Myyjän epäasiallinen menettely kaupanteossa?

Asuntokaupoissa myyjällä on tiedonantovelvollisuus kaikista sellaisista asioista, jotka voivat vaikuttaa kauppaan. Myyjä ei saa antaa väärää tietoa. Normaali kehumista ei pidetä vääränä tietona kuten "talo on mukava ja hyvä eikä ongelmia ole ollut". Kauppaneuvotteluissa usein vaihdetaan paljon erilaista tietoa jonka sisältö saattaa jäädä epäselväksi esimerkiksi "eristeet on vaihdettu" jolloin ei voida olettaa, että kaikki eristeet on vaihdettu. Ostajalla on itsellään velvollisuus tarkastaa kaupan kohde ja selvittää aktiivisesti saamaansa tietoa esim. mistä eristeet on vaihdettu. Välittäjällä on tähän omat velvoitteensa, jonka johdosta välittäjävetoinen kauppa on usein turvallisempaa molempien osapuolien kannalta. Välittäjällä on laaja selonottovelvollisuus myyjältä ja viranomaisilta asuntoa ja kiinteistöä koskevista asioista. Välittäjät toimekasiantoa tehdessään pyytävät myyjää täyttämään tietolomakkeen. Nämä tiedot välittäjän on annettava ostajalle. Jos esim. rakennuslupaa ei ole, on välittäjän selvitettävä, onko sellaista haettu ja saatu.

Alla oli kysymys 2014 tehdystä 1966 rakennetun asuinkiinteistön kaupasta 110000 euron kauppahinnalla ilman välittäjää. Riita kulminoitui siihen, että ostaja heti kaupan jälkeen koki tulleensa erehdytetyksi kauppahinnasta ja asunnon kunnosta. Kaupan purkuvaatimus perustui pitkälti juuri erehdyttämiseen.

Erehdyttämistä ilmentävät seikat ostajan mukaan:

- myyjän ilmoitus siitä, että kiinteistö on arvioitu 150.000 euron arvoiseksi
- kiinteistön kunnosta annettu tieto: "isommat jutut on tehty", hirsiä on vaihdettu
- ilmoitus eristeen lisäämisestä, salaojien olemassaolosta, peltikaton vaihtamisesta tiilikaton tilalle
- ilmoitus rakennuksen hyvästä kunnosta
- jätetty ilmoittamatta asunnon sisäkaton putoaminen, vesivuoto ja asumiskelvottomaksi toteaminen
- asunto-osakkeiden arvon määrittäminen myyjän toimesta liian alhaiseksi
- myyjän jälkikäteinen menettely, tarkastusmahdollisuuden estäminen, kielto tuoda asiantuntijoita kiinteistölle, vaatimukset olla esittämättä kaupan purku- tai hinnanalennusvaatimuksia.

Tapauksen perusteluista käy ilmi, että myyjä oli antanut osin väärää tietoa. Vaikka käräjäoikeus totesi, että myyjän menettelyä ei voida kaikilta osin pitää asiallisena niin se katsoi kuitenkin, etteivät nuo seikat muodostuneet vaikutuksellisiksi ja hylkäsi kaikki ostajien vaatimukset. Merkitystä oli erityisesti ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudella. Hovioikeus päätyi samaan lopputulokseen.
Yhteenvetona voidaan todeta, että ostajan ei tule luottaa kauppaneuvotteluissa myyjän puheisiin ja ostajan on selvitettävä tarvittaessa asiantuntijan avulla mm. rakennuksen kunto, aiempi kauppahinta, välittäjän arviot jne. Ja kaikesta epäilyttävästä pitää saada selvä näyttö esim. rakenneavauksin. Sama koskee myyjän lupauksia ja ilmoituksi aiemmista korjauksista. Ostajien olisi käytettävä useammin ulkopuolista asiantuntijaa kaupassa.
Nyt ostaja velvoitettiin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikuluja n. 30.000 euroa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.

Edellä ei väitetty myyjän menetelleen petollisesti, joka toisinaan on kanteen perusteena. Katso myyjän syyllistyminen petokseen linkki https://www.asuntokaupanvirheet.fi/tuho-22.11.2017...
ja toinen https://www.asuntokaupanvirheet.fi/vaaho-8.1.2018-...


Turun hovioikeus Tuomio Nro 85


Antopäivä 26.1.2017


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Varsinais-Suomen käräjäoikeus 3.7.2015 nro 20187 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe/sopimusrikkomus

Valittajat V Lxxxonen
S Sxxxinen

Vastapuoli A Nxxxd


Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
Lxxxonen ja Sxxxinen ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio takavarikon voimassaoloa koskevaa määräystä lukuun ottamatta kumotaan, että Nxxxdin kA hylätään ja että heidät vapautetaan tuomitusta suoritusvelvollisuudesta Nxxxdille. Lisäksi Lxxxonen ja Sxxxinen ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kanteensa perusteineen. Edelleen Lxxxonen ja Sxxxinen ovat hovioikeudessa vaatineet, että Nxxxd velvoitetaan suorittamaan heille asuntolainan korkomenoja 1.730,92 euroa ajalta 6/2015-10/2016, kiinteistön vakuutusmaksuja 925,09 euroa ajalta 29.9.2015-28.11.2016, takavarikosta aiheutuneita pankkitakauskustannuksia 625 euroa ajalta 23.7.2015-22.10.2016 sekä kiinteistöverot vuosilta 2015 ja 2016 yhteensä 347 euroa, viimeksi mainittu määrä korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien. Vielä Lxxxonen ja Sxxxinen ovat vaatineet, että Nxxxd velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikuluistaan 40 prosentin omavastuuosuutta vastaava määrä heille korkoineen.

Vastaus

Nxxxd on käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kiistämisperusteisiinsa viitaten vaatinut, että valitus hylätään ja että Lxxxonen ja Sxxxinen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. Nxxxd on kiistänyt Lxxxosen ja Sxxxisen edellä esittämät asuntolainan korkomenojen, kiinteistön vakuutusmaksujen, takavarikosta aiheutuneiden pankkitakauskustannusten ja kiinteistöverojen maksamista koskevat vaatimukset perusteiltaan myöntäen ne määriltään.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa sekä lisäksi uusina kirjallisina todisteina kuitteja ja tositteita asuntolainan korkomenoista, kiinteistön vakuutusmaksuista, takavarikosta aiheutuneista pankkitakauskustannuksista ja maksetuista kiinteistöveroista.

Hovioikeuden ratkaisu Käsittelyratkaisu
Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan kAtta riita-asiassa ei saa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Kantajalla on kuitenkin oikeus
1) vaatia muuta kuin kanteessa tarkoitettua suoritusta, milloin vaatimus perustuu oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen tai vasta silloin kantajan tietoon tulleeseen seikkaan;
2) vaatia vahvistettavaksi sellainen oikeussuhde, joka asianosaisten välisessä oikeudenkäynnissä on riitainen ja jonka selvittämistä asian muun osan ratkaiseminen edellyttää, sekä
3) vaatia korkoa tai tehdä muu sivuvaatimus taikka uusikin vaatimus, mikäli se johtuu olennaisesti samasta perusteesta.

Saman lainkohdan 2 momentin mukaan 1 momentin 2 tai 3 kohdassa tarkoitettua vaatimusta ei voida tehdä ylemmässä tuomioistuimessa.

Lxxxonen ja Sxxxinen ovat vasta hovioikeudessa esittäneet vaatimukset koskien käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeiseltä ajalta maksettuja asuntolainan korkomenoja, kiinteistön vakuufusmaksuja, takavarikosta aiheutuneita pankkitakauskustannuksia ja kiinteistöveroja. Kiinteistöveroja koskevaa vaatimusta lukuun ottamatta kysymys on jo käräjäoikeudessa esitettyjen vaatimusten päivittämisestä vastaamaan tämänhetkistä tilannetta. Näiltä osin kysymys on oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetusta oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen eli tässä tapauksessa ajan kulumiseen perustuvasta vaatimuksesta. Lxxxosella ja Sxxxisella on siten oikeus esittää edellä mainitut asuntolainan korkomenoja, kiinteistön vakuutusmaksuja ja takavarikosta aiheutuneita pankkitakauskustannuksia koskevat vaatimuksensa vielä hovioikeudessa. Sen sijaan kiinteistöverojen osalta on kysymys oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta uudesta vaatimuksesta, jota ei saman lainkohdan 2 momentin mukaan voida tehdä ylemmässä tuomioistuimessa. Näin ollen Lxxxosen ja Sxxxisen kiinteistöverojen maksamista koskeva vaatimus jätetään tutkimatta.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Asuntolainan korkomenoihin, kiinteistön vakuutusmaksuihin ja takavarikosta aiheutuneisiin pankkitakauskustannuksiin liittyvät kuitit ja tositteet voidaan ottaa huomioon, koska ne koskevat käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeistä aikaa ja koska niihin liittyvät vaatimukset voidaan esittää vielä hovioikeudessa. Sen sijaan kiinteistöveroihin liittyvät kuitit ja tositteet jätetään huomioon ottamatta, koska niihin liittyvä vaatimus jätetään tutkimatta.

Pääasiaratkaisun perustelut

Todistelutarkoituksessa ja todistajina kuullut henkilöt ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisuun vaikuttavista seikoista jäljempänä mainituin lisäyksin merkityksellisiltä osin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

Todistaja S Mxxxänen, joka on asunut kysymyksessä olevalla kiinteistöllä puolisonsa ja kahden pienen poikansa kanssa, on kertonut viihtyvänsä kodissaan hyvin. Perhe on ollut terveenä. Mxxxänen, jolla on kertomansa mukaan astma, opiskelee tällä hetkellä koulussa, jossa on todettu olevan hometta. Hänellä on koulussa ollessaan iho- ja hengitystieoireita. Kotona ei ole mitään oireita. Lämpö pysyy talossa sisällä, eikä asuintiloihin ole tullut vettä. Vettä oli aikanaan valunut kylmään eteiseen, mutta vika oli korjattu. Koko ajan käytössä olleessa kellarissa ei ole havaittu kosteutta. Mxxxänen on kertonut käyneensä kiinteistöllä kesällä 2014. Mxxxäsen isä, joka on rakennustarkastaja, oli käynyt katsomassa taloa ennen kuin Mxxxänen oli perheineen muuttanut siihen. Hänen isänsä on tarkka ja osaa ammattinsa puolesta kiinnittää olennaisiin asioihin huomiota. Hän oli halunnut itsekin tietää, millaiseen taloon vie lapsensa asumaan. Mxxxäsen isä ja tämän kirvesmiehenä toimiva veli ovat käyneet lukuisia kertoja talossa.

