Isännöitsijätodistuksen merkintä putkiremontista

Miten isännöitsijätodistuksessa pitäisi ilmoittaa suunnitteilla olevista putkiremonteista tai muista korjauksista? Tässä oli isännöitsijäntodistus, jossa on huomattavien korjausten ja perusparannusten osalta mainittu ainoastaan, että LVI-saneerauksen suunnittelu on päätetty aloittaa. Pian kaupan jälkeen olikin tehty yhtiökokouspäätös laajojen korjausten aloittamisesta.

Molemmissa oikeusasteissa katsottiin, että kirjaus oli riittävä. Lisäksi katsottiin että ostajan olisi tällaisen ilmoituksen saatuaan itsekkin pitänyt olla aktiivinen eli ostaja oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.

Käräjäoikeus totesi kaupantekohetkestä: Edellä olevan perusteella on katsottava, ettei ole ollut sellaista varmuutta putkiremontin toteutumisesta tai putkiremontin yhteydessä tehtävistä muista töistä, että näistä töistä tai putkiremontin osalta muutoin olisi pitänyt olla merkintä isännöitsijätodistuksessa.

Hovioikeus päätyi samaan lopputulokseen:
"Vanhan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) kumonnut uusi asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) on tullut voimaan 1.7.2010. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista. Tarkempia säännöksiä isännöitsijäntodistuksen sisällöstä on annettu valtioneuvoston asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta (365/2001). Asetuksen 2 §:n 3 momentin mukaan tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana yhtiön käytettävissä olevien tietojen perusteella. Asetuksen 5 §:n 11 kohdan mukaan yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista isännöitsijäntodistukseen on merkittävä maininta yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja -tutkimuksista ja sEisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja raketmuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustfmm1ksiin. Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 24/2009, s. 165-166) todetaan, että kyseisessä asetuksessa on tarkoitettu muuttaa vanhaan asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaa asunto-osakeyhtiöasetuksen (811/1991) isännöitsijätodistuksen sisällölle asettaM vaatimuksia. Vanhan asetuksen 3 §:n 2 kohdan e alakohdan mukaan isännöitsijäntodistuksessa oli ilmoitettava yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet. Hallituksen esityksen perusteella uuden asetuksen säännöksillä on haluttu korjata käytännössä ongelmaksi koettu tilanne, missä vaiheessa yhtiön peruskorjauksen tai perusparannuksen valmistelu on edennyt niin pitkälle, että se on merkittävä isännöitsijäntodistukseen. Isännöitsijäntodistuksen antajan vastuun osalta lain esitöissä on edelleen todettu, että selvitys- ja suunnitteluvaiheessa olevista hankkeista annettavien tietojen osalta isännöitsijätodistuksen antaja ei tietenkään vastaa todistuksen saajalle siitä, että yhtiökokous päättäisi asiasta tai että se toteutuisi kaavaillU tavalla.

Mainituilla perusteluilla hovioikeus katsoo, että isännöitsijäntodistus on ollut tässä tapauksessa sisällöltään siinä määrin puutteellinen, että se on ollut omiaan antamaan ostajalle harhaanjohtavan kuvan saneerauksen laajuudesta ja aikataulusta. Suunnittelukokousten myötä yhtiön tietoon oli tullut, että kysymys ei tulisi olemaan ainoastaan LVI-saneerauksesta, jonka yleisemmin on ymmärrettävä tarkoitettavan lämpöä, vettä ja ilmastointia. Vaikka on ajateltavissa, että kyseisenlaiseen saneeraukseen yleensä liittyy myös muita korjaustöitä, yhtiön tiedossa oli myös sellaisia laajoja ja kustannusvaikutukseltaan merkittäviä LVI-saneerauksesta selkeästi erillisiä korjauskohteita, joista isännöitsijäntodistuksessa olisi tullut mainita edellä todettujen säännösten mukaan.

Asiassa esitetyn todistelun ja erityisesti yhtiön isännöitsijä Jxxxin kertomuksen perusteella on ilmennyt, että tieto edellä mainituista LVI-saneeraukseen liittyvistä tarkemmista seikoista on ollut lähinnä hänellä ja yhtiön hallituksen jäsenillä. LVI-saneerauksen suunnittelun etenemisestä ei ollut Jxxxin mukaan tiedotettu yhtiön osakkaille ennen heille järjestettyä infotilaisuutta 21.10.2010.
Hovioikeus katsoo esitetyn näytön perusteella samoin kuin käräjäoikeus, että asiassa ei ole osoitettu Lxxxon tulleen tietoiseksi LVI-saneerauksesta isännöitsijäntodistuksesta ilmenevää enempää. Ostajan selonottovelvollisuuden osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden xxx sivulta 28 ilmenevät perustelut. Hovioikeus katsoo lisäksi että Kxxxisen on pitänyt isännöitsijätodistuksen tietojen perusteella varautua siihen, että vuonna 1956 rakennetussa talossa on LVI- saneerauksen lisäksi tarvetta myös muihin peruskorjauksiin."


VaaHo hovioikeus Tuomio Nro 452

Antamispäivä 10.6.2014

Dianumero S 13/674

Ratkaisu, josta on valitettu

Uudenmaan käräjäoikeuden tuomio 10.5.2013 nro 4319 (liitteenä)


Asia


Asunto-osakkeiden kauppaan perustuva hinnanalennus


Valittajat ja vastapuolet J Kxxxinen
A Lxxxo

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut asiassa 5.5.2014 pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.

Valitus

Vaatimukset

J Kxxxinen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että A Lxxxo velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena asunto-osakkeiden kaupan kohteessa olleen virheen vuoksi 20.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 15.10.2010 lukien tuomion antamispäivään saakka ja senjälkeen laillisine viivästyskorkoineen. Lisäksi Kxxxinen on vaatinut, että hänet vapautetaan hänelle tuomitusta velvollisuudesta korvata Lxxxon oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta. Vielä Kxxxinen on vaatinut, että Lxxxo velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikuluina käräjäoikeudesta asianajokulut 8.789,80 eurollaja todistelukulut 350 eurolla sekä oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 3.915,60 eurolla, kaikki määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asian sekä näytöllisesti että oikeudellisesti väärin.

Asiassa on riidatonta, että Kxxxiselle on annettu isännöitsijäntodistus, jossa on huomattavien korjausten ja perusparannusten osalta mainittu ainoastaan, että LVI-saneerauksen suunnittelu on päätetty aloittaa. Isännöitsijäntodistus ei ole ollut sen laatimishetkellä 1.9.2010 ajantasainen. Mainituilta tiedoiltaan vastaava myyntiesite ei myöskään ole ollut ajantasainen. Yhtiö- ja suunnittelukokouksissa käsiteltyjen asioiden perusteella LVI-saneerauksen suunnittelu on kaupantekoajankohtana ollut käytännössä valmis. Jo yhtiön suunnittelupyynnöstä on ilmennyt, että suunnitteluvaiheen oli tarkoitus päättyä 30.9.2010 ja että urakan alustava aloitusaika oli 1.1.2011. LVI-saneerauksen laajuus ja menetelmä ovat myös olleet tiedossa, kuten myös saneerauksen huoneistokohtainen kustannus. Tiedossa on ollut myös, että kyseessä on LVI-saneerausta laajempi korjaustyö. Isännöitsijäntodistukseen olisi tullut merkitä nämä varmuudella kahden tai kolmen vuoden sisällä tulossa olevat huomattavat korjaukset ja pernsparannukset.

Lxxxo on myyjänä laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus sellaisista seikoista, joista hän on tiennyt tai joista hänen olisi pitänyt tietää. Myyjä on tässä tapauksessa ollut asunto-osakeyhtiön osakas. Myyjän tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa ei tässä sut teessa ole suppeampi kuin kiinteistön kaupassa. Myyjä vastaa myös myötävuolenaan toimineen välittäjän toimista, kuten myös isännöitsijäntodistuksessa olevista virheistä. Myyjä vastaa oikeuskäytännön ja -kirjallisuuden perusteella myös isännöitsijäntodistuksesta puuttuvista tiedoista. Lxxxo on asiassa esiin tulleiden seikkojen perusteella tiennyt tai hänen on pitänyt tietää tulevan saneerauksen alkamisajankohdasta ja laajuudesta, joka on ollut vain vahvistamista vailla.

Kxxxinen ei ole laiminlyönyt omaa selonottovelvollisuuttaan. Kxxxinen on tiedustellut kiinteistönvälittäjältä LVI-saneerauksen vaiheesta ja hinnasta kaupanteon aikana. Kiinteistönvälittäjä on kysynyt isännöitsijältä tarkempaa tietoa saneerauksesta ja erityisesti sitä voidaanko huoneiston remontoitu kylpyhuone säilyttää saamatta kuitenkaan isännöitsijältä tarkempaa tietoa remontista. Kxxxiselle on täilöin ilmoitettu vain isännöitsijäntodistuksesta ilmenevä. Kxxxiselle ei ollut kerrottu sitä, että saneerauksen suunnittelu oli jo tilattu perinteisellä menetelmällä eikä sitä, että tällöin oli tilattu myös samalla kertaa tehtäviksi tulevien muiden korjaustöiden suunnittelu. Kxxxiselle ei myöskään ollut kerrottu, että ennen kaupantekoa oli pidetty jo kolme suunnittelukokousta ja että suunnittelutyö oli jo valmis. Kaupassa kuluttajan asemassa oleva Kxxxinen on saanut luottaa kiinteistönvälittäjältä saamaansa tietoon, eikä hän ole ollut velvollinen tekemään asiassa lisäselvityksiä tai tarkastamaan saamiensa tietojen oikeellisuutta ottaen huomioon, että kysymys on ollut sellaisista tiedoista, joista ilmoittaminen kuuluu myyjän vastuulle.

Kxxxinen ei olisi tietoisena LVI-saneerauksen todellisesta luonteesta ja hinnasta tehnyt asunto-osakekauppaa. Virhe on ollut merkityksellinen. Kxxxinen on joutunut annettujen virheellisten tietojen ja oikeiden tietojen antamatta jättämisen vuoksi taloudelliseen ahdinkoon, kun huoneistoon on kohdistunut huomattava rahoitusvastike. Kxxxinen on myös saneerauksen vuoksi joutunut muuttamaan kuuden kuukauden ajaksi muualle. Kxxxiselle on aiheutunut asuntokaupasta 21.000 euron tappio. Kxxxinen on hinnanalennusvaatimuksen perusteina viitannut käräjäoikeuden tuomion sivuille 4 ja 5 kirjattuun.

Mikäli katsotaan, että nyt puheena oleva virhe ei ole ollut kummankaan osapuolen tiedossa, asiassa on joka tapauksessa kysymyksessä tältä osin salainen virhe. Yhtiössä toteutettujen korjaustöiden kustannukset ovat muodostuneet Kxxxisen kannalta odottamattoman suuriksi verrattuna siihen, mitä hänelle on kaupanteon yhteydessä kerrottu. Korjaustyöt ovat myös sisältäneet paljon muuta kuin vain perinteisen LVI-saneerauksen.

