Vastuunrajoitusehto ja korjauskustannuksien epävarmuustekijät vanhassa kiinteistössä?

Kiinteistökaupassa myyjä voi rajata vastuutaan ostajalle, mutta tällöin ehdon on oltava rajattu. Pelkkä vastuunrajoitusehto esimerkiksi siitä, että "myyjä ei vastaa kellarin kosteudesta" ei riitä, sillä virheen on oltava riittävän yksilöity. Myyjä ei voi myöskään rajoittaa vastuutaan yleisellä tasolla, esimerkiksi kirjaamalla ehdoksi sen, että myyjän vastuu voi olla enintään 10.000 euroa kaikista mahdollisista virheistä. Kiinteistökauppojen vastuunrajoitusehdosta säädetään maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa.

Tapauksessa oli kysymys kaupan kohteena olevasta vastuunrajoitusehdon merkityksestä tapauksessa, jossa kaupan kohteena oli vuonna 1955 rakennettu rakennus. Käräjäoikeudessa oli ensin kysymys kaupan virheellisyyden arvioinnista sekä selonottovelvollisuudesta. Toiseksi kysymys oli virhettä koskevasta reklamaatiosta. Viimeiseksi kysymys oli kauppakirjan vastuunrajoitusehdosta sekä hinnanalennuksen määräytymisestä.

JJJn ja IIIn kaupan kohteesta oli laadittu vuonna 2003 kuntoraportti, johon JJJ oli tutustunut ennen kaupantekoa. Kauppakirjassa olevan vastuunrajoitusta koskevan ehdon mukaisesti ostaja oli luopunut oikeudestaan esittää kaupanteon jälkeen kohteen ikä, kunto tai muuhun tavanomaiseen kulumiseen huomion ottaen vaatimuksia, jotka koskevat koskevat rakennuksen ilmoitettua rakennusmateriaalia, katto-, seinä- tai lattiapinnoitteita, vesi- ja viemäri-, ilmastointi- tai sähköjohtoja, eristeitä taikka rakennuksessa olevien sähkö-, lämpö- ja ilmastointilaitteiden toimintaa.

JJJ oli vaatinut, että III velvoitetaan suorittamaan hinnanalennusta kaupan kohteen virheiden takia. Hinnanalennusvaatimus perustui yläpohjan laho- ja mikrobivaurioihin, jotka johtuivat IIIn vuosina 1990-1991 rakennuksessa toteuttamien LVI-ja sähkötekniikan uusimisja muutostöiden yhteydessä tehdyistä rakennusvirheistä. Muutostöissä yläpohjaan oli tehty uusia läpivientejä sekä puhkaistu reikiä alkuperäisiin hormeihin.

III oli vaatinut kanteen hylkäämistä. III oli katsonut, ettei kaupan kohteessa ollut laatuvirhettä eikä hän ole ollut tietoinen väitetystä virheistä kaupanteon hetkellä. Lisäksi III oli katsonut, että kauppakirjan vastuunrajoitusehdon nojalla kantajalla ei ole oikeutta vedota rakennuksen virheisiin, jotka liittyvät LVI-tekniikan läpivienteihin ja niiden tiivistyksiin sekä rakennuksen alkuperäisiin hormeihin.

Ensin kysymys oli kaupan virheellisyyden arvioinnista. Käräjäoikeus katsoi, että kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan mukainen laatuvirhe. Käräjäoikeus katsoi toteen näytetyksi, että rakennuksessa on lahovaurio, joka johtuu kosteudesta. Asiassa oli myös riidatonta, että rakennuksessa oli toimenpiteitä vaatinut sisäilmaongelma.

Seuraavaksi kysymys oli kauppakirjan mukaisesta vastuunrajoitusehdosta. Käräjäoikeus katsoi, että kauppakirjan ehtokohta sisälsi vastuunrajoitusehdon. Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan oikeutta vaatia hinnanalennusta laatuvirheen vuoksi voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Vastuunrajoitusehdosta käräjäoikeus totesi seuraavaa:

Ehdon merkitystä arvioitaessa on otettava huomioon se, että kauppakirja ehtoineen on riidattomasti myyjän laatima. Myyjä ei ole esittänyt enempää selvitystä siitä, miten ehtoa olisi sanamuotonsa puitteissa tulkittava, ja sitä on, sikäli kuin sanamuotoa on pidettävä epäselvänä, tulkittava laatijan vahingoksi. Se ei siten rajoita ostajan mahdollisuutta esittää vaatimuksia nyt kysymyksessä olevan salaisen virheen vuoksi (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31).


Seuraavaksi kysymys oli korjauskustannusten määrän arvioinnista. Käräjäoikeus totesi, että arvioitaessa hinnanalennuksen määrää maakaaren 2 luvun 31 §:n nojalla rakennuskustannusten nousu on kuitenkin otettava huomioon hinnanalennuksen määrää vähentävänä silloin, kun korjaus tehdään pitkän ajan kuluessa kaupasta (KKO 2009:31). Käräjäoikeuden mukaan tämän vuoksi hinnanalennuksen määrän arviointi oli perustettava kaupantekohetken rakennuskustannusten tasoon.

Korjauskustannuksien osalta käräjäoikeus katsoi, että vaikka korjaus pääsääntöisesti kohdistuisi kantaviin tai niihin verrattaviin rakenteisiin, jotka olivat piilossa ja joiden tulisi kestää rakennuksen käyttöiän ja joiden uusiminen varsin todennäköisesti ei vaikuta rakennuksen markkina-arvoon tai käyttöikään, korjauksesta kuitenkin aiheutui myös tasonparannusta muun muassa vanhan rakennuksen lämpötalouden suhteen. Käräjäoikeus katsoi maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaiseksi hinnanalennuksen määräksi 380.000 euroa.

Hovioikeus totesi, että hovioikeuden pääkäsittelyssä esitetty selvitys ei antanut aihetta päätyä asiassa miltään osin muuhun lopputulokseen kuin mihin käräjäoikeus oli päätynyt. Siten valitus ja vastavalitus hylättiin. Käräjäoikeuden tuomiota ei muutettu.


Itä-Suomen hovioikeus
Tuomio Nro 287
Antamispäivä 27.3.2012
Diaarinumero S 11/724

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Pohjois-Karjalan käräjäoikeus 1.7.2011 nro 11/4530 (liitteenä)

Asia
Kiinteistöä koskeva riita

Asianosaiset
III Oyj
JJJ Oy

Vaatimukset hovioikeuden pääkäsittelyssä

III Oyj (III) on käräjäoikeuden tuomiossa selostetusta vastauksestaan ilmenevin perustein vaatinut, että kanne hylätään ja että JJJ Oy (JJJ) velvoitetaan korvaamaan IIIn oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 40.381,45 eurolla ja hovioikeudessa 16.7 72,80 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Toissijaisesti III on vaatinut, että sen maksettavaksi tuomittua hinnanalennusta alennetaan.

JJJ on vastavalittajana käräjäoikeuden tuomiossa selostetusta kanteestaan ilmenevin perustein vaatinut, että III velvoitetaan suorittamaan JJJlle hinnanalennuksena 473.000 euroa käräjäoikeuden määräämän hinnanalennuksen asemesta ja että III velvoitetaan korvaamaan JJJn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 15.353,80 eurolla korkoineen.

