Kuntotarkastajan vastuu ostajalle?

Kuntotarkastaja vastaa siitä että tekee kuntotarkastuksen huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Liian usein kuntotarkastukset ovat vaikeaselkoisia maallikoille. Esimerkiksi kehotus lisätutkimuksiin ei kerro maallikolle mitään mutta kuntotutkija tietää, että selvitettävässä riskirakenteessa on usein ongelmia. Asuntokaupoissa olisikin hyvä käyttää kuntotarkastajaa, joka tekee kuntotarkastuksen KH-kortin mukaisesti. Tällaisia ovat esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastajat AKK-nimikkeellä toimivat. Kuntotarkastaja vastaa tilaajalleen eli ostajalle tai myyjälle tai molemmille sopimuksen perusteella. Mutta miten kuntotarkastajan vastuu määräytyy ostajaa kohtaan, jos vain myyjä on tilannut kuntotarkastuksen? Alla asiassa katsotiin oleva ns. sopimusvastuu myös ostajalle. Vaatimukset tosin hylättiin kuntotarkastajaa kohtaan reklamaation vanhentumisen johdosta.

Tapauksessa oli kysymys myös ostajan huolimattomuudesta kaupan jälkeen ja lisäksi myyjän huolimattomuudesta ennen kauppaa ja näihin liittyvistä vahingonkorvauksista. Riidatonta oli että kauppa tuli purkaa.

Tapauksessa on ensin kysymys siitä, onko kiinteistön arvo alentunut kantajan toiminnalla kun oli jättänyt sen suojaamatta ja mikä on mahdollisen arvon alentumista vastaavan korvauksen määrä. Myyjän mukaan ostaja oli omistusaikanaan laiminlyönneillään aiheuttanut rakennuksen korjauskelvottomuuden. Ostaja oli vastustanut myyjän muutosvaatimuksia sillä perusteella, että rakennus oli ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin asumis- ja korjauskelvoton jo kaupantekohetkellä.

Maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentin mukaan ostaja, jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle.

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteessa on virheet ja että virheet ovat olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia ja ostajalla on ollut oikeus purkaa kauppa.

Tapauksessa on lisäksi kysymys siitä, onko ostajalla oikeus vaatimiinsa vahingonkorvauksiin. On arvioitava, ovatko virheet olleet salaisia tai ovatko virheet johtuneet myyjän huolimattomuudesta.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Mainitun luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Hovioikeus katsoo, että lähtökohtaisesti olisi myyjän kannalta kohtuutonta, jos hän joutuisi vastuuseen sellaisten asiantuntijan esittämien tietojen perusteella, joiden paikkansa pitävyyttä hän ei ole itse pystynyt arvioimaan. Kuntotarkastajan laatimassa kuntotarkastusraportissa on kehotettu selkeästi lisäselvittämään lattiarakenteiden kuntoa. Mikäli myyjä olisi huolellisesti menetellen tehnyt raportissa mainitut lisäselvitykset, kiinteistöllä olevat virheet olisivat paljastuneet. Näin ollen hovioikeus katsoo, että kiinteistön virheet eivät olleet salaisia eikä myyjä ole näyttänyt toimineensa huolellisesti. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputulokset.

Lisäksi kysymys on siitä, onko yhtiö kuntotarkastuksen tekijänä vahingonkorvausvastuussa ostajalle.

Hovioikeus punnitsee seuraavia seikkoja ratkaisussaan:

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty eriäviä näkemyksiä siitä, onko kuntotarkastajan korvausvastuun edellytyksiä ja sisältöä suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen arvioitava vahingonkorvauslain vai sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla (Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 345 ja Marianne Palo-Leena Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, 2002, s. 855). Tämä hovioikeus on 29.5.2012 antamassaan tuomiossa (S 11/712; nro 441) katsonut, että kuntotarkastajan korvausvastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen määräytyy vahingonkorvauslain nojalla.

Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännöstä ei löydy kysymykseen suoraa kannanottoa. Korkein oikeus on kuitenkin ratkaisuissaan KKO 1992:165 ja KKO 1999:19 vahvistanut korvausvastuun sopimusvastuuta koskevien periaatteiden mukaan, vaikka vahingonaiheuttajan ja -kärsijän välillä ei ole ollut sopimussuhdetta. Kysymys on näissä tapauksissa ollut siitä, että toimeksisaajan velvollisuutena on ollut tehtävän laadun ja sisällön perusteella valvoa myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Tämän velvollisuuden täyttämisestä toimeksisaaja on vastannut toimeksiantajan sopimuskumppaniin nähden sopimussuhteita koskevien periaatteiden mukaan.


Hovioikeus toteaa, että kuntotarkastajan täytyy ymmärtää, että sopimukseen nähden ulkopuolinen henkilö tulee todennäköisesti luottamaan hänen antamiinsa tietoihin. Näissä olosuhteissa kuntotarkastajalla on velvollisuus valvoa tehtävää suorittaessaan myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että kuntotarkastajan ja toimeksiantajan vastapuolen suhde voidaan rinnastaa sopimussuhteeseen.

Ostaja oli reklamoinut yhtiötä vasta noin kaksi vuotta neljä kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen. Hovioikeus katsoo, että ostaja on oikea-aikaisen virheilmoituksen laiminlyönnillään menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta yhtiöltä.

KKO 1992:165, https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/1992/19920165
KKO 1999:19, https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/1999/19990019

Hakusanat: kuntotarkastus, kuntotarkastaja, sopimussuhde, sopimusrikkomus, vahingonkorvaus, reklamaatio, oikeudenkäyntikulut


Itä-Suomen hovioikeus
Tuomio Nro 36
Antamispäivä 22.1.2016
Diaarinumero S 14/1474


Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Etelä-Savon käräjäoikeus 9.10.2014 nro 14/9210 (liitteenä)

Asia
Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Asianosaiset
H A H***
R S R***
T L*** Oy

Vaatimukset hovioikeudessa

H***sen valitus

H*** on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin R***sen hänelle palautettavaksi määrätystä kauppahinnasta on vähennetty kiinteistön arvon alentumisen perusteella 2.500 euroa. Lisäksi H*** on vaatinut, että R***sen hänelle maksettavaksi tuomittu korvaus kiinteistön parannuskuluista ja virheiden selvittelykuluista korotetaan 4.749,52 euroksi korkoineen haasteen tiedoksiannosta 2.4.2013 lukien. Edelleen H*** on vaatinut, että R*** velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa täysimääräisesti 34.203,58 eurolla korkoineen.

H*** on vaatinut, että T L*** Oy (jäljempänä yhtiö) velvoi¬tetaan yhteisvastuullisesti R***sen kanssa suorittamaan hänelle vahingon¬ korvauksena 2.500 euroa korkoineen haasteen tiedoksiannosta 2.4.2013 lukien. Lisäksi H*** on vaatinut, että yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti R***sen kanssa suorittamaan hänelle kiinteistön parannuskuluista ja virheiden selvittelykuluista 3.034.52 euroa korkoineen haasteen tiedoksiannosta 2.4.2013 lukien. Vielä H*** on vaatinut, että yhtiö velvoitetaan yhteisvas¬tuullisesti R***sen kanssa korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa kärä¬jäoikeudessa 15.181 eurolla korkoineen.

H*** on vaatinut, että R*** ja yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 21.078,74 eurolla korkoineen.

H*** on perustellut vaatimuksiaan R***sen osalta seuraavasti. Kiinteis¬tön arvo ei ollut alentunut pihamaan osalta, koska tontti oli muutenkin erittäin huono eikä sille kannattanut rakentaa mitään. Pihamaalla suoritetut työt olivat jääneet kesken, koska rakennuksen korjaustöitä oli ollut mahdotonta suorittaa. H*** oli luottanut yhtiön kuntotarkastuskertomukseen ja sen perusteella ryhtynyt suorittamaan korjaustöitä. Oikeudenkäyntikululaskusta ilmenevät avustajan toimenpiteet olivat olleet tarpeellisia eikä niihin ollut käytetty tar¬peettomasti aikaa.