Vastavalitus

Vaatimukset

Lxxxo on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että Kxxxisen maksettavaksi tuomittujen Lxxxon oikeudenkäyntikulujen määrä korotetaan 7.787,82 euroon. Lisäksi Lxxxo on vaatinut, että Kxxxinen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet
Käräjäoikeus on virheellisesti kohtuullistanut Lxxxon oikeudenkäyntikuluja sillä perusteE, että oikeudenkäyntikuluihin sisältyy päällekkäisyyttä kahden avustajan käyttämisen vuoksi. Lxxxo on joutunut vaihtamaan avustajaa hänestä riippumattomasta syystä avustajan vaihdettua työnantajaa. Ainoa avustajan vaihtamisesta aiheutunut lisäkustannus on ollut avustajien välinen neuvottelu, määrältään 160 euroa. Osapuolten avustajien ajankäyttö on ollut käytännössä myös toisiaan vastaava.

Lxxxon vastaus

Vaatimukset

Lxxxo on vaatinut, että valitus hylätään ja että Kxxxinen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 3.694,50 laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeuden arviointi on oikea sekä oikeudellisesti että asiassa esitetyn näytön osalta. Käräjäoikeus on myös päätynyt oikeaan lopputulokseen.

Kxxxinen on ollut myyntiesitteenja isännöitsijäntodistuksen perusteella tietoinen tehtävästä LVI-saneerauksen suunnittelusta. Hänen on tullut rakennusinsinöörin koulutuksen saaneena ja yleisen elämänkokemuksen perusteella ymmärtää, että LVI-saneerauksen suunnittelu voi johtaa sen toteuttamiseenja että se voi merkitä varsin suuria muitakin tarkoituksenmukaisuussyistä samalla kertaa tehtäviä korjaustöitä, etenkin vuonna 1956 rakennetussa talossa. Kxxxinen ei ole ollut yhteydessä asunto-osakeyhtiön isännöitsijään selvittääkseen saneerauksen vaihetta, johon hänen olisi tullut ryhtyä ottaen huomioon, että seikalla on hänen väittämällään tavalla ollut suuri merkitys. Kxxxinen on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.

LVI-saneerauksen toteuttaminen ja tekotapa on päätetty 2.11.2010 pidetyssä yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiön asukkaita on informoitu LVI-saneerauksesta vain hieman tätä ennen, 21.10.2010, eli kaupan toteutumisen jälkeen. Kaikki tätä edeltävät yhtiön toimet ja yhtiökokoukset ovat käsittäneet ainoastaan isännöitsijäntodistuksessa mainittua LVI-saneerauksen suunnittelua. Isännöitsijä ei olisi näin ollen ollut edes oikeutellu merkilsemään rnilään muuta laatimaansa todistukseen kuin siitä nyt ilmenneen. Kaupan kohteessa ei siten ole ollut mitään virhettä. Lxxxo ei ole muutoinkaan laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan. Lxxxon ei voida katsoa pitäneen tietää seikasta, josta ei ole tehty päätöstä. Myyjän vastuuta ei voida tässä tapauksessa myöskään rinnastaa kiinteistönkaupassa olevan myyjän tiedonantovelvollisuuteen, missä tapauksessa on luonnollista, että myyjä koko kiinteistön omistajana on ainoa siihen liittyvistä seikoista tietävä taho. Asunto-osakeyhtiössä yksittäisellä osakkaalla ei useinkaan ole kaikkea yhtiössä käsiteltävää tietoa hallussaan. Lxxxolla ei ole ollut mitään muodollista asemaa yhtiössä.

Mikäli kaupan kohteessa kuitenkin katsotaan olleen virhe, se ei ole ollut olennninen Kxxxisen kannalta. LVI-saneerauksesta johtuva kuukausittainen vaikutus vastikkeeseen on varsin vähäinen siihen nähden missä tehtävissä Kxxxinen työskentelee. Kxxxiselle ei ole muutoinkaan aiheutunut asunnon ostamisesta tappiota. Päinvastoin Kxxxinen on hyötynyt saneerauksen tuomasta arvonnoususta. Kxxxinen ei myöskään ole ollut pakotettu myymään asuntoaan.Kxxxinen ei ole joutunut muuttamaan pois asunnostaan saneerauksen vuoksi. Syynä tähän on ollut se, että hän on lähtenyt työkomennukselle ulkomaille.

Salaisen virheen osalta Lxxxo on viitannut käräjäoikeuden tuomiossa siitä lausuttuun.

Kxxxisen vastaus vastavalitukseen

Vaatimukset

Kxxxinen on vaatinut, että vastavalitus hylätään ja että Lxxxo velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeuden ratkaisu on oikea siltä osin kuin se on päätynyt kohtuullistamaan Kxxxisen maksettavaksi tuomittuja Lxxxon oikeudenkäyntikuluja. On ilmeistä, että avustajan vaihtamisesta on aiheutunut asiassa huomattavasti tarpeetonta ja päällekkäistä työtä, jota ei voida velvoittaa Kxxxisen korvattavaksi. Asiassa on merkityksetöntä se syy, minkä vuoksi Lxxxo on vaihtanut avustajaa. Oikeudenkäyntikuluja kokonaisuutena arvioitaessa osapuolten avustajien laskutusta ei voida verrata toisiinsa vastavalituksessa esitetyllä tavalla ja siten, että perehtymisajan laskeminen aloitetaan vasta tehtävän siirrosta.

Todistelu

Hovioikeudessa on otettu vastaan sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeudessa henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa kuullut J Kxxxinen ja Lxxxo sekä M Axxxa, K Kxxxn ja S Jxxxi, kuten myös todistajina kuullut R Kxxxinen I Kxxxinen ja O Lxxxn ovat kertoneet asiaan vaikuttavilta osin keskeisesti samalla tavalla kuin käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu.



Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu hovioikeudessa

Asiassa on kysymys siitä, miten arvioidaan myyjän asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaista tiedonantovelvollisuutta käytetyn asunnon kaupassa suhteessa ostajan selonottovelvollisuuteen. Onko Lxxxo jättänyt antamatta Kxxxiselle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, tässä tapauksessa suuria kustannuksia aiheuttavasta peruskorjauksesta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta Kxxxinen perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka lain 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa (taloudellinen virhe).

Toiseksi kysymys on siitä, onko asunnossa salainen virhe eli ovatko asunnon käyttämiseen liittyvät velvoitteet eli tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiössä tehtyjen korjaustöiden kustannukset muodostuneet kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi merkittävästi suuremmiksi, kuin Kxxxisellä on ollut asunnosta maksettu kauppahinta huomioon ottaen perusteltua aihetta edellyttää.

Asiassa on riidatonta, että Kxxxinen oli kaupanteon yhteydessä saanut 1.9.2010 päivätyn isännöitsijäntodistuksen, johon oli huomattavien korjausten ja perusparannusten osalta merkitty, että LVI-saneerauksen suunnittelu on päätetty aloittaa.

Myyjän tiedonantovelvollisuutta ei ole käytetyn asunnon kaupassa perusteltua asettaa yhtä laajaksi kuin maakaaren mukaisessa kiinteistön kaupassa (näin oikeuskirjallisuudessa esimerkiksi M Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa 2013, s. 131-132). Myyjän tiedonantovelvollisuus ulottuu asuntokauppalain säännösten mukaan seikkoihin, joista hänen täytyy olettaa tienneen. Tällä viitataan myyjän tosiasialliseen tietoon. Näin ollen myyjä vastaa isännöitsijäntodistuksesta puuttuvista tiedoista vain, mikäli hänen täytyy olettaa tienneen kyseisistä seikoista.

Todistaja Lxxxn on kertonut, että suunnittelutyö oli valmistunut 8.9.2010. Kesällä 2010 LVI-saneerauksen suunnittelu oli ollut jo varsin pitkällä. Pidetyt kolme suunnittelukokousta olivat myös ajoittuneet mainittuun kesään. Niissä oli ollut läsnä yhtiön puolesta hallituksen jäseniä sekä isännöitsijä. Lxxxnin mukaan kesällä oli ollut selvää, että LVI-saneerauksesta tulisi verrattain laaja. Myös vesikaton kunto oli kesäkuussa kartoitettu ja sen uusiminen oli sen johdosta tullut selväksi. Yhtiöllä on siis ollut tiedossaan kesällä ja ennen nyt puheena olevan isännöitsijäntodistuksen antamista varsin paljon tietoja saneerauksen laajuudesta ja aikataulusta. Kysymys on tältä osin siitä, olisiko isännöitsijäntodistuksessa tullut ilmoittaa kyseisistä seikoista tarkemmin.

Vanhan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) kumonnut uusi asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) on tullut voimaan 1.7.2010. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista. Tarkempia säännöksiä isännöitsijäntodistuksen sisällöstä on annettu valtioneuvoston asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta (365/2001). Asetuksen 2 §:n 3 momentin mukaan tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana yhtiön käytettävissä olevien tietojen perusteella. Asetuksen 5 §:n 11 kohdan mukaan yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista isännöitsijäntodistukseen on merkittävä maininta yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja -tutkimuksista ja sEisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja raketmuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustfmm1ksiin. Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 24/2009, s. 165-166) todetaan, että kyseisessä asetuksessa on tarkoitettu muuttaa vanhaan asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaa asunto-osakeyhtiöasetuksen (811/1991) isännöitsijätodistuksen sisällölle asettaM vaatimuksia. Vanhan asetuksen 3 §:n 2 kohdan e alakohdan mukaan isännöitsijäntodistuksessa oli ilmoitettava yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet. Hallituksen esityksen perusteella uuden asetuksen säännöksillä on haluttu korjata käytännössä ongelmaksi koettu tilanne, missä vaiheessa yhtiön peruskorjauksen tai perusparannuksen valmistelu on edennyt niin pitkälle, että se on merkittävä isännöitsijäntodistukseen. Isännöitsijäntodistuksen antajan vastuun osalta lain esitöissä on edelleen todettu, että selvitys- ja suunnitteluvaiheessa olevista hankkeista annettavien tietojen osalta isännöitsijätodistuksen antaja ei tietenkään vastaa todistuksen saajalle siitä, että yhtiökokous päättäisi asiasta tai että se toteutuisi kaavaillU tavalla.

Mainituilla perusteluilla hovioikeus katsoo, että isännöitsijäntodistus on ollut tässä tapauksessa sisällöltään siinä määrin puutteellinen, että se on ollut omiaan antamaan ostajalle harhaanjohtavan kuvan saneerauksen laajuudesta ja aikataulusta. Suunnittelukokousten myötä yhtiön tietoon oli tullut, että kysymys ei tulisi olemaan ainoastaan LVI-saneerauksesta, jonka yleisemmin on ymmärrettävä tarkoitettavan lämpöä, vettä ja ilmastointia. Vaikka on ajateltavissa, että kyseisenlaiseen saneeraukseen yleensä liittyy myös muita korjaustöitä, yhtiön tiedossa oli myös sellaisia laajoja ja kustannusvaikutukseltaan merkittäviä LVI-saneerauksesta selkeästi erillisiä korjauskohteita, joista isännöitsijäntodistuksessa olisi tullut mainita edellä todettujen säännösten mukaan.

