Kaupan purku ja kuntotarkastajan vastuu?

HelHo 30.4.2021 Kaupan purku ja kuntotarkastajan vastuu
Riidattomaksi todettiin se, että talon alapohja-, ulkoseinä- ja yläpohjarakenteet ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet. Käräjäoikeus purki kaupan mutta vapautti kuntotarkastajan vastuusta. Käräjäoikeus totesi:
"Edellä todetun perusteella on käräjäoikeuden johtopäätös se, että kuntotarkastaja on tehnyt aistinvaraiset havainnot kohteesta. Hän on tehnyt havaintoja riskirakenteista. Hän on perehtynyt riskihavaintoihin ja tutkinut niitä tarkemmin edellä kuvatuin tavoin. Yläpohjan rakenneavaus ei ole hänen arvionsa mukaan antanut aihetta materiaalinäytteisiin, koska mitään viitettä vauriosta ei ote ollut. Samoin alapohjassa koirien merkkaamat kohdat ovat saaneet sinänsä luontevan selityksen ryömintätilasta tulevista ilmavuodoista. Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan kuntotarkastaja on voinut perustellusti olla siinä käsityksessä, että enempien tutkimusten tekeminen tai sellaisten suosittaminen ei ole ollut tarpeen. Edellä lausuttu huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että kuntotarkastajan toimintaa ei voida pitää huolimattomana vaan kuntotarkastaja on osoittanut menetelleensä huolellisesti. Näin ollen perustetta vahingonkorvaukselle ei ole ja kanne kuntotarkastajaan kohdistettuna on hylättävä."
Hovioikeudessa osapuolet kuitenkin sopivat asian niin että myyjä maksoi purun sijasta hinnanalennusta lähes 100.000 euroa ja kaikista vaatimuksista kuntotarkastusta ja -tarkastajaa kohtaan luovuttiin.


Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 30.4.2021 Nro 569
Diaarinumero S 19/3016
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 31.10.2019 nro 46564(liite 1)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
ValittajatAila Kukkonen Karri Mansikas Krista Multala
VastapuoletKarri Mansikas Krista MultalaAlarik Hellberg, Insinööritoimisto Alarik Hellberg -nimisen toiminimen haltijana
Asian käsittely hovioikeudessa
Aila Kukkoselle sekä Karri Mansikkaalle ja Krista Multalalle on myönnetty jatkokäsittelyluvat 24.3.2020.
Asianosaiset ovat 22.4.2021 ilmoittaneet päässeensä asiassa sovintoon ja pyytäneet hovioikeutta vahvistamaan sovintosopimukset (liitteet 2 ja 3) so- vinnoksi asiassa.
Hovioikeuden ratkaisu
Sovinnon vahvistaminen
Asianosaiset ovat pyytäneet sovinnon vahvistamista asiassa, jossa sovinto on sallittu. Sovinto ei ole lain vastainen tai selvästi kohtuuton eikä loukkaa sivullisen oikeutta. Sovinnon vahvistamiselle ei siten ole estettä.
Hovioikeus vahvistaa oikeudenkäymiskaaren 20 luvun 3 §:n nojalla tämän tuomion liitteenä 2 olevan Karri Mansikkaan ja Krista Multalan sekä Aila Kukkosen välisen 20.4. ja 21.4.2021 allekirjoitetun sovintosopimuksen sekä liitteenä 3 olevan Karri Mansikkaan ja Krista Multalan sekä Alarik Hellbergin Insinööritoimisto Alarik Hellberg -nimisen toiminimen haltijana välisen 21.4.2021 allekirjoitetun sovintosopimuksen sovinnoksi tässä asiassa. Vahvistettu sovinto korvaa liitteenä 1 olevan Itä-Uudenmaan käräjäoikeuden 31.10.2019 antaman tuomion nro 46564.

Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 29.6.2021.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian on ratkaissut: hovioikeudenneuvos TMEsittelijä: hovioikeuden esittelijä AO


ITÄ UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUSOsasto 8 TUOMIO 19/46564

31.10.2019 L 18/2011050
Kantaja Mansikas, Karri
Multala, Krista
VastaajaHellberg Alarik, lnsinööritsto Alarik Hellberg nimisen Tmi haltijana
Kukkonen, Aila
Asia VireilleKANNEKanteen taustatiedot Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 26.10.2018
Kaupan kohde, kaupanteon päivämäärä ja kauppahinta
Ostajat ovat 28.11.2017 (K1) ostaneet myyjältä kiinteistön Pampolo, (543-403-3-289-3). Kauppahinta on ollut 285 000,00 euroa.
Yksityinen elinkeinonharjoittaja Alarik Hellberg/ Insinööritoimisto Hellberg on tehnyt ostajien lukuun kuntotarkastuksen kohteessa ennen kauppaa.
Ennen kauppaa annetut tiedot
Myyntiesitteen (K2) mukaan kyseessä on 1014 m2 kokoinen kiinteistö, jolla sijaitsee pinta-alaltaan 122 m2 suuruinen hyväkuntoinen omakotitalo. Myyntiesitteen mukaan rakennuksessa on tehty viimeisenkymmenen vuoden aikana laajoja kunnostustöitä, joiden yhteydessä mm. pesuhuone ja kodinhoitohuone on täysin remontoitu. Myyntiesitteessä on erikseen painotettu kohteen hyvää kuntoa ja soveltuvuutta niin lapsiperheen kuin eläkeläisenkin asunnoksi.Myyntiesitteestä ei käy ilmi mitään, mikä antaisi aihetta epäillä kohteen soveltuvuutta ostajien ja näiden perheen asunnoksi.
Kuntotarkastuksen jälkeen ostajat keskustelivat välittäjä Oivolan kanssa kuntotarkastuksessa esiin tulleista yläpohjaa koskevista havainnoista.Välittäjän vastauksen mukaan hän oli keskustellut asiasta sekä myyjän, että kuntotarkastajan kanssa näistä havainnoista. Välittäjän ilmoituksen mukaan nämä kuntotarkastuksessa esiin tulleiden epäkohtien vaikutus rakennuksen käytettävyyteen on vähäinen, eikä myyjä sen vuoksi näe tarpeelliseksi alentaa kauppahintaa. Välittäjä totesi samassa yhteydessä, että talo on ikäänsä nähden hyvässä kunnossa ja se on nyt tarkastettu todella huolellisesti (K17). Maakaaren 2 luvun 19 §:n mukaan myyjä vastaa kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista, joten myyjä ei voi vastuunsa välttämiseksi vedota siihen, että ostajat olisivat ryhtyneet kauppaan tietoisina rakennuksen virheistä.
Ennen kauppaa kohteessa on suoritettu kaksi kuntotarkastusta: 12.5.2016 on tehty myyjän toimeksiannosta kuntotarkastus S Söderling T:mi toimesta (K3). Varsinainen, kauppaa varten suoritettu kuntotarkastus on tehty 8.11.2017 Insinööritoimisto Hellberg/ Alarik Hellbergin toimesta (K5). Viimeksi mainittu kuntotarkastus oli kantajien tilaama. Kuntotarkastus on tilattu ostajien toimesta ennen kiinteistön kauppaa nimenomaan sen vuoksi, jotta ostajat saisivat luotettavan arvion kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kunnosta sekä sen vuoksi, että Kuntotarkastaja olisi nimenomaisesti lojaali ostajia kohtaan. Ostajat ja myyjät maksoivat kuntotarkastuksen yhdessä. Ostajilla ei ollut kokemusta taikka asiantuntemusta arvioida kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kuntoa ilman asiantuntijan apua. Ostajat olivat hankkimassa kiinteistöä omaksi asunnokseen. Paikalla tarkastushetkellä 8.11.2017 olivat ostajien ja Myyjän lisäksi Myyjän puoliso ja kiinteistön välittäjä. Tarkastuksesta samana päivänä laaditusta tarkastusraportista ei ilmennyt mitään sellaista, jonka perusteella ostajille olisi pitänyt syntyä epäilys terveyshaitasta tai kaupan kohteen soveltuvuudesta sellaisenaan asunnoksi. Kuntotarkastuksessa kiinnitettiin huomiota ainoastaan vesikaton aluskatteen materiaaliin, alapohjan tuuletukseen ja salaojien toiminnan ja toteutuksen tarkastukseen. Ostajat sittemmin asensivat alapohjan tuuletusputket, varautuivat aluskatteen vuotojen korjaamiseen ja luottivat myyjän sanaan siitä, että salaojat toimivat. Ostajat olivat varautuneet salaojien toiminnan tarkastukseen seuraavana keväänä.Kuntotarkastuksella ja sen lopputuloksella on ollut merkittävä vaikutussekä kiinteistön ostopäätökseen että kauppahintaan.
Ostajille ei ole annettu ennen kauppaa sellaista tietoa, jonka osalta heille olisi pitänyt syntyä käsitys tai tieto kaupan kohteessa olevista asumiseen tai asumisterveyteen vaikuttavista ongelmista. Kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa on sittemmin havaittu merkittäviä asumisterveyteen vaikuttavia vaurioita. Jälkeenpäin on havaittu, että rakennuksessa oli jo tutkimushetkellä muutamia sellaisia epäkohtia tai rakenneratkaisuja, joista maallikon ei pitäisikään tehdä johtopäätöksiä, mutta joiden olisi tullut kiinnittää ammattimaisen kuntotarkastajan huomion. Ostajat eivät ole reklamoineet tai esittäneet vaatimuksia sellaisista seikoista, joita kuntotarkastuksessa kävi ilmi.

Havaitut ongelmat, korjaustapa ja korjauskustannukset
Kun ostajat tutustuivat asuntoon syyskuussa 2017, oli asunnossa raikas ja normaali sisällma. Kun ostajat kaksi viikkoa kaupanteon jälkeen (14.12.2017) menivät ensimmäistä kertaa asunnolle, havaitsivat he tunkkaista ja kemikaalimaista hajua asunnossa. Ostajat kokivat välittömästi vaikeutta hengittää ja heille aiheutui asunnossa myös terveyteen liittyviä oireita. Kun ostajat seuraavan kerran (16.12.2017) saapuivat asunnolle muuttokuorman kanssa, asunnossa oli edelleen havaittavissa sinne kuulumatonta hajua. Hajuongelmaa tutkittiin lisää joulun jälkeen ja ostajat kutsuivat homekoirat uudelleen asuntoon.Homekoirat kävivät uudelleen 2.1.2018, jolloin merkkasivat huomattavasti laajemmalta alueelta. Kun ostajat ihmettelivät poikkeavaa löydöstä, huomasivat he, että rakennuksen ilmanvaihto oli ensimmäisellä tarkastuksella yli paineinen ja jostakin syystä ilmanvaihto oli vaihtunut kaupan jälkeen alipaineiseksi. Sisäilman laadullinen heikkeneminen niin pian kaupanteon jälkeen tuli ostajille täysin yllätyksenä. Ostajat eivät edelleenkään ole asuneet taikka yöpyneet rakennuksessa päivääkään.
Tämän jälkeen Ostajat pyysivät kunnan terveystarkastaja Hannu Nalisen paikalle. Tarkastuksissa esiin tulleiden epäilyjen vuoksi ostajia kehotettiin teettämään asunnossa tarkempia tutkimuksia rakennusterveysasiantuntijan toimesta (K?). Ostajat tilasivat Kodin Terveys/ Rakennusvalvonta Ari Kaamaselta tutkimuksen (K6). Tutkimus suoritettiin RTA Ari Kaamasen ja RTA Jani Mallion toimesta 12.1.2018.Raportti valmistui 13.2.2018. Kaamasen ja Mallion tutkimusten yhteydessä havaittiin myös, että alapohjassa oli lammikoitunutta vettä ja alapohjan rakenneratkaisu (eristelevyt) aiheuttivat merkittävän vaurioriskin. Asiasta reklamoitiin välittömästi myös kuntotarkastajaa (24.1.2018). Myyjä on sittemmin käynyt poistamassa uretaanilevyt, mutta poistamisen jälkeen alapohjasta puuttuu tuulensuoja kokonaan. Tämä aiheuttaa uusia ongelmia rakennukseen.
Tutkimusten yhteydessä rakenteita avattiin ja rakenteista otettiin yhteensä 15 materiaalinäytettä analysoitavaksi. Materiaalinäytteet on analysoitu Mikrobioni Oy:n toimesta. Analyysivastausten perusteella 14 materiaalinäytteessä havaittiin selvää mikrobikasvua ja analyysivastauksista tehdyn johtopäätöksen mukaan kohteessa ylittyy asumisterveysasetuksen mukainen toimenpideraja. Tehdyn selvityksen mukaan altistumisolosuhteet terveyshaitalle ovat erittäin todennäköiset.
Rakennuksen alapohja-, ulkoseinä- ja yläpohjarakenteet ovat vaurioituneet. Käytännössä koko rakennus on vaurioitunut tai ainakin merkittävät rakennusosat ovat mikrobivaurioituneet. Tutkimusselosteen mukaan korjaustoimenpiteinä ovat:1. Alapohjarakenteen purkaminen ja uusiminen kokonaisuudessaan;2. Salaojien, sadevesijärjestelmän ja sokkelin vedeneristyksen kunnon selvittäminen ja korjaaminen sekä pintavesien ohjaus rakennuksesta poispäin;3. Ulkoseinärakenteiden alaosien purkaminen ja uusiminen;4. Yläpohjan kunnostus kokonaisuudessaan.
Terveystarkastaja Nalinen on 14.3.2018 antamassaan lausunnossa (K7) todennut kohteessa terveyshaitan ja kehottanut Ostajia ryhtymään toimiin terveyshaitan poistamiseksi.
Saadun kustannusarvion mukaan rakennuksessa olevien välitöntä terveyshaittaa aiheuttavien vaurioiden korjauskustannukset ovat n.136.000 euroa.
Edellä mainituilla perusteilla Kantajat katsovat, että asunnon rakenteissa on sellainen terveydelle haitallinen ongelma, joka tulee korjata. Kantajat katsovat, että myyjä ja kuntotarkastaja ovat vastuussa edellä mainituista korjaustoimenpiteistä.

Kuntotarkastuksesta
Ostajat ovat kuluttaja-asiakkaina tilanneet kuntotarkastuksen ammattimaisia kuntotarkastuksia suorittavalta insinööritoimistolta.
Ennen kuntotarkastuksen suorittamista kuntotarkastajalle on luovutettumm. kolra-avusteisen kosteuskartoituksen raportti ja myyjän aiemmin tilaaman kuntotarkastuksen raportti. Ennen kuntotarkastusta kantajille on erikseen kerrottu, että kuntotarkastaja suosittaa tarvittaessa rakenteita avaavia jatkotutkimuksia (KS). Myös itse kuntotarkastusraportissa lukee tarkastusperiaatteena "aistinvaraisesti, rakenneavauksin sekä lämpökameraa hyödyntäen" (K5). Tehdyssä tutkimuksessa ei todettu mitään merkittäviä puutteita taikka epäkohtia. Mitään rakenteita avaavia jatkotutkimuksia ei ole tehty eikä sellaista suositeltu.
Kuntotarkastuksesta laadittu raportti ei sisällä mitään rakennuksen huonoon kuntoon taikka riskitekijöihin viittaavia huomioita.Kuntotarkastusraportissa ei ole esimerkiksi sanallakaan mainittu alapohjan ongelmista ja/tai riskeistä, vaikka alapohjassa selkeästi näkyvillä olevat epäkohdat ovat sellaisia, joihin jokaisen huolellisesti toimivan ammattimaisen kuntotarkastajan tulisi kiinnittää huomiota. Alapohjassa oli lammikoitunutta vettä ja alapohjarakenteen alapintaan oli asennettu XPS- eristeet, mikä on selkeä rakennusvirhe ja aiheuttaa pitkällä aikavälillä alapohjarakenteen vaurioitumisen (K6). Yläpohjan osalta kantajat ovat nimenomaisesti ilmaisseet huolensa kosteusjäljistä ja tiedustelleet tarvetta ottaa sieltä materiaalinäytteitä. Vastauksessaan kuntotarkastaja on esittänyt, ettei kysymyksessä ole kosteusvaurio eikä suoslta materiaalinäytteen ottamista (K9). Kuntotarkastaja myös vähätteli koirien tekemiä merkkauksia ja niiden merkitystä kuntotarkastuksen kannalta.
Jälkeenpäin on havaittu, että rakennuksessa on merkittäviä rakenteellisia vaurioita, jotka huolellisesti toimivan ammattimaisen kuntotarkastajan olisi tullut havaita. Tällaisia ovat mm. edellä kuvattu alapohjarakenne ja sen kunto, sekä yläpohjassa olevat näkyvät mikrobivauriot. RTA Kaamanen otti mainitusta yläpohjassa olevasta paikasta materiaalinäytteen, joka slttemmin osoittautui vaurioituneeksi.
Kuntotarkastaja on siten toiminut huolimattomasti ja edesauttanut toiminnallaan sen, että Ostajat ovat ryhtyneet kiinteistön kauppaan, johon he eivät missään olosuhteissa olisi ryhtyneet tietoisina rakennuksen riskitekijöistä.