H*** on perustellut vaatimuksiaan yhtiön osalta seuraavasti. Käräjäoikeus oli arvioinut asian väärin katsoessaan, ettei asiassa ollut ollut erittäin painavia syitä vahingonkorvauksen tuomitsemiselle. Yhtiö ei ollut suorittanut kuntotar¬kastusta KH-kortin mukaisesti, vaikka oli raportissaan viitannut mainittuun korttiin. Kuntotarkastus olisi tullut suorittaa tarkemmin, mikäli lähtötiedot kohteesta olivat olleet puutteelliset. Henkilön, joka ei tuntenut rakennusalaa, ei voitu edellyttää vaativan tai teettävän tarkempia selvityksiä ennen kauppaa. Erittäin painavia syitä vastaan puhuvana seikkana ei voitu pitää sitä, että H*** oli voinut vaatia samat vahingot korvattavaksi kiinteistön myyjältä.


R***sen valitus

R*** on vaatinut, että H***sen hänelle maksettavaksi tuomittu korvaus kiinteistön arvon alentumisesta korotetaan 10.000 euroksi. Lisäksi R*** on vaatinut, että H***sen korvausvaatimus kiinteistön parannuskuluista ja vir¬heiden selvittelykuluista hylätään. Vielä R*** on vaatinut, että hänen H***selle maksettavakseen tuomittujen oikeudenkäyntikulujen määrää joka tapauksessa alennetaan ainakin 12.000 emoon. Edelleen R*** on vaatinut, että H*** velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 10.578,26 eurolla ja asianosaiskulunsa 400 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

R*** on perustellut vaatimuksiaan seuraavasti. H*** oli omistusai¬kanaan avannut rakennuksen rakenteita ja sulkenut ne siten, että ne olivat jääneet suojaamattomiksi usean vuoden ajaksi. Lisäksi H*** oli jättänyt rakennuksen lämmittämättä syksyllä 2010. Nämä laiminlyönnit olivat aiheuttaneet rakennuksen korjauskelvottomuuden. Rakennus olisi ollut korjauskelpoinen vielä syksyllä 2010. Lisäksi H*** oli maalaamalla pilannut asuintiloja. H*** oli rakentanut pihamaalle salaojia, jotka oli tehty virheellisesti. Työt pihamaalla oli jätetty kesken ja pihamaa hoitamatta. Näistä seikoista joh¬tuen koko kiinteistön arvo oli alentunut. R*** ei ollut menetellyt asiassa tuottamuksellisesti tai millään tavoin huolimattomasti. Kaikki virheet olivat olleet salaisia virheitä. Tämän vuoksi perustetta vahingonkorvausvelvollisuudelle ei ollut. Joka tapauksessa tarvikekuluista ei ollut esitetty mitään tositteita eikä niiden määrää ollut näytetty toteen. Oikeudenkäyntikuluja koskevaa vaati¬ mustaan R*** on perustellut sillä, että häntä ei voitu velvoittaa korvaamaan H***sen oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa siltä osin kuin kulut olivat syntyneet yhtiötä vastaan nostetun kanteen ajamisesta. H***sen oikeu-denkäyntikuluvaatimus oli muutoinkin liiallinen ja sitä tulee kohtuullistaa. Käräjäoikeus ei ollut myöskään ottanut kuluratkaisussaan huomioon sitä, että H***sen kanne R***sta vastaan oli hyväksytty ainoastaan osaksi.



Vastaukset

H*** on vastustanut R***sen muutosvaatimuksia.

Rakennus oli ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin asumis- ja korjauskelvoton jo kaupantekohetkellä. Koska kiinteistö oli ollut jo kaupantekohetkellä arvoton, kiinteistön arvon alentumisesta tuomittua korvausta ei ollut syytä korottaa. R*** oli tiennyt rakennuksessa olleista virheistä. Hän vastasi myös tilaamansa kuntotarkastajan antamista tiedoista. H***selle tuomittuja oikeudenkäyntikuluja ei ollut syytä alentaa. Asia oli pääosin ratkaistu H***sen hyväksi ja hänen häviämänsä osa oli koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa.
Oikeudenkäyntikululaskusta ilmenevät avustajan toimenpiteet olivat olleet tarpeellisia eikä niihin ollut käytetty tarpeettomasti aikaa.

