Selonottovelvollisuus virheistä ostajalla ja myyjällä?

Ostajan selonottovelvollisuus on kiristynyt viime vuosina varsinkin vanhempien rakennusten kohdalla. Alla oli kysymys siitä, oliko kiinteistönkauppa purettava tai oliko siitä suoritettava hinnanalennusta ja korvauksia. Virheet olivat riidattomia.

Kaupan kohteena oleva rakennus oli 1932 rakennettu eli 82 vuotta vanha kaupantekohetkellä. Kauppahinta oli 280.000 euroa vuonna 2014 tehdyssä kiinteistökaupassa, jonka purkua kantaja vaati ensisijaisesti ylä- ja alapohjien virheiden johdosta. Käräjäoikeus hylkäsi purun mutta tuomitsi 50.000 euroa hinnanalennusta alapohjasta. Hovioikeus hylkäsi kuitenkin kaikki vaatimukset katsoen ostajan laiminlyöneen selonottovelvollisuutensa.

Asiassa oli riidatonta se, että kaupan kohteena olleessa kiinteistössä on korjaustoimenpiteitä edellyttäviä vaurioita ylä- ja alapohjassa. Alapohjan virheitä oli yritetty korjata. Riitaista oli oikeus kaupan purkuun, korjauskustannusten oikea määrä, myyjien antamien tietojen oikeellisuus, ostajan selonottovelvollisuuden täyttäminen sekä vahingonkorvauksien perusteet ja määrät.

Ensin oli kysymys myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuudesta.

Vastaajat olivat antaneet kantajalle kaikki hallussaan olleet aiemmat tutkimustulokset ja edellisen omistajan heille antamat tiedot suoritetuista remonteista. Vastaajat olivat kuitenkin antaneet kantajalle virheellisen tiedon suoritetuista korjaustöistä. Hovioikeus totesi, että lähtökohtaisesti myyjä vastaa virheellisen tiedon antamisesta silloinkin, kun virhe on johtunut hänen omasta tietämättömyydestään.

Hovioikeus totesi seuraavaa: Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän on tunnettava asiakirjoista ilmenevät tutkimustulokset riippumatta siitä, ovatko tutkimukset hänen vai edellisen omistajan teettämiä, ja hänen on kerrottava epäilyttävistä seikoista, mutta hän ei ole velvollinen alkamaan selvittämään tarkemmin vian olemassaoloa (Hoffrén s. 114).

Käräjäoikeus katsoi, että alapohjan osalta kyseessä oli salainen virhe. Hovioikeus myös katsoi, että koska vastaajat tai kantaja eivät olleet tienneet, että alapohja oli kaupan tekemisen aikana ollut huonokuntoinen, kysymyksessä oli salainen virhe. Vastaajat eivät olleet menetelleet tuottamuksellisesti.

Seuraavaksi oli kysymys ostajan selonottovelvollisuudesta.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti

Käräjäoikeuden mukaan kantaja oli menettänyt oikeutensa vedota virheeseen yläpohjan osalta laiminlyödessään selonottovelvollisuutensa. Käräjäoikeus totesi, että kantajan menettelyn arvioinnissa on otettava huomioon rakennuksen kunnosta kaupan yhteydessä esitetyt tiedot, joiden mukaan alapohja on korjattu sekä se, että alapohjaan ei ole ollut pääsyä. Alapohjan osalta käräjäoikeus katsoi kantajan täyttäneen selonottovelvollisuutensa, sillä kantajalla ei ole ollut erityistä syytä epäillä myyjän antamia tietoja. Hovioikeus kuitenkin katsoi, toisin kuin käräjäoikeus, ettei ostaja ole täyttänyt selonottovelvollisuuttaan eikä hän voi siten vedota laatuvirheenä alapohjankaan vaurioihin.


”JJ oli asunut rakennuksessa vuokralla muutaman kuukauden ennen kaupan solmimista. Hän on tuolloin voinut todeta, että alapohjan tarkastukseen tarkoitettu luukku ei ollut ollut käytettävissä. Tästä JJ on voinut päätellä, että SSt eivät olleet voineet tarkastaa alapohjaa, ja että ainoat tiedot alapohjan kunnosta olivat olleet 14 vuoden takaa. Kun kysymyksessä lisäksi oli 82-vuotta vanha rakennus ja kun tarkastuskertomuksesta on ilmennyt olleen olemassa vaara vaurion etenemisestä, JJ ei ole voinut luottaa siihen, että korjaukset olisi tehty siten, ettei vaurio olisi ehtinyt edetä.”

Yhteenvetona hovioikeus totesi, että kantajan vaatimukset kaupan purkamisesta ja hinnanalennuksesta sekä vastaajien velvoittamista suorittamaan hänelle korvauksia on kokonaan hylättävä.

Hakusanat: kiinteistö, alapohja, yläpohja, selonottovelvollisuus, purku, hinnanalennus


Hovioikeuden perusteluista:

Ostajan selonottovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Lainkohdan säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp
s. 56-57) mukaan rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 1984 II 193 katsonut, että ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, kun vesivahingot eivät olleet havaittavissa talon tavanomaisessa ulkoisessa ja sisäisessä tarkastuksessa ja kun ullakkotilaan johtaneista kahdesta luukusta toinen oli ollut päätyseinään sisäpuolelta naulattu ja toinen sijainnut ahtaan säilytystilan katossa. Ratkaisussaan KKO 2009:31 korkein oikeus on niin ikään katsonut, että ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin, kun tarkistusluukun puuttumisen vuoksi yläpohjatilan tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista. Ratkaisuissa KKO 2004:78 on myös katsottu, ettei kiinteistöön kajoavia tarkastustoimia edellytetty.

Sen sijaan ratkaisussa KKO 2019:16 on todettu, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

KKO 1984 II 193,
KKO 2004:78
KKO 2009:31
KKO 2019:16

Helsingin hovioikeus
Tuomio Nro 1
Antamispäivä 3.1.2020
Diaarinumero S 18/1288


Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Hyvinkään käräjäoikeus 21.3.2018 nro 2021 (liitteenä)


Asia
Kiinteistönkaupan purkaminen ym.


Valittajat ja vastapuolet
L SSS
K MMM
J JJJ


Asian aikaisemmat vaiheet

J JJJ on ostanut L SSSlta ja K MMMlta (SSSt) kiinteistön 280.000 euron kauppahinnalla. JJJ oli vaatinut ensisijaisesti, että kauppa puretaan ja että SSSt velvoitetaan palauttamaan hänelle kauppahinta korkoineen sekä korvaamaan katon maalauskulut 4.000 euroa, sijaisasunnon kulut 800 euroa kuukaudelta, irtaimista esineistä 5.500 euroa, selvittelykuluista 5.965,42 euroa, kotivakuutuksesta, kiinteistöveroista, vedestä ja sähköstä aiheutuneet kulut ja oikeudenkäyntikulut, kaikki määrät korkoineen. Toissijaisesti JJJ oli vaatinut, että SSSt velvoitetaan korvaamaan talon korjauskulut 119.289 eurolla ja lisäksi edellä mainitut erät katon maalausta lukuun ottamatta.

Hyvinkään käräjäoikeus on 20.10.2016 antamallaan tuomiolla nro 7142 hylännyt vaatimuksen kaupan purkamisesta ja velvoittanut SSSt suorittamaan JJJlle hinnanalennuksena 36.000 euroa, selvittelykuluina 5.965,42 euroa korkoineen ja oikeudenkäyntikuluista 17.493,66 euroa korkoineen. Hovioikeus on 26.4.2017 antamallaan päätöksellä nro 517 palauttanut asian (S 16/2602) käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.

Hyvinkään käräjäoikeus on nyt muutoksenhaun kohteena olevalla, 21.3.2018 antamallaan tuomiolla nro 2021 hylännyt vaatimuksen kiinteistön kaupan purkamisesta ja velvoittanut SSSt suorittamaan JJJlle hinnanalennuksena 50.000 euroa ja selvittelykuluina 6.465,42 euroa korkoineen sekä oikeudenkäyntikuluina 23.034,26 euroa korkoineen.

SSSt ovat tehneet valituksen ja JJJ vastavalituksen. Kaikille on 24.8.2018 myönnetty jatkokäsittelylupa. Pääkäsittely on toimitettu 8.10.2019.

Valitus

L SSS ja K MMM ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja heidät vapautetaan velvollisuudesta suorittaa JJJlle hinnanalennusta, selvittelykuluja ja oikeudenkäyntikuluja sekä että JJJ velvoitetaan korvaamaan heille käräjäoikeudessa ja asian aikaisemmassa käsittelyssä aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 27.370,56 eurolla ja hovioikeudessa aiheutuvat oikeudenkäyntikulut 5.668,40 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Jos JJJn kanne hyväksytään osaksi, asianosaiset on määrättävä pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

SSSt olivat edellisiltä omistajilta saamansa tiedon perusteella ilmoittaneet JJJlle kaupan yhteydessä, että alapohja oli korjattu. JJJ oli saanut tämän tiedon kanssa ristiriitaisia tietoja KKK Oy:n 19.6.2008 laatimasta raportista. Riskitekijöistä oli lisäksi maininta 16.2.2000 laaditussa mittausraportissa, jonka mukaan vesi valui seinän viereen ja pääsi tuuletusluukusta rakennuksen alle. R AAAn 7.9.2000 laatimassa tavarantarkastusraportissa oli lisäksi kiinnitetty huomiota alapohjan vakaviin puutteisiin ja katsottu, että korjaustyö oli tehty virheellisesti ja se oli tehtävä perusteellisemmin. JJJlla oli ollut erityinen syy tarkastaa SSSn antamat tiedot ja varmistua, että alapohja oli tullut kunnostettua hyvän rakennustavan mukaisesti. Koska hän ei ollut näin menetellyt, hän on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen. JJJlla oli ollut tarkastamiseen mahdollisuus, koska hän oli asunut kiinteistössä vuokralla ja hän oli tiennyt, että keittiössä oli ollut luukku, josta pääsi alapohjaan. JJJn selonottovelvollisuuden kannalta merkitystä ei ole sillä, että SSSt olivat antaneet korjauksista tietoja ja että alapohjaan pääsy vaati keittiökaapin siirtämistä. Koska JJJ oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa, hänellä ei ole oikeutta hinnanalennukseen.

JJJn vaatimukset oli käräjäoikeudessa hylätty suurelta osin. Oikeudenkäynti oli ollut tarpeeton, koska SSSt olivat tehneet samanmääräisen sovintotarjouksen. Vaatimus selvittelykulujen korvaamisesta on hylättävä. JJJn kanteen tullessa hyväksytyksi osaksi asianosaiset on määrättävä pitämään heille käräjäoikeudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut vahinkonaan. JJJn kanteen tullessa hylätyksi JJJ on velvoitettava korvaamaan SSSn oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti korkoineen.

