Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus?

Asuntokaupoissa kuten alla kiinteistökaupassa ostajan on oltava huolellinen ja käytävä kaikki rakennuksen sisätilat ja ulkorakenteet läpi. Sellaiseen seikkaan ei voi vedota, joka on ollut nähtävissä ennen kauppaa. Jos rakennus/asunto poikkeaa samanlaisista joltain osin esim. myyjä ilmoittaa vettä valuvan keväisin kellariin, on ostaja käytettävä asiantuntijaa ilmiön selvittämiseksi. Vaikka myyjä jättäisi jonkin asian kertomatta esim. jonkin seinänurkan kosteusvaurioitumisen mutta tämä olisi ollut nähtävissä, ei ostaja voi sitä myöhemmin väittää virheeksi. Tämä tosin koskee lähtökohtaisesti vain ko. aluetta ei kaikkia seinäpintoja.
Mikäli rakennusta ei ole rakennettu piirustusten mukaan (esim. routasuojaus rakennuksen ympärillä) se ei ole välttämättä myyjän vastuulle kuuluva virhe ellei se ole rakennusvirhe, josta seuraa jotain haittaa.
Mikäli myyjä nimeomaisesti väittää jonkin asian olemassaolon hän vastaa siitä ostajalle.

Alla oli kysymys 2013 valmistuneesta rakennuksesta, josta tehtiin kauppa 2014 330.000 eurolla.

Alla käräjäoikeus (3 tuomarin käsittelyssä) hylkäsi kaikki ostajan 67.900 euron vaatimukset reklamoinnin laiminlyönnin tai ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin johdosta. Oikeudenkäyntikulut kuitenkin kuitattiin.

Hovioikeus kuitenkin hyväksyi hinnanalennusvaatimuksesta 25.000 euroa ja velvoitti myyjä kuolinpesän osakkaat maksamaan ostajien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa yhteensä 13.700 euroa.



Osan käräjäoikeuden perusteluista hovioikeus hyväksyi. Mutta seuraavissa hovioikeus katsoi ostajalla olevan oikeus hinnanalennukseen:

"Hinnanalennus

Kiinteistössä on todettu seuraavat virheet; parvekkeelta puuttuu vedeneristys, talousrakennuksen pinta-ala poikkeaa piirustuksista, räystäiden aluslautojen naulankannat ovat maalaamatta ja maali hilseilee talon etelä- ja länsisivuilla ja kiinteistöstä puuttuu routaeristys. Näistä virheistä ostajilla on oikeus saada hinnanalennusta.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti käytetty korjauskustannuksia apuna hinnanalennuksen määrän arvioimiseksi. Hinnanalennuksen lopullinen määrä perustuu kuitenkin aina tuomioistuimen tapauskohtaiseen arvioon.

Todistaja R on arvioinut, että parvekkeen vedeneristäminen maksaisi 3.000-5.000 euroa. Ottaen huomioon, että arvio on kattanut myös parvekkeen pilareiden painaumavaran uusimisen, mistä hinnanalennusta ei tuomita, hovioikeus on arvioinut korjauskustannusten määräksi noin 2.000 euroa.

Talousrakennuksen pinta-ala on 24 neliömetriä pienempi kuin piirustuksissa. Muun selvityksen puuttuessa hovioikeus on arvioinut kohtuulliseksi korvaukseksi pinta-alapoikkeamasta noin 5.000 euroa. Arviossa on huomioitu kiinteistön hinta, talousrakennuksen keskeneräisyys kaupantekohetkellä sekä se, että kyse ei ole asuinrakennuksesta.

Kirjallisena todisteena esitetyn K Oy:n tarjouksen mukaan talon maalaaminen maksaa 14.900 euroa. Tarjouksen tehneen Rn mukaan hinta on nykyään jopa hieman korkeampi. R on arvioinut, että maalaus maksaa vähintään 10.000 euroa. Edellä hovioikeus on katsonut, että vaikka maalin hilseilyä on ollut vain talon etelä- ja länsisivulla, koko talon maalaaminen on tarpeen. Todistajien arviot huomioon ottaen hovioikeus katsoo kohtuullisiksi maalauskustannuksiksi noin 14.000 euroa.

Todistaja R on arvioinut routaeristelevyjen hinnaksi 1.500 euroa. Kun mukaan lasketaan vielä kaivinkone sekä yhden miehen työ hovioikeus on arvioinut routaeristeiden asentamisen maksavan noin 3.500 euroa.

Ottaen huomioon edellä mainitut seikat hovioikeus katsoo, että ostajilla on oikeus 25.000 euron hinnanalennukseen."



Reklamaatiosta käräjäoikeus:

"Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Lain esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 58) mukaan maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Reklamaatioajan pituus on säännöksessä kirjoitettu joustavaksi.
Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle (KKO 2008:8, kohta 5). Kohtuullinen aika voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta.

Laadultaan ja laajuudeltaan vaikeammin tunnistettavien ja selvitettävien virheiden osalta reklamaatioaika on pidempi kuin selvien virheiden osalta. Ostajilla tulee myös olla kohtuullinen aika tutkia havaitsemansa seikka ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, onko kyseessä myyjän vastuun piiriin kuuluva virhe kaupan kohteessa ja oikeuttaako virhe vaatimuksiin. Reklamaatioaika alkaa näin ollen vasta silloin, kun virheeseen vetoavan tahon on tullut ymmärtää, että kyseessä on vastapuolen vastuun piiriin kuuluva virhe.

Kuluttajariitalautakunnan käsittelemissä tapauksissa MK 2 luvun 25 §:n tarkoittamana kohtuullisena reklamaatioaikana on pidettu lähtökohtaisesti enintään viiden kuukauden mittaista jaksoa (KVL 1391/81/2005 annettu 28.11.2016). Hovioikeuskäytännön mukaan kiinteistökaupoissa reklamaation tekeminen 7-8 kuukaudessa on ollut oikea-aikaista (Palo, Marianne --Linnanmaa, Leena--Alppi-Takkinen, Kirsi, Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö, Jyväskylä 2006, s. 261-262 ja 493-494)."

Selonottovelvollisuudesta hovioikeus:

"Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Lain esitöiden mukaan ostajan edellytetään aina tarkastavan kiinteistön ennen kaupan tekemistä. Jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota laatuvirheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Kiinteistön tarkastus koskee vain kiinteistön fyysisten ominaisuuksien selvittämistä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Tarkastukseen kuuluu tavallisesti myös kiinteistön ulottuvuuden ja siihen kuuluvien alueiden katsastaminen. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Toisaalta myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta (HE 120/1994 vp., s. 26 ja 56-57)."

Hakusanat
Kiinteistökauppa, ennakkotarkastus, ennakkoselvitysvelvollisuus, hinnanalennus, suunnitelmat, piirustukset, salaoja, routaeristys,



Vaasan hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 31.8.2018

Nro xxx

Diaarinumero S xxx

Ratkaisu, josta on valitettu

Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 6.2.2017 nro xxx (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Valittajat MH EV

Vastapuolet AK
LKn kuolinpesä CK MK
LK

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Valitus

Vaatimukset

MH ja EV (ostajat) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja heidän käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanteensa hyväksytään kaikilta osin. Lisäksi ostajat ovat vaatineet, että AK ja LKn kuolinpesän osakkaat CK, MK ja LK (myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa hovioikeudesta 11.457,80 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajat eivät ole päässeet tarkastamaan kohdetta siltä osin kuin kysymys on ollut esisopimuksessa mainittujen töiden tekemisestä ennen kohteen luovutusta. Ostajat ovat käyneet kiinteistöllä 12.7.2014, mutta siinä yhteydessä ei ole tehty tarkastusta tehdyiksi väitettyjen töiden osalta. Ostajat olisivat halunneet käydä kiinteistöllä vielä ennen kaupantekoa, mutta siihen ei ole annettu mahdollisuutta.

Räystäiden aluslautojen maalaus

Räystään aluslaudat on maalattu vain yhden kerran. Parvekkeen vedeneristys
Myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet siihen, että parveke olisi saatettu loppuun ostajien toivomalla tavalla. Käräjäoikeus on perustanut tuomion seikkaan, johon myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet.

Joka tapauksessa myyjien kanssa ei ole sovittu mitään parvekkeen vedeneristyksestä tai siihen liittyvistä seikoista. Rakennusta koskevien piirustusten (kantajan kirjallinen todiste 9) mukaan parvekkeella on ollut vedeneristys. Piirustukset on esitetty ostajille, eikä tällöin ole huomautettu, että kohde poikkeaisi piirustuksista.

Varaston kosmeettinen haitta

Myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet siihen, että varaston kosmeettinen haitta olisi ollut havaittavissa ennen kauppaa. Käräjäoikeus on perustanut tuomion seikkaan, johon myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet.

Tavarantarkastuskertomus kuvaa tilannetta siinä vaiheessa kun myyjät ovat asentaneet kohteeseen räystäät ja päätylistat. Se ei kuvaa tilannetta silloin, kun ostajat ovat käyneet tutustumassa kiinteistöön. Tällöin kattorakenne on ollut keskeneräinen ja vaakaruoteet ovat ylittäneet kattolinjan sivusuunnassa. Mitään päätylistoja ja räystäsaluslautoja ei ollut asennettu. Peltien kuvioinnin vinous kattoon ei ole ollut selkeästi havaittavissa. Rakennuksen ristimitan heittoa ei ole voinut havaita kattorakenteesta.

Talousrakennuksen pinta-ala

Myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet siihen, että ostajat ovat olleet tietoisia talousrakennuksen pinta-ala poikkeamasta. Käräjäoikeus on perustanut tuomion seikkaan, johon myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet.

Pinta-ala poikkeamasta ei ole kaupanteon yhteydessä keskusteltu. Ostajat eivät missään vaiheessa ole tulleet tietoiseksi siitä, että talousrakennuksen pinta-ala ei vastaa piirustuksia. Pinta-ala poikkeama ei myöskään ole ollut havaittavissa rakennuksen muodon perusteella.

Päärakennuksen maalaus pohjoispäädyssä ja itäsivulla

Myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet siihen, että ostajat ovat tarkastaneet maalauksen muutoin kuin räystäiden osalta ennen kauppaa. Käräjäoikeus on perustanut tuomion seikkaan, johon myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet.

Ostajat eivät ole päässeet tarkastamaan kohdetta ennen kaupan kohteen luovutusta.


Katon ylimmän huopakaterivin puuttuminen

Myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet siihen, että ostajat olisivat huomanneet ylimmän huopakaterivin puuttuneen kiinteistöön tutustuessaan. Käräjäoikeus on perustanut tuomion seikkaan, johon myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet.

Joka tapauksessa ylimmän huopakaterivin on tullut olla katossa, mutta sitä ei ole ollut. Osapuolten välillä oli sovittu, että kyseinen huopakaterivi asennetaan.

Parvekkeen katon korko

Parvekkeen korkoa on ollut mahdollista säätää säätöjaloilla. Vasta tavarantarkastuksessa 25.4.2015 on käynyt ilmi, että korkoheittoa ei tässä tapauksessa ole voinut korjata säätövaralla. Reklamaatio on tehty oikeassa ajassa, heti kun virheestä on saatu varmuus. Sillä seikalla, että asiassa on tehty reklamaatio maalauksesta 25.11.2014 ei ole merkitystä.

Parvekkeen alla olevan terassin lattiakannakkeet

Reklamaatio on tehty heti kun virheestä on saatu varmuus. Terassin lattia ja parvekkeen katon korko ovat erillisiä virheitä, eikä lattiakannakkeen virhe johdu katon koron virheestä.

Painekyllästetyn tukipuun kiinnitys

Käräjäoikeus on oikein todennut, että kyseessä on virhe. Kukaan ei ole väittänyt, että virhe olisi korjattavissa käräjäoikeuden tuomiossa mainitsemalla tavalla. Virhe on joka tapauksessa merkityksellinen, koska se edellyttää korjausta.

Salaojat

Myyjät eivät ole näyttäneet, että kiinteistöllä olisi vaatimukset täyttävä salaojajärjestelmä. Myyjät eivät ole pystyneet osoittamaan miten ja mihin salaojat on kiinteistöllä asennettu ja missä väitetyn salaojajärjestelmän tarkastuskaivot, kokoojakaivo tai purkuputken pää sijaitsevat. Pelkästään todistaja ALn kertomus ei riitä osoittamaan, että kiinteistöllä olisi salaojat.