Kiinteistönvälittäjänä toimiva todistaja Harry Loxxxxxr on käräjäoikeuden tuomioon merkitystä poiketen kertonut käyneensä arvioimassa kysymyksessä olevan kiinteistön elo-syyskuun vaihteessa 2014. Kysymyksessä oli perustalo, jossa pihaa oli normaalia enemmän. Koska kiinteistökokonaisuus on kaukana, talli oli plussaa. Yleisesti ottaen arviota tehtäessä lähtöoletuksena on, että rakennus on sellaisessa kunnossa kuin siltä voidaan ikänsä perusteella odottaa. Mahdollinen kuntokartoitus tehdään myynnin yhteydessä. Kylpyhuoneremontti oli ollut kiinteistöä arvioitaessa kesken. Loxxxxr on kertonut ottavansa oma-kotitalokohteista valokuvia ja selvittävänsä kiinteistön perustiedot, kuten sijainnin ja tontin pinta-alan. Hän oli näyttänyt nyt kysymyksessä olevasta kiinteistöstä ottamiaan valokuvia ja karttaa useille entisen työpaikkansa Aktian kollegoilleen. Nämä olivat esittäneet näkemyksensä ja tällä perusteella kiinteistö oli arvioitu noin 120.000 euron hintaiseksi. Toisin kuin kerrostalohuoneistot omakotitalot ovat yksilöllisiä ja niitä on hankala vertailla keskenään. Hän ei ollut selvittänyt, millä hinnalla kiinteistö oli vuotta aiemmin myyty Nxxxdille. Sillä seikalla, millä hinnalla kiinteistö on aiemmin vaihtanut omistajaa, ei ole sen käyvän arvon kannalta merkitystä. Vielä Loxxxxr on kertonut, ettei vuonna 2014 vallinneessa markkinatilanteessa ollut ollut juurikaan ostajia omakotitaloille.

Vastaanotettu todistelu ei anna aihetta arvioida asiassa esitettyä näyttöä tai asiaa oikeudellisesti toisin kuin käräjäoikeus.

Hovioikeus hyväksyen käräjäoikeuden perustelut toteaa lisäksi seuraavaa.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun ohessa silloin, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole selLxxxen kuin on sovittu, tai silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja Atun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Todistaja Mxxxäsen luotettavana pidettävän kertomuksen mukaan talo on asumiskelpoinen. Asiassa esitetty näyttö ei muutoinkaan osoita, että kiinteistössä olisi ollut maakaaren mukaista laatuvirhettä.

Kiinteistössä havaitut käräjäoikeuden toteamat vähäiset virheet eivät ole kaupan kohde ja kauppahinta huomioon ottaen olleet sillä tavalla olennaisia, että Lxxxosella ja Sxxxisella olisi oikeus purkaa kauppa eivätkä sillä tavalla vaikutuksellisia, että heille olisi niiden perusteella syntynyt oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen.

Lxxxosella ja Sxxxisella olisi ollut etukäteen mahdollisuus selvittää julkisista rekistereistä kiinteistöstä aiemmin maksettu kauppahinta.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kaupan kumpikin osapuoli voi ilman haitallisia seuraamuksia vetäytyä kaupan tekemisestä aina siihen saakka, kunnes lopullinen kauppa on tehty. Lxxxonen ja Sxxxinen olisivat voineet vielä kaupantekotilaisuudessa ennen kauppakirjan allekirjoittamista päättää jättää kauppa tekemättä.

Asiassa ei ole ilmennyt perusteita käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeusavun palkkioperusteista Atun valtioneuvoston asetuksen 10 §:n 1 momentin mukaan jos avustajalla on samassa oikeudenkäynnissä kaksi tai useampia päämiehiä, kunkin päämiehen osuus yhteisistä toimenpiteistä määräytyy pääluvun mukaan. On ilmeistä, että asianajaja Matti Hn kaikki laskusta ilmenevät toimenpiteet hovioikeudessa ovat olleet päämiehille yhteisiä.

H ei ole vaatinut päämiehiltään Lxxxoselta ja Sxxxiselta oikeusavun omavastuuosuutta.

Koska Lxxxonen ja Sxxxinen ovat hävinneet muutoksenhakunsa kokonaan, heidän on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla korvattava Nxxxdin kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Nxxxdin vaatimat vastauskulut 12.763,33 euroa ovat määrältään asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuulliset. Lxxxonen ja Sxxxinen on siten velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan Nxxxdille tämän vaatima määrä.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

Hovioikeus vahvistaa oikeusapulain 17 §:n nojalla asianajaja Matti Hn palkkioksi oikeusapua 40 prosentin omavastuuosuudella saavien V Lxxxosen ja S Sxxxisen avustamisesta hovioikeudessa valituksen laatimisesta ja muista pääkäsittelyä edeltäneistä valmistelutoimista asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kohtuulliseksi arvioidun 32 tunnin ajankäytön perusteella 3.520 euroa, seitsemän tuntia kestäneestä pääkäsittelystä 770 euroa ja arvonlisäveron osuutena 1.029,60 euroa eli yhteensä 5.319,60 euroa.

Valtion varoista maksetaan Hlle 40 prosentin omavastuuosuus vähentäen Lxxxosen osuutta vastaavana palkkiona 1.287 euroa ja arvonlisäveron osuutena 308,88 euroa eli yhteensä 1.595,88 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.

Valtion varoista maksetaan Hlle 40 prosentin omavastuuosuus vähentäen Sxxxisen osuutta vastaavana palkkiona 1.287 euroa ja arvonlisäveron osuutena 308,88 euroa eli yhteensä 1.595,88 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.

Asiassa on otettu huomioon, että Hlla on ollut kaksi päämiestä.

Lxxxonen ja Sxxxinen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan A Nlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 12.763,33 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän tuomion antopäivästä lukien.

Valtion varoista hovioikeuden pääkäsittelyssä maksettavaksi määrätyt todistelukustannukset jäävät valtion vahingoksi.

Lxxxosen ja Sxxxisen vaatimus saada korvauksena oikeudenkäyntikuluistaan oikeusavun omavastuuosuutta vastaava määrä sekä asianosaiskulut hovioikeudessa hylätään.

Käräjäoikeuden 25.3.2015 antama päätös turvaamistoimesta (takavarikko) on voimassa, kunnes hovioikeuden ratkaisu on lainvoimainen.


Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.3.2017.


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos
J Vxxxnen
hovioikeudenneuvos
S Nxxxö hovioikeudenneuvos
P Vxxxs


Ratkaisu on yksimielinen.

VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
4.osasto/KäräjätuomA K Lxxxe

TUOMIO
2.7.2015
15/20187

Kantaja
Lxxxonen, V
Sxxxinen, S
Nxxxd, A

Vastaaja
Nxxxd, A
Lxxxonen, V
Sxxxinen, S

Asia Vireille
SELOSTUS ASIASTA

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
30.9.2014


V Lxxxonen ja S Sxxxinen ovat 1.8.2014 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet 110.000 euron kauppahinnalla A Nxxxdilta Nxxxsten kunnan Voipohjan kylässä sijaitsevan kiinteistön


Kxxxäki RN:o 1:9 ja saman kunnan Repola kylässä sijaitsevan kiinteistön Kxxxäki RN:o 1:26. 55.000 euroa on maksettu rahana ja loppuosa kauppahinnasta on sovittu toteutettavaksi asunto-osakkeiden luovutuksena 25.8.2014. Osakkeet oikeuttavat 3 h +k asunnon hallintarakennuksessa,joka on valmistunut 1966.

Kiinteistöjen omistusoikeus on siirtynyt ostajille heti kaupantekotilaisuudessa. Kiinteistöt ovat tällä hetkellä myyjän hallinnassa.

Varsinais-Suomen käräjäoikeus on 3.10.2014 Lxxxosen ja Sxxxisen vaatimuksesta määrännyt väliaikaisella turvaamistoimella Nxxxdin omaisuutta pantavaksi takavarikkoon enimmäismäärältään 67.500 euroa. Käräjäoikeus on antanut asiassa varsinaisen turvaamistoimen 25.3.2015.

Varsinais-Suomen ulosottovirasto on 23.10.2014 pannut väliaikaisen ja varsinaisen turvaamistoimipäätöksen täytäntöön.


Lxxxosen ja Sxxxisen Vaatimukset

1) Ensisijainen vaatimus, pätemättömäksi julistaminen ja purkuvaatimus Kiinteistönkauppa, jolla Nxxxd on myynyt kauppakirjalla 1.8.2014 kantajille Nxxxsten kunnan Vainionpohjan kylässä sijaitsevan kiinteistön Kxxxäki RN:o 1:9 ja saman kunnan Repolan kylässä sijaitsevan kiinteistön Kxxxäki RN:o 1:26, jotka kiinteistöt muodostavat toiminallisen asuinkiinteistön, on julistettava oikeustoimena pätemättömäksi tai määrättävä puretuksi.

2) Pätemättömäksi julistamis- ja purkamisvaatimukseen liittyvät korvausvaatimukset

Nxxxd on velvoitettava kaupan pätemättömäksi julistamisen tai kaupanpurun johdosta palauttamaan kaupan perusteella saamansa rahasuoritukset, sekä suorittamaan kantajille korvaus kaikesta siitä vahingosta, jonka nämä ovat kaupan johdosta kärsineet. Nyt tiedossa olevan perusteella Nxxxdin on suoritettava kantajille seuraavat erät:

2/1) Maksettu kauppahinta 55.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine, kauppahinnan vastaanottopäivästä 1.8.2014 lukien maksupäivään laskettuine tuottokorkoineen.

2/2) Kantajien Nxxxdille kiinteistön varausmaksun nimellä maksama 2.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine maksupäivästä 4.7.2014 luettuine maksupäivään laskettuine viivästyskorkoineen.

2/3) S Sxxxisen maksama varainsiirtoveron määrä 2.200 euroa sen maksupäivästä 1.8.2014 luettuine korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine maksupäivään laskettavine viivästyskorkoineen.