Vastavalitus

J JJJ on vaatinut ensisijaisesti, että kiinteistön kauppa puretaan ja että SSSt velvoitetaan palauttamaan hänelle kauppahinta 280.000 euroa korkoineen sekä korvaamaan katon maalauskulut 4.000 euroa korkoineen, sijaisasunnon kulut 43.200 euroa, irtaimista esineistä 3.000 euroa, kotivakuutuksesta, sähköstä, vedestä ja kiinteistöveroista 11.318,58 euroa ja selvittelykuluista 6.465,42 euroa korkoineen sekä hänelle käräjäoikeudessa ja asian aikaisemmassa käsittelyssä aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 23.034,26 eurolla ja hovioikeudessa aiheutuvat oikeudenkäyntikulut 6.021,72 eurolla, kaikki määrät korkoineen.
Toissijaisesti JJJ on vaatinut, että SSSt velvoitetaan korvaamaan talon korjauskulut 119.289 euroa ja lisäksi edellä mainitut määrät sijaisasunnon kuluista, irtaimista esineistä, kotivakuutuksesta ynnä muista ja selvittelykuluista sekä oikeudenkäyntikuluista.

SSSt olivat vastuussa alapohjan korjauksista antamistaan virheellisistä tiedoista. He olivat tahallaan tai törkeästä tuottamuksesta lähettäneet JJJlle sähköpostin, jossa olivat yksityiskohtaisesti luetelleet alapohjaan tehdyt korjaukset. JJJ oli voinut olettaa, että vuosina 2000 ja 2008 laadituissa raporteissa mainitut viat ja puutteet oli korjattu. SSSt olivat tienneet alapohjan kunnon tai heidän olisi pitänyt se tietää tai heidän olisi pitänyt ottaa siitä selvää ennen korjauslistan luovuttamista. SSSt olivat antaneet JJJlle aikaisemman kiinteistönvälittäjän toimeksiantosopimuksen, jonka mukaan eteisen lattiassa oli luukku, josta pääsi alapohjaan, mutta hyllykkö ja laatikosto oli ensin purettava.

JJJlle oli luotu kuva, että SSSt olivat tarkastaneet tiedot tai heillä oli ollut siihen mahdollisuus. JJJlla ei ollut ollut syytä epäillä tietoja eikä hänellä ollut ollut erityistä velvollisuutta ryhtyä purkamaan rakenteita.

SSSt olivat virheellisesti kertoneet yläpohjan olleen hyvässä kunnossa. Asiantuntijoiden mukaan maallikko ei voinut tehdä johtopäätöksiä yläpohjan laudoituksen vaurioista. Yläpohjaan oli voinut tutustua.
JJJlla ei ollut ollut velvollisuutta erityisen tarkastuksen tekemiseen SSSn vakuutusten vuoksi.

SSSt olivat tahallaan tai törkeästä tuottamuksesta antaneet vääriä tietoja talon kunnosta ja tehdyistä korjauksista tarkistamatta niiden todenperäisyyttä. Sen vuoksi he olivat velvolliset korvaamaan JJJlle aiheutuneet vahingot. Terveystarkastaja oli todennut rakennuksen asumiskelvottomaksi. JJJ oli muuttanut pois talosta ja asunut vuokralla puolisonsa omistamassa asunnossa.

Jos kauppa puretaan, katon maalauskulut tulevat tarpeettomiksi. Irtaimiston arvo oli korvattava, koska se oli jouduttu tuhoamaan. Kotivakuutuksesta, kiinteistöveroista, sähköstä ja vedestä aiheutuneita kustannuksia on korvattava käräjäoikeudessa vaaditun lisäksi joulukuun 2017 jälkeiseltä ajalta lokakuuhun 2019 asti yhteensä 4.151,58 euroa.
JJJ oli muuttanut puolisonsa asuntoon Herttoniemeen. Siitä aiheutuneita kustannuksia oli vaadittu käräjäoikeudessa korvattaviksi. Sittemmin hän oli muuttanut puolisonsa asuntoon Tapiolaan. Tältä osin on korvattava 18.400 euroa.

Alapohjan korjauskulujen määrä on riidaton. Yläpohjan korjauskustannusten määrä on joko A HHHn arvioima 44.000 euroa tai A LLLn arvioima 50.050 euroa.

Alapohjan laajat virheet olivat olennaisia. Terveystarkastajan mukaan rakennus on ollut keväästä 2015 lähtien asumiskelvoton. Alapohjan korjaaminen vaatii alakerran lattioiden purkamisen. Virheet olivat olennaisia ja korjauskustannusten määrä oli yli 40 prosenttia kauppahinnasta. Tämän vuoksi kauppa on ensi sijassa purettava.

Oikeudenkäynti ei ollut ollut tarpeeton. Käräjäoikeus oli velvoittanut SSSt suorittamaan JJJlle korvauksia enemmän kuin sovintotarjouksen määrän.


Vastaukset

L SSS ja K MMM ovat vaatineet, että vastavalitus hylätään.

SSS eivät olleet koskaan tarkastaneet alapohjaa, vaan olivat antaneet JJJlle samat tiedot, jotka olivat saaneet edelliseltä omistajalta.
JJJn saamissa asiakirjoissa esitetyt tiedot olisivat edellyttäneet rakenteiden kunnon selvittämistä. JJJ ei voi vedota alapohjan virheisiin. Peltikate on uusittava lähiaikoina. Yläpohjaa koskevat vaatimukset ovat perusteettomia, koska virheet korjaantuvat katon uusimisen yhteydessä. JJJ oli saanut oikeat tiedot tarkastusluukusta.

Hinnanalennuksen määrä voi olla enintään korjauskustannusten määrä. SSSt eivät ole velvollisia suorittamaan vahingonkorvausta, koska he eivät ole menetelleet tuottamuksellisesti. Sijaisasunnon kustannukset ovat normaaleja elinkustannuksia, joita ei tule velvoittaa korvaamaan. Vuokran maksamisesta ei ole esitetty selvitystä.

SSSt ovat paljoksuneet JJJn hovioikeuden osalta esittämää oikeudenkäyntikuluvaatimusta eri erien osalta yhteensä 740 euron määrältä.

JJJ on vaatinut, että valitus hylätään.

Kaupantekovaiheessa ei ollut vedottu aikaisemmin tehtyihin kuntoarvioihin. SSSt olivat kauppaneuvottelujen ollessa kesken lähettäneet JJJlle luettelon talossa tehdyistä korjauksista. Myöhemmin on käynyt ilmi, että SSSt olivat saaneet luettelon edelliseltä omistajalta. SSSt eivät olleet tarkastaneet tietojen todenperäisyyttä ja ovat siten menetelleet tahallaan tai törkeän huolimattomasti. Tämän vuoksi he ovat velvolliset korvaamaan kaikki aiheutuneet vahingot ja kulut.

Yläpohjan laudoituksen tummumisen merkitystä ja korjaustarvetta maallikko ei ole voinut ymmärtää. Tarkastusraporttiin yläpohjan tuuletus oli merkitty tehdyksi.

JJJ on paljoksunut SSSn oikeudenkäyntikuluvaatimusta hovioikeuden osalta eri erien osalta yhteensä 890 eurolla.


Todistelu

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin ja kuultu JJJoa, L SSSea ja K MMMea todistelutarkoituksessa sekä todistajina A T HHHsta, A T LLLsta ja P C LLLea. Koska M T KKK oli kuollut, on kuunneltu hänen kuulemisestaan käräjäoikeudessa tehty äänite.


Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Selostus asiasta

JJJ on 3.2.2014 ostanut ennestään tuntemiltaan SSSlta ja MMMlta 280.000 eurolla huoneistoalaltaan 150,5 neliömetrin suuruisen, 925 neliömetrin tontille vuonna 1932 rakennetun ja myöhemmin remontoidun puurunkoisen, kaksikerroksisen omakotitalon, jossa on rossipohja ja saumapeltinen mansardikatto. Kiinteistö oli ollut kiinteistönvälittäjällä myynnissä, mutta osapuolet olivat välityssopimuksen päättymisen jälkeen solmineet kaupan ilman välittäjää. Kuntotarkastusta ei ollut tuolloin tehty. SSSt olivat itse ostaneet kiinteistön vuonna 2008 ja silloin siihen oli tehty kuntotarkastus. Rakennuksen yläpohjassa ja alapohjassa on vuonna 2015 todettu virheet. Uusi kuntotarkastus on tehty 21.4.2015 ja raportti siitä laadittu 3.6.2015. JJJ on muuttanut pois rakennuksesta 21.4.2015. Kysymys on siitä, onko kiinteistönkauppa purettava tai onko suoritettava hinnanalennusta ja korvauksia.

Alapohjan virhe

Kysymyksenasettelu

Riidatonta on, että rakennuksen alapohjassa on merkittäviä laho- ja kosteusvaurioita sekä homekasvustoa. SSSn valituksen johdosta kysymys on siitä, onko JJJlla ollut erityinen selonottovelvollisuus ja onko hän täyttänyt sen vai onko hän menettänyt oikeuden vedota virheeseen. JJJn vastavalituksen johdosta kysymys on siitä, ovatko SSSt menetelleet tahallaan tai törkeän tuottamuksellisesti ilmoittaessaan alapohjan korjaukset ja ovatko he laiminlyöneet selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa.

Näyttö

Rakennuksessa oli suoritettu tavarantarkastus 21.8.2000, jolloin rossipohjan korjaustyö oli ollut meneillään. Lattian hirsissä oli 7.9.2000 päivätyn tavarantarkastuskertomuksen (V2) mukaan ollut merkittäviä lahovaurioita ja rossipohjan alla lähes humukseksi maatunutta ainesta. Alapohjan tuuletussäleiköt olivat olleet aivan maan pinnan tasossa niin, että rossipohjan alustaan saattoi lumien sulaessa mennä vettä. Paljon lahonnutta puumateriaalia oli jätetty poistamatta ja hirret olivat olleet liian kosteita, jotta ne olisi voinut jättää paikoilleen. Kertomuksessa oli katsottu, että korjaustyö tuli suorittaa perusteellisemmin, jotta vaurio ei olisi edennyt, että ryömintätilan tuuletusta tuli tehostaa ja että työssä tuli käyttää ammattityövoimaa. Sama havainto veden pääsystä rossipohjaan sekä lisäksi sadevesien valuminen seinän viereen oli tehty 16.2.2000 päivätyssä mittausraportissa (V3). VTT rakennustekniikan 25.8.2000 päivätyn tutkimusselostuksen (V4) mukaan alapohjakannattimissa oli ollut sientä, joka ei kuitenkaan ollut lattiasieni. Lahonneet materiaalit oli kehotettu poistamaan.

KKK Oy:n kuntotarkastusraportin (V1, K3), joka on päivätty 19.6.2008, mukaan rossipohjaa ei ole tarkastettu. SSS oli vuonna 2010 rakentanut terassin. Sen rakentamisesta otetun valokuvan (V7) mukaan rakennuksen alle ei tuolloin ollut ollut näkyvyyttä.

MMM oli 21.11.2013 lähettänyt JJJlle luettelon tehdyistä remonteista (K4). Sen mukaan alapohjan lahonneet kannatushirret oli uusittu, kannatushirsien tukipilareita oli korjattu ja lisätty, kosteusvauriot oli korjattu ja kuivattu sekä alapohjan lämmöneristystä oli parannettu vuosina 2000-2001.

