Kaupan purku, hinnanalennus ja oikeudenkäyntikulut osavoittotilanteessa?

HelHo 16.9.2020 Kaupan purku, hinnanalennus ja oikeudenkäyntikulut osavoittotilanteessa?

Oikeudenkäyntikulut ovat asunto-kauppariidoissa joskus jopa enemmän kuin itse hinnanalennusvaatimus. Tässä riidassa oli kysymys hovioikeudessa siitä kumpi maksaa oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa. Käräjäoikeus oli hylännyt ostajien purku- ja vahingonkorvausvaatimuksen joita ajettiin asuntokauppalain ja oikeustoimilain perusteella. Käräjäoikeus velvoitti myyjän kuitenkin maksamaan hinnanalennusta noin 46.000 euroa. Ja tällä perusteella katsoi ostajien ns. osavoittotilanteessa voittaneen asian kokonaan oikeudenkäyntikulujen osalta ja velvoitti myyjän korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikuluja n. 31.000 euroa. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä tuomitusta hinnanalennuksen määrästä mutta katsoi että osavoittotilanne johti siihen, että kumpikin sai kärsiä omat oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa. Lopputulos muuttui siten, että ostajat eivät saaneet mitään hyvitystä korjauksista, joita oli jouduttu tekemään kaupan jälkeen.

Oikeudenkäyntikulujen arviointi osavoittotilanteissa OK 21:3,2§ mukaisesti on vaihtelevaa käräjäoikeuksissa ja hovioikeuksissa. Sama koskee Korkeinta oikeutta. Korkein oikeus on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n soveltamista koskevassa ratkaisukäytännössään (KKO 2002:70, KKO 2002:71, KKO 2002:72, KKO 2005:113, KKO 2007:96 ja KKO 2010:24) antanut merkitystä sille, kuinka suurelta ja keskeisiltä osin asianosaiset ovat voittaneet ja hävinneet asian, mistä seikoista vaatimuksen hylkääminen on johtunut, mikä merkitys asianosaiselle on ollut hänen voittamallaan tai häviämällään osalla, mihin seikkoihin oikeudenkäynnissä on keskitytty ja minkä kysymysten käsittelystä oikeudenkäyntikulut ovat pääosin aiheutuneet. Huomiota on kiinnitetty myös asian laatuun ja asianosaisten asemaan oikeudenkäynnissä (KKO 2020:81 perusteluiden kohta 12).

KKO 2002:70
Vahingonkorvauksesta tuomittiin vain osa ja oikeudenkäyntikuluista 1/3 osa.

KKO 2002:71
Työsopimusriidassa osa työntekijän vaatimuksista hyväksyttiin ja osa hylättiin. Kumpikin sai kärsiä omat kulunsa.

KKO 2002:72 https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2002/20020072
Kantaja on hävinnyt asian (useita eri perusteisia vaatimuksia samasta pyörätelinekehittelystä) määrältään suurimmalta osin ja että kantajan perusteeltaan hyväksytytkin vaatimuksensa ovat olleet kokonaisuutena arvioiden määriltään selvästi liiallisia. Näistä syistä Korkein oikeus katsoi, ettei ole syytä velvoittaa vastaajaa osaksikaan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikuluja. Vaatimuksista tuomittiin vain 7%.

KKO 2008:52
Kiinteistön kauppahinnan alentamista ja vahingonkorvausta koskevaa kannetta käräjäoikeudessa käsiteltäessä myyjä teki sovintotarjouksen, jota ostaja ei hyväksynyt. Oikeudenkäynnin jatkuessa myyjä kiisti kanteen kokonaan. Käräjäoikeus tuomitsi myyjän maksettavaksi vähemmän kuin tämän sovintona tarjoaman määrän. Sovintotarjous otettiin huomioon arvioitaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta. Oikeus hylkäsi lähes 100.000 euron hinnanalennuskanteesta 93% ja velvoitti myyjän maksamaan vain vajaat 7% eli n. 6000e. Myyjä oli ehdottanut sovintoa 10.000 eurolla.


Alla olevassa asuntokauppariidassa oli kysymys valesokkelikorjauksesta ja riitaisia kysymyksiä olivat:
- onko reklamaatio tehty oikein (oikea-aikaisuus ja yksilöinti)
- onko kaupan kohteessa ollut virhe kaupanteon hetkellä
- onko myyjä menetellyt vilpillisesti kaupanteossa (kohteesta annetut
tiedot ym.)
- onko perusteita kaupan purulle tai hinnanalennukselle
- onko perusteita vahingonkorvaukselle
- mahdollisen hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määrä

Oikeudenkäyntikulujen arviointi on aina tapauskohtaista. Yleinen perustelu, joka tässäkin tapauksessa tulee ilmi hovioikeuden perusteluissa on se, että kuluja tarkastellaan perusteiden osalta ja sikäli kun kysymys on määrän harkinnanvaraisesta arvioinnista, se ei vaikuta oikeudenkäyntikulujen jakamiseen. Mikäli esitetään itsenäisiä perusteluita kuten oikeustoimilaki ja ne hävitään, vaikuuttaa se oikeudenkäyntikulujen arvioinnissa.

Hovioikeuden mukaan:

Käräjäoikeus on ratkaissut asian myyjän hyväksi lukuun ottamatta kantajien hinnanalennusvaatimusta, jonka käräjäoikeus on hyväksynyt osittain. Ostajat ovat siten hävinneet asiansa käräjäoikeudessa siltä osin kuin siinä on ollut kysymys kaupan julistamisesta oikeustoimilain nojalla pätemättömäksi ja asuntokauppalain mukaisesta kaupan purusta. Ostajat ovat niin ikään hävinneet vahingonkorvausvaatimuksensa. Kantajat ovat siten voittaneet asiansa perusteeltaan ainoastaan siltä osin kuin siinä on ollut kysymys asuntokauppalain mukaisesta hinnanalennuksesta. Ostajien määrältään 73.885,33 euron hinnanalennusvaatimuksesta on hyväksytty 46.500 euroa.

Käräjäoikeus on katsonut, että vaikka oikeudenkäynnin lopputuloksessa on ollut kysymys lähtökohtaisesti niin sanotusta osavoittotilanteesta, asiassa on kuitenkin ollut kysymys kokonaisuudesta, jossa harkinnavaraiset hylätyt vaatimukset eivät ole olennaisesti vaikuttaneet oikeudenkäyntikulujen muodostumiseen. Käräjäoikeus on velvoittanut myyjän korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut vaaditun mukaisina lukuun ottamatta tarpeettomaksi katsotusta jatketusta valmisteluistunnosta laskutettua 7 tunnin työmäärää vastaavaa kantajien asiamiehen palkkiota.

Hovioikeus toteaa, että kantajien oikeustoimilain ja asuntokauppalain mukaisten vaatimusten sekä vahingonkorvausvaatimusten on katsottava niiden oikeudellinen perusta huomioon ottaen olevan itsenäisiä vaatimuksia.
Asiassa esitetyistä vaatimuksista on siten osa ratkaistu kantajien ja osa vastaajan hyväksi. Tämä huomioon ottaen asianosaisten tulee lähtökohtaisesti pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Itse riidassa pääasiakysymys oli valesokkelirakenteen ym. mm. salaojien korjaamisesta pienessä taloyhtiössä. Kokonaiskustannukset olivat lähes 400.000euroa ja riidan kohteena olevan huoneiston osuus lähes 80.000 euroa. Tästä tuomittiin tasonparannuksien jälkeen n. 50.000 hinnanalennusta.





Helsingin hovioikeus
Päätös Nro 1210
Antamispäivä 16.9.2020
Diaarinumero S 19/785


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 6.2.2019 nro 4947 (liitteenä)

Asia
Oikeudenkäyntikulut irtaimen kaupan purkamista koskevassa asiassa

Valittaja
Raija Bock

Vastapuolet
Nonna Rouhiainen
Krisse Sorvi

Asian käsittely hovioikeudessa

Bockille on myönnetty jatkokäsittelylupa 17.5.2019.

Hovioikeus on 6.5.2020 määrännyt, että asianajaja Kaarle Nummelle maksetaan valtion varoista välipalkkiona Bockin avustamisesta hovioikeudessa toimenpiteistä 16.4.2020 asti vaaditut määrät vähennettynä Bockin omavastuuosuudella.


Valitus


Raija Bock on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään siltä osin kuin Bock on velvoitettu korvaamaan Nonna Rouhiaien ja Krisse Sorven oikeudenkäyntikulut ja että Rouhiainen ja Sorvi velvoitetaan korvaamaan Bockin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 26.668 eurolla korkoineen. Toissijaisesti Bock on vaatinut, että osapuolet velvoitetaan pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Viimesijaisesti Bock on vaatinut, että hänen maksettavakseen määrättyjen oikeudenkäyntikulujen määrää alennetaan ja kantajien oikeudenkäyntikuluista katsotaan joka tapauksessa tarpeettomiksi kuluiksi 34 tunnin työmäärää vastaava osuus. Edelleen Bock on vaatinut, että Nonna Rouhiaisen ja Krisse Sorven asiamiehen kohtuulliseksi tuntiveloitukseksi katsotaan 220 euroa tunnilta lisättynä arvonlisäveron määrällä. Bock on vielä vaatinut, että Nonna Rouhiainen ja Krisse Sorvi velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen siltä osin kuin niitä ei korvata valtion varoista.

Oikeudenkäynnin lopputulos

Rouhiaisen ja Sorven ensisijaisena vaatimuksena oli asian valmistelun jälkeen ollut asuntokaupan pätemättömäksi julistaminen ja toissijaisena vaatimuksena asuntokaupan purkaminen ja kauppahinnan palauttaminen. Viime sijaisesti kantajat olivat vaatineet hinnanalennusta. Lisäksi kantajat olivat vaatineet erinäisiä vahingonkorvauksia. Käräjäoikeus oli hyläten kaikki
muut kantajan vaatimukset velvoittanut Bockin maksamaan hinnanalen nusta määrän, joka oli ollut vain noin 63 prosenttia vaaditusta määrästä.

Kantajat, joilla oli ollut näyttötaakka asiassa, olivat väittäneet Bockin olleen tietoinen asunnon homeongelmasta ja salanneen sen. Valtaosa osapuolten lausumista oli koskenut Bockin tietoisuutta ja tahallisuutta.
Kantajat olivat hävinneet tämän väitteensä perusteen, eikä kysymys ollut harkinnanvaraisesta seikasta. Edelleen käräjäoikeuden arvioitavaksi oli tullut asunnon korjauskustannusten määrä ja niiden vaikutus kaupan purun edellytyksiin. Kantajat eivät olleet esittäneet selvitystä kaikista kaupan kohteessa ja taloyhtiössä tehdyistä korjaustoimenpiteistä, joihin väitetyt korjauskustannukset olivat perustuneet. Kantajat olivat hävinneet myös tämän väitteensä perusteen, eikä kysymys ollut harkinnanvaraisesta seikasta. Kärä jäoikeus oli siten hylännyt kantajien ensisijaisen ja toissijaisen vaatimuksen samoin kuin vahingonkorvausvaatimukset.

Edelleen koska kantajat eivät olleet esittäneet selvitystä siitä, mistä töistä kohteen väitetyt korjauskustannukset olivat muodostuneet, käräjäoikeus oli todennut jääneen näyttämättä, että kaikki vaaditut korjauskustannukset olisivat olleet seurausta välttämättömistä korjaustarpeista. Käräjäoikeus oli joutunut arvioimaan hinnanalennuksen määrän. Kysymys ei ollut myöskään näiltä osin puhtaasti harkinnanvaraisesta seikasta, vaan siitä, että kantajat eivät olleet esittäneet näyttöä vaatimuksensa määrästä.

Kantajat eivät olleet myöskään näyttäneet Bockin menetelleen tuottamuksellisesti, joten perusteen puuttuessa myös vahingonkorvausvaatimukset oli hylätty.

Vaikka Bock oli siten voittanut asiassaan selvästi enemmän kuin oli hävinnyt, käräjäoikeus oli velvoittanut Bockin korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut. Toisin kuin käräjäoikeus oli katsonut, kantajien hylätyissä vaatimuksissa ei ollut kysymys ainoastaan harkinnanvaraisista seikoista, joiden vaikutus oikeudenkäyntikulujen muodostumiseen olisi ollut vähäinen.

Tarpeettomien kulujen aiheuttaminen

Oikeudenkäyntikuluja arvioitaessa oli lisäksi otettava huomioon, että käräjäoikeus oli sinänsä oikein katsonut, että kantajien menettelystä oli aiheutunut turhia oikeudenkäyntikuluja ylimääräisestä valmisteluistunnosta, mutta vähentänyt sitä vastaavan työmäärän osuuden vain kantajien oikeudenkäyn tikuluista. Vastaava ylimääräinen työ oli aiheutunut myös Bockin asiamiehelle, josta oli aiheutunut kustannuksia Bockille.

Kantajien menettely oli muutoinkin aiheuttanut asiassa ylimääräistä työtä, koska he olivat toimittaneet haastehakemuksensa lisäksi lausumia ja lisätodistelua ainakin seitsemällä eri kerralla. Useat eri lausumat ja lisätodisteiden toimittamiset olivat aiheuttaneet tarpeetonta työtä siihen verrattuna, että ne olisi toimitettu yhdellä kertaa. Kantajien kirjelmissä oli myös selostettu tarpeettomasti muun ohessa notorisia seikkoja, minkä vuoksi kirjelmät olivat olleet tarpeettoman laajoja. Bockin kantajien kuluista kiistämät 34tuntia olivat maltillinen arvio kantajien menettelystä aiheutuneista tarpeettomista kustannuksista.

Tuntiveloitus

Asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kantajien asiamiehen kohtuulliseksi tuntiveloitukseksi tuli katsoa 220 euroa tunnilta lisättynä arvonlisäveron määrällä.


Vastaus

Nonna Rouhiainen ja Krisse Sorvi ovat vaatineet, että valitus hylätään ja Raija Bock velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 1.674,00 eurolla (sisältäen arvonlisäveron määrän) korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Kantajilla oli ollut vaihtoehtoisia vaatimuksia, joista yksi oli menestynyt, ja jonka johdosta he olivat voittaneet asiansa.


Hovioikeuden ratkaisu

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Oikeudenkäynnin lopputulos

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Saman luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavas ti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Rouhiainen ja Sorvi ovat kanteessaan ensisijassa vaatineet, että asunto-osakkeiden kauppa julistetaan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilaki) 30 §:n ja 33 §:n nojalla pätemättömäksi tai kauppa puretaan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n ja 16 §:n nojalla, ja Bock vel voitetaan palauttamaan heille koko kauppahinta varainsiirtoveroineen sekä tuotto- ja viivästyskorkoineen. Edelleen kantajat ovat vaatineet, että Bock velvoitetaan korvaamaan heille erinäisiä vahingonkorvauksia tietyin osin viivästyskorkoineen. Viimesijaisesti kantajat ovat vaatineet, että Bock velvoitetaan suorittamaan heille asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n nojalla hinnanalennusta 73.885,33 euroa viivästyskorkoineen. Kantajien oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluvaatimus on ollut yhteensä 34.213,27 euroa korkoineen. Bock on kiistänyt kannevaatimukset kokonaisuudessaan sekä perusteiltaan että määriltään.