JJJ ja III ovat vastustaneet toistensa muutosvaatimuksia perusteettommina.

Todistelu

Hovioikeudessa on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä todistelu lukuun ottamatta kirjallista todistetta K3. Hovioikeus on toimittanut katselmuksen kaupan kohteessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Hovioikeuden pääkäsittelyssä esitetty selvitys ei anna aihetta päätyä asiassa miltään osin muuhun lopputulokseen kuin mihin käräjäoikeus on päätynyt.

Valitus ja vastavalitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Asian näin päättyessä asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla , jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 28.5.2012.

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenlaamanni O SSS
hovioikeudenneuvos P PPP
määräaikainen hovioikeudenneuvos T RRR

Valmistelija: viskaali M HHH

Äänestys
Eri mieltä olevan jäsenen lausunto asiassa S 11/724

Hovioikeudenlaamanni O SSS:

Erimielisyys hovioikeudessa koskee reklamaatiota ja laatuvirhettä.

Reklamaatio

Aluksi totean reklamaation osalta, että

-kysymyksessä oleva kiinteistönkauppa on tehty 30.5.2006 ja ostaja on saanut kiinteistön haltuunsa maksettuaan kauppahinnan 30.6.2006,

-kysymyksessä on vuonna 1955 rakennettu rakennus, peruskorjaus on tehty vuonna 1974, rakennuksen LVI-tekniikka on uusittu vuosina 1990 ja 1991 rakennuksen ikkunat on uusittu vuonna 2006 alkuvaiheessa ja vuoden 2007 alkupuolella päättyneessä remontissa,

-kauppaneuvotteluja käyttäessä käsillä on ollut 21.7.2003 päivätty kuntoarvioraportti, jossa rakennus on pääosin todettu olevan tyydyttävässä kunnossa,

-loppuvuodesta 2007 rakennuksen viidennessä kerroksessa sijaitsevassa Talohuolto MMMn hallinnoimissa tiloissa on havaittu hajuhaittaaja työntekijöillä mahdollisesti sisäilman laatuun liittyviä oireita.

-MMM Oy on JJJ Oy:ltä (jäljempänä JJJ) saamansa toimeksiannon perusteella suorittanut 14.2.2008 rakennuksen ullakkokerroksen yläpohjarakenteen selvittämisen,

-MMM Oy:n 18.2.2008 päivätyssä raportissa on todettu. että JJJlta saadun tiedon mukaan kiinteistön ylimmän kerroksen huonetiloissa on havaittu hajuhaittaa, jonka pohjalta suoritettiin yläpohjarakenteen avaaminen rakenteen tarkastamiseksi ja mahdollisen hajuhaitan aiheuttajan löytämiseksi,

-MMM Oy:n raportin mukaan tutkimuksessa on todettu palopermantobetonin alla oleva entinen muottilaudoitus kuivalahossa, pintabetonissa pintaosoittimella oletetun vuotokohdan alueella arvot paikallisesti koholla vertailuarvoon muualta saatuun nähden. MMM Oy:n saamien tietojen mukaan ilmanvaihtokoneen kondensiovedet olisivat valuneet yläpohjaan sekä mahdollisesti myös vesikatteessa on ollut tiiveyspuutteita. Lisäksi avattu raken ne on havaittu savutestillä voimakkaasti alipaineiseksi, mistä MMM Oy on päätellyt, että korvausilmaa virtaa huonetiloihin yläpohjasta.

-KKKn Sisäilmakeskus on 11.7.2008 tehnyt Talohuolto MMMn toimiti loissa aistinvaraisen sisäilman tarkastuksen.

-16.7.2008 päivätyssä Sisäilmakeskuksen lausunnossa on todettu, että Talohuolto MMMn toimitiloissa on kostea mikrobiperäinen hajuhaitta etenkin eteis- ja käytävätilassa. Toimitilojen katossa sekä lattiassa on lukuisia avoi­mia läpivientejä. joista voi kulkeutua epäpuhtauksia sisäilmaan,

-Sisäilmakeskuksen lausunnossa on suositeltu tehtäväksi jatkotutkimuksina muun muassa hajuhaitan selvittäminen mikrobimateriaalinäyttein kohdistuen välipohjarakenteisiin, rakenteiden epätiiveyskohtien ja läpivientien kautta kulkeutuvien ilmavirtausten paikantaminen merkkisavututkimuksel la, alaslasketun katon yläpuolisen tilan aistinvarainen tarkastus, perusolosuhteiden mittaaminen vähintään kahdesta työtilasta,

-Työterveyslaitoksen 14.10.2008 päivätystä analyysi vastauksesta ilmenee Talohuolto MMMn työhuoneista saatujen näytteiden ja käytävän alakatto­ levyn päältä otetun näytteen analyysitulokset,

-Insinööritoimisto RRR Oy on 22.1. ja 23.1.2009 tehnyt rakennuksen yläpohjan kuntotutkimuksen, jonka tarkoituksena on ollut kartoittaa aiemmissa tutkimuksissa havaitun laudoituksen kuntoa ja lahovaurioiden laajuutta tutkimusta varten avatuista yhdeksästä yläpohjan kohdasta, ja antanut siitä lausuntonsa 17.2.2009,

-RRR Oy on 15.4. ja 21.4.2009 tehnyt yläpohjan vaurioiden laajuuden kartoituksen, mistä laadittu tarkastusmuistio on päivätty 23.7.2009,

-RRR Oy on liittyen suorittamiinsa tutkimuksiin antanut 25.8.2009 lausunnon yläpohjan havaituista vaurioista ja korjaustoimenpiteistä sekä korjauskustannuksista,

-JJJ on 20.8.2008 päivätyllä kirjeellään ilmoittanut III Oy:lle (III), että kaupan kohteessa on todettu sisäilmaongelmia, joiden syy on vielä osittain epäselvä, ja että yläpohjarakenteessa on havaittu kosteus- ja lahovaurioita. JJJ on lisäksi ilmoittanut, että havaitut ongelmat liittyivät sellaisiin vikoihin ja puutteisiin, jotka ovat olleet kohteessa jo kaupantekoaikaan ja joista III myyjänä oli vastuussa. Lisäksi JJJ on ilmoittanut tulevansa vaatimaan hinnanalennusta sen jälkeen kun virheiden tarkempi laatu ja laajuus ja niiden vaatimien korjausten kustannukset on saatu selvitettyä,

-JJJ on 4.9.2009 päivätyllä kirjeellään yksilöinyt hinnanalennusvaatimuksensa perusteen ja määrän.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitä­nyt se havaita.

Lainkohdan säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 120/94 s. 58) lausutaan tavoitteena olevan, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Hallituksen esityksen mukaan kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Edelleen hallituksen esityksessä lausutaan "Reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee. Ostajan on ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä.
Vahingonkorvaus- ja hinnanalennusvaatimuksen markkamääräinen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. "

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että ostajan on kaupan osapuolille asetetun lojaliteettivelvollisuuden perusteella ryhdyttävä kohtuullisessa ajassa tarkempiin selvityksiin virheen perusteiden selvittämiseksi, jotta ostaja voi yksilöidä vaatimuksensa. (Esa Kyllästinen 2010: Riskinjako maakaaressa s. 354).
Kanteessa väitetty virhe on ilmennyt rakennuksen viidennen kerroksen Talohuolto MMMn toimistotiloissa sisäilmaongelmina ikkunoiden vaihdon jälkeen loppuvuodesta 2007.