Kannevaatimukset
Kanteen perusteet Kantajat ovat vaatineet
1. Ensisijalsesti, että kantajien ja myyjän välillä tehty kiinteistön kauppa puretaan ja myyjä velvoitetaan palauttamaan kantajille maksettu kauppahinta 285.000,00 euroa ja kuntotarkastaja maksamaan vahingonkorvauksena kantajille saman määrän. Vaatimus on yhteisvastuullinen.
a. Myyjä velvoitetaan suorittamaan kauppahinnalle tuottokorkoa kauppahinnan maksupäivästä 28.11.2017 lukien haasteen tiedoksiantoon saakka, josta lukien korkolain 4 §:n 1 mom. mukaista viivästyskorkoa; ja
b. Kuntotarkastaja vahingonkorvaukselle viivästyskorkoa korkolain 7§:n mukaisesti 16.9.2018 lukien.

2. Toissijaisesti, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille, myyjä hinnanalennuksena ja kuntotarkastaja vahingonkorvauksena, 136.000 euroa. Hinnanalennuksella ja vahingonkorvaukselle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuotto-korkoa kauppahinnan maksupäivästä 28.11.2017 lukien 16.9.2018 saakka, josta lukien suorituksille tulee maksaa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.
3. Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille asian selvittelystä aiheutuneet kulut 3.913,41 euroa laillisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien sekä;
4. korvaaman kantajien asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 35.909,03 eurolla viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta.


1. Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen virhe, jonka perusteella kantajilla on oikeus kaupan purkuun ja joka tapauksessa hinnanalennukseen.
2. Kuntotarkastajan menettely on ollut törkeän huolimatonta ja epäammattimaista. Kuntotarkastaja on velvollinen suorittamaan vahingonkorvausta ilmeisen huolimattomasta työstään johtuen.
Myyjän vastuu Kiinteistökaupan virhe
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos
1. Myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Myyjä on jättänyt kertomatta ostajille rakennuksessa olevasta tavanomaisesta poikkeavasta hajusta. Haju on niin ilmeinen, että myyjän on täytynyt tulla siitä tietoiseksi asuinaikanaan.
2. Lisäksi kaupassa on virhe, jos kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Alapohja-, ulkoseinä- ja yläpohjarakenteiden vauriot muodostavat maakaaren mukaisen laatuvirheen. Vaurioituneista rakenteista on ilmavuotoja sisäilmaan, joka altistaa sisätiloissa oleskelevat ilmavuotojen mukana kulkeutuville epäpuhtauksille (K6).
Kun asunnossa on terveydelle haitallinen ongelma, joka on korjattava, on kysymys merkittävästä poikkeamasta siitä, mihin ostajat ovat voineet kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen varautua.

Alapohjan virheet
Rakennuksen perustustapa on nk. rossipohja. Rakennuksessa on siten ryömintätila, tuulettuva alapohja ja puurunkoinen alapohjarakenne.
Ryömintillaan lammikoituu vettä. Tämä on seurausta siitä, että talo sijaitsee rinteen juurella, jolloin rinteestä valuvat vedet päätyvät talon alle. Kun alapohjasta puuttuu kapillaarikatko, nousee maaperässä oleva vesi pintaan saakka. Myyjä on tiennyt, että alapohjassa on ollut ainakin aiemmin kosteutta ja yrittänyt korjata tilannetta siinä kuitenkaan onnistumatta. Myyjän ennen kauppaa antaman tiedon mukaan alapohjan kosteuden aiheuttaja on korjattu. Alapohjan jatkuva kosteus on aiheuttanut puiseen alapohjarakenteeseen vaurioita. Myyjä on jossakin vaiheessa ennen kauppaa asentanut XPS-eristeet (finnfoam-levyt) alapohjarakenteen alapintaan. Myyjän kertoman mukaan eristelevyt on asennettu kosteuseristeeksi. Todellisuudessa nämä XPS-levyt pahentavat tilannetta entisestään aiheuttamalla sen, että kosteus tiivistyy puurunkoa vasten eikä pääse kuivumaan.
Alapohja tulee korjata siten, että koko vaurioitunut alapohja puretaan ja uusitaan uudella rakenteella. Lattian uusimisesta seuraa se, että myös väliseinät joudutaan uusimaan. Alapohjan sora pitää puhdistaa ja tehdä asianmukainen kapillaarikatko. Korjauskustannukset alapohjan osalta ovat laaditun arvion mukaan 38.118 euroa (alv O %), eli yhteensä 47.266 euroa.
Yläpohja
Yläpohja on vaurioitunut sekä varsinaisen yläpohjarakenteen, että vesikattorakenteen osalta. Yläpohjasta otetuista materiaalinäytteistä on havaittu haitallista mikrobikasvustoa. Lisäksi aluskatteessa on silmin havaittavaa mikrobikasvustoa.
Korjaussuosituksen mukaan yläpohjan homevaurioituneet eristeet ja levytykset puretaan ja vaurioituneet rakenteet uusitaan. Yläpohjaan asennetaan uudet eristeet ja yläpohjan homevaurioitunut alus kate uusitaan.
Korjauskustannukset yläpohjan osalta ovat 9.162 euroa (alv 0%), eli yhteensä 11.360 euroa.

Ulkoseinät
Ulkoseinien alaosat ovat vaurioituneet. Korjaussuosituksen mukaan ulkoseinät korjataan alaosistaan siten, että ulkoseinien pintalevytys avataan kaikkialla muualla paitsi 1. kerroksen sauna- ja pesutiloissa, jotka on äskettäin uudistettu. Näiden tilojen lattiarakenne pyritään korjaamaan alakautta. Tarvittaessa tehdään paljastuvaan puurunkoon tarvittavia muutostöitä, joilla varmistetaan tiiveyden onnistuminen ja poistetaan vaurioitunut materiaali. Seinä levytetään uudestaan ja suoritetaan tasoitus ja maalaustyöt sekä listoitukset.
Kustannukset ulkoseinien alaosien korjaamisesta ovat 8.519 euroa (alv 0%), eli yhteensä 10.563 euroa.
Salaojat
Ostajille annettujen tietojen mukaan rakennuksen ympärillä on salaojat, jotka toimivat. Sittemmin on todettu, että alapohja n jatkuva kosteus ja veden lammikoituminen on osaltaan seurausta toimimattomista salaojista. Lisäksi on todettu, että alapohjan korkean kosteusrasituksen johdosta myös alapohjan alle on vedettävä salaojaputket.
Kustannukset salaojituksen korjaamisesta ovat laskelman mukaan 13.608 euroa (alv 0%), eli yhteensä 16.873 euroa.

Rakennuttaminen ja suunnittelu
Asumisterveyteen vaikuttavien vaurioiden korjaamisen on perustuttava asianmukaiseen korjaussuunnitteluun ja valvontaan.
Kohteessa ylittyy asumisterveysasetuksen mukainen toimenpideraja. Tällöin toimenpiteenä on vaurioituneiden rakenteiden purkaminen ja uuden rakenteen suunnittelu Ympäristöministeriön asetuksen 782/2017 mukaisesti niin, että vaurio ei uusiudu rakennuksen oletetun elinkaaren aikana. Näin ollen rakenteiden korjaamisessa on huomioitava sen lisäksi, että vaurio saadaan poistettua ja rakennus jälleen terveeksi, se, ettei vaurio enää uusiudu. Tästä seuraa se, että kustannuksia aiheutuu itse korjaustöiden lisäksi suunnittelusta, rakennuttamisesta ja valvonnasta.
Arvioidut kustannukset rakennuttamisesta, suunnittelusta ja valvonnasta ovat 12.850 euroa (alv 0%) eli yhteensä 15.934 euroa.
Korjauskustannusten lisäksi tulee huomioida työmaan perustamis- ja yleiskulut, jotka pääosin muodostuvat logistiikkakuluista, sähkö- jalvi-kuluista sekä muista juoksevista kuluista. Arvion mukaan työmaan perustamis- ja yleiskulut ovat 13.099 euroa (alv 0%), eli yhteensä 16 242,76 euroa.
Lisäksi tällaisiin korjauksiin tulee varautua 15 % riskivarauksella (17.736 euroa alv 0%).


Virheen seuraamukset
Maakaaren 2 luvun 17 §;n mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Kaupan purku
Virheen olennaisuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota korjauskustannusten määrään, korjausten edellyttämään aikaan sekä siihen, onko ostaja voinut käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla.Oikeuskäytännössä olennaisuutta on arvioitu korjauskustannusten, korjaustoimien laajuuden ja korjaustoimien onnistumisen perusteella. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan korjauskustannusten ollessa vähintään 40 % kauppahinnasta, voidaan virhettä pitää olennaisena.
Virheen korjauskustannukset nousevat ainakin 136.000 euroon, joka vastaa lähes puolta kiinteistön kauppahinnasta, ja on selvästi suurempi kustannus kuin mihin kantajat ovat missään tapauksessa voineet kauppaan ryhtyessä varautua. Korjauskustannusten lopullista määrää ei ole mahdollista arvioida tässä vaiheessa, vaan niiden lopullinen määrä selviää vasta purkutöiden yhteydessä. Tarkemmat korjauskustannukset saadaan selvitettyä vasta teettämällä ensin asianmukainen korjaussuunnitelma ja kilpailuttamalla sen jälkeen suunnitelman mukainen urakka. Kantajat eivät ole vielä tässä vaiheessa tehneet päätöstä korjaussuunnitelman hankkimiseksi sen vuoksi, että suunnitelman tekemisestä aiheutuu mittavia kustannuksia, jotka vielä tässä vaiheessa ovat vältettävissä. Todettujen virheiden laatu huomioiden on kuitenkin selvää, että korjauskustannusten määrä tulee joka tapauksessa olemaan huomattavan suuri kauppahintaa nähden, mahdollisesti jopa ylikin. Asiassa on huomioitava myös se mahdollisuus, ettei rakennusta voida vaurioiden laajuuden vuoksi edes korjata tai että purkutöiden yhteydessä havaitaan vaurioiden olevan niin mittavat, ettei rakennuksen korjaus ole välttämättä edes tarkoituksenmukaista.
Tällaisia riskejä ei voida sälyttää ostajalle, vaan viimeisimmän korkeimman oikeuden ratkaisulinjan mukaan (KKO 2015:58) riski korjausten onnistumisesta voidaan palauttaa myyjälle, kun korjaustoimiin liittyy merkittäviä epävarmuustekijöitä. Tässä tapauksessarakennuksesta tehtävät korjaustoimenpiteet ja vaurioiden laajuus muodostavat tilanteen, jossa korjaustoimien kustannuksiin sekä laajuuteen liittyy sellaisia epävarmuustekijöitä, että riski on palautettavissa myyjälle.
Kaupan kohteen virhe on olennainen. Muu seuraamus kuin kaupan purku ei ole virheen laatu ja virheen aiheuttamien välttämättömien korjauskustannusten määrä huomioon ottaen perusteltua. Kantajat eivät ole päässeet muuttamaan ostamaansa asuntoon terveysoireiden ja mikrobihaitan vuoksi. Kiinteistön aiotun käyttötarkoituksen estyminen puoltaa osaltaan virheen katsomista olennaiseksi.
Hinnanalennus
Joka tapauksessa kantajilla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, joka lasketaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrää ei voida määrittää esimerkiksi siksi, että virheen vaikutukset ovat vaikeasti ennakoitavissa, hinnanalennuksen on oltava määrältään olosuhteisiin nähden kohtuullinen.
Kantajien hinnanalennusvaatimus vastaa arvioituja korjauskuluja (K10).
Kustannusarviossa ja korjausehdotuksessa on huomioitu vain sellaiset korjaustarpeet, jotka ovat välttämättömiä asumisterveyttä aiheuttavan vaurion poistamiseksi ja sen varmistamiseksi, ettei vaurio uusiudu.Koska korjattavat rakenteet ovat kaikki sellaisia, joita ei omakotitalon normaalin elinkaaren aikana uusita, ei niiden korjaamisesta aiheudu sellaista arvonnousua taikka käyttöiän pidennystä, joita pitäisi huomioida tasonparannuksena hinnanalennusta laskettaessa. Näin ollen hinnanalennuksen perustaksi tulee asettaa arvioidut korjauskustannukset sellaisenaan. Rakennuksen arvo ei korotu nyt käsillä olevilla toimenpiteillä.
Kantajat eivät ole saaneet asumisesta asunnossa sellaista etua, josta tulisi suorittaa korvausta MK 2 luvun 33 §:n 2 momentin nojalla.


Kuntotarkastajan vastuu

Suorituksessa on virhe
Kantajat ovat tilanneet kuluttajina asiantuntijapalvelun kuntotarkastuksia suorittavalta elinkeinonharjoittajalta. Näin ollen tapaukseen sovelletaan kuluttajansuojalain 8 lukua. KSL 8 luvun 12 §:n mukaan palvelus on sisällöltään suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Lisäksi palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut.Kuntotarkastuksen tulee suoritustavaltaan vastattava KH 90-00394 suoritusohjetta. Suoritusohjeen mukaan riskihavaintoon liittyvään rakenteeseen on kiinnitettävä erityistä huomiota ja pyrittävä selvittämään rakenteen kunto tilanteeseen sopivin tarkastusmenetelmin. Edelleen suoritusohjeen mukaan, jos rakenteen kunnosta ei saada selvyyttä, lisätutkimuksen tarve on tuotava selkeästi esille. Riskihavainto on kyseessä ainakin jos asiakirjoissa tai vastaavissa on viitteitä pinnan alla olevista vaurioista (homekoirahavainnot), kosteusjälkiä (yläpohja) tai veden- tai kosteuseristyksen virheellinen materiaali, väärä sijainti tai muu puute (alapohjan erlstyslevyt).
Kuntotarkastaja vastaa siitä, että tarkastuksessa tehdyt havainnot, päätelmät ja suositukset ovat oikeita, riittäviä ja kattavia.Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on toimeksisaajalla, eli Hellbergillä.
Asiassa on kysymys tilanteesta, jossa kaksi maallikkoa ovat ostamassa omakotitaloa perheensä asunnoksi ja ovat tilanneet ammattimaiselta kuntotarkastuksia toimittavalta elinkeinonharjoittajalla palvelun selvittääkseen hankittavan asunnon kuntoa. Koti on ihmiselämän kulmakivi ja todennäköisesti suurln hankinta, jonka ihminen elämässään tekee, minkä vuoksi kuntotarkastajalla on korostunut huolellisuusvelvollisuus.Hellbergin on täytynyt ymmärtää, että hänen tarkastuskertomuksellaan on merkittävä vaikutus kaupan syntymiselle. Näin ollen Hellbergin olisi pitänyt hoitaa toimeksiantonsa erityisellä huolellisuudella. Kuten todettu, ostajat ovat Hellbergin menettelyn johdosta erehtyneet rakennuksen kunnosta ja ostaneet hyväkuntoisena pitämänsä kiinteistön, jossa myöhemmin havaittujen virheiden johdosta ei ole voinut asua.
Kuntotarkastajalle on ennen kuntotarkastusta erikseen ilmoitettu, että alapohjan ja yläpohjan kuntoon tulisi kiinnittää erityistä huomiota.
Kuntotarkastusta ei ole tehty huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Siinä on selvästi jäänyt havaitsematta selkkoja, jotka huolellisessa kuntotarkastuksessa olisi tullut havaita. Näin ollen palveluksessa on virhe.