Salaojia ja niiden toimivuutta ei ole rakennuksen rakentamista valvonut vastaava työnjohtaja myöskään todennut tarkastuksissa eikä kukaan muukaan sen jälkeen. Salaojajärjestelmään kuuluu vähintäänkin yksi lietepesällinen kokoojakaivo sekä riittävä määrä tarkastuskaivoja ja putkia, joista järjestelmä voidaan tarkastaa ja puhdistaa. Salaojajärjestelmän tulee olla puhdistettavissa ja sen toimivuus testattavissa. Lisäksi salaojajärjestelmä tulee olla asennettuna tilaan, jossa se ei jäädy.

Routaeristys

Kohteessa ei ole routaeristystä, vaikka tällainen suunnitelmien mukaan tulisi olla. Myyjät eivät ole osoittaneet, että ostajille olisi kerrottu, että suunnitelmista on poikettu tai, että asiassa olisi ollut asianmukaiset perusteet suunnitelmista poikkeamiselle. Routasuojaus on tarpeen paitsi talon perustusten routimisen estämiseksi myös sen vuoksi, että sadevesijärjestelmä pitää olla routimattomassa maassa. Kiinteistöllä ei ole tehty pohjatutkimusta. Kun pohjatutkimustuloksia ei ole esitetty, asiassa ei ole mitään perustetta poiketa suunnitelma- asiakirjoista. Kyseessä on merkityksellinen virhe. Se, että kiinteistölle ei vielä ole aiheutunut mitään vahinkoa routasuojauksen puuttumisen vuoksi, ei ole peruste katsoa, että kyseessä ei ole virhe. Ostajat eivät olisi tehneet kyseistä kauppaa, mikäli heidän tiedossaan olisi ollut, että kohteessa on poikettu suunnitelmista routasuojauksen osalta.

Myyjät ovat vielä tavarantarkastuksessa reklamaation jälkeenkin väittäneet, että kohteessa on routasuojaus ja että ostajat ovat kaivatuttaneet ne itse pois. Routaeristeiden pois jättäminen on ollut rahallisesti merkittävä etu myyjille. Kun routaeristykset on esitetty kiinteistöllä olevan on tästä tullut kaupankohteen ominaisuus, vaikka siitä ei olisi erikseen mainittu kaupanteon yhteydessä.

Vesikatto

Se, että katto ei ole vuotanut, ei osoita, että kohteessa ei ole virhettä. Käräjäoikeus ei ole lainkaan arvioinut todistaja TRn kertomusta.

Julkisivun maalaus

Maalauksesta ja sen laadusta on sovittu ennen kauppaa. Kohde ei ole vastannut sovittua, joten siinä on virhe. Myyjät ovat hankkineet maalin ja maalanneet kohteen itsenäisesti.

Vastaus

Vaatimukset

AK ja LKn kuolinpesän osakkaat ovat vaatineet, että valitus hylätään ja ostajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 8.013,60 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön oikein. Myyjät ovat vedonneet käräjäoikeudessa esittämiinsä perusteisiin.

Räystäiden aluslautojen maalaus

Ostajien olisi tullut huomata naulankantojen mahdollinen maalaamattomuus heidän käydessään kiinteistöllä 12.7.2014. He eivät voi vedota laatuvirheeseen tältä osin. Reklamaatio on tehty joka tapauksessa myöhässä.

Parvekkeen vedeneristys

Ostajat ovat tutustuneet kiinteistöön useita kertoja ennen kauppaa. Osapuolet ovat keskustelleet muun muassa parvekkeesta sen ollessa vielä pintalaudoituksen osalta kesken. Tällöin mahdollinen vesieristys tai sen puuttuminen olisi ollut mahdollista havaita.


Varaston kosmeettinen haitta

Ostajien olisi tullut ennen kauppaa tekemissään ennakkotarkastuksissa havaita varaston kosmeettinen haitta. V on useampaan otteeseen tarkastanut talousrakennuksen mittoja. Reklamaatio on tehty myöhässä.

Talousrakennuksen pinta-ala

Ostajat ovat suorittaneet mittauksia talousrakennuksessa. Lisäksi heille on kerrottu, että talousrakennus ei vastaa piirustuksia.

Päärakennuksen maalaus pohjoispäädyssä ja itäsivulla

Ostajat ovat käyneet kiinteistöllä 12.7.2014 tekemässä niin sanotun lopputarkastuksen. Tällöin he ovat hyväksyneet kaikki asiakirjat ja myyjien tekemät lopputyöt, jotka ostajat olivat asettaneet kaupanteon edellytykseksi. Näihin töihin kuului muun muassa päärakennuksen maalaus ostajien edellyttämällä värillä. Talo on ollut maalattu ostajien toiveiden mukaisesti, kun ostajat ovat 12.7.2014 käyneet kiinteistöllä.

Katon ylimmän huopakaterivin puuttuminen

Ostajat ovat suorittaneet ennakkotarkastuksia. V on kertonut huomanneensa huopakaterivin puuttumisen jo ennen kaupantekoa. Ostajat ovat kuitenkin tehneet kaupan ottamatta tästä mainintaa tai vaatimusta kauppakirjaan. He ovat menettäneet oikeuden vedota puutteeseen.

Parvekkeen katon korko

V on havainnut kyseisen virheen heti muuton jälkeen, mutta reklamaatio on tehty myöhässä vasta 16.2.2015. Ostajat ovat reklamoineet muista asioista 25.11.2014.

Parvekkeen alla olevan terassin lattiakannakkeet

V on säätänyt terassin lattiaa melko pian muuton jälkeen syksyllä 2014. Tällöin hänen olisi pitänyt huomata, mikäli lattia on säädöistä huolimatta jäänyt vinoon. Tästä ei ole reklamoitu 25.11.2014 reklamoinnin yhteydessä eli reklamaatio on tehty liian myöhään.

Painekyllästetyn tukipuun kiinnitys

Virhe ei ole ollut merkityksellinen. Salaojat
Kiinteistöllä on salaojat. Ostajat eivät ole esittäneet mitään näyttöä siitä, että salaojajärjestelmä ei täyttäisi sille asetettuja vaatimuksia. Ostajat eivät ole myöskään väittäneet, että salaojista tai niiden puuttumisesta olisi aiheutunut rakennukselle tai kiinteistölle vahinkoa.


Routaeristys

Kiinteistöllä ei ole routasuojausta. Routasuojaus ei ole ollut tarpeen, koska asuinrakennus on tehty peruskallion päälle.

Vesikatto

Käräjäoikeus on vastoin ostajien väitettä perustanut ratkaisunsa muun muassa todistaja Rn kertomukseen.

Julkisivun maalaus

Myyjien toiminnassa ei ole ollut virhettä. Tavarantarkastukseen liitetyn maalinvalmistaja T Oy:n sähköpostin 16.4.2015 mukaan käytetty maali sopii yhteen aikaisemman maalipinnan kanssa. Maalipinnat ovat tarkastushetkellä (huhtikuu 2015), eli yhdeksän kuukautta kaupanteon jälkeen, olleet muutamaa pientä kohtaa lukuunottamatta hyväkuntoiset. Maalin rakoilu on johtunut muusta kuin myyjien toiminnasta tai laiminlyönnistä. Ostajat eivät ole osoittaneet mistä virhe johtuu.

Pääkäsittely

Hovioikeus on 21.-22.5.2018 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.

Todistelu

Hovioikeus on päätöksellään 25.4.2018 hylännyt pyynnön katselmuksen toimittamisesta.

Hovioikeudessa on otettu vastaan sama kirjallinen todistelu ja henkilötodistelu kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 2 §:n 1 ja 2 kohtien mukaan riita-asiassa kantajan on esitettävä vaatimus ja seikat, joihin kanne perustuu. Asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastauksensa tueksi vedonnut.

Ostajat ovat hovioikeudessa vedonneet siihen, että käräjäoikeus on perustanut tuomionsa seikkoihin, joihin myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet. Ostajien väitteen mukaan myyjät eivät käräjäoikeudessa ole vedonneet siihen, että:
- parveke olisi saatettu loppuun ostajien toivomalla tavalla
- varaston kosmeettinen haitta olisi ollut havaittavissa ennen kauppaa
- ostajat olisivat olleet tietoisia talousrakennuksen pinta-ala poikkeamasta
- ostajat olisivat tarkastaneet maalauksen muutoin kuin räystäiden osalta ennen kauppaa
- ostajat olisivat huomanneet ylimmän huopakaterivin puuttuneen kiinteistöön tutustuessaan.


Käräjäoikeuden tuomiossa selostetusta myyjien vastauksesta ilmenee, että myyjät ovat kiistäneet väitetyt virheet yleisesti vedoten siihen, että ostajat ovat käyneet kiinteistöllä 12.7.2014 tekemässä niin sanotun lopputarkastuksen. Ostajat ovat tällöin tarkastaneet talousrakennuksen kokonaisuudessaan ja erityisesti kaupan edellytyksenä olleet myyjien loppuun saattamat työt ja hyväksyneet kohteen. Lisäksi myyjät ovat todenneet, että V oli tarkastanut useita kertoja talousrakennuksen mittoja. Myyjien mukaan ostajat ovat olleet tietoisia ainakin maalauksesta ja talousrakennuksen rakenteista ja mitoituksesta. Myyjät ovat edelleen käräjäoikeudelle antamassaan vastauksessa todenneet, että katon ylin huoparivi on asennettu, mutta tuulen on täytynyt lennättää sen pois.

Hovioikeus toteaa, että myyjät ovat käräjäoikeudessa yleisesti vedonneet ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuteen ja siihen, että ostajat ovat olleet tietoisia ainakin maalauksesta ja talousrakennuksen mitoista. AKn kuulemisen yhteydessä on lisäksi tullut esiin, että talousrakennuksen pinta-alaa on tarkistusmitattu ennen kauppaa sekä että parveke on saatettu loppuun ostajien toivomalla tavalla. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, ettei käräjäoikeus ole perustanut tuomiotaan seikkoihin, joihin myyjät eivät ole vedonneet.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

Sovellettavat oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Lain esitöiden mukaan ostajan edellytetään aina tarkastavan kiinteistön ennen kaupan tekemistä. Jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota laatuvirheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Kiinteistön tarkastus koskee vain kiinteistön fyysisten ominaisuuksien selvittämistä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Tarkastukseen kuuluu tavallisesti myös kiinteistön ulottuvuuden ja siihen kuuluvien alueiden katsastaminen. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Toisaalta myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta (HE 120/1994 vp., s. 26 ja 56-57) .


Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus käsiteltävänä olevassa tapauksessa

Ostajat ovat hovioikeudessa kertoneet käyneensä kiinteistöllä kaksi kertaa ennen esikauppakirjan laatimista sekä kerran esikauppakirjan ja kauppakirjan allekirjoittamisen välisenä aikana viemässä huonekaluja. Lisäksi ostajat ovat käyneet kiinteistöllä 12.7.2014 ja oman kertomansa mukaan todenneet, että sovitut työt olivat silloin olleet kesken.

Asiassa on riidattomasti todistelun perusteella selvitetty, että ostajat olisivat halunneet käydä kiinteistöllä vielä ennen kaupantekoa, mutta myyjät eivät ole heitä enää sinne päästäneet. Ostajat ovat tästä huolimatta allekirjoittaneet lopullisen kauppakirjan 18.7.2014 tekemättä kauppakirjaan mitään varaumia.

Ostajan velvollisuutena on tarkastaa kaupan kohde huolellisesti ennen kaupan tekemistä. Mikäli kysymyksessä on sellaiset kiinteistön virheet, jotka olisivat selvinneet ennakkotarkastuksessa, ostajat eivät voi vedota niihin myöhemmin virheenä, vaikka he tosiasiassa eivät olisi olleet niistä tietoisia sen vuoksi, että ennakkotarkastusta ei ole tehty tai se on tehty puutteellisesti. Ostajat ovat allekirjoittaneet kauppakirjan. Tätä voidaan pitää osoituksena siitä, että ostajat ovat hyväksyneet kohteen eivätkä he näin ollen voi vedota virheenä niihin seikkoihin, jotka olisivat selvinneet tehdyssä ennakkotarkastuksessa.