Asiassa esitetyn todistelun ja erityisesti yhtiön isännöitsijä Jxxxin kertomuksen perusteella on ilmennyt, että tieto edellä mainituista LVI-saneeraukseen liittyvistä tarkemmista seikoista on ollut lähinnä hänellä ja yhtiön hallituksen jäsenillä. LVI-saneerauksen suunnittelun etenemisestä ei ollut Jxxxin mukaan tiedotettu yhtiön osakkaille ennen heille järjestettyä infotilaisuutta 21.10.2010.
Hovioikeus katsoo esitetyn näytön perusteella samoin kuin käräjäoikeus, että asiassa ei ole osoitettu Lxxxon tulleen tietoiseksi LVI-saneerauksesta isännöitsijäntodistuksesta ilmenevää enempää. Ostajan selonottovelvollisuuden osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden xxx sivulta 28 ilmenevät perustelut. Hovioikeus katsoo lisäksi että Kxxxisen on pitänyt isännöitsijätodistuksen tietojen perusteella varautua siihen, että vuonna 1956 rakennetussa talossa on LVI- saneerauksen lisäksi tarvetta myös muihin peruskorjauksiin.

Salaista virhettä koskevalta osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut.

Mainituilla lisäperusteluilla hovioikeus päätyy asiassa samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeus. Valitus on siten hylättävä.


Lxxxon vastavalituksen osalta

Hovioikeus katsoo, ettei käräjäoikeuden ratkaisua Kxxxien Lxxxon oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamista tuomion sivU 28 mainituilla perusteluilla ole syytä muuttaa.

Oikeudenkäyntikulut

Kxxxinen ja Lxxxo ovat puolin ja toisin hakeneet muutosta käräjäoikeuden tuomioon. Kxxxinen on hävinnyt pääasiaa koskevan valituksensa. Lxxxo on hakenut muutosta vain oikeudenkäyntikulujen määrään saamatta niihin muutosta. Pääasian osalta Lxxxo on voittanut asian hovioikeudessa. Koska sillä, minkä Lxxxo on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, tulee Lxxxon oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan saada täysi korvaus oikeudenkäyntikuluistaan pääasian osalta hovioikeudessa. Vastavalituksen osalta asianosaiset saavat itse vastata kuluistaan hovioikeudessa.

Tuomiolauselma

Valitus ja vastavalitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

J Kxxxinen velvoitetaan korvaamaan A Lxxxon oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 3.508,50 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.




Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.8.2014.





Asian ovat ratkaisseet:



Valmistelija:

Ratkaisu on yksimielinen.

hovioikeudenlaamanni R Lxxxt hovioikeudenneuvos P Lxxxa hovioikeudenneuvos U Hxxxi

viskaali P Pxxxs



POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
764/9
Korsholmanpuistikko 43
65100 Helsinki

TUOMIO
Annettu kansliassa

10 .5.2013
Kello 14.00

13/4319


L 12/3825


Kantaja
Kxxxinen, J


Vastaaja
Lxxxo, A


Asia Vireille KANNE


Riita-asia
25.5.2012

Vaatimukset J Kxxxinen vaatii, että Pohjanmaan käräjäoikeus

1. Velvoittaa A Lxxxon suorittamaan hinnanalennuksena J Kxxxiselle 20.000 euroa asunto-osakkeiden kaupan kohteessa olleen virheen vuoksi,

2. määrää A Lxxxon maksamaan hinnanalennuksena palautettavalla kauppahinnan osalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa kauppahinnan maksupäivästä 15.10.2010 lukein aina päätöksen antamispäivään asti. Päätöspäivästä alkaen palautettavalle määrälle on maksettava laillista viivästyskorkoa.

3. Lisäksi A Lxxxo on velvoitettava korvaamaan J Kxxxisen oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöksestä lukien. Laskelma oikeudenkäyntikuluista tulee jättämään viimeistään jutun pääkäsittelyssä.


Perustelut Tausta

A Lxxxo on 7.9.2010 päivätyllä kauppakirjalla myynyt J Kxxxiselle asunto Oy Mxxxkatu 8-10:n osakkeet nrot 24137-24750, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa B12 yhtiön omistamassa kerrostalossa osoitteessa x 10 (liite 1, kauppakirja). Kaupan kohteena ollut huoneisto on pinta-alaltaan 57 neliömetriä ja siinä on kaksi huonetta sekä keittokomero. J Kxxxinen on maksanut kauppahintana 92.000 euroa, josta kaupantekotilaisuudessa on maksettu 3.000 euroa ja loppukauppahinta on maksettu 15.10.2010.

J Kxxxisen saamassa myyntiesitteessä on todettu, että huoneisto on erittäin hyväkuntoinen, keittiö on uusittu 2006, kylpyhuone 2008 ja laminaattilattia 2006 (liite 2, myyntiesite).

Kaupanteon yhteydessä J Kxxxiselle on kerrottu korjauksista vain, että on päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu. J Kxxxisen saamassa myyntiesitteessä todetaan vain: "Päätetty aloittaa
LVi-saneerauksen suunnittelu". J Kxxxisen saamassa isännöitsijätodistuksessa (s. 2) on kenttä, joka on otsikoitu: Lähivuosien aikana tiedossa olevat korjaus- ja -perusparannustyöt (liite 3, isännöitsijätodistus). Tähän kenttään isännöitsijä on merkinnyt vain: "Päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu".

J Kxxxinen muutti asuntoon lauantaina 15.10.2010, jonka jälkeen jo parin päivän päästä tuli postiluukusta tiedot LVI-saneerauksen aloittamisesta ja saneerauksen tarkasta sisällöstä (liite 4, tiedote)

Remontin infotilaisuudessa 21.10.2010 selvisi, että kaikki asiaan vaikuttavat seikat olivat jo selvillä ja LVI-saneerauksen alkaminen oli vain vahvistamista vailla.

2.11.2010 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa päätettiin LVI-saneerauksen tekemisestä esitettyjen valmiiden suunnitelmien mukaisesti. Yhtiökokouksen kokouskutsu oli lähetetty 19.10.2010 ja yhtiökokouksessa tiedossa oli jopa J Kxxxiselle tulevan asuntokohtaisen osuuden määrä kokonaiskustannuksista eli 36.926 euroa (liite 5, yhtiökokousasiakirjoja).

J Kxxxinen on 2.11.2010 reklamoinut kaupan kohteessa olleesta virheestä ja vaatinut hinnanalennuksena myyjältä 20.000 euroa (liite 6, virheilmoitus).


Virheen laatu

J Kxxxisellä on oikeus saada hinnanalennusta niin sanotun piilevän virheen vuoksi siinäkin tapauksessa, että kaupan kohteen virhe ei olisi ollut kaupantekohetkellä kummankaan osapuolen tiedossa.

Kxxxisen mukaan kaupan kohteen virhe on siinä, että hänelle ei kerrottu totuudenmukaisesti LVI-saneerauksen vaiheesta. Kxxxinen on ollut kauppaa tehdessään siinä käsityksessä, että LVI saneerauksen
suunnittelu on vasta päätetty aloittaa, kuten hänelle on ilmoitettu. Todellisuudessa suunnittelu on ollut jo kaupantekohetkellä valmis ja saneerauksen alkaminen näköpiirissä.

Koska remontista ei ole kerrottu totuudenmukaisesti, ei remontin läheisyys ole vaikuttanut kauppahintaan. Kxxxinen on kaupanteossa saamiensa tietojen perusteella olettanut voivansa asua huoneistossa monia vuosia ennen kuin vasta aloitetuksi ilmoitettu suunnittelu johtaisi remontin alkamiseen.

Kxxxinen ei ole voinut kauppaa tehdessään myöskään olettaa, että taloyhtiöön oli jo suunnittelu paljon LVI-saneerausta laajempi saneeraus Kxxxinen ei ole myöskään mitenkään voinut vaikuttaa LVI-saneerauksen laajuuteen tai tekotapaan, koska suunnittelu on jo ollut valmis.
Mahdollista olisi ollut myös LVI-saneerauksen tekeminen ns. sujutusmenetelmällä, jolloin kustannukset olisivat olleet murto-osan nykyisestä eikä rakenteita olisi tarvinnut lainkaan repiä. Isännöitsijäntodistuksessa on mainittava kaikki suuremmat remontit tulevan 2-3 vuoden ajalta. Näin ollen Kxxxiselle olisi tullut kaupanteossa kertoa LVI-saneerauksen suunnittelun valmistumisesta ja suunnitellun saneerauksen laajuudesta sekä saneerauksen aiheuttamasta kustannuksesta huoneistoa kohden.


Remontin laajuus

J Kxxxinen toteaa, että LVI-saneerauksen tarkempi sisältö ilmeni heti Kxxxisen muuton jälkeen saaman tiedotteen liitteestä, jossa todetaan mm., että kaikki vesi- ja viemäriputkistot uusitaan, ilmanvaihtojärjestelmä uusitaan, antenni- ja puhelinjohdotus uusitaan, saunaosaston tilat saneerataan, rakennetaan vesikatteet, räystäskourut ja syöksytorvet uusitaan, talon ulkopuolE tehdään sadevesiviemäröinti ja perustusten vedeneristys. J Kxxxinen toteaa myös,että myyntiesitteen lopussa todetaan, että keittiön ja kylpyhuoneen remontit on toteutettu huolellisesti ja hyvin materiaalein. Remontissa kylpyhuone revittiin ja rakennettiin kokonaisuudessaan uudelleen, joten kaksi vuotta ennen kauppaa tehty kylpyhuoneremontti oli täysin turha. Taloyhtiön omistamissa kahdessa asunnossa tehtiin osakkaiden kustannuksella vielä pintaremontit. Lisäksi Kxxxinen joutui heti asuntoon muutettuaan muuttamaan pois huoneistosta kuuden kuukauden ajaksi.

Kxxxinen on keskustellut taloyhtiön vanhojen osakkeenomistajien ja hallituksen jäsenten kanssa, jolloin on ilmennyt, että remontista oli puhuttu jo vuosien ajan. Taloyhtiön pienempi remontteja ei ole edes aloitettu, vaan niitä on siirretty tulevan laajan LVI-saneerauksen vuoksi. Remontin kokonaisbudjetti oli 1,5 miljoonaa euroa. LVI suunnittelu Lxxxn Oy on aloittanut suunnittelun jo syyskuussa 2009. Taloyhtiö o saanut ARA:lta suunnitteluavustusta vuonna 2010. Taloyhtiössä olleet vuokra-asunnot olivat tyhjillään jo alkuvuodesta 2010, koska vuokralaiset olivat halunneet muuttaa pois tulevan remontin alta.


Hinnan alennuksen määrä

Hinnanalennuksen määrä perustuu hypoteettiseen ajatuskulkuun, jossa verrataan J Kxxxisen kaupassa saamaa virheellistä kaupankohdetta hänen ostamaansa virheettömään kaupan kohteeseen. Tämän jälkeen arvioidaan, paljonko virhe olisi vaikuttanut kauppahintaan, jos virhe olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä. J Kxxxinen arvioi itse, että hän ei olisi maksanut osakkeista 72.000 euroa enempää, mikäli hän olisi tiennyt, että LVI-saneeraus alkaa välittömästi kaupan teon jälkeen. J Kxxxinen ei olisi edes ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita, mikäli hän olisi tiennyt heti kaupan jälkeen alkavasta LVI-saneerauksesta muine korjauksineen.