Alapohja
Alapohjan kunto on yksi merkittävimmistä epäkohdista, johon kuntotarkastajan olisi tullut kiinnittää ostajien huomio. Kuntotarkastajalla oli käytössään mm. homekoiratutkimus, jonka mukaan koirat olivat merkinneet muutaman kohdan lattiasta. Kuntotarkastuksen suorittaneelta Alarik Hellbergiltä on erikseen tiedusteltu syytä homekoirien merkkauksille. Kuntotarkastajan mukaan koirat merkkasivat epätiiviin viemärin läpiviennin kautta tullutta ilmavuotoa.Kuntotarkastajan mukaan tämä oli normaalia, eikä suosittanut mitään lisätutkimuksia tms. homekoirien merkkausten johdosta.
Mikäli kuntotarkastaja olisi kiinnittänyt huomiota näihin ja olisi suosittanut tilauksen yhteydessä sovittua rakenneavausta materiaalinäytteineen, olisi ostajille selvinnyt alapohjan mikrobivauriot. Kuten edellä esitetty, kuntotarkastajan olisi tullut kiinnittää huomiota alapohjan kosteuteen ja ennen kaikkea alapohjaan kiinnitettyihin XPS-eristeisiin, jotka on asennettu kosteusteknisesti katsoen väärään paikkaan rakennetta ja itse asiassa pahentavat alapohjan vaurioitumista. Huolellisesti toimivan ammattimaisen kuntotarkastajan olisi tullut kiinnittää huomiota alapohjan kuntoon tai ainakin suosittaa alapohjarakenteeseen lisätutkimuksia alapohjan kosteuden, rakenneratkaisujen ja homekoirien merkkausten perusteella. Kun näin ei toimittu, aiheutettiin se, että ostajat päätyivät ostamaan kiinteistön, jolla sijaitsevassa rakennuksessa on mittavat mikrobivauriot, jotka estävät rakennuksen käytön ostajien perheen asunnoksi.
XPS-levyt on sittemmin purettu alapohjasta. Levyjen alla ollut puurakenne on silmin nähden vaurioitunut. Kuntotarkastajan olisi vähintäänkin pitänyt kiinnittää Ostajien huomion asiaan ja ainakin esittää jatkotutkimuksia alapohjaan. Mikäli näin olisi toimittu, olisi alapohjan vauriot havaittu jo ennen kauppaa. Alapohjassa kuitenkin käytiin kuntotarkastuksen yhteydessä.

Yläpohia
Toinen merkittävä virhe kuntotarkastajan palveluksessa on yläpohjan mikrobivaurioiden tutkimatta jättäminen. Yläpohjassa havaittiin kuntotarkastuksen yhteydessä kosteusjälkiä. Ostajat huolestuivat kosteusjäljistä ja tiedustelivat kuntotarkastajalta tulisiko siitä ottaa materiaalinäyte analysoitavaksi. Kuntotarkastaja Hellberg totesi suoraan, että materiaalinäytteet ovat kalliita ja materiaalinäytteen ottaminen ko. kohdasta olisi vain rahan tuhlausta. RTA Kaamanen otti samasta paikasta materiaalinäytteen kaupan jälkeen suoritetussa tutkimuksissa. Materiaalinäyte osoittautui mikrobivaurioituneeksi.
Kuntotarkastaja on ollut huolimaton. Palvelus ei ole vastannut sitä, mitä kuluttaja-asiakkaat ovat oikeutettuja odottamaan. Huolellisesti toimiva ja asiakkaan etuja ajava ammattimainen kuntotarkastaja olisi kiinnittänyt asiakkaan huomion epäkohtiin ja ainakin suosittanut lisätutkimuksia. Ala­ tai yläpohjan lisätutkimusta ei ole suositeltu ja kummassakin tapauksessa lisätutkimukset olisi paljastanut mikrobivauriot. Siitä olisi seurannut se, etteivät ostajat olisi kauppaan ryhtyneet.
Tutkimustyötä ei myöskään toteutettu siinä laajuudessa, jota kantajat olivat toivoneet ja josta oli sovittu. Kuntotarkastaja ei mm. nähnyt tarvetta useammalle kuin yhdelle rakenneavaukselle, joita kuntotarkastuksen hintaan sisältyi neljä kappaletta (KS). Kuntotarkastusraportissa nimenomaan mainitaan, että tarkastus tapahtuu "Aistivaraisesti, rakenneavauksin sekä lämpökamerakuvaa hyödyntäen" (K5} (s. 8). Kuntotarkastajan olisi vähintään tullut kiinnittää tilaajina olleiden maallikoiden huomio ilmeisiin epäkohtiin ja ainakin suosittaa jatkotutkimuksia. Tässä tapauksessa kuntotarkastaja Hellberg toimi täysin päinvastoin: hän ei tehnyt tai suosittanut lisätutkimuksia vaikka asiakkaat tätä nimenomaisesti pyysivät.

Virheen seuraamukset
Kuntotarkastajan virhe suorituksessa on johtanut siihen, että kantajat ovat ostaneet paljon luultua huonommassa kunnossa olevan asunnon. Kantajat luottivat Kuntotarkastajan arvioon kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kunnosta ja päätyivät suorittamaan kiinteistöstä huomattavasti sen arvoa suuremman hinnan.
Jos kuntotarkastus olisi suoritettu huolellisesti, ja Hellberg olisi vähintään suosittanut lisätutkimuksia alapohjaan ja yläpohjaan (ei vesikattoon}, olisi kohteen vauriot havaittu ennen kauppaa, eivätkä kantajat olisi kauppaan ryhtyneet.

Vahingonkorvausvelvollisuus
Kantajilla on oikeus vahingonkorvaukseen kuntotarkastajalta tämän palveluksen virheen vuoksi KSL 8 luvun 20 §:n mukaisesti. Koska virhe on aiheutunut Kuntotarkastajan huolimattomuudesta, on kuntotarkastaja velvollinen korvaamaan myös virheestä aiheutuneet välilliset vahingot.Kuntotarkastaja vastaa toimeksiantajalleen vahingosta, joita toimeksiantajalle aiheutuu, kun kaupan kohteen puutteet ovat kuntotarkastuksen tai kuntotarkastajan tiedonannon puutteellisuuden vuoksi jääneet havaitsematta.
Kantajille aiheutunut vahinko on klinteistön kauppahinta tai vähintään vaurioiden korjauskustannukset. Kantajat ovat ryhtyneet kiinteistön kauppaan ja ostaneet asunnoksi kiinteistön, jossa ei ilman merkittäviä korjauksia voi asua. Kaupan purkautuessa palauttamatta jäävä kauppahinta on ostajille aiheutunutta vahinkoa. Mikäli kauppaa ei pureta, ovat ostajat hankkineet ylihintaisen asunnon, jolloin käyvän arvon ja maksetun hinnan välinen erotus on katsottava ostajille aiheutuneeksi vahingoksi. Tämä vahinko on määrällisesti korjauskustannukset.
Kuntotarkastajan huolimattomuus kuntotarkastuksessa on syy-yhteydessä kantajille aiheutuneeseen vahinkoon. Kunkuntotarkastuksessa ei havaita kiinteistön puutteita, jotka olisivat huolellisella kunt tarkastajalla tulleet havaituksi, on puutteiden havaitsematta jäämisestä johtuvaa vahinkoa se määrä, jonka ostaja maksaa enemmän kuin hän puutteista tietoisena maksaisi. Kantajat ovat ryhtyneet kauppaan, johon he eivät olisi ryhtyneet tietoisena esimerkiksi alapohjan kunnosta taikka yläpohjarakenteissa olevasta mikrobivaurioista. Ostajat ovat joka tapauksessa joka tapauksessa maksaneet kiinteistöstä 136 000 euroa enemmän kuin mitä he olisivat maksaneet, jos kuntotarkastus olisi suoritettu huolellisesti ja kantajat olisivat tienneet asunnon kunnosta.
Tiedonantovelvollisuus
Joka tapauksessa kuntotarkastaja on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa Kantajia kohtaan. Asiantuntijan tulee selventää kuntotarkastuksen tulos huolella toimeksiantajalleen, ettei näille synny väärää kuvaa kiinteistön kunnosta. Tässä tapauksessa kuntotarkastuksen tuloksen selventäminen on ollut ensisijaisen tärkeää, koska kuntotarkastuksella on ollut huomattava merkitys toteutuvaan kiinteistön kauppaan, jonka kuntotarkastaja on tiennyt. Kuntotarkastaja ei suoritetun kuntotarkastuksen huolimattomuudesta johtuen olisi välttämättä kyennytkään kertomaan kantajille kaikkia kiinteistön kunnon olennaisia ostopäätökseen vaikuttavia seikkoja.

Reklamaatio
Kantajat ovat reklamoineet kuntotarkastajan virheellisestä suorituksesta ensimmäisen kerran 24.1.2018, välittömästi sen jälkeen kun kantajille kerrottiin alapohjan kosteudesta ja rakenneratkaisusta (K12). Yksilöllinen vaatimus on tehty 16.8.2018, kaksi viikkoa sen jälkeen kun ostajat ovat saaneet virheiden korjausta koskevan kustannusarvion (K13).Reklamaation toimittamista on pidettävä jota on pidettävä KSL 8:16 tarkoitettuna kohtuullisena aikana, ottaen huomioon, että virheen todentaminen vaati kantajilta ulkopuolista rakennusteknillistä asiantuntija-apua (RTA Ari Laamenen / Kodin Terveys) ja korjausten kustannusarvio on saatu vasta elokuun alkupuolella 2018.

Myyjän ja kuntotarkastajan yhteisvastuu
Oikeuskäytännössä on katsottu, että sekä myyjä, että kuntotarkastaja voidaan velvoittaa yhteisvastuullisesti korvaamaan palautettava kauppahinta, jos ostajille aiheutuvat vahinko on seurausta myös kuntotarkastajan menettelystä (mm. Itä-Suomen Ho 29.5.2012, S11/712).Edellä mainitussa tapauksessa sekä välitysliike, että kuntotarkastaja ovat yhteisvastuun kiistämisen perusteeksi vedonneet sekä kanteen ennenaikaisuuteen, että siihen, ettei kaupan purkamisen yhteydessä synny korvattavaa vahinkoa. Sekä käräjäoikeus, että hovioikeus katsoivat näistä väitteistä huolimatta, että välttysliike ja kuntotarkastaja ovat velvollisia yhteisvastuullisesti korvaamaan ostajille aiheutuneen vahingon, jona on pidettävä asuinkelvottomasta kiinteistöstä maksettuakokonaiskauppahintaa.
Hellberg on siten velvollinen suorittamaan kantajille yhteisesti vahingonkorvauksena kauppahinnan määrää vastaavat 285 000.00 euroa korkoineen.
Myyjä ja Kuntotarkastaja on tuomittava suorittamaan Kantajalle yhteisvastuullisesti maksettu kauppahinta kaupan purun (toissijaisesti hinnanalennuksen) ja vahingonkorvauksen perusteella.

KANTEESEEN VASTAAMINEN


AILA KUKKOSEN VASTAUS
Vaatimukset Aila Kukkonen on vastustanut kantajien vaatimuksia perusteiltaan ja määriltään. Kukkonen on vaatinut, että kanne hylätään ja kantajat velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 26.309,15 eurolla korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Perusteet 1. Kaupasta annetut tiedot
a) Kuntotarkastus 12.5.2016
Kaupankohteesta on teetetty Aila Kukkosen toimesta 12.5.2016 kuntotarkastus, jonka tarkoituksena oli rakennuksen kunnon selvittäminen mahdollista myyntiä varten. Tarkastuksessa on mm. havaittu puutteita salaojituksessa ja todettu, että maanpinta kaataa takapihalla talon suuntaan. Samaten tarkastuksessa on todettu, että alapohja on rakennusteknisesti puurakenteinen rossipohja, jossa eristeenä on mineraalivilla. Yläpohjassa havaittiin vanhan kosteusvaurion jälki.
Kyseinen raportti on mainittu myyntiesitteessä ja ostajat ovat siihen perehtyneet tai ainakin heidän olisi pitänyt siihen perehtyä.
Ostajat ovat ennen kaupantekoa teettäneet lisäksi homekoiratutkimuksen ja kuntotarkastuksen, jonka yhteydessä tehtiin myös lämpökamerakuvaus.

b) Homekoiratutkimus
Homekoiratutkimuksessa 10.10.2017 ilmaisivat molemmat käytetyt koirat hajua makuuhuone kolmosen pääty-/ulkoseinällä ja wc:n välisellä sisäseinällä. Keittiössä molemmat koirat tekivät lattiaan kohdistuneita ilmaisuja astianpesualtaiden ja uunin väliselle alueelle. Makuuhuone ykkösessä toinen koira ilmaisi hajua makuuhuone kakkosen väliseinän kohdalla lattiaan ja toinen ilmaisi hajua seinälle kohdistaen.
Homekoiratutkimuksessa suositellaan, jos tutkittavasta kohteesta löytyy koiran ilmaisemia kohtia, että kyseiset kohdat tutkitaan tarkemmin.Koiran ilmaisukohtia hyväksikäyttämällä rakenteista voidaan ottaa oikeista kohdista materiaalinäytteitä, joiden perusteella voidaan luotettavastl todeta kosteusvaurio ja korjaustarpeen laajuus.
Koirien tekemien ilmaisujen perusteella on tarkastuskohteista löydetty kosteus- ja mikrobivaurioita alajuoksupuista, eristeistä tai höyrynsuluista tai kapilaarikatkoista silloin, kun ilmaisuja on ollut lattiaan tai seiniin ja seinän viereen lattiaan.
Jos kohteessa on ollut ylöspäin suuntautuneita ilmaisuja, viittaavat ne taas kosteus- ja mikrobiongelmiin ylä-, välipohjassa, katossa tai ilmastointiputkissa.

c) Kuntotarkastus 8.11.2017
Homekoiratutkimuksen jälkeen ostaja on teettänyt kuntotarkastuksen asuntokauppaa varten 8.11.2017.
Kyseisessä kuntotarkastuksessa on todettu, että yläpohjarakenne on todettu riskirakenteeksi ja että yläpohja vaatii välittömiä toimenpiteitä. Salaojien osalta suositeltiin mahdollisimman nopeasti tehtäviä lisätutkimuksia.
Tarkastusraportin kohdassa 6. Vaurioiden korjaaminen ja korjaamatta jättämisen riskit on todettu mm. seuraavaa:- Rakennuksen salaojajärjestelmän kunto ja toteutustapa tulee tarkastaa ja järjestelmä tulee toteuttaa asianmukaisesti.- rakennuksen perusmuuri on suositeltavaa erottaa perusmaasta erotuskaistalein ja salaojajärjestelmän ympärillä käytettävä maa-aines tulee olla tarkoitukseen soveltuvaa, pestyä sepeliä. Perusmuuri tulee vedeneristää niistä kohdin kuin sitä ei ole eristetty ja levytyksen yläreuna nostaa maanpinnan yläpuolelle.- Alapohjan tuuletusta on suositeltavaa tehostaa asentamalla rakennuksen päätyihin tuuletusaukot. Nykyisten tuuletusputkien jatkokset on suositeltavaa vaihtaa asianmukaisiin siten, että liitoksesta saadaan tiivis. Lisäksi jatkokset on suositeltavaa toteuttaa putkista, joissa on 90 asteen kulma, jolloin sadevesi ei pääse valumaan tuuletusputkien kautta suoraan alapohjatilaan.- Rakennusta ympäröivä maanpinta tulee muotoilla siten, että se kallistaa kauttaaltaan poispäin rakennuksesta vähintään suhteessa 1:20.- Vesikaton aluskate on nykyisellä toteutustavalla epätiivis, jolloin yläpohjaan voi muodostua kosteusjälkiä aluskatteen epäjatkuvuuskohdista. Mikäli yläpohja halutaan muuttaa lämpimäksi käyttötilaksi, tulee aluskate uusia viimeistään tässä vaiheessa.- ilmanvaihtojärjestelmä on suositeltavaa tasapainottaa siten, että se on lievästi alipaineinen ulkoilmaan nähden, jolloin ehkäistään sisäilman kosteuden pääsy ulkovaipparakenteisiin.
Kuntotarkastuksessa ei tehty mikrobitutkimuksia, koska ostaja ei ollut kuntotarkastuksen tilaajana niitä halunnut.
Kuntotarkastuksen kanssa samanaikaisesti tehdyssä lämpökuvausraportissa on sen kohdassa 4.2. Johtopäätökset todettu, että muutamassa kohtaa rakennuksen alapohjan läpiviennit olivat tiivistämättömiä, minkä lisäksi olohuoneen takapihan oven vieressä, lattian ja ulkoseinän liitoksissa sekä tulisijan takanurkassa todettiin todennäköisesti lattian painumisesta johtuvia vähäisiä ilmavuotoja.
d) Kauppakirja ja sen teko
Kuntotarkastus- ja lämpökuvausraporttien jälkeen ostajat neuvottelevat kiinteistönvälittäjän kanssa kauppahinnasta ja kiinteistössä havaituista puutteista ja virheistä. Ostajat suostuivat ostamaan kiinteistön 285.000 eurolla siinä olevine virheine ja puutteineen sekä tulevine korjaustarpeilleen. Myyjä hyväksyi kauppahinnan.
Kauppakirjaan on kirjattu kohtaan 3.1O "Vastuu rakennusten kunnosta kiinteistössä" ennen kaupantekoa tehdyn Homekoiratutkimuksen tulokset ja kuntotarkastuksessa sekä lämpökamerakuvauksessa havaitut puutteet ja korjaustarpeet.
Ostajalle on varattu riittävästi aikaa kuntoraportteihin tutustumiseen ja tarkastajilta asioista kysymiseen.
Kauppakirjan mukaan ostaja ottaa edellä eritellyistä puutteista huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan tutkimusten per 10.10.2017 ja 8.11.2017 mukaisessa kunnossa puutteineen, riskirakenteineen, jatkotutkimustarpeineen ja korjaustarpeineen. Ostaja sitoutuu olemaan jälkikäteen reklamoimatta todetuista asioista myyjälle. Vaurioiden korjaamisen kustannukset ja jatko tutkimusten arvo on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa.
Ostaja on kauppakirjassa vakuuttanut perehtyneensä kauppakirjan liitteenä olleisiin asiakirjoihin ja ymmärtäneensä niiden sisällön.