JJJn tiedossa ovat olleet helmikuun loppupuolelle 2008 mennessä toimi tiloissa työskennelleiden henkilöiden sisäilmaongelmiin viittaava lisääntynyt oireilu, MMM Oy:n raportin perusteella toimitilan yläpohjan rakenne ja sen eristetilassa havaitut puurakenteiden mikrobi- ja lahovauriot sekä yläpohjan alipaineisuus. Toimitilojen avoimet läpiviennit, jotka on mainittu KKKn Sisäilmakeskuksen 1 1.7.2008 päivätyssä lausunnossa, olisivat niin ikään olleet helmikuussa 2008 aistinvaraisessa tarkastuksessa havaittavissa.

JJJn erityinen asiantuntemus rakennusalalla huomioon ottaen JJJ on tiennyt tai olisi ainakin pitänyt tietää ikkunaremontin merkitys rakennuksen tiiviyteen ja sen aiheuttamiin mahdollisiin muutoksiin rakennuksen ilmavirtauksissa. Yleisesti on myös ollut tiedossa, että mikrobiperäiset sisäilmaongelmien syyt rakenteissa saattavat usein olla vaikeita ja kalliita korjata. Siten JJJlla on ollut riittävät tiedot sekä virheilmoituksen perusteiden että niihin perustuvan yleisluontoisen hinnanalennusvaatimuksen tekemiselle. Tuolloin on myös tullut ajankohtaiseksi ryhtyä viipymättä tarvittaviin lisäselvityksiin hinnanalennusvaatimuksen perusteiden yksilöimiseksi.

Näillä perusteilla katson, että JJJn reklamointiaika on alkanut viimeistään maaliskuun 2008 alkupuolella.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kohtuullinen reklamointiaika on yleensä 3-4 kuukautta ja enintään 6 kuukautta.

III on kiistänyt JJJn suullisen reklamaation. Kun kysymys on liiketoimintaa harjoittavista asianosaisista, on luonnollista varautua esimerkiksi sähköpostitse tapahtuvalla viestinnällä todistamaan asianmukaisen virheilmoituksen tapahtuminen. On tosin uskottavaa, että O MMM on kesällä 2008, mitä todennäköisimmin 30.6.2008, puhelimitse ollut yhteydessä rakennuksen sisäilmaongelmista IIIn. JJJn esittämä näyttö ei kuitenkaan riitä vastoin lIIn kiistämistä osoittamaan, että maakaaren vaatimusten mukainen rek lamaatio olisi tapahtunut.

JJJn 20.8.2008 päivätty reklamaatio täyttää virheilmoituksellaan maakaaren 2 luvun 25 §:n vaatimukset.

JJJn kirjallinen reklamointi on tapahtunut 20.8.2008 päivätyssä kirjeessä sekä yksilöity hinnanalennusvaatimus 4.9.2009 päivätyssä kirjeessä.

Arvioitaessa JJJn reklamoinnin oikea-aikaisuutta on otettava huomioon , että kysymys on ollut vanhasta, peruskorjatusta rakennuksesta, jonka LVI-tekniikka on uusittu 1990-1991 ja jonka ikkunat on JJJn omistajahallinta­aikana pääosin uusittu. Rakennuksen kuntoarvioraportti on tehty kolme vuotta ennen kauppaa. Väitettyä virhettä ilmentävä hajuhaitta on ollut havaittavissa vajaan puoleentoista vuoden kuluttua kaupasta. Kaupan osapuolet ovat kiinteistöalan ammattilaisia. Näissä olosuhteissa JJJn on tullut ilman aiheetonta viivytystä myös myyjän IIIn etujen, muun muassa väitetyn virheen kaupantekoaikaista luonnetta selvittävän todistelun tasapuolisuuden turvaamiseksi toimia aktiivisesti sekä myös viivyttelemättä selvittää virheeseen perustuvat vaatimuksensa yksityiskohtaiset perusteet.

Edellä lausuttu huomioon ottaen 20.8.2008 tehty reklamaatio ei ole tehty kohtuullisessa ajassa. Sen vuoksi JJJon menettänyt puhevaltansa vaatia hinnanalennusta kanteessa kertomansa laatuvirheen perusteella. Näin ollen JJJ Oy:n kanne on hylättävä ja III Oy on vapautettava kaikesta käräjäoikeuden määräämästä maksuvelvollisuudesta sekä JJJ Oy on velvoitettava korvaamaan III Oy:n oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Laatuvirhe

Äänestyksen tulos huomioon ottaen olen velvollisena lausumaan asiallisesti laatuvirheeseen perustuvasta kauppahinnan alennusvaatimuksesta. Tältä osin lausun seuraavaa.

Asianosaiset ovat yksimielisiä siitä, että rakennuksessa on korjaustoimenpiteitä edellyttävä sisäilmaongelma.

Hyväksyn käräjäoikeuden ratkaisun perustelut olennaisilta osiltaan käräjäoikeuden tuomion jaksojen Suoritettu kuntokartoitus ja ostajan ennakkotarkastus sekä Vastuunrajoitusehdot osalta.

Asiassa on vielä riitaa siitä. onko rakennuksessa ollut laatuvirhe kaupantekoaikaan ja toiseksi siitä. millaisin korjaustoimenpitein sisäilmaongelma saadaan poistettua.

Todistelu on yhdensuuntaista siitä, että yläpohjan lahovauriot ja mikrobikasvustot ovat vaatineet syntyäkseen pitkähkön ajan vähintään 10-20 vuotta. Todistelu ei kuitenkaan osoita mitään yksittäistä syytä vaurion syntyyn.

VVV Oy:n laatiman ki1jallisen lausunnon ja todistaja diplomi-insinööri I JJJn mukaan rakennuksen sisältä tulevien ilmavuotojen mukana rakenteeseen voi päästä haitallista kosteutta. Tällainen kosteus voi aiheuttaa paikallisia vaurioita, jotka rajoittuvat lähelle ilmavuotokohtia. Vastaavista rakenteista tehtyjen havaintojen mukaan kuivat lahovauriot ovat syntyneet jo rakennuksen rakennusaikana tai sen jälkeen vesikattovuodon yhteydessä.

Edelleen lausunnon ja todistaja JJJn mukaan kysymyksessä oleva kaksoislaattapalkisto on tavanomainen liike- ja teollisuusrakennuksissa käytetty oman aikakautensa hyvän rakennustavan mukainen rakenne. Tällaiselta vanhalta ylä pohjarakenteelta ei voida edellyttää ehdotonta ilmatiiviyttä. Rakenteissa on ainakin paikoin epäpuhtauksia. joita voi kulkeutua rakenteen ilmavuotokohtien mukana sisäilmaan. Epäpuhtauksien kulkeutuminen huonetilaan voidaan estää eristetilan ja huonetilan tiivistämisellä ja säätämällä ilmanvaihtojäljestelmä.

Todistaja JJJ on kertonut, että alakautta tapahtuvassa yläpohjan tiivistämistyö on tehtävä erityisen huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Hänen kokemuspiirissään on ollut vastaavanlaisia kohteita. joissa tiivistystyö on onnistunut. Joissakin kohteissa. työvirheiden vuoksi tiivistäminen oli jouduttu uusimaan jopa useaan kertaan asianmukaisen lopputuloksen saamiseksi.