Käräjäoikeus on ratkaissut asian Bockin hyväksi lukuun ottamatta kantajien hinnanalennusvaatimusta, jonka käräjäoikeus on hyväksynyt osittain. Rouhiainen ja Sorvi ovat siten hävinneet asiansa käräjäoikeudessa siltä osin kuin siinä on ollut kysymys kaupan julistamisesta oikeustoimilain nojalla pätemättömäksi ja asuntokauppalain mukaisesta kaupan purusta. Rouhiainen ja Sorvi ovat niin ikään hävinneet vahingonkorvausvaatimuksensa. Kantajat ovat siten voittaneet asiansa perusteeltaan ainoastaan siltä osin kuin siinä on ollut kysymys asuntokauppalain mukaisesta hinnanalennuksesta. Rouhiaisen ja Sorven määrältään 73.885,33 euron hinnanalennusvaatimuksesta on hyväksytty 46.500 euroa.

Käräjäoikeus on katsonut, että vaikka oikeudenkäynnin lopputuloksessa on ollut kysymys lähtökohtaisesti niin sanotusta osavoittotilanteesta, asiassa on kuitenkin ollut kysymys kokonaisuudesta, jossa harkinnavaraiset hylätyt vaatimukset eivät ole olennaisesti vaikuttaneet oikeudenkäyntikulujen muodostumiseen. Käräjäoikeus on velvoittanut Bockin korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut vaaditun mukaisina lukuun ottamatta tarpeettomaksi katsotusta jatketusta valmisteluistunnosta laskutettua 7 tunnin työmäärää vastaavaa kantajien asiamiehen palkkiota.

Hovioikeus toteaa, että kantajien oikeustoimilain ja asuntokauppalain mukaisten vaatimusten sekä vahingonkorvausvaatimusten on katsottava niiden oikeudellinen perusta huomioon ottaen olevan itsenäisiä vaatimuksia.
Asiassa esitetyistä vaatimuksista on siten osa ratkaistu kantajien ja osa vastaajan hyväksi. Tämä huomioon ottaen asianosaisten tulee lähtökohtaisesti pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Asiassa on vielä arvioitava, onko toista asianosaista mainitusta osavoittotilanteesta huolimatta syytä velvoittaa korvaamaan toisen osapuolen oikeudenkäyntikuluja. Asian käsittely on kantajien vaatimukset huomioon ottaen keskittynyt käräjäoikeudessa paljolti Bockin tietoisuuteen kaupan kohteessa olleista virheistä ja niiden salaamiseen. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin oikeudenkäynnin keskeisiä kysymyksiä ovat lisäksi olleet kantajilla kaupan kohteen kunnosta kaupantekohetkellä olleet tiedot sekä kohteen virheiden laatu ja laajuus. Hinnanalennusvaatimusta koskeva todistelu on ollut osittain samaa kuin kaupan pätemättömyys- ja purkuvaatimuksia koskeva todistelu. Tämä huomioon ottaen sen enempää hyväksyttyjen kuin hylättyjen vaatimustenkaan käsittelyn ei voida katsoa vaikuttaneen siinä määrin olennaisesti kulujen muodostumiseen, että asiassa olisi osavoittotilanteesta huolimatta syytä velvoittaa toista asianosaista korvaamaan vastapuolen kuluja.

Tarpeettomien kulujen aiheuttaminen

Siltä osin kuin Bock on vaatinut, että kuluvastuuta arvioitaessa tuli vielä ottaa huomioon kantajien aiheuttamat tarpeettomat kulut, joita olivat Bockin kiistämät yhteensä 34 tunnin työmäärää vastaavat toimenpiteet, hovioikeus toteaa seuraavaa.

Rouhiaisen ja Sorven avustajan asianajaja Petri Pelkkasen lasku on sisältänyt asiaan perehtymistä 26,75 tuntia, haastehakemuksen laadintaan liittyviä toimenpiteitä 11,25 tuntia, vastapuolen vastaukseen perehtymistä ja lausumien laatimista käräjäoikeudelle 19,75 tuntia, asian valmisteluun käräjäoikeudessa liittyviä toimenpiteitä 19,5 tuntia sekä pääkäsittelyyn valmistautumista ja pääkäsittelyyn liittyviä toimenpiteitä 16,25 tuntia.

Käräjäoikeus on ratkaissut oikeudenkäyntikuluvastuun oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 3 §:n 2 momentin nojalla ja katsonut (s. 31), että kantajien oikeudenkäyntikuluissa on ollut 7 tuntia jatkettuun valmisteluistuntoon liittyviä tarpeettomia toimenpiteitä, jotka olivat aiheutuneet kantajien menettelystä. Käräjäoikeus on vähentänyt mainittuja tarpeettomia kuluja vastaavan määrän kantajien oikeudenkäyntikuluista.

Edellä mainittuja asian valmisteluun liittyviä toimenpiteitä lukuun ottamatta hovioikeus katsoo, ettei oikeudenkäyntiasiakirjoista ilmene seikkoja, joiden perusteella olisi pääteltävissä kantajien aiheuttaneen tarpeettomia kustannuksia. Asian valmisteluun liittyvästä kantajien menettelystä on katsottava aiheutuneen kuluja jossain määrin myös Bockille. Tämä johtopäätös ei kuitenkaan anna aihetta arvioida kuluvastuuta kokonaisuudessaan toisin kuin hovioikeus on sitä edellä arvioinut.

Tuntiveloitus

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen asiassa ei ole tarvetta lausua Rouhiaisen ja Sorven avustajan tuntiveloituksen määrästä.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Hovioikeus on ratkaissut kuluvastuun määräytymistä koskevan asian Bockin toissijaisen vaatimuksen mukaisesti. Sillä, mitä Bock on asiassa hävinnyt, on ollut vain vähäinen merkitys, joten hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan hovioikeudessa.

Bockille on myönnetty oikeusapua 55 prosentin omavastuulla ja hänen avustajakseen on määrätty asianajaja Kaarle Nummi. Hovioikeus on 6.5.2020 vahvistanut asianajaja Nummen palkkioksi Bockin avustamisesta hovioi keudessa 1.402,50 euroa ja arvonlisäveron osuutena 336,60 euroa, mistä määrästä on maksettu Nummelle valtion varoista Bockin omavastuuosuus huomioon ottaen 631,12 euroa ja arvonlisäveron osuutena 151,47 euroa.

Asianajaja Nummi on 3.7.2020 toimittanut hovioikeuteen lisälaskun, joka on sisältänyt välipalkkion maksuun liittyviä ja sen jälkeisiä toimenpiteitä yhteensä 4 tunnilta. Hovioikeus katsoo, että näiltä osin Nummelle voidaan mak saa kohtuulliseksi harkittu 2 tunnin työmäärä vastaava palkkio. Asianajaja Nummen palkkioksi vahvistetaan jo maksetun palkkion lisäksi 220 euroa ja arvonlisäveron osuutena 52,80 euroa, mistä määrästä maksetaan Nummelle valtion varoista Bockin omavastuuosuus huomioon ottaen 99 euroa ja arvonlisäveron osuutena 23,76 euroa. Bockin omavastuuosuus on 121 euroa ja sen arvonlisävero 29,04 euroa. Bock velvoitetaan korvaamaan Nummelle omavastuuosuutta vastaava määrä eli yhteensä 150,04 euroa.

Asian näin päättyessä Rouhiainen ja Sorvi ovat yhteisvastuullisesti velvollisia oikeusapulain 22 §:n 1 momentin nojalla korvaamaan takaisin valtiolle sen varoista asianajaja Nummelle maksetun palkkion yhteensä 905,35 euroa. Edelleen Rouhiainen ja Sorvi ovat velvollisia suorittamaan Bockille kor vauksena oikeudenkäyntikuluista omavastuuosuutta vastaavan määrän 1.106,55 euroa.




Päätöslauselma


Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Raija Bock vapautetaan velvollisuudesta korvata Nonna Rouhiaisen ja Krisse Sorven oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa.

Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa vahinko- naan.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Hovioikeus vahvistaa asianajaja Kaarle Nummen palkkioksi Raija Bockin avustamisesta hovioikeudessa kohtuulliseksi harkitut 220 euroa ja ar- vonlisäveron osuudeksi 52,80 euroa.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Kaarle Nummelle palkkioksi Raija Bockin avustamisesta hovioikeudessa Bockin 55 prosentin omavas tuuosuus huomioon ottaen 99 euroa ja arvonlisäveron määränä 23,76 euroa. Bock velvoitetaan suorittamaan asianajaja Kaarle Nummelle omavastuu- osuuttaan vastaava määrä 150,04 euroa.

Nonna Rouhiainen ja Krisse Sorvi velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan takaisin valtiolle sen varoista asianajaja Kaarle Nummelle hovioikeudessa Raija Bockin avustamisesta maksettu palkkio yhteensä 905,35 eu- roa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.

Nonna Rouhiainen ja Krisse Sorvi velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Bockille korvauksena oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 1.106,55 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.

Rouhiaisen ja Sorven oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudessa hylätään.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 16.11.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet:


Ratkaisu on yksimielinen.

hovioikeudenneuvos K hovioikeudenneuvos K hovioikeudenneuvos M

ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Osasto 7 TUOMIO
1914947
Käräjätuomari M 6.2.2019 L 1712010583


Kantajat
Rouhiainen, Nonna
Sorvi, Krisse

Vastaaja Bock, Raija


Asia Vireille KANNE

Irtaimen kaupan purkaminen 31.10.2017

Vaatimukset Kantajat ovat vaatineet, että Hyvinkään käräjäoikeus

1. julistaa Raija Bockin myyjänä sekä Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen ostajina välillä 29.6.2016 tehdyn Asunto Oy Venevalkama
-nimisen yhtiön osakkeita nrot 256-340 koskeneen kaupan ensisijaisesti varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 3 luvun 30 ja/tai 33 §:n perusteella pätemättömäksi tai toissijaisesti asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n ja 16 §:n nojalla purkaa edellä mainitun osakekaupan;

2. velvoittaa Raija Bockin palauttamaan Sorvelle ja Rouhiaiselle saamansa kauppahinnan 210 000,00 euroa ja 4 200 euron varainsiirtoveron;

3. velvoittaa Raija Bockin suorittamaan kohdassa 2 mainitulle kauppahinnalle ja varainsiirtoverolle korkolain 3 § 2 momentin mukaista tuottokorkoa kauppahinnan vastaanottamisen 29.6.2016 ja haasteen tiedoksiantopäivän väliseltä ajalta;

4. velvoittaa Raija Bockin suorittamaan kohdassa 3 mainitulle tuottokoroille korkolain 4.1 § ja 9 §:ien mukaista viivästyskorkoa haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,


5. velvoittaa Raija Bockin korvaamaan Krisse Sorvelle ja Nonna Rouhiaiselle asunnon käyttö- ja asumiskelvottomuudesta johtuen 30.8.2017 lukien muualla asumisesta 31.7.2018 asti viivästyskorkoineen yhteensä 9 360,90 euroa (48,90 euroa elokuu 2017 ja sen jälkeen 776 euroa/kk) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästymiskorkoineen kunkin kuukauden 2. päivästä lukien,

6. velvoittaa Raija Bockin palauttamaan Krisse Sorvelle ja Nonna Rouhiaiselle kaupan kohteesta 30.8.2017 lähtien maksetut yhtiövastikkeet 212 euroa kuukaudessa (jokaisen kuukauden 5. päivä) siihen asti kunnes Hyvinkään KO on antanut ratkaisunsa tässä asiassa asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n tarkoittamana vahingonkorvauksena korkolain 4.1 § ja 9 §:ien mukaista viivästyskorkoa kuukausittaisesta eräpäivästä lukien, tai

7. kolmassijaisesti velvoittaa Raija Bockin suorittamaan Krisse Sorvelle ja Nonna Rouhiaiselle kaupan kohteen virheellisyyden johdosta
\ ,
hinnanalennuksena asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n nojalla 73.885,33
euroa korkolain 4.1 § ja 9 §:ien mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,

8. velvoittaa Raija Bockin suorittamaan vahingonkorvauksena Krisse Sorvelle ja Nonna Rouhiaiselle pilaantuneista huonekaluista eli sohvasta 800 euroa, parisängystä 1.200 euroa, nojatuolista 200 euroa, vaatteista
1.000 euroa eli yhteensä 3.200 euroa.

9. velvoittaa Raija Bockin korvaamaan Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laskun mukaan yhteensä 34.213,27 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

Perusteet


Tapahtumaselostus


Kantajat Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen ostivat 29.6.2016 As Oy Venevalkaman osakkeet nrot 256-340, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuinhuoneistoa osoitteessa Mollintie X, 01800 Klaukkala, vastaajalta Raija Bockilta. Kauppahinta on ollut 210 000,00 euroa. Asunto on myyty hyväkuntoisena.

Jonkin ajan kuluttua kaupan tekemisestä Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen havaitsivat asunnossa ummehtuneen hajun ja samanaikaisesti Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen leikki-ikäiset lapset alkoivat reagoida myös terveydellisesti ja niin, että he joutuivat muuttamaan asunnosta pois ja hankkimaan itselleen vuokra-asunnon Klaukkalasta. Tämän vuoksi asunnossa suoritettiin 9.5.2017 kuntotutkimus Raksystems Insinööritoimisto Oy:n toimesta. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n RI Matti Keijomaan 7.6.2017 laatiman asiantuntijalausunnon mukaan asunto oli terveydelle vaarallinen ja haitallinen sekä näin ollen asumiskelvoton mikrobikasvuston aiheuttamien terveysvaaran ja -haittojen johdosta.

Asunnon kauppakirjassa viitatun kuntotutkimusraportin 30.6.2014 mukaan kaupankohteessa oli havaittu kosteutta, mutta asianmukaisiin jatkotutkimuksiin laboratoriossa tai muihin jatkotoimenpiteisiin ei ollut kuitenkaan ryhdytty myyjän toimesta, mitä ilmeisemmin mikrobikasvuston olemassaolon peittelemiseksi tai oikeastaan salaamiseksi.