2/4) Kiinteistönkaupanjohdosta aiheutuneet kaupanvahvistuskulut, pankille maksetut kulut ja vakuutusmaksut seuraavasti: kaupanvahvistuskulut, käteisellä maksetut, 56 euroa, niiden maksupäivästä 1.8.2014 luettuine, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine, maksupäivään laskettavine viivästyskorkoineen, asuntoluoton nostosta seurannut toimitusmaksu 250 euroa sen maksupäivästä 1.8.2014 luettuine, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine, maksupäivään laskettavine viivästyskorkoineen, lainhuudatus- ja kiinnityskulut 574 euroa niiden maksupäivästä 1.8. 2014 luettuine, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisina, maksupäivään låskettavine viivästyskorkoineen, asuntolainan vakuuden vaihtokustannukset 200 euroa niiden maksupäivästä 1.8.2014 luettuine, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine, maksupäivään laskettavine viivästyskorkoineen,asuntolainasta maksetut ja maksettavat korot, ajalta 1.8.2014-11.5.2015 1.044,77 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine, tuomion antamispäivästä maksupäivään laskettavine viivästyskorkoineen, kiinteistöjen osalta otetusta vakuutuksesta maksetut ja maksettavat vakuutusmaksut, ajalta 8.8.2014 -28.9.2015 346,25 euroa, tuomion antamispäivästä maksupäivään laskettavine viivästyskorkoineen takavarikosta aiheutuneet pankkitakauskustannukset 23.10.2014 - 22.7.2015 väliseltä ajalta 515 euroa tuomion antamispäivästä maksupäivään laskettavine viivästyskorkoineen.

2/5) Asiassa on vahvistettava, että mikäli V Lxxxonen pätemättömäksi julistamisesta tai kaupanpurusta huolimatta menettää oikeutensa ensiasunnon ostajan varainsiirtoverottomuuteen, hänellä on oikeus saada tulevaisuudessa hankkimansa asunnon osalta maksamansa varainsiirtoveron määrä Nxxxdilta.

3) Toissijaiset vaatimukset

3/1) Toissijaisesti kantajat vaativat, että kiinteistöjen kauppahintaa koskevaa ehtoa oikeustoimilain perusteella sovitellaan, taikka maakaaren mukaan määrätään kauppahintaa alennettavaksi niin, että kauppahinnaksi vahvistetaan 45.500 euroa ja että Nxxxd velvoitetaan palauttamaan jo maksetusta 55.000 euron kauppahinnasta 9.500 euroa korkolain korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine, kauppahinnan vastaanottopäivästä 1.8.2014 lukien maksupäivään laskettuine tuottokorkoineen.

3/2) Mikäli päätös on vaatimuksen 3/1) mukainen, päätöksessä on velvoitettava Nxxxd viipymättä luovuttamaan kiinteistön hallinta kantajille, jotka kiinteistön kauppakirjan mukaan omistavat.

4) Oikeudenkäyntikuluvaatimus

Nxxxd on velvoitettava korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut asiassa laillisine korkoineen eri laskelman mukaisesti.

Perustelut

1) Pääperustelut vaatimuksille
Kauppa on oikeustoimena pätemätön
Myyjä on myynyt kaupan kohdetilat (jatkossa kiinteistö) kauppakirjaan kirjatulla 110.000 euron kauppahinnalla, josta kantajat ovat maksaneet 55.000 euroa.

Myyjä ja hänen puolestaan maakaaren 2 luvun 20 §:n tarkoittamana edustajana toiminut aviomies, rakennusmestA M Nxxxd ovat ennen kauppaa ilmoittaneet kantajille kiinteistöstä laaditun arvion, jonka mukaan kiinteistön arvo on noin 150.000 euroa. Kiinteistöstä ei ollut ilmoituksen teko aikaan laadittu tällaista arviota, eikä kiinteistön arvo ole kuin osa ilmoitetusta. A Nxxxd oli itse ostanut 28.6.2013 kiinteistön 45.500 eurolla.

Mainittu myyjän ilmoitus on vaikuttanut ratkaisevasti kaupan syntyyn.

Myyjän ja hänen edustajansa ovat saaneet oikeustoimen, kiinteistönkaupan aikaan oikeustoimilain 30 §:n tarkoittamalla petollisella viettelyllä. Ne olosuhteet, joissa oikeustoimi on tehty, ovat sellaisia, että myyjän on oikeustoimilain 33 §:n tarkoittamalla tavalla kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppaan oikeustoimena.

Myyjä on myös rikkonut osapuolilta edellytettävää lojaliteettivelvollisuuttaan vastaan.

Myyjällä ei ole oikeutta mainittujen lainkohtien tarkoittaman lainvastaisen menettelynsä johdosta vedota kiinteistönkauppaan oikeustoimena, eivätkä kantajat ole siihen sidottuja. Kiinteistönkauppa on mainittujen lainkohtien perusteella pätemätön ja on julistettava sellaiseksi.

Mikäli oikeustoimi julistetaan myyjän toimien johdosta pätemättömäksi, kantajilla on oikeus saada korvaus kaikesta sopimuksen pätemättömyydestä seuranneesta ja kärsimästään vahingosta.

Joka tapauksessa kauppakirjan kauppahintaa koskeva ehto on oikeustoimilain 36 §:n mukaan kohtuuton ja sen sovittelulle ovat edellytykset olemassa.


Myyjien maakaaren vastainen menettely

Myyjä ja hänen puolestaan maakaaren 2 luvun 20 §:n tarkoittamana edustajanaan toiminut M Nxxxd ovat ennen kauppaa antaneet kiinteistön laadusta vääriä tietoja ja jättäneet ilmoittamatta sen tiedossaan olleita ominaisuuksia, virheitä.

Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittama laatuvirhe, koska se ei ole ominaisuuksiltaan ollut sellainen, kuin on sovittu, koska myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut kiinteistön ominaisuuksista virheellisen tiedon ja jättänyt ilmoittamatta kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavia ominaisuuksia, jotka ovat olleet hänen tiedossaan. Myyjän mainitun pykälän 1), 2) ja 3) kohtien vastainen menettely on vaikuttanut siihen, että kauppa on syntynyt.

Kantajat ovat maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisesti reklamoineet A Nxxxdia 11.8.2014 vaatien kaupanpurkua ja korvauksia. A Nxxxd ei ole suostunut kaupanpurkuun ja vaatimuksiin.

Kantajat ovat maakaaren 30 §:n perusteella pidättyneet suorittamasta loppukauppahintaa, eli luovuttamasta kauppakirjaan merkittyjä asunto-osakkeitaan.

Koska virhe on olennainen, kantajilla on mainitun pykälän 2 momentin perusteella oikeus purkaa kauppa. Heillä on joka tapauksessa oikeus hinnanalennukseen.

Myyjä on maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaan purkutapauksessa velvollinen palauttamaan kauppahinnan pykälässä mainittuine tuottokorkoineen.

Koska myyjän ja hänen edustajansa maakaaren 2 luvun 17 §:n vastainen menettely on ollut tahallista, hän on maakaaren 2 luvun 32 §:n perusteella velvollinen suorittamaan täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta kantajille aiheutuneesta vahingosta.

2) Tarkemmat perustelut

Kantajien haettua ilmoituksella internetissä Tori-nimisellä palstalla itselleen kiinteistöä M Nxxxd vastasi ilmoitukseen 29.6.2014 kello 10.22, nimimerkillä "xx" ilmoittaen myös puhelinnumeronsa.

Vastauksessa todettiin muu muassa, että "Meillä on maatilan talouskeskus Vxxxxssa Kivimaan tila noin hehtaarin tontilla." Talon pinta-alaksi ilmoitettiin noin 120 m2.

Vastauksen sisältö osoittaa, että M Nxxxd on alusta alkaen toiminut kantajien suuntaan maakaaren 2 luvun 20 §:n tarkoittamana myyjän, vaimonsa edustajana, jonka toimet sitovat myyjää.

S Sxxxinen tiedusteli sähköposteilla 29.6. maatilan hintaa ja ilmoitti, että hänellä ja Lxxxosella on osakehuoneisto myynnissä Raisiossa ja että vaihto omakotitaloon olisi yksi vaihtoehto, sekä pyysi valokuvia.

Sxxxinen tiedusteli sähköpostilla 29.6. kello 14.26 M Nxxxdilta muun muassa, koska talo oli rakennettu, oliko tehty muita isoja remontteja, ja oliko välittäjä käynyt tekemässä hinta-arviota talosta. lisäksi Sxxxinen ilmoitti heidän (kantajat) etsivän alle 170.000 euron hintaista taloa.

M Nxxxd (xx.maa@gmail.com) vastasi Sxxxisen sähköpostiin sähköpostilla 29.6. kello 14.50 muun muassa seuraavaa:

"Meillä on tuttu Huoneistovälityksessä ja ennen remonttia arvioi hinnaksi noin 150.000 e nyt olemme uusineet pesuhuoneen ja tarkoitus on vielä uusia sauna eli vaikuttamaan pääsisi materiaaleihin."

"Talossa vielä kyllä laittamista, mutta se on arvioitu hinnassakin. Isoimmat jutut on tehty ja hirsiä siitä on vaihdettu eli ei ole homeloukko vaan terve talo."

M Nxxxd viittaa Turun Huoneistovälitys-nimiseen kiinteistönvälitysyritykseen, jossa toimivat OTK T Mxxxonen ja kiinteistönvälittäjä A Kxxxa. Kumpikaan ei ole käynyt kiinteistöllä eikä tehnyt siitä suullista eikä kirjallista arviota. M Nxxxdin ilmoitus on perätön ja peruste oikeustoimilain mukaisille vaatimuksille. Kantajilla ei ole ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n perusteella velvollisuutta tarkistaa Nxxxdien kiinteistön arvosta antamaa ilmoitusta.

A Nxxxdille kiinteistön 28.6.2013 myyneen L Hxxxnin kuolinpesän edustaja P Jxxxinen on ilmoittanut, että myytäessä ei kerrottu Nxxxdille hirsiä vaihdetun, eikä tiedä, että niitä olisi vaihdettu. M Nxxxd on antanut kiinteistön kunnosta paikkaansa pitämättömän kuvan, jonka mukaan se olisi remontoitu lähes täydellisesti. Tämä on peruste purku- ja hinnanalennusvaatimukselle.

Sxxxinen tiedusteli sähköpostilla 2.7. kello 21.55, onko seiniin vaihdettu lämpöeristeet vai saattaako vanhalla puolella olla vielä esim. Sahanpurua. Vielä hän tiedusteli, onko salaojat tehty.

M Nxxxd vastasi Sxxxiselle sähköpostilla 3.7. kello 8.34, että vanhassa osassa on hirttä, sahanpurua ei ole käytetty eikä ole ollutkaan. Eristeeksi olemme vaihtaneet villat.