Muuta

Yhtiökokouksen 11.5.2010 pöytäkirjaan on pykälän 10 sanamuodon mukaan on jo päädytty siihen, ettei lvi saneerausta tehdä pinnoitusmenetelmällä, vaan ns. perinteisellä menetelmällä. Kokouksessa on myös ollut jo tiedossa remontin pääasiallinen sisältö. Pöytäkirjaan on todettu myös että ensimmäinen suunnittelukokous on 25.5. Isännöitsijä on osallistunut tuohon ja sen jälkeen pidettyihin suunnittelukokouksiin, joten hän on tiennyt remontin vaiheesta.

lsännöitsijätodistuksessa 17.5.2010 on pikkutarkasti lueteltu kaikki taloyhtiössä viime vuosina suoritetut korjaustoimenpiteet. Toteutuneessa remontissa on tehty laajoja LVI-saneeraukseen kuulumattomia korjaustöitä vesikaton ja rännien uusimisesta aina sähköjohtojen uusimiseen asti. Näin ollen isännöitsijätodistus ei ollut kaupanteon hetkellä enää likimainkaan ajan tasalla, sillä isännöitsijäntodistusta ei ollut siinä olevan remonttimaininnan perusteE päivitetty 11.5.2010 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen tasalle. Merkintä remontista oli otettu suoraan 3.11.2009 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta.

Kustannukset pinnoitusmenetelmällä ovat vain murto osa perinteiseen menetelmään verrattuna.

Suunnittelupyyntö on saapunut pääsuunnittelijalle 12.11.2009. Tarjouspyynnössä on suunnittelulle varattu aikaa 1.1.-30.9.2010 ja urakan alkamisajaksi on alustavasti merkitty 1.1.2011. suunnittelutarjouspyyntö on jo tarkoittanut LVI-saneerauksen tekmistä perinteisellä menetelmällä ja myös aiotut lisätytö ovat tuolloin olleet jo pääosin tiedossa.

Samassa taloyhtiössä asuneen Kxxxnin kauppakirjan mukaan, hän 26.9.2012 myi E Pxxxäseltä ostamansa osakkeet 137.500 eruon kauppasta K Lxxxlle. Kxxxn oli itse 16.8.2010 päivätyllä kauppakirjalla ostanut Pxxxäseltä osakkeet 103.000 euron kauppahinnalla. Kxxxn oli laskenut tarkkaan kuukausittaiset käyttövaransa, joten pelivaraa ei juuri ollut, kun Kxxxnin maksettavaksi tuli yllättäen vielä 41.261 euron yhtiölaina LVI-saneerauksesta. Kxxxnin maksama kauppahinta ja lainaosuus oli yhteensä 144.261 euroa. Kxxxn joutui kestämättömäksi muodostuneen taloustilanteensa vuoksi myymään Pxxxäseltä ostamansa osakkeet ja muuttamaan vuokralle asumaan. Kxxxnin tappio kaupasta oli 6.761 euroa, mihin summaan päädytään, kun Kxxxnin maksamasta kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta vähennetään Kxxxnin saama kauppahinta (144.261-137.500 = 6.761 euroa). Nämä kaupat osoittavat Kxxxisen maksaman ylihinnan.

VASTAUS

Vaatimukset A Lxxxo (vastaaja) vastustaa J Kxxxisen (kantaja) tekemää kannetta ja siinä esitettyjä vaatimuksia kohdissa 1-3.

Vastaaja vaatii, että kantaja velvoitetaan korvaaman vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien. Oikeudenkäyntikulujen lopullinen määrä yksilöidään viimeistään asian pääkäsittelyssä.


Perusteet Tausta

Vastaaja on myynyt kantajalle 7.9.2010 päivätyllä kauppakirjalla Asuntc Oy Kirtsintie 8-10 osakkeet nrot 24137-24750, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa B 12, joka sijaitsee osoitteessa Mxxxkatu 1 Vaasa

Väitetty virhe

Kantaja on ollut tietoinen LVI-saneerauksen suunnittelusta jo ostopäätöstä tehdessä. Asiasta oli maininta isännöitsijäntodistuksessa sekä asunnon myyntiesitteessä. Kantaja on myös keskustellut aiheesta välittäjän kanssa sekä vielä kaupantekotilaisuudessa vastaajan kanssa Täten kyse ei voi olla piilevästä virheestä tai asiasta, josta kantaja ei ole ollut tietoinen. Kantaja on reklamaatiossaan 4.11.2010 todennut, että hänellä on informoitu, että taloyhtiössä on suunnitteilla LVI-remontti.
Asuntokauppalain 6:12 mukaan ostaja ei voi vedota virheeseen, jonka hän tiesi tai hänen oletetaan tienneen. Tässä asiassa on kiistatonta, et ostaja tiesi LVI-saneerauksen suunnittelusta.

Asunnon myyntihetkellä LVI-saneeraus oli vielä suunnitteluvaiheessa. Vastaaja ei ollut tietoinen suunnittelun aikataulusta eikä hänellä ollut syytä epäillä, että suunnitteluvaihe olisi päättynyt, koska asiasta ei oltu muuta informoitu. Myös 1.9.2010 päivätty isännöitsijätodistus toteaa saman. Päätös LVI-saneerauksesta sekä siihen liittyvistä asioista, kuten aikataulu sekä muut saneerauksen yhteydessä tehtävät remontit, on päätetty yhtiökokouksessa 2.11.2011. Isännöitsijän kertoman mukaan LVI-saneerausta ja sen suunnittelua oli taloyhtiössä lykätty useamman kerran, joten LVI-saneerauksen aloittamisesta ei voi tietää tai ilmoittaa ennen kuin päätös asiasta on tehty yhtiökokouksessa. Tämä päätös oli tehty kaupanteon jälkeen 2.11.2010.


LVI-Saneerauksen ajankohta

Kanteessa sanotaan, että kantaja on olettanut suunnitteluvaiheessa olevan saneerauksen alkavan vasta useiden vuosien päästä. Vastaaja ei ole vastuussa kantajan tekemästä olettamuksesta eikä kantaja tällaista oiettamaa ole tuonut esille kaupantekotilaisuudessa. Päinvastoin kantajan olettaman, LVI-saneerauksen suunnittelu 50-luvun talossa tarkoittaa yleensä myös sen toteutumista lähitulevaisuudessa. Kyseessä ei ollut enää kartoitus tai saneerauksen tarveharkinta. LVI-saneerauksen alkaminen ei siten ollut odottamaton asia.


Muut remontit LVI-saneerauksen yhteydessä sekä LVI-saneerauksen tekomenetelmä

On tavanomaista, että LVI-saneerauksen yhteydessä tehdään myös muita remontteja. Vastaaja ei kuitenkaan ollut tietoinen LVl-saneeraksen yhteydessä tehtävistä muista remonteista, sillä näistä kerrottiin kaupan jälkeen pidetyssä infotilaisuudessa. Kutsu infotilaisuuteen tuli kaupanteon jälkeen, joten vastaaja ei ollut tietoinen infotilaisuuden sisällöstä tai ajankohdasta. LVI-saneerauksen tekomenetelmä on päätetty yhtiökokouksessa eikä vastaajalla ole mahdollisesta tekotavasta tietoa. 2.11.2010 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa on erikseen keskusteltu ja äänestetty LVI-saneerauksen tekotavasta.
Enemmistöpäätöksen mukaan LVI-saneeraus tehtiin suunnitelman mukaisesti ja suppeampi tekotapa hylättiin. Kantaja on itse ollut läsnä yhtiökokouksessa. Tekomenetelmästä johtuen asukkaat ovat joutuneet muuttaman asunnoista pois remontin ajaksi. Kantaja on itse ilmoittanut sähköpostiviestissään 10.12.2010, että asunnossa asuu vuokralainen. Täten kantaja on muuttanut kohteesta pois jo ennen remontin alkua ja remontista riippumatomista syistä.


Asunnon myyntihinta

Kantajan mukaan asunnon käypä hinta olisi ollut 72 000 euroa kaupantekohetkellä. Samasta taloyhtiöstä on myyty heinäkuussa 2010 samankokoinen asunto ensimmäisestä kerroksesta hintaan 87 000 euroa . Samalla alueella vastaavasta asunnosta (esim. Mxxxkatu 6) on toteutunut kauppa heinäkuussa 2010 hintaan 95 000 euroa. kyseisessä taloyhtiössä oli myyntihetkellä suunnitteilla käyttövesiputkien uusiminen vuonna 2011 ja tämä oli mainittu myyntiesitteessä. Alueelta myytyjen vastaavien putkiremontoitavien asuntojen myyntihinnat ovat samalla tasolla nyt toteutuneen kauppahinnan kanssa. Putkiremontoiduissa kohteissa neliöhintataso on pysynyt samalla tasolla kuitenkin siten, että kokonaishintaan eli velattomaan hintaan on lisätty putkiremontin kustannus. Tästä kirjallisena todisteena myyntiesite vastaavasta asunnosta osoitteessa. Porkkalankatu 2 A 1. Vastaajan asunnon hintaan vaikutti myös sen hyvä kunto. Kylpyhuone ja keittiö oli täysin remontoitu joista oli maininta myös asuntoesitteessä.

Ostajan arvioima "käypä hinta" 72 000 euroa on täysin vailla perusteita eikä sitä ole näytetty toteen.


Korkovaatimus

Korkovaatimus on estetty maksettavaksi kauppahinnan maksupäivästä 15.10.2010 lukien. Katsomme, että kantaja on viivytellyt aiheettomasti kanteen nostamisessa eli melkein kahden vuoden ajan kaupantekohetkestä. Täten on kohtuutonta vastaajalle, että hän olisi velvollinen suorittamana tuottokorkoa 15.10.2010 lähtien. Mikäli vastaa joutuisi maksamaan hinnanalennusta kantajalle, tulisi korkoseuraamuksen alkaa vasta käräjäoikeuden päätöksentekopäivästä.


Oikeudelliset perusteet

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedotc seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Myyntiesitteessä ja isännöitsijäntodistuksessa on mainittuna
LVI-saneerauksen suunnittelu, joten kantaja on tiennyt, että kohteessa on tarve LVl-saneeraukselle. Täten asunnossa ei ole yleisen virhesäännöksen mukaista virhettä.

Ostajalla on selonottovelvollisuus ostettavan kohteen osata. Vanhemman asunnon osalta voidaan edellyttää laajempaa selonottovelvollisuutta kuin uudempien kohteiden osalta. Huomioon tulee ottaa esim. talon ikä. Talo on 50-luvun talo, joten oli odotettavissa, että kohteeseen on tulossa remontteja mm. LVI-saneeraus, koska isännöitsijäntodistuksen mukaan kohteessa ei ole tehty laajasti saneerauksia.

Kantajan olisi tässä tilanteessa pitänyt selvittää LVI-saneeraukseen liittyviä tietoja tarkemmin, mikäli asialla oli suuri merkitys hänelle ja kauppaan. Saamamme tiedon mukaan kantaja ei ollut yhteydessä esim. isännöitsijään ennen kaupantekoa. Välittäjän kertoman mukaan kantaja oli tehnyt kiireessä ostotarjouksen kohteesta. Voidaan täten todeta, että kantaja on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.