On katsottava, että Raija Bock on ollut hyvin tietoinen kaupankohteen kosteusvauriosta ja haitoista sekä niiden todennäköisestä vaarasta tai haitasta asumisen turvallisuudelle ja terveydelle jo ennen kauppaa. Tätä osoittaa myös se, että hän oli peitellyt asuinhuoneistossa kaupanteon jälkeen asteittain Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen havaitsemaa voimistuvaa ja pysyvää "kellarin hajua", eli mikrobikasvuston hajuhaittaa, koiranvirtsan hajulla ennen kaupantekoa. Raija Bock oli myös pitänyt asunnossa ennen kauppaa useita koiria, jotta koirien luontainen hajua peittäisi ja salaisi asunnossa olevan ummehtuneen hajuhaitan asuntoa myytäessä, mikä osoittaa Raija Bockin menettelyn tässä asuntokaupassa varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (OikTL) 30 §:n petolliseksi viettelyksi ja 33 §:n tarkoittamaksi kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi.

Samoin ennen kauppaa kylpyhuoneen edessä tummentuneen lattiapinnassa olleen kohdan Raija Bock oli nimenomaisesti peittänyt matolla kaupankohteen myyntiesittelyn aikana ja kun kaupanteon jälkeen mattoa poistettaessa häneltä oli kysytty jälkikäteen tästä tummentuneesta kohdasta lattiapinnassa, Raija Bock oli myöntänyt sen johtuneen aiemmasta kosteusvauriosta, mutta hän oli kuitenkin kieltäytynyt ylipäätään suorittamasta mitään hyvitystä Krisse Sorvelle ja Nonna Rouhiaiselle tämän johdosta.

Asunto-osakkeiden kaupanteon yhteydessä Helsingin LKV Oy:n kiinteistönvälittäjä Hanna Loponen, oli esittänyt Krisse Sorvelle ja Nonna Rouhiaiselle, että ulko-ovelta sisään tullessa vasemmanpuoleisen makuuhuoneen kosteusvauriota olisi korjattu asianmukaisesti aiemmin, mutta nyttemmin on ilmennyt, ettei sitä ollut tehty ollenkaan, vaan kosteusvaurion arvioimiseksi avattu näytteenottopaikka oli vain suljettu uudelleen ilman siellä havaitun kosteuden poistamista tai kosteuden muodostumisen aiheuttaneen syyn korjaamista ns. hyvän rakennustavan mukaisesti.

Kantajilla ei ollut käytössään Raksystems Insinööritoimisto Oy:n vuonna 2014 laatimaa kuntotarkastusraporttia kaupantekohetkeä edeltäneellä ainoalla asuntonäytöllä. Myöskään kiinteistönvälittäjä Hanna Loposen myyntiesitteestä (K14) ei ilmene mitään tietoa Raksystems Insinööritoimisto Oy:n vuonna 2014 laatimasta kuntotarkastusraportista.

Asunto-osakkeiden kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä kiinteistönvälittäjä Loponen oli esittänyt vielä, että ulko-ovelta sisään tullessa vasemmanpuoleisen makuuhuoneen kosteusvauriota oli korjattu asianmukaisesti, mutta Raksystems Insinööritoimisto Oy:n RI Matti Keijomaan 7.6.2017 asiantuntijalausunnosta on ilmennyt, ettei makuuhuoneen kosteusvauriota ollut hoidettu ollenkaan, vaan kosteusvaurion arvioimiseksi avattu näytteenottopaikka oli vain suljettu uudelleen ilman edes siellä havaitun kosteuden poistamista tai kosteuden muodostumisen aiheuttaneen syyn korjaamista. Tämän perusteella on selvää, että kiinteistönvälittäjän myyntiesite ei ole pitänyt paikkaansa sen osalta, että kaupankohteena oleva asuinhuoneisto olisi remontoitu kokonaisuudessaan vuonna 2014. Kiinteistönvälittäjä ja vastaaja olivat antaneet tietoisesti virheellistä tietoa kaupankohteen kunnosta Sorvelle ja Rouhiaiselle ja siten vietelleet heidät tekemään asuntokaupan sellaisella kauppahinnalla, mitä asuinhuoneiston kunnon tosiasiallisen tilan tunteva ja tietävä ostajataho ei olisi tehnyt normaaleissa olosuhteissa. Tämä menettely on selvästi kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta.

Kauppakirjaan oli merkitty, että Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen olisivat perehtyneet ennen asuntokauppaa ns. kuntotutkimusraporttiin 30.6.2014, vaikka he eivät olleet tosiasiassa perehtyneet eivätkä ole voineetkaan perehtyä ko. kuntotutkimusraporttiin, kun he eivät olleet edes saaneet tätä 30.6.2014 kuntotutkimusraporttia haltuunsa siihen perehtymiseksi ennen kaupantekoa, vaan heille oli siitä ja sen sisällöstä vain mainittu myyntikeskustelun aikana. Asiantilan voivat todentaa samaisessa asuntonäytössä läsnä olleet Krisse Sorven isä, Juha Sorvi, ja Nonna Rouhiaisen isovanhemmat, Martti ja Seija Rouhiainen. Kantajat saivat kuntotutkimusraportin 30.6.2014 haltuunsa vasta kaupanteon jälkeen ja nimenomaan As Oy Venevalkamalta, eikä myyjältä.

Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen joutuivat nimittäin antamaan sitovan täyden myyntihintapyynnön mukaisen ostotarjouksensa 16.6.2016 noin klo 18.30-19.00 tapahtuneen heidän ensimmäisen asuntonäytön yhteydessä Helsingin LKV Oy:n kiinteistönvälittäjä Hanna Loposen antaman tiedon perusteella. Välittäjä oli esittänyt kantajille, että huoneistosta oli annettu jo ostotarjous, joka oli määrällisesti lähes myyntihintapyynnön mukainen, joten jos Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen haluaisivat ostaa tämän asuinhuoneiston, heidän tulisi jättää sitova täyden myyntihintapyynnön mukainen ostotarjouksensa heti. Tämän takia kantajat tekivät sitovan myyntihintapyynnön mukaisen ostotarjouksensa heti ensimmäisen, noin 30 min kestäneen asuntonäytön yhteydessä. Raija Bock hyväksyi ostotarjouksen samaisena päivänä.

Raija Bock on kuitenkin kiinteistövälittäjä Hanna Loposen avustuksella merkinnyt kauppakirjaan, että Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen olisivat perehtyneet kuntotutkimusraporttiin 30.6.2014 ennen kaupantekoa, vaikka näin ei ole todellisuudessa tapahtunut. Tämä kauppakirjan vääristely osoittaa pikemminkin luotettavalla tavalla sen, että Raija Bock on ollut tietoinen asuinhuoneiston kaupankohteen kosteusvauriosta ja -haitoista sekä niiden todennäköisestä vaarasta tai haitasta asumisen turvallisuudelle ja terveydelle jo ennen kaupan tekemistä ja tarkemmin sanottuna ainakin jo kesästä 2014 alkaen. Raija Bock on toiminut myös As Oy Venevalkaman hallituksen jäsenenä vuonna 2014, joten hänellä on ollut sekä asuinhuoneistonsa osakkeenomistajana että As Oy Venevalkaman isännöitsijänä tavallista tarkempi tieto sekä hänen oman asuntonsa että yhtiön kaikkien asuntojen virheistä ja puutteista ottaen erityisesti huomioon, että kyse on ollut merkittävistä rakenteellisista vioista ja puutteista kaikissa asunnoissa.

Näin olleen on selvää, että Raija Bock on menetellyt törkeän huolimattomasti jättämällä selvittämättä tai keskeyttämällä kuntotarkastuksen 26.6.2014 siten, että sen aikana tehtyjä kosteushavaintoja ei tutkittu asianmukaisesti laboratoriossa Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n kuntotarkastuksen toimittaneen teknisen asiantuntijan, Dl Janne Sairamon, 30.6.2014 antamasta
toimenpidesuosituksesta huolimatta, mistä voidaan perustellusti päätellä, että Raija Bock ei ole halunnut selvittää erittäin todennäköisesti merkittäviä taloudellisia korjauskustannuksia aiheuttavan asumiselle ja terveydelle vaaraa tai haittaa aiheuttavan tekijän olemassaoloa. Kaupan kohteena olleessa kiinteistössä ja huoneistossa 5D on tutkimuksessa todettu sädesieniä. Tuosta tietoisuudestaan huolimatta Raija Bock jätti kaikki jatkotutkimukset ja epäilemättä tarpeelliset korjaukset suorittamatta tarkoituksin vyöryttää nämä vahingot ja niiden korjaukset korjauskustannuksineen asuinhuoneiston osakkeiden myöhemmälle omistajalle tai omistajille.

Raija Bockin toiminta ja menettely on ollut törkeän vilpillistä, ja Krisse Sorveä ja Nonna Rouhiaistä on tarkoituksella erehdytetty ja johdettu harhaan peittelemällä ja salaamalla eri tavoin niitä virheitä ja vaurioita, kuten ummehtuneen kellarin hajuun rinnastuvaa kosteusongelman aiheuttamaa hajuhaittaa, jotka muutoin olisivat voineet tulla ilmi kaupan kohteen tarkastuksessa ja myyntiesittelyssä, tai joista olisi ehkä voinut syntyä perusteltu epäilys kaupan kohteen todellisesta kunnosta siitä julkaistun myyntiesitteen tietoihin verrattuna ja kauppa olisi siten todennäköisesti jäänyt toteutumatta.

Selvää on, että rakenteitten sisällä olleita virheitä ja vaurioita eivät ostajat olisi voineet mitenkään tarkastaa, eikä ostajalla yleisestikään ole mitään velvollisuutta ryhtyä seinä- ja/tai lattiarakenteita aukomaan.
Kantajia on tietoisesti johdettu harhaan ja pyritty eri tavoin salaamaan ja peittelemään ostajilta kaupan kohdetta rasittaneet virheet ja vauriot.
Tehtyä kauppaa tulee pitää varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (OikTL) 30 ja/tai 33 §:n nojalla pätemättömänä.

Asian ollessa näin ostajat eivät ole miltään osin eivätkä millään tavalla laiminlyöneet kaupan kohteen tarkastusvelvollisuutta ja vielä vähemmän selonottovelvollisuutta, koska Raija Bockin virheiden peittelyn ja salaamisen johdosta heille ei ole voinut edes syntyä epäilyä kaupan
kohteen mahdollisista virheistä ja vaurioista, minkä epäilyn seurauksena heille olisi voinut syntyä tarve ryhtyä selvittämään asiaa ja tilannetta tarkemmin. Ostajien viaksi ei voida lukea sitä, että heille tarkoituksella annetaan totuutta vastaamatonta tietoa ja yhtä tarkoituksella salataan ja peitellään olemassa olevia virheitä ja vaurioita eri tavoin.

Vastaajan 23.10.2018 lausuman johdosta on lausuttava liitettäväksi yhteenvetoon kantajien kannevaatimuksen perusteeksi seuraavasti.


Reklamaatio

Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen ilmoittivat Raija Bockille havaitsemistaan virheistä kirjallisesti 4.5.2017 täyttäen näin asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä säädetyn virheilmoitusvelvollisuutensa.
Tätä osoittaa kirjallisena todiste K10 (reklamaatio 4.5.2017, sähköposteja).

Dl Janne Sairamon 27.12.2017 päivätty ulkoseinärakenteen kuntotutkimus on lähes identtinen hänen 30.6.2014 tekemän kuntotutkimuksen kanssa, sillä molemmissa kuntotutkimuksissa ei esitetä varmaa tietoa mikrobikasvuston ml. sädesienien olemassaolosta, vaan näissä kuntotutkimuksissa Dl Sairamo suosittelee selvittämään mahdollisten vaurioiden laajuuden samoin kuin suositellaan selvittämänä väliseinien alaosien rakenne ja kunto materiaalinäyttein. Näin kantajat sitten menettelivätkin hankkimalla samaiselta Raksystems Insinööritoimisto Oy:n RI Matti Keijomaalta, joka toimitti tarkastuksen kohteessa 9.5.2017 klo 8 - 12.00.

Mikäli Dl Sairamon 27.12.2017 tekemä ulkoseinärakenteen kuntotutkimus katsottaisiin sisältävän varman tiedon 5 D -asuinhuoneiston kosteusvaurion laadusta ja laajuudesta ilman laboratoriotutkimustietoja materiaalinäytteistä, on huomattava, että kantajien reklamointi tapahtui 4.5.2018, eli noin 4 kuukautta Dl Sairamon 27.12.2017 päivätyn ulkoseinärakenteen kuntotutkimuksen jälkeen. Sorvi ja Rouhiainen eivät kyllä muista sitä, milloin he olivat tarkalleen saaneet tietoonsa Sairamon 27.12.2017 ulkoseinärakenteen kuntotutkimuksen As Oy Venevalkaman isännöitsijä Joonas Siiraseltä, mutta joka tapauksessa kantajien reklamointi on tapahtunut kohtuullisen ajan puitteissa, eikä se ole tapahtunut liian myöhään.

Reklamaatio on toimitettu täysin oikea-aikaisesti ja riittävällä tarkkuudella ottaen huomioon sen, että asuinhuoneistossa olleeseen kosteusvaurioon mahdollisesti liittyvä hajuhaitta havaittiin selvästi vasta keväällä 2017, kun myyjän mitä ilmeisemmin naamioima erittäin voimakas ja pinttynyt koirien hajun oli hälvennyt asuinhuoneistosta, johon kului ajallisesti useita kuukausia.

Myöskään Sorven ja Rouhiaisen sairastuneita lapsia hoitaneet terveydenhoidon ammattilaiset eivät ole havainneet viitteitä, eivätkä siten ohjeistaneet heitä tutkimaan heidän asuinhuoneistonsa kunnon mahdollista vaikutusta lastensa sairastumisiin, vaan hengitystiesairauksien syiksi epäiltiin perinteisiä sairauksien tai tautien aiheuttajia.

Kantajat ovat 4.5.2017 reklamoineet viivytyksettä ja ennen kaikkea kohtuullisen ajan puitteissa heidän saatuaan perustellun tiedon siitä, että asuinhuoneistossa voi todennäköisesti olla kosteusvaurio negatiivisine terveysvaikutuksineen sekä sen jälkeen kun he saivat 7.6.2017 varman tiedon rakennusalan ammattilaiselta, Raksystems Insinööritoimisto Oy:n RI Matti Keijomaalta, jonka mukaan asunto oli terveydelle vaarallinen ja haitallinen sekä näin ollen asumiskelvoton mikrobi kasvuston aiheuttamien terveysvaaran ja -haittojen johdosta.

Tässä tapauksessa reklamaatio ei ole voinut tapahtua liian myöhään. Varma havainto kasvustosta on 7.6.2017. Reklamaatio oli tapahtunut ennen varmaa tiedon saamista homekasvustosta.

Joka tapauksessa reklamoinnin tapahtumisajankohdassa ei ole juridista relevanssia, jos vastaajan katsotaan menetelleen petollisen viettelevästi, kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, kuten tässä tapauksessa on perusteltua katsoa.

Virheilmoituksen tekemisen jälkeen Raija Bockille on esitetty vaatimus kaupan purkamisesta, mutta Raija Bok ei ole suostunut kaupan purkuun. Yhtä vähän Raija Bock on ollut suostuvainen suorittamaan Krisse Sorvelle ja Nonna Rouhiaiselle myöskään hinnanalennusta tai mitään muutakaan hyvitystä.