RRR Oy:n lausunnon ja todistaja rakennusmestari, sertifioitu rakennusterveysasiantuntija K HHHn mukaan putkien läpivientien tiivistäminen ja rakenteiden halkeaminen tiivistyskorjaus ei ollut riittävä toimenpide kysymyksessä oleva kohteen vakavien mikrobiongelmien poistamiseksi. Tiivistyskoljauksissa käytetyt tiivistemassat kovettuvat ja halkeilevat noin 5-10 vuoden ikäisinä, minkä jälkeen yläpohjarakenteesta pääsee kulkeutumaan mikrobeja sisäilmaan.

Niin ikään todistajien tutkimusinsinööri M NNNn ja rakennusmestari K LLLn sekä kirjallisten lausuntojen K 7, K 8 ja K 9 mukaan tiivistyskorjaus ei ole perusteltua muun muassa sen vuoksi, että mikrobikasvustot ovat edenneet pitkälle ja koska olosuhteet tiivistyksenkin jälkeen ovat suotuisat mikrobikasvuston ylläpidolle ja kasvamiselle.

Asianmukaista korjaustapaa koskeva todistelu on ristiriitainen. Todistelun arvottamisessa on kiinnitettävä huomiota lausunnonantajien ja todistajien koulutustaustaan ja kokemukseen erityisesti samantyyppisissä kohteissa kuin nyt on kysymys. Todistaja JJJlla on korkeakoulutasoinen diplomi-insinöörin tutkin to ja hänellä on kokemusta vastaavanlaisista korjauskohteista. JJJ toimii VVV Oy:ssä yksikön päällikkönä Rakennusfysikaalisissa asiantuntijapalveluissa. HHHn, NNNn ja LLLn koulutus ja kokemus eivät yllä JJJn tasolle. JJJn laatima kirjallinen lausunto on yksityiskohtainen ja edustaa hy vää rakennusfysiikan tuntemusta. Näillä perusteilla JJJn antamalle todistelulle on annettava etusija ennen HHHlta, NNNlta ja LLLlta saatua todistelua.

Asiassa ei ole esitetty yksityiskohtaisia arvioita tiivistämällä tapahtuvasta korjaustavasta aiheutuvista kustannuksista. Todistelussa on käynyt kuitenkin selville, että kustannukset ovat edullisemmat kuin RRR Oy:n laskelmassa arvioidut kanteessa vaaditut korjauskulut. Kun tiivistämisestä aiheutuvat arvioidut korjauskustannukset verrattuna kiinteistön kauppahintaan jäävät sellaiselle tasolle, että korjauskustannusten määrän perusteella kiinteistö ei merkittävästi poikkea siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä huomioon ottaen kauppahinta, kiinteistön ikä ja muut olosuhteet on voitu perustellusti edellyttää, myydyssä kiinteistössä ei ole näytetty olevan maakaaren 1 7 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaista laatuvirhettä.

Näillä perusteilla kanne on laatuvirheen perusteella hylättävä. Velvollisena lausumaan jutun lopputuloksesta enemmistön vahvistamilla perusteilla olen samaa mieltä kuin enemmistö.

Vakuudeksi: O SSS

POHJOIS-KARJALAN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto
TUOMIO
Annettu kansliassa
L 11/4530
1.7.2011
L 1014023

Käräjätuomari J NNN, puheenjohtaja
Käräjätuomari T TTT
Käräjätuomari Kaarina Kartasalo

Ratkaisu on yksimielinen.

Kantaja
JJJ Oy

Vastaaja
III Oyj

Asia
Kiinteistöä koskeva riita

Vireille
28.6.2010


Selostus asiasta

JJJ Oy on ostanut 30.5.2006 allekirjoitetulla kauppakirjalla SSS Oyj:ltä (nykyinen III Oyj) Joensuun kaupungin 2. kaupunginosan korttelissa *** sijaitsevan tontin nro 2 rakennuksineen eli Joensuun entisen PPPkiinteistön. Kauppahinta on ollut 2.300.000 euroa ja se on maksettu 30.6.2006.

Kaupan kohteena ollut rakennus on rakennettu vuonna 1955 ja siihen on tehty peruskorjaus ainakin vuonna 1974. Rakennuksen LVI-tekniikkaa on uusittu vuosina 1990-1991 tehdyssä saneerauksessa. Lisäksi rakennuksen ikkunat on uusittu vuosina 2006-2007 lII Oyj:n toimesta.

Kaupan kohteesta on laadittu vuonna 2003 kuntoarvioraportti, johon ostaja on tutustunut ennen kaupantekoa.

Kauppakirjassa olevan vastuunrajoitusta koskevan ehdon mukaisesti ostaja on luopunut oikeudestaan esittää kaupanteon jälkeen kohteen ikä, kunto ja tavanomainen kuluminen huomioon ottaen vaatimuksia, jotka koskevat rakennuksen ilmoitettua rakennusmateriaalia, katto-, seinä- tai lattiapinnoitteita, vesi- ja viemäri-, ilmastointi- tai sähköjohtoja, eristeitä taikka rakennuksessa olevien sähkö-, lämpö- ja ilmastointilaitteiden toimintaa.


KANNE

Vaatimukset

JJJ Oy on vaatinut, että lII Oyj velvoitetaan

1.suorittamaan sille hinnanalennuksena 473.327 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 30.6.2006 - 9.7.2010 ja 10.7.2010 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen sekä

2.korvaamaan kantajayhtiölle vaurion selvittämisestä aiheutuneet kulut 9.869,61 euroa ja kantajayhtiön asianosaiskulut 2.840 euroa sekä oikeudenkäyntikulut 20.847,38 euroa, kaikki määrät laillisine korkoineen.


Perusteet

Kaupan kohteen virheet

Hinnanalennusvaatimus perustuu rakennuksen 5. kerroksen yläpuolisen yläpohjan laho- ja mikrobivaurioihin, jotka johtuvat vastaajan vuosina 1990 -1991 rakennuksessa toteuttamien LVI- ja sähkötekniikan uusimis­ ja muutostöiden yhteydessä tehdyistä rakennusvirheistä. Muutostöissä yläpohjaan on tehty uusia läpivientejä sekä puhkaistu reikiä alkuperäisiin hormeihin. Läpivientien tiivistys on kauttaaltaan laiminlyöty vastoin peruskorjauksen tekohetkellä voimassa olleita rakennusmääräyksiä.