-salaojat on tehty, kun taloa -70 luvulla laajennettu
-katto peltikatto ei alkuperäinen, alunperin vanha tiilikatto"
L Hxxxnin kuolinpesän edustaja Pekka Jxxxinen on ilmoittanut, efä myytäessä kiinteistöä 28.6.2013 A Nxxxdille ei puhetta ollut salaojista, tiilikatosta tai eristeistä, eikä niistä tälle kerrottu mitään.
Jxxxinen on kertonut, ettei tiedä salaojista ja että talossa ei ole ollut tiilikattoa. Jxxxisen mukaan talon laajennusosassa on vanhastaan villaeristys, muusta eristyksestä hän ei tiedä. Nxxxdit eivät ole vaihtaneet eristeitä, eikä salaojia ole uusittu. M Nxxxd on itse kauppakirjan liitteenä olevaan muistioonsa kirjannut vastoin sähköpostissaan ilmoittamaansa, ettei salaojien olemassa olosta ole tietoa. Nxxxd on ennen kauppaa antanut kiinteistöstä vääriä tietoja, jotka oikeuttavat kaupanpurkuun.

M Nxxxd on lähettänyt kauppaneuvottelujen kuluessa Sxxxiselle muun muassa sähköpostit 9.7. kello 17.44,10.7. kello 21.31,11.7. kello 8.51 ja 19.7. kello 10.59.

Sähköposteissa M Nxxxd ilmoittaa T (OTK T Mxxxonen, Turun Huoneistovälitys) varmistaneen verottajalta osakauppahintana olleen ostajien osakkeen kauppahintaa, väittää T laatineen kauppakirjaa ja ilmoittaa tämän tarvinneen joitakin asiakirjoja ja antaneen asiassa neuvoja ja olleen kaupassa avustajana.

T Mxxxonen ei ole ilmoituksensa mukaan ollut kaupan tai kauppakirjan kanssa missään tekemisissä, eikä antanut kauppakirjan suhteen neuvoja. M Nxxxd on lausumillaan· pitänyt yllä ostajissa erehdystä kaupan kohteen arvosta. Menettely on osa petollista viettelyä. Tämän johdosta Nxxxdin vetoaminen kauppakirjaan on myös kunnian vastaista ja arvotonta.

A Nxxxd osti riidan kohteena olevan kiinteistön kauppakirjalla 28.6. 2013 edellä mainitulta kuolinpesältä tarjoamallaan 45.500 euron kauppahinnalla.

Myyjän edustajan P Jxxxisen kertoman mukaan kiinteistöä välitti Turun Huoneistokeskus, joka oli asettanut pyyntihinnaksi kiinteistön laatu huomioon ottaen 50.000 euroa. Kauppakirjaan merkityn mukaan ostajalle on ilmoitettu, että rakennukset ovat huonokuntoiset ja että päärakennus on remontoitava ja että sen katto vuotaa. Kiinteistö myytiin siinä kunnossa, jossa se oli kaupanteko hetkellä.

M Nxxxd oli tarkastanut kiinteistön. Keskustelua oli Jxxxisen mukaan ollut siitä, korjaako myyjä katon ennen myyntiä. M Nxxxd oli ilmoittanut, ettei ole tarpeen, eikä hän korota tarjoustaan, vaikka korjaus tehtäisiin.

Kauppahinta osoittaa kiinteistön arvon myös sitä kantajille myytäessä ja se, ja kauppakirjan sisältö osoittavat Nxxxdin tiedossa olleen kiinteistön huonon kunnon ja perättömäksi Nxxxdin ilmoituksen, jonka mukaan "isoimmat jutut on tehty." Nxxxd on ilmoittanut vastoin tietämäänsä totuutta kiinteistön kunnon hyväksi. Tähän ilmoitukseen kantajat ovat olleet oikeutettuja luottamaan. Nxxxdin menettely muodostaa purku- ja hinnanalennusperusteen.

M Nxxxd on ilmoittanut kiinteistöllä asuneen hänen poikansa tyttöystävänsä ja tämän kahden hevosen hevosen kanssa. Kiinteistöllä on tosiasiassa ollut vuokralla M Mxxxä-niminen henkilö vuoden 2014 alkupuolelle saakka. Joulupäivänä 2013 rakennuksen sisäkatto katto putosi noin 1-2 m2:n alalta alas. Syynä oli katon pitkäaikainen vuotaminen ja eristeiden vettyminen märiksi. Mxxxän soitettua hätänumeroon Nxxxsten VPK palo- päällikkö JA Mxxxisen läsnä ollen kävi pressuttamassa ulkokaton veden vuotamisen sisään lopettamiseksi.

Mxxxän paikalle pyytämän Nxxxsten kunnan rakennustarkastajan T Lahden lausunnossa 14.1.2014 on selvitetty korjaustarpeet ja todettu, että asuinrakennus ei ole tarkastuksen tekohetkellä asumiseen soveltuvassa kunnossa. Lausuntoa, jossa rakennus olisi todettu mainitun lausunnon jälkeen asumiseen kelvolliseksi ei kantajien tiedon mukaan ole.

A Nxxxdin olisi tullut oma-aloitteisesti kertoa mainitut seikat ennen kauppaa, mutta salasi ne, mikä salaaminen vaikutti kauppaan. Hän salasi senkin, että kaivon vesi ei ole juomakelpoista, minkä Mxxxä tietää. Nämä ovat purku- ja hinnanalennusperusteita.

Osaksi kauppahintaa on sovittu kantajien asunto-osake. Sen arvo on Nxxxdienkin mukaan heidän sähköposteistaan 14.7. kello 9.28 ja 19.26 ilmenevät 60 - 75.000 euroa. Kauppaneuvottelujen aikana Nxxxdit ovat suostutelleet perusteettomiin verotussyihin vetoamalla asiaa ymmärtämättömät kantajat merkitsemään kauppakirjaan osakkeen arvoksi 55.000 euroa. Näin A Nxxxdin rahana saama kauppahinta saatiin suuremmaksi. Samalla hänen kiinteistöstä tosiasiallisesti saamansa kauppahinta nousi noin 115.000-130.000 euroon.

Menettely on petollista viettelyä ja sellaista, että Nxxxdin on kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppakirjaan.

Kauppakirjan mukaan kantajat ovat kiinteistön omistajia. Hallinta on sovittu siirtyväksi, kun asunto-osakkeet on luovutettu, minkä piti tapahtua viimeistään 25.8.2014. Kantajat ovat kaupan tultua riitaiseksi halunneet käydä kiinteistöllä, pyytäen tätä varten Nxxxdilta avainta.

M Nxxxd on lähettänyt Lxxxoselle 9.8.2014 kello 14.10 sähköpostin ja sen liitteenä allekirjoitettavaksi 9.8.2014 päivätyn sopimuskonseptin avainten luovutuksen ehtona. M Nxxxd lähetti vielä 10.8.2014 kello 10.10 sähköpostin, jossa edellytti allekirjoitusta sopimukseen.

M Nxxxd esitti sopimuskonseptissa, että kantajat eivät"olisi saaneet tuoda taloon ennen hallinnan siirtymistä ulkopuolisia asiantuntijoita viranomaisia lukuun ottamatta. Edelleen kantajilta edellytettiin, että talo vastaanotetaan siinä kunnossa kuin se sopimuksen allekirjoitushetkellä oli ja että kantajat eivät tule esittämään kaupanpurku- tai hinnanalennusvaatimuksia eivätkä·ryhtymään mihinkään toimiin myyjää kohtaan.

Sähköpostit sopimuskonsepteineen osoittaa vastaajan vilpillisen mielen, oikeustoimilain mukaisen petollisen viettelyn ja sen, ettei kiinteistö vastaajankaan mielestä vastaa annettuja tietoja ja ilmoitettua hintaa.

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuutta rajaavat myyjän antamat tiedot kaupan kohteen arvosta ja ominaisuuksista. Ostajat ovat olleet oikeutettuja luottamaan myyjien ilmoituksiin ilman tarkastusvelvollisuutta niiden osalta.

M Nxxxdin, joka on ammatiltaan rakennusmestA, olisi tullut ilmoittac sopimuksen liitteenå olevasta asiakirjasta ilmenevät seikat ostajille hyvissä ajoin ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Ostajat saivat tutustua liitteen tietoihin vasta noin viisi minuuttia ennen kaupantekohetkeä.

Vaikka ostajat olisivat voineen kiinteistön tarkemmassa tarkastuksessa havaita laatuvirheitä, A Nxxxd ei maakaaren 2:22 §:n 3 momentin mukaan vapaudu vastuusta, koska hän on menetellyt kunnian vastaisesti ja arvottomasti ja törkeän huolimattomuuden ylittävällä tavalla tahallaan.

Erehdyttämistä ilmentävät seikat kootusti:

- ilmoitus siitä, että kiinteistö on arvioitu 150.000 euron arvoiseksi
- kiinteistön kunnosta Attu tieto: "isommat jutut on tehty", hirsiä on vaihdettu
- ilmoitus eristeen lisäämisestä, salaojien olemassaolosta, peltikaton vaihtamisesta tiilikaton tilalle
- ilmoitus rakennuksen hyvästä kunnosta
- jätetty ilmoittamatta Mxxxän asunnon sisäkaton putoaminen, vesivuoto ja asumiskelvottomaksi toteaminen
- asunto-osakkeiden arvon määrittäminen myyjän toimesta liian alhaiseksi
- myyjän jälkikäteinen menettely, tarkastusmahdollisuuden estäminen, kielto tuoda asiantuntijoita kiinteistölle, vaatimukset olla esittämättä kaupan purku- tai hinnanalennusvaatimuksia


Nxxxdin VASTAUS

Nxxxd on kiistänyt Lxxxosen ja Sxxxisen vaatimukset ja vaatinut kannetta hylättäväksi.

Lisäksi Nxxxd on vaatinut, että vastapuolet on velvoitettava korvaamaan Nxxxdin oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.


Perustelut on kaikilta osin perusteeton ja väärä. Vaikka kaikki perusteet pitäisivätkin paikkansa, eivät aiheuta kaupan pätemättömyyttä eivätkä sen purkamista tai sovittelua. Tehtyä kiinteistönkauppaa ei tule sovitella.

KA hinnanalennuksesta on virheellinen perusteeltaan ja määrältään sekä määrällisesti täysin yksilöimätön ja perustelematon.

Kantajat väittävät erehtyneensä kaupan kohteen arvosta, kun kiinteistön kunto onkin ollut huonompi kuin he ovat olettaneet kauppaa tehtäessä vastaajan antaessa väärää tietoa kohteen arvosta. Väitteet ovat vääriä ja ne kiistetään.

Kiinteistö on myyty käyvästä arvosta 110.000 eurolla.

Kaupan kohteen arvo
Kantajat ovat tehneet määrämuotoisen oikeustoimen eli kiinteistönkaupan. Määrämuotoinen oikeustoimi syntyy vasta osapuolten allekirjoitettua kaupan ja julkisen kaupanvahvistajan vahvistaessa kauppakirjan. Ei tätä ennen eikä sen jälkeen.