Parvekkeen vedeneristys

Asiassa on riidatonta, että parvekkeella ei ole ollut vedeneristystä, vaikka ostajille esitetyssä piirustuksessa parvekkeelle on merkitty asennettavaksi kaksinkertainen vesieristyshuopa.

AK on kertonut, että ostajat olivat ennen kaupantekoa voineet havaita vedeneristyksen puuttumisen ja että parveke oli rakennettu loppuun ostajien toivomalla tavalla. H ja V ovat puolestaan kiistäneet keskustelleensa myyjien kanssa parvekkeen vedeneristyksestä. Myyjät olivat esittäneet heille piirustuksen, johon vedeneristys oli merkitty.

Rakennusinsinööri R on kertonut, että parvekkeen vedeneristyksen osalta ei ole tarkempia määräyksiä, vaan se riippuu suunnitelmasta. Mikäli alakerrassa on tiloja, joissa oleskellaan, parvekkeelle pyritään Rn mukaan laittamaan vedeneristys. Rn mukaan vedeneristyksen puuttuminen ei ole ollut silmämääräisesti havaittavissa ja tarkastuksen yhteydessä he olivat joutuneet irrottamaan laudan varmistaakseen vedeneristyksen puuttumisen.

Ostajille on esitetty piirustus, jonka mukaan parvekkeelle on asennettu kaksinkertainen vesieristyshuopa. Ostajat ovat kiinteistöä ostaessaan olleet siinä käsityksessä, että parveke on vesieristetty. Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että vedeneristyksen puuttumisesta olisi ennen kauppaa keskusteltu myyjien kanssa tai että ostajat olisivat hyväksyneet vedeneristyksen puuttumisen. Yksin AKn kertomus siitä, että parveke oli rakennettu loppuun ostajien toivomalla tavalla, ei ole riittävä näyttö siitä, että ostajat olisivat olleet tietoisia ve- deneristyksen puuttumisesta ja hyväksyneet sen. Rn kertomuksella on näytetty se, etteivät ostajat ole voineet havaita vedeneristyksen puuttumista ennen kaupantekoa.

Ottaen huomioon edellä mainitut seikat hovioikeus katsoo, että kiinteistössä on tältä osin hinnanalennukseen oikeuttava virhe.

Reklamaatio vedeneristyksen puuttumisen osalta on tehty 16.2.2015. Aikaa virheen havaitsemisesta reklamaation tekemiseen on kulunut noin seitsemän kuukautta. Virheen laatu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että reklamaatio on tehty ajoissa.

Varaston kosmeettinen haitta

V on kertonut huomanneensa katon virheellisyyden vasta muuton jälkeen, kun päätyräystäslistat oli asennettu. Hovioikeus katsoo, että rakennuksen keskeneräisyyden vuoksi kattopeltien vinous ei ole ollut havaittavissa ennen kaupantekoa.

Reklamaatiota koskevien esitöiden ja oikeuskirjallisuuden osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut sivulla 12. Reklamaatio räystäspeltien oalta on tehty asiamiehen toimesta 29.10.2015 (kantajan kirjallinen todiste 13). Ennen tätä ostajat ovat reklamoineet julkisivumaalauksesta 25.11.2014 (kantajan kirjallinen todiste 5) sekä asiamiehen toimesta muista asioista 16.2.2015 (kantajan kirjallinen todiste 13).

Hovioikeus toteaa, että aikaa virheen havaitsemisesta reklamaation tekemiseen on kulunut noin vuosi ja kolme kuukautta. Virhe on ollut selvillä heti muuton jälkeen, eikä virheen todentaminen ole vaatinut rakenteiden avaamista tai muita suurempia toimenpiteitä. Virheen laatu sekä virheen havaitsemisen ja reklamaation välillä kulunut aika huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että reklamaatio on tältä osin tehty liian myöhään. Ostajat ovat näin ollen menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.

Talousrakennuksen pinta-ala

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohtien mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta tai jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Lain esitöiden mukaan myyjä vastaa antamistaan pinta-alatiedoista. Myyjän tulee rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä (HE 120/1994, s. 50-51).

Asiassa on riidatonta, että toteutuneen talousrakennuksen pinta-ala on ollut runsaat 20 neliömetriä pienempi kuin ostajille esitetyissä piirustuksissa.

Asianosaisten kertomusten perusteella on näytetty, että talousrakennuksen rakennusluvan vanhentumisesta oli ollut puhetta kesäkuussa 2014. AK on kertonut, että LK ja V olivat tarkistusmitanneet talousrakennuksen ja saaneet pinta-alaksi 95 neliömetriä. V on kiistänyt, että minkäänlaisia mittauksia olisi suoritettu. Hänelle oli esitetty piirustukset, mutta rakennuksen pinta-alasta ei ollut Vn mukaan ollut puhetta.

Hovioikeus toteaa, että myyjien on täytynyt olla tietoisia siitä, että talousrakennuksen pinta-ala poikkeaa ostajille esitetyissä piirustuksissa olevasta pinta- alasta, koska heillä on ollut käytössään piirustukset ja he ovat itse rakentaneet talousrakennuksen. Pinta-alaa koskevat tiedot ovat sellaisia, joista myyjien olisi tullut informoida ostajia. Ostajille on esitetty piirustukset, joiden mukaan talousrakennuksen pinta-ala on 118,8 neliömetriä. Pinta-alasta ei ole tehty merkintää kauppakirjaan. Myös asianosaisten kertomukset siitä, olivatko osapuolet suorittaneet tarkistusmittauksia, ovat olleet ristiriitaiset. Myyjillä on näyttötaakka siitä, että ostajille on kerrottu pinta-alan poikkeavan piirustuksista. Ottaen huomioon edellä mainitut seikat hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että myyjät olisivat kertoneet ostajille talousrakennuksen todellisen pinta-alan tai että ostajat muutoin olisivat olleet tietoisia pinta-alasta tai että he olisivat ennen kaupantekoa kyenneet havaitsemaan sen, että pinta-ala on ilmoitettua pienempi.

Reklamaatio asiassa on tehty asiamiehen toimesta 16.2.2015. Aikaa virheen havaitsemisesta reklamaation tekemiseen on kulunut noin seitsemän kuukautta. Virheen laatu ja sen selvittämiseen kulunut aika huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että reklamaatio on tehty ajoissa. Kyse on näin ollen hinnanalennukseen oikeuttavasta virheestä.

Päärakennuksen maalaus

Asiassa on riidatonta, että räystäiden aluslautojen naulankannat ovat maalaamatta ja että maali on hilseillyt talon etelä- ja länsisivuilla.

Esikauppakirjan mukaan osapuolet ovat sopineet, että myyjät maalaavat talon ostajien valitsemalla värisävyllä. Ostajat ovat valinneet värikartasta värin ja myyjät ovat ostaneet maalin sekä maalanneet talon kesällä 2014. Tavarantarkastuskertomuksen mukaan maalauskäsittely on epäonnistunut rakennuksen eteläisellä puolella. Maalipinnan hilseily näin merkittävässä määrin ei tavarantarkastuskertomuksen mukaan ole missään nimessä normaalia. Tarkastuskertomuksessa todetaan edelleen, että virheet ja puutteet ovat aiheutuneet joko työvirheistä, pohjustus-/pinnoitusaineiden yhteensopimattomuudesta tai näiden molempien yhteisvaikutuksesta. T Oy:n PSn 16.4.2015 lähettämän sähköpostiviestin mukaan maalauksessa ei ole tehty mitään perustavanlaatuista virhettä käytetyissä maalituotteissa. Sn mukaan liuotinohenteisen kuullotteen päälle voidaan huoltomaalata vesiohenteisella peittomaalilla.

Kiinteistöllä edellä mainitun tavarantarkastuksen tehnyt R on kertonut tarkastelleensa hilseilevää maalipintaa suurennettuna ja havainneensa, että joissakin kohdissa alamaali oli näkynyt selvästi läpi. Ensimmäisellä tarkastuskerralla Rn oli täytynyt hangata kovaa saadakseen peittomaalin irtoamaan, kun taas toisella tarkastuskerralla peittomaali oli irronnut hirrestä hel- pommin. Tämä voi Rn mukaan viitata siihen, että pohjakuullote ja peittomaali eivät olleet materiaaleina yhteensopivia. Rn käsityksen mukaan T Oy:n asiantuntija olisi saattanut arvioida materiaalien yhteensopivuutta toisin, jos hän olisi nähnyt maalipinnan myöhemmin. R ei kuitenkaan ole osannut sanoa varmaa syytä maalin hilseilylle. Hänen mukaan hilseily on voinut johtua myös maalauksessa tapahtuneesta työvirheestä, esimerkiksi jos talo on maalattu liian kostealla tai kylmällä ilmalla.

Kaupan ehtona on ollut, että myyjät maalaavat talon ostajien valitsemalla värisävyllä. Ostajien käydessä kiinteistöllä 12.7.2014 talo on ollut maalattu, mutta maalin hilseily ei ole vielä tuolloin ollut havaittavissa. Ostajat eivät siten ole voineet havaita maalin hilseilyä ennakkotarkastuksessa. Hovioikeus katsoo, että ostajat eivät ole ilman tavanomaisesta poikkeavia erityisjärjestelyjä ennakkotarkastuksessa voineet havaita myöskään kaksikerroksisen talon räystäiden aluslautojen naulankantojen maalaamattomuutta.

Hovioikeus toteaa, että kaupan kohteena on ollut vastamaalattu talo ja että ostajat ovat voineet edellyttää myyjien suorittaman maalauksen täyttävän sekä suorituksena että ominaisuuksiltaan uudelta maalipinnalta vaadittavan laatutason. Koska maalipinta on riidattomasti alkanut hilseillä pian 18.7.2014 tehdyn kaupan jälkeen, kyse on hinnanalennukseen oikeuttavasta kaupan kohteen virheestä. Hovioikeus katsoo, kuten käräjäoikeus tuomion sivulla 15, että reklamaatio maalipinnan hilseilystä on tehty oikea-aikaisesti.

Riidatonta on, että maali ei ole hilseillyt talon pohjois- ja itäsivulla. Todistaja R on kuitenkin todennut, että järkevintä olisi maalata koko talo, koska ongelmia viereisen seinän kanssa saattaa tulla vuoden päästä. Rn mukaan tulee aina pieniä sävyeroja, jos maalataan vain yksi seinä. Lisäksi on nopeampaa ja helpompaa maalata samalla muun muassa ikkunanpielet ja nurkka- laudat kuin suojata ne maalilta.

Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo, että kaupan kohteena oleva rakennus tulee maalata kokonaan.

Ylimmän huopakaterivin puuttuminen, parvekkeen katon korko ja alla olevan terassin lattiakannakkeet, painekyllästetyn tukipuun kiinnitys ja salaojat

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden näytön arvioinnin ja ratkaisun perustelut tuomion sivuilla 12-17.

Routaeristys

Asiassa on riidatonta, että ostajille on esitetty asuinrakennusta koskeva pääpiirustus (kantajien kirjallinen todiste 10), johon routaeristeet on piirretty. Riidatonta on niin ikään se, että kiinteistölle ei ole asennettu routaeristeitä.

Kiinteistöllä ei ole routaeristystä, vaikka ostajille ennen kauppaa esitettyyn piirustukseen routaeristeet on piirretty. Tavarantarkastuskertomuksesta ilmenee, että LK on vielä maaliskuussa 2015 tarkastuksen yhteydessä ilmoittanut, että rakennuksen ympärille on asennettu routaeristeet. Ostajat ovat ostaneet kiinteistön siinä käsityksessä, että kiinteistölle on asennettu routaeristeet. Rn, PVn ja AMn kertomuksista on käynyt ilmi, että mikäli talo rakennetaan kallion päälle, ei routaeristys ole aina välttämätön. R on kuitenkin todennut, että perustettaessa taloa kalliolle, perustuksia ei välttämättä tarvitse routasuojata, mutta näissäkin tapauksissa mahdollinen salaojitus voi tarvita routasuojausta. Tätä kohdetta koskevaan pientalotyömaan valvonta ja tarkastusasiakirjaan on merkitty rasti kohtaan ” perustukset on viety routasyvyyteen tai ne on routasuojattu, jollei pohjatutkimuksissa ole todettu maaperän olevan routimaton”. Samasta asiakirjasta ilmenee, ettei tässä tapauksessa ole tehty routaeristeiden tarvetta poissulkevaa pohjatutkimusta.