R*** on omassa valituksessaan mainituilla perusteilla vastustanut H***sen muutosvaatimuksia.

Yhtiö on vastustanut H***sen muutosvaatimuksia ja vaatinut, että H*** velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 16.840,36 eurolla ja asianosaiskulut 1.055 eurolla, molemmat määrät korkoi¬neen.

H*** ei ollut reklamoinut yhtiölle kuntotarkastuksessa havaitsemistaan virheistä kohtuullisessa ajassa. H*** oli saanut tietää jo syyskuussa 2010, ettei talo vastannut kunnoltaan hänen odotuksiaan eikä hänen kuntotarkastusraportista muodostamaansa mielikuvaa. H*** oli esittänyt reklamaation yhtiölle 29.1.2013 päivätyssä kirjeessä eli vasta noin kaksi vuotta neljä kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen. H*** oli tehnyt reklamaation liian myöhään ja menettänyt tämän vuoksi oikeutensa saada vahingonkorvausta yhtiöltä. Kuntotarkastus oli tehty rakenteita rikkomattomin menetelmin, jolloin rakenteiden sisässä olleita vaurioita ei ollut voitu havaita. Kuntotarkastaja oli tarkastusraportissaan useissa kohdissa esittänyt lisäselvitysten tekemistä erillisen tutkimuksen yhteydessä. Tarkastuksen suorittamisessa ei ollut mitään sellaista virhettä, joka aiheuttaisi vahingonkorvausvastuun. Tarkastusraportissa ei ollut viitattu KH-korttiin vaan yleisempään asuntokaupan suoritusohjeeseen.
KH-kortti ei sitä paitsi ollut velvoittava tai sitova vaan ohjeellinen. Joka tapauksessa viittausta suoritusohjeeseen ei voida tässä tapauksessa pitää vahingonkorvausvastuun kannalta merkittävänä, koska ostaja ei ollut tuntenut tarkemmin kuntotarkastusmenettelyäja asiaa koskevaa KH-korttia. Kuntotarkastajalta ei voitu vaatia kauppahinnan palautusta yhteisvastuullisesti myyjän kanssa. Kuntotarkastajan vastuuperuste oli erilainen kuin myyjän.



Lausuma

Hovioikeus on pyytänyt H***seltä lausuman siitä, millä perusteella hän on katsonut reklamoineensa yhtiölle kohtuullisessa ajassa.

H*** oli saanut tietää, että yhtiön kuntotarkastuskertomus oli virheellinen vasta R V***sen 25.9.2012 laatiman lausunnon jälkeen. H*** oli näin ollen tehnyt reklamaation yhtiölle vain noin neljä kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen. Yhtiö oli joka tapauksessa menetellyt sillä tavoin harhauttavasti, etteivät reklamaatioajat olleet umpeutuneet.


Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 1.-3.12.2015. Pääkäsittelyssä on esitetty seuraavat kirjalliset todisteet:
-kauppakirja 12.8.2010
-T L*** Oy:n kuntotarkastusraportti 6.8.2010
-KH 90-00394 kortti
-Rakentajapalvelut H-projektin rakennusinsinööri H P***sen lausunto 14.10.2010
-Keski-Savon Ympäristötoimen terveysinsinööri P V***sen lausunto 9.11.2010
-Järvi-Suomen Rakennus Oy:n rakennusinsinööri R V***sen lausunto 25.9.2012
-valokuvakooste
-opinnäytetyö multapenkkirakenteesta
-Järvi-Suomen Rakennus Oy:n rakennusinsinööri R V***sen lausunto 27.8.2013
-rakennusinsinööri V H***sen muistio 13.6.2013
-kaksi valokuvakansiota
-reklamaatio 13.1.2011
-Raksystems Kuntotarkastus RS3

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa H***stä, R***sta ja R L***sta sekä todistajina P V***sta, R V***stä, V H***sta, J H***stä, H H***giä, E J***sta ja K I***sta.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kiinteistön arvon alentuminen

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteessa on ollut käräjäoikeuden tuomion sivuilla 24–26 selostetut virheet. Asiassa on lisäksi riidatonta, että virheet ovat olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia ja H***sellä on ollut oikeus purkaa kauppa.