Kantajien väittämät suulliset puheet tai ilmoitukset ennen kauppaa, jotka väitteet eivät pidä paikkaansa, eivät ole kiinteistön kaupan ehtoja eivätkä voi olla. Määrämuotoisen oikeustoimen kaikki ehdot ilmenevät julkisen kaupanvahvistajan 1.8.2014 allekirjoittamasta kauppakirjasta. Kiinteistön kauppakirjasta ilmenevät kaikki kauppaan vaikuttavat ehdot, joihin kantajat ja myyjä ovat sitoutuneet. Tämä palvelee molempien osapuolten oikeusturvaa. Ostajat ovat käyneet kiinteistöllä ennen kaupantekoa. Kauppahinta on yksiselitteinen rahamäärä, josta ei voi erehtyä. Kauppahinnasta 55.000 euroa on maksettu heti. Kauppahinnan osa maksettiin kaupanteon yhteydessä. Kohteen hinta ilmenee yksiselitteisen selvästi kauppakirjasta.

Jos ostajat olisivat olleet kauppaa tehtäessä eri mieltä kauppahinnasta, heidän velvollisuutena on ollut ennen kauppaa reklamoida siitä, että kauppahinta onkin virheellinen. Tämä on ollut vastaajan oikeusturvan kannalta olennainen seikka.

Kauppakirjasta ilmenee asunto-osakkeen arvo. Jos ostajat olisivat olleet kauppaa tehtäessä eri mieltä asunto-osakkeen arvosta, heidän velvollisuutena on ollut ennen kauppaa ja viimeistään kaupantekotilaisuudessa reklamoida siitä, että rahana suoritettava kauppahinta on virheellinen -toisin sanoen liian suuri.

Kantajat eivät ole kaupantekotilaisuudessa reklamoineet kauppahinnasta tai sen osasta, vaan hyväksyneet kauppahinnan.

Reklamointi kaupasta on tapahtunut vasta kaupanteon jälkeen. Kantajat eivät vetoa tosiseikkoihin, jotka ovat tapahtuneet kaupan 1.8.2014 jälkeen.

KA perustuu kuvitelmaan siitä, että kantajat ovat tehneet "huonon kaupan". Reklamointi eikä kA perustu siihen, että kantajilla olisi jotain uutta faktaa esitettävänään; esimerkiksi tutkimustulosten tai jonkun muun tosiseikan perusteella.

Kanteessa esitetty noin 150.00 euron arvio ei pidä paikkaansa. Jossain vaiheessa ennen kauppaa vastaaja on ilmoittanut noin 150.000 euron taso olevan käsityksensä talon myyntihinnasta. Tämä on ollut hänen käsityksensä -ei objektiivinen taso. Hänen käsitys on perustunut arvioon. Ostajilla on tietysti ollut oikeus ja velvollisuus muodostaa oma käsityksensä sekä tehdä omat havaintonsa. Näin onkin tapahtunut, kun kauppaneuvottelujen tuloksena kauppahinta on asettunut 110.000 euroon.

Vaikka kantajien väite pitäisikin paikkansa, ei sillä ole merkitystä edellä kuvatusta syystä. Kyseessä on ollut myyjän ilmoitus. Ostaja voi tietysti hankkia omat selvityksensä ja arvioi omalta kannaltaan kauppahintaa.

Kantajat ja vastaaja ovat hyväksyneet kauppahinnan vasta siinä vaiheessa kun oikeustoimi syntyi. Molemmat osapuolet ovat olleet oikeutettuja vetäytymään kaupasta ennen kaupantekoa 1.8.2014.


Erehdyttäminen ja lojaliteettivelvoittee·n rikkominen

A Nxxxd on kiistänyt toimineensa lojaliteettivelvoitteensa vastaisesti tai menetelleensä tahallisesti tai törkeän huolimattomasti kiinteistön kuntoa koskevien seikkojen ilmoittamisessa.

Kaupan kohteen ominaisuudet

Ostajilla on maakaaren tarkoittama selonottovelvollisuus kohteesta.

Kauppakirjan liitteenä on asiakirja, josta ilmenee kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kunto. Rakennus on ollut vain osa kiinteistökauppaa. Kiinteistönkauppoihin on sisältynyt maa-alueet ja muut rakennukset. Asiassa ei ole perusteita purkaa toisen kiinteistön kauppaa, jolla on myyty pelkkää maata.

Kaupan ehtona ja kauppakirja liitteenä on ollut selvitys kaupan kohteen ominaisuuksista. Tämän selvityksen ostaja on saanut tietoonsa. Myyjä on saattanut ostajien tietoon yksityiskohtaisen selvityksen asuinrakennuksen ominaisuuksista. Kyseisen asiakirja ei sisällä yhtään totuudenvastaista tai harhaanjohtavaa faktaa. Tämänkin selvityksen perusteella ostajilla on ollut tieto asuinrakennuksen ominaisuuksista.

Kaupan kohteessa sijaitseva asuinrakennus on ollut ja on asuttava. Rakennuksessa on asuttu ennen kauppaa ja asutaan tälläkin hetkellä.


Vastaus kohdittain

2/1) Kauppahintaa ei tule palauttaa, koska kauppa on pätevä.

2/2) Varausmaksu on maksettu ja kauppa tehty. Sitä ei tule palauttaa.

2/3) Varainsiirtoveron kantajat saavat kaupan purkamisen tapauksessa takaisin verottajalta pelkällä hakemuksella. Kaupanehtojen mukaan ostajat ovat velvollisia suorittamaan varainsiirtoveron.

2/4) Kaupanvahvistuksesta asianosaiset ovat sopineet. Muutoin kyse on välillisistä vahingoista, jotka eivät tule missään olosuhteissa myyjän korvattavaksi.

2/5) Kyse on välillisestä toteutumattomasta vahingosta ja vaade on ennenaikainen.

3/1) Kauppahinnan alennukselle ei ole perusteita eikä sitä tule eikä voida sovitella saati alentaa muullakaan perusteella.

3/2) Hallintaoikeus ei voi siirtyä kantajille ennen kuin kauppahinta on täysimääräisesti vastaajalle maksettu.


Nxxxdin VASTAKANNE

Nxxxd on vaatinut, että Lxxxonen ja Sxxxinen velvoitetaan yhteisvastuullisesti:

1. a ensisijaisesti luovuttamaan asunto-osakkeet Nxxxdille, tai

1. b toissijaisesti suorittamaan 55.000 euroa Nxxxdille ja

2. suorittamaan Nxxxdille laillista korkoa 55.000 eurolle kauppakirjan yksilöimästä eräpäivästä 25.8.2014 lukien sekä

3. korvaamaan Nxxxdin oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.


Perustelut

Asianosaiset ovat tehneet kiinteistökaupan 1.8.2014 pätevästi. Kaupan ehtojen mukaan vastaajien tulee luovuttaa asunto-osakkeet 25.8.2014 lukien. He eivät ole näin meneteHeet. Asunto-osakkeiden arvoksi on sovittu 55.000 euroa.



Lxxxosen JA Sxxxisen VASTAUS VASTAKANTEESEEN

Lxxxonen ja Sxxxinen ovat kiistäneet Nxxxdin kanteen ja vaatineet sitä hylättäväksi.

Lxxxonen ja Sxxxinen ovat vaatineet, että vastapuoli on velvoitettava korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa laillisine korkoineen.


Perustelut

Riidatonta on, että kanteessa ja vastakanteessa tarkoitetun, 1.8.2014 tehdyn kiinteistönkauppakirjan tarkoittamat asunto-osakkeet ovat Nxxxdille luovuttamatta.

Lxxxonen ja Sxxxinen eivät ole velvollisia kuitenkaan luovuttamaan asunto-osakkeita, koska ovat olemassa A Nxxxdista johtuvat perusteet kiinteistönkaupan julistamiselle pätemättömäksi ja sen purkamiselle.

Lxxxonen ja Sxxxinen vetoavat vastakanteen hylkäämisen perusteluiksi kaikkeen siihen, mitä on heidän kanteensa 30.9.2014 päivätyssä haastehakemuksessa lausuttu, perusteluja tähän tarpeettomasti toiseen kertaan kirjaamatta. Siitä ilmenee miksi ovat olemassa perusteet kiinteistönkaupan julistamiselle pätemättömäksi ja sen purkamiselle.

TODISTELU KA JA VASTAKA

Kirjalliset todisteet

Lxxxonen ja Sxxxinen 1) Kauppakirja 1.8.2014 (ilman lainhuuto-, kiinteistörekisteri-ja rasitustietoja), liitteenään RKM M Nxxxdin kaupantekotilaisuudessa antamat ohjeet 1.8.2014 talon peruskorjausten tekemistä varten

2) Sähköposti 11.8.2014 liitteenään reklamaatiokirjelmä

3) M Nxxxdin vastaus 29.6.2014 kello 10.22 Tori-intemet- palstalla kantajien asunnonhakuilmoitukseen

4) Sxxxisen sähköposti 29.6.2014 kello 14.26

5) M Nxxxdin sähköposti 29.6.2014 kello 14.50

6) Sxxxisen sähköposti 2.7.2014 kello 21.55

7) M Nxxxdin sähköposti 3.7.2014 kello 8.34

8) M Nxxxdin sähköpostit 9.7. kello 17.44, 10.7. kello 21.31, 11.7. kello 8.51 ja 19.7.2014. kello 10.59

9) Kauppakirja 28.6.2013
10) Nxxxsten kunnan rakennustarkastajan T Lahden lausunto 14.1.2014

Todiste 11) A Nxxxdin sähköposti 14.7.2014 kello 9.28 ja M Nxxxdin sähköposti 14.7.2014 kello 19.26

12) M Nxxxdin sähköposti 9.8.2014 kello 14.01, liitteenään olevine sopimusasiakirjoineen, sekä M Nxxxdin sähköposti 10.8.2014 kello 10.10

13) Tosite 4.7.2014 kiinteistön varausmaksun maksamisesta

14) Tosite 1.8.2014 maksetusta S Sxxxisen varainsiirtoverosta

15) Tosite 1.8.2014 nostetusta tuotosta

16) Tosite 1.8.2014 maksetuista lainhuuto- ja kiinnityskuluista

17) Tosite 4.9.2014 maksetuista vakuudenvaihtokuluista

18) Laskelma asuntolainan korosta

19) Vakuutusyhtiön ilmoitus kiinteistön vakuutuksen määrästä

20) Pankkitositteet maksetuista väliaikaisesta takavarikosta aiheutuneista pankkitakauskustannuksista

21) Kartta myydyistä Kxxxäen tiloista

22) Neljä valokuvaa kaupan kohteesta kaupantekohetken kunnossa 23) Sähköpostit 18.11., 12.11., ja 20.11.2014

Nxxxd

1) Kauppakirja liitteineen

2) Tutkimus vedestä

3) Arviokirja / T Sxxxu

4) Lxxxäen lausunto 6.8.2014



Henkilötodistelu

Lxxxonen ja Sxxxinen 1) V Lxxxonen

2) S Sxxxinen

3) OTK T Mxxxonen

4) M Mxxxä

5) P Jxxxinen

Nxxxd 1) A Nxxxd

2) M Nxxxd

3) Henri Nxxxd


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Asiassa on pääosin kyse siitä, onko kiinteistössä ollut myyntihetkellä virhe, eli onko kiinteistö ollut ominaisuuksiltaan muunLxxxen kuin osapuolet olivat sopineet tai myyjä on ostajille ilmoittanut ja, ovatko myyjä ja hänen edustajanaan kauppaa edellyttäneissä neuvotteluissa toiminut aviopuolisonsa toimineet kauppaneuvotteluissa ja kiinteistöstä tietoa antaessaan vilpillisesti ja erehdyttäneet ja petollisesti vietelleet ostajia ja antaneet virheellistä tietoa tai salanneet olennaisia seikkoja kiinteistön ominaisuuksista.