Tämä on mahdollistanut sisäilman kosteuden pääsemisen yläpohjarakenteisiin ja aiheuttanut kosteuden tiivistymistä kyseisiin rakenteisiin siten, että yläpohjarakenteen sisällä betonilaattojen välissä olevissa puurakenteissa on mikrobivaurioita ja ne ovat lahonneet. Myös rakenteeseen kuuluva sahanpurueriste on vaurioitunut ja epäpuhtauksia leviää rakennuksen sisäilmaan. Tästä johtuvista sisäilman epäpuhtauksista on aiheutunut käyttäjille terveyshaittaa. Pahiten vaurioitunut alue kattaa tehtyjen tutkimusten perusteella lähes puolet ullakkotilasta ja sijaitsee rakennuksen keskiosassa iv-konehuoneiden läheisyydessä, jossa puurakenteiden lahovauriot ovat edenneet pitkälle ja rakenteissa oleva laudoitus on täysin lahonnut. Kyseisellä alueella sijaitsevat merkittävimmät tiivistämättömät läpiviennit. Rakennuksen päädyissä samassa rakenteessa esiintyy tehtyjen 12 tutkimusaukon perusteella pintalahoa ja kasvustoa, jotka johtuvat vaurioalueen jatkuvasta laajentumisesta ja mahdollisesti myös korjausten yhteydessä rikotuista vanhoista harmeista. Vastaajan toimesta vuosina 2006-2007 tehdyn ikkunasaneerauksen jälkeen rakennus tiivistyi siten, että ilmavirtaukset suuntautuivat entistä enemmän yläpohjan läpivienteihin, mikä on kiihdyttänyt vauriomekanismia ja tuonut esiin sen aiheuttamat sisäilmaongelmat. Läpivientien tiivistys on kauttaaltaan laiminlyöty vastoin peruskorjauksen tekohetkellä voimassa olleita rakennus- ja paloturvallisuusmääräyksiä.

Koska vauriot ovat aiheutuneet ilmanvaihdon muutostöiden yhteydessä tehdyistä rakennusvirheistä, ei asiassa ole merkitystä sen enempää kohteen alkuperäisellä rakennusajankohdalla kuin kauppakirjan varaumallakaan, joka koskee nimenomaan kohteen ikää ja normaalia kulumista. Yläpohjan laho- ja homevauriot ja niistä aiheutuvat sisäilmaongelmat eivät ole normaaleja edes rakennuksen ikä huomioon ottaen, joten vauriot jo sinällään muodostavat hinnanalennukseen oikeuttavan virheen riippumatta niiden aiheuttajasta. Kantajalla on ollut oikeus olettaa, että rakennusta on pidetty kunnossa vastaajan omistusaikanakin. Kantajan tiedon mukaan rakennuksessa on tehty lisäksi ainakin vuonna 1984 peruskorjauksia.

Virhe on merkittävä ja se on ollut kaupan kohteessa jo kaupantekohetkellä. Vastaaja ei ole ilmoittanut virheestä eikä kantaja ole sitä havainnut suoritetussa normaalissa tarkastuksessa. Virhettä ei ole havaittu myöskään vastaajan ennen kauppaa teettämässä ja asiantuntijan suorittamassa kuntoarviossa. Kyse on salaisesta virheestä, josta ilmeisesti myyjäkään ei ole ollut tietoinen ja jonka vuoksi kohde poikkeaa merkittävästi siitä, mitä siltä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen on voitu perustellusti edellyttää. Mikäli vastaaja kuitenkin on tiennyt tai sen olisi pitänyt tietää asiasta, on se laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa ja salannut kauppaan olennaisesti vaikuttavan seikan. Koska vauriot sijaitsevat yläpohjarakenteen sisällä ja ne esiin tuonut ikkunasaneeraus oli kaupantekohetkellä käynnissä, kantajan on ollut mahdotonta havaita virhettä ennen kauppaa, vaikka se on täyttänyt selonottovelvollisuutensa. Mikäli katsottaisiin, että kantajan olisi täytynyt virhe havaita, olisi vastaajan kiinteistön pitkään omistaneena täytynyt niistä itsekin tietää. Tällöin vastaaja olisi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.

Kantaja on reklamoinut vastaajaa kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi tullut havaita. Virheestä reklamoitiin suullisesti kesäkuussa 2008. Ensimmäinen kirjallinen reklamaatio toimitettiin vastaajalle 20.8.2008 sisäilmatutkimuslausuntojen saamisen jälkeen. Tutkimusten edetessä vauriomekanismi, korjaustarve ja -kustannukset tarkentuivat ja vastaajalle toimitettiin 4.9.2009 kirjallinen hinnanalennusvaatimus. Virheen yksilöinti ei edellytä jokaisen yksittäisen läpiviennin luettelemista erikseen.


Hinnanalennus

Rakennuksen korjaaminen edellyttää vaurioituneiden rakenteiden poistamista ja rakenteen korjaamista rakennusfysikaalisesti toimivaksi. Kanteessa esitetty rakennuksen korjaustöiden kustannusarvio, joka on korjattu 7/2009 rakennuskustannusten tasoon, perustuu puolueettoman asiantuntijan tekemään laskelmaan. Korjausten tekemiseksi joudutaan mm. purkamaan ja siirtämään pois iv-konehuoneiden massiiviset ilmanvaihtokoneet, purkamaan talon pituussuuntaiset väliseinät ja ullakon lattiarakenne, puhdistamaan rakenne ja palauttamaan kaikki ennalleen sekä puhdistamaan 5. kerroksen huonetilat. Hinnanalennus voidaan perustaa suoraan arvioitujen korjauskustannusten määrään, sillä korjaukset kohdistuvat rakenteisiin, joiden tulisi normaalisti kestää rakennuksen käyttöiän.

Kauppa ei ole ollut alihintainen eikä missään vaiheessa neuvotteluita ollut tullut ilmi, että vastaaja olisi alentanut hintaa kaupan kohteen kunnon perusteella. Kohdetta on markkinoitu peruskorjattuna tuottokohteena eikä sen mahdollista korjaustarvetta ole voitu olettaa rakennuksen iän perusteella.

Kantajalle aiheutuneet ylimääräiset kustannukset

Rakennuksen virhettä ja vaurioita ei ole voitu todeta rakenteita avaamatta. Vaurioiden selvittämisestä kantajalle on aiheutunut yhteensä 9.869,61 euron kulut.


VASTAUS

Vaatimukset

III Oyj on kiistänyt kanteen ja vaatinut, että

1. kanne hylätään sekä

2. kantajayhtiö velvoitetaan korvaamaan täysimääräisesti vastaajayhtiön asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 40.381,45 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien.


Perusteet

Kaupan kohteen virheet

Kaupan kohteessa ei ole ollut laatuvirhettä eikä vastaaja ole ollut tietoinen väitetyistä virheistä kaupanteon hetkellä. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdon nojalla kantajalla ei ole oikeutta vedota rakennuksen virheisiin, jotka liittyvät LVI-tekniikan läpivienteihin ja niiden tiivistyksiin sekä rakennuksen alkuperäisiin hormeihin. Kosteus rakennuksen yläpohjassa ja paikalliset ilmavuodot sekä eristerakenteiden sisältämät epäpuhtaudet johtuvat rakennuksen iästä ja tavanomaisesta kulumisesta sekä ilmanvaihtojärjestelmän virheellisestä säädöstä. Kantajan esittämillä selvityksillä ei ole osoitettu kantajan väittämien yläpohjan kosteusvaurioiden syntymekanismia.

Rakennuksen yläpohjarakenne ei ole heikentynyt puurakenteen lahovaurioista huolimatta. Vauriot sijaitsevat betonirakenteen muottilaudoituksessa, jonka rakenteen lujuudella ei ole merkitystä sen jälkeen, kun betoni on kovettunut. Kantajan väite laajoista ja vakavista vaurioista on perusteeton. Asiallisesti merkityksettömän puurakenteen lahoamista ei voida pitää laatuvirheenä, vaan vanhan rakennuksen normaaliominaisuutena. Ei siten voida katsoa, että kaupan kohteena oleva kiinteistö on laadultaan ainakaan merkittävästi poikennut siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää.