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistön arvo alentunut H***sen toimesta asuinrakennuksen ja/tai pihamaan osalta ja mikä on mahdollisen arvon alentumista vastaavan korvauksen määrä.

Maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentin mukaan ostaja, jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle.

L***sen, V***sen ja H***sen kertomuksista sekä kirjallisina todisteina esi¬tetyistä V***sen 25.9.2012 päivätystä lausunnosta ja H***sen 13.6.2013 päivätystä muistiosta ilmenee, että rakennuksen korjaaminen asuinkuntoon ei ole taloudellisesti kannattavaa ja että rakennuksen korjaamista ei sen erittäin heikon kunnon takia kannata harkita. Tämän selvityksen perusteella hovioi¬keus käräjäoikeuden tavoin katsoo, että asuinrakennus on ollut kaupantekohetkellä purkukuntoinen ja arvoton. R***selle ei ole näin ollen voinut aiheutua korvattavaa taloudellista vahinkoa siitä, että H*** on aloittanut rakennuksen korjaustöitä ja jättänyt rakenteet suojaamatta sekä rakennuksen lämmittämättä. H***sen toimenpiteet eivät ole maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla alentaneet kiinteistön arvoa asuinrakennuksen osalta.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, että kiinteistön arvo on alentunut pihamaan osalta ja että arvon alentumista vastaavan korvauksen kohtuullinen määrä on 2.500 euroa. Korvausta ei ole syytä alentaa eikä korottaa.


Vahingonkorvaus

Asiassa on kysymys siitä, onko H***sellä oikeus vaatimiinsa vahingonkorvauksiin ja mikä on mahdollisten vahingonkorvausten määrä. Ratkaistaessa tätä kysymystä on arvioitava, ovatko virheet olleet salaisia tai ovatko virheet johtuneet R***sen huolimattomuudesta.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Mainitun luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoit¬taa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hä¬nen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

R*** on ennen kauppaa teettänyt kiinteistöllä kuntotarkastuksen. Lähtö¬kohtaisesti R***sen kannalta olisi kohtuutonta, jos hän joutuisi vastuuseen sellaisten asiantuntijan esittämien tietojen perusteella, joiden paikkansa pitävyyttä hän ei ole itse pystynyt arvioimaan. Useimmiten myyjä tilaa kuntotarkastuksen juuri siksi, että kuntotarkastaja osaa arvioida kiinteistöä paremmin kuin myyjä. L***sen laatimassa kuntotarkastusraportissa on kuitenkin selkeästi kehotettu lisäselvittämään lattiarakenteiden kuntoa. Jos R*** olisi huo¬lellisesti menetellen tehnyt raportissa kehotetut lisäselvitykset, kiinteistöllä olevat virheet olisivat paljastuneet. Näin ollen kiinteistön virheet eivät ole olleet salaisia, eikä R*** ole näyttänyt toimineensa asiassa huolellisesti.
Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo, että H***sellä on oikeus saada korvaus vahingoistaan.

Vahingonkorvauksen määrän osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden pe¬rustelut ja lopputuloksen. Korvausta ei ole syytä korottaa.


Reklamaatio

Asiassa on kysymys siitä, onko yhtiö kuntotarkastuksen tekijänä vahingonkorvausvastuussa H***selle. Ensin on ratkaistava, koskeeko sopimussuhteissa noudatettava reklamaatiovelvollisuus H***stä. Tämän kysymyksen ratkaise¬minen edellyttää kannanottoa siihen, arvioidaanko kuntotarkastajan korvausvastuun edellytyksiä ja sisältöä suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen vahingonkorvauslain vai sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Kuntotarkastuksen on tilannut yksin R***, eikä yhtiön ja H***sen välillä ole ollut sopimussuhdetta.

Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että reklamaatiovelvollisuus liittyy sopimus¬ rikkomukseen perustuvaan mutta ei sopimuksenulkoiseen vastuuseen. Reklamaatiovelvollisuus on Suomen oikeudessa voimassa yleisenä sopimusoikeudellisena periaatteena ilman nimenomaista säädöstukeakin (Olli Norros: Vahingonkorvausvelan vanhentuminen, 2015, s. 20 ja Olli Norros: Vastuu sopi¬ musketjussa, 2007, s. 313).