Taloudellisten tietojen osalta kantaja on saanut oikeat tiedot asunnon omistamiseen ja käyttöön liittyvistä maksuista. LVI-saneeraus ei ollut odottamaton vika tai puute kohteessa. Vastaaja on kiinteistövälittäjän välityksellä hankkinut tiedot kohteesta isännöitsijältä ja kertonut ne eteenpäin kantajalle. Edellä mainitun perusteella kaupan kohteessa ei ole taloudellista virhettä.

Korkein oikeus on useammassa päätöksessä todennut, että ostajan selonottovelvollisuus on laajempi vanhempien kohteiden osalta kuin uuden. Vanhojen kohteiden osalta, esimerkiksi 50 vuotta vanhojen talojen osalta, on ollut odotettavissa, että putkistojen uusiminen tulee ennen pitkää asuntokaupan jälkeen tehtäväksi. Mikäli kantaja on sitä mieltä, että isännöitsijätodistuksessa oli virheeilinen tieto LVI-saneerauksen osalta ja tämä virheellinen tieto aiheutti hänelle vahinkoa, tulisi hänen kohdistaa vahingonkorvausvaatimus suoraan isännöitsijätoimistoa kohtaan (KKO:2010:17) asunto-osakeyhtiölain nojalla.


KANTAJAN LISÄLAUSUMA

J Kxxxinen ei ole ollut tietoinen LVI-saneerauksen suunnittelusta, koska suunnittelun vaiheesta tai sisällöstä ei oltu hänelle mitään mainittu. Kaupanteon yhteydessä J Kxxxiselle on kerrottu korjauksista vain, että on päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu.

J Kxxxisen kysymys putkiremontista kuitattiin lyhyesti vain viittaukseen isännöitsijäntodistukseen, jossa todettiin virheellisesti ja todellista suunnittelutilannetta vastaamattomasti, että on päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu. lsännöitsijätodistuksessa ei ollut myöskään mitään mainintaa muista LVI-saneerauksen yhteydessä tehtävistä laajoista kunnostustöistä, joten J Kxxxisen saama informaatio oli saneerauksen sisällönkin osalta virheellistä.

J Kxxxisen on oikeus saada hinnanalennusta niin sanotun piilevän virheen vuoksi siinäkin tapauksessa, että kaupan kohteen virhe ei olisi ollut kaupantekohetkellä kummankaan kaupan osapuolen tiedossa. Näin ollen vastaajan vakuuttelu omasta tietämättömyydestään suunnittelun todellisesta vaiheesta ja sisällöstä on asiaan vaikuttamatonta. Vastaajan lausuma kuitenkin osoittaa sen tosiasian, että isännöitsijätodistuksen maininta LVI-saneerauksen suunnittelun aloittamispäätöksestä on virheellinen, eikä maininta vastannut todellista suunnittelun vaihetta ja sanee· rauksen sisältöä. Isännöitsijän osakkaille-antama saneerausinformaatio ei ole ollut lähimainkaan ajan tasalla.
lsännöitsijätodistukseen on viitattu myyntiesitteessä ja kaupan yhteydessä käydyissä neuvotteluissa. J Kxxxinen on remontista annetun ilmoituksen mukaisesti voinut olettaa, että LVI-saneerauksen suunnittelua oliaan enimmilläänkin vasta aloittelemassa.

Lxxxon tietoisuus saneeraussuunnittelun vaiheesta ja suunnittelun sisällöstä ja mahdollisesti muista remonteista, on asiaan vaikuttamataor koska hinnanalennus määrätään piilevän virheen kohdalla myyjän tietoisuudesta riippumatta. LVI-saneerauksia tehdään hyvin yleisesti ns. sujutusmenetelmällä, jolloin rakenteita ei tarvitse purkaa. Hyvin yleistä o myös se, ettei mainittavia muita remontteja tehdä LVI-saneerauksen yhteydessä. Kxxxinen ei ole kauppaa tehdessään voinut olettaa, että taloyhtiöön oli jo suunniteltu paljon LVI-saneerausta laajempi saneeraus Kxxxinen ei ole voinut myöskään mitenkään vaikuttaa LVl-saneeraukse laajuuteen tai tekotapaa, koska suunnittelu oli jo valmis. lsännöitsijäntodistuksessa on mainittava kaikki suuremmat remontit tulevan 2-3 vuoden ajalta. Näin ollen Kxxxiselle olisi tullut kaupanteossc kertoa LVI-saneerauksen suunnittelun valmistumisesta ja suunnitellun saneerauksen laajuudesta, alkamisesta sekä saneerauksen aiheuttamasta kustannuksesta huoneistoa kohden.

Vastaajan taholta on viitattu johonkin toiseen taloyhtiötä koskevaan kauppaan vastaavalta ajalta osoituksena siitä,että vaadittu hinnanalennus olisi liiallinen. Se seikka, että joku muukin ostaja on erehtynyt maksamaan puutteellisen informaation vuoksi ostamistaan osakkeista ylihintaa, ei osoita hinnanalennuksen liiallisuutta. Vastaaja korostaa vastauksessa, että hintaan vaikutti myös asunnon hyvä kunto, koska kylpyhuone ja keittiö oli täysin remontoitu. Heti J Kxxxisen muuton jälkeen alkaneessa remontissa taloyhtiön kaikki kylpyhuoneet revittiin ja rakennettiin alusta asti uudelleen, joten täysin remontoidun kylpyhuoneen remontti oli turha.

Vallitsevan oikeuskäytännön mukaan hinnanalennukselle määrätään tuottokorkoa kauppahinnan maksupäivästä alkaen. Sovintoneuvotteluja on käyty haastehakemuksen jättämiseen asti, joten kantajapuolella ei olla asiassa viivytelty.

Vallitsevan lainsäädännön ja oikeuskäytännön mukaan on täysin riidatonta, että kanne tulee ensisijaisesti kohdistaa myyjään siinäkin tapauksessa, että virheellisen tiedon on antanut isännöitsijä tai kiinteistönvälittäjä. J Kxxxinen ei ole kauppaa tehdessään ollut sopimussuhteessa isännöitsijään tai kiinteistönvälittäjään. Sen sijaan kiinteistönvälittäjä on toiminut myyjän toimeksiannosta ja isännöitsijäntodistuskin on tilattu myyjän lukuun. Isännöitsijä ja kiinteistönvälittäjä ovat vastuussa sopijakumppaniinsa eli myyjään nähden toimintansa asianmukaisuudesta. Mikäli kanne menestyy ja A Lxxxo velvoitetaan maksamaan hinnanalennusta J Kxxxiselle, voi A Lxxxo puolestaan vaatia korvausta kiinteistönvälittäjältä tai isännöitsijältä näiden antamien virheellisten tietojen perusteE.

TODISTELU

Kantaja Kirjalliset todisteet

352 10

K1. Myyntiesite Kiinteistönvälitys Axxxa&Kxxxn Oy
K2. lsännöitsijäntodistus
K3. Tiedote LVI-saneerauksesta
K4. Yhtiökokouskutsu 19.10.2010, esityslista, pääomavastikelaskelma
K5. Myynti-ilmoitus etuovi.com -paiveiusta, sivut 12, 13 ja 14
K6. Samalta alueelta olevan asunnon myynti-ilmoitus 71.000 € + velkaosuus
K7. Artikkeli putkiremontin vaikutuksesta asuntojen kauppahintaan
K8. Yhtiökokouksen pöytäkirja 11.5.2010 K9. Helsinkin Ikkunan lehtijuttu 9.9.
K10. Myyntiesite
K11. Suunnittelutarjouspyyntö 2009
K12. Asunto Oy Mxxxkatu 8-10 varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja 3.11.2009


Henkilötodistelu

1.Kantaja J Kxxxinen
2.Todistaja R Kxxxinen
3.Todistaja O Lxxxn


Vastaaja Kirjalliset todisteet

V1. Tiedote LVI-saneerauksesta (kantajan todiste nro 3)
V2. Asunto Oy M 8-10 varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja, 2.11.2010 (kantajan todiste nro 2)
V3. Asunto Oy M 8-10 varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja, 3.11.2009 (kantajan todiste nro 12)
V4. Sähköpostiviesti J Kxxxiselta Sinikka Lxxxolle
V5. My-yntiesite osoitteesta S 2 A 1
V6. Myyntiesite osoitteesta M 14
V7. Myyntiesite osoitteesta Kirtsintie 6
V8. SKVL asuntojen myyntihintatilasto 1.1.2009-30.6.2012
V9. lsännöitsijäntodistus 1.9.2010
V10. Myyntiesite kaupan kohteesta


Henkilötodistelu

1.Vastaaja A Lxxxo
2.Todistaja M Axxxa
3.Todistaja Kxxxn
4.Todistaja S Jxxxi


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perusteiut Riidattomat seikat ja kysymyksenasettelu käräjäoikeudessa.


Asiassa on riidatonta kaupan kohde, ajankohta ja kauppahinta. Riidatonta on myös yhtiökokouspäivät ja kokouksissa tehdyt päätökset, remontissa tehdyt työt sekä sinänsä isännöitsijätodistukseen kirjoitetut tiedot.

Riidanalaista on onko kaupan yhteydessä jätetty kertomatta tulevasta putkiremontista ja lähinnä sen laajuudesta. Tähän liittyen myös se, onkc muut remontit kuuluneet putkiremonttiin. Edelleen tähän liittyen, onko annettu riittävästi tietoa ja toisaalta onko ostaja täyttänyt selonottovelvollisuutensa. Myös on vielä kyse vahingon määrästä ja koron alkamispäivästä. Keskeisimpänä kysymyksenä on edellä oleviin liittyen isännöitsijätodistuksen asianmukaisuus.


Käytetyn asunnon kauppaan liittyvä virhe ja sitä koskeva lainsäädäntö

Käytetyn asunnon kaupassa olevat mahdolliset virheet

Asuntokauppalain mukaan käytetyn asunnon kaupassa voi olla virhe kolmen eri säännöksen perusteE. 1) Kaupan kohteessa voi olla virhe yleisen virhesäännöksen perusteella (asuntokauppalain 6 luvun 11 §),
2) taloudellisen virhesäännöksen perusteE (asuntokauppalain 6 luvur 20 §) tai 3) oikeudellisen virhesäännöksen perusteE (asuntokauppala 6 luvun 21 §).

Yleisen virhesäännöksen mukaisia virheitä ovat esimerkiksi kosteus- tai pinta-alavirheet. Taloudellinen virhe liittyy asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyviin taloudellisiin velvoitteisiin ja vastuisiin. Tyypillinen taloudellinen virhe on kyseessä silloin, kun myyjä jättää kertomatta tiedossaan olevista, suuria kustannuksia aiheuttavista peruskorjauksist,jotka aiheuttavat vastikkeen nousua. Oikeudellinen virhe on kyseessä
kun kohteeseen liittyy esimerkiksi sivullisen pantti- tai pidätysoikeuksia.


Virheestä johtuvat vaatimukset

Kun kaupan kohteessa on virhe on ostaja oikeutettu vaatimaan kaupan purkua tai hinnanalennusta.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:ssä on määritelty kaupan virheen vuoks maksettavasta hinnanalennuksesta. Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.