Kiinteistömaailman vuonna 2013 laatiman myynti-ilmoituksen (V6) mukaan eteisen oven viereen lattiaan oli jätetty luukku, josta pääsi alapohjan alle, mutta oli purettava päätyhyllykkö ja laatikosto keittiön puolella. Rakennuspalvelu TTT Oy:n 3.6.2015 päivätyn tarkastusraportin (K1) mukaan alapohjan kantavissa rakenteissa oli monin paikoin lahon aiheuttamaa pehmentymää. Alapohjaan ei ollut kulkuluukkua ja tuuletusaukkojen pinta-ala oli aivan liian vähäinen. Rossilaudoituksen puut olivat märkiä. Saman yhtiön 5.6.2017 laatiman tarkastusraportin (K10) mukaan keittiön luukun kohdalle oli asennettu lastulevy niin, että se ulottui muutamia millimetrejä vanerikannen päälle. Vanerilevyn pois nostaminen olisi vaatinut lastulevyaukon suurentamisen. Näistä syistä luukku ei ollut käytettävissä ja saatavissa esille järkevällä tavalla.

Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet olennaisilta osin samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty. Lisäksi he ovat kertoneet seuraavaa.

JJJ on kertonut, että hän oli koko kaupan teon aikana keskustellut ainoastaan entuudestaan tuntemansa MMM kanssa. Hän oli saanut luettelon korjauksista pankkiasiaa varten. Myöhemmin MMM oli toimittanut ison nipun papereita ja he olivat keskustelleet niistä joulukuussa 2013. Alapohjasta MMM oli sanonut, että siitä ei tarvinnut olla huolissaan, koska hänen miehensä oli nähnyt alapohjaan tehdessään terassia. SSSt olivat nähneet valokuvia remontista ja remontti oli ollut hyvin tehty. Laajasta kosteusvauriosta ei ollut ollut puhetta. Keskustelussa oli selvinnyt, että keittiön lattiassa oli luukku alapohjaan. JJJ oli asunut rakennuksessa vuokralla marraskuun 2013 lopulta helmikuun 2014 alkuun. Kaupanteon jälkeen keväällä 2014 hän oli ollut paljon ulkomailla. Loppusyksystä 2014 alkaen, kun hän oli oleskellut siellä enemmän, hänen migreeninsä oli pahentunut. Vaikeita migreenikohtauksia hänellä ei ole enää ollut talosta muuton jälkeen.

SSS on kertonut, että JJJ oli todennäköisesti tullut tietämään, että heidän lähettämänsä luettelo remonteista oli edellisten omistajien tekemä. Tietoja remonteista ei voi pitää virheellisinä. SSSt olivat antaneet JJJlle kaikki tiedot, jotka olivat itse saaneet edellisiltä omistajilta.
Kaupanteossa JJJn kanssa kiinteistönvälittäjä ei ollut ollut mukana, vaan MMMoli hoitanut asiaa.

SSS oli rakentanut taloon terassin. Väite siitä, että rakentamisen yhteydessä olisi päässyt näkemään alapohjaan, oli väärinkäsitys. Sokkelin tekemistä varten oli avattu terassin pohjaa, mutta hän ei ollut nähnyt talon alle. Terassia tehtäessä ei ollut purettu rakenteita, vaan oli tehty ainoastaan ikkunan tilalle ovi. Hän ei ollut yrittänyt katsoa alapohjaan, koska oli edellisten omistajien kanssa käytyjen keskustelujen perusteella ollut vakuuttunut, että remontti oli tehty hyvin eikä mitään syytä ollut sitä epäillä. SSS ei ollut mitään kautta nähnyt alapohjaan, vaan oli nähnyt siitä ainoastaan valokuvia. JJJlle SSS oli varmaankin sanonut, että terassin pohja oli tehty hyvin.

Keittiön luukkua ei ollut koskaan avattu. Luukun avaaminen oli edellyttänyt edellisten omistajien kertoman mukaan kaapin ja hyllyn irrottamista. SSS ei ole muistanut, oliko JJJn kanssa ollut puhetta alapohjasta. Jossain vaiheessa oli ollut tutustumistilaisuus, jossa oli näytetty JJJlle luukun paikka.

MMM on kertonut, että JJJ oli muuttanut taloon marraskuussa 2013 ja kaupat oli tehty helmikuussa 2014. MMM oli antanut JJJlle samat tiedot, jotka SSSt olivat saaneet edellisiltä omistajilta.

Myyjä oli antanut heille luettelon remonteista ja he olivat antaneet sen JJJlle. Alapohjasta MMM ei ollut antanut JJJlle tietoja, koska hän ei ollut tiennyt siitä enempää kuin mitä ilmeni edellisten omistajien antamista tiedoista. Väite siitä, että hän olisi vakuutellut alapohjan remontoidun hyvin, on väärinkäsitys. SSS oli terassia tehdessään kaivanut maata rakennuksen ulkopuolelta ja silloin oli todettu, että salaojat oli tehty hyvin. MMM ei ollut nähnyt alapohjaa.
Hänelle oli kerrottu, että kun keittiön lattiasta otti listat pois ja purki jonkin verran keittiökaapistoa, lattiasta löytyisi luukku. Tätä asiaa hän ei ollut tarkistanut eikä ollut yrittänyt etsiä luukkua. MMM oli saanut tiedon edellisiltä omistajilta ja antanut sen kiinteistönvälittäjälle.

HHH, joka on laatinut tarkastusraportit K1 ja K10, on kertonut, että keittiön lattiassa laminaatissa oli kahdella sivulla lista, mistä voisi päätellä, että siitä pääsee läpi, mutta ongelma oli se, että laminaatti jatkui keittiökalusteiden alle, minkä vuoksi kaluste oli ensin poistettava.
Keittiökalusteen alle oli ruuvattu lastulevy ja sen alla oli vaneri. Koska avaaminen olisi edellyttänyt keittiökalusteen purkamista ja lattialevyjen leikkaamista, kysymyksessä ei ollut luukku, jonka olisi voinut helposti avata. Näytti siltä, että paikalla oli joskus ollut luukku. Alapohjassa vanhat lahovauriot oli jätetty korjaamatta tai korjattu huolimattomasti. Alapohjan kantavat rakenteet oli purettava kokonaan ja tehtävä uudet tilalle. Lattian pintamateriaali on uusittava, koska korjausta ei voi tehdä alakautta. Kustannusten määrässä on otettu huomioon ikävähennys.

LLL on kertonut, että kiinteistö sijaitsee Hirsimäen kaupunginosassa 1,5 kilometrin päässä rautatieasemalta. Edelliset omistajat olivat remontoineet rakennuksen kauniisti ja erikoisia materiaaleja käyttäen. LLL oli solminut neljän kuukauden kiinteistönvälityssopimuksen ja oli tuolloin käynyt esittelemässä rakennusta useamman kerran. Sopimusta ei ollut jatkettu, vaan omistajat olivat itse myyneet kiinteistön. Sopimusta solmittaessa haastatellaan myyjää ja kirjataan kaikki hänen antamansa tiedot.
Keittiökaappien alla olevasta luukusta oli ollut puhetta. Kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus tarkastaa annetut tiedot, jos niitä on aihetta epäillä tai ne eivät ole yhtäpitäviä asiakirjoista saatavien tietojen kanssa. Luukusta annettua tietoa ei ollut syytä epäillä. Myyjältä saatetaan kysyä, mitä remontteja hän on tehnyt kuntotarkastuksen jälkeen.
Kuntotarkastusraportti ei kerro riittävästi kunnosta, jos se on jo vanha. Tällaisten vanhojen omakotitalojen hintaa ei voi määritellä kauppahintatilastojen perusteella. Hintaan vaikuttavat kunto, remontit ja sijainti. Tällä hetkellä samantyyppinen ainutlaatuinen kohde on myynnissä samalla kadulla hintaan 298.000 euroa.

Johtopäätökset näytöstä

SSSn kertomuksista ilmenee, että he olivat ostaessaan kiinteistön vuonna 2008 saaneet edellisiltä omistajilta vuonna 2000 tehdyt tutkimusselostuksen, tavarantarkastuskertomuksen ja mittausraportin, joista oli ilmennyt, että alapohjaan oli päässyt vettä ja se oli lahonnut. Tuolloin vuonna 2000 meneillään ollut korjaustyö oli tehty puutteellisesti ja se tuli tehdä perusteellisemmin lahoamisen etenemisen estämiseksi. Lisäksi SSSt olivat saaneet remonteista luettelon, jonka mukaan vauriot oli korjattu. Yrittäessään myydä kiinteistöä vuonna 2013 SSSt olivat kertoneet välittäjälle keittiössä olevasta luukusta, josta pääsi alapohjaan, mutta se edellytti kalusteiden purkamista luukun kohdalta. Tieto oli merkitty myynti-ilmoitukseen. Nämä asiakirjat MMM oli ennen kysymyksessä olevan kaupan solmimista toimittanut JJJlle. JJJ on siten saanut tiedon siitä, että alapohjassa oli vuonna 2000 ollut lahovaurioita ja että sen korjaustöitä ei ollut tuolloin pidetty asianmukaisina.

JJJn mukaan SSS oli tehdessään terassia vuonna 2010 nähnyt alapohjaan ja SSSt olivat sen vuoksi tienneet sen huonon kunnon kauppaa tehtäessä. SSSn ja MMMn mukaan he eivät olleet nähneet alapohjaan. Terassin rakentamisesta esitetty valokuva tukee sitä, että alapohjaan ei ole voinut terassin rakentamisen yhteydessä nähdä. HHHn kertomasta ja tarkastuskertomuksesta ilmenee, että alapohjan tarkastukseen tarkoitettu luukku oli suljettu ja jätetty kalusteiden alle siten, ettei luukusta ollut esteetöntä kulkumahdollisuutta. Tämä osoittaa, etteivät SSSt olleet käyttäneet luukkua alapohjan tarkastukseen. Nämä seikat tukevat SSSn kertomaa siitä, että he eivät olleet tienneet alapohjan huonosta kunnosta.
Näyttämättä on siten jäänyt, että he olisivat tienneet virheestä.


Myyjien selonotto- ja tiedonantovelvollisuus

Kun SSSt olivat lähettäneet luettelon suoritetuista korjaustöistä ja kertoneet aiemmin havaittujen virheiden tulleen korjatuiksi, he ovat antaneet JJJlle sikäli virheellisen tiedon, että korjausten tuloksena alapohja ei enää ollut ollut kunnossa. Lähtökohtaisesti myyjä vastaa virheellisen tiedon antamisesta silloinkin, kun virhe on johtunut hänen omasta tietämättömyydestään (HE 120/1994 s. 50; Hoffrén, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa 2013 s. 104). Koska tieto korjausten tekemisestä oli kuitenkin sinänsä oikea, kysymys ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta virheellisen tiedon antamisesta.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän on tunnettava asiakirjoista ilmenevät tutkimustulokset riippumatta siitä, ovatko tutkimukset hänen vai edellisen omistajan teettämiä, ja hänen on kerrottava epäilyttävistä seikoista, mutta hän ei ole velvollinen alkamaan selvittämään tarkemmin vian olemassaoloa (Hoffrén s. 114).