2. Tapahtumat kaupan teon jälkeen
a) Reklamaatio ja vastaus siihen
Ostajat lähettivät Aila Kukkoselle kaupan purkuvaatimuksen 21.3.2018. Vaatimus perustui Kodin terveyden laatimaan raporttiin 13.2.2018.Raportin perustana ollut tutkimus oli tehty 12.1.2018. Tutkimuksen yhteydessä rakenteita avattiin ja otettiin yhteensä 15 näytettä. Raportin liitteenä oli myös terveystarkastaja Nalisen lausunto.
Kukkonen vastasi reklamaatioon 20.4.2018 päivätyllä kirjelmällä. Kukkonen kiisti purkuvaateen ja hinnanalennuksen. Kukkonen perusteli kiistämistään sillä, että ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa kaupan teon yhteydessä ja sillä, että ostajat olivat ostaneet kiinteistön siinä olevine ja tutkimuksissa havaittuine puutteineen, jatkotutkimus- ja korjaustarpeineen.
Kodin terveyden raportissa, johon reklamaatio perustui, on kirjattu myös kaikki jo ennen kaupantekoa havaitut puutteet ja vauriot, jotka ostajat ovat ottaneet vastuulleen, kun kauppa tehtiin. b) Katselmus
Kiinteistöllä järjestettiin katselmus 22.5.2018, johon osallistui myyjän ja ostajien edustajia heidän itsensä lisäksi. Mitään erikoista maakellarin hajua ei havaittu kiinteistöllä käynnin yhteydessä niin kuin ei ole havaittu aikaisemmin eri tahojen tekemissä tarkastuksissa ja käynneissä.
Katselmuksessa havaittiin oli, että ilmalämpöpumppu oli pois päältä ja tästä syystä rakennus oli sisältä kylmän kostea. Ostajat käyttivät terassia varastonaan ja terassilla oli auton renkaita ja muuta tavaraa.
EHMP Engineering/ Karri Valonen telki katselmuksesta pöytäkirjan. Katselmuksessa todettiin, että ostajat eivät olleet korjanneet mitään puutteita ja vikoja, jotka olivat havaittu ennen kaupantekoa. Yleisesti tunnettu tosiasia on, että puutteiden ja vikojen korjaamatta jättäminen entisestään heikentää kiinteistön kuntoa ajan kuluessa.
Havaittuja vikoja, vaurioita ja puutteita läpi käytäessä havaittiin, että suurin osa vioista, vaurioista ja puutteista oli mainittu kauppakirjan liitteenä olevissa asiakirjoissa. Ainoa vaurio, mistä ei ollut mitään mainintaa ennen kaupan tekoa ostajien käytössä olleissa asiakirjoissa, oli ulkoseinärakenteiden alaosat.
Jotta saataisiin varmuus, kuinka laaja kyseinen vaurio on, suositteli Valonen ulkoseinien alaosien avauksia rakennuksen kaikilta sivuilta. Kaamanen oli avannut 12.1.2018 tarkastusta tehdessään ulkoseiniä ainoastaan kahdesta kohtaa ja näiden kahden kohdan avauksen perusteella hän esitti koko ulkoseinän alaosan rakenteiden uusimista.
Valonen on kiinnittänyt pöytäkirjassa myös eri rakenteiden teknisiin käyttöikiin. Kaupan kohteena ollut rakennus on 32 vuotta vanha.Puurakenteisen tuulettavan alapohjan tekninen käyttöikä RT 18-10922 kortin mukaan normaali rasituksessa on 50 vuotta. Salaojien tekninen käyttöikä on RT 18-10922 kortin mukaan 40 vuotta. Eri lausunnoissa esitetyn aluskatteen vaihto edellyttää myös tillikatteen uusimista.Ostajien on pitänyt varautua tuleviin korjauksiin kauppa tehdessään.
c) Kustannusarvio
Katselmuksen jälkeen ostajat teettivät kustannusarvion korjauskustannuksista. Kustannusarvion teki Kodin terveys 28.7.2018. Kukkosen puolesta Kodin terveyden kustannusarvion on käynyt lävitse EHMP Engineering / Karri Valonen.
Valonen toteaa 2.8.2018 päivätyssä lausunnossaan, että Ari Kaamanen/ Kodin terveys on laatinut kustannusarvion saamansa toimeksiannon mukaisesti kaikista havaituista vioista ja puutteista. Kaamanen ei ole kustannusarviossaan erittellyt sitä, mitkä viat ja puutteet ovat olleet ostajien tiedossa kauppaa tehtäessä ja mitä puutteita ja vikoja he eivät ole tienneet.
Valosen mukaan ainoa seikka, jota ei aikaisemmin ole mainittu hänen käytössään oheista tarkastusraporteissa, oli ulkoseinän alaosan lahovaurio. Valonen on myös lausunnossaan katsonut, että alapohjan vaurion korjauskustannuksista 30 prosenttia kuuluisi myyjän vastuulle. Ilmeisesti Valonen on katsonut, että ostajat eivät ole voineet käytettävissä olevien raporttien perusteella varautua alapohjan korjaamiseen siinä laajuudessa kuin sen korjaamista nyt on Kodin terveyden raportissa esitetty.
Kukkonen paljoksuu ja oudoksuu valvontakustannuksia ja riskilisää. Kukkosen käsityksen valvonta on järjestettävissä halvemmin ja riskilisä sisältyy jo esitettyihin hintoihin. Oikeamman kuvan rakennuskustannuksista saa, kun pyytää eri rakennusliikkeiltä tarjouksen korjauksista.
ENMP Engineering Oy:n raportin valmistuttua on Kukkonen tehnyt kantajille 30.000 euron suuruisen sovintotarjouksen. Kantaja ei ole tarjousta hyväksynyt.


3. Myyjän vastuusta

a) Ostajan tieto virheestä ja ostajan vastuusta
Maakaaren 2 luvun 22 § 2 momentin perusteella ostajat eivät saa vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Ostajat ovat saaneet käyttöönsä ja oman ilmoituksensa mukaan myös perehtyneet tarkastuskertomuksiin, joita kiinteistöstä on laadittu ennen kaupantekoa. Lisäksi heillä on ollut mahdollisuus keskustella raporteissa esiin tuoduista havainnoista ja riskirakenteista tarkastusten tekijöiden kanssa.
Kanteessa mainitut puutteet ja vauriot ovat sinänsä olleet olemassa. Kaikista vaurioista ja puutteista, jotka ovat kanteen perusteena, on ollut maininta raporteissa lukuun ottamatta ulkoseinän alaosan lahovauriota. Alapohjan korjauksia Valonen pitänyt niin laajoina, että ostajat eivät ole voineet niihin varautua ja hän on esittänyt, että myyjän vastuulla olisi korjauskustannuksista 30 prosenttia.
Ostajien täytyy olettaa tienneen suurimmasta osasta laatuvirheitä, joihin he kanteensa perustavat. Ostajat ovat myös kauppakirjassa sitoutuneet korjaamaan vauriot ja puutteet sekä jatkotutkimukset, joita kaupan teon yhteydessä on havaittu ja pidetty tarpeellisena omalla kustannuksellaan.
Kauppahintaa on myös havaittujen puutteiden ja vaurioiden perusteella alennettu siitä, mitä siitä on alun perin pyydetty.
Kantajat ovat tienneet, että yläpohja ja lattiarakenteet joudutaan korjaamaan jossain vaiheessa. Heidän on pitänyt varautua kauppahinnasta sopiessaan tuleviin korjauskustannuksiin. b) Laatuvirheestä
Maakaaren 2 luvun 17 §;ssä on määritelty mitä tarkoitetaan laatuvirheellä. Säädöksen kohdat 1-4 eivät sovellu nyt kyseessä olevaan tapaukseen.
Ulkoseinän alaosan lahovauriota voidaan pitää kohdan 5 mukaisena salaisena virheenä. Siitä ei ole ollut myyjällä tietoa.
Valonen on lausunnoissaan lähtenyt siitä, että myös alapohjan vaurioiden laajuutta voidaan pitää salaisena virheenä.
Jotta kyseessä olisi laatuvirhe, joka oikeuttaisi hinnanalennukseen, pitäisi virheen olla sellainen, että kiinteistö poikkeaisi merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ulkoseinän alaosan lahovaurio ei yksistään ole merkittävä virhe, kun otetaan huomioon kauppahinta ja muut olosuhteet. Korjauskustannus alaosan lahovauriolle on alle 9.000 euroa. Jos salaisena virheenä otetaan huomioon osa alapohjan vauriosta, ylittyy merkittävyyskynnys.
Kaupan purku vaatisi olennaisuuskynnyksen ylittymistä. Koska ostajien voidaan olettaa tienneen suurimmasta osasta vioista ja puutteista, ei olennaisuuskynnys tässä tapauksessa ylity, Ostajien on pitänyt varautua korjausten tekemiseen kauppaa tehdessään. Ostajat ovat neuvotelleet kaupan kohteen hinnasta tietoisina suurimmasta osasta vikoja, vaurioita ja puutteita ja hyväksyneet kaupan kohteen siinä kunnossa kuin sen on kaupantekohetkellä ohut. Heidän on pitänyt tietää mahdollisista mikrobivaurioista koira-avusteisen kosteusvauriokartoituksen perusteella.

c) Mikrobioni Oy:n tulosraportista
Mikrobioni Oy:n raportissa on todettu, että ulkoilman tai maaperän kanssa kosketuksissa olevissa materiaaleissa voi esiintyä huomattavia määriä mikrobeja, mikä ei aina ole seurausta materiaalien kastumisesta ja siitä seuranneesta mikrobikasvustosta, vaan esimerkiksi ilmavirtojen mukana kertyneistä ulkoilman mikrobeista tai materiaalin maaperäkontaktista aiheutuneesta kontaminaatiosta.
Löydetyt mikrobit kuuluvat tavallisimpiin mikrobisukuisin, joita tavataan ulkoilmassa.
Sekä yläpohjan että alapohjan rakenteet ovat olleet alttiita ilmavirroille tehtyjen tarkastusraporttien mukaan. Alapohjaan on myös asennettu näytteenotto kuvissa havaittavia eristelevyjä vuonna 2017. Eristelevyt on poistettu myyjän toimesta ostajien pyynnöstä vuoden 2018 syksyllä.
Keski-Uudenmaan ympäristökeskus on antanut lausuntonsa Kaamasen tutkimusselostuksen perusteella, joka on taasen perustunut selostuksen liitteenä olleeseen Mikrobionin raporttiin. Ympäristökeskuksen lausunto on riippuvainen siitä, mitä lopulta voidaan todeta johtopäätöksenä Mikrobionin tutkimusselostuksen perusteella.

4. Yhteisvastuusta
Jos vastaaja Hellberg on laiminlyönyt velvollisuuksiaan ja hänet katsotaan korvausvelvolliseksi asiassa, katsoo Kukkonen, että Hellberg on ensi sijaisessa vastuussa toimeksiantosuhteensa perusteella korvauksen maksamisesta eikä Hellbergillä ole oikeutta vaatia häneltä regression perusteella korvausta.
Kukkonen vetoaa lisäksi siihen, mitä Hellbergin puolesta on lausuttu lukuunottamatta vastuun jakautumista.

Alarik Hellbergin VASTAUS

Vaatimukset Alarik Hellberg on vastustanut kannetta kokonaisuudessaan ja pyytänyt, että käräjäoikeus hylkää kanteen sekä velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 28.737,15 eurolla korkoineen.


PerusteetVaatimusten ennenaikaisuus
Kantajien Hellbergiin kohdistamat vaatimukset ovat ennenaikaisia.
Mikäli kiinteistössä vastoin myyjän ja Hellbergin käsitystä olisi kantajien väittämä virhe, tulisi ensin ratkaista, mikä myyjän vastuu tällaisesta virheestä on. Mikäli myyjä vastoin myyjän ja Hellbergin käsitystä määrättäisiin velvolliseksi purkamaan kauppa, ostajat saisivat takaisin maksamansa kauppahinnan, kiinteistö palautuisi myyjälle, eikä korvattavaa vahinkoa jäisi. Tilanne on vastaava myös hinnanalennustilanteessa; myyjä suorittaisi hinnanalennuksen eikä korvattavaa vahinkoa olisi enää olemassa tai jäisi.
Kantajien vahingonkorvausvaatimukset Hellbergiin kohdistettuna ovat siten selkeästi ennenaikaisia.
Jos katsottaisiin, että kanne Hellbergiin kohdistettuna ei ole ennen aikainen, tulee tuomiossa määrätä erikseen Hellbergin vastuusta suhteessa ostajaan ja tarvittaessa suhteessa myyjään sekä näiden vastuiden ensijaisuudesta ja määristä.

Tarkastajan vastuun toissijaisuus
Kantajat ovat katsoneet, että Hellbergin korvausvastuu olisi yhteisvastuullista myyjän kanssa. Myyjä on omassa lausumassaan katsonut, että Hellbergin korvausvastuu olisi jopa ensisijaista myyjään nähden. Molemmat kannanotot ovat virheellisiä.
Kuntotarkastajan korvausvastuu ei ole myyjän kanssa yhteisvastuullista olevaa korvausvastuuta, vaan kumpikin korvausvastuu arvioidaan itsenäisesti ja täysin eri kriteerein - myyjän vastuu maakaaren mukaisesti ja tarkastajan vastuu kuluttajansuojalain mukaisesti. Tarkastaja vastaa vain omasta virheestään, ei kohteen virheistä.
Kantajien kaupanpurkuvaatimus ehkä parhaiten kuvannee edellä todetun oikeellisuutta. Kantajat vaativat ensisijaisena kannevaatimuksenaan kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista. Mikäli vaatimus menestyisi, myyjä joutuisi palauttamaan kauppahinnan, mutta vastavuoroisesti myyjä saisi kiinteistönsä takaisin. Ostajalle ei aiheutuisi vahinkoa, sillä hänen maksamansa kauppahinta palautuu korkoineen. Mikäli tarkastajan korvausvastuu olisi tässä tilanteessa myyjän kanssa rinnakkainen, noin 2.000 euron arvoisen palveluksen tuottanut tarkastaja joutuisi maksamaan kauppahintaa vastaavan korvauksen, mutta ei vastavuoroisesti saisi mitään, jolloin tilanne olisi tietenkin hänen kannaltaan täysin kohtuuton ja kestämätön.
Sama olisi tilanne myös hinnanalennusvaatimuksen menestyessä. Myyjää tällöin hinnanalennuksen muodossa "rangaistaisiin" siitä, että hänen myymänsä kohde ei ole vastannut sovittua, jolloin kauppahinnan (hinnanalennuksen edellytysten muutoinkin täyttyessä) olisikin oltava alempi ja vastattava myytyä kohdetta. Toisin sanoen kauppahintaa muutettaisiin tuomioistuimen päätöksellä vastaamaan sitä, mitä myyjä tosiasiassa on omistanut ja myynyt - eli myyjä saisi kauppahintana sen, mitä myyjälle tosiasiassa kuuluukin, ja ostaja saisi rahallisen palautuksen siitä, että kohde ei ole ollut sopimuksenmukainen. Sen sijaan tarkastaja, mikäli hänet velvoitettaisiin vastaavaan vahingonkorvaukseen, ei saisi mitään muuta kuin pelkän korvausvelvollisuuden.
Selvää siten on, että tarkastajan vastuu ei ole yhteisvastuullista vastuuta myyjän kanssa eikä tarkastajan vastuu mitenkään myöskään voi olla ensisijaista tai edes rinnakkaista myyjään nähden, vaan vasta toissijaista, ja ensin on selvitettävä, jääkö myyjän ja ostajan selvitettyä välinsä enää mitään vahinkoa.