Kantajan väittämän virheen muoto tässä tapauksessa Kxxxinen on väittänyt, että kaupan kohteessa on virhe, koska hänelle ei ollut kerrottu totuudenmukaisesti LVI-saneerauksen vaiheesta ja saneerauksen sisällöstä. Edellä mainitun perusteE käräjäoikeus katsoo, että kysymys on lähinnä väitetystä taloudellisesta virheestä (asuntokauppalain 6 luvun 20 §)

Taloudellisesta virhettä koskevan asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan sen 1 momentissa kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos: kohta 1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

kohta 2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajaiie tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka

kohta 3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Kantajan kanteen perusteE on katsottu, että varsinaisesti ei ole väitetty, että kaupan kohteesta olisi annettu valheellista tietoa. Kysymys on siten edellä mainitun momentin 2 kohdan mukainen virhe, koska kantajan mukaan kantajalle ei ollut kerrnttu LVI-saneerauksen vaiheesta ja saneerauksen sisällöstä. Kantajan kanteen mukaan kyseessä voi joka tapauksessa olla vähintään kyse 3 kohdassa tarkoitetusta niin sanotusta piilevästä virheestä.


Taloudellisen virheen (Asuntokauppalain 6 luku 20 §) 2) kohdan mukaisesta tietojen antamatta jättämisestä

Edellä mainitun 2 kohdan mukaan myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, jos hän on jättänyt antamatta ostajalle tiedon kyseisen-asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvastaosuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Siihen, mistä ostaja voi perustellusti odottaa saavansa tiedon, vaikuttavat ostajan mahdoiiisuudet havaita seikka asunnon tarkastuksessa ennen kauppaa, joka tässä yhteydessä tarkoittaa taloudellisten seikkojen selvittämistä.

Myyjän tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa on suppeampi kuin kiinteistön kaupassa. Maakaaren mukaan myyjän on kerrottava ominaisuuksista, joista hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, kun taas asuntokauppalaissa puhutaan vain seikoista, joista myyjän täytyy olettaa tienneen. Täytyy olettaa tienneen' viittaa myyjän tosiasialliseen tietoon.

Lainkohdan perustelujen mukaan (HE 14/1994, s. 132) myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevista merkittävämmistä vioista ja puutteista, jotka eivät ole ostajan havaittavissa tavanomaisess tarkastuksessa. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän on kerrottava sellaisistakin yhtiökokouspäätöksistä, jotka on tehty yhtiökokouksessa, jossa hän ei ole ollut läsnä. Osakkeenomistajana myyjä on saanut tiedon yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista kokouskutsusta. Myyjän on kerrottava yhtiökokouksessa käsitellyistä asioista siitä riippumatta, ilmenevätkö tiedot isännöitsijäntodistuksesta.



Myyjän vastuu hänen puolestaan tai rinnallaan toimineista

Myyjä vastaa sekä itsensä että edustajansa antamista tiedoista. Tämä ilmenee asuntokauppalain 6 luvun 27 §:stä, jonka mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyisti tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena. Myyjä on siis vastuussa virheellisistä tiedoista silloinkin, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin asuntoyhteisön edustajalta.


Isännöitsijätodistuksen sisältövaatimuksista

Isännöitsijäntodistuksen sisältöä koskevat vähimmäisvaatimukset olivat 1.7.2010 saakka asunto-osakeyhtiölain 55 §:ssä (809/1991) ja asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:ssä (811/1991). Mainitun asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n mukaan isännöitsijäntodistuksessa mainittava ainakin seuraavat tiedot:
2) asunto-osakeyhtiön taloudellisen tilan selvittämiseksi todistukseen on merkittävä tai sen liitteessä esitettävä
e) yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiö, vastattaviksi tulevat velvoitteet;
16) tiedot sellaisista hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevista muista
yhtiötä koskevista seikoista, jotka olennaisesti voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan.

Isännöitsijäntodistuksen sisältövaatimuksia täsmennetään KH-korteilla (kiinteistönhoitokortti). KH-kortti edellyttää isännöitsijäntodistukseen merkittäväksi tiedot yhtiön sellaisista tulossa olevista perusparannuksista, joista ei vielä ole tehty päätöksiä yhtiökokouksessa. lsännöitsijäntodistukseen tulee merkitä yhtiökokouksessa päätetyt sekä lisäksi muut varmasti kahden tai kolmen vuoden sisällä tulossa olevat, esimerkiksi viranomaisten edellyttämät tai muuten hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevat huomattavat korjaukset tai perusparannukset.

Edellä mainitut säännökset on kumottu uudella asunto-osakeyhtiölailla (1599/2009), joka on tullut voimaan 1.7.2010. Isännöitsijäntodistuksesta säädetään nykyään asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä että todistuksesta on käytävä ilmi muun muassa seuraavaa:
1)yhtiön taloudellinen tila;
2)tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista;
5) tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista; sekä
13) muun lain nojalla todistukseen merkittävät tiedot.

Tarkemmat säännökset isännöitsijäntodistuksesta ja sen sisällöstä löytyvät osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetusta valtioneuvoston asetuksesta (365/2010). Tämän asetuksen 2 §:stä ilmenee muun muassa, että tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana yhtiön käytettävissä olevien tietojen perusteella.

Oikeuskirjailisuudessa (Palo - Linnainmaa -Alppi-Takkinen: Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö, Jyväskylä 2006, s. 610-612, 620) on katsottu olevan epäselvää, vastaako myyjä myös isännöitsijäntodistuksesta puuttuvista tiedoista. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 §:n sanamuodon mukaan myyjä vastaa nimittäin isännöitsijäntodistukseen sisältyvistä tiedoista, mutta kohdassa ei mainita isännöitsijäntodistuksesta puuttuvia tietoja.
Hovioikeuskäytännössä on päädytty myyjän vastuuseen tällaisessa tilanteessa ainakin Turun hovioikeuden ratkaisussa 18.2.2004, S 02/3114.


Virheen koon vaikutuksen arviointi

Asuntokaupalain 6 luvun 20 §:stä ilmenevän perusteella ostaja ei voi vedota virheenä kuinka pieneen seikkaan tahansa. Muuten virheen tunnusmerkistön täyttävää seikkaa pidetään nimittäin virheenä vain, jos sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Oikeuskäytännössä on katsottu, että vaikutuksellisuutta arvioitaessa on otettava huomioon toisaalta virheen taloudellinen merkitys, toisaalta sen vaikutus asunnon käyttöön. Kun virhe on rahamääräinen, se on vaikutuksellinen, jos oikea tieto tyypillisesti vaikuttaisi potentiaalisten ostajien taloudenpidon mitoittamiseen siten, että he sen perusteella olisivat valmiit maksamaan kohteesta vähemmän kuin virheellisen tiedon perusteella.


Ostajan velvollisuus ennakkotarkastukseen .

Asunnon ennakkotarkastuksesta eli ostajan selonottovelvollisuudesta säädetään asuntokauppalain 6 luvun 12 §:ssä. Sen mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostajc ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvulla 19 §:stä muuta johtuu. Lain esitöissä ja oikeuskirjallisuudessa on korostettu, että tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat ostettava kohteen ominaisuudet; mitä vanhempi kaupan kohde on, sitä enemmär ostaja voi odottaa siinä olevan puutteita ja sitä perusteellisempaa tarkastusta häneltä voidaan edellyttää. Kun kysymys on taloudellisesta virheestä, ennakkotarkastus koskee taloudellisten seikkojen selvittämistä.

Myyjän virhevastuun kannalta merkityksellistä on se, onko kaupassa oll mukana kiinteistönvälittäjä. Tämä johtuu siitä, että kiinteistönvälittäjällä on itsenäinen velvollisuus kertoa ostajalle kaupan kannalta vaikutuksellisista seikoista. Myyjä vastaa käyttämänsä kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista ja tämän huolimattomasta menettelystä. Jos kauppa on tehty ilman kiinteistönvälittäjää ja molemmat kaupan osapuolet ovat yksityishenkilöitä, ostajalla on laajempi tarkastusvelvollisuus taloudellisista seikoista. Eräissä tapauksissa ostajalta voidaan edellyttää myös omatoimista taloudelliste seikkojen selvittämistä tiedustelemalla niistä isännöitsijältä.

Tarkastusvelvollisuutensa laiminlyönyt ostajakin voi vedota virheeseen, jos myyjä on puolestaan laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.
Asuntokauppalain 6 luvun 19 §:n nojalla ostaja voi tällöin vaatia vain olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta, ei virheen muita seurauksia.


Mahdollinen salainen virhe

Jotta kysymys olisi asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan tarkoittamasta salaisesta taloudellisesta virheestä, kahden edellytyksen on täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena olevan vian tai puutteen on oltava odottamaton. Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavissa, eivät ole säännöksessä tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista.
Odottamattomana voidaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta. Odottamattomuuden lisäksi taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka ilmennyt vika olisi odottamaton, kyseessä ei ole taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Merkittävyyskynnyksen ei katsota ylittyvän esimerkiksi silloin, jos korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotus eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisössä yleensä on syytä varautua.


Asiassa esitetty henkilötodistelu

J Kxxxisen mukaan hän oli tekemisissä kiinteistövälitysfirman kanssa ja he ehdottivat, että on tulossa asunto myyntiin, jota ei ole vielä virallisesti tuotu markkinoille. Kiinteistövälittäjä halusi esitellä kohteen ja Kxxxisen mukaan hän sai myyntiesitteen kohteesta. Kxxxisen mukaan oli puhetta, että on suunnitelmissa LVI-remontti, mutta aikataulua ei ollut tiedossa. Tuolloin oli puhetta, että sähkökaapit oli uusittu ja keittiö kylpyhuone on remontoitu. Tämän perusteE hän teki ensimmäisen tarjouksen ko. asunnosta, mikä ei mennyt läpi. Kxxxisen mukaan hän sai myöhemmin sähköpostilla vastatarjouksen ja isännöitsijätodistuksen ja tasekirjat, ehkä myös pöytäkirjan. Kxxxisen mukaan hän lähetti ko. dokumentit toiselle isännöitsijälle tarkistettavaksi. Tämä toinen isännöitsijä oli hänen äitinsä. Tämän mielipiteenä oli, että koska ei ole lähivuosina merkattu mitään suurempia remontteja, niin voi kyseistä asunnosta antaa tarjouksen.

Kxxxisen mukaan he kiersivät kiihteistövälittäjän kanssa talon läpi. He kävivät kellarissa katsomassa ja sieltä tuli esille, että pääviemärilinja oli jo vaihdettu muoviseksi. Tasekirjassa tuli esille että saunaakin oli jo remontoitu. Mitään hälyttävää ei ollut näkyvissä. Samassa keskustelussa kaupantekohetkellä oli puhetta, että on aloitettu remontin suunnittelu, mutta tarkkaa aikataulua ei ollut tiedossa. Kyseessä oli vain
LVl-remonttisuunnittelun aloittamisesta. Arvio kustannuksista oli noin neljästä viidestä sadasta remontin vaikutusta yhtiölainaan. Kxxxisen käsityksen mukaan LVI on lämpö-vesi-ilmastointi remontti, yleensä voi olla myös sähkötöitä. Kxxxisen mukaan huoneistossa oli jo sähköremonttia tehty. Kxxxisen käsityksen mukaan LVI-remontti ei pidä sisällään rakenteellisia remontteja, tai vesikaton vaihtoa kun se vuotaa, eikä myöskään pihatöitä, pihavalaistuksia, yleisiä tiloja, salaojitusta, eiki pihan vedenpoiston järjestelmää.