Korjaukset ja korjauskustannukset Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen ostamassa asunnossa ja yleisemminkin asunto-osakeyhtiön kaikissa asunnoissa tulevat olemaan huomattavan kalliita, koska korjaukset tulevat kohdistumaan asuntojen rakenteisiin ml. alapohjaan ja seinärakenteet, jotka siis joudutaan avaamaan ja rakentamaan kokonaan uudelleen uusista materiaaleista. Samoin As Oy Venevalkaman rivitalorakennukseen tulee tehdä mittavia maanrakennustöitä, kuten salaojajärjestelmän rakentaminen. Asuminen tuona korjausaikana asunnoissa on täysin mahdotonta. Selvää on, että korjausten ja korjauskustannusten vaikutus yhtiön yhtiövastikkeisiin ja niiden nousuun tulee olemaan enemmän kuin merkittävä.

Edellä on jo todettu, että asunnossa ilmenneiden vakavien ja terveydelle vaarallisten ja haitallisten virheiden ja vaurioiden johdosta Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen ja heidän lapsensa alkoivat terveydellisesti oireilla niin pahoin, että heidän oli muutettava asunnosta pois ja hankittava vuokra-asunto. Syy-yhteys terveydelle vaarallisten ja haitallisten virheiden ja vaurioiden ja Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen ja heidän lapsiensa kärsimien terveyshaittojen välillä on kiistaton.

Yhtiössä on aiemmin 27.6.2017 purettu asuinhuoneiston 5 A kauppa sopimusteitse (naapurihuoneiston kauppa), jossa myyjänä
toimineella As Oy Venevalkaman isännöitsijällä, oli tietoisuus kaupan kohteena olevan asuinhuoneiston ja koko rivitaloyhtiön olennaisista rakennusvirheistä. Myyjällä entisenä isännöitsijänä oli vastaava tietoisuus kuin yhtiön entisellä hallituksen jäsenellä Raija Bockilla tässä kaupassa.


Kaupan pätemättömyys

Kantajat on vilpillisesti ja tarkoituksella houkuteltu tekemään kauppa asunnosta, jossa olleiden salattujen tai peiteltyjen virheiden ja vaurioiden vuoksi, jos ne olisivat olleet tiedossa ennen asuntokauppaa, he eivät koskaan olisi tehneet tätä kauppaa.On kyse OikTL 30 §:n tarkoittamasta petollisesta viettelystä.

Raija Bock on jättänyt tietoisesti ja tarkoituksellisesti kertomatta kuntotarkastuksen 2014 havainnot ja niiden johdosta laiminlyödyn jatkotutkimuksen toimittamisen epäillyn mikrobikasvuston olemassaolon selvittämiseksi vastoin Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n kuntotarkastuksen toimittaneen teknisen asiantuntijan, Dl Janne Sairamon, 30.6.2014 antamaa toimenpidesuositusta.

Samoin Raija Bock on vääristellyt ja peitellyt kaupan kohteena olleen asuinhuoneiston ominaishajua, eli homekasvustolle tyypillistä ja tunnettua kellarin hajua, koirien virtsan hajulla, ja lattiassa ollutta kosteusvauriota laittamalla sen päälle maton myyntiesittelyssä, ja siten vääristellyt Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen kaupan kohteesta saamaa käsitystä sen tosiasiallisesta kunnosta ja tilasta ennen kaupantekohetkeä.

Mikäli kaupan kohteena olleen asuinhuoneiston ominaishaju, eli homekasvustolle tyypillinen ja yleisesti tunnettu kellarin haju, olisi ollut havaittavissa 16.6.2016 myyntiesittelyn aikana, sen olisi erittäin todennäköisesti havainneet Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen lisäksi myös Krisse Sorven isä Juha Sorvi ja Nonna Rouhiaisen isovanhemmat Martti ja Seija Rouhiainen.

On korostettava, että Krisse Sorvellä ja Nonna Rouhiaisellä, Krisse Sorven isällä Juha Sorvellä ja Nonna Rouhiaisen isovanhemmilla Martti ja Seija Rouhiaisellä ei ollut mitään syytä epäillä kiinteistönvälittäjän antaman tiedon, eli Bockin pitämien koirien, eli pienimuotoisen kennelin, paikkaansa pitämättömyyttä tai että se oli tosiasiallisesti keinotekoinen järjestely.

On selvää, että Raija Bockilla on ollut korostettu velvollisuus tiedottaa Krisse Sorvelle ja Nonna Rouhiaiselle hänen tiedossaan olevista kaupan kohdetta rasittavista virheistä mutta hän ei ole täyttänyt tätä tiedottamisvelvollisuuttaan, joten Raija Bock on petollisesti vietellyt Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen solmimaan 29.6.2016 kaupan.

Kauppa on lisäksi syntynyt olosuhteissa, joissa asunnon myyjän on kunnianvastaista ja arvotonta vedota tehtyyn oikeustoimeen OikTL 33
§:n tarkoitetulla tavalla. Vastaaja on juuri ennen kaupan tekemistä ollut mukana asunto-osakeyhtiön hallituksessa, joten hänen vastuunsa myyjänä vain korostuu tätäkin kautta. Siten tämä menettely on valitettavan erinomainen esimerkki klassisesta kunnianvastaisesta ja arvotonta menettelyä osoittavasta oikeustoimesta, sillä Bock on tuntenut kaupan kohteen todellisen kunnon mikrobikasvustoineen ja haittavaikutuksineen sekä muut olosuhteet Krisse Sorveä ja Nonna Rouhiaistä paremmin ja hän on käyttänyt Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen tietämättömyyttä hyväkseen tässä kaupassa. Tämän takia Raija Bockin on kunnianvastaista ja arvotonta vedota tähän asunto-osakkeiden kauppaan. Pätemättömyysperusteen edellytyksenä ei ole määrällinen arviointi kuten kaupan purussa.

Vastaaja Raija Bockin edellä selostettu toiminta ja menettely kokonaisuutena arvioiden on ollut siksi tarkoituksellista ja törkeää, että pätemättömyysedellytysten on katsottava täyttyvän tässä tapauksessa.


Kaupan purkaminen

Kaupan kohteessa ilmenneet viat ja vauriot ovat laadultaan ja laajuudeltaan sitä luokkaa, että vaikutuksellisuuskynnys ylittyy kirkkaasti sekä sopimuksenvastaisuuden että virheellisten tietojen antamisen kohdalla.

Raksystems Insinööritoimisto Oy:n RI Matti Keijomaan 9.5.2017 toimittaman kuntotarkastuksen 7.6.2017 perusteella laadittu asiantuntijalausunto on sisällöltään suorastaan lohdutonta luettavaa. Kaupan kohde, eli asuinhuoneisto, on täynnä vakavia vikoja ja vaurioita ja niin, että niiden korjaaminen tulee erittäin kalliiksi.

Tehdyt salaoja- ja sokkelikorjaukset eivät ole tuottaneet tason tai laadun parannusta, koska kyse on ollut alkuperäisestä rakennusvirheen tai riskirakennuksen korjauksesta. Rakenteiden olisi tullut kestää rakennuksen elinkaaren ajan.

Kyseessä olevaa kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä. Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos ei se vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa kohteesta antanut.

Kaupassa on ainakin asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdan tarkoittama piilevä virhe, koska kohde on varustukseltaan ja kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltu aihe edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, asunnon ikä ja muut seikat.

Lisäksi kaupassa on asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan tarkoittama taloudellinen piilevä virhe, koska kaupanteon jälkeen asunnon ostamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut ovat

kaupanteon jälkeen ilmenneen asuinhuoneiston kosteusvaurion johdosta osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi, kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Lopullinen osuus korjauskustannuksista 5 D asuinhuoneiston osalta on 72 459,41 €, mutta näiden korjauskustannusten rahoituskustannukset ovat 5 D asuinhuoneiston osalta 73 885,33 € As Oy Venevalkaman 380 000 € lainasta ja sen korkokuluista sekä muista pankin veloittamista lainan perustamiskäsittelykuluista 31.10.2018 mennessä, kuten jo kantajan 31.7.2018 antamassa kirjallisessa todisteessa K15 esitetään ja 19.10.2018 toimitetussa kirjallisessa todisteessa K19.

MTR-lsännöinti Oy:n As Oy Venevalkaman isännöitsijä Tuomas Kaijanen on täsmentänyt As Oy Venevalkaman salaaja-, sokkeli- ja seinäurakan kokonaiskustannuksia siten, että toteutuneiden korjauskulujen 374 231,53 € ja nostetun lainan 380 000 € välinen erotus, eli 5 768,47€ koostuu myös yhtiön sähkökuluista, jotka olivat 357,02 € vuonna 2017 ja tähän mennessä 2018 toteutuneisiin kuluihin 3 669,74 €. Lisäksi tämän määrään on diskontattuna tai rahastoituina hieman tulevia mahdollisia lisä- ja huoltotyökustannuksia.

Kantajille on 10.10.2018 erääntynyt 73 885,33 € maksuun toteutetun salaaja-, sokkeli- ja seinäurakan johdosta ja As Oy Venevalkama 31.7.2018 ylimääräisen yhtiökokouksen tekemän päätöksen perusteella, joten kantajat vaativat vastaajan korvaamaan tämän määrän laillisine korkoineen.

As Oy Venevalkaman isännöitsijä Tuomas Kaijasen antaman tiedon mukaan As Oy Venevalkaman salaaja-, sokkeli-ja seinäurakan vastaanottopöytäkirja on päivätty 14.6.2018, jolloin on otettu vastaan myös 5 D -asuinhuoneisto, ts. urakat ovat siis päättyneet 14.6.2018.

Kyse on siten merkittävästä ja olennaisesta taloudellisesta virheestä, eivätkä päämieheni olisi lainkaan suostuneet tähän asuntokauppaan, mikäli korjaustarve olisi ollut tiedossa ennen asuntokauppaa.
Korjauskustannusten osuus kauppahinnasta on noin 35 prosenttia.

Tason tai laadun parannusta ei ole lainkaan syntynyt, koska kyse on alkuperäisen rakennusvirheen, eli piilosokkelin, ja sen seurannaisvaikutusten korjaamisesta. Tämä näkemys perustuu vallitsevaan KKO:n oikeuskäytäntöön. KKO:n ratkaisun 2004:78 perustelukohdassa 9 katsottiin, että mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta. KKO:n ratkaisun 2004:78 perustelukohdassa 10 lausutun oikeusohjeen mukaan tason parannusta ei syntynyt salaojien, perustusten täytön eikä seinärakenteiden uusimisen johdosta, koska näiden oletettiin kestävän koko talon elinkaaren.

Tässä tapauksessa on kaupan pätemättömyys ja/tai purun edellytykset täyttyvät lisäksi huomioon otettavan vastaajan menettelyn kokonaisarvion perusteella. Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen ostaman asunnon vakavien virheiden ja vaurioiden ja niiden aiheuttamien terveyshaittojen johdosta Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen leikki-ikäisine lapsineen eivät ole voineet asua tässä asuinhuoneistossa, vaan he ovat joutuneet hankkimaan itselleen vuokra-asunnon.


Hinnanalennus

Kolmassijaisena vaatimuksena Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen vaativat hinnanalennuksena 73.885,33 €.

Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen käsityksen mukaan tämä vaihtoehto on kuitenkin lähinnä teoreettinen, sillä heidän ostamassaan asuinhuoneistossa on siksi vakavia ja laajoja vikoja ja vaurioita, että niiden korjaaminen tulee erittäin kalliiksi ja niin, että heille aiheutuu virheistä ja vaurioista siksi olennaista haittaa, ettei muuta seuraamusta kuin kaupan purku voida pitää kohtuullisena, sikäli kuin kauppaa ei ensisijaisen vaatimuksen perusteella tulla julistamaan pätemättömäksi.

Hinnanalennusvaatimus ei ole enää yksilöimätön ja ennenaikainen, sillä kosteusvaurion aiheuttaman ihmisen terveydelle vaarallisen mikrobi kasvuston, sädesienien, poistamiseksi välttämätön korjausrakentaminen on toimitettu taloyhtiön kaikissa asuinhuoneistoissa.
Korjaustyöselosteessa (K23) on todettu, että tässä taloyhtiössä, johon 5 D kuuluu, on valesokkeli / piilosokkeli, joka on rakennusvirhe.

Virhe ei ole ollut salainen. Vastaaja ja hänen kiinteistönvälittäjänsä ovat antaneet tuottamuksellisesti tai tahallisesti väärää tietoa Sorvelle ja Rouhiaiselle ennen asuntokauppaa koskien väitettyä koko asuinhuoneiston remontointia vuonna 2014.

Tuottokorko

Tuottokorosta on säädetty asuntokauppalain 6 luvun 16 §:ssä.

Mainitun säännöksen nojalla ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 § 2 momentin mukaista tuottokorkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Raija Bockin tulee suorittaa tuottokorkoa kauppahinnan vastaanottamisen 29.6.2016 ja haastehakemuksen tiedoksiantopäivän väliseltä ajalta, jonka jälkeiseltä ajalta näin kertyneelle tuottokorolle on suoritettava korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.

On lisäksi todettava selvyyden vuoksi, että maksamattomalle tuottokorolle suoritettavaa viivästyskorkoa ei ole vaadita ns. korkoa korolle -mukaisesti, vaan viivästyskoron määräytymisperusteena oleva

pääoma, eli tuottokoron määrä, on ollut määrältään muuttumaton, eikä siihen ole siis vaadita lisättäväksi määräajoin kertynyttä viivästyskorkoa.

Vahingonkorvaus Raija Bockin menettely on ollut vähintäänkin huolimatonta tässä kaupassa, joten hänen tulee korvata Krisse Sorvelle ja Nonna Rouhiaiselle aiheutuneet vahingot, jotka johtuvat em. asuinhuoneiston virheistä.

Ylimääräiset asumismenot

Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen leikki-ikäisine lapsineen eivät ole voineet asua Raija Bockilta ostamassaan asunnossa, sillä heidän lapsensa olivat sairastaneet yhtäjaksoisesti hengitystiesairauksia muutettuaan tähän asuinhuoneistoon. Tämän takia he ovat 30.8.2017 alkaen joutuneet vuokraamaan perheelleen vuokra-asunnon. Tämän
vuokra-asunnon vuokran määrä on ollut 740,00 euroa ja vesimaksut 18,00 euroa per henkilö kuukaudessa 30.8.2017 lähtien. Kyseessä on ollut määräaikainen vuokrasopimus.

Yhtiövastikkeet

As Oy Venevalkaman hoitovastike on ollut 212 euroa kuukaudessa ja Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen ovat olleet velvollisia suorittamaan hoitovastiketta 30.8.2017 lähtien 29.6.2016 allekirjoitetun kauppasopimuksen mukaan.