1.Kiinteistön virhe

Kyseessä on kaksi kiinteistöä. Todisteena esitetystä kartasta käy ilmi, että molemmat kiinteistöt muodostavat yhtenäisen alueen. Toinen kiinteistöistä on kooltaan ja muodoltaan sellainen, että sillä tuskin on merkittävää, itsenäistä kaupallista arvoa. Käräjäoikeus katsoo kiinteistöjen muodostavan yhden yhtenäisen kokonaisuuden.

Asianosaisten välisillä sähköpostiviesteillä on näytetty, että myyjän edustajana toiminut M Nxxxd on kertonut ostajille seuraavat seikat kiinteistön kunnosta:

- "Talossa vielä kyllä laittamista, mutta se on arvioitu hinnassakin. Isoimmat jutut on tehty ja hirsiä siitä on vaihdettu eli ei ole homeloukko vaan terve talo."
- "vanhassa osassa on hirttä, sahanpurua ei ole käytetty eikä ole ollutkaan."
- "Eristeeksi olemme vaihtaneet villat"
- "salaojat on tehty, kun taloa -70 luvulla laajennettu"
- "katto peltikatto ei alkuperäinen, alunperin vanha tiilikatto"

Mahdollisen homevaurion osalta Lxxxonen ja Sxxxinen ovat vedonneet siihen, että rakennuksessa on tammikuussa 2014 tapahtunut vesivahinko, jossa katon läpi päässyt vesi on kerääntynyt yläpohjassa oleviin eristeisiin aiheuttaen lopulta sisäkatossa olevan noin 1,5 neliömetrin suuruisen verhouslevyn putoamiseen.

Kirjallisena todisteena esitetyn lausunnon mukaan rakennustarkastaja Lahti on käynyt asunnossa 14.1.2014. Lausunnon mukaan tarkastaja on havainnut märkää villaa vauriokohdassa.

Rakennustarkastaja on kehottanut vaihtamaan kastuneet eristeet kuiviin ja korjaamaan katon sellaiseen kuntoon, ettei vesi pääse yläpohjan rakenteisiin. Lahti on todennut lausunnossaan, että pitkään märkinä oleviin rakenteisiin saattaa muodostua haitallisia sieni- ja homekasvustoja.

Lausunnon mukaan asuinrakennus ei ole tarkastushetkellä ollut asumiseen soveltuvassa kunnossa.

Todistaja Mxxxä on edellä mainitun vahingon tapahtumishetkellä asunut kyseisessä asunnossa. Hänen mukaansa rakennuksen yläpohja oli

tapahtuman jälkeen ollut vauriokohdalta hyvin kostea ja vauriokohdassa olevassa muovissa oli ollut havaittavissa hometta.

M Nxxxd on kertonut, että kyseinen vaurio oli korjattu pian sen ilmenemisen jälkeen. Myös katon vuoto oli samassa yhteydessä korjattu.

Henri Nxxxd on kertonut, että välikaton kattolevy oli kosteusvaurion johdosta pudonnut. Nxxxd oli ottanut kastuneet eristeet pois ja kuivattanut rakenteita lämpöpuhaltimella.

Todistaja Sxxxs on kertonut asentaneensa välikaton yläpuolelle uudet eristeet. Todistaja ei ollut havainnut rakenteissa märkyyttä tai lahovaurioita.

Todistaja Sundvall on kertonut havainneensa asunnossa käydessään kitkerää hajua. Haju on todistajan mukaan saattanut johtua siitä, että asunnossa on pidetty lemmikkieläimiä. Tämäkään lausuma ei osoita, että asunnossa olisi ollut homevaurio.

Todistaja Lxxxäki on toiminut kesällä 2014 Nxxxsten kunnan vs. rakennustarkastajana. Hän on kertonut tarkastaneensa kiinteistön 6.8.2014_. Lausunnossaan hän on todennut suorittaneensa tarkastuksen rakennustarkastajan ominaisuudessa. Lxxxäki on kertonut, ettei rakennuksen sisäilma ollut tunkkaista, eikä rakenteissa ollut havaittavissa sellaisia pinnalla olevia merkkejä, joiden perusteella talon voisi päätellä olevan hameessa. Lxxxäki on oikeudessa kertonut olevansa M Nxxxdin lapsuuden tuttu ja, että heillä on yhteinen melontaharrastus. Lxxxäki on kysyttäessä myös kertonut, ettei kyseenä olevien lausuntojen antaminen oikeastaan kuulunut hänen virkatehtäviinsä, eikä lausuntoa ollut annettu virkatehtäviin kuuluvana.
Kåräjäoikeus arvioi, ettei Lxxxäen lausuntoa voida pitää luotettavana edellä mainittujen syiden vuoksi.

Käräjäoikeus toteaa, että kiinteistössä on tammikuussa 2014 ollut yläpohjan vesivahinko, mutta se on esitetyn näytön perusteella korjattu ennen kiinteistön myyntiä. Tämän vuoksi myyjä ei ole ollut velvollinen ilmoittamaan seikasta ostajille.

Näyttämättä on jäänyt, että asuinrakennuksessa olisi myyntihetkellä ollu kyseisen vesivahingon tai muun seikan aiheuttama homevaurio tai, että rakennus olisi myyntihetkellä ollut katon vuodon tai muun syyn vuoksi asumiseen kelpaamaton.·

A Nxxxd on ostanut kiinteistön 20.11.2013 L Hxxxnin kuolinpesän osakkailta.

P Jxxxinen, joka on toiminut L Hxxxnin kuolinpesän osakkaana olleen äitinsä edunvalvojana, on todistajana kertonut osallistuneensa tilaisuuteen, jossa kiinteistöä oli esitelty A ja M Nxxxdille.

Jxxxinen ei ollut puhunut Nxxxdien kanssa hirsien vaihdosta, katon vaihdosta, eristeistä tai salaojista. Jxxxisen mukaan on kuitenkin mahdollista, että joku muu paikalla olleista myyjän edustajista on saattanut kertoa niistä.

Jxxxisen muR.aan hänen tietääkseen rakennuksen hirsiä oli saatettu vaihtaa lyhyeltä matkalta jonkin ikkunan alta. Tiilikatto on jossain vaiheessa vaihdettu peltikatoksi. Katto oli vuotanut silloin, kun kiinteistö oli myyty Nxxxdille ja tämä oli tullut seikasta tietoiseksi. Jxxxinen on kertonut tietävänsä, etteivät ainakaan talon vanhan osan eristeet ole sahanpurua. Takkahuoneen ja saunan päälle oli 90 - 80-luvulla lisätty puhallusvillaa. Kaivoveden laadusta Jxxxinen ei osannut sanoa.

Jxxxinen on kertonut olevansa varma, ettei talon ympärillä ole salaojia.

M Nxxxdin mukaan A Nxxxd on antanut korjata asuinrakennusta keväällä 2014. Työ oli aloitettu toukokuussa ja se oli ollut osittain kesken kesäkuussa 2014. Korjaus oli koostunut kosteiden tilojen korjaamisesta ja käyttövesiputkien uusimisesta. Pesuhuoneessa oli vanhat seinärakenteet purettu ja runkotolppien lahovauriot korjattu. Eristeet oli uusittu, lattiaan oli tehty uudet kaadot ja lattialämmitys ja tila oli paneloitu.

Kattomateriaalin, sahanpurun käyttämisen ja hirsien vaihdon osalta Jxxxisen kertomuksella on näytetty, ettei myyjä ole antanut näistä seikoista ostajille väärää tietoa.

M Nxxxd on kertonut, että A Nxxxdin ostaessa kiinteistön, oli heille myyjien toimesta kerrottu ne seikat, jotka hän on kertonut Lxxxoselle ja Sxxxiselle.

M Nxxxd on myyjän edustajana ilmoittanut ostajille, että salaojat on tehty, kun taloa on 70-luvulla laajennettu ja, että eristeet on vaihdettu.

Käräjäoikeus toteaa, että kiinteistön myyjä vastaa niiden tietojen totuuden mukaisuudesta, jotka hän ilmoittaa ostajalle.

Eristeiden osalta myyjä ei ole tehnyt mitään rajausta ostajien kysyttyä, onko seiniin vaihdettu lämpöeristeet vai saattaako vanhalla puolella olla vielä esim. sahanpurua. M Nxxxdin kertomana on käynyt ilmi, että myyjä on vaihtanut eristeet vain kosteihin tiloihin ja yläpohjaan siltä osin, kuin siinä on ollut vaurio.

Kaupan kohteessa on näin ollen ollut virhe siltä osin kuin myyjä on ilmoittanut vaihtaneensa talon eristeet. Myyjä on tahallaan antanut tästä seikasta ostajille väärän tiedon.

Ostajat ovat salaojien osalta voineet luottaa myyjän ilmoitukseen, joka Jxxxisen mukaan on kuitenkin ollut väärä. Näin ollen sillä, olisivatko salaojat jo käyttöikänsä loppuvaiheessa tai ei, ei asiassa ole merkitystä. Myyjä ei ole ollut oikeutettu antamaan ostajille sellaista tietoa, jonka oikeellisuudesta hän ei ole voinut olla varma.

Ostajat ovat esittäneet kirjallisena todisteluna valokuvia, joista näkyy, että asuinrakennuksen ikkunanpuitteet ainakin kuvassa olevan ikkunan. osalta ovat huonossa kunnossa. Sama koskee myös kuvissa olevaa seinälaudoitusta.

Näiden osalta käräjäoikeus toteaa, että vauriot ovat olleet helposti havaittavissa, vaikka havaintojen tekemiseksi olisikin ollut tarpeen siirtää ruukussa olevaa kasvia tai muita esineitä.