Kxxxisen mukaan hän sai avaimet 14. päivä. Silloin asunnossa oli Lxxxolle osoitettu kirje. Kxxxien mukaan hän sai luvan avata kirjeen. Tässä kirjeessä selvisi kuinka kokonaisvaltaisesta remontista on kyse. Kyse ei ollut pelkästään LVI-remontista. Kyseisessä kirjeessä oli myös arvioitu evakkoaika kuinka kauan aikaa asunnosta pitää olla pois ja sille myös jo ajankohta. Kirje oli kutsu remontin infotilaisuuteen. Tästä pA päivää myöhemmin tuli kutsu viralliseen yhtiökokoukseen. Tämän kutsun mukana oli kustannusarvio kyseistä asuntoa kohtaan eli tarjouskilpailutus oli jo käyty ja koko remontin laajuus oli tiedossa.

Kxxxisen mukaan hän otti yhteyttä ensimmäisenä kiinteistövälittäjään remontin laajuuden ja suuruuden osalta. Kiinteistövälittäjä ilmoitti, että heille ei ole muuta ilmoitettu kuin, että suunnittelu on aloitettu. He sanoivat, että he eivät ole vastuussa paperien oikeellisuudesta ja kehottivat reklamoimaan isännöitsijää tästä asiasta. Kxxxisen mukaan hän oli mennyt oikeusaputoimistoon kysymään apua. Siellä kehottivat tekemään kirjallisen reklamaation kaikille, jotka kaupassa ovat olleet mukana. Kxxxisen mukaan hän oli ottanut yhteyttä isännöitsijään ja myös myyjään. Isännöitsijän vastaus oli se että mitään sen suurempaa ole tarvinnut kertoa, koska mitään sen suurempaa ei ole päätetty, ainoastaan remontin suunnittelu on aloitettu.

Kxxxisen mukaan hän ei usko, että olisi tehnyt tarjousta jos olisi tiennyt näistä tai olisi tarjonnut vähemmän jos olisi tiennyt näistä asioista. Alle vuoden sisällä sisäänmuutosta poismuutto remontin takia evakkoon.
Kylppäri oli täysin remontoitu, keittiössä oli vaihdettu hanat ja tehty sähköremonttia, asunnossa oli uusi sähkökaappi. Kaikki nämä tuli remontin myötä tarpeettomaksi, kaikki pinnat tehtiin kokonaan alusta. Samaten sähkötöitä tehtiin ja sähkökaappi vaihdettiin. Yli 36.000 euroa oli yhtiölainan osuus hänen osaltaan. Määrä ei ollut millään tavalla ennalta arvattava, jos kyseessä olisi ollut vain LVI-remontti niin summa olisi ollut paljon pienempi. Näin suurta summaa ei voi suoranaisesti liitti asunnon arvoon. Tappion määrä on ollut 10.00 - 20.000 välillä. Tuolla hinnalla saa aivan eri sijainnilta asunnon.

Kxxxisen mukaan hän osallistui 2.11.2010 yhtiökokoukseen. Siellä esimerkiksi isännöitsijä teki selväksi, että kyseinen remontin laajuus on ollut esillä, mutta niitä on vain siirretty eteenpäin. On haluttu tehdä kaikl yhdessä. Kxxxisen mukaan samalla selvisi muiden asukkaiden kanssa keskustellessa että vesikatto on vuotanut jo yläkerran asuntoihin ja ves vuotaa kellariin, josta oli aiheutunut homevaara. Salaojat ovat olleet ilmeisesti käyttökelvottomat siinä vaiheessa. Kxxxisen mukaan hallituksen isännöitsijä oli jo päättänyt että kaikki puretaan. Kxxxisen mukaan hän vastusti kokouksessa tätä mutta enemmistön päätöksellä remontit hyväksyttiin.

Kxxxisen mukaan hän on koulutukseltaan rakennusinsinööri, mutta projektipuolella. Jos remontti olisi tullut 1 vuoden kuluessa niin olisi voinut vielä vaikuttaa suunnitteluun. Toteutuksesta ei olisi vielä täysin päätetty kun oli puhe "suunnittelusta."

Ostopäätös tapahtui Kxxxisen mukaan nopeasti, koska kohde vaikutti hyvältä. Oli tiedossa että jossain vaiheessa putkiremontti tulee, se ei ole se ongelma. Kaupantekotilaisuudessa Kxxxinen oli tavannut myyjän.
Myyjä ei ollut mukana esittelyssä. Myyjä kertoi että LVI- remontti on suunnitteilla, mutta tarkkaa aikataulua ei ollut. Käsitys jäi että aikataulusta ei ollut enempää tietoa. Oli keskustelua myyjän kanssa ,että toisissa asunnoissa oli tehty saunoja ja että tähänkin se on mahdollista tehdä. Kiinteistövälittäjä antoi arvion että remontin kustannus voisi olla 400-500 euroa per neliö. Tämä arvio annettiin ennen kaupantekoa. Hän oli saanut työnantajalta tarjouksen lähteä komennukselle ulkomaille.
Tilanteen huomioon ottaen Kxxxisen oli tähän suostunut. Hän oli poissa 1v 3kk. Vuokralainen oli tuosta ajasta siten, että Kxxxisen oli vuokrannut olohuoneen 26 neliötä, remontin ajaksi. Remontti aloitettiin
kesä-heinäkuussa 2011, silloin vuokralainen muutti pois. Remontissa kesti noin 6 kk. Kxxxisen mukaan hän tuli joulukuuksi Suomeen, asunnon tila oli silloin se, että se oli remontoitu, kyseinen remontti oli kuitenkin myöhästynyt kuukauden tai kahden. Huoneistoon kohdistui
36.000 euron laina, kuukausittainen maksuerä on 205 euroa. Määrä on suuri siten, että pitää ottaa huomioon ylimääräiset työt mitkä liittyi tähän, niiden osuus voisi olla noin 10.000-15.000 euroa.


A Lxxxon mukaan hän itse osti asunnon v. 2008, 87.000 eurolla. Kylpyhuoneremontin hän on tehnyt itse, keittiön kaappien ovet hän on vaihtanut ja välitilan laatoituksen hän on vaihtanut. Asunto laitettiin myyntiin 2010. Kauppa oli tosi nopea. Lxxxon mukaan hän oli itse TampereE, kun asuntoa käytiin katsomassa. Hänelle soitettiin, että voiko sinne mennä kattomaan, vaikka ensimmäistä esittelyä ei ole pidetty. Tuli ilmi, että kiinnostuneita olisi pAkin kappaletta. Esittelystä kaupantekoon meni nopeasti. Kxxxinen teki tarjouksen paikanpäällä.
Tarjous oli muutaman tuhannen alle pyyntihinnan, Lxxxo ei tätä hyväksynyt ja hän teki vastatarjouksen 92.000 euroa ja kauppa oli syntynyt. Kauppa oli noin vuorokaudessa myyntiin laiton jälkeen toteutunut. Lxxxon mukaan hän tapasi ostajan Axxxa & Kxxxnin toimistolla kaupantekotilaisuude·ssa. Siellä keskusteltiin, että asunto oli hyväkuntoinen ja osaksi myynnin syytä kyseltiin. Kxxxisen mukaan hän oli sanonut, että haluaisi saunallisen asunnon. Lvi-remontista kerrottiin, että se on suunnitteilla ja on tulossa, sen tarkempaa aikataulua ei ollut tiedossa. Ainut paperi mitä Lxxxo itse on saanut on, että on päätetty aloittaa suunnittelu, minkä jälkeen pian tuli lappu, että asuntoja kartoitetaan tarkoituksena mitä sielä ruvetaan tekemään. Näistä lapuista ei ole ilmeisesti kerrottu, koska se oli suunnittelua. Lxxxon mukaan itse hän tiesi LVI-suunnittelusta kaupan teko hetkellä, että on päätetty aloittaa suunnittelu, mitään muuta ei ollut tiedossa.

Lxxxon mukaan hän ei ole ollut taloyhtiön hallituksessa. Hän on kaupantekohetken jälkeen saanut tietää remontin laajuuden. Kun hän 01 asunut asunnossa on tehnyt tuolloin levyseppähitsaajan töitä. Tällä hetkellä hän tekee ruiskuvaluja. Ruiskuvalu on vanhojen viemäreiden uusimista. Vanhojen viemäreiden sisälle tehdään uusia putkia.

Lxxxon mukaan välittäjä teki hinta-arvion ja hän hyväksyi sen arvion. Aikaisemmin 1. kerroksesta oli myyty samanlainen asunto hintaan 78.000 ja tämä oma asunto oli ylimmässä kerroksessa, jossa on paremmat näköalat ja huoneistossa on myös korkeammat huoneet, jotk nostavat arvoa. Kylpyhuoneen remontin teki ammattimies. Hinta remontille oli noin vähän yli 2.000 euroa. Kylpyhuone on tosi pieni ja siten siihen ei mene paljon materiaalia. 2.000 eur sisältää materiaalin ja työt. Kaveri, joka YIT:llä teki sähkötyöt. Yhtiökokouksessa 11.5.2010 käyty läpi tätä valittua perinteistä menetelmää. Hän ei ole ollut paikalla tässä kokouksessa. Hän ei ole kysellyt muilta asukkailta mitä kokouksessa oli käyty läpi.


Todistaja R Kxxxisen mukaan hän toiminut hallituksen puheenjohtajan lähes 30v samassa yhtiössä koko ajan. Tämä ei ole ny käsillä oleva yhtiö. Hän oli valtakirjalla osallistunut 28.6.2011 kevätkokoukseen ja silloin oli ensi kertaa tavannut hallituksen jäseniä. Hän oli pyrkinyt selvittämään kuinka suuresta korjausprojektista on kysymys ja koska tätä on alettu kehittämään. Vastauksia oli että "tätä o kehitetty jo iät ja ajat." Pienempiä korjauksia oli siirretty jopa vuosia eteenpäin sillä ajatuksE että kaikki korjataan kerralla. Tämä oli todistajan mukaan hämmästyttävä vastaus, kun todistuksessa luki vain, että aloitetaan LVI-suunnittelu. Toinen mikä oli hämmästyttävää oli se, että heille tultiin sanomaan, että he ihmettelivät todella suuresti, että jo voi muuttaa tähän asuntoon kun kaikki tietää että täältä pitää muuttaa kohta pois. Lisäksi taloyhtiö oli tiedottanut omien omistamiensa asuntojen vuokralaisille, että heidän pitää muuttaa pois ja vuokralaiset olivat jo myös muuttaneetkin pois. R Kxxxisen mukaan kyseinen asunto oli todella hyväkuntoinen ja oli juuri remontoitu. Pyykkikoneessa kuljetustuet oli päällä. Nämä kaikki jouduttiin purkamaan ja hajottamaaI Remontin suuruus oli yllättävää. Aikaisempaa remonttia ei olisi aikanaa ollut järkevää tehdä jos olisi ollut tiedossa että kaikki tUan purkamaar pAn vuoden päästä. lsännöitsijätodistuksessa informaatio on ollut mitättömän pientä verrattuna siihen mikä on ollut todellisuus. Todistaja, mukaan ei tullut mieleen soittaa isännöitsijälle ja varmistaa todistuksen oikeellisuutta.