Muu aiheutunut vahinko

Raksystems Insinööritoimisto Oy.n RI Matti Keijomaa, joka toimitti 9.5.2017 kuntotarkastuksen ja laati sen perusteella 7.6.2017 asiantuntijalausuntonsa, on todennut Krisse Sorven ja Nonna Rouhiaisen avustaja OTL Petri Pelkkaselle, että mikrobikasvusto leviää ilmateitse helposti asuinhuoneiston sisätiloissa pilaten käyttökelvottomiksi kaikki tekstiilipohjaiset huonekalut, vaatteet, lasten lelut yms, joita ei voi pesemällä tai muuten puhdistamalla saada uudelleen käyttökelpoiseksi.

Sohva oli ostettu vuonna 2010, ostohinta 4.000 euroa, vaatimus on 800 euroa. Parisänky oli ostettu uutena vuonna 2016, ostohinta 1.600 euroa, vaatimus on 1.200 euroa. Kankainen nojatuoli on hankittu vuonna 2014, ostohinta 300 euroa, vaatimus 200 euroa. Kantajien sekä heidän lastensa vaatteista vaatimus on 1.000 euroa, Kyseiset esineet on hävitetty.

Viivästyskorko

Korkolain 4.1 §:n viivästyskorkoa on vaadittu yhtenäisyyden vuoksi maksettavaksi kaikille vaatimuserille haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.


VASTAUS

Raija Bock on vastustanut kaikkia kantajien häneen kohdistamia vaatimuksia. Vaatimukset on kiistetty sekä perusteiltaan että määriltään ja Bock vaatii niiden hylkäämistä.

Bock on vaatinut, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Bockille asiassa aiheutuvat oikeudenkäyntikulut 26.668 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukaude nkuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

Kohteessa ei ole ollut rakennusvirhettä, vaan ajankohdalle tyypillisiä rakennusratkaisuja.

Kantajat ovat esittäneet väitteet heille aiheutuneesta 73.885,33 euroa kustannuksesta, jonka Bock kiistää kokonaisuudessaan perusteeltaan ja määrältään. Taloyhtiölle on aiheutunut korjauksista enintään yhteensä 294.836,04 euron kustannus, josta kantajien osuus 19,4 prosenttia on 57.198 euroa. Lisäksi salaojista on aiheutunut 12.182 euron määräinen huoneistokohtainen kustannus, joka tulee joka tapauksessa vähentää kantajien väitetystä saatavasta taikka virheen taloudellisesta merkityksestä. Ylipäätään kiistetään näidenkään kustannusten liittyvän homeongelman korjaamiseen tai ainakaan olleen välttämättömiä. Kantajat ovat yksilöineet salaojaurakasta aiheutuneeksi kokonaiskustannukseksi asunto-osakeyhtiölle 62.793,60 euroa. Ostajat vastaavat määrästä yhtiöjärjestyksen mukaisella osuudellaan. Muilta osin esitetty euromäärä kiistetään selvityksen puuttuessa miltään osin liittyvän väitetyn homeongelman korjaamiseen tai ainakaan olevan välttämätön väitetyn ongelman korjaamiseksi. Määrä sisältää joka tapauksessa tason parannusta ja teknisen käyttöiän merkittävää pidentymistä ja kustannukset ovat samoja kuin kantajien jo etukäteen tietämien kosteusvaurioiden korjaaminen. Tehdyt korjaustoimenpiteet ovat laajempia kuin ongelman ratkaiseminen olisi edellyttänyt.

Bock kiistää aiemmin lausutun lisäksi aiheutuneet kustannukset kuuluvan vastuulleen sillä perusteella, että salaojat ja muut rakenteet ja järjestelmät ovat ylittäneet teknisen käyttöikänsä ja joka tapauksessa olleet teknisen käyttöikänsä loppupäässä. Nyt tehdyllä remontilla rakennus järjestelmineen on saatettu nykypäivän vaatimustasoa vastaavalle tasolle ja tekninen käyttöikä alkaa alusta. Ostajat ovat ostaneet vuoden 1983 vaatimustasoilla olevan rakennuksen hallintaan oikeuttavat osakkeet. Ostajat ovat olleet ja heidän ainakin on pitänyt olla tietoisia, että vuosikymmeniä vanhassa rakennuksessa tulee väistämättä eteen korjaus- ja perusparannustarpeita lähitulevaisuudessa ja ennen pitkään joka tapauksessa, eivätkä he ole voineet kuvitella saavansa rakennusta, joka vastaa nykypäivän vaatimustasoa ja olisi teknisen käyttöikänsä alussa. Salaojien tekninen käyttöikä 30 vuotta oli ylittynyt eikä Bock vastaa sanotusta kustannuksesta vaikka kaupassa muutoin katsottaisiin vastoin Bockin käsitystä olevan hänen vastuulleen kuuluva virhe.



Perusteet

Siltä osin kuin asiassa katsottaisiin tehdyn korjauksia homeongelman korjaamiseksi, ovat sanotut työt joka tapauksessa täysin päällekkäisiä kohonneiden kosteuslukemien korjaamiseksi, joista lukemista ja korjaustarpeesta kantajat ovat olleet tietoisia kauppaa tehdessään. Näin ollenkaan kaupan kohteessa ei ole myyjän vastuulle kuuluvaa virhettä.


Reklamaatio ei oikea-aikainen

Bock on kiistänyt kaupan kohteessa olevan myyjän vastuulle kuuluva virhe, mutta vaikka näin katsottaisiin vastoin hänen käsitystään olevan, kantajat eivät ole ilmoittaneet virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa.

Kantajat ovat 25.11.2016 tilanneet terveystarkastajan ja terveystarkastaja on 28.11. 2016 käynyt katselmuksella epäillyn ummehtuneen hajun johdosta. Raksystems / Janne Sairamo on 20.12. 2016 tehnyt tarkastuksen ko. kiinteistölle. Kantajat ovat saaneet tiedon joka tapauksessa rakennuksen kosteuslukemista heti hallinnan siirtymisen jälkeen 2016 syksyllä ja mahdollisesti homeongelmasta.

Kaupan kohteen hallintaoikeus on siirtynyt kantajille 15.7.2016 ja kantajat ovat kanteessa väittämällään tavoin "jonkin ajan kuluttua kaupanteosta" havainneet ummehtunutta hajua ja lapset alkaneet reagoida terveydellisesti. Kantajat ovat kuitenkin reklamoineet Bockille vasta 7.6.2017 päivätyllä kirjelmällä, eli lähes vuosi hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen. Mikäli huoneistossa olisi ollut kaupanteon hetkellä mikrobivaurio, olisivat kantajat havainneet väittämänsä hajun ja oireet heti. Näin kantajat kanteessaan antavat myös ymmärtää. Virheeseen ei ole vedottu kohtuullisessa ajassa.

Kantajien 4.5.2017 päivätty kirje ei ole riittävästi yksilöity eikä virheen taloudellista merkitystä selvitetty Bockille. Vaikka 4.5.2017 päivätty kirje katsottaisiin olevan riittävästi yksilöity, on reklamaatio siinäkin tapauksessa liian myöhään esitetty.


Kaupan pätemättömäksi julistamisesta

Kaupan kohdetta ei kaupantekohetkellä ole rasittanut virhe eikä Bock väitetystä virheestä ole ainakaan ollut tietoinen. Bock ei ole kantajien väittämin tavoin salannut taikka peitellyt virheitä ja Bock on jakanut kantajille kaiken sen tiedon, joka hänellä kaupan kohteen kunnosta oli ollut.

Kaupan kohteesta laaditun kauppakirjan kohdan 3.7. mukaisesti ostajat ovat tutustuneet mm. ulkoseinärakenteen kuntotutkimusraporttiin 30.6.2014 ja allekirjoituksillaan kuitanneet vastaanottaneensa asiakirjan. Kantajien allekirjoittamansa kauppakirjan vastainen väite siitä, että sanottu raportti olisi toimitettu heille vasta jälkikäteen, on valheellinen.

Kiinteistönvälittäjä Hanna Loponen on ennen kaupantekoa toimittanut sanotun raportin kantajille tutustuttavaksi. Kantajia ei myöskään millään tavoin ole painostettu kaupanteon yhteydessä.

Bockilla ja kantajilla on ollut samat kuntotutkimusraportin 30.6.2014 tiedot kaupan kohteesta. Raportin mukaan makuuhuoneen ulkonurkkaan oli tehty rakenneavaus ja alaohjauspuun alla ei ollut havaittu kapillaarikatkoa ja alaohjauspuun alapinnan puunkosteus oli ollut 25-26 paino-%, kun mikrobikasvuston syntymiselle riittävä kosteus on yli 18 paino-%:a. Aistinvaraisesti ei ollut havaittu jälkiä kosteudesta tai mikrobiperäistä hajua.

Bock kiistää kantajien vaatimuksen ensisijaisesti sillä perusteella, ettei kaupan kohteessa ole ollut mikrobivauriota kaupantekohetkellä, vaan mahdollinen mikrobivaurio on syntynyt kantajien omistus- ja hallintaoikeusaikana kaupanteon jälkeen. Kantajat ovat saaneet raportista tiedon kaupan kohteessa ilmenneestä voimakkaasti kohonneesta rakenteiden puunkosteudesta sekä riski rakenteesta ja sanotusta tietoisena ostaneet kaupan kohteen, jonka riski on realisoitunut heidän hallintaoikeusaikanaan.

Mikäli kaupan kohteessa katsottaisiin olleen mikrobivaurio kaupanteon hetkellä, ei Bock ole ollut sanotusta vauriosta tietoinen. Bockin tietoisuus kaupan kohteen kunnosta on rajoittunut sanottuun raporttiin 30.6.2014. Mikäli Bockin vastoin käsitystään katsottaisiin olleen tietoinen mikrobivaurioista, vastaavasti myös kantajat ovat tällöin olleet vauriosta tietoisia ja siitä tietoisina tehneet kaupan


Kaupan purkamisesta Bock viittaa edellä lausuttuun ja toteaa, ettei kaupan kohteessa ole myyjän vastuulle kuuluva virhettä. Bock lausuu lisäksi seuraavaa.

Kantajat ovat ennen kaupantekoa olleet tietoisia voimakkaasti kohonneista kosteuslukemista eivätkä he voi vedota tietämäänsä seikkaan myyjän vastuulle kuuluvana virheenä. Kaupan kohteessa on nyt mahdollisesti korjaamista vaativa mikrobiongelma, mutta sanottua ei ole ollut kaupanteon hetkellä. Mikäli kaupan kohteessa kuitenkin katsottaisiin olleen myyjän vastuulle kuuluva virhe, ei virhe olisi kuitenkaan olennaisuuskynnyksen ylittävä ja kyseessä olisi salainen virhe.

Sanottujen ongelmien korjaaminen kuuluu Taloyhtiön vastuulle eivätkä kantajat ole esittäneet asiassa selvitystä, kuinka suuret kustannukset ongelmien korjaamisesta huoneiston D osakkeenomistajille aiheutuu. Esitetyt selvitykset eivät vastaa vaatimuksen määrää.

Kantajien väitteen mukaisesti on selvää, että vastaava ongelma olisi myös muissa huoneistoissa, mutta Bockin käsityksen mukaan ainakin kolmessa viidestä huoneistosta asutaan edelleen, joten ongelma ei ole sen laatuinen, että siitä aiheutuisi asumisen estävää haittaa.

Bock kiistää, että huoneistossa olisi asumisen estävä terveyshaitta. Kantajat eivät ylipäätään ole esittäneet selvitystä vaadittavista korjaustoimenpiteistä taikka niiden kestosta.

Lisäksi, kantajat ovat ostaneet huoneiston vanhasta, vuonna 1983 rakennetusta rakennuksesta, joka lisäksi todettu riskirakenteeksi rakenteiden voimakkaasti kohonnein kosteusarvion. Kantajien on pitänyt olla tietoisia, että Taloyhtiössä tulee joka tapauksessa suoritettavaksi perusparannustöitä ym. korjauksia lähitulevaisuudessa, eivätkä he ole voineet kuvitella ostavansa huoneistoa nykypäivän vaatimustason täyttävästä rakennuksesta.


Kauppahinnan ja varainsiirtoveron palauttamisesta

Vaatimus kauppahinnan ja varainsiirtoveron palauttamisesta kiistetään aiemmin lausutun lisäksi sillä, että Verohallinto palauttaa liikaa taikka aiheettomasti maksetun varainsiirtoveron hakemuksesta.
Palautettavasta kauppahinnasta tulisi lisäksi vähentää kantajien 1) ensisijaisesti hallintaoikeusajaltaan ja 2) toissijaisesti asumisajaltaan saama asumishyöty 1.300 kuukaudessa.

Mikäli kauppa puretaan, kantajien asunnosta saatu vuokratuotto tulee vähentää palautettavan kauppahinnan määrästä.


Hinnanalennuksesta Bock ymmärtää kantajien kanteesta, että hinnanalennusvaatimus perustuu ns. taloudelliseen virheeseen mahdollisesti nousevien yhtiövastikkeiden johdosta. Vaatimus on ennenaikainen, erittelemätön ja yksilöimätön. Bock kiistää tässä vaiheessa, että virhe olisi merkittävyyskynnyksen ylittävä, mikäli kaupan kohteessa katsottaisiin olevan myyjän vastuulle kuuluva virhe. Määrä kiistetään kokonaisuudessaan ja vaatimuksen ennenaikaisuudesta sekä yksilöimättömyydestä johtuen ei asiasta voida tässä vaiheessa tarkemmin lausua.

Bock toteaa kuitenkin jo tässä vaiheessa, että mahdolliset korjaukset tullevat sisältämään merkittävässä määrin tasonparannusta, mm. kantajienkin toteamin tavoin alapohjan ja seinärakenteiden rakentamista uudelleen uusista materiaaleista. Mikäli kantajat katsottaisiin oikeutetuiksi hinnanalennukseen, tulisi hinnanalennuksen määrää vähentävänä huomioida korjaustöistä syntyvä tasonparannus. Ostajien on pitänyt olla tietoisia ostaessaan vuonna 1983 rakennetun rakennuksen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, ettei rakennus vastaa nykypäivän määräyksiä. Lisäksi ostajat ovat olleet tietoisia rakennuksen riskirakenteesta ja voimakkaasti koholla olleista kosteusarvoista, joten mahdolliset korjauskulut muodostuvat sellaisista toimenpiteistä, joiden tarpeellisuudesta ostajat ovat kauppaa tehtäessä olleet tietoisia.

Mikäli hinnanalennusta vaadittaisiin muilla kuin taloudellisin perustein, viittaa Bock aiemmin vastauksessaan lausuttuun.


Vahingonkorvausvaatimuksista

Bock kiistää toimineensa tuottamuksellisesti ja viittaa aiemmin vastauksessa lausuttuun. Vahingonkorvausluonteiset vaatimuserät tulee hylätä tuottamuksen puuttuessa joka tapauksessa, vaikka kaupan kohteessa katsottaisiinkin olevan myyjän vastuulle kuuluva virhe.
Kyseiset esineet olisi ollut puhdistettavissa höyrypesemällä tai ionisoimalla. Bock kiisti hankinta-ajan, hinnan ja käyvän arvon.