Ostajat ovat kiinteistön ostaessaan olleet siinä käsityksessä, että rakennuksen ympärille on asennettu routaeristeet. Varmuus siitä, että routaeristys ei ole kyseisessä kohteessa tarpeen, olisi edellyttänyt pohjatutkimusta, jota ei tässä tapauksessa ole tehty. Hovioikeus katsoo, että routaeristeiden puuttuminen on virhe, joka oikeuttaa hinnanalennukseen.

Vesikatto

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden näytön arvioinnin ja ratkaisun perustelut tuomion sivuilla 14 ja 18-19.

Hinnanalennus

Kiinteistössä on todettu seuraavat virheet; parvekkeelta puuttuu vedeneristys, talousrakennuksen pinta-ala poikkeaa piirustuksista, räystäiden aluslautojen naulankannat ovat maalaamatta ja maali hilseilee talon etelä- ja länsisivuilla ja kiinteistöstä puuttuu routaeristys. Näistä virheistä ostajilla on oikeus saada hinnanalennusta.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti käytetty korjauskustannuksia apuna hinnanalennuksen määrän arvioimiseksi. Hinnanalennuksen lopullinen määrä perustuu kuitenkin aina tuomioistuimen tapauskohtaiseen arvioon.

Todistaja R on arvioinut, että parvekkeen vedeneristäminen maksaisi 3.000-5.000 euroa. Ottaen huomioon, että arvio on kattanut myös parvekkeen pilareiden painaumavaran uusimisen, mistä hinnanalennusta ei tuomita, hovioikeus on arvioinut korjauskustannusten määräksi noin 2.000 euroa.

Talousrakennuksen pinta-ala on 24 neliömetriä pienempi kuin piirustuksissa. Muun selvityksen puuttuessa hovioikeus on arvioinut kohtuulliseksi korvaukseksi pinta-alapoikkeamasta noin 5.000 euroa. Arviossa on huomioitu kiinteistön hinta, talousrakennuksen keskeneräisyys kaupantekohetkellä sekä se, että kyse ei ole asuinrakennuksesta.

Kirjallisena todisteena esitetyn K Oy:n tarjouksen mukaan talon maalaaminen maksaa 14.900 euroa. Tarjouksen tehneen Rn mukaan hinta on nykyään jopa hieman korkeampi. R on arvioinut, että maalaus maksaa vähintään 10.000 euroa. Edellä hovioikeus on katsonut, että vaikka maalin hilseilyä on ollut vain talon etelä- ja länsisivulla, koko talon maalaaminen on tarpeen. Todistajien arviot huomioon ottaen hovioikeus katsoo kohtuullisiksi maalauskustannuksiksi noin 14.000 euroa.

Todistaja R on arvioinut routaeristelevyjen hinnaksi 1.500 euroa. Kun mukaan lasketaan vielä kaivinkone sekä yhden miehen työ hovioikeus on arvioinut routaeristeiden asentamisen maksavan noin 3.500 euroa.

Ottaen huomioon edellä mainitut seikat hovioikeus katsoo, että ostajilla on oikeus 25.000 euron hinnanalennukseen.

Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Ostajat ovat vaatineet hinnanalennusta yhteensä 67.900 euroa. Käräjäoikeus on hylännyt ostajien kanteen kokonaisuudessaan. Hovioikeus on tuominnut myyjät maksamaan hinnanalennusta 25.000 euroa. Tuomion lopputulos huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että myyjät ovat velvollisia korvaamaan noin puolet ostajien oikeudenkäyntikuluista käräjä- ja hovioikeudesta. Todistajankertomusten litteroinnista aiheutuneet kulut eivät ole tarpeellisia oikeudenkäyntikuluja, eikä hävinnyt osapuoli ole velvollinen niitä korvaamaan.

Myyjät ovat lisäksi velvollisia korvaamaan ostajien asianosaiskulut käräjä- ja hovioikeudesta myöntämiltään osin.

Ostajille on aiheutunut kuluja virheiden selvittämisestä. Ottaen huomioon asian lopputulos, myyjät velvoitetaan korvaamaan ensimmäisestä tavarantarkastuksesta aiheutuneista kuluista noin puolet. Koska lisätarkastus on koskenut päärakennuksen maalausta, myyjät ovat velvollisia korvaamaan kokonaisuudessaan siitä aiheutuneet kulut.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

AK ja LKn kuolinpesän osakkaat CK, MK ja LK velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan MHlle ja EVlle hinnanalennuksena 25.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 18.7.2014 ja 10.2.2016 väliseltä ajalta ja 11.2.2016 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen sekä selvittelykulut 2.289,45 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.500 eurolle 11.2.2.2016 lukien ja 789,45 eurolle 11.3.2016 lukien.

AK ja Lasse JKn kuolinpesän osakkaat CK, MK ja LK velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan MHn ja EV oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 8.000 eurolla ja asianosaiskulut 500 eurolla ja oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 5.000 eurolla ja asianosaiskulut 200 eurolla eli yhteensä 13.700 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 30.10.2018.


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos TK
hovioikeudenneuvos TK hovioikeudenneuvos SV

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä PS Ratkaisu on yksimielinen.

KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS

Annettu kansliassa

TUOMIO xxx
6.2.2017 L xxx


Kantaja MH


EV

Vastaaja 1. AK

2. LK kuolinpesä

2.1. CK

2.2. MK

2.3. LK

Asia Vireille Kanne Vaatimukset

Kiinteistöä koskeva riita 2.2.2016

Kantajat vaativat, että vastaaja AK henkilökohtaisesti ja LKn kuolinpesän osakkaat kuolinpesän varoilla velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti kantajille:

1) kiinteistökaupan hinnanalennuksena ja/tai vahingonkorvauksena 67.900 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 18.7.2014 lukien 10.2.2016 saakka ja 11.2.2016 alkaen korkolain 4 § 1 mukaisine viivästyskorkoineen

2) vahingonkorvauksena kiinteistössä olevien virheiden selvittelykuluina tavarantarkastuskulut yhteensä 3.832,18 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.060,14 eurolle 11.2.2016 lukien ja 789,45 eurolle 11.3.2016 lukien

Toissijaisesti selvittelykulut on korvattava kantajalle oikeudenkäyntikuluina, mikäli vahingonkorvauksena ajettu vaatimus ei menesty.

3) korvaamaan kantajan edellä mainitut asianosaiskulut sekä 431,20 euroa kummallekin kantajalle ja oikeudenkäyntikulut 16.290,42 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä.


Perusteet Kauppa tehtiin olosuhteissa, joissa ostajilla ei ollut mahdollisuutta tarkastaa kiinteistöä ja sen rakennuksia ennen kaupan päättämistä 18.7.2014. Myyjät vakuuttivat, että kaikki sovitut asiat olivat kunnossa, mikä ei pitänyt paikkaansa.

Kiinteistöllä todetut virheet:

1. otsa- ja nurkkalautoja lukuunottamatta kaikki aluslautojen naulankannat ovat maalaamatta

2. parvekkeen katon kannatteita ei ole asennettu rakennusalalla yleisten laatuvaatimusten toleranssien mukaisesti

3. parvekkeen vedeneristystä ei ole tehty 14.7.2009 päivätyn rakennepiirrustuksen mukaisesti eikä painekyllästetyn tukipuun kiinnitystä RT kortin 37782 mukaisesti

4. parvekkeen alla olevan terassin lattiakannakkeita ei ole asennettu rakennusalalla yleisten laatuvaatimusten toleranssien mukaisesti

5. salaojajärjestelmää ei ole toteutettu lainkaan eikä myöskään suunnitelman mukaisesti, salaojan tarkastuskaivot puuttuvat eikä salaojien purkuputken päätä ole löydetty eikä rakentaja ole osannut sanoa sen tarkkaa paikkaa, suunnitelman mukaiset routasuojaukset puuttuvat kokonaan. Kaupan kohde ei ominaisuuksiltaan ole myöskään sellainen kuin on sovittu.

6. vesikaton jiirin huovat oli asennettu katevalmistajan ohjeen vastaisesti, alushuovan olemassaoloa ei voitu varmistaa, päälappeen ja parvekkeen harjan liitoskohdan tiiveys on kyseenalainen, hormin liittyminen vesikattoon on toteutettu valmistajan ohjeen vastaisesti, aluskatteen olemassa olosta ei saatu varmuutta. Palahuopakatteesta puuttuu ylin huopakaterivi kokonaan.

7. talousrakennusta ei oltu tehty rakennuslupakuvien mukaisilla mitoilla eikä vesikaton asennus täytä rakennusalalla yleisesti käytössä olevia asennustoleransseja, talousrakennuksen pinta-ala oli suunnitelmissa 118,8 m2 ja tehdyn mittauksen perusteella pinta-alaksi on todettu 94,47 m2. Rakennuksen katon ristimittaerot näkyvät kosmeettisena virheenä.

8. talon eteläpäädyssä ja länsisivulla on havaittavissa maalipinnan hilseilyä laajoilla alueilla sekä hirsipinnassa, että hirsipaneelissa. Pohjoispäädyssä ja itäsivulla pintamaalaus on niin ohut, että alla oleva pohjuste kuultaa osittain lävitse.

Kantajat ovat reklamoineet myyjiä talon julkisivumaalauksesta 25.11.2014 sekä muista virheistä 16.2.2015 ja 29.10.2015. Kantajat ovat vaatineet virheiden johdosta myyjiltä vahingonkorvausta/hinnanalennusta. Reklamaatiot on tehty heti kun ostajat olivat saaneet varmuuden virheistä. LK on käynyt 28.4.2015 kiinteistöllä salaojia koskevan reklamaation johdosta.
Salaojien ja routasuojauksen virheet on todettu vasta tavarantarkastuksessa.

Ostajat ovat lähtökohtaisesti voineet luottaa siihen, että kaupan kohde on rakennettu rakentamisajankohdan määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti ellei heille ole ennen kaupantekoa muuta ilmoitettu.

Myyjät ovat olleet tietoisia kaikista virheistä, koska ovat rakentaneet kiinteistön itse. Myyjistä ainakin LKlla on kantajan käsityksen mukaan ollut myös rakennusalan asiantuntemusta työnsä ja työhistoriansa puolesta, jolloin häneltä on voitu odottaa enemmän kuin maallikolta. Jos kantaja olisi saanut myyjältä oikeaa tietoa eikä tietojen antoa olisi laiminlyöty ei kantaja olisi tehnyt kohteesta kauppaa lainkaan.

Kiinteistö poikkeaa kantajien käsityksen mukaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Erityisesti tässä arvioinnissa on otettava huomioon, että kiinteistö on uusi ja erityisesti sen ulkomaalipinta oli maalattu juuri ennen kauppaa. Ostajien ei ole tarvinnut varautua merkittäviin korjauksiin lähitulevaisuudessa ja kantajilla on ollut oikeus olettaa kiinteistön vastaavan valmistumisajankohtana vallitsevaa tavanomaista laatutasoa.

Vahingonkorvauksen/hinnanalennuksen määrä
Virheiden korjaaminen tulee maksamaan tämänhetkisen arvion mukaan yhteensä 67.900 euroa koostuen:

1) ulkoverhouksen ja räystäsalusten maalaus: maalipinnan poisto, pohjustus ja uudelleen maalaamisesta aiheutuvat kulut 14.900 euroa (virheiden kohdat 1 ja 8)

2) Katon korjaus vähintään 10.000 euroa: huovat joudutaan purkamaan vähintäänkin parvekkeen puoleiselta lappeelta. Purkamisen yhteydessä selviää sitten joutuuko menemään myös toiselle lappeelle. Pelkästään toisen lappeen uusimisen kustannus on jo 10.000 euroa (virheiden kohta 6)

3) Routaeristyksen ja salaojien ja salaojakaivojen asentaminen talon ympärille suunnitelmien mukaisesti 25.000 euroa (virheiden kohta 5)

4) Varaston katon kosmeettisen haitan korjaus 1.000 euroa. Räystäs joudutaan oikaisemaan ja uusimaan päätyräystäslistat (virheiden kohta 7)

5) Parvekkeen pilareiden painaumavaran lisääminen ja parvekkeen vedeneristäminen 4.000 euroa (virheiden kohdat 2-3)

6) Talousrakennuksen pinta-ala on 24 m2 vähemmän kuin sen suunnitelmien mukaan tulisi olla. Kohtuullisena vahingonkorvauksena pinta-alavirheestä on 13.000 euroa. (virheiden kohta 7)

7) Lisäksi vahinkona on korvattava kiiteistön virheen selvittelykulut ja arviointikulut yhteensä 3.850,14 euroa.