Palvelussa ei ole virhettä eikä Hellberg ole toiminut huolimattomasti
Hellbergin palvelusuoritteessa ei ole kantajan väittämää virhettä eikä Hellberg ole toiminut huolimattomasti.
Kantajat ovat tilanneet Hellbergiltä asuntokaupan kuntotarkastus-nimisen palvelun. Kysymys ei ole siis esimerkiksi kuntotutkimuksesta, jossa rakenteita avataan usein laajaltikin ja jossa tavoitteena on tarkemman tutkimisen kautta saada selville mahdollisen ongelman tai vaurion aiheuttaja.
Onkin tärkeää ymmärtää, että erilaisia kiinteistöjen kunnon selvittämiseen tähtääviä tutkimuksia on useita erilaisia [mm. kuntoarvio, kuntotutkimus, kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, kartoitus) ja niiden tavoitteet ja suorittamistavat poikkeavat olennaisesti toisistaan, ja että nyt kysymys on ollut nimenomaan kuntotarkastuksesta asuntokaupan yhteydessä. Hellberg on suorittanut tarkastuksen täysin sovitussa laajuudessa ja ohjeistusten mukaisesti.
Asuntokaupan kuntotarkastuksia on tehty noin vuodesta 1995 lukien, ja käytännössä kaikki tai lähes kaikki tarkastukset tehdään aistinvaraisilla arvioilla rakenteita avaamatta. Asuntokaupan kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa asuntokaupan osapuolille puolueetonta tietoa rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista ja rikeistä. Ostajan näkökulmasta mukana usein on myös pyrkimys vaikuttaa kaupan kohteen hintaan lopullista kauppaa tehtäessä.Kuntotarkastuksissa ei oteta kantaa esimerkiksi havaintojen korjauskustannuksiin, kuten Hellbergkään ei ole tehnyt, eikä sellaisesta nytkään ollut sovittu. Tarkastus ei myöskään ota kantaa mahdolliseen tulevaan ostopäätökseen, kohteen hintapyyntöön tai ostajan ja myyjän sopiman kauppahinnan oikeellisuuteen.
Asuntokaupan kuntotarkastusta ei ole määritelty eikä säädelty lailla, mutta Rakennustieto on julkaissut siitä suoritusohjeen (KH 90-00317). Tarkastus on suoritettu tuon ohjeen mukaisesti. Aihepiiriä sivuten myös sosiaali- ja terveysalan lupa- ja valvontavirasto Valvira on antanut ohjeen 4/2017 "Ohje asunnon terveyshaitan selvittämisprosessiin", joissa korostetaan nimenomaan aistinvaraisten havaintojen merkitystä ja ensisijaisuutta tarkastusta suoritettaessa.
Asuntokaupan kuntotarkastus on siten pääasiassa aistihavaintoihin perustuva arvio tarkastushetken tilanteesta, eikä se koskaan ole (eikä sen ole tarkoituskaan olla) syväluotaava tutkimus rakennuksen kaikista ongelmakohdista ja niiden syistä ja kustannusvaikutuksista.
Ohjeessa KH 90-00317 muun ohessa todetaan, ettei tällä tarkastusmenetelmällä voi saada täyttä varmuutta kohteen vaurioista tai vauriottomuudesta eikä rakenteiden sisäisiä virheitä tai vaurioita voi havaita, ellei aistinvaraisesti havaittavia indikaatioita ole. Kuntotarkastaja ei myöskään vastaa hänelle kerrottujen tai kohteen asiakirjoissa esitettyjen tietojen oikeellisuudesta, ja tilaajan on myös tiedostettava, että kuntotarkastus koskee vain ja ainoastaan tilannetta tarkastusajankohtana, ja tilanne kohteessa saattaa muuttua oleellisesti hyvinkin lyhyen ajan kuluessa tarkastuksesta. Näitä seikkoja on syytä korostaa.
Aistinvaraisen tutkimisen lisäksi Hellberg on todentanut lämpökameralla kaikki aiemman homekoiratutkimuksen merkkauskohdat, ja niissä kaikissa oli todettavissa selkeästi kylmiä alueita, jotka indikoivat (rossipohjan ollessa kyseessä, kuten nyt) käytännössä kaikissa tapauksissa nimenomaan ilmavuotoja alapohjasta sisäilmaan. Koska rakennuksessa ei tarkastushetkellä ollut todettavissa mitään normaalista poikkeavia hajuja, eikä rakennuksen piirustuksissakaan ollut indikaatiota puuttuvista rakenneosista (kuten että kapillaarikatko puuttuisi), Hellberg on perustellusti ja sallitusti voinut olettaa, että rakennus on ulkovaipaltaan toteutettu asianmukaisesti.