Asumiskuluista

Bock kiistää kantajien väitteet syntyneistä terveyshaitoista ja ainakin näiden syyyhteyden kaupan kohteen kuntoon. Taloyhtiössä on viisi huoneistoa, joissa Bockin käsityksen mukaan kolmessa edelleen asutaan. Bock kiistää, että asunto ei olisi asumiseen sopiva ja että siinä olisi asumisen estävä terveyshaitta. Kantajien väistöasunnon hankinta on ollut tarpeeton.

Asunnon hankinta ei ole aiheutunut riidan kohdan asumiskelvottomuudesta vaan parisuhteen päättymisestä. Kantajat ovat pyrkineet saamaan asunnon asumiskieltoon marraskuussa 2016 ja keväällä 2017 ympäristöviranomaisen toimesta. Asunnossa ei kuitenkaan ole ympäristöviranomaisen toimesta todettu terveyshaittaa.

Rouhiaiselle ei ole aiheutunut asumiskuluja ko. asunnosta. Sorven osalta vaatimus kiistetään määrällisesti tarpeettoman suurena. Olisi ollut mahdollisuus hankkia pienempi ja edullisempi asunto yksin asuvalle.

Kantajat ovat lisäksi laiminlyöneet velvollisuutensa rajoittaa vahinkoa sopimalla vuoden määräaikaisesta vuokrasopimuksesta. Bockin vastuun tulisi määrällisesti joka tapauksessa rajoittua siihen hetkeen, kun kaupan kohteena ollut asunto olisi jälleen asumiskelpoinen, mikäli sen nyt vastoin Bockin käsitystä katsottaisiin olevan asumiseen sopimaton.
Remontti on valmistunut kokonaisuudessaan toukokuun loppuun mennessä.

Vesimaksun korvaamisen Bock kiistää perusteeltaan - kantajat käyttävät vettä riippumatta asuinpaikastaan eikä kyse ole heille aiheutuneesta vahingosta/ylimääräisestä kulusta. Määrällisesti Bock hyväksyy näin ollen vuokran 740 e/kk siihen asti kunnes korjaustoimenpiteet on siten suoritettu, että huoneisto on asumiseen kelpaava (terveyshaitta poistunut), jos asunnossa nyt katsottaisiin olevan asumisen estävä terveyshaitta.

Viivästyskorkovaatimuksen alkamishetki kiistetään siltä osin kuin kunkin kuun vuokra ei vielä ollut erääntynyt, ts. haasteen tiedoksiannosta lukien

kullekin erääntyvälle vuokraerälle voitaisiin määrätä viivästyskorkoa aikaisintaan kunkin erän eräpäivästä lukien.

Mikäli Bock katsottaisiin velvolliseksi palauttamaan kauppahintaa ja/tai korvaamaan kantajien maksamia yhtiövastikkeita, kiistää Bock asumiskuluista esitetyn vaatimuksen määrällisesti kokonaisuudessaan. Kantajat eivät voi vahingonkorvauksella päästä parempaan asemaan kuin mitä se olisi ollut ilman vahinkotapahtumaa, ts. kauppahinnan ja/tai vastikkeiden palauttaminen yhdessä vuokrien (ym. kulujen kanssa) korvaamisen kanssa johtaisi siihen, että kantajat olisivat saaneet asua ilmaiseksi.



Yhtiövastikkeet

Muu vahinko

Bock viittaa aiemmin lausuttuun ja lausuu lisäksi, että vaatimus yhtiövastikkeiden palauttamisesta on joka tapauksessa perusteeton siltä ajalta kun kantajat ovat asuneet kaupan kohteena olleessa huoneistossa. Kantajat eivät voi vahingonkorvauksella päästä parempaan asemaan kuin mitä se olisi ollut ilman vahinkotapahtumaa, ts. kantajat eivät voi vahingonkorvauksella päästä asemaan, jossa he olisivat saaneet asua ilman asumiskuluja asumisestaan.

Viivästyskorkovaatimuksen alkamishetki kiistetään siltä osin kuin kunkin kuun vastike ei vielä ollut erääntynyt, ts. haasteen tiedoksiannosta lukien kullekin erääntyvälle vastike-erälle voitaisiin määrätä viivästyskorkoa aikaisintaan kunkin erän eräpäivästä lukien.


Bock kiistää kantajille aiheutuneen mitään vahinkoa.



Bockin väitetyistä epärehellisistä toimista/ tietojen salaamisesta

Aiemmin lausutusti Bock kiistää millään tavoin salanneensa taikka peitelleensä ostajilta mitään seikkoja kaupanteon yhteydessä. Kantajien väittämistä toimista Bock lausuu lisäksi seuraavaa.

Bockilla ja ostajilla on ollut samat kuntotutkimusraportista 30.6.2014 ilmenevät tiedot. Bock ei kantajien väittämin tavoin ole ollut Taloyhtiössä isännöitsijä. Sen sijaan riidatonta on, että Bock on ollut Taloyhtiön hallituksessa. Hänen hallitusjäsenyytensä on kuitenkin ollut ns. "nimijäsenyys" eikä Bock ole osallistunut hallituksen kokouksiin. Ylipäätään Bockin tiedon mukaan Taloyhtiössä ei ole pidetty hallituksen kokouksia, vaan sanotun raportin perusteella Taloyhtiön isännöitsijä oli ilmoittanut osakkaille - myös Bockille - että rakennuksen seinustalle asennetaan patolevy ja soraa. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja on kertonut asentaneensa omaan huoneistoonsa korvausilmaventtiilin ja suositellut osakkaiden asentaa korvausilmaventtiili huoneiston korvausilmansaannin parantamiseksi.
Bock on asennuttanut suositellun korvausilmaventtiilin, hänen huoneistossaan ei ole ilmennyt ilmanlaatuongelmia tms. ja Bock on

ainakin ymmärtänyt, ettei rakennuksessa/hänen huoneistossaan ole mitään ongelmaan. Bock ei ole tehnyt päätöstä/ollut päättämässä, ettei Taloyhtiö ryhdy lisäselvityksiin asiassa. Bock ei myöskään ole väittänyt kantajille, että lisäselvityksiä olisi tehty. Kantajat ovat voimakkaasti kohonneista kosteusarvioista ja suositelluista lisätutkimuksista tietoisina tehneet päätöksen kaupasta.

Bock ei ole kantajien väittämin tavoin peitellyt mitään koiranvirtsalla. Bock on koirien kasvattaja ja on mahdollista, että koiranvirtsaa on päässyt imeytymään esimerkiksi lattiamateriaaliin, mutta kyse ei ole ollut Bockin tietoisesta toiminnasta taikka mistään tarkoitusperistä. Myös kantajat ovat ennen kaupantekoa olleet tietoisia siitä, että huoneistossa on pidetty koiria. Mahdollinen koiranvirtsa ei millään tavoin liity kantajien väittämiin vaurioihin rakennuksessa.

On riidatonta, että lattian pintamateriaalissa (parketissa) on ollut tummentuma. Riitaista sen sijaan on, että sanotulla olisi mitään syy-yhteyttä kantajien nyt esittämiin virheisiin tai että Bock olisi tummentumaa peitellyt. Sanottu "kosteusvaurio" on aiheutunut
Bockin nostettua pihalta lumisen kassin sisälle ja unohdettua kassin po. paikkaan, jolloin lumi oli sulanut parketille ja aiheuttanut tummuman. Kyse ei ole rakenteisiin ulottuvasta taikka terveyshaittaa aiheuttavasta vauriosta, vaan esteettisestä seikasta, joka kantajien on tullut havaita asuntoa ennen kaupantekoa tarkastaessaan.

Kiinteistönvälittäjä Hanna Loponen ei ole esittänyt kantajille, että riskirakennetta olisi korjattu taikka että havaittua kosteutta olisi poistettu. Kantajille on informoitu patolevyjen ja soran asentaminen rakennuksen ulkopuolelle sekä annettu tieto voimakkaasti kohonneista kosteuslukemista sekä riskirakenteesta. Kantajat ovat myös olleet tietoisia suositelluista lisäselvityksistä asiassa. Kantajia ei ole millään tavoin painostettu kaupantekoon taikka kaupanteossa.

Hinnanalennuksen ja vahingonkorvausten kohtuullistaminen

Mikäli kaupassa vastoin Bockin käsitystä katsottaisiin olevan myyjän vastuulle kuuluva virhe, kantajien hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset tulee joka tapauksessa sovitella nollaan ottaen huomioon kantajien tietoisuus riskirakenteesta ja voimakkaasti kohonneista kosteusarvoista sekä se, etteivät kantajat ole voineet kuvitella saavansa nykypäivän vaatimustasoa vastaavan rakennuksen huoneistoa vuonna 1983 rakennetusta rakennuksesta, vaan heidän on pitänyt tietää, että vuosikymmeniä vanhassa rakennuksessa tulee vastaan perusparannuksia ja korjaustöitä, joilla rakennus tulee saattaa vastaamaan nykypäivän vaatimustasoa.


RIIDATONTA JA RIITAISTA

Riidatonta 1. Kaupan kohde ja hinta

2. Kaupan kohde on vuokrattuna lokakuusta 2018 alkaen 1.050 eurolla kuukaudessa


Riitaista 1. Kaupan kohteen virheet: onko kohteessa ollut virhe/virheitä laupan tekemisen ajankohtana; mitä virheitä
2. Reklamaation aika-aikaisuus?
3. Korjauskustannusten määrä?
4. Tasonparannuksen vaikutus
5. Vahingonkorvauksen peruste: onko myyjällä tuottamusta
6. Vahingonkorvauksen määrä: onko määrissä riidattomia eriä?


TODISTELU Kirjalliset todisteet

Kantaja K1. kauppakirja 29.6.2016,
K2. ostotarjouksen hyväksymisilmoitus 16.6.2016
K3. Helsingin LKV Oy:n julkaisema myyntiesite kaupan kohteesta K4. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n RI Matti Keijomaan 7.6.2017
laatima asiantuntijalausunto koskien kaupan kohdetta asuinhuoneistoa osoitteessa Yliollintie 5 D 01800 Klaukkala
K5. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n RI Matti Keijomaan 31.8.2017 laatima asiantuntijalausunto koskien As Oy Venevalkaman rivitalorakennuksen kuntoa osoitteessa Yliollintie 5 01800 Klaukkala T K6. Dl Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n kemian Dl Janne Sairamon 30.6.2014 laatima ulkoseinärakenteen kuntotutkimus koskien asuinhuoneistoa osoitteessa Yliollintie 5 D 01800 Klaukkala,
K7. As Oy Venevalkaman toimintakertomus 2014
K8. asuinhuoneiston vuokrasopimus 26.8.2017 allekirjoitettu, K9. isännöitsijätodistus 14.6.2016 kaupan kohteena olleesta asuinhuoneistosta
K10. Sorven ja Rouhiaisen Hyvinkään KäO:lle kirjallisena todisteena K10 antama reklamaatio 4.5.2017
K11. vastaaja, Raija Bockin ja OTL Petri Pelkkanen välinen kirjeenvaihto 5.4.2017 klo 13.36 Sorven ja Rouhiaisen reklamoinnin jälkeen
K12. Raija Bockin ja OTL Petri Pelkkanen välinen kirjeenvaihto
5.4.2017
K13. Raija Bockin 6.6.2017 sähköposti OTL Petri Pelkkaselle K14. Kiinteistönvälittäjä Hanna Loposen myyntiesite
K15. As Oy Venevalkaman isännöitsijä, MTR-lsännöinti Oy, Tuomas Kaijasen 26.7.2018 sähköposti M, OTL Petri Pelkkaselle,
K16. Venevalkaman isännöitsijä, MTR-lsännöinti Oy, Tuomas Kaijasen 26.7.2018 sähköpostin liite "Salaojien kokonaiskustannukset"
K17. Venevalkaman isännöitsijä, MTR-lsännöinti Oy, Tuomas Kaijasen 26.7.2018 sähköpostin liite "Taloudellinen loppuselvitys"
K18. Pöytäkirjaote As Oy Venevalkaman 31.7.2018 ylimääräinen yhtiökokous 1/2018
K19. Venevalkaman isännöitsijä, MTR-lsännöinti Oy, Tuomas Kaijasen
17.10.2018 sähköpostin liite "As Oy Venevalkaman 5 D

hankeosuuslasku"
1<20. As Oy Venevalkaman isännöitsijä, MTR-lsännöinti Oy, Tuomas Kaijasen 17.10.2018 sähköposti AA, OTL Petri Pelkkaselle
K21a-c. As Oy Venevalkaman isännöitsijä, MTR-lsännöinti Oy, Tuomas Kaijasen antamat salaojaurakkaa koskevat tarjoukset ja 6.11.2017 allekirjoitettu urakkasopimus
1<22. As Oy Venevalkaman isännöitsijä, MTR-lsännöinti Oy, Tuomas Kaijasen antama lainaosuuslaskelma
K23. Rakentajapalvelu Soramäki Oy 10.12.2017 antama korjaustyöseloste koskien As Oy Venevalkaman asuinhuoneistojen sokkeli- ja seinärakenteen korjausrakentamista
K24. Rakentajapalvelu Soramäki Oy:n 13.1.2018 As Oy Venevalkaman sokkeli- ja seinärakenteen urakkaa koskevien tarjousten vertailu
K25. Rytmi Rakennus Oy:n ja As Oy Venevalkaman välinen urakkasopimus 28.2.2018
K26. As Oy Venevalkaman sokkeli- ja seinärakenteen rakennedetaljit koskien alkuperäistä sokkeli- ja seinärakennetta ja korjausrakentamisen jälkeistä sokkeli- ja seinärakennetta
K27. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n Dl Janne Sairamon 27.12.2017 päivätty ulkoseinärakenteen kuntotutkimus,


Vastaaja V1. Kauppakirja 29.6.2016
V2. Kuntotutkimusraportti 30.6.2014 (sama kuin kantajien todiste K6) V3. Vuokrailmoitus Yliollintie 5 E vuodelta 2015
V4. Tuloste Vuokraovi.com -sivustalta 24.11.2017 V5. RT 18-10922 sivut 1 -3
V6. Ympäristökeskuksen tarkastuspöytäkirja 30.11.2016 V7. Kantajan todiste 27.