Hinnanalennuksen määränä kantaja pitää korjauskustannusten ja hyvitysten määrää. Koska kiinteistön rakennukset ovat uusia ei hinnanalennuksen määrässä tule ottaa huomioon lainkaan käyttöiän pidennystä. Lisäksi osa virheistä on sellaisia, ettei niitä tultaisi koskaan edes uusimaan kiinteistön käyttöiässä.


Vastaus


Vaatimukset


Perusteet

Vastaajat kiistävät kantajien vaatimukset kokonaisuudessaan ja käräjäoikeuden tulee hylätä kanne perusteettomana.

Kantajat on velvoitettava korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 12.812,40 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.

Kantajat MH ja EV tutustuivat ostettavaan kohteeseen useita kertoja ennen kaupan tekoa. Kauppaa "tehtiin" pitkän aikaa, sillä ostajien edellytys kaupan teolle oli, että heistä kumpikin sai myytyä oman omakotitalonsa ennen puheena olevan kaupan tekemistä.

Vastaajat ovat tehneet kaikki 17.5.2014 sovitut työt ja teetättäneet kohteella kuntokartoituksen, josta tehty raportti annettiin kantajille ennen kaupantekoa. Kantajat ovat käyneet kohteella 12.7.2014 tekemässä ns. lopputarkastuksen ja hyväksyivät kaikki asiakirjat ja vastaajien tekemät lopputyöt. Kantajat tarkastivat myös talousrakennuksen kokonaisuudessaan ja erityisesti kaupan edellytyksenä olleet vastaajien loppuun saattamat työt ja hyväksyivät kohteen. Lisäksi kantaja EV tarkasti useita kertoja talousrakennuksen mittoja ja oli
tietoinen vanhentuneesta rakennusluvasta. Hänelle esitettiin vanhentuneet talousrakennuksen lupakuvat ja kerrottiin, että talousrakennus ei ole rakennuslupakuvien mukainen ja että hänen tulee hakea sille uusi rakennuslupa.

Kaupan kohde on perustettu siten, että pintamaat on poistettu peruskallioon saakka, jonka päälle on asennettu paksu kerros karkeaa soraa. Tämän päälle on laitettu suodatinkangas ja sen päälle puolestaan veden kapillaarisen nousun eristävä sorakerros. Koska rakennus on perustettu peruskallion päälle, ei se voi routia, joten routasuojausta kohteelle ei ole asennettu tarpeettomana. Sen sijaan salaojat tarkistuskaivoineen on asennettu sekä omakotitalolle että talousrakennukselle. Lisäksi huopakatteelle on asennettu määräysten mukainen aluskate. Kaupan kohde on uusi talo, jolle oli tehty lopputarkastus ennen kaupan tekoa.

Kiinteistöllä todetut virheet

1) Vastaajat ovat maalanneet otsa-, nurkka- ja aluslaudat useaan kertaan. Pinnoissa on tehtaan pohjamaali + 3 x maalarinvalkoinen peittävä puunsuoja. Metalliseen naulankantaan puunsuoja ei tartu yhtä helposti kuin puuhun. Kantajat ovat tarkastaneet maalaukset ennen kaupan tekoa.

2) Julkisivujen maali on alustassaan tiukasti kiinni kaikkialla eikä hilseilyä ollut havaittavissa. Maalipinnassa oli halkeilua kohdissa joissa hirsiseinä on halkeillut, mikä on sille luonnollista.

3) Parvekkeen katon korkeusasema on muuttunut, koska parvekkeen pilarien säätö on tehty kantajien toimesta väärin ja säätövara on loppunut kesken eikä asiaa ole huoltotoimenpiteenä kantajien taholta korjattu. Kyse on normaalista hirsitalon painumisesta, joka on huomioitava muissa rakenteissa. Kantajat ovat kertomansa mukaan itse säädelleet säätöjalkoja, jolloin mittauserot lienevät syntyneet.

4) Parveketta ei ole vesieristetty, koska lattia on tehty tarkoituksellisesti jättämällä raot lautojen väliin ja koska sekä parveke että alapuolella oleva terassi oli tarkoitus varustaa ns. parvekelasituksella, jolloin sade ja tuiskulumi ei pääse näihin tiloihin. Kantajat eivät ole tehneet tätä lasitusta vaan ovat ilmeisesti halunneet jättää parvekkeen ja terassin avoimeksi.

5) Terassin lattia on asennettu tarkkuusvaatimusten mukaisesti. Ostajat ovat kertomansa mukaan itse säädelleet säätöjalkoja, jolloin mittaerot lienevät syntyneet.

6) Kohteelle on asennettu salaaja ja erillinen sadevesijärjestelmä. Purkuputket on ohjattu tonttia ympäröiviin kunnan ojiin.

7) Kohteelle on asennettu alushuopa. Talossa käytettyjä läpivientejä voidaan huopakatolla käyttää, kunhan tiiveydestä huolehditaan. Vastaaja on liimannut liitospinnat bitumiliimalla. Harjalta puuttuvat huopalevyt on tuulen täytynyt lennättää pois, sillä alun perin ne on asennettu. Kantajat eivät ole esittäneet, että katon huovan asennus olisi aiheuttanut muille rakenteille vahinkoa vesivuotojen takia. Toiseksi, mikäli joku huopa jiirissä on asennettu ns. jiirin yli eikä leikattu jiirin suuntaisesti, ei sillä ole tiiveyden tai ulkonäön kannalta mitään merkitystä.

8) Kantajat ovat ostaneet keskeneräisen talousrakennuksen, jota ei ole myyty piirrustusten mukaisena vaan sellaisena kuin se keskeneräisenä on ollut. Kantajat ovat tarkastaneet rakennuksen mittauksin ennen kaupan tekoa. Lisäksi kantajat ovat rakentaneet mm. varaston talousrakennukseen, joka osoittaa heidän hyväksyneen rakenteet sellaisenaan vastaanotetuksi.

Kantajat ovat olleet tietoisia ainakin maalauksesta ja talousrakennuksen rakenteista ja mitoituksesta. Virheiksi väitetyt asiat ovat osittain rakennusten hoitoon ja huoltoon liittyviä asioista (parvekepilareiden säädöt/lattioiden kaltevuus) tai sellaista rakentamismääräysten edellyttämiä asioista, joita puheena olevassa kohteessa ei sen paikan luonteen vuoksi ole tarpeellista noudattaa (routaeristys, parvekkeen vesieristys/sen lasitus). Vastaajat ovat antaneet kaikki tiedot kantajille ja kantajat ovat tarkasti tutustuneet sekä kiinteistöön että asiaan liittyvään dokumentaatioon.

Reklamaatiosta
Kantajat ovat reklamoineet 25.11.2014 vain ulkosivun maalauksista.

Kantajien asiamies on reklamoinut 16.2.2015 maalauksesta, parvekelattiasta, huopakatteesta ylälappeen osalta ja talousrakennuksen mitoista sekä osin routaeristeistä.

Kantajien asiamies on reklamoinut vasta 29.10.2015 tavarantarkastuksessa havaituista naulojen maalaamattomuudesta, parvekkeen katon kannakkeiden määräysten vastaisuudesta, parvekkeen lattian kannakkeista, salaojista, huopakatteesta jiirien asennuksen osalta ja talousrakennuksen vesikatteen määräysten vastaisuudesta. Ainakin näiden väitettyjen virheiden osalta reklamaatio on tehty liian myöhään, sillä kaupasta on kulunut jo noin 15 kuukautta. Kantajat ovat reklamoineet muista asioista jo ennen tätä reklamaatiota, joten heidän olisi tullut reklamoida myös näistä asioista aikaisemmin.

Vahingonkorvauksen/hinnanalennuksen määrästä
Vastaajat kiistävät väitettyjen virheiden olemassaolon tai että he olisivat niistä korvausvelvollisia. Määrien osalta:

1) Ulkoverhouksen osalta kyse on korkeintaan talon eteläsivun maalauksesta. Kohtuullinen kustannus sen osalta on 1.000 euroa. Rakoilu johtuu hirsirakenteen elämisestä, joka kuuluu puun käyttäytymiseen. Myyjät eivät ole tästä vastuussa. Räystäiden maalauksen osalta vaatimus on perusteeton, koska ostajat ovat tarkastaneet maalauksen ennen kauppaa

2) Huopien purkaminen on perusteeton vaatimus, koska katteella on alushuopa, mikäli vaatimuksen perusteena on tämä asia

3) Rakennus ei tarvitse routaeristettä. Salaojat kiinteistöllä on. Vaatimus on perusteeton.

4) Varaston kosmeettinen haitta on perusteeton. Ostajat ovat tarkastaneet kohteen ennen kauppaa.

5) Parvekkeen painaumavaran lisääminen kuuluu talon huoltotoimenpiteisiin. Se ei ole virhe.

6) Talousrakennuksen pinta-ala. Ostajat ovat tarkastaneet kohteen ennen kauppaa. Rakennus ostettu sellaisena ja ostajille on ilmoitettu, ettei rakennus vastaa piirrustuksia.

7) Virheiden selvittelykulut ovat aiheettomia. Eivät kuulu myyjien vastattaviin.

LUETTELO TODISTEISTA
Kantajan todisteet


Kirjalliset todisteet


Henkilötodistelu

Vastaajat todisteet

Kirjalliset todisteet

1) Kauppakirja 18.7.2014
2) Kuntotarkastus asuntokauppaa varten CD T:mi
3) Esikauppakirja 17.5.2014
4) Välitarkastusraportti 16.7.2014
5) Reklamaatio 25.11.2014
6) Tavarantarkastuskertomus HTT TR 25.4.2015
7) Tavarantarkastuskertomus HTT TR 3.12.2015
8) Keski-Suomen Ttalon lasku 11.8.2015
9) Rakennepiirrustus 14.7.2009 RI AK
10) Pääpiirustus 21.4.2009 RI OO
11) Ote kohteen valvonta ja tarkastusasiakirjasta
12) K Oy:n tarjous 8.9.2015
13) L Oy:n vaatimus vastaajille 16.2.2015 ja 29.10.2015
14) Kantajien ja vastaajien väliset tekstiviestit ja sähköpostiviestit
15) Valokuvat 6 kpl
16) Lasku
17) Arviolausunto 9.8.2015
18) 31 kpl valokuvia rakennuksesta

1) Kantaja EV
2) Kantaja MH
3) Todistaja TR
4) Todistaja AR


1) Kiinteistön kauppakirja 18.7.2014 (kantajan todiste 1)
2) Kuntotarkastus CD (kantajan todiste 2)
3) Esikauppakirja 17.5.2014 (kantajan todiste 3)
4) Reklamaatio 25.11.2014 (kantajan todiste 5)
5) Tavarantarkastuskertomus R 25.4.2015 (kantajan todiste 6)
6) Tavarantarkastuskertomus R 3.12.2015 (kantajan todiste 7)
7) Ote kohteen valvonta ja tarkastusasiakirjasta (kantajan todiste 11)
8) L vaatimukset 16.2.2015 ja 29.10.2015 (kantajan todiste 13)

9) Valokuvat (kuvat 1-8)
10) Välitarkastusraportti 16.7.2014 (kantajan todiste 4)


Henkilötodistelu

1) Vastaaja AK
2) Todistaja PV
3) Todistaja AL
4) Todistaja PA
5) Todistaja JH


KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMION PERUSTELUT


Riidaton tausta


Kantajat ovat ostaneet 18.7.2014 päivätyllä kauppakirjalla A ja Lasse Klta Kallio-nimisen kiinteistön (xxx) sillä olevine rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 310.000 euroa ja sen on tullut kokonaisuudessaan maksetuksi myyjille 19.7.2014. Hallintaoikeus on siirtynyt ostajille kaupantekopäivänä.

Kiinteistöllä on ollut kaksikerroksinen kerrosalaltaan 287 m2 suuruinen hirsirakenteinen omakotitalo, joka on otettu käyttöön 28.1.2013 ja jossa on 3.7.2014 suoritettu rakennusvalvonnan loppukatselmus.