SSSt olivat antaneet JJJlle kaikki hallussaan olleet tutkimustulokset ja edellisen omistajan heille antamat tiedot suoritetuista remonteista.
SSSn ei ole näytetty tienneen alapohjan virheestä eikä epäilleen suoritettujen korjausten laatua. Antamalla JJJlle tiedot vuonna 2000 suoritetuista tutkimuksista, joissa oli kerrottu silloisesta virheestä ja epäilty kunnostustöiden oikeellisuutta, he ovat täyttäneet edellä mainitun lainkohdan 3 kohdassa tarkoitetun tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa.

Koska SSSt tai JJJ eivät olleet tienneet, että alapohja oli kaupan tekemisen aikaan ollut huonokuntoinen, hovioikeus katsoo, kuten käräjäoikeus, että kysymyksessä on edellä mainitun lainkohdan 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. SSSt eivät olleet menetelleet tahallisesti eikä tuottamuksellisesti.

Ostajan selonottovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Lainkohdan säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp
s. 56-57) mukaan rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 1984 II 193 katsonut, että ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, kun vesivahingot eivät olleet havaittavissa talon tavanomaisessa ulkoisessa ja sisäisessä tarkastuksessa ja kun ullakkotilaan johtaneista kahdesta luukusta toinen oli ollut päätyseinään sisäpuolelta naulattu ja toinen sijainnut ahtaan säilytystilan katossa. Ratkaisussaan KKO 2009:31 korkein oikeus on niin ikään katsonut, että ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin, kun tarkistusluukun puuttumisen vuoksi yläpohjatilan tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista. Ratkaisuissa KKO 2004:78 on myös katsottu, ettei kiinteistöön kajoavia tarkastustoimia edellytetty.

Sen sijaan ratkaisussa KKO 2019:16 on todettu, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

SSSn ja JJJn välistä kauppaa solmittaessa ei ole tehty kuntotarkastusta eikä SSSn kaupan yhteydessä vuonna 2008 tehdyssä kuntotarkastuksessa ole tarkastettu alapohjaa. Alapohja oli siten tarkastettu edellisen kerran 14 vuotta aikaisemmin. Tuolloin vuonna 2000 tehdystä tarkastuskertomuksesta oli selvästi todettavissa, että alapohjassa oli vakava vaurio, että sen korjaustyö oli tehty puutteellisesti ja että sen vuoksi oli ollut olemassa vaara vaurion etenemisestä.

JJJ oli asunut rakennuksessa vuokralla muutaman kuukauden ennen kaupan solmimista. Hän on tuolloin voinut todeta, että alapohjan tarkastukseen tarkoitettu luukku ei ollut ollut käytettävissä. Tästä JJJJ on voinut päätellä, että SSSt eivät olleet voineet tarkastaa alapohjaa, ja että ainoat tiedot alapohjan kunnosta olivat olleet 14 vuoden takaa. Kun kysymyksessä lisäksi oli 82-vuotta vanha rakennus ja kun tarkastuskertomuksesta on ilmennyt olleen olemassa vaara vaurion etenemisestä, JJJ ei ole voinut luottaa siihen, että korjaukset olisi tehty siten, ettei vaurio olisi ehtinyt edetä.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että JJJlla on näissä olosuhteissa ollut erityinen syy selvittää alapohjan kunto myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Näin ollen hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että JJJ ei ole täyttänyt selonottovelvollisuuttaan eikä hän siten voi vedota laatuvirheenä alapohjan vaurioihin.

Yläpohjan virhe
Kysymyksenasettelu

Riidatonta on, että yläpohjassa aluslaudoitus ja kattotuolit ovat olleet mikrobivaurioituneita, että puruissa ja villoissa on ollut paikallista homekasvustoa sekä että aluslaudoituksessa on ollut runsasta homekasvustoa. JJJn vastavalituksen johdosta kysymys on siitä, ovatko SSSt antaneet yläpohjan kunnosta virheellisen tiedon, onko JJJlla ollut erityinen tarkastusvelvollisuus ja onko virhe ollut tarkastuksessa havaittavissa.

Näyttö

Mittausraportissa, joka on päivätty 16.2.2000 (V3) on todettu, että katteen alla ei ollut aluskatetta. Katteen alapinnalle ja päätykolmioiden seiniin oli tiivistynyt kosteutta. Koska tuuletus ei ollut riittävä, oli kehotettu tekemään tuuletusaukot. KKK Oy:n 19.6.2008 tekemästä tarkastuksesta laatiman raportin (V1, K3) mukaan yläpohjan tuulettuvuus oli heikko ja ruodelautojen pinnat olivat osittain tummuneet, mutta niissä ei todettu kosteutta. Yläpohjan tuuletuksen tehostamiseksi esitettiin asennettavaksi tuuletusritilät rakennuksen molempiin päihin. RRR Insinööritoimisto Oy:n 21.12.2015 päivätyn lausunnon mukaan vesikatteen uusimiseen sen iän vuoksi oli tullut varautua (V5).

JJJ on kertonut, että MMMn kanssa oli ollut puhe, että yläpohjaan oli tehty tuuletusaukot ja tuuletus oli nyt ollut riittävä. JJJ oli ennen kauppaa tikkaiden avulla katsonut luukusta yläpohjaan, mutta ei ollut mennyt sisään. Tummentumat olivat olleet nähtävissä.

SSS on kertonut tehneensä yläpohjaan tuuletusluukut ja kirjoittaneensa raporttiin (V1) sivulle 2 merkinnän, että ne oli tehty. MMM on kertonut kurkistaneensa yläpohjaan luukusta.

HHH, joka on laatinut tarkastusraportin K1, on kertonut, että sisällä olevasta luukusta pääsee yläpohjaan. Yläpohjassa oli ollut tummuneita puita, näkyvää homekasvustoa puiden pinnassa ja osittain lahonnutta puuta. Peltikaton ruodelautojen väli oli 10 senttimetriä. Tällöin katepellin alapintaan tiivistyy kosteutta, joka tippuu purujen päälle. Tilanne paranee, kun aluskate on sellainen, ettei sen pintaan kondensoitu vettä, ja kun tuuletus toimii. Aluskate voidaan asentaa tuulettuvalle puolelle. Tilannetta ei voida korjata tiivistämällä luukkua. Kustannusarvio pitää edelleen paikkansa. Yleiskustannusten jakaminen yläpohjan osalle on vaikeaa.

Kustannusarviossa ei ollut ikävähennystä.

LLL, joka on laatinut korjauskustannusarvion K9, on kertonut, että hän oli kurkistanut luukusta yläpohjaan ja nähnyt siellä homevaurioita. Jos rakennuksen höyrysulku on huono, asunnosta nouseva kosteus ja lämpö tiivistyy katepellin alapintaan ja tippuu sieltä eristetilaan. Tällainen vaurio voi olla näkymätön ja tulla esiin vasta, kun otetaan näyte. Jos kasvusto on näkyvää, vaurio on jo edennyt hyvin pitkälle. LLLsen kustannusarvio perustuu Rakennustiedon ylläpitämän menekkitiedoston käyttöön.

Yläpohjasta on purettava eristeet ja asennettava uudet lämmöneristeet ja pintarakenteet. Määrässä ei ole otettu huomioon ikävähennystä, vaan se perustuu korjauskustannuksiin. Kun vanhalla peltikatolla oli katsottu olleen käyttöikää jäljellä, yläpohjan käyttöikä pitenisi peltikaton osalta.
Suunnitteluvaiheineen työ kestäisi noin 5–7 kuukautta.

KKK, jonka käräjäoikeudessa antama kertomus on kuunneltu tallenteelta, oli laatinut asiantuntijalausunnon V5. Hän on kertonut käräjäoikeudessa, että kun yläpohjan aluslaudoitus on harva eikä ole aluskatetta, vettä kondensoituu katteen alapinnalle. Aluskatteen asentaminen alakautta ei ole mielekästä, koska siitä ei saada tiivistä. Koska ei ole näytetty mikrobien kulkeutuvan alas, riittää luukun tiivistäminen.
Ruodelaudat voidaan vaihtaa ja korjata eristeet vasta, kun uusitaan vesikate. Jos lämmöneristeet uusitaan, kysymys on tason parannuksesta. Peltikaton uusiminen on myös tason parannusta.

Johtopäätökset

Rakennuksen yläpohjan tuuletus on todettu riittämättömäksi jo vuosina 2000 ja 2008 tehdyissä tarkastuksissa. Tarkastuskertomuksissa on kehotettu rakentamaan tuuletusaukot, jotka SSS sitten on rakentanutkin. Kun SSS on tehnyt tarkastuksissa suositellut toimenpiteet, hän on voinut olla siinä käsityksessä, että toimenpiteet ovat olleet riittävät. SSSt ovat antaneet JJJlle asiakirjat, joista ongelma on ilmennyt, ja kertoneet tuuletusaukkojen rakentamisesta. Kun lisäksi otetaan huomioon, ettei talon hyvien ominaisuuksien yleisellä kertomisella ole merkitystä tiedonantovelvollisuuden kannalta, hovioikeus katsoo, että SSSt eivät ole tahallaan tai tuottamuksellisesti antaneet yläpohjan kunnosta väärää tietoa. Kun tuuletus- ja kosteusongelma on kuitenkin ollut rakennuksessa jo pitkään ja kun SSS oli tehdessään tuuletusluukkuja työskennellyt yläpohjassa, SSSn olisi pitänyt tietää yläpohjan vaurioista ja ilmoittaa niistä JJJlle. Kysymyksessä on siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe.

Yläpohjaan on ollut esteetön pääsy yläkerrassa olevan luukun kautta. JJJ on kurkistanut luukusta, mutta oli jättänyt menemättä tarkastamaan yläpohjaa. HHHn ja LLLsen mukaan yläpohjassa on ollut tummuneita ja lahonneita puita sekä näkyvää homekasvustoa. Yläpohjan vaurioituminen olisi siten ollut JJJn havaittavissa tarkastuksessa ennen kauppaa.
Tämän vuoksi ja koska myyjien ei voida katsoa menetelleen yläpohjaa koskevien tietojen osalta kunnianvastaisesti ja arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti, JJJ ei saa laatuvirheenä vedota yläpohjan virheeseen.

Yhteenveto

Edellä mainituilla perusteilla JJJn vaatimukset kaupan purkamisesta ja hinnanalennuksesta sekä SSSn velvoittamisesta suorittamaan hänelle korvauksia on kokonaan hylättävä. SSSt on vapautettava velvollisuudesta suorittaa JJJlle hinnanalennusta sekä korvausta selvittelykuluista.