Ostajat eivät voi virheenä vedota seikkaa, jonka he olisivat kiinteistöä silmämääräisesti tarkastamalla voineet havaita. Toisaalta ostajat voivat luottaa myyjän antamiin tietoihin, joiden todenperäisyyttä ostajilla ei ole syytä epäillä.

Myyjän ei ole näytetty antaneen ikkunoiden tai ulkoseinän laudoituksen osalta sellaista eriteltyä tietoa, josta voisi päätellä niiden olevan kunnossa. lkkunanpuitteen ja seinälaudoituksen vauriot on ollut mahdollista tavanomaisessa tarkastuksessa silmämääräisesti havaita. Seikat on merkitty myös kauppakirjan liitteeseen, jonka merkitystä käräjäoikeus arvioi jäljempänä. Ostajat ovat tältä osin laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa, eivätkä voi vedota ikkunan ja ulkoseinän vaurioihin kiinteistön virheenä.

Ostajat ovat vedonneet siihen, että myyjän edustaja on kertonut, että "isommat jutut on tehty" ja, että rakennus on hyvässä kunnossa.

Lxxxonen on kertonut ymmärtäneensä, että rakennuksessa oli tehty pääosin täydellinen remontti, kun myyjä oli ilmoittanut, että isommat jutut on tehty.

Sxxxinen on kertonut A Nxxxdin kertoneen hänelle, että asuinrakennuksen sähköt, lämmöneristeet ja putket on vaihdettu. M Nxxxdin kertomuksella on näytetty, että myyjän korjaustoimet ovat kohdistuneet vain asuinrakennuksen märkätiloihin.

Käräjäoikeus toteaa, että myyjän antama ilmoitus on omiaan luomaan mielikuvaa siitä, että kiinteistöllä olleet isommat virheet on korjattu, mutta ilmoitus ei kuitenkaan ole sillä tavoin yksiselitteinen, että se poistaisi ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden kokonaan.

Todistaja Mxxxä on kertonut, että kiinteistön kaivon vesi on ollut juomakelvotonta, se on ollut sameaa ja siinä on ollut toukkia. Todistaja on asunut kiinteistöllä 1.9.2013 - 15.1.2014 välisen ajan.

Todistaja Mxxxänen, joka on asunut kiinteistöllä marraskuusta 2014 lukien, on kertonut testauttaneensa kaivon veden laadun. Vesi on testituloksen mukaan ollut hyvää ja hänen perheensä on käyttänyt sitä juomavetenä.

Käräjäoikeus toteaa, ettei kaivon veden ole riittävällä varmuudella näytetty olleen myyntihetkellä juomakelvotonta.

2.Reklamaatio

Riidatonta on, että reklamaatio on tehty muutaman päivän kuluttua kaupanteosta. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

3.Petollinen viettely, muu erehdyttäminen, kunnianvastainen ja arvoton menettely

Myyjän edustajan toteamus isompien virheiden korjaamisesta on edellä mainituin tavoin tulkinnan varainen. Ostajat eivät ole tulkinnan varaisuudesta huolimatta selvittäneet, mitä ilmoitus tarkemmin tarkoittaa. Asiassa ei ole näytetty, että asunnossa olisi ollut myyntihetkellä muita virheitä kuin edellä mainittu eristeiden vaihtamattomuus. Asuinrakennus on ollut salaojittamaton. Seikkojen vaikutuksellisuutta arvioidaan tuomiossa jäljempänä.

Lxxxonen ja Sxxxinen ovat vedonneet siihen, että myyjä on antanut ostajille virheellisen tiedon siitä, että Huoneistovälityksen kiinteistönvälittäjä oli antanut kohteesta arvion ja lisäksi neuvonut M Nxxxdia kauppakirjan teossa ja tarkastanut sen.

Sähköpostiviesteillä on näytetty M Nxxxdin ilmoittaneen ostajille:
- "Meillä on tuttu Huoneistovälityksessä ja ennen remonttia arvioi hinnaksi noin 150.000 e nyt olemme uusineet pesuhuoneen ja tarkoitus on vielä uusia sauna eli vaikuttamaan pääsisi materiaaleihin."

Todistaja Mxxxonen toimii kiinteistönvälittäjänä Turun Huoneistovälitys Oy Ab Lkv-nimisessä yrityksessä kiinteistönvälittäjänä. Mxxxosen on kertonut M Nxxxdin soittaneen hänelle ja pyytäneen häntä tekemään kiinteistön kauppakirjan, mutta Mxxxonen oli kieltäytynyt tehtävästä.
Myöhemmin M Nxxxd oli pyytänyt Mxxxosta tarkastamaan Nxxxdin laatimaa kauppakirjaa, mutta Mxxxonen ei työkiireiden vuoksi ollut voinut tehdä sitä. Lisäksi Nxxxd oli pyytänyt Mxxxosta kaupanvahvistajaksi, mutta työkiireet olivat estäneet senkin.

M Nxxxd ja A Nxxxd ovat oikeudessa kertoneet, että Huoneistovälityksellä oli itse asiassa tarkoitettu Kotiapila Oy-nimistä yritystä, joka kuuluu Huoneistoketju Oy-nimiseen yritykseen.

Kotiapila Oy:ssä kiinteistönvälitystoimintaa harjoittaa xx-niminen kiinteistönvälittäjä. Todisteena on esitetty Sxxxun 27.8.2014, eli kaupan jälkeen laatima arvio kiinteistön arvosta.

M Nxxxd on kertonut Sxxxun käyneen arvioimassa kiinteistön ennen sen myyntiä. Todistaja Hxxxan on kertonut nähneensä Sxxxun kävelevän kesäkuussa 2014 tiellä noin 200 - 300 metrin etäisyydellä kiinteistöstä. Käräjäoikeus toteaa, että Sxxxua ei ole kuultu oikeudessa, eikä asiassa muutenkaan ole luotettavasti näytetty, että Sxxxu olisi avustanut Nxxxdia kiinteistön myynnissä tai suorittanut kiinteistön arvioinnin ennen kaupantekoa.

Myyjä on edellä mainitulla tavalla tahallaan antanut väärää tietoa ostajille kiinteistönvälittäjän avustuksesta ja arvion laatimisesta. Käräjäoikeus toteaa, että virheellä on merkitystä vain siinä tapauksessa, että se on vaikutuksellinen. Annetut tiedot ovat koskeneet kauppakirjan lähinnä laadintaa ja kiinteistön arvoa. Kauppakirjassa, liitettä lukuunottamatta, ei sinällään ole väitetty hintaa koskevan ehdon lisäksi olevan virheellisyyksiä. Näin ollen arvioitavaksi Jää kauppahintaa koskeva ehto.

Ostajat ovatkin vedonneet siihen, että heitä on erehdytetty kiinteistön arvosta.

Väite perustuu pääosin siihen, että A Nxxxd on ostanut kiinteistön
28.6.2013 45.000 euron kauppahinnalla.

Lxxxonen on kertonut, että hän ja Sxxxinen olivat päättäneet purkaa kaupan, kun he olivat kuulleet, että kiinteistö oli vuotta aiemmin myyty 45.000 eurolla. Ei ollut mahdollista, että asuntoa olisi voitu korjata vuoden aikana 65.000 euron arvosta.

Sxxxinen on kertonut tarkemmin yksilöimättä, että moni asia oli vaikuttanut siihen, että he olivat ryhtyneet kaupan purkuun.

P Jxxxinen on kertonut, että kuolinpesän osakkaat olivat kesällä 2013 pyytäneet kiinteistönvälittäjältä arvion kiinteistön arvosta. Ensimmäinen arvio oli ollut noin 20.000 euroa. Toinen välittäjä oli arvioinut kiinteistön 80.000 euron arvoiseksi, joka sitten oli asetettu pyyntihinnaksi.

A Nxxxd oli tarjonnut kiinteistöstä 45.000 euroa. Koska myyjät olivat halunneet saada kohteen myydyksi, he olivat suostuneet tarjoukseen.

Kiinteistönvälittäjä Sxxxu on 27.8.2014 arvioinut kiinteistön 149.000
euron arvoiseksi.

Kiinteistönvälittäjä Loxxxr on kertonut käyneensä kiinteistöllä elokuussa 2008. Lockmer on arvioinut kiinteistön käyväksi arvoksi
120.000 euroa.

Kiinteistö on tällä hetkellä Nxxxdin hallinnassa ja hän on nimenomaisesti kieltäytynyt antamasta ostajille rakennuksen avaimia ja kieltänyt Lxxxosta ja Sxxxista tuomasta kiinteistölle ulkopuolisia asiantuntijoita.

Käräjäoikeus toteaa, että edellä mainittu seikka on otettava huomioon, kun arvioidaan Lxxxosen ja Sxxxisen mahdollisuuksia esittää näyttöä kiinteistön arvosta. Käräjoikeus katsoo, että kielto on omiaan kääntämään näyttötaakan kiinteistön arvosta.

Todistaja Hxxxan on kertonut olleensa keväällä 2014 tekemässä asuinrakennuksessa korjaustöitä yhdessä M Nxxxdin kanssa noin kahden viikon ajan. Tuona aikana oli purettu vanha pesuhuone ja saunan lattia oli valettu ja katot ja märkätilojen seinäeristeet vaihdettu ja vesijohdot oli asennettu. Hxxxan ei itse ollut osallistunut muuhun kuin purkutyöhön, eikä hän ollut itse asiassa nähnytkään eristeiden asennust . Syksyllä 2014 Hxxxan on käynyt korjaamassa kuistin katon.

Hxxxanin kertomuksella on näytetty, että Nxxxd on korjauttanut asuinrakennuksen märkätiloja.

Vaikka Nxxxd on antanut ostajille virheellistä tietoa siitä, että kiinteistönvälittäjä on ennen kaupantekoa arvioinut kiinteistön 150.000 euron arvoiseksi, ei virheellistä tietoa voida pitää vaikutuksellisena, kun otetaan huomioon Jxxxisen kertomus 80.000 euron pyyntihinnasta, Hxxxanin kertomus tehdystä remontista sekä Sxxxun ja Lxxxxrn lausuma ja arvio kiinteistön arvosta.

Asiassa on otettava huomioon myös se, että ostajalla on oikeus ja velvollisuus itse arvioida se hinta, jonka hän on valmis myyjälle maksamaan.

Väitettyyn erehdyttämiseen sisältyy myös osakehuoneiston kauppahinnan saaminen mahdollisimman alhaiseksi.