Ottaen huomioon kantajan erityisosaaminen ja tietoisuus kaupan kohteen kunnosta kaupantekohetkellä sekä väitettyjen virheiden laatu, kantajalla on ollut tavallista laajempi selonottovelvollisuus, jonka puitteissa kantajan olisi tullut ryhtyä tavanomaista poikkeaviin toimenpiteisiin rakennuksen vesikaton ja yläpohjan tutkimiseksi perusteellisemmin. Kantajalla on ollut tiedettyjen rakennuksen kosteusvaurioiden perusteella mahdollisuus päätellä, että rakennuksessa ja sen rakenteissa voi olla kosteutta muissakin kuin ennestään vaurioituneiksi tiedetyissä rakennuksen osissa. Näin ollen kantaja on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa eikä kantajalla ole oikeutta vedota väitettyihin virheisiin ja niistä rakennukselle aiheutuviin vaurioihin.

Kantaja ei ole tehnyt reklamaatiota virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun kantaja on havainnut tai sen olisi pitänyt havaita virheet. Kantaja ei ole yksilöinyt, mihin kaupan kohteen virheisiin kannevaatimukset perustuvat.


Hinnanalennuksen määrä

Hinnanalennusvaatimus on perusteeton ja määrältään liiallinen. Kaupan kohteen hinta on ollut alhainen suhteutettuna kohteen sijaintiin Joensuun kaupungin ydinkeskustassa sekä kiinteistön tonttipinta-alaan ja rakennuksen kerrospinta-alaan. Alhainen kauppahinta on johtunut kiinteistön huonosta / tyydyttävästä kunnosta ja ennakoidusta korjaustarpeesta.

Kantajan vaatimat korjauskustannukset perustuvat arvioihin, jotka ovat määrällisesti liioiteltuja. Lisäksi rakenteiden arvioitu korjaustarve on vähäisiin puutteisiin nähden ylimitoitettu ja kiinteistön laatutasoa parantava kaupantekohetken tasoon verrattuna. Havaitut puutteet on mahdollista korjata vähäisin tiivistyskorjauksin ja ilmanvaihtojärjestelmän säädöin.

Vastaajan mahdollista vastuuta harkittaessa tulee hinnanalennus määrätä maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan suhteellisen laskutavan mukaisesti. Lisäksi vaurioituneiden rakenteiden uusiminen on perusparannus, jonka vuoksi rakennuksen korjaustarve vähenee ja käyttöikä pidentyy. Tästä johtuen vaadittujen korjauskustannusten osalta on suoritettava vähintään 25 %:n eduntasoitus.


RIIDATTOMAT SEIKAT

1. Rakennuksessa on ollut toimenpiteitä edellyttäviä sisäilmaongelmia.
2. Kaupan osapuolilla on ollut rakennusalan asiantuntemusta.
3. Kanteessa vaadittujen selvittelykulujen määrä on riidaton.


RIITAISET SEIKAT

1. Kaupan kohteen virheellisyysarviointi
- maakaaren mukainen laatuvirhe, virheen merkityksellisyys

2. Selonottovelvollisuus / Kuntotarkastuksen merkitys/ Ostajan ja myyjän asiantuntemuksen merkitys
- riidatonta on se, että virhe, jos sellainen on, on maakaaren tarkoittamassa merkityksessä salainen

3. Virhettä koskeva reklamaatio
- suullinen reklamaatio kesäkuussa 2008 on kiistetty
- kohtuullinen aika
- yksilöiminen

4. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdon merkitys

5. Hinnanalennuksen määräytyminen
- korjauskustannusten määräytyminen
- eduntasoituksen määräytyminen

TODISTELU

Katselmus

Toimitettiin katselmus Joensuun kaupungin 2. kaupunginosan korttelissa *** tontilla nro 2 sijaitsevassa entisessä PPPn rakennuksessa.

Katselmus aloitettiin tutustumalla rakennukseen ulkopuolelta käsin. Katselmusta jatkettiin rakennuksen viidennen kerroksen B-rapun toimitiloissa, josta siirryttiin ullakolla sijaitseviin ilmanvaihtokonehuoneisiin. Katselmus päätettiin A-rapun saunaosastolle.

Kantajan kirjalliset todisteet

K1) MMM Oy:n raportti 18.2.2008 teema: yläpohjan kosteusvauriot

K2) KKK Sisäilmakeskuksen lausunto 16.7.2008 (Talohuolto MMM)
teema: sisäilmaongelmat ja niiden syy

K3) KKK Sisäilmakeskuksen lausunto 16.7.2008 (KKK)
teema: sisäilmaongelmat ja niiden syy

K4) TTTn analyysivastaus 14.10.2008
teema: mikrobivauriot

K5) RRR Oy:n tarkastusmuistio 17.2.2009
teema: yläpohjan lahovauriot

K6) RRR Oy:n tarkastusmuistio 23.7.2009
teema: yläpohjan lahovauriot

K7) RRR Oy:n lausunto 25.8.2009
teema: yläpohjan vaurioiden syyt, korjaustapa ja -kustannukset

K8) RRR Oy:n lisälehti 15.12.2009
teema: vaurioiden aiheuttaja

K9) RRR Oy:n lausunto 8.6.2010
teema: vaurioiden oikea korjaustapa

K10) Reklamaatio 20.8.2008
teema: virhettä koskeva reklamaatio

K11) Alkuperäinen tarjous 20.2.2006
teema: kauppahinta on käypä

K12) Urakkaohjelman liite 30.5.1984
teema: läpimenot tulee tiivistää hyvän rakennustavan mukaisesti

K13) Ote Sisäilma ja terveys - tietoa rakentajille -julkaisusta teema: kosteusvaurioihin liittyvät mikrobit

K14) Tarkastusmuistio 4.4.2011 teema: vaurioiden laajuus

K15) Rakentamismääräyskokoelma 02
teema: ilmanvaihdon säätäminen oikein; rakennuksen tulee olla alipaineinen

K16) Ote Urakkaohjelman liitteestä 12.7.1990.
teema: läpimenot olisi pitänyt tiivistää 1990-1991 tehtyjen muutostöiden yhteydessä.

K17) Kaksi valokuvaa yläpohjasta otetuista puunäytteistä (valokuvan esittämät puunäytteet tuodaan istuntoon tarkasteltaviksi)
teema: lahovauriot

K18) Palotarkastuspöytäkirja
teema: rakennusvirhe ja korjaustarve
Kantajan henkilötodistelu

1) O MMM, asianosaisena todistelutarkoituksessa,
teema: kauppaneuvottelut, vaurioita koskevat havainnot ja reklamointi

2) Sisäilmatutkija T KKK
teema: vauriot ja niiden merkitys

3) HTT K HHH
teema: vaurioiden oikea korjaustapa

4) Tutkimusinsinööri HTT M NNN
teema: vauriot, niiden syyt, korjaustapa ja -kustannukset

5) Rakennusmestari K LLL
teema: vauriot, niiden syy ja korjaustapa

6) Palotarkastaja T KKK
teema: tiivistämättömät läpiviennit ovat rakennusvirhe ja turvallisuusriski ja ne tulee kaikki korjata.