Lisäksi kiinteistöllä on ollut keskeneräinen lautarakenteinen autotalli/varastorakennus. Kyseiselle rakennukselle oli 3.6.2009 myönnetty rakennuslupa ja rakennusta koskevien pääpiirustusten mukaan kyse oli ulkomitoiltaan 15300 mm x 8300 mm suuruisesta rakennuksesta, joka käsitti varaston 8300 mm x 8300 mm ja autokatoksen 7000 x 8300 mm.

Ennen lopullista kauppaa kantajat ja vastaajat olivat 17.5.2014 sopineet, että myyjät saattavat päärakennuksen rakennustyöt loppuun, tekevät rakennuksen lopputarkastuksen, maalaavat rakennuksen ostajien valitsemalla värisävyllä ja suorittavat kohteessa kuntokartoituksen.
Lisäksi myyjien tuli asentaa varasto/autokatos rakennukseen puuttuvat otsalaudat, räystäslaudat, harjapellit ja päätyräystäspellit.

Kantajat ovat käyneet kiinteistöllä ennen kauppaa 12.7.2014. Tuolloin talon ulkovärisävy on ollut ostajien haluaman mukainen.


Jutun riitaiset kysymykset
- onko reklamaatio myöhästynyt
- onko kiinteistöllä väitetyt puutteet/virheet 1-8
*salaojituksen olemassaolo
*routaeristyksen tarpeelllisuus
- mitä routaeristyksen osalta on sovittu
- kantajien tietoisuus väitetyistä puutteista/virheistä kaupantekohetkellä
- vastaajien kaupantekohetkellä kantajille antamat tiedot
- virheiden olennaisuus
- mahdollisen hinnanalennuksen määrä

OIKEUDELLINEN ARVIOINTI JA JOHTOPÄÄTÖKSET

Käräjäoikeuden pääkäsittelyssä esitettyä näyttöä on tuomiossa käsitelty ainoastaan siltä osin, kuin sillä on katsottu olleen merkitystä asian ratkaisemiselle.

Ostajien tarkastusvelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Kantajat ovat kertoneet käyneensä kohteeseen tutustumassa 2 kertaa ennen esikauppakirjan laatimista sekä 2 kertaa esikauppakirjan allekirjoittamisen ja kauppakirjan allekirjoittamisen välissä viemässä huonekaluja. Lisäksi kantajat ovat käyneet kiinteistöllä 12.7.2014 ja kertoneet todenneensa, että sovitut työt olivat vielä kesken. Kiinteistöä koskevaan kauppakirjaan 18.7.2014 (kantajan ja vastaajan kirjallinen todiste 1) ei ole tehty varaumia koskien mahdollisesti kesken olevia tai puutteellisia työsuorituksia.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan seuraavat virheet olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa:

1) aluslautojen naulankannat maalaamatta Tavarantarkastuskertomuksessa (kantajan kirjallinen todiste 6, vastaajan kirjallinen todiste 5) on sivulla 8 kuvissa 9 ja 10 nähtävissä, että naulankannat ovat olleet maalaamattomat. Vastaajien talomaalaus on riidattomiin seikkoihin kirjatulla tavalla ollut suoritettu, kun kantajat ovat 12.7.2014 käyneet kiinteistöllä.

Kaupan ehtona on pidetty sitä, että vastaajat maalaavat talon kantajien valitsemalla värisävyllä (esikauppakirja, kantajan ja vastaajan kirjallinen todiste 3). Koska maalaamisesta on erikseen asianosaisten kesken sovittu, voidaan olettaa ostajien myös erityisesti kiinnittävän huomiota ennen kaupantekoa siihen, että maalaus on toteutettu toiveiden mukaisesti ja kunnolla. Koska naulankannat ovat seikka, joka on selkeästi silmämääräisesti tarkastellen havaittavissa käräjäoikeus katsoo, että väitetty virhe olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Seikka on ollut havaittavissa jo 12.7.2014, vaikka kantajat eivät ole kauppaa edeltävänä päivänä päässeetkään kiinteistöön esittämällään tavalla tutustumaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n perusteella kantajat eivät voi laatuvirheenä vedota tähän väitettyyn virheeseen.

2) parvekkeen vedeneristys
Tavarantarkastuskertomuksessa (kantajan kirjallinen todiste 6, vastaajan kirjallinen todiste 5) sivulla 8 kuvassa 11 on havaittavissa tavarantarkastajan kirjaamin tavoin, ettei parvekkeeseen ole tehty vedeneristystä. Vedenerityksen puuttuminen on käräjäoikeuden käsityksen mukaan muodostunut pääkäsittelyssä riidattomaksi seikaksi.

Tavarantarkastuskertomuksen (kantajan kirjallinen todiste 6, vastaajan kirjallinen todiste 5) sivu 18 ja kantajan kirjallinen todiste 9 käsittää parvekkeen leikkauskuvan 14.7.2009. Kyseisessä leikkauskuvassa on merkitty parvekkeelle asennettavaksi 2-kertainen vesieristyshuopa.
Tavarantarkastuksen suorittanut todistaja TR on kertonut, että LK on tavarantarkastuksessa näyttänyt toista parvekkeen leikkauskuvaa, mistä vedeneristys on puuttunut (kantajan kirjallinen todiste 6, vastaajan kirjallinen todiste 5 s.19).

Vastaaja AK on pääkäsittelyssä kertonut parvekkeen olleen kiinteistön myyntineuvotteluja käytäessä keskeneräinen. Ostajien kanssa oli keskusteltu vedeneristyksen tarpeellisuudesta ja parveke on ostajien toiveiden mukaan rakennettu valmiiksi. AK kertomus on joltain osin poikennut siitä, miten kanteeseen on vastattu terassin osalta esim. terassin lasituksesta käydyn keskustelun osalta.
Nämä poikkeavuudet heikentävät AK kertomuksen luotettavuutta. Toisaalta keskusteluja on käyty myös edesmenneen LKn kanssa. Näiden keskustelujen sisällöstä ei ole saatavissa tietoa muuta kuin kantajien puolelta. AKn kertomus parvekkeen loppuunrakentamisen ja vedeneristyksestä käydyn keskustelun osalta on ollut yksityiskohtainen. Käräjäoikeus pitää tältä osin kertomusta uskottavana.

Parveke on rakennettu loppuun ostajien toivomalla tavalla ja näin ollen kantajat eivät maakaaren 2 luvun 22 §:n perusteella voi laatuvirheenä vedota tähän väitettyyn virheeseen.

3) varaston katon kosmeettinen haitta ja talousrakennuksen pinta-ala

Katto
Tavarantarkastuskertomuksessa (kantajan kirjallinen todiste 6, vastaajan kirjallinen todiste 5) on sivulla 10 kuvissa 23-24 havaittavissa se, että päätyräystäslista on selvästi eri linjassa suhteessa katteen kuviointiin.

Kantaja EV on kertonut huomanneensa katon väitetyn virheen vasta muuton jälkeen, kun päätyräystäslistat oli asennettu. Kantaja MH on todennut, ettei ole talousrakennuksen kattoon kiinnittänyt mitään huomiota ennen kauppaa.

Käräjäoikeus katsoo, että virhe eli kattopeltien vinous ja sitä kautta rakennuksen ristimitan heitto olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Peltien kuvioinnin vinous suhteessa kattoon on ollut selkeästi havaittavissa siinäkin tilanteessa, että päätyräystäslistoja ei ole vielä ollut asennettuna.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n perusteella kantajat eivät voi laatuvirheenä vedota tähän väitettyyn virheeseen.


Pinta-ala

Tavarantarkastuskertomuksen sivulla 24 on kirjattu talousrakennuksen mittojen tarkistusmittaus (kantajan kirjallinen todiste 6, vastaajan kirjallinen todiste 5).

Asiassa on käräjäoikeuden käsityksen mukaan tullut riidattomaksi seikaksi asianosaisten ja todistaja Vn kertomuksen perusteella, että rakennettu rakennus poikkeaa mitoiltaan piirrustuksista.

Vastaaja AK on kertonut, että kaupanteon yhteydessä olisi mittanauhalla tehty tarkistusmittauksia rakennuksen koosta. Kantajat ovat kiistäneet tällaisten mittausten tekemisen.

Asianosaiset ovat kaikki olleet yhtä mieltä siitä, että talousrakennuksen rakennusluvan vanhentumisesta kesäkuussa 2014 on ollut puhetta.
Käräjäoikeus pitää todennäköisenä, että pinta-alan poikkeamisesta piirrustuksista on myös keskusteltu kantajien kanssa sekä mahdollisesti tehty mittaukset AKn kertomin tavoin. Tätä tukee myös se, että kantajat ovat kertoneet suunnitelleensa liiterin rakentamista varastorakennukseen.

Joka tapauksessa piirrustuksien mukaan suunniteltu rakennus on ollut riidattomiin seikkoihin kirjattu ulkomitoiltaan 15300 mm x 8300 mm suuruinen rakennus, joka käsitti varaston 8300 mm x 8300 mm ja autokatoksen 7000 x 8300 mm. Toteutuneen varaston mitat ovat olleet tavarantarkastuskertomuksen sivulla 25 (kantajan kirjallinen todiste 6, vastaajan kirjallinen todiste 5) olevan piirroksen mukaan varaston osalta 5536 mm x 8354 mm ja autokatoksen osalta 6508 mm x 8336 mm. Eroa suunnitellun ja toteutuneen rakennuksen ulkomitoissa on varaston seinässä ollut yhden seinustan osalta noin 3 metriä. Varaston muoto on muuttunut neliömallisesta enemmän suorakaiteen muotoiseksi.

Käräjäoikeus katsoo, että mikäli kantajat eivät ole olleet käytyjen keskustelujen tai tehtyjen mittauksien vuoksi tietoisia pinta-alan muutoksesta, olisi ero kuitenkin voitu havaita varasto-osan muodon perusteella kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n perusteella kantajat eivät voi laatuvirheenä vedota tähän väitettyyn virheeseen.

4) alusmaalin kuultavuus päärakennuksen pohjoispäädyssä ja itäsivulla

Kaupan ehtona on pidetty sitä, että vastaajat maalaavat talon kantajien valitsemalla värisävyllä (esikauppakirja, kantajan ja vastaajan kirjallinen todiste 3). Koska maalaamisesta on erikseen asianosaisten kesken sovittu, voidaan olettaa ostajien myös erityisesti kiinnittävän ennen kauppaa huomiota siihen, että maalaus on toteutettu toiveiden mukaisesti ja kunnolla. Koska maalipinnan peittävyys on seikka, joka on selkeästi silmämääräisesti tarkastellen havaittavissa käräjäoikeus katsoo, että väitetty virhe olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Seikka on ollut havaittavissa jo 12.7.2014, vaikka kantajat eivät ole kauppaa edeltävänä päivänä päässeetkään kiinteistöön esittämällään tavalla tutustumaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n perusteella kantajat eivät voi laatuvirheenä vedota tähän väitettyyn virheeseen.

5) katon ylimmän huopakaterivin puuttuminen

Kantaja EV on kertonut huomanneensa ylimmän huopakaterivin puuttumisen kiinteistöön ennakkoon tutustuessaan. Asiasta on käyty keskusteluja LKn kanssa.

Käräjäoikeus katsoo, että väitetty virhe olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Seikka on ollut havaittavissa jo 12.7.2014, vaikka kantajat eivät ole kauppaa edeltävänä päivänä päässeetkään kiinteistöön esittämällään tavalla tutustumaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n perusteella kantajat eivät voi laatuvirheenä vedota tähän väitettyyn virheeseen.


Reklamaatio

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Lain esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 58) mukaan maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Reklamaatioajan pituus on säännöksessä kirjoitettu joustavaksi.
Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle (KKO 2008:8, kohta 5). Kohtuullinen aika voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta.

Laadultaan ja laajuudeltaan vaikeammin tunnistettavien ja selvitettävien virheiden osalta reklamaatioaika on pidempi kuin selvien virheiden osalta. Ostajilla tulee myös olla kohtuullinen aika tutkia havaitsemansa seikka ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, onko kyseessä myyjän vastuun piiriin kuuluva virhe kaupan kohteessa ja oikeuttaako virhe vaatimuksiin. Reklamaatioaika alkaa näin ollen vasta silloin, kun virheeseen vetoavan tahon on tullut ymmärtää, että kyseessä on vastapuolen vastuun piiriin kuuluva virhe.