Tarkastuksesta ja kantajan väitteistä
1. Tarkastuskäynnillä 8.11.2017 paikalla olivat Alarik Hellberg, myyjä Aila Kukkonen puolisoineen, Karri ja Jarno Mansikas ja Krista Multala, kiinteistönvälittäjä Hanna Oivola sekä insinööri Ville Malminen.
Kohteella ei tarkastusajankohtana ollut havaittavissa kosteusvaurioihin viittaava hajuhaittaa, minkä kaikki läsnäolijat pystyivät itsekin toteamaan. Sisäilman huonontuminen on siten tapahtunut tarkastuksen jälkeen.
Raportti tarkastuksesta laadittiin heti ja toimitettiin kantajien luettavaksi vielä samana päivänä. Tutkimus maksoi 2.266,72 euroa sisältäen arvonlisäveron.
2. Tarkastusraportin yhteenvedossa rakennuksen perustukselle, alapohjalle ja rakennuksen vierustalle sekä salaojille suositeltiin huoltotöitä mahdollisimman pian, salaojille vielä llsätutkimusta, minkä lisäksi yläpohja ja vesikatto todettiin välittömästi korjaustoimenpiteitä vaativaksi riskirakenteeksi.
Mikäli raportin havainnot kapitalisoidaan todennäköisiksi korjauskustannuksiksi, tarkastuksessa havaitut virheet ja niiden korjaaminen tulisi maksamaan ar.,iolta noin 60 - 70.000 euroa, jo pelkästään raportin perusteella ostajien on siten tullut varautua tuota suuruusluokka oleviin korjauskustannuksiin, mikäli heidän tarkoituksenaan on ollut, että raportissa mainitut epäkohdat tulevat kaikki tarkemmin selvitetyiksi ja tar1ittaessa myös korjatuiksi.
3. Tarkastusraportissa korjauskustannuksia ei ole kapitalisoitu, sillä se ei ole ollut toimeksiannon sisältönä. Käytäntö on täysin tavanomainen, voisi jopa sanoa standardi asuntojen kuntotarkastuksissa.
Hellberg ei siten tiedä eikä hänen pidäkään tietää, missä laajuudessa ostajat ovat selvittäneet mahdollisia tulevia korjauskustannuksia, vai ovatko he selvittäneet niitä lainkaan. Joka tapauksessa selvittämisvelvollisuus on jäänyt yksin ostajien vastuulle.
4. Hellberg ei myöskään ole millään tavoin osallistunut kaupan tekemiseen tai kauppaehtojen laatimiseen. On siten jäänyt ostajan ja myyjän väliseksi asiaksi, missä laajuudessa tarkastushavainnot otetaan huomioon kauppahinnassa. Jälkeenpäin selvitettynä tiedossa vain on, että kauppa on tehty pyyntihintaan 298.000 euroa verrattuna 14.000 euron alennuksella - eli 285.000 euron kauppahintaan.
5. Raportissa todettiin perustusten, alapohjan ja rakennuksen vierustan osalta mm., että maa-aines rakennuksen välittömässä läheisyydessä on hienojakoista ja humuspitoista ja että asianmukaista erotuskaistaletta perusmaan ja rakennuksen perustuksen välissä ei ole. Lisäksi todettiin, että maan kallistuksen ovat kohti rakennusta eikä siitä poispäin, ja patolevytys saattaa puuttua joko kokonaan tai osittain. Salaojitusta ei voitu lainkaan tarkistaa tai edes sen olemassaoloa todeta, koska tarkastuskaivoja ei ollut. Raportin havaintojen perusteella ostajien on siten tullut varautua mahdollisiin huomattaviin parannustöihin, kuten jopa salaojituksen rakentamiseen, koko rakennuksen viereisten täyttöjen uusimiseen, sokkelimuurin kunnostamiseen ja maapinnan muokkauksiin, tai ainakin näiden seikkojen ja niiden kustannusvaikutusten selvittämiseen ennen kaupantekoa, kuten myös raportin muidenkin havaintojen.
Myös alapohjan ryömintätilan tuuletus todettiin puutteelliseksi (ainoastaan pitkillä sivuilla olevaksi ja tuuletusaukoiltaan suojaamattomaksi ja avoinna suoraan ilmaan ylöspäin mahdollistaen veden pääsyn alapohjaan).
Kantajan viittaamaa lätäköitymistä tarkastushetkellä ei ollut, mutta sitä on toki voinut myöhemmin ilmentyä, sillä tarkastushan kuvaa tilannetta tarkastushetkellä. Lätäköityminen on seurausta salaojajärjestelmän puutteellisuudesta sekä maapohjan kapillaarisuudesta, jotka taasen ovat seikkoja, jotka rakennuksen uuden omistajan tulisi tietenkin hoitaa mahdollisimman pian asianmukaiseen kuntoon.
6. Yläpohja ja vesikatto todettiin heti korjausta vaativaksi riskirakenteeksi, jossa tarkastuksessa havaittiin selviä vuotojälkiä ja tiiviyspuutteita. Rakenneavauksessa lämmöneristekerros todettiin kuitenkin tarkastuskohdastaan tarkastushetkellä kuivaksi (tarkastus tapahtui kuivana ajankohtana). Tarkastuksessa todettiin myös, että vesikatteen alla ei ole erillistä aluskatetta, vaan aluskatteena oli käytetty kovalevyjä.
Raportin perusteella ostajien on kuitenkin tullut varautua jopa huomattaviinkin yläpohjan ja vesikaton korjauskustannuksiin.
7. Tarkastuksessa todettiin myös huoneiston olevan ylipaineinen, mikä viittaa aina ilmanvaihdon ongelmiin, ainakin vähintään säätöongelmiin. Ylipaineisuus saattaa olla myös yksi syy siihen, miksi huoneistossa ei ollut havaittavissa niitä hajuhaittoja, joita ostajat sitten myöhemmin ovat kertoneet havainneensa. Raportissa suositeltiin ilmanvaihtojärjestelmän tasapainottamista.
8. Tarkastuksessa myös aiemman homekoiratutkimuksen havainnot käytiin läpl asianmukaisesti, toisin kuin kantaja väittää.
On syytä ymmärtää, että homekoira ei kykene paikallistamaan ongelmakohtaa tai ongelman laatua, vaan koira ainoastaan merkitsee kohdan, jossa se tuntee mikrobiperäistä hajua. Mikäli kohteessa esimerkiksi on ilmavuotoa, koiraa saattaa haistaa maapohjasta tulevan hajua ja siten käytännössä vain merkitsee ilmavuotokohdan. Asia on todettu selkeästi myös ohjeessa KH 90-K00530 Homekoiran käyttö kiinteistössä esiintyvien mikrobiperäisten hajujen tarkastuksessa, jonka sivulla 3 todetaan, että: "Koiran ilmaisuja arvioitaessa tulee ottaa huomioon aistinvaraisen ja rakenteita rikkomattoman menetelmän aiheuttamat rajoitukset ja epävarmuustekijät Koira ilmaisee ainoastaan hajun olemassaolon. Koira voi myös tehdä ilmaisuja, jotka eivät varsinaisesti ole rakenteiden vaurioista johtuvia, mutta vaikuttavat sisäilman laatuun, kuten esimerkiksi alapohjan maaperästä johtua haju."
Tarkastuksessa koiran merkitsemät kohdat tarkastettiin merkkisavua käyttäen, jolloin voitiin havaita selvää ilmavuotoa. Koska selkeästi havaittavissa olevia kosteus- ja/tai mikrobivauriohin viittaavia jälkiä tai hajuaistimuksia ei ollut, todennäköisimpänä (mutta ei siis varmana) syynä koiran merkinnälle oli perustellusti pidettävissä merkkisavullakin todettua selvää ilmavuotoa.
9. Kantajat tuntuvat erityisesti kiinnittävän huomiota siihen, että Hellberg ei ole raportissaan erityisesti käsitellyt alapohjan XPS-levytystä. Näyttäisi siltä, että kantajat pitävät erityisesti juuri tätä seikkaa Hellbergin suorituksen suurena virheenä.
Kantajien näkemys on kuitenkin tältäkin osin perusteeton ja kestämätön.
XPS-levyjä oikeaoppisesti asennettaessa rakenne tulee tiivistää, toisin sanoen levyjen saumat ja rajapinnat tulee vaahdottaa umpeen tai tiivistää muulla tavalla. Ala- pohjan XPS-levytys oli nyt kuitenkin asennettu tiivistämättä, toisin sanoen sen asennuksessa ei ollut käytetty polyuretaanivaahtoa tai teippauksia, jotka tekisivät rakenteesta ilma- ja höyrytiiviin. Koska rakenne oli toteutettu tiivistämättä, levyjen yläpuolelle on päässyt konvektoitumaan ilmaa, jolla on ollut lievä kuivattava vaikutus alapohjan runkorakenteeseen. Rakenne oli tehty noin 4-6 kuukautta ennen kauppaa. Nämä seikat yhdessä tarkoittavat, että XPS-levytys ei ole aiheuttanut eikä edes voinut aiheuttaa alapohjassa tammikuussa 2018 todettuja vaurioita, vaan levytys voisi ainoastaan pitkällä aikavälillä jonkin verran pahentaa alapohjan (täysin muusta syystä johtuvaa) ongelmaa.
Alapohjarakenteesta on myös kolme valokuvaa (H17). Kuvissa ei näy mitään sellaisia selkeitä vauriojälkiä, joiden perusteella kuntotarkastajan olisi pitänyt epäillä alapohjan runkorakenteessa jotain vikaa. Mikäli siniset XPS-levyt olisivat aiheuttaneet alapohjarakenteen vaurioitumisen, alapohjan runkorakenteen alapinnassa näkyisi runsasta mikrobikasvustoa ja tummentumia. Kuvissa näitä ei näy, koska levyt eivät ole olleet tiiviit, jolloin ilmaa on päässyt virtaamaan niiden ylle, aiheuttaen rakenteen ainakin osittaisen kuivumisen.
Alapohjan ongelma on ollut puutteellisessa salaojituksessa, puutteellisessa perusmuurin vedeneristyksestä sekä puutteellisessa maanpintojen muotoilussa rakennuksen ympärillä, ja ongelman keskeisin aiheuttaja on ollut kapillaarikatkon puuttuminen, joka on hyvän rakennustavan vastainen ja joka ei ole ollut havaittavissa kuin vasta mittavia rakenneavauksia tekemällä. Kuten Kaamasen kuntotutkimuksesta käy ilmi, alapohjan vauriot eivät sijoitus pystysuunnassa tarkasteltaessa XPS-levyjen yllä sijaitsevien puurakenteiden alapintaan, vaan rakennuksen reuna-alueille, elt niihin kohtiin, joissa kapillaarikatkon on todettu puuttuvan.
Kysymys on siten alapohjan kapillaarikatko-ongelmasta, joka ei ole ollut pääteltävissä tai havaittavissa asuntokaupan aistinvaraisessa kuntotarkastuksessa taikka rakennuspiirustuksiin tutustumalla eikä muutoinkaan ilman huomattavia rakenneavauksia.
1O. Mitä tulee Kaamasen ja Mallion kuntotutkimuksessa otettuihin yläpohjarakenteen materiaalinäytteisiin, on ensinnäkin todettava, että materiaalinäylteel on otettu lasivillasta, joka on kosketuksissa ulkoilmaan. Kaamasen raportin sivulla 28/32 todetaan, että mikrobeita saa esiintyä ulkoseinän lämmöneristekerroksen ulkopinnassa, mutta ei enää sisemmissä rakenteissa, ja sama pätee myös yläpohjaankin.
Näytteet 12-15 on otettu yläpohjarakenteista. Ainoastaan kyseisten villanäytteiden yläpinnasta (näytteet 12 ja 14) oli todettavissa kosteusvaurioindikaattoreita, ja alapinnasta otetuissa näytteissä kosteusvauriomikrobeita ei todettu. Myöskään esimerkiksi sädesientä, joka esiintyy aina tyypillisesti vakavien mikrobivaurioiden yhteydessä, ei todettu näytteissä lainkaan. Näytteissä esiintyy toki paljon mikrobeita, mutta tämä ei ole sama asia kuin se, että kysymys olisi selkeästi kosteusvaurioitumisen aiheuttama mikrobivaurio. Kysymys voi olla esimerkiksi ihan vain huonosta tuuletuksesta, villojen rakennusvaiheen kosteudesta tai muusta vastaa-,vasta seikasta. Mikäli vesikatto ja yläpohjarakenne olisivat erityisen huonosti toteutettuja, yläpohjatila olisi kauttaaltaan vakavasti kosteusvaurioitunut, mutta nyt esimerkiksi vesikaton rungossa ei ollut todettavissa lainkaan viitteitä vaurioitumisesta.
Mitä vielä tulee edellä todettuihin materiaalinäytteisiin, näytteet on analysoitu ainoastaan suoraviljelymenetelmällä, joka ei ole STM:n Asumisterveysopas 2003 mukainen analyysitapa. Näytteet olisi tullut analysoida laimennosviljelymenetelmällä, jolloin tulokset olisivat olleet suoraan tulkittavissa ja verrattavissa Asumis- terveysohjeen mukaisiin tulkintarajoihin.
Hellbergin raportissa yläpohjarakenne on todettu välittömästi toimenpiteitä vaativaksi riskirakenteeksi, mikä seikka siten tietenkin on ollut kantajien tiedossa kauppaa kiinteistöstä tehtäessä.
11. Riskirakenteisiin on kiinnitetty asianmukaisesti huomiota. Homekoirien tekemät merkkaukset on merkkisavutettu ja lämpökuvattu, kuten normaali käytäntö on. Koska mitään indikaatiota mikrobivaurioille tyypillisestä hajusta ei tarkastushetkellä ollut aistittavissa, Hellberg perustellusti ei nähnyt tarpeelliseksi tehdä rakenneavauksia homekoirien tekemien merkkausten perusteella, koska tiedossa myös oli, että rakennuksen alapohjarakenne on tuulettuva ja sitä kautta sisäilmaan vuotaa maaperän mikrobikannan hajuja. Tämän lisäksi yläpohjatilasta avattiin kahdesta kohtaa yläpohjarakenteen yläpintaa. Kummankin avauksen kohdalta on kommentit esitetty kuntotarkastusraportissa.
Lisätutkimus- ja huoltotarve on tuotu selkeästi esille kuntotarkastusraportin sivulla 9, jossa on esitetty huoltotarve alapohjarakenteelle, huolto- ja lisätutkimustarve salaojajärjestelmälle sekä myöskin yläpohja ja vesikatto esitetty selkeästi riskirakenteeksi.
Perusteettomien rakenneavauksien tekeminen ei kuulu kuntotarkastuspalveluun eikä myöskään kuntotarkastuksen suoritusohjeeseen. Rakenneavauksien tekemiselle tulee olla selkeä indikaatio, joka on joko haju, värimuutos, valumajälki tai muu vastaava, selkeästi havaittavissa oleva defekti rakenteessa tai sen pinnassa tai rakennuksen sisäilmassa. Hajuhaitat ovat ilmaantuneet vasta huomattavasti kuntotarkastuksen suorittamisen jälkeen, joten laajempien rakenneavausten tarve ei ole ollut todettavissa etukäteen.Kuntotarkastuksessa on noudatettu sitä paitsi erityistä huolellisuutta jo senkin vuoksi, että yläpohjarakenteen pintalevytystä on avattu kahdesta eri kohtaa, selkeimmät ulkovaipan ilmavuotokohdat on lämpökuvattu ja lisäksi merkkisavutettu. Kyseiset lisätutkimukset eivät kuulu edes kuntotarkastuksen suoritusohjeeseen, toisin sanoen kun-totarkastus on tehty noudattaen kyseistä ohjetta sekä vieläpä laajennetusti siitä.
Multala ja Mansikas ovat ostaneet kiinteistön, vaikka he ovat tienneet alapohjan, yläpohjan, salaojien sekä vesikaton kunnostustarpeista, kuten kuntotarkastusraportista sekä mm. todisteesta K9 käy ilmi.
Yläpohjarakenteeseen on kuntotarkastuksessa suoritettu lisätutkimuksia. Nämä tutkimustulokset on selkeästi esitetty raportin sivuilla 14-17 _
Karri Mansikas on itse ollut paikalla koko sen ajan, kun yläpohjatilaa tutkittiin rakenneavauksin. Rakenneavaukset vieläpä valittiin sellaisista kohdista, joissa oli aivan selkeästi havaittavissa kosteusjälkiä. Hellberg ilmaisi Mansikkaalle tuossa yhteydessä, että mm. yläpohjan ikkunat ovat huonokuntoiset ja että vesikate tulee uusia piakkoin, mitkä seikat olivat myös Mansikkaan itsensäkin aistinvaraisesti havaittavissa, ja Mansikas vaikutti ymmärtävän asian.
Kuntotarkastuksen sisältöön ei kuulu korjaus- ja huoltotöiden hinnan arviointi. Multala ja Mansikas ovat täysin vapaasti voineet laskettaa kyseiset korjaustarpeet etukäteen sopivalla taholla sekä teettää mahdollisia lisä-tutkimuksia ja tehdä vasta sitten ostopäätöksen kohteesta. Se, että ostopäätös on tehty vain 10.000 euroa alempaan hintaan kuin pyyntihinta, osoittaa, että Multala ja Mansikas ovat toimineen huolimattomasti ja laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan jättämällä tekemättä lisäselvityksiä sekä selvittämättä varmasti tie-dossa olevien korjauskustannusten hintatasoa, sillä sanotulla 10.000 eurolla kuntotarkastuksessa todetut puutteet eivät mitenkään oli voineet tulla korjatuiksi. Toinen vaihtoehto on, että Multala ja Mansikas ovat ostaneet kohteen tosiasiassa täysin tietoisina siitä, että kohteessa on huomattavasti korjattavaa, mutta hinta siitä huolimatta on riittävän edullinen.
Kantajien väite siitä, että he eivät olisi ostaneet kohdetta, jos Hellberg olisi suosittanut lisätutkimuksia ala- ja yläpohjaan, on täysin perusteeton.Huoltotarve ylä- ja alapohjan osalta on aivan selkeästi esitettytarkastus-raportin yhteenvetotaulukossa sivulla 9 ja kyseiset asiat avattu tekstissä sivulla 10 (alapohja, salaojitus ja maanpinnat), sivulla 14 (yläpohja ja vesikatto) sekä sivulla 23 (vaurioiden korjaaminen ja korjaamatta jättämisen riskit). Näistä kaikista kohdista käy ilmi, että rakennus ei missään tapauksessa ole huoltovapaa ja että lisäselvitysten tarve on ollut täysin ilmeinen ennen kaupantekoon ryhtymistä.Kuntotarkastaja tehtävänä ei ole patistaa yksityishenkilöitä ostopäätöksiin tai edes niistä pois taikka teettämään kalliita lisäselvityksiä ja -tutkimuksia. Myös väite siitä, että Multalan ja Mansikkaan tarjoama kauppahinta tai lopullinen kauppahinta olisi päätetty pelkän kuntotarkastusraportin perusteella, on kestämätön, koska kuntotarkastus raportti ei millään tavoin kommentoi vaadittavien huolto- ja korjaustöiden hintaa.
Hellberg ei kiistä sitä, etteikö hän ole ollut tietoinen homekoiraohjaajan antamasta lisäselvityssuosituksesta alapohjan suhteen jo ennen kuin toimeksiantoa oli edes sovittu, sillä kantajat toimittivat homekoiraraportin Hellbergille ennen toimeksiantoa, ja Hellberg tutustui siihen huolellisesti. Myös homekoiratutkimuksen RT-kortti (todiste H6) on Hellbergille tuttu.
Homekoiraraportin mukaan rakennuksessa on tehty merkkauksia talon päädyssä sijaitsevaan makuuhuonee-seen, olohuoneen viereiseen makuuhuoneeseen sekä keittiön allaskaappiin. Homekoira on joka tapauksessa merkinnyt tuossa yhteydessä sellaisia rakenteita, jotka me olemme tarkastaneet kuntotarkastuksessa. Homekoiraraportissakin todetaan, että lisätutkimuksiin suositellaan mm. lämpökameraa hajunlähdekohtien löytämiseen. Hellberg merkkisavutti allaskaapin, ja siitä todettiin vuotavan todella runsaasti vuotoilmaa. Vastaavastl olohuoneen viereisen makuuhuoneen osalta todettiin lattiarakenteen ponttien irvistävän, ja rakenne on myös lämpökuvattu ja merkkisavutettu. Samoin päätymakuuhuoneen osalta on todettu, että kyse oli ilmavuodoista, koska hajua ei ollut aistittavissa ja koira oli merkannut nimenomaan vaatekaapin edustan (ilmaa kerääntyy vaatekaapin sokkelipohjan alle, josta koira sen sitten haistaa). Huomattava on myös, että homekoira oli merkinnyt kyseisestä makuuhuoneesta viereisen makuuhuoneen puoleisen väliseinän pääty-nurkan (eli vaatekaapin kohdan), mutta vaurio on kuitenkin Kaamasen raportissa todettu sijaitsevan juuri vastakkaisessa päässä kyseistä seinälinjaa, eli kysymys ei ole samasta asiasta.
Hellberg on myös lämpökuvannut koko rakennuksen ulkokehän sekä myös merkkisavuttanut ne kohdat, jotka vaikuttivat riskialtteimmilta ja tarkastamisen edellyttäviltä.
Toimeksiannossa on sovittu, että rakenneavauksia tehdään niihin kohtiin, joissa avaukselle on selkeä tarve. Tarkastuksen jälkeen Hellberg on lisäksi ilmoittanut Multalalle, että mikäli haluavat lisää materiaalinäytteitä otettavan ja analysoitavan, se on mahdollista, mutta Multala on nimenomaisesti vastannut, että lisää materiaalinäytteitä ei tarvitse ottaa (todiste H7).
Kaamasen tutkimukset on kohdistettu sellaisiin suljettuihin rakenteisiin ja rakenneosiin, joissa kuntotarkastushetkellä ei ollut havaittavissa muuta poikkeuksellista kuntotarkastusajanhetkellä kuin hyvin vähäisesti ilmavuotoja ja lämpötilaltaan viileämpiä pintoja, jotka on tulkittu ilmavuodoiksi maapohjasta, koska mitään selkeää vauriota indikoivaa hajua ei rakennuksessa kuntotarkastusajanhetkellä ollut aistittavissa.
Mitä tulee kuntotarkastajan tehtävään ja asemaan, kuntotarkastajan tehtävänä ei missään määrin ole ottaa kantaa siihen, kannattaako jonkun henkilön tai henkilöiden ostaa joku tietty kohde vai ei. Toisin sanoen kuntotarkastajan tehtävänä ei ole edistää tai haitata kaupantekoa, vaan arvioida sitä, millaisesta kohteesta kauppaa ollaan tekemässä, toisin sanoen minkä kuntoinen kohde ylipäätään on ja voisiko siinä lähinnä aistinvaraisen tarkastelun perusteella olla jotain sellaisia tekijöitä, jotka voivat vaikuttaa lopulliseen kauppahintaan.Kuntotarkastajan myöskään tule olla jotenkin erityisen lojaali jollekin osapuolelle, vaan kuntotarkastaja arvioi kohdetta luonnontieteellisin menetelmin mahdollisimman objektiivisesti.

Yhteenveto
Hellberg on suorittanut palvelun sopimuksen ja luvatun mukaisena. Palvelu on myös vastannut vallitsevaa ohjeistusta. Palvelua ei ole suoritettu huolimattomasti, eikä palvelussa ole virhettä. Hellberg ei myöskään ole toiminut epälojaalista kantajia kohtaan. Näyttötaakka palvelun virheen olemassaolosta on kantajalla.
Palvelun suorittajana Hellberg vastaa ainoastaan palvelunsa virheistä, ei kaupan kohteen tai tarkastuskohteen virheistä. Kantajan vahingon ja Hellbergin toiminnan väliltä puuttuu myös korvausvelvollisuudelta edellytettävä syy-yhteys.
Hellberg ei ole missään vaiheessa luvannut kantajille tai sopinut heidän kanssaan, että tarkastuksessa saataisiin selville rakennuksen kaikki mahdolliset ongelmat taikka niiden syyt. Näin ollen kiinteistön mahdollisista virheistä tai siitä, että laajassa kuntotutkimuksessa kiinteistöstä löydetään lisää virheitä tai ongelmakohtia, ei seuraa, että tarkastus olisi tehty jotenkin virheellisesti ja että palvelussa olisi virhe.Tarkastus on tehty täysin asianmukaisesti siten kuin kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä -niminen palvelu on tullutkin suorittaa.
Myyjän vastauksen perusteella on myös kyseenalaista, onko kiinteistössä lainkaan edes kantajien väittämää myyjän vastuupiiriin kuuluvaa virhettä tai perustetta kaupanpurulle taikka hinnanalennukselle, ja kyseenalaista myös on, aiheutuuko kantajille edes mitään sellaista vahinkoa, josta joku muu olisi heille korvausvastuussa.

Myyjän puolesta lausuttu
Kanteen vastustamisen perusteena Hellberg viittaa myös myyjä Aila Kukkosen puolesta lausuttuun - pois lukien, mitä myyjän puolesta on lausuttu myyjän ja tarkastajan välisen vastuun jakaantumisesta.

Sovittelu ja puuttuva vahingon rajoittaminen
Mikäli vastoin Hellbergin käsitystä hänen korvausvelvollisuuttaan päädyttäisiin käräjäoikeudessa arvioimaan edellä esitetystä poiketen, Hellberg vaatii, korvausvelvollisuutta sovitellaan merkittävästi.Kannevaatimuksena nyt esitetyt korvausvaatimukset ovat täysin kohtuuttomia ottaen huomioon (vastaajan mielestä nyt kokonaan puuttuvan) sopimusrikkomuksen syy, vastapuolen mahdollinen myötävaikutus vahinkoon, sopijapuolten varallisuusolot, palvelun hinta, vahingon aiheuttajan mahdollisuudet ennakoida ja ehkäistä vahingon syntyminen sekä muut seikat.
Mitä tulee vahingon rajoittamiseen, myyjän vastauksen perusteella vaikuttaa siltä, että kantajat ovat jättäneet kaupan jälkeen jättäneet kiinteistön huonolle hoidolle, mikä osaltaan tietenkin lisää kohteen kunnon huonontumista ja kantajien vahinkoa kantajien vastuupiiriin kuuluvalla tavalla.