Vastaajan kirjalliset todisteet

V1) Kauppakirja 30.5.2006
teema: kauppahinnan ja kaupan kohteen välinen suhde osoittaa, ettei kaupan kohde ole virheellinen; vastaajan virhevastuun ulkopuolelle rajatut kaupan kohteen ominaisuudet

V2) EEE Oy:n kuntoarvioraportti 21.7.2003 (Joensuun PPP)
teema: rakennus on ollut jo tarkastushetkellä huonossa kunnossa/ tyydyttävässä kunnossa, mikä on lisännyt ostajan (kantajan) selonottovelvollisuutta.

V3) Rakennusyhtymä MMM Oy:n tarjous 24.4.2006 (Joensuun PPP)
teema: ostajan (kantaja) tietoisuus rakennuksen huonosta / tyydyttävästä kunnosta, viimeisimmästä perusparannuskorjauksesta ja EEE Oy:n kuntoarvioraportin (21.7.2003) sisällöstä.

V4) RRR Oy:n lausunto 25.8.2009 (K?)
teema: yläpohjan vaurioiden syyt

V5) Hinnanalennusvaatimus 4.9.2009
teema: i) reklamaatio on esitetty liian myöhään, ii) kaupan kohteessa ei ole ollut virhettä ainakaan vielä kaupanteon ajankohtana

V6) Reklamaatio 20.8.2008 (K10)
teema: osoittaa yleispiirteisen reklamaation liian myöhään tehdyksi

V?) VVV Oy:n lausunto 21.10.2010
teema: osoittaa, ettei kaupan kohteessa ole ollut kaupanteon ajankohtana maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä

Vastaajan henkilötodistelu

1) Dl I JJJ
teema: osoittaa, ettei kaupan kohteessa ole ollut kaupanteon ajankohtana maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU:


TUOMIOLAUSELMA

III Oyj velvoitetaan suorittamaan JJJ Oy:lle

1. hinnanalennuksena 380.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 30.6.2006 - 9.7.2010 ja 10.7.2010 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen sekä

2. korvauksena vaurion selvittämisestä aiheutuneista kuluista 9.869,61 euroa, asianosaiskuluista 2.840 euroa sekä oikeudenkäyntikuluista 20.847,38 euroa, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien.


PERUSTELUT

Laatuvirhe

Käräjäoikeus katsoo RRR Oy:n tarkastusmuistion 17.2.2009 (todiste K5), tarkastusmuistion 23.7.2009 (todiste K6), lausunnon 25.8.2009 (todiste K?), siihen annetun lisälehden 15.12.2009 (todiste KS) ja tarkastusmuistion 4.4.2011 (todiste K14), niitä tukevien MMM Oy:n lausunnon 18.2.2008 (todiste K1), KKKn lausunnon 16.7.2008 (todiste K2), TTTn analyysivastauksen 14.10.2008 (todiste K4), todistaja T KKKn, todistaja K HHHn, todistaja K LLLn ja todistaja M NNNn kertomusten sekä katselmuksessa tekemiensä omien havaintojensa perusteella selvitetyksi, että rakennuksen 5. kerroksen yläpuolisessa yläpohjassa olevissa, rakennusaikana betoniin jätetyissä muottipuissa on ilmastointikonehuoneen ympäristössä laaja-alainen lahovaurio.

Lahovaurio johtuu kosteudesta, joka on päässyt rakenteisiin joko rakennuksen alkuperäisenä rakennusaikana, ilmastointiremontin aikana vuonna 1990/1991 taikka tiivistynyt rakenteisiin rakennusmääräysten ja todistaja T KKKn mukaan myös paloturvallisuusmääräysten (todiste K18) vastaisesti tiivistämättömien ilmanvaihdon läpivientien ja muiden yläpohjan epätiiviyskohtien kautta. Todistelu ja vaurioiden laatu osoittavat, että rakenteissa on ollut kosteutta enemmän kuin on tyypillistä vastaavanlaisille ja -ikäisille rakennuksille ja että vauriot ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä.

Vauriot eivät vaikuta rakennuksen lujuuteen, mutta niistä leviää rakennuksen sisäilmaan ainakin tiivistämättömien läpivientien ja muiden epätiiviyskohtien kautta mikrobeja, jotka huonontavat sisäilman laatua. Asiassa on riidatonta, että rakennuksessa on ollut toimenpiteitä vaatinut sisäilmaongelma. Siinä ei ole tullut ilmi mitään muuta syytä huonolle sisäilman laadulle kuin paljastuneet lahovauriot.

O MMMn uskottavana pidettävän kertomuksen perusteella ostajien hintatarjous on perustunut tuotto-odotukseen sekä rakennuksen ennakkotarkastuksessa ja 21.7.2003 päivätystä kuntoarvioraportista (todiste V2) todettavissa olleeseen kuntoon eikä siinä ollut otettu huomioon tämän tyyppisestä vauriosta johtuvaa korjaustarvetta. Myyjä on hyväksynyt vasta toisen, korotetun tarjouksen. Myyjä ei ole oikeudessa väittänytkään, että tämän kaltainen korjaustarve olisi laskenut kauppahintaa, vaikka onkin pitänyt sitä ostajalle edullisena.

Rakennus on siten vaihtanut omistajaa käyvästä hinnasta. Huomioon ottaen arvioidut korjauskustannukset kaupan kohde kuitenkin poikkeaa vaurion vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan mukainen laatuvirhe.


Suoritettu kuntokartoitus ja ostajan ennakkotarkastus

Ostajan ei ole väitetty laiminlyöneen kohteen tavanomaista ennakkotarkastusta. Kaupanteon jälkeen sisäilmaongelmien vuoksi paljastunutta virhettä ei olisi voinut ennakkotarkastuksessa havaita purkamatta rakenteita. Rakennuksessa oli ennen kaupantekoa suoritettu myyjän toimesta kuntokartoitus, josta on laadittu kuntoarvioraportti 21.7.2003 (todiste V2) ja johon ostaja oli tutustunut. Myyjän ennen kauppaa teettämä kuntotarkastus ei poista ostajan tarkastusvelvollisuutta. Ostajan ei kuitenkaan yleensä tarvitse sen vuoksi selvittää myös sellaisten vaurioiden riskiä, joita kuntotarkastuksessa ei ole havaittu. Kuntoarvioraportin mukaan rakennus on ollut pääsääntöisesti tyydyttävässä kunnossa (kuntoluokka 2/4, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta). Alakerran siipirakennuksen alakatossa on ollut vesivahinko, joka on raportoitu kuntokartoituksessa. Sillä ei ole merkitystä eikä syy-yhteyttä laatuvirheeseen eikä siitä ole aiheutunut ostajalle velvollisuutta 5. kerroksen yläpuolisen yläpohjan erityiseen tarkastukseen. Raportissa ei ole tullut ilmi muitakaan seikkoja, joiden vuoksi ostajan olisi pitänyt varautua sittemmin paljastuneeseen virheeseen taikka ryhtyä rakenteita purkamalla erityisesti tutkimaan kaupan kohdetta. Myöskään ostajan erityinen asiantuntemus rakennusalalta ei ole synnyttänyt velvollisuutta erityisen tarkastuksen toimittamiseen, kun syytä siihen ei ole ilmennyt. Ostaja ei siten ole maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla menettänyt oikeuttaan esittää virheen johdosta vaatimuksia.