Oikeudenkäyntikulut

SSSn muutoksenhakemus on hyväksytty. JJJn kanne ja vastavalitus on hylätty ja hän siten hävinnyt asian. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1
§:n ja 16 §:n nojalla JJJ on velvollinen korvaamaan SSSlle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut. SSSn oikeudenkäyntikuluvaatimukset ovat koostuneet tarpeellisista toimenpiteistä ja olleet määriltään kohtuulliset.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

J JJJ kanne hylätään. L SSS ja K MMM vapautetaan velvollisuudesta suorittaa J JJJlle hinnanalennusta sekä korvausta selvittelykuluista ja oikeudenkäyntikuluista.

J JJJ velvoitetaan suorittamaan L SSSlle ja K MMMlle korvaukseksi heidän yhteisistä oikeudenkäyntikuluistaan käräjä- ja hovioikeuden osalta 27.370,56 euroa sekä hovioikeuden osalta 5.668,40 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 3.3.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos J SSS
hovioikeudenneuvos MMM
Honkanen hovioikeudenneuvos J JJJ


Ratkaisu on yksimielinen.


HYVINKÄÄN KÄRÄJÄOIKEUS
Laamanni M FFF

TUOMIO 18/2021
21.3.2018
Kello 15.00
L 1716367


Kantaja
JJJ, J

Vastaajat
SSS, L

MMM, K

Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Vireille
26.4.2017

Viite: Palautettu asia

KANNE
Vaatimukset

Kantaja on ensisijaisesti vaatinut, että

1. kantajan ja vastaajien välillä 3.2.2014 solmittu, R***llä osoitteessa ***katu 5 sijaitsevaa tonttia ja tontilla olevaa asuinrakennusta koskeva kiinteistönkauppa puretaan ja- että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti,

2. palauttamaan kantajalle kiinteistöstä maksettu kauppahinta
280.000 euroa maakaareen 2 luvun 31 §:n mukaisine korkoineen
3.2.2014 lukien 21.10.2015 saakka ja 22.10.2015 lukien korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen,

3. korvaamaan kantajalle kantajan suorittaman ja hyödyttömäksi käyneen katon maalauksen kustannukset 4.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta (21.10.2015) lukien,

4. korvaamaan sijaisasunnon kulut talosta pois muutosta 21.4.2015 lähtien, 800 euroa kuukaudessa, yhteismäärältään 24.800 euroa,

5. korvaamaan vaurioituneiden ja tuhottavaksi joutuneiden kodin irtainten esineiden arvo, 3000 euroa, ·

6. kotivakuutukseen, kiinteistöveroon, sähkölaskuihin ja vesimaksuihin liittyviä eriä yhteensä 7.167 euroa

7. korvaamaan asian selvittelystä kantajalle aiheutuneet kulut 6 465,42 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien,

8. korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 23.034,26 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Kohdissa 4–6 vaatimus perustuu vahingonkorvaukseen.

Toissijaisesti kantaja on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti

1. suorittamaan kantajalle talon korjaamisesta normaaliin kuntoon aiheutuvat kustannukset hinnanalennuksena, asiantuntijan nykyisen arvion mukaan ainakin 119.289 euroa (sisältää arvonlisäveroa 24 %),

2. korvaamaan sijaisasunnon kulut talosta pois muutosta 21.4.2015 lähtien, 800 euroa kuukaudessa, yhteismäärältään 24.800 euroa,

3. korvaamaan vaurioituneiden ja tuhottavaksi joutuneiden kodin irtainten esineiden arvo, 3000 euroa,

4. kotivakuutukseen, kiinteistöveroon, sähkölaskuihin ja vesimaksuihin liittyviä eriä yhteensä 7.167 euroa,

5. korvaamaan kantajan asian selvittelystä aiheutuneet kulut 6 465,42 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien,

6. korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 23.034,26 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Kohdissa 2-4 vaatimus perustuu vahingonkorvaukseen.


Perustelut ensisijaisille vaatimuksille

Kantajan 3.2.2014 allekirjoitetulla kauppakirjalla (K1) vastaajilta ostamassa asuinrakennuksessa on havaittu niin olennaisia vikoja, että kantaja on joutunut muuttamaan pois talosta.

Sekä asuinrakennuksen ala- että yläpohjassa havaittiin tehdyssä tarkastuksessa laajoja ja vakavia home- ja kosteusvaurioita. Lisäksi alapohjan rakenteita oli tuettu laudanpätkillä jotka tuennat olivat huteranoloisia, eivätkä hyvän rakennustavan mukaisia (K2).
Asiantuntija on arvioinut korjauskustannuksiksi ainakin 119.289 euroa (sisältää arvonlisäveroa 24 %) (K3).

Korjauskustannukset ovat näin ollen ainakin 42 prosenttia kauppahinnasta.

Myyjät ovat kauppakirjassa vakuuttaneet talon olevan hyvässä kunnossa. Talon kauppahinta on ollut alueen samantasoisiin taloihin verrattuna korkea väitetyn erinomaisen kunnon vuoksi. Saman ikäisiä remontoimattomia taloja oli Riihimäellä samaan aikaan myynnissä 100.000–150.000 halvemmalla. Kantaja halusi nimenomaan talon jota ei tarvitse remontoida. Jos vakavat viat sekä talon ylä- että ala pohjassa olisivat olleet ostajan tiedossa kaupantekohetkellä ei ostaja olisi tehnyt kauppaa.

Ostaja o-n pian kaupanteon jälkeen kunnostanut taloa maalauttamalla talon peltikaton. Korjauksen kustannus oli 4.000 euroa (K5).

Perustelut toissijaisille vaatimuksille

Asiantuntijan arvion mukaan talon saattaminen normaaliin asuttavaan kuntoon maksaa ainakin 119.289 euroa.

Taustaa

Rakennus sijaitsee R***en kaupungissa osoitteessa H***katu, ***** R***, kiinteistötunnus ***-**-**-**.

Kantajan ja vastaajan välisessä kauppakirjassa vastaajat kertovat mm. että rakennukset ovat hyvässä kunnossa.

Kohteessa suoritettiin kuntotarkastus, jonka suoritti Rakennuspalvelu TTT Oy/Rakennusterveysasiantuntija, rakennusmestari A HHH (Asuntokaupan kuntotarkastaja AKK). HHHn raportti on päivätty 3.6.2015.

Seuraavassa raportin tärkeimpiä havaintoja:

10. Alapohja

"Lattiarakennetta oli ilmeisesti lisätuettu jossain vaiheessa lisäämällä laudan pätkiä kantavan palkin ja pilareiden väliin. Tuennat olivat huteranoloisia eivätkä siten hyvän rakennustavan mukaisia. Kantavissa rakenteissa oli monin paikoin lahon aiheuttamaa pehmentymää, joka oli puukon kärjellä todettavissa."

10.2.1 Alapohja ryömintätilan kautta tarkasteltuna Alapohjatilaan ei ollut kulkuluukkua josta tilaa olisi päässyt tarkastamaan. Aukkojen kautta voitiin työntää kamera alapohjatilaan ja kuvata sillä rakenteita".

Kantajan on ollut mahdotonta todeta alapohjan vaurioita koska alapohjaan ei ole ollut luukkua.
- " tuuletusaukkojen pinta-ala oli aivan liian vähäinen. Koska aukkoja ei ollut kaikilla sivustoilla, alapohjatilaan on jäänyt katvealueita, joissa tuuletus on ollut vielä vähäisempää.”
- 10.3. Alapohjan vuotomittaus asuintiloihin nähden (merkkiainekoe). llmavuodon mukana myös alapohjan epäpuhtaudet kulkeutuvat sisäilmaan.”
- 10.4.1 Keittiön ja olohuoneen kynnyksen läheisyydessä. Varsinaisen rossilaudan kosteus oli 20.1 painoo/oja raon kohdalla olleen puun 21.7 paino%. Puut olivat märkiä."
"Kaikki näytteissä esiintyneet homelajit ovat terveysvaikutuksiltaan allergisoivia ja mahdollisia mykotoksiinien tuottajia."

Yhteenveto ja johtopäätökset alapohjasta
-kaikissa neljässä materiaalinäytteessä mikrobipitoisuudet olivat runsaita (+++) tai erittäin runsaita (++++), joka vastaa Asumisterveysohjeen laimennossarjamenetelmällä viljellyn materiaalinäytteen tulkintaohjeen yli 10000 cfu/g mikrobipitoisuutta. Kun tämä raja ylittyy, voidaan rakennusmateriaalissa katsoa olevan homekasvustoa.

-11. Yläpohja

Nyt tutkitussa rakennuksessa katon aluslaudoituksessa oli näkyvissä laajasti vesivuotojälkiä. Runsas kondensoituminen kertoo yläpohjatilan pitkäaikaisesta, riittämättömästä tuuletuksesta.

Johtopäätökset yläpohjasta

- "Tämän seurauksena yläpohjatilan suhteellinen kosteus on ollut korkea pitkiä ajanjaksoja, jolloin vesihöyry on tiivistynyt kylmiin rakenteisiin. Siitä on seurannut vesikaton aluslaudoituksen laaja mikrobivaurioituminen
- "Vesikatteen aluslaudoituksessa (varpelaudoissa) oli nähtävissä suurimassa osassa laudoista runsasta tai erittäin runsasta, homeindeksitason 5 ja 6 kasvustoa, mikä viittaa hyvin korkeaan, pitkäaikaiseen kosteusrasitukseen.

Raportin havainnot ja mittaustulokset kertovat siitä, että rakennuksessa on vakavia home- ja kosteusvaurioita laajasti sekä ylä- että alapohjassa.

Vauriot ovat paikoissa joissa kantaja ei ole voinut niitä havaita normaalissa kauppaa edeltäneessä tarkastuksessa.

Kauppakirjan liitteenä olleessa kuntoraportissa vuodelta 2008 (K4) on todettu, ettei rakennuksessa ole havaittu kosteus-tai muita vaurioita, joilla olisi vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Raportissa on vielä todettu että asuintilojen rakenteissa ei havaittu rakenteellisia riskejä tai vaurioita, lukuun ottamatta muutamia tuossa raportissa mainittuja korjaus-, tarkastus- ja kunnostustarpeita. Raportin tekijä kirjoittaa, että rakennuksen perusrakenteet ovat kunnossa ja sen peruskuntoa voidaan pitää hyvänä.

Ostaja on perustellusti saanut edellä mainitun tarkastusraportin ja myyjien vakuutusten perusteella virheellisen käsityksen rakennuksen kunnosta.

Koska vauriot ovat raportin havaintojen mukaan olleet pitkäaikaisia ei ole uskottavaa että myyjäosapuoli olisi voinut olla niistä tietämätön.

Hinnanalennusvaatimus on esitetty jo asian aiemmassa käsittelyssä, vaikka sitä ei ole sellaiseksi nimetty.


VASTAUS

Vastaajat ovat kiistäneet kanteen perusteeltaan kokonaisuudessaan ja vaatineet kantajan velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 27.370,56 euroa (sis. asiantuntijapalkkiot ja todistajat) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Sijaisasumiskulut ovat normaalia elinkustannuksia, joita ei tule velvoittaa korvaamaan. Irtaimiston osalta vaatimus on myönnetty oikeaksi. Määrältään oikeaksi myönnetään kiinteistövero ym. vaatimus ja selvittelykulujen määrä.