Kauppahinta 110.000 euroa on määritelty muodostuvan 55.000 eurosta, joka maksetaan rahana ja loppukauppahinta muodostuu ostajien myyjälle luovuttamista asunto-osakkeista. Viimeksi mainittujen arvoksi voidaan näin laskea 55.000 euroa.

Lisäksi asianosaiset ovat sopineet, että ostajien maksamaa varausmaksua ei merkitä kauppakirjaan..

Lxxxosen ja Sxxxisen mukaan asunto-osakkeiden osuus kauppahinnasta merkittiin alhaiseksi myyjien toivomuksesta ja verotuksellisista syistä.
Samoista syistä varausmaksua ei merkitty osaksi kauppahintaa.

A Nxxxd ja M Nxxxd ovat kertoneet, että varausmaksun osalta sovittiin, ettei se ole lainkaan kauppahintaa. Käräjäoikeus ei pidä uskottavana menettelyä, jossa ostajat vastikkeetta lahjoittavat myyjälle 2.000 euroa. Käräjäoikeus arvioi määrän osaksi kauppahintaa.

A Nxxxd on kertonut ensin tarjonneensa osakkeista 35.000 euron arvoa ja neuvottelun jälkeen 55.000 euroa. M Nxxxd on kertonut samoin ja kertonut, että arvon määrityksessä otettiin huomioon tuleva putkiremontti.

Todisteena esitetystä A Nxxxdin S Sxxxiselle lähettämästä viestistä käy ilmi, että asunnon käypä arvo on Nxxxdin mukaan ollut
72.000 - 75.000 euroa. Nxxxd on viestissä todennut, että verottajan hyväksymä alin hinta on noin 54.000 euroa. Viestissä lukee "Tämä auttaa kyllä huomattavasti meitä molempia jatkossa, koska varainsiirtovero on tuolloin paljon pienempi."

Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että asunto-osakkeiden arvo on määräytynyt edellä mainitun A Nxxxdin viestin perusteella ja hänen aloitteestaan.

Kyse on kuitenkin sopimuksen varaisesta asiasta ja sekä Lxxxonen että Sxxxinen ovat sopimusta tehtäessä hyväksyneet arvon määräytymisen, Erehdyttäminen on tältä osin jäänyt näyttämättä.

Lxxxonen ja Sxxxinen ovat kanteessaan vedonneet siihen, että myyjä oli ennen kaupantekoa antanut heille kauppakirjan liitteen, joka on otsikoitu "Ohjeita talon peruskorjausten tekemistä varten", mutta, joka itse asiassa on kiinteistön lukuisia virheitä koskeva varauma.

Lxxxosen ja Sxxxisen mukaan kyseinen liite oli annettu heidän luettavakseen vain viisi minuuttia ennen kauppakirjan allekirjoittamista ja kaupan vahvistamista. A Nxxxd oli puhunut samaan aikaan ja häirinnyt ostajia ja näin käytännössä estänyt heitä tutustumasta liitteeseen. Liitteestä oli ollut puhetta aikaisemminkin, mutta ostajat eivät olleet saaneet sitä käyttöönsä pyynnöistään huolimatta aiemmin.

Todistaja, kiinteistövälittäjä Mxxxg on toiminut kaupanvahvistajana Lxxxosen, Sxxxisen ja Nxxxdin kiinteistönkaupassa.

Mxxxgin mukaan kauppakirjan liite käytiin läpi ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Tilanteessa ei ollut kiirettä, eikä ostajia ollut häiritty.

Käräjäoikeus katsoo Mxxxgin kertomuksen perusteella näytetyksi, että ostajilla on ollut mahdollisuus tutustua kauppakirjan liitteeseen ennen kaupantekoa. Heillä on ollut tuossa tilanteessa mahdollisuus pyytää lisäaikaa liitteeseen tutustumiseen ja mahdollisuus vetäytyä kaupasta. Lxxxonen ja Sxxxinen ovat tästä huolimatta allekirjoittaneet sopimuksen tilanteessa, jossa heidän tahdonmuodostukseensa ei ole näytetty kohdistuneen ulkopuolista pakkoa. Sopimuksen ehdot ovat näin tulleet sitoviksi heidän ja myyjän välisessä sopimussuhteessa. Koska . liitteessä on mainittu salaojien mahdollisesta puuttumisesta, eivät ostajat ole oikeutettuja vetoamaan puutteeseen virheenä.

Käräjäoikeus toteaa, että vaikka myyjän menettely ei ole ollut kaikin puolin korrektia, ei asiassa ei ole tullut esille sellaisia seikkoja, joiden perusteella hänen voitaisiin katsoa rakennuksen eristeiden vaihtamisesta annettua väärää tietoa lukuunottamatta erehdyttäneen ostajia tai petollisesti vietelleen heitä kaupanteossa tai muuten menetelleen kunnian vastaisesti ja arvottomasta Koska Jxxxisen kertomuksella on näytetty, että rakennuksessa joka tapauksessa on villaeristys, käräjäoikeus paremman vastanäytön puuttuessa katsoo, ettei eristeen vaihtamattomuus ole vaikutuksellinen seikka.

Myyjän 9.8.2014 ostajille esittämä viesti, jossa todetaan, ettei rakennukseen saa tuoda ulkopuolisia asiantuntijoita ja, jossa edellytetään, etteivät ostajat jatkossa tule esittämään kaupanpurku tai hinnanalennusvaateita eivätkä ryhdy mihinkään toimenpiteisiin myyjää vastaan, on lainvastainen ja kohtuuton, mutta vasta kaupanteon jälkeen tehtynä sekään ei riitä osoittamaan, että myyjä olisi menetellyt ennen kaupantekoa haastehakemuksessa väitetyllä tavalla.

Lxxxosen ja Sxxxisen vaatimukset kaupan purusta, pätemättömäksi julistamisesta ja näihin vaatimuksiin liittyvät korvausvaatimukset on hylättävä.

4.Kauppahintaa koskevan ehdon kohtuullisuus

Ottaen huomioon, mitä edellä on todettu kiinteistön arvosta, käräjäoikeus katsoo, ettei kauppahintaa koskevaa ehtoa voida pitää kohtuuttomana.

Vaatimus sen sovittelemisesta hylätään, kuten myös siihen liittyvä vaatimus kiinteistön hallinnan luovutuksesta.

5.Nxxxdin vaatimus

Asianosaiset ovat 1.8.2014 sopineet kiinteistön kaupasta, jossa osa kauppahinnasta on maksettu heti ja osa toteutetaan käytännössä vaihtona siten, että ostajat luovuttavat omistamansa asunto-osakkeet myyjälle 25.8.2014. Koska Lxxxosen ja Sxxxisen sekä Nxxxdin välistä kauppaa on pidettävä pätevänä, on Nxxxd oikeutettu sopimuksen mukaiseen suoritukseen.

Nxxxdin vaatimus on ehdollinen, joten ostajat voivat täyttää ehdon joko osakkeet luovuttamalla tai suorittamalla Nxxxdille osakkeiden arvon, 55.000 euroa.

6.Oikeudenkäynti- ia asianosaiskulut

Koska Lxxxonen ja Sxxxinen häviävät asiansa, ovat he velvolliset korvaamaan Nxxxdille hänen oikeudenkäyntikulunsa.

Nxxxd on oikeutettu saamaan vastapuoliltaan korvauksen myös asianosaiskuluistaan, kuitenkin vain yhden päivän osalta, koska hänen henkilökohtainen läsnäolonsa ei ole enemmälti ollut tarpeen. Vaatimus hylätään siltä osin kuin se ylittää 100 euroa.

Lxxxosen ja Sxxxisen oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluvaatimukset hylätään.


7.Takavarikko

Asian näin päättyessä turvaamistoimi määrätään peruuntumaan vasta, kun ratkaisu saa lainvoiman.


Muulla kuin edellä mainitulla todistelulla ei ole ollut merkitystä asiaa ratkaistaessa.

Lainkohdat
Maakaari 2 luku 9 §, 17 §, 20 §, 21 §, 22 §, 25 §, 32 § ja 33 §
Oikeustoimilaki 30 §, 33 § ja 36 §
OikeudenkäymiskaA 7 luku 9 § ja 21 luku 1 §


TUOMIOLAUSELMA

Lxxxonen ja Sxxxinen velvoitetaan yhteisvastuullisesti:

1.a ensisijaisesti luovuttamaan Nxxxdille Asunto Oy Lautamiehenkuja-nimisen yhtiön osakkeet nro 2488-2774, jotka
oikeuttavat 3h + k asunnon hallintaan osoitteessa Lautamiehenkatu 1 B
12, 21200 Raisio, tai

1.b toissijaisesti suorittamaan 55.000 euroa Nxxxdille ja

2.suorittamaan Nxxxdille korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 55.000 eurolle 25.8.2014 lukien sekä

3.korvaamaan Nxxxdin oikeudenkäyntikulut 18.994,73 euroa ja asianosaiskulut 100 euroa, molemmat määrät korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

MUUTOKSENHAKU

Käräjäoikeuden ratkaisuun tyytymätön voi hakea siihen muutosta hovioikeudelta valittamalla tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.

Muutoksenhakuun kuuluvat:

-tyytymättömyyden ilmoittaminen ja
-valittaminen.

Jos muutoksenhakija tahtoo hakea muutosta ennakkopäätösvalituksella, hänen on ilmoitettava siitä tyytymättömyydenilmoituksen yhteydessä.

Säädetyt määräajat tyytymättömyyden ilmoittamiselle (7 päivää) ja valituksen ja ennakkopäätösvalituksen tekemiselle (30 päivää) alkavat ratkaisun antamispäivästä. Valituksen ja ennakkopäätösvalituksen johdosta valittajan vastapuoli voi tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa osaltaan käräjäoikeuden ratkaisusta. Määräaika vastavalitusta varten on kaksi viikkoa valittajalle asetetun valitusmääräajan päättymisestä. Sillä, milloin tosiasiallisesti saatte tiedon ratkaisun sisällöstä, ei ole merkitystä näiden määräaikojen laskemiselle.

Asian käsittely hovioikeudessa edellyttää eräissä tapauksissa hovioikeuden myöntämää jatkokäsittelylupaa. Ennakkopäätösvalituksen tekeminen edellyttää vastapuolen suostumusta ja valitusluvan pyytämistä korkeimmalta oikeudelta. Jos valituslupaa ei myönnetä, käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.

HYVÄKSYTTY TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS:

V Lxxxonen ja S Sxxxinen ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valitusosoitus liitteenä. Määräpäivä valitukselle 3.8.2015.
Määräpäivä vastavalitukselle 17.8.2015.

KäräjätuomA K Lxxxe

E:G.7.2015
Korjattu OK 24:10 nojalla
Turussa 27.7.2015
Käräjätuomari K Lxxxe