TODISTELU
Kirjalliset todisteet Mansikas ja Multala
K1. Kohteen kauppakirja, 28.11.2017 K2. Kohteen myyntiesite.K3. Kuntotarkastusraportti S. Söderling T:mi, 12.5.2016.K4. Raportti koira-avusteisesta kosteusvauriokartoituksesta, 10.10.2017.K5. Kuntotarkastusraportti lämpökuvausmittauspöytäkirjoineen ja-raportteineen, Insinööritoimisto Alarik Hellberg, 8.11.2017.K6. Tutkimusselostus liitteineen. Rakennusvalvonta Ari Kaamanen, 13.2.2018.K7. Terveystarkastajan lausunto, Hannu Nalinen/ Keski-Uudenmaan ympäristökeskuksen terveysvalvonta, 14.3.2018.K8. Sähköpostikirjeenvaihto, Insinööritoimisto - Krista Multala, 23.10.2017- 26.10.2017.K9. Sähköpostikirjeenvaihto, Insinööritoimisto - Krista Multala, 10.11.2017 12.11.2017.K10. Kustannusarvio, Rakennusvalvonta Ari Kaamanen, 28.7.2018. K11. Lasku nro 1817867, päiväys 22.2.2018, Rakennusvalvonta Ari Kaamanen.K12. Sähköpostikeskustelu / H. Raaska - H. Hellberg 24.1.2018 - 5.4.2018K13. Reklamaatiokirjelmä 16.8.2018, H Raaska - N. HellbergK14. Tarkastusraportti, Terveystarkastaja Hannu Nalinen, 10.1.2018 K15. Raportti 2.1.2018, Home-etsiväK16. Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä -suoritusohje (KH 90-00394)K17. Sähköpostikirjeenvaihto Multalan ja välittäjä Hanna Oivolan välillä K18. Sähköposti Krista Multala - Alarik Hellberg 17.10.2017
Kukkonen
V1. Kauppakirja 28.11.2017 (kantajien todiste K1),V2. Kuntotarkastusraportti S. Söderling T:mi 25.5.2016 (K3),V3. Raportti koira-avusteisesta kosteusvauriokartoituksesta 1O.1O.2017 (K14)V4. Kuntotarkastusraportti lämpökuvausmittaus pöytäkirjoineen 8.11.2017, laatija Alarik Hellberg (K5),V5. Katselmuspöytäkirja 18.6.2018 liitteineen, laatija EHMP Engineering/ Karri Valonen,V6. RKM Kaamasen kustannusarvion tarkastelu, EHMP Karri Valonen 2.8.2018,V?. Myyntiesite (H4)
Hellberg
H1. Asuntokaupan kuntotarkastuskertomus 8.11.2017 (=K5)H2. Rakennusvalvonta Ari Kaamasen tutkimusselostus 13.2.2018 (=K6) H3. Sähköpostikirjeenvaihto Hellberg - Multala 23.10. - 26.10.2017 (=KS) H4. Kohteen myyntiesite (vastaava kuin K2, mutta sisältäen myös hintasivun)H5. (K1.) Kohteen kauppakirja, 28.11.2017

H6. (K3.) Kuntotarkastusraportti S. Söderling T:mi, 12.5.2016.H7. (K4.) Raportti koira-avusteisesta kosteusvauriokartoituksesta, 10.10.2017.HS. (K5.) Kuntotarkastusraportti lämpökuvausmittauspöytäkirjoineen ja-raportteineen, Insinööritoimisto Alarik Hellberg, 8.11.2017.H9. (K6.) Tutkimusselostus liitteineen. Rakennusvalvonta Ari Kaamanen, 13.2.2018.H10. (KS.) Sähköpostikirjeenvaihto, Insinööritoimisto - Krista Multala, 23.10.2017- 26.10.2017.H.11. (K9.) Sähköpostikirjeenvaihto, Insinööritoimisto - Krista Multala, 10.11.2017 - 12.11.2017.H.12 (K14.) Tarkastusraportti, Terveystarkastaja Hannu Nalinen, 10.1.2018H.13. (K15.) Raportti 2.1.2018, Home-etsiväH.14. (K16.) Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä -suoritusohje (KH90-00394)H.15. (V5.) Katselmuspöytäkirja 18.6.2018 liitteineen, laatija EHMP Engineering/ Karri Valonen,H.16 (V6.) RKM Kaamasen kustannusarvion tarkastelu, EHMP Karri Valonen 2.8.2018,H17. Kolme valokuvaa alapohjasta H18. Homekoiratutkimuksen RT-KorttiH19. Sähköpostikirjeenvaihto Multala-HellbergH20. Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, tilaajan ohje H21. Valviran ohje 4/2017

Henkilötodistelu Mansikas ja Multala
1. Karri Mansikas2. Krista Multala3. Ari Kaamanen4. Hannu Nalinen
Kukkonen
1. Aila Kukkonen; 2. LKV, LVV Hanna Oivola,3. Alarik Hellberg,4. Karri Valonen,

Hellberg
1. Alarik Hellberg2. Annele Kämö


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT
Asiassa on riidatonta se, että kaupan kohteessa on todettu kanteessa mainitut virheet ja puutteet. Talon alapohja-, ulkoseinä- ja yläpohjarakenteet ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet.

Myyjän vastuu

Tiedonantovirhe
Kiinteistönvälittäjä Oivola ei ollut havainnut kohteessa epätavallisia hajuja ennen kauppaa. Hänen havaintonsa mukaan päin vastoin rakennuksen sisäilma oli ollut raikas. Kuntotarkastuksesta 12.5.2016 laaditusta raportista ei käy ilmi havaintoja epätavallisista sisäilman hajuista. Homekoiraohjaaja ei ole tarkastuksessaan 10.10.2017 todennut kohteessa epämääräisiä hajuja (K4) Asiassa ei ole muutoinkaan tullut esiin sellaisia seikkoja, joiden nojalla voitaisiin katsoa selvitetyksi talossa olleen ennen kaupantekoa Kukkosen havaittavissa epätavanomaista hajua. Näin ollen ei voida katsoa että Kukkonen olisi kanteessa mainituin tavoin jättänyt kertomatta ostajille kanteessa väitetystä maakellarin hajusta talossa kun sellaista hajua ei ole selvitetty olleen.

Kauoan kohteen virheiden ja puutteiden luonne sekä ostajien selonottovelvollisuuden laajuus

Asiassa on ensiksi kysymys siitä, ovatko kaupan kohteen virheet ovat maakaaressa tarkoitettuja salaisia virheitä vai voidaanko ostajien olettaa tienneen virheistä ja puutteista niiden tietojen perusteella, jotka ostajille on annettu ennen kaupantekoa. Tähän liittyen kysymys on myös siitä, ovatko ostajat täyttäneet heille kuuluvan selonottovelvollisuuden asiassa.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenävedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp s. 56-57) mukaan ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO:2019: 16 todennut, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.
Kantajat ovat tutustuneet kiinteistöä n ja sillä oleviin rakennuksiin syyskuussa 2017 kahdesti ennen kaupantekoa. Todistaja Oivolan kertomuksesta on käynyt ilmi se, että kantajat kävivät katsomassa kohdetta yleisellä näytöllä ja sen jälkeen vielä yksityisnäytöllä. Tämän lisäksi kantajat ovat teettäneet taloon homekoiratutkimuksen ja olleet mukana kuntotarkastuksessa ennen kaupantekoa.
Kantajat ovat voineet havaita rakennuksen yläpohjassa kosteusjälkiä ja lisäksi he ovat saaneet tietää, että homekoirat ovat tehneet hajuhavaintoja talossa. Aikaisemman kuntotarkastuksen 12.5.2016 (K3) tietojen perusteella kantajat ovat tulleet tietämään, että takapihalla maanpinta kaataa talon suuntaan ja että rakennuksen alapohjassa maaperässä on aikaisemmin ollut kosteutta. Kantajat ovat lisäksi sanotun raportin perusteella tulleet tietämään yläpohjan kosteusjäljestä ja he ovat voineet itsekin havaita rakennuksen yläpohjassa kosteusjälkiä.
Saamiensa tietojen perusteella kantajat ovat ryhtyneet tarkemmin selvittämään talon kuntoa. Kantajat ovat teettäneet ensiksi homekoiratutkimuksen talossa. Homekoirat ovat tehneet hajuhavaintoja talossa makuuhuoneissa ja keittiössä (K4). Makuuhuoneissa koirat ovat tehneet ilmaisuja sekä ylös- että alaspäin. Keittiössä ilmaisut olivat pienelle alueelle lattiaan kohdistuen astianpesualtaiden ja uunin välissä. Raportin (K4) mukaan lattiaan kohdistuneet ilmaisut voivat viitata lattian pintamateriaaleista, eristeistä tai alapohjasta tuleviin hajuihin. Ylöspäin suuntautuneet ilmaisut viittaavat ylhäältä tai seinistä tuleviin hajuihin.Ilmaisut sisäseinille ja ovenkarmeihin viittaavat usein ylä-/välipohjasta tuleviin hajuihin. Homekoiratutkimuksessa on todettu, että siinä mainittuja kolmea aluetta on hyvä tarkastella tarkemmin tulevassa kunto­ ja rakennetutkimuksessa.
Homekoiratutkimuksen jälkeen ja ottaen huomioon siinä saadut tiedot kantajat ovat teettäneet kohteessa kuntotarkastuksen 8.11.2017.Tarkastuksen on tehnyt diplomi-insinööri, rakennusterveysasiantuntija Hellberg. Kantajat ovat päätyneet tilaamaan Hellbergiltä kuntotarkastuksen ja siihen lisänä tarvittaessa rakenneavaukset sekä lämpökuvauksen. Hellberg on tehnyt työn tilauksen mukaisesti ja esittänyt siitä raporttinsa (K5). Hellbergin raportissa on todettu osin samoja asioita kuin aikaisemmassakin kuntotarkastusraportissa 12.5.2016 (K3). Maanpinnan on todettu takapihassa kallistavan kohti rakennusta. Hellberg on tehnyt yläpohjaan kaksi rakenneavausta paikkoihin, joissa oli lastulevyn päällä silmin havaittu kosteuden aiheuttamia jälkiä. Raportin ja Hellbergin kertomuksen mukaan rakenneavauksissa ei kuitenkaan ollut todettu kosteutta, hajuja tai muuta sellaista mikä olisi antanut aihetta epäillä tutkitun kohdan kosteusvaurioituneen. Yläpohja ja vesikatto on merkitty riskirakenteeksi. Kuntotarkastuksessa homekoirien aikaisemmin tekemiä ilmaisukohtia alapohjassa on tutkittu aistinvaraisesti todeten, että ei ollut olemassa selviä jälkiä tai hajuaistimuksia, jotka viittaisivat kosteus- tai mikrobivaurioihin. llmaisukohtia oli vielä tutkittu merkkisavulla, joka viittasi ilmavuotoihin alapohjasta sisätiloihin. Koirien tekemät ilmaisut olivatkin tässä vaiheessa saaneet luontevan selityksen siitä, että talon alta tuulettuvasta alapohjasta tuli asuntoon ilmavuotoja, josta koirat olivat Hellbergin käsityksen mukaan haistaneet maaperän mikrobeja. Hellberg oli käynyt katsomassa alapohjan ryömintätilaan. Hän ei ollut tutkinut sitä kauttaaltaan, mutta hän ei ollut havainnut siellä vettä tai muuta sellaista, joka olisi viitannut vaurioihin. Se seikka, että ryömintätilassa on myöhemmin havaittu vettä ei osoita, että Hellbergin käynnin yhteydessä siellä olisi ollut vettä havaittavissa.
Selvää on toisaalta se, että kaupan tekemisen yhteydessä saamiensa tietojen perusteella kantajien on täytynyt varautua joihinkin vähäisempiin korjauksiin mahdollisesti piankin kaupan jälkeen. Kantajien on täytynyt varautua ainakin mahdolliseen aluskatteen korjaamiseen, yläkerran ja alapohjan tuuletuksen lisäämiseen, ilmavuotojen tiivistämiseen, ullakon vaurioituneiden ikkunanpokien kunnostamiseen sekä mahdolliseen sokkelin patolevyn lisäämiseen tai korjaamiseen sekä mahdollisesti maanpinnan muotoiluun siten, ettei valumavedet tule rakennusta kohti sekä salaojien mahdolliseen kunnostamiseen (K5) mitkä seikat ovat ilmenneet mm. Hellbergin kuntotarkastusraportista.
Käräjäoikeus katsoo, että edellä mainittuihin tutkimuksiin ryhtyessään selvittääkseen tarkemmin rakennuksen kuntoa ja saadessaan asiantuntijan mielipiteen havaintojen syistä kantajat ovat täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella. Se, että jotkin rakenteet, kuten tässä tapauksessa vesikatto ja yläpohja on merkitty riskirakenteeksi ei anna aihetta arvioida kantajien tarkastusvelvollisuutta toisin, varsinkin kun yläpohjan rakenneavauksessa ei ollut todettu mitään hälyttävää. Arviossa on lisäksi otettava huomioon se, että talo on myyty hyväkuntoisena (K1).
Kantajat ovat tehneet sen, mitä heiltä voidaan tässä tapauksessa edellyttää kiinteistön tarkastamiseksi. Kantajat eivät ole voineet tutkimuksista huolimatta havaita virheitä ja vaurioita, eikä heidän voida olettaa tienneen kanteessa mainituista virheistä ennen kaupantekoa.
Kanteen perusteina esitettyjä vaurioita ja virheitä ei ole voinut havaita ennen kaupantekoa. Kysymyksessä ovat maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetut kiinteistön salaiset virheet.


Virheiden merkittävyys, olennaisuus ja kaupan purkamiskynnyksen ylittäminen
Toiseksi myyjän vastuun kannalta asiassa on kysymys siitä, mikä merkitys todetuille virheille on annettava ja ovatko virheet sillä tavoin olennaisia, että ne ylittävät kaupan purkukynnyksen.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, eltä jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Todistaja Kaamanen on tutkinut rakennuksen yläpohja-, alapohja- ja ulkoseinärakenteita. Kaamasen tutkimuksessa (K6) on otettu alapohjasta, yläpohjasta ja ulkoseinästä yhteensä 15 materiaalinäytettä, joista yhdessä on todettiin epäily mikrobikasvusta ja yhdessä ei todettu mikrobikasvua materiaalissa. Lopuissa 13 materiaalinäytteessä on todettu selvä mikrobikasvu materiaalissa. Alapohjan ryömintätilassa Kaamanen on todennut, että ryömintätilan pohjalla on maannut paikoin runsaasti vettä. Sokkelipalkissa valuu vettä ja xps-eristeen alapinnassa on runsaasti pisarakondenssia. Kaamanen on lisäksi pitänyt xps­ eristeiden asentamista rakennusvirheenä. Ullakolla Kaamasen raportissa on todettu silmin havaittavia mikrobivaurioita lastulevyissä ja aluskatteissa mikrobikasvustoa. Ulkoseinään tehdyssä rakenneavauksessa on todettu silminhavaittavia mikrobivaurioita lautaverhouksen alla. Kaamasen kertomuksen ja tutkimusselostuksen (K6) mukaan rakennuksessa ylittyy asumisterveysasetuksen mukainen toimenpideraja.
Keski-Uudenmaan ympäristökeskuksen terveystarkastaja Nalinen on Kaamasen tutkimuksen jälkeen todennut, että asunnossa todettuja mikrobivauroita voidaan pitää terveydensuojelulain tarkoittamana terveyshaittana, joka tulee poistaa (K7).
Kaamasen mukaan rakennuksen kuntoon saattamiseksi tarvittavat korjaustoimenpiteet ovat pääpiirteittäin seuraavat:
- Alapohjarakenteen purkaminen ja uusiminen kokonaisuudessaan, lisäksi tuuletusta parannetaan, muovi ja hiekkaa poistetaan pohjalta ja lisätään lämmöneristyskerros esimerkiksi kevytsora. Alapohjan salaojitus varmistetaan
- Ulkopuolen kaatojen, vedeneristysten sekä salaaja- ja sadevesijärjestelmän kunnostus tai uusiminen
- Ulkoseinärakenteiden alaosien purkaminen ja uusiminen;
- Yläpohjarakenteen uusiminen lähtökohtaisesti runkoa lukuunottamatta
- Vähintään vesikaton aluskatteen uusiminen
Asiassa on esitetty kantajan todisteena K10 korjauskustannusarvio ja korjaustapa johon kustannusarvio perustuu. Sen mukaan
- Alapohja korjataan siten, että vaurioitunut alapohja puretaan ja uusitaan uudella rakenteella. Lattian uusimisen takia joudutaan uusimaan kaikki väliseinät ja poistamaan kalusteet, jotka palautetaan korjaustyön jälkeen.
- Salaojat korjataan toimiviksi uusimalla salaojat. Samalla lisätään alapohjaan salaojaputkitus, koska alapohjaan on lammikoitunut runsaasti vettä.
- Yläpohjan homevaurioituneet eristeet ja levytykset puretaan ja vaurioituneet rakenteet uusitaan. Yläpohjaan asennetaan uudet eristeet ja yläpohjan homevauroitunut aluskate uusitaan.
- Ulkoseinien alaosien vauriot korjataan siten, että korjauksessa ulkoseinien pintalevytys avataan kaikkialla muualla paitsi 1. kerroksen sauna ja pesutiloissa, jotka on äskettäin uudistettu. Tarvittaessa tehdään paljastuvaan puurunkoon tarvittavia muutostöitä, joilla varmistetaan tiiveyden onnistuminen ja poistetaan vaurioitunut materiaali. Seinät levytetään uudestaan ja suoritetaan tasoitus ja maalaustyöt sekä listoitukset.
Korjaustyö edellyttää asianmukaista suunnittelua, rakennuttamista ja valvontaa.
Lisäksi työmaahan kohdistuu yleiskuluja tarvittavasta työnjohdosta, jätekuluista, työmaan perustamiseen liittyvistä kuluista sekä korjaustyössä tarvittavista sähkö- ja putkitöistä.
Laskelmassa on todistaja Kaamasen mukaan huomioitu välttämättömät korjaustoimenpiteet vaurion korjaamiseksi ja pintojen palauttamiseksi normaaliin tasoon. Laskelmassa on edelleen todettu, että vaurioiden laajuus myös saattaa lisätä kustannuksia ja todellinen laajuus selviää työn suorituksen yhteydessä.
Kustannusarvion mukaan rakennuksen korjaaminen edellä mainituin toimenpitein tulisi maksamaan 118.241,55 euroa. Lisättynä 15 prosentin riskivarauksella kustannusarvio on 135.977,78 euroa.
Kaamanen on todennut, että riskivaraus voi olla 15 prosenttia lisää tai vähemmän. Joka tapauksessa todelliset kustannukset voivat nousta ennakoidusta.
Käräjäoikeus katsoo, että edellä mainittua korjauskustannusarviota voidaan sinänsä pitää oikean suuntaisena ja luotettavana. Myös vastaajien todistaja Valonen on pitänyt laskelmaa sinänsä täysin oikean suuntaisena.
Selvää toki on, että tällaiseen arvioon sisältyy aina epävarmuustekijöitä. Kaamasen laskelmassaan käyttämää 15 prosentin riskilisää voidaan pitää perusteltuna. Yleisesti on tunnettua se, että rakennushankkeissa kustannukset pyrkivät pikemminkin kasvamaan kuin vähenemään.
Todistaja Valonen on todennut, että tietyt viat ja puutteet olisi vähennettävä kustannusarviosta siten, että kantajille hyvitettävä määrä olisi 40.119 euroa. Valonen on perustanut näkemyksensä siihen, että kustannusarviosta vähennettävien määrien perusteena olevat seikat olisivat olleet ostajien tiedossa ennen kauppaa. Koska virheet ovat olleet edellä todetuin tavoin luonteeltaan salaisia virheitä, käräjäoikeus katsoo, että todistaja Valosen lausumassa (V6) mainittuja vähennyksiä Kaamasen kustannusarvioon ei ole tehtävä.
Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan esitetystä korjauskustannusarviossa mainituista karjauskohteista kustannuslaskelman sivulla 1 voidaan laskea pois aluskatteen uusimisen kustannukset 6.145 euroa sekä suurimmaksi osaksi salaojien uusimisen kustannukset (13.608 euroa), sillä näiden kohtien korjaamiseen kantajien on tullut varautua, kuten edellä on todettu. Käräjäoikeus katsoo, että alapohjan ryömintätilaan asennettavien salaojien vähäiset kustannukset 384,95 euroa, mikä ilmenee kustannuslaskelman sivulta 9, on otettava huomioon korjauskustannuksina, koska niiden avulla poistetaan talona alle kertyvä vesi, mikä Kaamasen lausuman mukaan on osaltaan alapohjan vaurioitumisen syynä.
Vaikka korjauskustannuksista poistetaan aluskatteen uusimisen kustannukset ja salaojien uusimisen kustannukset, korjauskustannukset ovat edelleen noin 40 prosenttia kauppahinnasta ja vaikka riskilisää ei laskettaisi mukaan korjauskustannuksiin, on korjauskustannusten määrä edellä mainitut vähennykset huomioon ottaen silti noin 35 prosenttia kauppahinnasta. Käräjäoikeus toteaa, että virheen merkittävyyden ja olennaisuuden arviointia ei voida kytkeä mihinkään kiinteään korjauskustannusten prosenttiosuuteen kiinteistön kauppahinnasta vaan virheitä on arvioitava tapauskohtaisesti kokonaisuutena.
Käräjäoikeus katsoo, että asiassa esitetyn selvityksen mukaan alapohjan, yläpohjan ja ulkoseinien kosteus- ja mikrobivaurioiden aiheuttama terveyshaitta huomioon ottaen vauriot ovat laadultaan sellaisia, että talon käyttö asumistarkoitukseen edellyttää virheiden korjaamista.
Virheiden korjauskustannukset ovat joka tapauksessa suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä kantajat ovat voineet kauppaa tehdessään otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.
Käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteen virheet ovat maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia. Sanotusta syystä kantajilla on oikeus purkaa kauppa ja saada takaisin maksamansa kauppahinta sille vaadittuine korkoineen. Kantajat eivät ole saaneet kiinteistöstä hyötyä, joka oltsi otettava asiassa huomioon.