Vastaaja esitti käsityksenään, että hinnanalennusvaatimusta ei prosessin tässä vaiheessa enää voi esittää ja ottaa tutkittavaksi.


Perustelut

Ostajan selonottovelvollisuus

Kiinteistön rakennusvuosi on ollut 1932, eli rakennus oli 82 vuoden ikäinen. Jo pelkästään talon ikä olisi edellyttänyt erityisen huolellista perehtymistä talon kuntoon ja tuleviin korjauksiin.

Yläpohjan ja alapohjan virheitä on todettu KKK Oy:n K KKKsen raportissa 19.6.2008. Raportti on ollut kantajan käytössä ennen kaupan päättämistä, joten hän on ollut tietoinen yläpohjan virheistä, joista raportissa todetaan seuraavaa sivulla 2 kohdassa 4:

"Olennaisimmat epäkohdat ja riskit/ehdotetut toimenpiteet

Yläpohjan tuuletuksen tehostaminen asentamalla tuuletusritilät rakennuksen molempiin päihin."

Sivulla 4 kohdassa 9.4 todetaan:

"Yläpohjan tuulettuvuus on heikko. Ruodelautojen pinnat olivat osin tummuneet, mutta puunkosteusmittarilla ei todettu niissä kosteutta. Yläpohjaan, rakennuksen molempiin päätyihin tulee asentaa tuuletusritilät.”

Alapohjan virheistä samassa raportissa sivulla 3 todetaan kohdassa 9.1:

”Perustukset, alapohja ja rakennuksen vierusta, salaojat. Maanpintojen tulisi olla rakennuksesta poispäin viettäviä siten, että sade ja sulamisvedet valuvat pois rakennuksen vierustoilta. Suositeltava kaltevuus rakennuksesta poispäin on 1:20 noin 3 metrin matkalla sokkelista. Sokkelin vierusta tulee olla kasvillisuudesta ym. vapaata, helposti vettä läpäisevää kiviainesta.”

Kantajalle on annettu myös R AAAn 9.8.2000 päivätty tavarantarkastuskertomus, jonka kohteena olivat talon alapohjan kosteus- ja lahovauriot. Kantajalla oli lisäksi käytössään tavarantarkastukseen liittyvät mittausraportti ja tutkimusselostus.

Tarkastuksessa ilmeni, että mainittuja ongelmia oli korjattu varsin puutteellisesti. Sivulla 3a todetaan:

"valokuvissa 5, ja 8 näkyy, miten alapohjan tuuletussäleiköt ovat aivan maanpinnan tasossa, ja niiden kautta saattaa rossipohjan alustaan mennä vettä esim. kevätlumien sulaessa."

"kuvissa 9-12 on rossipohjan korjaustyö meneillään, mutta hirsirakenteet ovat aivan liian kosteita, jotta niitä voisi jättää muiden rakenteiden alle. Esim kuvassa 10 vettä on 25,1 painoprosenttia eli likomärkää.

Myös paljon lahonnutta puumateriaalia oli jätetty poistamatta, mikä ei ole oikein ja se hidastaa paljon hirsien kuivamista. Esim. kuvat 9-15."

Sivulla 3b jatkuu:

" Rossipohjan alusta tilassa näkyi puuainesta. joka oli paikoin jo lähes humukseksi maatunut (kuvat 17-20 ja 23). Tämä osoittaa mielestäni sitä, että kosteus alustassa on ollut pitkäaikaista, samoin puiden lahoaminen (Katso esim. kuvat 1-4 )."

"Lopuksi:

Rossipohjan korjaustyö on tehtävä tarkastustilaisuudessa todettua perusteellisemmin, jotta lahoaminen ei etenisi. Kaikki laho puuaines on tarkkaan poistettava alustatilasta, maan pinnalta, ja tuuletusta on runsaasti tehostettava ryömintätilassa. Korjaustyöhön olisi syytä käyttää ammattityövoimaa, jotta ei tulisi uusia työvirheitä. Märkiä puurakenteita ei saa verhota ennen niiden kuivatusta. "

R AAAn tekstistä ilmenee. että vauriot ovat vakavia ja että niitä on lähdetty korjaamaan ammattitaidottomasti ja virheitä tehden.

Rakennuksessa oli todettu virheitä, jotka kantaja näiden saamiensa asiakirjojen nojalla tiesi. Tämän vuoksi hänen olisi tullut selvittää asiantuntijaa käyttäen, olivatko niissä mainitut virheet tulleet korjatuksi.

Kantajalla on ollut MK 2:22 §:n tarkoittama erityinen syy tarkastuksen suorittamiseen, joten kantaja on laiminlyönyt oman selonottovelvollisuutensa.

Vastaajat ovat todenneet, että kantaja oli asunut vuokralaisena kyseisessä talossa marraskuusta 2013, joten hän tunsi talon hyvin jo ennen kaupantekoa.

Kantajan kirjallisen todisteen V7 osalta vastaajat ovat huomauttaneet, että sähköpostin liitteenä ollut kirjoitus oli vastaajille aikanaan rakennuksen myyneen tahon laatima ja vastaajat olivat luottaneet siihen mitä heille oli tuota kauppaa tehtäessä selostettu ja mitä sähköpostiin oli kirjoitettu.

Vastaaja L SSS oli kunnostanut terassia ja autotallin ovea eikä ollut katsonut alapohjaan. Jos olisi ollut tiedossa suurempi ongelma, hän olisi ryhtynyt sitä heti korjaamaan.

Vaaditut korvaukset

Kantajan tiedossa on ollut vesikatteen ikä. Katteen tekninen käyttöikä on 60 vuotta, joten vesikatteen uusimiseen on tullut varautua jo pelkän katon iän perusteella.

Rakennuspalvelu TTT Oy:n arvio 44.941 euroa vesikatteen korjauksesta on liiallinen, koska mainitulla hinnalla voi RRR Insinööritoimisto Oy:n raportin mukaan uusia koko katon lämmöneristeineen, jolloin kysymys on tasonparannuksesta, jollaisesta vastaajat eivät ole vastuussa.

Alapohjan korjauskustannuksista on vaadittu 50.258 euroa. Alapohjassa on havaittu vaurioita, joiden korjauskustannukset olisivat 36.185 euroa. Summassa on otettu huomioon tekninen käyttöikä 50 vuotta, josta on kulunut viimeisen remontin jälkeen 14 vuotta, joten TTT Oy:n esittämästä arviosta 50.258 euroa jää 28 % vähennyksen jälkeen jäljelle 36.185 euroa.

Vaatimuksen osalta peruste on kuitenkin kiistetty kantajan laiminlyötyä selonottovelvollisuutensa jättäessään selvittämättä, että alapohjan korjaukset olisi tehty hyvän rakennustavan mukaisesti valmiiksi.

Homesiivouksen osalta vastaajat ovat myöntäneet kustannuksen (3.800 euroa) määrältään, mutta kiistäneet perusteen tältäkin osin kuten edellä.

Suojausten ja työmaatekniikan sekä LVIS-kustannusten osuus olisi 5.000 euroa koska katon korjauskulut jäisivät pois. Vaatimus on kiistetty perusteen puuttumisen vuoksi kuten edellä.

Vastaajat ovat kiistäneet asumiskulujen korvaamista koskevan kuukausittaisen 800 vaatimuksen vaatimuksen selvittämättöminä ja perusteettomina.


Muuta

Kiinteistön kauppahinta

Kantaja on esittänyt, että R***ellä saisi samanikäisiä remontoimattomia omakotitaloja 100–150.000 euroa halvemmalla.

Hirsikatu 5:n kiinteistö on laitettu myyntiin maaliskuussa 2013 ensimmäisen kerran Kiinteistömaailman välityksellä, jolloin kiinteistönvälittäjä on arvioinut kiinteistön arvoksi, jolla sitä on myyty 309.000 euroa. Toteutunut kauppahinta oli 280.000 euroa.

Kiinteistö sijaitsee arvostetulla alueella, jolla vastaavia vanhoja kiinteistöjä tulee harvoin myyntiin.

Vastaajilla ei ole ollut tietoa eikä havaintoja kiinteistön virheistä kaupanteon aikaan, vaan he ovat toimineet täysin vilpittömässä mielessä.

Vaatimus kaupan purusta
Kiinteistön virheen tulee olla MK 21 luvun 17 §:n mukaan oleellinen kokonaisharkinnan perusteella, jotta kauppa voitaisiin purkaa.

Oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä on katsottu kaupan purun tulevan kysymykseen, jos virhe on oleellinen kokonaismerkitykseltään. Tämä toteutuu, jos kaupan kohde ei sovellu siihen tarkoitukseen mihin se on hankittu eikä sitä voida korjata kohtuullisin kustannuksin kohtuullisessa ajassa.
Hyväksyttävät ja kohtuulliset korjauskustannukset tuskin lähestyvät kohtuullista määrää.

Kantaja ei ole vedonnut siihen, että kosteusvaurio olisi aiheuttanut hänelle terveysongelmia, myöskään kiinteistöstä ei ole terveystarkastuksen lausuntoa.

Vastaajien perheestä kukaan ei ole saanut kosteudesta johtuvia terveysoireita viiden vuoden asumisaikana. Vastaajien käsityksen mukaan kantajan muutto kiinteistöltä ei ole johtunut kiinteistön asumiskelvottomuudesta.

Vastaajat ovat hankkineet nykyisen asuntonsa tämän nyt kysymyksessä olevan kiinteistön kauppahinnalla, eikä heillä olisi muuta mahdollisuutta kaupan purkutilanteessa, kuin myydä nykyinen omakotitalonsa, joka tällä hetkellä saattaa olla vaikeaa ja kestää ajallisesti pitkään. Vastaajat joutuisivat siten kohtuuttoman vaikeaan asemaan.