Reklamaatio

O MMMn uskottavan kertomuksen perusteella ostajat ovat reklamoineet virheestä ensin suullisesti kesällä 2008 ja sitten kirjallisesti 20.8.2008 (todiste K10) reklamaatioilmoituksesta ilmenevin tavoin.

Huomioon ottaen, että virhe on ilmennyt sisäilmaongelmina, joiden syytä kantaja on viipymättä ryhtynyt selvittämään, ja että syy ei ole ollut selvitettävissä rakenteita purkamatta ja että kantaja on reklamoinut virheestä viipymättä sen todennäköisen syyn selvittyä, käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio on tapahtunut kohtuullisessa ajassa ja riittävässä laajuudessa.


Vastuunrajoitusehto

Kauppakirjan (todiste V1) ehtokohta nro 7 sisältää niin sanotun vastuunrajoitusehdon. Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan oikeutta vaatia hinnanalennusta laatuvirheen vuoksi voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Tässä tapauksessa vastuunrajoitusehto ei ole ollut sen paremmin sanamuotonsa kuin O MMMn kertomuksesta ilmenevän ostajien käsityksen mukaan tarkoitettukaan koskemaan tällaista virhettä. Ehdon merkitystä arvioitaessa on otettava huomioon se, että kauppakirja ehtoineen on riidattomasti myyjän laatima. Myyjä ei ole esittänyt enempää selvitystä siitä, miten ehtoa olisi sanamuotonsa puitteissa tulkittava, ja sitä on, sikäli kuin sanamuotoa on pidettävä epäselvänä, tulkittava laatijan vahingoksi. Se ei siten rajoita ostajan mahdollisuutta esittää vaatimuksia nyt kysymyksessä olevan salaisen virheen vuoksi (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31).


Hinnanalennus

Ostajalla on oikeus saada virheen vuoksi maakaaren 2 luvun 31 §:n mukainen hinnanalennus. Sitä arvioitaessa voidaan ottaa lähtökohdaksi arvioitujen korjauskustannusten määrä ja toisaalta rakennukselle todennäköisesti aiheutuva tasonparannus. Virheen korjaamisen lähtökohdaksi on otettava se, että virhe korjataan ja siitä aiheutuva haitta poistetaan tai että haitta muutoin poistetaan luotettavasti ja pysyvästi.

Vastaaja ei ole esittänyt mitään selvitystä siitä, että rakennuksen ilmanvaihto olisi ollut ostajien toimesta asiaan vaikuttavalla tavalla väärin säädetty. Todistaja M NNNn ja todistaja K LLLn kertomusten perusteella pelkästään ilmastointia uudelleen säätämällä haitta ei ole poistettavissa. Todistelun perusteella tämä olisi menetelmänä epävarma ja epäluotettava eikä poistaisi sisäilmaongelman syitä. Ratkaisu olisi myös ainakin toistaiseksi voimassa olevien ilmastointia koskevien määräysten vastainen, mikä ilmenee myös vastaajan todistajan I JJJn kertomuksesta.

Käräjäoikeus katsoo todistaja K HHHn, K LLLn ja M NNNn kertomusten ja todisteena K7, KS ja K9 olevien lausuntojen perusteella, että yläpohjarakenteen epätiiviyskohtien tiivistäminen alakautta olisi sekin 5. kerroksen kattorakenteiden purkamisineen työläs ja kallis korjaustapa. Lisäksi sen riittävä onnistuminen ja tiivistysten kestävyys on epävarmaa ja se edellyttäisi jatkuvaa sisäilmaseurantaa vuotojen havaitsemiseksi. Todistaja I JJJn kertomus tai hänen laatimansa lausunto (todiste V7) eivät anna aihetta arvioida asiaa toisin.

Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että vaaditut korjauskustannukset on arvioitava todistaja M NNNn laatimasta korjauskustannusarviosta (todiste K7) ilmenevän korjaustavan perusteella, mikä merkitsee
iv-laitteiden nostamista pois, vaurioituneiden rakenteiden purkamista, puun ja muun orgaanisen aineen poistamista betonirakenteen sisältä ja korvaamista uudella eristeellä ja yläpohjan tiivistämistä yläkautta. Arvion osoittamaa 450.000 euron suuruista kustannustasoa tammikuussa 2007 (ALV O %) voidaan tällöin pitää uskottavana huomioon ottaen, että myös todistaja K LLLn on arvioinut 500.000 euron suuruisen kustannusarvion olevan haarukassa.

Kantajan edustajien uskottavana pidettävän selityksen mukaan kantaja on vähentänyt vaatimuksessaan kustannuksista kokonaan arvonlisäveron osuuden, vaikka voisi hyödyntää sen osittain omassa liiketoiminnassaan. Toisaalta kantaja on esittänyt hinnanalennusvaatimuksen siten, että se perustuu korjauskustannusarvioon korjattuna heinäkuun 2009 rakennuskustannusten tasoon. Arvioitaessa hinnanalennuksen määrää maakaaren 2 luvun 31 §:n nojalla rakennuskustannusten nousu on kuitenkin otettava huomioon hinnanalennuksen määrää vähentävänä silloin, kun korjaus tehdään pitkän ajan kuluessa kaupasta (KKO 2009:31). Tämän vuoksi hinnanalennuksen määrän arviointi on perustettava kaupantekohetken rakennuskustannusten tasoon.

Korjauskustannusarvioon sisältyy myös epävarmuustekijöitä, jotka voivat pienentää todellisia kustannuksia. Lisäksi, vaikka korjaus pääsääntöisesti kohdistuu kantaviin tai niihin verrattaviin rakenteisiin, jotka ovat piilossa ja joiden tulisi kestää rakennuksen käyttöiän ja joiden uusiminen varsin todennäköisesti ei vaikuta rakennuksen markkina-arvoon tai käyttöikään, korjauksesta kuitenkin aiheutuu myös tasonparannusta muun muassa vanhan rakennuksen lämpötalouden suhteen.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaiseksi hinnanalennuksen määräksi 380 .000 euroa.


Oikeudenkäyntikulut

JJJ Oy on hävinnyt asian vain arvionvaraiselta osalta, jolla ei ole ollut merkitystä oikeudenkäyntikulujen muodostumisen suhteen. lII Oy on jutun näin päättyessä velvollinen maksamaan kantajalle aiheutuneet asian selvittelykulut, asianosaiskulut sekä oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen. Vaaditut määrät ovat riidattomia.


MUUTOKSENHAKU

Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.

Tyytymättömyyden ilmoitus

Määräajassa III Oyj on ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon. Valituksen määräpäivä maanantai 1.8.2011

Vastavalituksen määräpäivä maanantai 15.8.2011

Käräjätuomari J NNN

Muutoksenhaulle asetetun määräajan pidentäminen

Pohjois-Karjalan käräjäoikeus on III Oyj:n pyynnöstä 8.7.2011 päätöksellään 11/5466 asettanut valituksen tekemiselle uuden määräajan. Valituskirjelmä on toimitettava viimeistään maanantaina 22.8.2011.

Vastavalituskirjelmä on toimitettava viimeistään maanantaina 5.9.2011.

Käräjätuomari J NN