Kuntotarkastajan vastuu
Kuntotarkastaja Hellbergin vastuuta arvioidaan kuluttajansuojalain 8 luvun kuluttajapalvelussopimuksia koskevien säännösten mukaisesti.
Luvun 12 §:n yleisen virhesäännöksen mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Pykälän 2 momentin mukaan palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa. Palveluksen tulee myös vastata laissa, asetuksessa tai viranomaisen päätöksessä asetettuja vaatimuksia. Jos palvelus poikkeaa edellä mainitusta, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on toimeksisaajalla.
Palveluksen sopimuksenmukaisuus
Edellä todetun mukaisesti kantajat ovat tilanneet kohteen kuntotarkastuksen ja siihen lisäpalveluina tarvittaessa rakenneavaukset sekä lämpökuvauksen. Asianosaisten sähköpostikirjeenvaihtona syntyneen sopimuksen mukaan palveluun kuuluu enintään neljä rakenneavausta. Mikäli rakenneavauksia tehdään vähemmän, palvelun hintaa korjataan sen mukaisesti (K8). Hellberg on tehnyt kuntotarkastuksen ja lämpökuvauksen sekä tehnyt kaksi rakenneavausta, mitkä hän on arvioinut riittäviksi. Hellbergin arvioon nojautuen kantajat ovat päätyneet siihen, että materiaalinäytteitä ei tarvitse ottaa (H19). Käräjäoikeus katsoo, että asiassa esitetyn selvityksen perusteella Hellbergin tekemää työtä on pidettävä sopimuksen mukaisena.
Kuntotarkastajan toiminnan huolellisuus
Kuntotarkastuksen suorittamista ei säännellä laissa eikä sen suorittamisesta ole annettu viranomaisen määräyksiä.Kuntotarkastuksen asianmukaista huolellista suorittamista ohjaa "Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä suoritusohje" -niminen ohjeistus (KH 90-00394).
Edellä mainitun ohjeen mukaan kuntotarkastus on tekninen arvio kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja riskirakenteista tarkastushetkellä. Se perustuu kuntotarkastajan asiantuntemukseen ja kuntotarkastajan kohteessa tekemiin havaintoihin, rakennus- tai rakennepiirustuksista sekä kohdetta koskevista muista asiakirjoista ja kohteen käyttäjän haastatteluista saatuihin tietoihin. Kohde tarkastetaan ohjeen mukaisesti näkyviltä osiltaan arvioimalla kohdetta pääosin aistienvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin. Kuntotarkastus koskee vain tilannetta tarkastusajankohtana.
Ohjeen mukaan kohde tarkastetaan ensijaisesti pintapuolisesti. Riskihavaintoon liittyvään rakenteeseen on kuitenkin kiinnitettävä erityistä huomiota ja pyrittävä selvittämään rakenteen kunto tilanteeseen sopivin tarkastusmenetelmin.
Tässä tapauksessa ohjeen kohdan 7.2 mukaisena riskihavaintona on voinut pitää yläpohjan kosteusjälkiä. Usäksi käräjäoikeuden näkemyksen mukaan riskihavaintona on voinut pitää myös koirien tekemiä ilmaisuja homekoiratutkimuksessa. Ohjeen sanotun kohdan mukaan asiakirjoista ilmenevä kosteus- tms. vaurioon viittaava tieto on riskihavainto.
Todistaja Kämön kertomuksen perusteella käräjoikeus katsoo tulleen selvitetyksi sen, että rakenneavaus on perusteltua tehdä, jos kuntotarkastuksessa aistinvaraisesti voidaan todeta muutoksia näkö- tai hajuhavaintojen perusteella. Materiaalinäyte mikrobitutkimuksia varten otetaan kuntotarkastajan omien aistihavaintojen eli haju- ja/tai näköhavainnon perusteella esimerkiksi, jos on havaittavissa kostea, märkä tai muu sellainen kohta rakenteessa.
Käräjäoikeus toteaa, että Hellberg on tehnyt yläpohjan riskihavaintokohdassa rakenneavauksen, joka silloisten havaintojen perusteella ei ole antanut aihetta tarkempiin tutkimuksiin.Rakenneavauksen yhteydessä ei ole ollut aistinvaraisesti Hellbergin havaittavissa kosteusvaurioon viittaavia seikkoja.
Hellberg on tutkinut alapohjaa ja erityisesti koirien merkkaamia kohtia aistienvaraisesti eikä hän ole havainnut mitään sellaista mikä olisi viitannut kosteusvaurioon. Hellbergin epäilyn mukaan koirien havainnot ovat johtuneet alapohjan ryömintätilasta sisäilmaan tulevista ilmavuodoista. Tutkiessaan asiaa tarkemmin merkkisavulla on Hellberg voinut havaita epäilyn ilmavuodosta oikeaksi.
Epäselväksi on jäänyt se. onko alapohjan xps-levyjä voinut pitää riskihavaintona. Hellbergin ja todistaja Kämön mukaan nyt käytetty asennustapa, jossa levyjen välissä oli rakoja, teki xps-levyt rakenteen kannalta merkityksettömiksi. Todistajat Kaamanen ja Nalinen ovat pitäneet xps-levyjä virheenä. Esitetyn selvityksen ristiriitaisuuteen nähden käräjoikeus katsoo, että ei ole aihetta pitää Hellbergin toimintaa huolimattomana sen vuoksi, että hän ei ole alapohjan eristelevyjen vuoksi lähtenyt alapohjan suhteen tarkempiin tarkastustoimiin tai suosittanut sellaisia tehtäväksi. Käräjäoikeus toteaa edelleen, että Hellbergin kertoman mukaan hän oli käynyt katsomassa ryömintätilaan. Hellberg ei ollut tutkinut ryömintätilaa kauttaaltaan vaan hän oli voinut havainnoida kulkuaukon puoleista osaa alapohjasta. Hellberg ei ollut havainnut siellä mitään kosteuteen viittaavaa, kuten vettä maapohjassa. Alapohjasta otetut kuvat (H17) ovat omiaan tukemaan Hellbergin havainnoistaan kertomaa.
Käräjäoikeus toteaa, että ennen kaupantekoa kohteessa käyneistä asiassa kuulluista henkilöistä kukaan ei ollut havainnut poikkeavia hajuja. Päin vastoin esimerkiksi kiinteistönvälittäjä Oivola on todennut sisäilman olleen raikas, mikä tukee sitä käsitystä, että aistinvaraisesti talossa ei ole ollut havaittavissa muuta mahdolliseen kosteuteen viittaavaa kuin yläpohjan kosteusjäljet.
Kuntotarkastusraportista ilmenee se, että edellä mainittujen tarkempien tutkimusten lisäksi Hellberg on kiinnittänyt huomiota siihen, että salaojien kuntoa ei ole voinut todentaa ja hän on suositellut salaojajärjestelmän tarkastamista. Edelleen hän on kiinnittänyt huomiota alapohjan tuuletukseen ja suositellut sen tehostamista asentamalla lisätuuletusaukkoja rakennuksen päihin. Hellberg on kiinnittänyt huomiota maanpinnan kallistumiseen rakennusta kohti ja suositellut maanpinnan muotoilemista siten, että se viettää poispäin rakennuksesta. Lisäksi hän on todennut asianmukaisen erotuskaistaleen puuttumisen perusmaan ja rakennuksen perustuksen välissä ja siihen, että patolevytys todennäköisesti ei ole yhtenäinen koko perusmuurin osalta. Näiden osalta hän on suositellut perusmuuri erottamista perusmaasta erotuskaistalein ja perusmuurin vedeneristämistä niistä kohdin kuin sitä ei ole eristetty. Hellberg on edelleen suositellut yläpohjan päätykolmioiden ikkunoiden huoltamista kauttaaltaan ja esittänyt harkittavaksi aluskatteen uusimista harkittavaksi. Hellberg on todennut vesikaton aluskatteen epätiiviksi, jolloin yläpohjaan voi muodostua kosteusjälkiä aluskatteen epätiiveyskohdista.
Kuntotarkastuksesta esitetty selvitys huomioon ottaen käräjoikeus katsoo, että Hellberg on tarkastuksessaan on käynyt läpi ja tehnyt havaintoja niistä kohdista, joihin suoritusohjeen KH 90-00394 mukaan tarkastuksessa tulee kiinnittää huomiota.
Edellä todetun perusteella on käräjäoikeuden johtopäätös se, että Hellberg on tehnyt aistinvaraiset havainnot kohteesta. Hän on tehnyt havaintoja riskirakenteista. Hän on perehtynyt riskihavaintoihin ja tutkinut niitä tarkemmin edellä kuvatuin tavoin. Yläpohjan rakenneavaus ei ole hänen arvionsa mukaan antanut aihetta materiaalinäytteisiin, koska mitään viitettä vauriosta ei ote ollut. Samoin atapohjassa koirien merkkaamat kohdat ovat saaneet sinänsä luontevan selityksen ryömintätilasta tulevista ilmavuodoista. Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan Hellberg on voinut perustellusti olla siinä käsityksessä, että enempien tutkimusten tekeminen tai sellaisten suosittaminen ei ole ollut tarpeen. Edellä lausuttu huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että Hellbergin toimintaa ei voida pitää huolimattomana vaan Hellberg on osoittanut menetelleensä huolellisesti. Näin ollen perustetta vahingonkorvaukselle ei ole ja kanne Hellbergiin kohdistettuna on hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut
Asian näin päättyessä Kukkonen on velvollinen korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut. Asiassa on ollut riidatonta se, että kohteessa on ollut kanteessa mainitut yläpohjan, alapohjan ja ulkoseinän vauriot.Kukkosen osalta oikeudenkäynnissä on suurimmaksi osaksi ollut kysymys siitä, mikä merkitys sanotuille vaurioille on annettava. Kukkosen ei ole vastattava siitä osasta kantajien oikeudenkäyntikuluja, mitkä ovat aiheutuneet kanteen ajamisesta Hellbergiä vastaan. Käräjäoikeus katsoo, että tästä asetelmasta johtuen Kukkosen on korvattava 1/3 kantajien oikeudenkäyntikuluista.
Käräjäoikeus katsoo, että Kukkosen on korvattava kantajien selvittelykulut eli Kaamasen tutkimuksen kustannukset 3.913,41 euroa, koska sanotut kulut ovat olleet käräjäoikeuden näkemyksen mukaan välttämättömät kanteen ajamiseksi.
Kanteen tultua Hellbergiin kohdistettuna hylätyksi, on kantajien yhteisvastuullisesti korvattava Hellbergin oikeudenkäyntikulut asiassa.


TUOMIOLAUSELMA
Kantajien ja Aila Kukkosen välillä tehty kiinteistön kauppa 28.11.2017 koskien kiinteistöä Pampolo (543-402-3-389-3) määrätään purettavaksi ja Aila Kukkonen velvoitetaan palauttamaan kantajille kauppahinta 285.000,00 euroa.
Aila Kukkonen velvoitetaan suorittamaan palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista luottokorkoa kauppahinnan maksupäivästä 28.11.2017 lukien haasteen tiedoksiantoon 20.11.2018 saakka, mistä lukien palautettavalle kauppahinnalle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin viivästyskorkoa.
Aila Kukkonen velvoitetaan maksamaan kantajille korvauksena oikeudenkäyntikuluista 11.969,68 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien sekä ja selvittelystä aiheutuneet kulut 3.913,41 euroa korkolain 4 §:n 1momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 20.11.2018 lukien. Kanne Alarik Hellbergiin kohdistettuna hylätään.Krista Multala ja Karri Mansikas velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Alarik Hellbergille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 28.737,15 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.


MUUTOKSENHAKU
Ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.
Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle tai sen kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä tuomion julistamis- tai antamispäivästä.
Asian käsittely hovioikeudessa edellyttää hovioikeuden myöntämää jatkokäsittelylupaa.
Hyväksytty tyytymättömwdenilmoitus
Karri Mansikas ja Krista Multala ovat laillisen määräajan kuluessa ilmoittanut tyytymättömyyttä tuomioon Hellbergiin kohdistuneen kanteen hylkäämisen, että Hellbergiin kohdistuneen kanteen oikeudenkäyntikuluratkaisun osalta.
Aila Kukkonen on laillisen määräajan kuluessa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valituksen määräpäivä maanantai 2.12.2019
Vastavalituksen määräpäivä maanantai 16.12.2019 Käräjätuomari