Riidattomat seikat

1. kiinteistön kauppa ja sen ehdot
2. kiinteistön virheet ylä- ja alapohjassa
3. katon maalauskustannusten määrä 4.000 euroa
4. määrältään vakuutus, kiinteistövero ym. vaatimus
5. selvittelykulujen määrä
6. vaurioituneista huonekaluista ja irtaimistosta vastaajat ovat myöntäneet määrällisesti 3.000 euroa
7. rakennuksen ikä 82 vuotta kaupantekohetkellä

Riitaiset seikat

1. onko olemassa kaupan purkuperustetta tai oikeutta hinnanalennukseen: korjauskustannusten oikea määrä?
2. onko kantaja täyttänyt kantajan tarkastusvelvollisuuden?
3. onko kantajalle annettu harhaanjohtavaa tietoa kohteesta?
4. sijaisasumisesta aiheutuneiden kulujen määrä ja peruste
5. onko kiinteistö ollut huomattavan korkeahintainen?
6. perusteeltaan vakuutus, kiinteistövero ym. vaatimus
TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

K1. TTT Oy:n tarkastusraportti
K2. TTT Oy:n korjauskustannuskooste
K3. Kuntotarkastusraportti 19.6.2008, laatija K KKK
K4. Sähköpostiviesti
K5. Toimeksiantosopimus
K6. Tarkastuspöytäkirja 3.R2015
K7. Lääkärintodistus 26.11.2015
K8. Tilasto omakotitalokaupoista
K9. A LLLn korjauskustannusarvio 18.5.2016
K10. TTT Oy, tarkastusraportti 5.6.2017

Kantajan henkilötodistelu

1. J JJJ todistelutarkoituksessa
2. A HHH (TTT Oy)
3. A LLL


Vastaajien kirjalliset todisteet
V1. KKK Oy:n kiinteistöraportti 19.6.2008/ (K4)
V2. R AAAn laatima tavarantarkastuskertomus 9.8.2000
V3. Mittausraportti 16.2.2000
V4. vrr Rakennustekniikka tutkimusselostus 25.8.2000
V5. RRR Insinööritoimisto Oy:n asiantuntijalausunto 21.12.2015
V6. Kiinteistöesite 20.3.2013 sekä keskineliöhinnat H***n alueella 2012-2015
V7. Kaksi valokuvaa
VB. M KKKn ansioluettelo
V9. Duodecim artikkeli

Vastaajien henkilötodistelu

1. Vastaaja L SSS todistelutarkoituksessa
2. Vastaaja K MMM todistelutarkoituksessa
3. RI M KKK
4. Kiinteistövälittäjä P LLL

RATKAISUN PERUSTELUT


Mistä asiassa on kyse
Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteena olleessa kiinteistössä on korjaustoimenpiteitä edellyttäviä vaurioita ylä- ja alapohjassa.

Riitaista on oikeus kaupan purkuun, korjauskustannusten oikea määrä, myyjien antamien tietojen oikeellisuus, ostajan selonottovelvollisuuden täyttäminen sekä paljolti vahingonkorvauksena vaadittujen erien perusteet ja määrät.

Hinnanalennusvaatimuksen tutkimisesta

Asiaa ensimmäistä kertaa käsiteltäessä käräjäoikeudessa kantajan toissijaisia vaatimuksia ei ole yksilöity hinnanalennukseksi ja mahdolliseksi vahingonkorvaukseksi. Helsingin hovioikeus on päätöksessään 26.4.2017 kutsunut vaatimuksia tältä osin "erinäisiksi korvauksiksi". Hovioikeus on katsonut käräjäoikeuden menetelleen virheellisesti laiminlyödessään tältä osin kyselyoikeuden käytön. Tämä seikka on osaltaan johtanut asian palauttamiseen käräjäoikeuteen.

Valmisteluistunnossa 8.12.2017 mainittu puute on korjattu ja kantaja on yksilöinyt vaatimukset edellä ilmenevin tavoin. Vastaajat ovat tämän johdosta esittäneet vaatimuksen siitä, että hinnanalennusvaatimusta ei enää tässä vaiheessa voi esittää ja se on jätettävä tutkimatta.

Tältä osin käräjäoikeus toteaa, että prosessuaalisesti asian palautus merkitsee käsittelyn aloittamista alusta. Näin ollen vaatimusten tarkentaminen ja uusien vaatimusten esittäminen on mahdollista.

Hovioikeuden päätös huomioon ottaen vaatimusten tarkentaminen on näiltä osin ollut välttämätöntä. Estettä hinnanalennusvaatimuksen esittämiselle ei siten ole.


Kaupan kohteen virheet


1. Alapohja

Asiassa on riidatonta, että kiinteistön alapohjassa on merkittäviä laho- ja kosteusvaurioita sekä homekasvustoa. Kirjallisena todisteena on esitetty TTT Oy:n tarkastusraportti 3.6.2015 (K1) ja todistaja A HHH on vahvistanut raportin sisällön oikeaksi.

Korjauskustannusten määrä on tältä osin riidaton. Kantajan vaatimukset perustuvat todistaja A HHHn laskelmiin ja muut asiasta kuullut todistajat A LLL ja M KKK ovat arvioineet kustannuksia yhteneväisesti HHHn kanssa. HHHn arvio on ollut noin 50.000 €.

Korjauskustannusten määrän perusteella virhe on merkityksellinen.

Tiedonantovelvollisuus ja selonottovelvollisuus alapohjan osalta

Vastaajat L SSS ja K MMM ovat kumpikin kertoneet, että eivät ole olleet tietoisia alapohjan kunnosta. Ostaessaan kiinteistön he ovat saaneet aiemmilta omistajilta listauksen tehdyistä korjauksista (K4) ja tiedon, että kaikki on hyvässä kunnossa. Heidän asumisaikanaan kenelläkään talossa asuneista tai vierailleista ei ole ollut mitään oireita tai havaintoja, jotka olisivat antaneet syytä epäillä alapohjan kuntoa. Alapohjan kunto ei myöskään ole tullut heidän tietoonsa, sillä alapohjaan ei ole ollut pääsyä. L SSS on vielä kertonut, että rakentaessaan terassia (V7) hän ei ole voinut tehdä havaintoja alapohjan kunnosta.

Todistaja HHH on tältä osin kertonut, että rakennuksen sisältä alapohjaan ei ole ollut pääsyä. Alapohjaan on ollut luukku, mutta sen avaaminen olisi vaatinut mm. kiinteästi asennetun kalusteen irrottamista ja siirtämistä. Ulkopuolelta talon alle ryömimällä on voinut päästä ainoastaan terassin kohdalla olevan verannan alle, mutta rakennuksen vanhan osaan (jossa vauriot ovat) alle ei ole ollut pääsyä. Perustuksissa on ollut kolme pientä, säleiköllistä tuuletusluukkua. Pääsyä alapohjaan ei ole ollut.

Vastaajien menettelyn arvioinnissa on olennaista, että vastaajat ovat kiinteistöä itse ostaessaan saaneet tiedon, että "alapohjan lahonneet kannatushirret uusittu, kosteusvauriot korjattu ja kuivattu..."(K4).

Alapohjaan ei ole ollut pääsyä ja vastaajat ovat uskottavasti kertoneet, että mitään havaintoja tai viitteitä vaurioista ei ole ollut. Kertomusta tukee se että, että vastaajat ovat muutoin kunnostaneet kiinteistöä monin tavoin, kuten he itse ja todistaja P LLL ovat kertoneet. Vastaajien ei siten voida katsoa tienneen tai pitäneenkään tietää alapohjan virheestä.

Kantajan menettelyn arvioinnissa on otettava huomioon rakennuksen kunnosta kaupan yhteydessä esitetyt tiedot, joiden mukaan rakennuksen alapohja on korjattu sekä se, että alapohjaan ei ole ollut pääsyä.

Kantajalla ei ole ollut erityistä syytä epäillä myyjän antamia tietoja, joten kantajalla ei ole alapohjan osalta ollut tarvetta tarkastaa kiinteistön kuntoa tai muutoinkaan epäillä myyjän antamia tietoja. Tarkastus ei myöskään olisi ollut mahdollinen ilman teknisiä apuvälineitä ja rakenteiden purkua. Kantaja on siten täyttänyt selonottovelvollisuutensa.

Johtopäätös alapohjan virheestä

Näillä perustein käräjäoikeus katsoo, että alapohjan osalta kyseessä on salainen virhe (MK 2:17, 1 mom. 5 -kohta).
Alapohjan korjauskustannukset

Kaikki asiasta kuullut todistajat ovat olleet alapohjan korjauskustannusten määrästä yksimielisiä ja katsoneet, että kustannukset ovat noin 50.000 euroa. Vaatimus perustuu TTT Oy:n laskelmaan, jonka summa on tältä osin 50.258 euroa.

Määrässä ei ole huomioitu ikävähennystä. Riidatonta on, että alapohjaa on 2000-luvulla korjattu, joten sillä olisi ollut käyttöikää jäljellä.
Korjausten laajuus on jäänyt jossain määrin epäselväksi. HHH on arvioinut ikävähennyksen määräksi noin 20 % ja KKK 28 %. Näillä perustein käräjäoikeus arvioi, että kohtuullinen ikävähennys on 24 % ja korjauskustannusten määrä alapohjan osalta siten 38.000 euroa. Lisäksi määrässä on huomioitava suunnittelu ym. oheiskulut. Niistä lausutaan jäljempänä.


2. Yläpohja

Kiinteistön yläpohjassa aluslaudoitus ja kattotuolit ovat mikrobivaurioituneita. Samaten puruihin ja villoihin on aiheutunut paikallista homekasvustoa. Aluslaudoituksessa on suurelta osin nähtävissä runsasta tai erittäin runsasta homekasvustoa, mikä ilmenee TTT Oy:n tarkastusraportista 3.6.2015 (K1) ja todistaja A HHHn kertomuksesta. Asia on riidaton.

Tiedonantovelvollisuus ja selonottovelvollisuus yläpohjan osalta

Vastaajat L SSS ja K MMM ovat kumpikin kertoneet myös yläpohjan osalta, että he eivät ole olleet tietoisia sen huonosta kunnosta. Ostaessaan kiinteistön he ovat saaneet aiemmilta omistajilta tiedon, että kaikki on korjattu asianmukaisesti (K4). Puutteellista tuuletusta oli lisätty. Aihetta yläpohjan tutkimiseen ennen kaupantekoa ei vastaajien mukaan ole ollut. Näillä perustein vastaajat ovat vakuuttaneet kantajalle kiinteistön olevan hyvässä kunnossa. Vastaajista L SSS on tehnyt KKK Oy:n tarkastusraporttiin (K3) mm. merkinnän "TEHTY", koskien yläpohjan tuuletuksen parantamista.

Asiassa on riidatonta (asianosaiset, todistajat HHH, LLL, KKK), että yläpohjaan on ollut esteetön pääsy yläkerran huonetiloista katossa olevan luukun kautta. Edelleen on tullut selvitetyksi, että yläpohjan luukusta on ollut esteetön näkyvyys kattolaudoitukseen ja kattotuoleihin. Nähtävissä on ollut, että suurimmassa osassa laudoista on ollut runsasta tai erittäin runsasta, eli yli 50 % pinta-alasta kattavaa kasvustoa (K1, sivu 31).

Vastaajien menettelyn arvioinnissa on olennaista, että vastaajat ovat kiinteistön aikanaan ostaessaan saaneet tiedon rakennuksen yläpohjan ongelmista. Kirjallisen todisteen K3 mukaan mm. yläpohjan tuuletusta on pitänyt tehostaa ja ruodelautojen pinnat ovat olleet osittain tummuneita. Tämän johdosta yläpohjan tuuletusta onkin tehostettu. Ottaen kuitenkin huomioon, että vastaajien tiedossa on ollut yläpohjan ongelmat, heidän olisi tullut varmistautua yläpohjan kunnosta ja korjausten toimivuudesta tutustumalla yläpohjan kuntoon. Mitään estettä tälle ei ole ollut. Näin ei kuitenkaan ole tehty. Vastaajat ovat siten antaneet kantajalle virheellisen tiedon rakennuksen yläpohjan kunnosta, kertoessaan rakennuksen olevan hyvässä kunnossa, vaikka vastaajien huolellisesti toimiessaan olisi tullut tietää todellinen tilanne. Vastaajien menettelyä ei kuitenkaan ole pidettävä törkeän huolimattomana tai kunnianvastaisen aa arvottomana. Näillä perustein kaupan kohteessa on ollut laatuvirhe.