Henkilötodistelu


Kantaja









Vastaaja

K1. Krisse Sorvi todistelutarkoituksessa
K2. Nonna Rouhiainen todistelutarkoituksessa K3. Todistaja Juha Sorvi, Krisse Sorven isä
K4. RI Matti Keijomaa, Raksystems Insinööritoimisto Oy KS. Todistaja Timo Romo (osakas)
K6. Todistaja Janne Sairamo, diplomi-insinööri Raksystems
Insinööritoimisto Oy
K7. Todistaja Jyri Soramäki Rakentajapalvelu Soramäki Oy
K8. As Oy Venevalkaman isännöitsijä Tuomas Kaijanen MTR-lsännöinti Oy

V1. Raija Bock
V2. Todistaja Hanna Loponen (kiinteistönvälittäjä)
V3. Asiantuntija Clavis Consulting diplomi insinööri Kari Pallonen

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Mistä asiassa on kysymys?

Asiassa on riidatonta, että asianosaiset ovat tehneet 29.6.2016 kaupan As Oy Venevalkama - nimisen asuntosakeyhtiön (=yhtiö) osakkeista nrot 256-340, jotka oikeuttavat huoneiston D hallintaan yhtiön omistamassa rakennuksessa. Kaupan jälkeen yhtiön omistamassa rakennuksessa on ilmennyt korjaustarpeita ja yhtiö on niiden seurauksena tehnyt korjauksia.

Riitaista on
- onko reklamaatio tehty oikein (oikea-aikaisuus ja yksilöinti)
- onko kaupan kohteessa ollut virhe kaupanteon hetkellä
- onko myyjä menetellyt vilpillisesti kaupanteossa (kohteesta annetut tiedot ym.)
- onko perusteita kaupan purulle tai hinnanalennukselle
- onko perusteita vahingonkorvaukselle
- mahdollisen hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määrä


Virheilmoituksen oikea-aikaisuus ja sisältö

Reklamaation eli virheilmoituksen tekemisestä säädetään asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä muun muassa, että ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Edelleen on säädetty, että ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Kantajat ovat reklamoineet vastaajaa 4.5.2017 allekirjoitetulla kirjeellä, jossa on ilmoitettu virheestä ja varattu tilaisuus esittää myöhemmin, virheen laajuuden selvittyä, kaupan purku, hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimus. Vastaaja on katsonut asiassa reklamoidun vasta 7.6.2017, koska on pitänyt 4.5.2017 kirjettä liian yksilöimättömänä. Vastaaja on katsonut, että 7.6.2017 tehty reklamaatio on tehty liian myöhään. Seuraavaksi vaatimukset on esitetty haastehakemuksessa, joka on tullut vireille 31.10.2017. Lopullisesti vaatimukset ovat tarkentuneet vasta valmisteluistunnossa 26.11.2018.

Oikeuskäytännössä reklamaatiovelvollisuuden sisältöä on määritelty muun muassa ratkaisussa korkeimman oikeuden ratkaisussa 2016:69. Asia on koskenut kiinteistön kauppaa, mutta maakaaren 2 luvun 25 §:n

ja asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n säännösten samankaltaisuuden vuoksi ratkaisulla on merkitystä myös asuntokauppojen osalta.

Ratkaisussaan KKO on todennut, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeusturvan kannalta. Ostajan tulee ilmoittaa myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista.
Vaatimusten ei alkuvaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. KKO on edelleen todennut, että ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään
oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Toisaalta KKO on todennut, että seuraamuksen tyypin ilmoittamista tai vaatimuksen määrän täsmentämistä ei ole voitu edellyttää ennen kuin ostajilla on ollut aikaa hankkia ainakin alustava arvio korjauskustannuksista ja sen saatuaan harkita vaatimuksiaan.

Tässä asiassa on (jäljempänä selostetulla tavalla) pidettävä selvitettynä, että tietoisuus virheen laajuudesta on saatu vasta Raksystems Oy:n raportilla 7.6.2017. Tuolloinkaan ei vielä ole ollut tiedossa edes alustavaa kustannusarviota. Tätä ennen on ollut olemassa vain 20.12.2016 raportoitu havainto kostuneesta alajuoksupuusta sekä kehotus selvittää asiaa lisää.

Ensimmäinen virheilmoitus on tehty 4.5.2017 eli reilun 4 kuukauden kuluttua ensimmäisesti konkreettisesta virhehavainnosta, mitä on pidettävä kohtuullisena aikana. Virheilmoitusta voidaan pitää reklamaationa, koska siinä on ilmoitettu virheestä ja aikomuksesta esittää vaatimuksia asian selvittyä tarkemmin. Reklamaatio on tehty ennen kuin selvitykset ovat valmistuneet, joten siltä ei ole siinä vaiheessa voinut edellyttää tehtyä tarkempaa yksilöintiä (vrt. KKO edellä). Reklamaatiota on täsmennetty 7.6.2017, eli kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta ja heti kun tieto virheen laajuudesta on saatu. Näin ollen reklamaation 7.6.2017, jonka vastaaja on ilmoittanut saaneensa, on katsottava tehdyn viipymättä ja siten kohtuullisessa ajassa.

Tämänkin jälkeen tutkimuksia yhtiössä on jatkettu ja tutkimusraportissa 31.8.2017 (KS) on selvinnyt vaurioiden kattavan yhtiön koko rakennuksen. Tällä seikalla on olennainen merkitys vaatimusten kannalta. Riidatonta on, että kanne on laitettu vireille 31.10.2017, koska vaatimukseen kaupan purkamisesta ei ole suostuttu. Tässä vaiheessa virheen lopullisen laajuuden toteamisesta on kulunut kaksi kuukautta.
Rakennuksessa todettu virhe on ollut laaja-alainen ja vaatinut huomattavan laajoja ja suuria kustannuksia vaatineita korjauksia. Korjauskustannusten arvioiminen on siten vienyt aikaa. Olosuhteet huomioon ottaen KKO:n tarkoittama kohtuullinen aika korjauskustannusten hankkimiseen ja vaatimusten harkintaan olisi voinut ulottua jopa kanteen nostamisen ajankohtaan saakka.

Kantajat ovat siten säilyttäneet oikeutensa esittää vaatimuksia asiassa.


Kaupan kohteen virheellisyys

Vaatimukset on kiistetty kokonaisuudessaan ja kohteen virheellisyydestä on esitetty laajalti kirjallista ja henkilötodistelua.

Näyttö

Kantajat Krisse Sorvi ja Nonna Rouhiainen ovat molemmat kertoneet huoneistossa olleesta hajusta, jota ei ole saatu siivoamalla pois. Lisäksi he ovat kertoneet muun muassa, että huoneistoon oli tehty Ympäristökeskuksen toimesta asunnontarkastus (V6).

Todistajana kuultu Matti Keijomaa, joka on tehnyt tutkimukset kiinteistöön, on vahvistanut laatimiensa raporttien (K4, K5) sisällön. Keijomaan mukaan rakennuksen molemmat pitkät sivut ovat vaurioituneet, samaten huoneistojen väliset seinät. Raporttien ja Keijomaan kertoman perusteella asiassa voidaan pitää selvitettynä (K4, s.10), että huoneiston ulko- ja väliseinissä on vakavia mikrobivaurioita, jotka vaativat kokonaisvaltaisen korjauksen. Raportissa 31.8.2017 (K5,
s. 13) todetaan, että myös muissa asunnoissa on mikrobivaurioita, jotka vaativat kokonaisvaltaista korjaamista. Vaurioiden syynä on aikaudelle tyypillinen rakenneratkaisu (ns. valesokkeli), joka on nykyisin todettu riskirakenteeksi.

Todistajana kuultu Janne Sairamo on vahvistanut raportin 30.6.2014 (K6) sisällön. Sairamon mukaan kohonneita kosteuksia oli havaittu, mutta ei vauraita tai hajua. Tutkimushetken tilanne oli ollut erilainen kuin kirjallisen todisteen K27 (ulkoseinärakenteen kuntotutkimus 27.12.2016,
s. 2) ilmentämä. Myös tutkimuspaikka on eri.

Todistajana on kuultu yhtiön hallituksen jäsenenä vuosina 2014-2017 ollutta yhtiön osakasta Timo Kajoa. Romo on muun muassa kertonut, että vuonna 2014 oli D -huoneistossa epäilty kohonneita kosteuksia myyjän toimesta. Siksi oli tilattu edellä mainittu tutkimus K6. Lisäksi oli epäilty, että huoneiston kohdalla, seinän vieressä olleet pensaat olivat voineet aiheuttaa kosteutta rakenteisiin. Pensaat oli poistettu. Lisäksi yhtiössä oli tehty remontti. Ulkoseinien vierustat oli avattu, patolevyt asennettu ja maa-aines vaihdettu. Kaiken piti olla kunnossa.

Kantajan kirjallisista todisteista K4, K5 ja K6 ilmenevät seikat on selostettu edellä. Lisäksi on esitety tarkastusraportti K27 (Raksystems Oy, ulkoseinärakenteen kuntotutkimus 27.12.2016) josta ilmenee, että tutkimuksessa on havaittu märkä alaohjauspuu.

Keski-Uudenmaan ympäristökeskuksen tarkastuspöytäkirjasta 30.11.2016 (V6) voidaan todeta, että tarkastuksen perusteena on ollut huoneiston outo haju. Kohteessa suoritetussa tarkastuksessa ei ole

havaittu terveyshaittaa, mutta on annettu toimenpidesuositus, joka käsittää mm. rakenneavauksen.

Myyjä ja ostajat ovat myös molemmat kertoneet, että huoneistossa on ollut tunkkaista hajua. Myyjän mukaan haju oli poistunut, kun kasvusta ulkoa oli poistettu. Ostajat taas ovat kertoneet yrityksistään poistaa haju siivoamalla.

Johtopäätökset

Jo vuonna 2014 tehdyssä tutkimuksessa on todettu kohonneita kosteusarvoja rakenteessa ja suositeltu jatkotutkimuksia. Tutkimuksessa 20.12.2016 rakenne on ollut märkä. Keväällä ja kesällä 2017 vaurioita on todettu laaja-alaisesti koko rakennuksen alueella. Korjaustoimenpiteenä on kantavien rakenteiden uusiminen sekä vaurioitumisen uusiutumisen ehkäiseminen (salaojat, sokkelin vedeneristys ja maatäytöt tarkistettava). Vaurioitumisen syynä on yhtiön rakenneratkaisu (ns. valesokkeli) ja maaperästä lähtöisin olevan kosteuden nouseminen rakenteisiin.
Tämän on mahdollistanut em. tutkimuksissa todetut puutteet mm. kapillaarikatkoissa ja alaohjauspuiden eristämisessä.

Vaurioita on todettu ensimmäisen kerran alle puolen vuoden kuluttua kaupanteosta ja laajemmin alle vuoden kuluttua kaupanteosta. On myös huomioitava, että todettuja vaurioita ilmentävää hajuhaittaa oli todettu jo ennen kauppaa sekä käytännössä heti sen jälkeen. Haju on todettu myös asunnontarkastuksessa 28.11.2016.

Rakennuksessa todetun kaltaiset kosteus- ja mikrobivauriot syntyvät pitkän ajan kuluessa. Ottaen huomioon vaurioiden toteaminen melko pian kaupan jälkeen, sekä jo sitä edeltäneet hajuhavainnot, voidaan katsoa luotettavasti selvitetyksi, että rakennus on ollut vaurioitunut jo kaupan teon ajankohtana. Kaupan kohteessa on siten ollut virhe.

Virheellisyys kohdistuu yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin, joten kyseessä on asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä tarkoitettu taloudellinen virhe.


Myyjän tietoisuus virheestä, törkeän vilpillinen / kunnianvastainen ja arvoton toiminta

Näyttö

Kantajat ovat katsoneet, että vastaaja on toiminut törkeän vilpillisesti kaupan teon yhteydessä. Väitteen mukaan olosuhteet ovat olleet sellaiset, että kauppa tulisi katsoa pätemättömäksi oikeustoimilaissa (30
§, 33 §) säädetyin perustein. Vastaajan on muun muassa väitetty ennen kaupantekoa peitelleen kohteessa ollut ummehtunutta hajua koiran virtsan hajulla sekä pitäneen huoneistossa useita koiria, jotta niiden luontainen tuoksu peittäisi ja salaisi kohteen hajuhaitan.

Kantajista Krisse Sorvi on mm. kertonut, että tutkimusraporttia 30.6.2014 (K6) ei esitetty esittelyssä. Myöskään mistään tutkimuksesta ei oltu puhuttu mitään. Ylipäätään he olivat saaneet tiedon tutkimuksista vasta myöhemmin isännöitsijältä. Lisäksi lattiassa oli ilmennyt tumma kohta, joka esittelyn aikana oli ollut peitettynä matolla. Sorven mukaan asunnossa oli ollut vahva koiran virtsan haju, joka oli hälvennyt ajan kuluessa. Vuoden 2017 kuluessa haju oli kuitenkin pahentunut.
Kantajien lapset olivat oireilleet koko asumisen ajan.

Kantaja Nonna Rouhiainen on mm. kertonut, että hänen muistamansa mukaan seinän avauksesta oli kerrottu ennen kaupantekoa. Kerrottu oli myös siitä, että avaus oli tehty hajuhaitan selvittämiseksi. Samaten oli ollut puhetta seinän vierustalla olleiden pensaiden poistamisesta.

Vastaaja Raija Bock on mm. kertonut, että ei ole peitellyt mitään hajuja tai muitakaan seikkoja. Väitteet koiranvirtsan levittämisestä ovat vääriä. Raportti 30.6.2014 oli ollut esillä kaupantekotilaisuudessa ja oli vielä erikseen puhuttu siitä, että " jos jotain tulee, se kuuluu taloyhtiön vastuulle". Tämä raportti oli aiemmin toimitettu yhtiön silloisen isännöitsijän haltuun, eikä vastaaja ole osannut sanoa, miksi suositeltuja tutkimuksia ei oltu tehty. Lattiassa on ollut tumma läikkä, mutta se oli tullut kastuneista tavaroista. Läikkä oli kyllä ollut maton alla, mutta ei salailutarkoituksessa.

Todistajana kuultu Romo on mm. kertonut (kuten edellä), että yhtiössä oli päädytty Bockin huoneiston kohdalla olleiden pensaiden poistoon ja patolevyremonttiin vuonna 2014. Päätökset oli tehty osakkaiden kanssa keskustellen, varsinaista päätöstä asiasta ei liene tehty. Yhtiössä ei yleensä pidetty nimenomaisia hallituksen kokouksia.

Todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä Hanna Loponen on kertonut, että tutkimusraportti 30.6.2014 oli varmuudella toimitettu etukäteen ostajille. Koskinen on muistanut, että se lähetettiin Krisse Sorvelle sähköpostilla. Kauppakirjan (K1N1) merkintä kuntotutkimusraporttiin tutustumisesta ja sen toimittamisesta on oikea. Raportista oli myös puhuttu kaupanteon yhteydessä.