Kuluttajariitalautakunnan käsittelemissä tapauksissa MK 2 luvun 25 §:n tarkoittamana kohtuullisena reklamaatioaikana on pidettu lähtökohtaisesti enintään viiden kuukauden mittaista jaksoa (KVL 1391/81/2005 annettu 28.11.2016). Hovioikeuskäytännön mukaan kiinteistökaupoissa reklamaation tekeminen 7-8 kuukaudessa on ollut oikea-aikaista (Palo, Marianne --Linnanmaa, Leena--Alppi-Takkinen, Kirsi, Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö, Jyväskylä 2006, s. 261-262 ja 493-494).

1. Parvekkeen katon korko
Kantaja EV on kertonut, että virhe on tullut tietoon heille heti muuton jälkeen, koska parvekkeen ovi ei avautunut kunnolla.
Kantaja on yrittänyt säätöjaloilla korjata parvekkeen kaltevuutta, mutta todennut, ettei niiden säätövara enää riitä. Käräjäoikeus katsoo, että väitetty virhe on näin ollen tullut kantajien tietoon heti muuton jälkeen heinä-elokuussa 2014. Kysymys on talon rakenteista ja kantajien on tullut väitetyn virheen havaitessaan ymmärtää sen kuuluvan vastapuolen vastuun piiriin.

Reklamaatio asiasta on tehty asiamiehen toimesta 16.2.2015 (kantajan kirjallinen todiste 13). Ennen tätä on 25.11.2014 reklamoitu kantajille julkisivumaalauksesta (kantajan kirjallinen todiste 5).

Aikaa virheen havaitsemisesta reklamaation tekemiseen on kulunut noin 7 kuukautta. Huomioonottaen virheen havaitsemisen ja reklamaation välillä kuluneen ajan sekä sen, että asiassa on jo aikaisemmin tehty reklamaatio jossa ei virhettä ole kuitenkaan tuotu esille, käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio on tältä osin tehty liian myöhään.

2. Painekyllästetyn tukipuun kiinnitys
Kantaja EV on kertonut painekyllästetyn tukipuun kiinnitystä koskevan epäkohdan tulleen tietoon tavarantarkastuksessa 25.4.2015.

Kiinnityksestä on reklamoitu asiamiehen toimesta 29.10.2015 (kantajan kirjallinen todiste 13).

Aikaa virheen tietoon tulemisesta reklamaation tekemiseen on kulunut noin 6 kuukautta. Kantajat ovat reklamoineet aiemmin muista virheistä 25.11.2014 (kantajan kirjallinen todiste 5) ja 16.2.2015 (kantajan kirjallinen todiste 13). 6 kuukautta tavarantarkastuksen jälkeen tehtyä reklamaatiota voidaan pitää kohtuullisen pitkän ajan kulumisen jälkeen tehtynä. Tavarantarkastuksessa on kuitenkin tullut esille useita seikkoja, joista reklamaatio on lopulta tehty. Aikaa tavarantarkastuksen jälkeen on tarvittu lähinnä virheiden vaikutusten ja mahdollisesti aiheutuvien kustannusten selvittämiseen.

Käräjäoikeus pitää reklamaatiota tältä osin oikea-aikaisena.

3. Parvekkeen alla olevan terassin lattiakannakkeet
Väitetyn virheen havaitsemisajankohdasta ei ole esitetty selvitystä. Kysymyksessä on samankaltainen virhe kuin kohdassa 1, eli lattia ei ole ollut suorassa. Parvekkeen osalta kantajat ovat kertomansa mukaan tehneet huomiot heti kaupanteon jälkeen. Terassin lattian kallistus on jopa suurempi kuin parvekkeen lattian (kantajan kirjallinen todiste 6, vastaajan kirjallinen todiste 5, sivut 17 ja 20). Käräjäoikeuden käsityksen mukaan kantajien on tämän vuoksi täytynyt havaita tilanne myös terassin lattian osalta hyvin nopeasti kaupanteon jälkeen. Kysymys on talon rakenteista ja kantajien on tullut väitetyn virheen havaitessa ymmärtää sen kuuluvan vastapuolen vastuun piiriin.

Epäkohdasta on reklamoitu asiamiehen toimesta 16.2.2015 (kantajan kirjallinen todiste 13).

Aikaa virheen havaitsemisesta reklamaation tekemiseen on kulunut noin 7 kuukautta. Huomioonottaen virheen havaitsemisen ja reklamaation välisen ajan sekä sen, että asiassa on jo aikaisemmin tehty reklamaatio jossa ei virhettä ole kuitenkaan tuotu esille, käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio on tältä osin tehty liian myöhään.

4. Salaojajärjestelmä ja routaeristykset
Kantaja EV on kertonut epäilyn siitä, ettei salaojajärjestelmää ja routaeristystä kiinteistöllä ole, heränneen muun kaivuutyön yhteydessä noin muutama viikko ennen tavarantarkastuksen suorittamista 20.3.2015. Epäilyn vuoksi on pyydetty tavarantarkastus.
Tiedon väitetystä virheestä ja sen kuulumisesta vastapuolen vastuun piiriin on katsottava tulleen kantajien tietoon tehdyn tavarantarkastuksen perusteella.

Reklamaatio asiasta on tehty kantajien asiamiehen toimesta 29.10.2015 (kantajan kirjallinen todiste 13).

Aikaa virheen tietoon tulemisesta reklamaation tekemiseen on kulunut noin 6 kuukautta. Kantajat ovat reklamoineet muista virheistä 25.11.2014 (kantajan kirjallinen todiste 5) ja 16.2.2015 (kantajan kirjallinen todiste 13). 6 kuukautta tavarantarkastuksen jälkeen tehtyä reklamaatiota voidaan pitää kohtuullisen pitkän ajan kulumisen jälkeen tehtynä.
Tavarantarkastuksessa on kuitenkin tullut esille useita seikkoja, joista reklamaatio on lopulta tehty. Aikaa tavarantarkastuksen jälkeen on tarvittu lähinnä virheiden vaikutusten ja mahdollisesti aiheutuvien kustannusten selvittämiseen.

Käräjäoikeus pitää reklamaatiota tältä osin oikea-aikaisena.


5. Vesikaton jiirin huovat, alushuovan olemassaolo, päälappeen ja parvekkeen harjan liitoskohdan tiiveys, hormin liittyminen vesikattoon, aluskatteen olemassaolo
Kantaja EV on kertonut kattoa koskevien epäkohtien tulleen pääasiassa tietoon 25.4.2015 tavarantarkastuksessa.

Reklamaatiossa 16.2.2015 (kantajan kirjallinen todiste 13) on todettu katon huopakate ylälappeen osalta puutteelliseksi tarkemmin yksilöimättä virheitä. Virheet on yksilöity tavarantarkastuksessa todettujen mukaisiksi 29.10.2015 reklamaatiossa (kantajan kirjallinen todiste 13).

Aikaa virheiden toteamisesta reklamaatioon on kulunut noin 6 kuukautta. Kantajat ovat reklamoineet kaupasta aiemmin 25.11.2014 (kantajan kirjallinen todiste 5) ja 16.2.2015 (kantajan kirjallinen todiste 13). 6 kuukautta tavarantarkastuksen jälkeen tehtyä reklamaatiota voidaan pitää kohtuullisen pitkän ajan kulumisen jälkeen tehtynä.
Tavarantarkastuksessa on kuitenkin tullut esille useita seikkoja, joista reklamaatio on lopulta tehty. Aikaa tavarantarkastuksen jälkeen on tarvittu lähinnä virheiden vaikutusten ja mahdollisesti aiheutuvien kustannusten selvittämiseen.

Käräjäoikeus pitää reklamaatiota tältä osin oikea-aikaisena.

6. Talon eteläpäädyn ja länsisivun maalipinnan hilseily laajoilla alueilla.
Kantajat EV ja MH ovat kertoneet havainneensa maalipinnan hilseilyn syksyllä 2014.

Reklamaatio julkisivumaalauksen osalta on tehty 25.11.2014 (kantajan kirjallinen todiste 5) ja reklamaatio on uudistettu kantajien asiamiesten toimesta myöhemmin 16.2.2015 ja 29.10.2015 tehdyissä reklamaatioissa (kantajan kirjallinen todiste 13).

Käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio julkisivumaalauksen osalta on ollut oikea-aikainen.

Kiinteistön väitetyt virheet
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta
havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Käräjäoikeus katsoo, että sellaisia väitettyjä virheitä, joita kantajat eivät ole voineet havaita ennen kaupantekohetkeä ja joista on reklamoitu laissa säädetyin tavoin ovat:

1) painekyllästetyn tukipuun kiinnitys Tavarantarkastuskertomuksen (kantajan kirjallinen todiste 6) sivulla 8 kuvassa 12 on kuva parvekkeen lattian kantavasta kyllästetystä tukipuusta. Kuvan alla on todettu, että kiinnityksessä ei ole käytetty ruostumattomasta teräksestä tehtyjä tai hapon kestäviä kiinnikkeitä.

Tavarantarkastajan, todistaja Rn, kertomuksella on näytetty, että väärien kiinnikkeiden (naulojen) käyttäminen aiheuttaa sen, että naulat alkavat ruostumaan ja kiinnitys saattaa näin ollen ajan saatossa pettää.

Tarkastuskertomuksen (kantajan kirjallinen todiste 6) sivulle 26 kirjattuihin tarkastuksen kohteen korjaamisen tarpeellisuuteen, kiireellisyyteen ja lisävaurioitumisen riskeihin kiinnityksien osalta ei ole tullut mainintaa eikä kertomuksen sivulla 28 alkavaan yhteenvetoon.

Rakennustietokortin 37782 mukaan kantavissa rakenteissa tulee käyttää ruostumattomia tai haponkestäviä kiinnikkeitä, ruuveja ja nauloja (RT 37782 Kyllästetty puutavara kesäkuu 2009).

Väitetyn virheen osalta on perusteena esitetty, että myyty kohde ei ole vastannut sovittua. Kantajat ovat kertoneet ostaneensa uuden talon, jossa olisi tullut noudattaa rakennusaikana vallitsevaa hyvää rakennustapaa.

Virheen ei voida katsoa tässä tilanteessa olevan merkityksellinen, koska se on korjattavissa uusien vaatimukset täyttävien naulojen naulaamisella entisten viereen. Ajan saatossa virheellinen kiinnitystapa olisi toki saattanut aiheuttaa vaaraa kiinnityksen ruostumisen vuoksi ja siten sen pettämisen vuoksi.

Kiinnikkeiden osalta ei ole esitetty kantajan taholta erillistä rahallista vaatimusta. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan tämä seikka osoittaa sen, ettei väitettyä virhettä ole kantajankaan taholta pidetty merkittävänä. Käräjäoikeus katsoo, ettei kiinteistössä ole laatuvirhettä tältä osin.


2) salaojajärjestelmä ja routaeristykset

Salaojat

Tavarantarkastuskertomuksessa (kantajan kirjallinen todiste 6) sivuilla 7-8 kuvissa 5-8 on kuvia havainnoista salaojien osalta.
Tavarantarkastuksessa rakenneavauksia on tehty 350 mm syvyyteen anturan alapuolelle. Salaojaputkia ei ole havaittu anturan välittömässä läheisyydessä eikä salaojajärjestelmän poistoputkea ole havaittu tarkastuksen yhteydessä. Pääkäsittelyn ulkopuolella kuultuna tavarantarkastaja R on valokuvia (vastaajan kirjallinen todiste 9) katsottuaan tullut sellaiseen lopputulokseen, että salaojat saattaa kuitenkin olla kiinteistölle asennettu.

Riidatonta asianosaisten kertomusten perusteella on se, että kantajille on esitetty asuinrakennusta koskeva pääpiirrustus (kantajan kirjallinen todiste 10), johon salaojajärjestelmä on piirretty.

Tontin kaivuutyöt tehnyt yrittäjä todistaja AL on kertonut tehneensä salaojajärjestelmän päärakennuksen ympärille. Järjestelmä on käsittänyt talon ympäri kulkevat putket, 2-4 salaojan tarkastuskaivoa ja yhden kokoojakaivon. Salaojajärjestelmän purkuputki on ohjattu pohjoiseen päin, jonne maapohja on viettänyt.