Kantajan menettelyn arvioinnissa on huomioitava ensinnäkin rakennuksen kunnosta kaupan yhteydessä esitetyt tiedot, joiden mukaan rakennus on hyvässä kunnossa. Ostajalla on oikeus ruottaa myyjän antamiin tietoihin, ellei ole erityistä syytä menetellä toisin. Kantaja on ennen kaupantekoa saanut haltuunsa asiakirjoja, kuten mm. kirjallisen todisteen K3. Sen mukaan yläpohjassa on todettu korjaustarve.

Kohteessa tehtyjä korjauksia koskevassa kirjallisessa todisteessa K4 ei mainita yläpohjaan tehdyn korjauksia. Muutakaan kirjallista selvitystä yläpohjan korjauksista ei ole esitetty. Ainoa korjauksia koskeva merkintä on L SSSn käsin tekemä kirjaus "Tehty" asiakirjassa K3. Ottaen huomioon korjaustarpeen vakavuus (yläpohjan riittämätön tuuletus), tätä merkintää ja vastaajien yleisluontoista ilmoitusta kohteen hyvästä "kunnosta ei voida pitää erityisen luotettavana selvityksenä yläpohjan kunnosta. Kuntotarkastusta kohteeseen ei ole tehty. Kantajalla olisi siten ollut erityinen syy (maakaari 2:22) tarkistaa vastaajien antamien tietojen paikkansapitävyys.

Kantajalla olisi myös ollut mahdollisuus selvittää helposti yläpohjan kuntoa, koska luukun avaaminen olisi riittänyt. Kantaja on asunut kiinteistöllä 2,5 kuukautta ennen kauppaa, joten aikaa olisi ollut runsaasti. Yläpohjan luukun avaamalla olisi ilman minkäänlaisia teknisiä toimenpiteitä tai apuvälineitä voinut havaita yläpohjan rakenteiden· olevan suurelta osin tummuneita ja kasvuston peitossa. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan tästä olisi maallikonkin pitänyt tehdä vähintään se johtopäätös, että myyjän antamat tiedot eivät ole oikeita ja asia vaatii lisäselvitystä. Yläpohjan vauriot ovat siten kuuluneet kantajan selonottovelvollisuuden piiriin.

Johtopäätös yläpohjan virheestä

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan "ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä".

Laiminlyödessään selonottovelvollisuutensa kantaja on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen yläpohjan osalta.

Yläpohjan korjauskustannukset
Edellä esitetyn perusteella korjauskustannusten arviointi yläpohjan osalta ei ole asian ratkaisemisen kannalta tarpeen.

Käräjäoikeus toteaa kuitenkin, että esitetyn näytön perusteella rakennuksen kate (peltikatto) on mahdollisesti alkuperäinen. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että sitä olisi milloinkaan uusittu. Todistajien arvioiden mukaan se olisi joka tapauksessa korjattava lähiaikoina.

Peltikaton uusimisen yhteydessä uusitaan useimmiten myös ruodelaudat. Kate on ollut käyttöikänsä päässä, joten siinä ei olisi ollut vastaajien vastuulla olevaa virhettä.

Vaurioituneiden kattorakenteiden korjaamisen osalta käräjäoikeus katsoo, että todistaja KKKn korjausehdotus perustuu pelkästään mahdollisten terveyshaittojen torjumiseen, mutta virhettä siinä ei korjata. Todistaja HHHn korjausehdotus taas on kallis ja katteen ikään nähden siten epätarkoituksenmukainen. Todistaja LLLn korjausehdotuksen perusteella käräjäoikeus katsoo, että vastaajien vastuulle kuulumattomien korjausten (kate ja sen välttämättömät oheistyöt) lisäksi tarvittavien korjaustoimenpiteiden (tuuletuksen parantaminen, eristeiden uusiminen, osaksi puurakenteiden uusiminen) korjauskustannusten määräksi voidaan arvioida noin 10.000 euroa.

Korvattavan virheen määrä

Alapohjan osalta korjauskustannusten määräksi on arvioitu 38.000 euroa.

Korjaamiseen välittömästi liittyvinä oheiskuluina on vaadittu 24.090 euroa. Vaatimus ylä- ja alapohjan osalta on perusteltu ja määrät ovat kohtuulliset. Edellä selostetun perusteella vastaajien vastuulle kuuluu alapohjan osuus kustannuksista. Muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi määräksi puolet eli 12.000 euroa.

Selvittelykulut

Kantajan vaatimat selvittelykulut ovat määrältään riidattomat.


Kiinteistön arvosta
Todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä P LLL on alunperin itse hinnoitellut kohteen ja ollut myymässä sitä. Hintapyyntö on ollut 309.000 euroa. LLLn mukaan kohteen arvon kannalta hyvin merkitsevää on ollut arvostettu sijainti rauhallisella ja keskeisellä omakotialueella. Arvoa on korottanut myös kohteen koko sekä laajasti ja laadukkaasti tehty remontti.

Käräjäoikeus pitää todistaja LLLn kertomaa kiinteistön arvon muodostumisesta uskottavana ja luotettavana. Asiassa ei ole tullut näytetyksi, että kaupan kohteen hinta olisi poikennut markkinahinnasta. Virheellisen kiinteistön arvo ja hinnanalennuksen määrä arvioidaan siten korjauskustannusten perusteella.

Purku vai hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 17 § 2 momentin mukaisesti ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Oikeuskäytännössä virheen olennaisuutta arvioidaan useimmiten korjauskustannusten suhteella kauppahintaan. Tässä tapauksessa korjauskustannukset alapohjan osalta ovat noin 18 prosenttia kauppahinnasta. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan olennaisuuskynnys ei täyty yksin tällä perusteella.

Korkein oikeus on ratkaisussa 2015:58 käsitellyt paljolti samankaltaista elementtejä sisältänyttä kiinteistökauppaa. Ratkaisusta ilmenevän oikeusohjeen mukaan olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Siinä voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tapauskohtaisesti voidaan ottaa huomioon myös muita seikkoja. Muuna seikkana on tuossa asiassa annettu erityistä merkitystä korjaustoimenpiteiden onnistumiseen sisältyneisiin epävarmuustekijöihin.

Tässä asiassa muista olosuhteista olennaisuuden puolesta puhuu se, että kiinteistöä ei terveystarkastajan lausunnon mukaan tule käyttää ennen korjausta.

Arvioitaessa toisaalta sitä, mitä laatutasoa kantaja on voinut kaupan kohteelta odottaa, on otettava huomioon kiinteistön huomattava ikä, noin 80 vuotta. On selvää, että näin vanhojen rakennusten kyseessä ollen on erityistä syytä varmistautua huolella kohteen laadusta ja toisaalta varautua ennalta-arvaamattomiin korjauskustannuksiin. Esitetyn selvityksen mukaan kantaja on kuitenkin halunnut ostaa kiinteistön teettämättä kuntoarviota. Tämä huomioiden kantaja ei siten ole perustellusti voinut olettaa kiinteistön iästään huolimatta olevan virheettömässä kunnossa. Näin menetellen kantaja on ottanut merkittävän kohteen kuntoon liittyvän riskin. Lisäksi on huomioitava, että kantajalla on ennen kauppaa kiinteistöllä asuessaan ollut selvästi tavanomaista paremmat mahdollisuudet tutustua kiinteistöön.

Kaupantekoa edeltävän kohteen hallinnan ja kuntoarvion teettämättä jättämiseen liittyvän riskin osalta harkinnassa on huomioitava KKO:n ratkaisusta 2012:72 (kohdat 21-22.) ilmenevä oikeusohje, joka ei tue virheen katsomista olennaiseksi.

Alapohjan korjausten osalta voidaan esitetyn selvitysten perusteella todeta, että korjaustapa on varsin yksinkertainen. Tuuletusta parannetaan ja vaurioituneet rakenteet uusitaan. Tämän kaltaisen korjauksen kohdalla ei voida katsoa olevan olennaista riskiä sen epäonnistumisesta. Lisäksi, toisin kuin KKO:n ratkaisussa 2015:58, korjauskustannusten määrä ei ole riitainen eikä siihen liity epävarmuutta, vaan kaikki asiassa kuullut asiantuntijatodistajat ovat olleet varsin yksimielisiä kustannustasosta. Korjausten vaatima aika on jäänyt jossain määrin epäselväksi. Esitetyn selvityksen mukaan se on joitain kuukausia, eli ei erityisen pitkä. Nämä seikat eivät puolla virheen katsomista olennaiseksi.

Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että korjauskustannusten määrä, kohteen ikä ja muut edellä selostetut seikat kokonaisuutena huomioon ottaen kaupan kohteessa ei ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua olennaista virhettä. Kantajalla on oikeus hinnanalennukseen, mutta ei kaupan purkuun.


Vahingonkorvausvaatimukset

Alapohjan virheiden johdosta tuomittava hinnanalennus perustuu salaiseen virheeseen, jonka osalta ei ole näytetty myyjän huolimattomuutta. Vahingonkorvausvaatimukset on tuottamuksen puuttuessa hylättävä.


Oikeudenkäyntikulut

Kantajien päävaatimus kaupan purkamisesta hylätään. Lisäksi hylätään hinnanalennusvaatimus osaksi perusteeltaan ja määrältään.

Lähtökohtaisesti kyseessä on siten osavoittotilanne. Asiassa on kuitenkin ollut kyse asiakokonaisuudesta, jossa oikeudenkäyntikulujen muodostumiseen ei ole sanottavasti vaikuttanut harkinnanvaraiset, hylätyt vaatimukset. Määrältään vaatimus on ollut riidaton. Vaatimus sisältää kaikki asiassa tähän asti aiheutuneet kulut. Oikeudenkäyntikulujen täysimääräisenä tuomitseminen on siten perusteltua.
Tuomiolauselma

Vaatimukset enemmälti hyläten vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle

1. hinnanalennuksena 50.000 euroa,

2. asian selvittelystä aiheutuneet kulut 6 465,42 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien ja

3. oikeudenkäyntikulut 23.034,26 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Lainkohdat

Maakaari 2 luku 17 §, 22 §, 31 §, 32 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 §

MUUTOKSENHAKU

Ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.

Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle tai sen kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä tuomion julistamis- tai antamispäivästä.

Asian käsittely hovioikeudessa edellyttää hovioikeuden myöntämää jatkokäsittelylupaa.

Tyytymättömyyden ilmoitus

Kantaja J JJJ on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyden koko tuomioon.

Vastaajat L SSS ja K MMM ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyden koko tuomioon.
Tyytymättömyyden ilmoitukset on hyväksytty.
Valitusosoitus liitteenä.
M FFF