Suomessa ei ole voimassa nimenomaan asunnon ja kiinteistön kauppaa varten tehtäviä kuntotarkastuksia koskevaa lainsäädäntöä. Kiinteistönvälitysliikkeen vastuusta kaupan osapuolia kohtaan on sen sijaan säädetty kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa. Sanotun lain esitöissä (HE 58/2000 s. 10) todetaan, että kiinteistönvälittäjän vastuu määräytyy sopimusoi¬keudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toi¬meksiantajaan myös tämän vastapuoleen.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty eriäviä näkemyksiä siitä, onko kuntotarkastajan korvausvastuun edellytyksiä ja sisältöä suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen arvioitava vahingonkorvauslain vai sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla (Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 345 ja Marianne Palo- Leena Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, 2002, s. 855). Tämä hovioikeus on 29.5.2012 antamassaan tuomiossa (S 11/712; nro 441) katsonut, että kuntotarkastajan kor¬vausvastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen määräytyy vahingonkor¬vauslain nojalla.

Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännöstä ei löydy kysymykseen suoraa kan¬nanottoa. Korkein oikeus on kuitenkin ratkaisuissaan KKO 1992:165 ja KKO 1999:19 vahvistanut korvausvastuun sopimusvastuuta koskevien periaatteiden mukaan, vaikka vahingonaiheuttajan ja -kärsijän välillä ei ole ollut sopimussuhdetta. Kysymys on näissä tapauksissa ollut siitä, että toimeksisaajan velvollisuutena on ollut tehtävän laadun ja sisällön perusteella valvoa myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Tämän velvollisuuden täyttämisestä toimeksisaaja on vastannut toimeksiantajan sopimuskumppaniin nähden sopimussuhteita koskevien periaatteiden mukaan.

Kuntotarkastuksen tarkoituksena on tarjota molemmille kaupan osapuolille kaupanteon kannalta merkittävää tietoa, ja kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot voivat vaikuttaa merkittävästi tulevan kaupan ehtoihin. Kuntotarkastajan, joka tarkastusta tehdessään on tiennyt hänen lausuntoaan käytettävän tulevassa kiinteistön kaupassa, täytyy ymmärtää, että sopimukseen nähden ulkopuolinen henkilö tulee todennäköisesti luottamaan hänen antamiinsa tietoihin. Näissä olosuhteissa kuntotarkastajalla on velvollisuus valvoa tehtävää suorittaessaan myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Kuntotarkastajan ja toimeksi¬ antajan vastapuolen suhde voidaan siten rinnastaa, kuten edellä mainituissa korkeimman oikeuden ratkaisuissa, sopimussuhteeseen.

Edellä lausutun perusteella ja ottaen huomioon lisäksi sen, että myös kiinteistönvälittäjän vastuuta toimeksiantajan vastapuolelle arvioidaan nimenomaan sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan, hovioikeus katsoo, että kuntotarkastajan korvausvastuun edellytykset ja sisältö suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen määräytyvät sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan. Tämän vuoksi reklamaatiovelvollisuus koskee H***stä.

Tämän jälkeen asiassa on ratkaistava, onko H*** reklamoinut yhtiölle sen suorituksessa olevasta virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Kohtuulliselle ajalle ei ole olemassa tarkkoja rajoja. Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin todettu, että reklamaatioajan voidaan katsoa olevan noin muutaman kuukauden pituinen (Marianne Palo- Leena Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, 2002, s. 858).

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus katsoo, että H*** on tullut tietoiseksi yhtiön kuntotarkastusraportin puutteellisuudesta viimeistään H P***sen 14.10.2010 laatiman lausunnon perusteella. Asiassa on riidatonta, että H*** on reklamoinut yhtiölle 29.1.2013 päivätyllä kirjeellä.
Hovioikeus katsoo, että koska H*** on reklamoinut yhtiölle vasta noin kaksi vuotta neljä kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen, reklamaatio on tehty liian myöhään.