Todistaja L on kertonut tehneensä kaivuutöitä noin 30 vuoden ajan. Kertomansa mukaan todistaja L ei ole uransa aikana tehnyt yhtään talonpohjaa ilman salaojia. Käräjäoikeus pitää Ln kertomusta uskottavana.

Kantajien taholta on kiistetty, että asennettu salaojajärjestelmä ei täyttäisi sille Suomen rakentamismääräyskokoelmassa C2 asetettuja velvoittavia vaatimuksia. Käräjäoikeudelle ei ole tarkemmin esitetty millainen salaojajärjestelmä kiinteistölle on asennettu. Kantaja on kanteessaan väittänyt kiinteistöllä olevan laatuvirhe, koska salaojajärjestelmä puuttuu. Pääkäsittelyssä on näytetty todistaja Ln kertomuksella, että kiinteistölle on asennettu salaojajärjestelmä. Näyttötaakka siitä, että asennettu järjestelmä ei täytä sille asetettuja vaatimuksia on kantajalla. Mitään vahinkoa ei salaojien toimimattomuuden vuoksi ole väitettykään syntyneen. Näyttämättä on näin ollen jäänyt se, että asennettu salaojajärjestelmä ei vastaisi velvoittavia säädöksiä ja määräyksiä.

Kiinteistössä ei ole salaojien osalta laatuvirhettä.

Routaeristys

Asianosaisten kertomukset ovat olleet ristiriitaisia siltä osin mitä on sovittu kohteen routaeristyksestä. Riidatonta asianosaisten kertomusten perusteella on se, että kantajille on esitetty asuinrakennusta koskeva pääpiirrustus (kantajan kirjallinen todiste 10), johon routaeristeet on piirretty.

Riidattomaksi seikaksi on pääkäsittelyssä osoittautunut myös se, että kiinteistöllä ei ole rakennettua routasuojausta, joka olisi tehty esitetyn pääpiirrustuksen (kantajan kirjallinen todiste 10) mukaisesti tai muutoin.

Käräjäoikeus katsoo, että kaupanteon yhteydessä kantajille annetun pääpiirrustuksen perusteella kantajille on voinut perustellusti syntyä käsitys siitä, että asuinrakennuksen alle on tehty erillinen routasuojaus. Näin ollen vastaajat ovat antaneet kantajille ennen kaupan tekemistä virheellisen tiedon rakennuksen rakenteista.

Voidaanko tiedon olettaa vaikuttaneen kauppaan? Rakennustietokortissa 81-10590 todetaan, että "lämpimien rakennusten perustukset täytyy routasuojata, jos perustukset eivät ulotu roudattomaan syvyyteen ja maapohja perustusten alla on routivaa.
Vaikka perustukset ulotetaan roudattomaan syvyyteen, on esimerkiksi sokkelipalkkien routasuojaus tarpeen. Kalliolle, hiekkamaalle ja sorapohjalle perustettaessa perustuksia ei tarvitse routasuojata, mutta näissäkin tapauksissa mahdollinen salaojitus tarvitsee routasuojauksen, jos salaojien asennussyvyys on routarajan yläpuolella".

Rakennustiedon ohjeet eivät ole velvoittavia määräyksiä, mutta niistä voidaan selvittää hyvää rakennustapaa. Käräjäoikeus katsoo, että mikäli perusteet ovat olemassa voidaan annetuista ohjeista poiketa ilman, että kyseessä on virhe joka aiheuttaa kiinteistön myyjälle seuraamuksia korvauksien muodossa. Vastaavan työnjohtajan velvollisuutena on rakennustyön yhteydessä ratkaista tarvitseeko rakennus routaeristystä vai ei.

Käräjäoikeuden pääkäsittelyssä todistajina kuullut tavarantarkastuksen tehnyt todistaja R, kunnan rakennustarkastaja PV ja kaivuutyöt tontilla tehnyt todistaja AL ovat kaikki yhdenmukaisesti kertoneet kantanaan, ettei myynnin kohteena olleen asuinrakennuksen alle ole tarvittu erillistä routaeristettä, koska talon pohja on tehty peruskallion päälle. Mitään vahinkoa erillisen routasuojauksen puuttumisesta ei ole väitettykään syntyneen.
Käräjäoikeus katsoo, että asuinrakennus on rakennettu peruskallion päälle, routimattomalle alustalle jolloin erillinen routasuojaus ei ole tarpeen.

Kantajien taholta on esitetty virheellisen tiedon vaikuttavan lähinnä siinä tilanteessa, kun kantajat myyvät taloa eteenpäin, eikä routasuojauksia ole tehty. Mikäli kantajille olisi annettu oikea tieto erillisestä routasuojauksen puuttumisesta, selvitetty talon alla olevan maaperän laatu ja asiaa koskevat ohjeistukset, kantajat olisivat todennäköisesti tulleet myös vakuuttuneeksi siitä ettei erillinen routasuojaus ole tarpeen. Kauppa mitä todennäköisimmin ei olisi peruuntunut seikan vuoksi. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, ettei tiedon voida olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Vastaako kaupan kohde ominaisuuksiltaan sitä mitä on sovittu? Kantaja EV on pääkäsittelyssä todennut, että heille ei ole kerrottu ettei routaeristyksiä kiinteistöllä olisi. Varsinaista keskustelua routaeristyksien osalta ei ole näytetty käydyn ennen kauppaa eikä siltä osin voida katsoa mitään myöskään erityisesti sovitun.

Kiinteistössä ei ole routaeristysten puuttumisen vuoksi laatuvirhettä.


3) Vesikaton jiirin huovat, alushuovan olemassaolo, päälappeen ja parvekkeen harjan liitoskohdan tiiveys, hormin liittyminen vesikattoon, aluskatteen olemassaolo

Tavarantarkastuksessa (kantajan kirjallinen todiste 6) on sivuilla 9-10 kuvissa 17-20 kuvia vaatimuksen kohteina olevista kattorakenteista. Tavarantarkastaja on todennut kuvien yhteydessä, että läpivientien liitoksien pitävyydestä ei ole saatu täyttä varmuutta, jiirin huovat on asennettu vastoin valmistajan ohjetta, harjan ja lappeen liitoskohdan tiiveydestä ei saatu varmuutta ja kattohuovan ja hormin liitosta ei ole tehty katevalmistajan ohjeen mukaisesti. Käräjäoikeus toteaa, että tavarantarkastajan raportissa ei ole todettu liitoskohtien olevan epätiiviitä.

Vastaajien kirjallisen todisteen 9, todistaja Rn ja todistaja An kertomuksien perusteella käräjäoikeus katsoo, että katolle on laitettu asianmukaisesti alushuopa.

Todistaja PA on kertonut tehneensä kirvesmiehen töitä vuodesta 1985 lähtien. Hän on todennut, että huopakatteen valmistajan ohjeisiin kiinnitetään huomiota, mutta perustellusta syystä niistä voidaan poiketa. Esimerkiksi sisäjiirin osalta todistaja A on kertonut tekevänsä samalla tavoin kuin mitä kuvissa näkyy, eli vetävänsä huovan jiirin yli, koska tuolloin jiirin kohdalle tulee useampi huopapinta päällekkäin. Todistaja A on myös todennut valmistajien ohjeiden muuttuvan aika ajoin.

Vaikka huopakatteet on osittain asennettu vastoin valmistajan ohjeita, ei kysymys automaattisesti käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole virheestä. Epätiiveyksiä ei ole todettu katossa, eikä ole väitettykään että katon asennustavasta olisi aiheutunut jotakin vahinkoa. Katto on asennettu noin 5 vuotta ennen nyt käsiteltävänä olevaa kauppaa.
Käräjäoikeus katsoo, että huomioon ottaen huopakaton tekninen käyttöikä kokonaisuudessaan, mikäli katon asennuksessa olisi merkittäviä virheitä olisi niistä todettu jo seuraamuksia, esim. rakenteiden kastumista.

Käräjäoikeus toteaa, että vaikka asennusta ei ole kaikilta osin tehty valmistajan ohjeiden mukaisesti kysymys ei ole kiinteistön laatuvirheestä.


4) Talon eteläpäädyn ja länsisivun maalipinnan hilseily laajoilla alueilla

Käräjäoikeuden pääkäsittelyssä on jäänyt epäselväksi syy, miksi vastaajien maalaama uusi maalipinta päärakennuksesta on alkanut hilseilemään. Tavarantarkastaja todistaja R on arvellut maalin irtoamisen johtuvan siitä, että maalattava pinta on ollut maalaushetkellä kostea.

Tavarantarkastukseen liitetyn (kantajan kirjallinen todiste 6, s. 13) maalinvalmistaja T Oy:n sähköpostin 16.4.2015 mukaan käytetty maali on ollut yhteensopiva alla olleen maalin kanssa.

Maalaustyö on tehty kantajien toivomuksesta ja sellaisena vuodenaikana, kesällä, jolloin olosuhteet talon ulkomaalaamiselle ovat suotuisimmat.

Sinällään sillä seikalla, kuka maalin on valinnut, ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole merkitystä. Kysymyksessä on selkeästi virhe kaupan kohteessa, mutta kysymys on siitä, kenen vastuulle virhe tässä tilanteessa kuuluu. Koska vastaajien toiminnassa ei ole näytetty olevan virhettä tai tuottamusta, käräjäoikeus katsoo ettei vastuuta voida heidän taholleen asettaa.

Käräjäoikeus toteaa, että maalauksen osalta ei ole kysymys sellaisesta kiinteistön laatuvirheestä, josta vastaajat olisivat vastuussa.

Hinnanalennus/vahingonkorvaus

Käräjäoikeus on edellä katsonut, että nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa ei ole kiinteistössä sellaista laatuvirhettä, josta vastaajat olisivat vastuussa. Kanteen hinnanalennus/vahingonkorvausvaatimukset hylätään kokonaisuudessaan.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Kantajien vaatimukset on hylätty kokonaisuudessaan, joten kantajataho on hävinnyt asian.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luku 4 § 2 momentin mukaan jos seikka, josta asian lopputulos aiheutui, ei ennen oikeudenkäyntiä ollut hävinneen asianosaisen tiedossa eikä hänen olisi pitänytkään olla siitä tietoinen, tuomioistuin voi määrätä, että asianosaisten on pidettävä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Erillisen routaeristyksen tarpeettomuus nyt kyseessä olevassa kohteessa on katsottava tulleen kantajien tietoon vasta oikeudenkäynnin aikana.
Salaojien paikkaa ja ylipäänsä niiden olemassaoloa ei ennen oikeudenkäyntiä ole kantajien toimesta pystytty varmistamaan. Todistaja Ln kertomuksen perusteella salaojien olemassaolo on vasta oikeudenkäynnin aikana varmistunut. Kanteen nostamiseen on vaikuttanut myös kantajien kertoma vastaajien haluttomuus ottaa kantaa ja selvittää asioita.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luku 8 a §:n mukaan jos asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hävinneellä asianosaisella on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin, tuomioistuin voi määrätä, että asianosaiset osaksi tai kokonaan vastaavat itse oikeudenkäyntikuluista. Vastuukysymys talon julkisivumaalauksen osalta on oikeuskysymyksenä epäselvä.

Routasuojausta, salaojitusta ja julkisivumaalausta koskevat kysymykset ovat muodostaneet oikeudenkäynnistä merkittävimmän osan. Seikat ovat olleet osittain sellaisia, jotka ovat tulleet kantajien tietoon vasta oikeudenkäynnin aikana. Kysymyksessä on myös osittain ollut oikeudellisesti epäselvä kysymys julkisivumaalauksen vastuunjaon osalta. Käräjäoikeus katsoo oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 § 2 momentin ja 21 luvun 8 a §:n nojalla, että asianosaisten on pidettävä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

TUOMIOLAUSELMA

Käräjäoikeus antaa seuraavan tuomiolauselman vaatimukset enemmälti hyläten.

Käräjäoikeus hylkää kanteen kokonaisuudessaan.

Kumpikin asianosainen vastaa omista oikeudenkäyntikuluistaan tässä asiassa.


MUUTOKSENHAKU



Määräpäivät

Tähän tuomioon saa hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta valittamalla tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella.
Muutoksenhakuohjeet.

Asian ovat ratkaisseet puheenjohtajana laamanni TK ja jäseninä käräjätuomari TK ja käräjätuomari PP.
Ratkaisu on yksimielinen.

Tyytymättömyyden ilmoitus

MH ja EV ovat määräajassa hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyytensä tuomioon.