Johtopäätökset

Väitteestä, että myyjä olisi koiran virtsalla, koiran hajulla tai muilla aktiivisilla toimilla peitellyt huoneiston hajua tai muita ominaisuuksia, ei ole esitetty mitään näyttöä. Lattiassa ollut tumma läikkä on esitetyn selvityksen perusteella ollut näytön aikana ilmeisesti maton alla, mutta siltäkään osin ei ole näytetty sitä salaillun tahallaan. Läikän ei myöskään ole näytetty liittyvän yhtiön rakennuksessa todettuun ongelmaan, joten tälläkään perusteella seikalla ei ole merkistä asiassa. Näin ollen oikeustoimilain perusteella esitetty vaatimus kaupan pätemättömäksi julistamisesta on näyttämättömänä hylättävä.

Henkilötodistelun (Rouhiainen, Bock, Loponen) perusteella on katsottava selvitetyksi, että kantajille oli ennen kaupantekoa kerrottu rakenteen avaamisesta vuonna 2014 sekä sen perusteista.

Kirjallisesta todisteesta (K1) ilmenee, että tutkimusraportti 30.6.2014 on annettu kantajille kaupanteon yhteydessä ja, että kantajat ovat kuitanneet vastaanottaneensa sen. Kauppakirjaan merkityn tiedon oikeellisuuden ovat vahvistaneet Bock ja Loponen. Bock on kertonut asiasta käydystä keskustelusta ja Loponen on muistanut lähettäneensä raportin Sorvelle. Nämä kertomukset sekä kauppakirjan kirjaus ovat riittävä näyttö siitä, että vastaajat vastoin väitettään ovat saaneet em. raportin tiedoksi ennen kauppaa.

Olennaista on, että tutkimusraportti on annettu kantajille tiedoksi ennen kauppaa ja heille on myös muutoin kerrottu mm. rakenteen avaamisesta. Kantajilla on siten ollut tästä asiasta samat tiedot kuin myyjällä ja myös mahdollisuus perehtyä yhtiön tilaan tasavertaisesti myyjän kanssa.

Esitetyn selvityksen perusteella vastaajalla ei ole näytetty olleen tietoa yhtiön rakennuksen todellisesta tilasta, koska tieto rakennuksen vaurioista on saatu vasta keväällä ja kesällä 2017 tehdyissä tutkimuksissa. Kaupantekoa edeltävänä aikana on todettu ainostaan hajuhaittaa. Siitä ja sen seurauksena tehdyistä toimenpiteistä on annettu tieto ostajille. Näyttämättä on jäänyt, että myyjä olisi tiennyt tai salannut kohteen tosiasiallista kuntoa.

Esitetyn selvityksen taloudellinen virhe on siten katsottava salaiseksi.



Kohteen virheet ja välttämättömät korjaukset


Edellä selostetuin tavoin yhtiön rakennuksessa on todettu kauttaaltaan maaperästä lähtöisin olevan kosteuden aiheuttamia vaurioita, jotka ovat vaatineet laajoja korjauksia.


Välttämättömät korjaukset ja korjauskustannukset

Tarvittavien korvausten osalta näyttönä on kantajien taholta kuultu todistajat Matti Keijomaa ja Janne Sairamo. Molemmat ovat määritelleet korjaustavan yleisesti siten, että poistetaan syy, puretaan vaurioituneet rakenteet ja uusitaan rakenteet.

Todistajana kuultu urakoitsija Jyri Soramäki on kertonut, että korjaukset ovat kaikki olleet tarpeellisia ja tehty nykyaikaisin menetelmin sekä materiaalein. Soramäen kertomuksella ja kirjallisilla todisteilla on selvitetty, että yhtiön teettämän remontin kokonaiskustannukset ovat olleet noin 374.000 euroa. Määrä koostuu salaojaremontista, noin

80.000 €, (K16), seinien alaosien "kengittämisestä" eli uusimisesta ja muista sokkeli- ym. korjauksista, yhteensä noin 294.000 euroa. Jälkimmäiseen sisältyy projektinjohto-, suunnittelu- ym. kuluja noin
40.000 euroa.

Todistajana kuultu Kari Pallonen on ollut korjauksen periaatteista samaa mieltä Keijomaan ja Sairamon kanssa. Pallonen on kuitenkin todennut, että seinien alaosien uusiminen on ollut välttämätön korjaustoimenpide, mutta samassa yhteydessä tehty lämmöneristyksen uusiminen on ollut peruskorjausta. Pelkästään seinien alaosien korjaaminen olisi maksanut arviolta 300-500 € /metri eli huoneistoa kohden korjauskustannukset olisivat olleet noin 10.500 ja enintään noin 13.500 euroa. Pallonen on pitänyt salaojien kunnostusta merkityksellisenä vaurioiden syyn poistamisen kannalta.

Vastaaja on vaatinut, että välttämättömiä korjauskustannuksia arvioitaessa on joka tapauksessa huomioitava remontista seuraava käyttöiän pidennys ja tasonparannus. Esimerkiksi salaojat ovat jo olleet lähes teknisen käyttöikänsä (keskimäärin. 40 vuotta) päässä. Lisäksi eristyksiä on lisätty ja parannettu.


Käyttöiän pidennyksestä ja perusparannuksesta

Korjauskustannuksina on huomioitava virheen korjaamisen kannalta välttämättömät kustannukset. Mikäli nykyisten rakentamista koskevien määräysten ja nykyaikaisten materiaalien seurauksena syntyy tasonparannusta, se on kohtuullisessa määrin huomioitava vahingon määrän arvioinnissa. Samaten on huomioitava mahdollinen käyttöiän pidennys.

Käräjäoikeus katsoo, että vaikka korjaukset on tehty rakennuksen perusrakenteisiin, joiden tulisi periaatteessa kestää koko elinkaari (vrt.
KKO 2004:78), näin ei keston suhteen todellisuudessa kuitenkaan ole.

Oikeuskäytännössä onkin yleisesti hyväksytty, että esimerkiksi salaojien uusiminen voi johtaa käyttöiän pidennykseen ja tasonparannukseen.

Salaojien osalta käräjäoikeus katsoo, että salaojien korjaaminen on ollut välttämätön toimenpide ulkoisen kosteuden hallinnan parantamiseksi.
Korjauskustannusten määrä on ollut noin 80.000 euroa. Kaupan kohde on vuonna 1983 rakennetussa rakennuksessa, eli kohteella on ollut ikää kaupan teon hetkellä 33 vuotta. Salaojien tekninen käyttöikä on olosuhteista riippuen keskimäärin noin 40 vuotta (V5). Näillä perustein salaojaremontin tekeminen muodostaa merkittävän tasonparannuksen ja käyttöiän pidennyksen. Tämä vaikuttaa myös kohteen arvoon. Näillä perustein käräjäoikeus arvioi, että salaojaremontin kustannuksista tulee virheen arvoa määriteltäessä vähentää noin 50 %. Laskennallisesti osakkaille jyvitettäväksi jää siten 40.000 euroa.

Muiden korjausten osalta asia on jäänyt runsaasta todistelusta huolimatta jossain määrin epäselväksi. Korjauksen peruste on tullut näytetyksi. Sen sijaan on jäänyt näyttämättä, että kaikki vaaditut kustannukset olisivat seurausta välttämättömistä korjauskustannuksista. Kantajan kirjallisena todisteena esittämästä rakennustyöselostuksesta (K23) tai asiakirjasta "taloudellinen loppuselvitys" (K17) ei ilmene yksilöidysti, mistä kaikki kustannukset ovat muodostuneet. Vaatimus on siten vastaajan väittämin tavoin jossain määrin yksilöimätön.

Todistaja Soramäen kertomuksesta ja muusta todistelusta ilmenee lisäksi, että korjaukset on tehty nykyaikaisin menetelmin ja materiaalein. Seinät on kengitetty metallikengillä ja siten katkaistu yhteys maaperään. Lisäksi on selvitetty, että mm. lämmöneristystä on parannettu korvaamalla aiemmat villaeristeet tehokkaammilla ja kalliimmilla polyuretaanieristeillä.

Käräjäoikeus katsoo, että lopputulos tuottaa huomattavan tasonparannuksen ja käyttöiän pidennyksen aikaisempaan rakenneratkaisuun nähden. On selvää, että tehdyt laajat korjaukset nostavat myös kohteen arvoa, koska sen aiempi riskirakenne on korvattu nykyaikaisella ja toimivalla rakenteella. Vastaajan väite tasonparannuksesta ja käyttöiän pidennyksestä on siten hyväksyttävä.

Esitetyn selvityksen perusteella vastaajan esittämää 13.500 euroa huoneistoa kohden ei kuitenkaan voida pitää oikeana, koska se on muodostunut pelkästään väliseinien alaosien korjaamisarviosta, mutta ei ole osaksikaan pitänyt sisällään välttämättömiä ulkopuolisia korjauksia, suunnittelua, projektinjohtoa ym., oheiskuluja.

Käräjäoikeus arvioi, ottaen huomioon rakennuksen laadun huomattavan paranemisen ja erityisesti ulkopuolisten rakenteiden käyttöiän pidennyksen, että korjausten vaikutus on kohteen arvoon on huomattava. Esitetyn selvityksen perusteella näiden seikkojen kohtuulliseksi vaikutukseksi virheen määrää arvioitaessa on katsottava tältä osin noin 1/3. Laskennallisesti jyvitettäväksi osakkaille jää siten 200.000 euroa.

Näillä perustein virheen määräksi D- huoneiston osalta on katsottava (240.000 x 85/439 osaketta) eli 46.500 euroa.


Kaupan purku vai hinnanalennus

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa käytetyn asunnon kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.
Purkuedellytyksiä arvioitaessa lähtökohtana on virheen merkitys ostajalle,

Useimmiten kaupan purkamisen edellytyksiä arvioidaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kauppahintaan. Tässä tapauksessa huomioitavien korjauskustannusten määrä on noin 22 % kauppahinnasta. Oikeuskäytännössä tämän suuruisen määrän ei yksistään ole katsottu ylittävän olennaisuuskynnystä ja riittävän perusteeksi kaupan purkamiselle.

Muita arvioinnissa huomioon otettavia seikkoja on virheen aiheuttama haitta ostajalle. Tässä tapauksessa on huomioitava, että kantajien parisuhde on päättynyt, eivätkä he olisi ainakaan molemmat asuneet yhtiössä remontin tekemisen aikaan. Huoneistoa ei kantajien taholta em. syystä tulla enää käyttämään alunperin suunnitellulla tavalla ja se onkin ollut vuokralla. Huoneiston käytön tilapäinen estyminen remontin aikana ei siten ole em. olosuhteista johtuem aiheuttanut kantajille sellaista haittaa, joka puoltaisi kaupan purkamista. Myöskään remonttia edeltävänä aikana huoneistossa ei ole näytetty olleen asumisen estävää haittaa (V6).

Huomioon on otettava myös se, että että remontti on jo tehty. Näin ollen sellaista kustannusten epävarmuuteen liittyvää elementtiä, joka voisi johtaa muun seuramuksen kuin kaupan purun kohtuuttomuuteen, ei ole.

Kokonaisuutena edellä selostettuja seikkoja harkittuaan käräjäoikeus toteaa, että korjaustarve ja toteutunut vahinko vahinko jää alle neljännekseen kauppahinnan arvosta, eikä siihen enää liity epävarmuutta. Asiassa ei ole muitakaan sellaisia seikkoja, joiden vuoksi muu seuraamus kuin kaupan purku olisi ostajille kohtuuton.
Kokonaisharkinnassa on vielä otettava huomioon, että kantajille ei ole tahallaan tai tuottamuksella annettu vääriä tietoja kaupan kohteesta. Näillä perustein käräjäoikeus katsoo, että kaupan purun sijasta kohtuullinen seuraamus on hinnanalennus, jonka määrä edellä selosteun perustein on 46.500 euroa.


Vahingonkorvausvaatimukset

Tuomittava hinnanalennus perustuu salaiseen virheeseen. Vahingonkorvausvaatimukset on myyjän tuottamuksen puuttuessa hylättävä.


Oikeudenkäyntikulut
Kantajien ensi- ja toissijainen vaatimus kaupan purkamisesta sekä vahingonkorvausvaatimukset on hylätty. Lähtökohtaisesti kyseessä on siten osavoittotilanne. Asiassa on kuitenkin ollut kyse asiakokonaisuudesta, jossa harkinnanvaraiset, hylätyt vaatimukset eivät ole olennaisesti vaikuttaneet oikeudenkäyntikulujen muodostumiseen.

Vastaaja on kiistänyt kantajan oikeudenkäyntikulut 10 tunnin osalta sillä perusteella, että kantajasta johtuvasta syystä asian käsittely on viivästynyt ja jatkettu suullinen valmistelu 26.11.2018 on aiheutunut yksistään kantajan menettelystä. Kantajan laskusta on valmisteluistunnon perusteella kiistetty 7 tunnin osuus. Lisäksi kantajan tuntiveloitusta on pidetty liian suurena.

Tältä osin käräjäoikeus toteaa, että asian käsittely on ollut keskeytyksessä alkuvuodesta 2018, koska kantajan vaatimusten määrät eivät ole olleet selvillä. Puheenjohtaja on 21.9.2018 sähköpostilla tiedustellut avustajilta, onko asian käsittelyn jatkamiselle enää estettä.
Kantajan avustajan ilmoituksen mukaan näin ei enää ole ollut. Valmisteluistunto on sovittu pidettäväksi 25.10.2018, jolloin kantaja ei edelleenkään ole kyennyt yksilöimään rahamääräistä vaatimustaan. Tämän seurauksena asian käsittely on lykätty jatkettuun valmisteluun. Näillä perustein käräjäoikeus katsoo vastaajan kiistämisen osin aiheelliseksi ja katsoo, että vastaajaa ei tule velvoittaa korvaamaan kantajan jatkettuun valmisteluistuntoon liittyvää ajankäyttöä.
Oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta on siten hylättävä 7 tunnin osuus tarpeettomina kuluina. Enemmiltä osin kantajan oikeudenkäyntikulut ovat muodostuneet tarpeellisista toimenpiteistä ja käytettyä tuntiveloitusta on pidettävä kohtuullisena.



Lopputulos



Tuomiolauselma


Lainkohdat


Oikeuskäytäntö


Muutoksenhaku

Edellä selostetuin perustein asian on ratkaistu tuomiolauselmasta ilmenevin tavoin.


Vaatimukset enemmälti hyläten vastaaja Raija Bock velvoitetaan suorittamaan Krisse Sorvelle ja Nonna Rouhiaiselle

1. hinnanalennuksena 46.500 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 8.11.2017 lukien sekä

2. korvaamaan oikeudenkäyntikulut 31.782,87 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.


Asuntokauppalaki 6 luku 1 §, 11 §,
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §, 3 § 2 momentti


Korkein oikeus 2004:78, 2015:58, 2016:69


Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä. Hovioikeuden asemasta muutosta voidaan hakea suoraan Korkeimmalta oikeudelta oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyin edellytyksin.


Tyytymättömyyden ilmoitus

Raija Bock on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyden koko

tuomioon. Tyytymättömyyden ilmoitus on hyväksytty. Valitusosoitus liitteenä
Käräjätuomari