.732,01 euron oikeudenkäyntikululaskun, mikä määrä pitää sisällään PF Oy:n toimenpiteistä aiheutuneet kulut sekä todistajanpalkkiot. Lisäksi kantajat ovat vaatineet asianosaiskuluina 23 euroa. V on hävinnyt asian kokonaisuudessaan ja paljoksunut kantajien esittämää laskua 6.000 euroa ylittäviltä osin.

Arvioitaessa kohtuullisia oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeuden tulee ottaa huomioon asian laatu ja vaikeus. Viime kädessä kysymys on kustannusten kokonaismäärän kohtuullisuudesta.
Kokonaiskohtuullisuuden arvioimiseksi olennaista on suhteuttaa avustajan toimet ja laskutus samankaltaisissa asioissa yleensä käytettyyn laskutukseen. Huomioitavaksi tulee myös riidanalaisen etuuden arvo, mutta toisaalta myös riidan merkitys asianosaisille.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajien laskuerittelyn mukaan asian valmisteluun ja selvittelyyn on käytetty aikaa ennen oikeudenkäyntiä lähes 40 tuntia. Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan ajankäyttö on ollut jokseenkin liiallista ottaen huomioon, että kyseessä on ollut varsin tavanomainen riita-asia, joka ei ole edellyttänyt huomattavaa määrää todistelua. Edelleen asiassa on otettava huomioon se, että vastaaja ei ole esittänyt juurikaan vastatodistelua kanteen kiistämisen tueksi, joka olisi edellyttänyt kantajien avustajalta erityistä lisäperehtymistä.

Kaiken kaikkiaan edellä mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioiden käräjäoikeus katsoo kohtuulliseksi oikeudenkäyntikulujen määräksi 9.000 euroa, mikä määrä pitää sisällään myös asianosaiskulut sekä muut selvittelykustannukset.

Käräjäoikeus on, vaatimukset enemmälti hyläten, ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevin tavoin.


TUOMIOLAUSELMA

Vastaaja TV velvoitetaan suorittamaan N ja NEPlle:

- kiinteistökaupan hinnanalennuksena 12.000 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.12.2015 lukien, 0

- hinnanalennuksena palautettavalle määrälle eli 12.000 eurolle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 31.10.2012 lukien 16.12.2015 saakka.sekä

- oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluina kohtuulliseksi katsotut 9.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 22.1.2018 lukien.

LAINKOHDAT Perusteluissa mainitut.

MUUTOKSENHAKU Ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla erillisistä
muutoksenhakuohjeista ilmenevin tavoin ja rajoituksin.

KOKOONPANO Yhden tuomarin kokoonpano, puheenjohtajana allekirjoittanut

TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS

Vastaaja TV on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

MÄÄRÄAJAT Valitus 22.1.2018


Vastavalitus 5.2.2018