Asiassa ei ole selvitetty eikä muutoinkaan voida päätellä, että yhtiö olisi menetellyt sillä tavoin harhauttavasti, etteivät reklamaatioajat koskisi H***stä.
H*** on näin ollen laiminlyömällä oikea-aikaisen virheilmoituksen menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta yhtiöltä.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

Mainitun luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asian¬ osaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

R*** on pääosin hävinnyt asian käräjäoikeudessa. Sillä osalla, jonka hän on voittanut, on ollut vain vähäinen merkitys asiassa sekä vain vähäinen vaiku¬tus oikeudenkäyntikulujen määrään. Näin ollen R*** on oikeudenkäy¬miskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla velvollinen korvaamaan täysimääräisesti H***sen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa.

Asian laatu ja laajuus, siinä suoritetut valmistelutoimenpiteet sekä järkevän oikeudenhoidon ja taloudellisen oikeudenkäynnin vaatimukset huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että H***sen avustajan asianajaja K P***sen laskusta ilmenevät toimenpiteet ovat olleet tarpeellisia ja hyväksyttäviä. Näihin toimenpiteisiin ei ole käytetty kohtuuttomasti aikaa.

Pitkäsen laskusta ei selkeästi ilmene, mitkä toimenpiteet ovat aiheutuneet yhtiötä vastaan nostetun kanteen ajamisesta ja mitkä R***sta vastaan nostetun kanteen ajamisesta. Oikeudenkäynti on kuitenkin käräjäoikeudessa kohdistu¬nut pääasiassa sen selvittämiseen, onko asiassa ollut edellytyksiä purkaa H***sen ja R***sen välillä tehty kiinteistökauppa. Tähän nähden yhtiön osuus asian käsittelyssä on ollut vähäisempi. Hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden määräämää 90 tunnin työmäärää vastaavaa palkkiota on pidettävä R***sta vastaan ajetun kanteen osalta kohtuullisena. Oikeudenkäyntikulujen korvausta ei näin ollen ole syytä alentaa eikä korottaa.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun16 §:n 1 momentin mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Hovioikeudessa esitetyt vaatimukset on ratkaistu osaksi H***sen ja osaksi R***sen hyväksi. Asiassa ei sen vuoksi ole oikeudenkäymiskaaren 21 luvussa tarkoitettua voittanutta tai hävinnyttä osapuolta. Näin ollen H*** ja R*** saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeuden osalta vahinkonaan.

H*** on hävinnyt valituksensa yhtiöön nähden. Näin ollen hän on velvollinen korvaamaan yhtiön kohtuulliset oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut hovioikeudessa. H*** on paljoksunut yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimusta siltä osin kuin se perustuu avustajan yli 30 tunnin ajankäyttöön. Lisäksi H*** on paljoksunut todistaja I***sen palkkiovaatimusta 1.000 euroa ylittävältä osalta. Muilta osin H*** on hyväksynyt yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrältään oikeaksi.

Hovioikeus on oikeudenkäyntikulujen määrää harkitessaan ottanut huomioon, että pääkäsittely 1.-3.12.2015 on kestänyt ilman lounastaukoja yhteensä 13 tuntia. Näin ollen mainitun määrän ylittävää yhtiön laskutusta ei voida pitää perusteltuna.

I*** on ilmoittanut, että hänen palkkionsa koostui matkasta pääkäsittelyyn Valkeakoskelta Kuopioon sekä valmistautumisesta kuulemista varten ja ansionmenetyksestä. Hovioikeus pitää ajankäyttö ja työmäärä huomioon ottaen I***sen kohtuullisena palkkiona 1.000 euroa. Muilta osin yhtiön oikeuden¬ käynti- ja asianosaiskuluvaatimus on kohtuullinen.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

H A H*** velvoitetaan suorittamaan T L*** Oy:lle korvauksena oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 13.308,36 euroa, mikä määrä muodostuu avustajan palkkiosta 11.955 eurosta, kuluista 353,36 eurosta ja todistajan palkkiosta 1.000 eurosta, sekä asianosaiskuluista 1.055 euroa. Tuomituille korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 22.3.2016.

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos H L***n
hovioikeudenneuvos J H***i
hovioikeudenneuvos J H***n


Valmistelija:
viskaali H M***n

Ratkaisu on yksimielinen.