Todistaja O Lxxxnin mukaan heille tuli tarjouspyyntö Kxxxie1 ns. perinteistä putkiremonttia, tarkoittaa että kaikki putket uusitaan ja se sisälsi myös ulkopuolisia töitä. Kysymyksessä oli ns. perinteinen putkiremontti ja siihen liittyvät lisätyöt. Heille tämä tilaus tuli puhelimitse 13.1.2010 ja he alkoivat aika pian sen jälkeen tekemään suunnittelutyötä. 8.9.2010 on ollut aineisto tätä urakkatarjouskilpailua varten valmiina. Matkan varrella on pidetty suunnittelukokouksia kolme kappaletta, ensimmäinen 25.5., toinen 15.6. ja kolmas 17.8.

Työ etenee yleensä sillä tavalla että ensin piirretään vanhoista piirustuksista tietokoneelle piirustukset. Sen jälkeen käydään paikan päällä jokaisessa asunnossa ja myös yleisissä tiloissa kartoitus, valokuvataan mahdollisimman paljon. Silloin kun tämä kartoitustyö on tehty silloin piirretään nämä muutokset piirustuksiin eli saadaan nykytilanteen pohjakuvat aikaiseksi. Kun tämä työ on tehty ruvetaan suunnittelemaan uutta. Tuolloin katsotaan uusille pystykuiluille paikkaa ja käydään läpi eri asuntotyypit ja laaditaan niistä tarkemmat suunnitelmat ja sitten uuden tilanteen pohjakuvat. Työ etenee siten niin että vesi ja viemäri ja yleensä viimeiseksi lämpöpuolen toimenpiteet määritellään.

Kartoitus oli saatu loppuun ennen ensimmäistä suunnittelukokousta. Kartoitus työ tehtiin maalis-huhtikuussa 2010. Ensimmäinen suunnittelukokoukseen osallistui A Kxxxinen (projektinjohtaja), isannöitsijä ja hallituksen jäseniä. Suurmillelukokouksessa käytiin läpi nämä toimenpiteet ja siinä kerrottiin ja informoitiin hallituksen jäsenet lähinnä mitä tullaan tekemään ja kuinka projekti viedään eteenpäin.
Linjavedot toimenpiteistä ja sisällöistä käydään läpi ensimmäisessä kokouksessa. Aivan kaikkea ei ensimmäisessä kokouksessa pystytä päättämään. Tuolloin nostettiin myös epävarmoja asioita esiin kuin esim. vesikatto. Tuolloin puhuttiin varmasti asbestikartoituksesta, joka pitää tilata. Lisäselvitykset mitä tarvitaan käytiin myös varmasti läpi. Kylpyhuoneista oli myös puhetta. Todistajan mukaan siitä oli jonkinlainen hahmotelma mukana ensimmäisessäkin kokouksessa mukana.

Todistajan mukaan oli selvää kun tarjottiin projektia, että kylpyhuoneet uusitaan kokonaisuudessaan muuten ei pystytä tekemään perinteistä saneerausta. Todistajan mukaan Ilmanvaihdon uusimisesta on aivan varmasti ollut puhetta, se lähti jo tarjouspyynnöstä. Tarjouspyynnössä oli mainita, että se tUan uusimaan. Todistajan mukaan tämän tyyppistä remonttia on vaikea tehdä jos ei ilmanvaihtoa uusita. Todistajan mukaan käytännössä oli selvää, että sähköpistokkeet uusitaan, koska ne eivät vastaa tämän päivän vaatimuksia. Tämän kaltaiset toimenpiteet olivat ainakin niille, jotka ovat tällaisessa olleet mukana selvää, että ne tulee kysymykseen.

Lxxxn mukaan suunnittelukokouksessa 15.6.201O oli uuden tilanteen piirustukset osittain piirretty ja ilmanvaihto oli asunnoista aiAakin muistiinpanojen mukaan osittain piirretty ja suunniteltu.
Kokouksessa tilanne oli hyvin pitkälle sellainen että se "tsekattiin", että työ etenee. Toiseen kokoukseen osallistui sama delegaatio suurinpiirtein kuin ensimmäiseenkin. Mukana oli myös sähkösuunnittelija molemmissa kokouksissa eli ensimmäisessä ja toisessa. Todistajan mukaan piirustukset eivät olleen vielä valmiit. Osa ilmanvaihdosta oli piirretty. Vielä oli suhteellisen paljon jäljellä, vesi ja viemärisuunnittelua, lämpöpuolen töitä ja ulkopuolisia töitä oli myös kokonaan suunnittelematta. Todistajan mukaan arvio on, että 20-30% oli tuossa vaiheessa tehty. Vesikatteen uusiminen ei ollut vielä ratkennut, mutta pAn viikon sisällä kokouksesta käytiin projektinjohtajan kanssa vesikatolla tutkimassa tilannetta millaisessa kunnossa vesikate oli. He olivat vesikatolla kattelemassa sekä n:ro 8 että n:ro 10. Varsinkin n:ro 1( osalta tilanne oli aika surkea, oli ollut savupiippu ja savukaasut oli syövyttäneet peltiä osittain. Todistajan mukaan uusimisen tarpeessa ne olivat molemmissa taloissa. Todistajan mukaan päätettiin ehdottaa taloyhtiön edustajille että peltikatto uusitaan. Lisäksi oli myös ilmastoinnin vuoksi tulossa paljon uusia läpivientejä tulossa ja tämäkin c syynä katon vaihdolle. Tähän liittyen oli myös vanhan ruosteisen peltikaton liittäminen uuteen peltiin ongelmallista.

Lxxxnin mukaan viimeisessä suunnittelukokouksessa 17.8.2010 on ollut paljon enemmän suunniteltuna. Siinä on ollut ilmanvaihto kokonaisuudessaan, automaatiokaaviot on ollu piirrettynä ja vesi ja viemäripuoli kokonaan suunniteltu. Todistajan muistaman mukaan lämpöpuolen kuvat ei ole silloin vielä olleet valmiina, mutta se on suhteellisen pieni työ. Kokoukseen osallistui sama miehitys kuin aikaisemmin. Hallituksen jäsenistä en pysty sanomaan, mutta on pöytäkirjat olemassa. Kaikista on laadittu jonkinlaiset pöytäkirjat tai muistiot missä on mainittu henkilöt.

Lxxxnin mukaan suunnittelukokouksissa haetaan hyväksyntää taloyhtiön edustajilta. Kaikissa kolmessa kokouksessa on eri asioille tullut hyväksyntä ja tietysti joitain töitä on pystytty tekemään jo suunnittelutarjouspyynnön turvin. Tarjouspyynnön perusteE hallitus o heidät hyväksynyt suunnittelijoiksi. Päätäntävalta on taloyhtiön edustajil
ja viime kädessä yhtiökokouksE projektin toteuttamisesta. Joskus voi käydä niin, että ei hyväksytä suunnittelupiirustuksia. Tässä tapauksess; ei ollut mitään vaatioita vaan esiteltiin mitä on suunniteltu ja ajateltu j se oli sEinen järkevä kokonaispaketti ja siinä haettiin hyväksyntään laadituile suunnitelmaile kokonaisuudessaan. Todistajan mukaan he pyrkivät antamaan niin hyvin tietoa kuin oli mahdollista. Todistajan mukaan pyritään kertomaan myös mitä erilaisia vaihtoehtoja on, ettei tule yllätyksenä, että joku vaihtoehto olisi ollut olemassa, josta ei ole kerrott


Suunnittelutarjouspyyntö ja suunnittelupiirustukset vastasivat hyvin pitkälti LVl:n osalta, sähkön osalta mutta myös rakennuspuolelle sitä, että on yleensä näitten kartoituskierroksien aikana ja muutenkin kun kohteessa kierretty tullut esille asioita mitä ehdotetaan tehtäväksi remontin yhteydessä ja niin oli myös tässä tapauksessa. Todistajan mukaan he keskustelivat vesikatosta. Myös ulkoportaat oli keskustelussa, kErin maalaustöiden tarpeellisuutta on keskusteltu, lisättiin siivouskomeroita ykköskerokseen. Todistajan mukaan vesikate oli varmasti yksi niitä isoimpia asioita. Todistaja ei muista oliko muita niin isoja kohtia.Tämä Kxxxi ennen putkiremontin aloittamista koskevaa suunnitteluvaihetta. Itse urakka-aikana, kun tällainen projekti tehdään vanhassa rakennuksessa tulee yleensä lisätöitä ja muutostöitä. Nämä muutostyöt ovat sEisia, että kukaan ei oikein halua niitä. Jotkut urakoitsijat ehkä tykkäävät mutta ne sotkee suunnitelM. Työn suunnittelu kärsii, jos urakan aikana tulee lisätöitä, mutta niitä tulee pakostakin, kun remonttia tehdään vanhassa rakennuksessa. Jotta ennakkoon pystyisi arvioimaan kaikki lisätyöt pitäisi purkaa rakenteita, että pääsisi käsitykseen siitä miten talo on rakennettu, mutta sitä ei pystytä tekemään vaan kokemuksen perusteE joutuu arvaamaan millaiset rakenteet on kyseessä. Vastaavanlaisia kohteita ollut ennenkin niin tietää, että rakenne on oletettavasti tietynlainen.

Tässä kyseisessä kohteessa tuli esille, että hormit oli tehty sellaisilla elementeillä mitä ei ollut tullut vastaan aikaisemmin. Tätä ei osattu ennakoida ja tämä aiheutti jonkin verran lisätyötä. Näiden hormiseinien kanssa ongelma, koska olivat tosi ohuita ja jouduttiin purkamaan enemmän kuin mitä alunperin oli ajateltu. Tämä aiheutti lisäkustannuksen ja vaikutti aikatauluun.

Todistajan mukaan saunaosaston ja pesuhuoneen saneerauksen osalta joskus niitä saneerataan ja joskus ei. Kun tehdään perinteinen putkiremontti niin pääsääntöisesti niiden saneeraus on mukana. Jos muuten uusitaan vesi ja viemäri putket niin se tapahtuu myös näiden tilojen osalta ja se käytännössä johtaa täysremonttiin näiden osalta.
Ehkä tässä katsottiin nämä laajemmin mitä muiden osalta. Saunan yhteyteen vessa remontoitiin, mikä ei alunperin ollut siinä mukana.

Todistajan mukaan ei ollut mitään erityistä tässä remontissa. Tämä remontti noudatti hyvin pitkälti sitä mitä on ollut aikaisemmissa kohteissa. remontit ovat tapauskohtaisia, mutta nämä samat kysymykset käydään läpi joka kohteessa ja keskustEan samoista asioista. Todistajan mukaan hänen näkemyksensä mukaa ei tässä ole ollut mitään siihen normaaliin kaavaan poikkeavaa.

Päätös putkiremontista tehtiin yhtiökokouksessa joka on ollut 2.11.2010 ja ennen sitä oli infotilaisuus pidetty 21.10.2010. Yleensä infotilaisuus pidetään joskus yhtiökokouksen yhteydessä, mutta monta kertaa on tehty myös näin, että se on pidetty ihan erikseen.

Tässä kohteessa oli tietysti se tilanne että alkuvaiheessa edettiin suhteellisen ripeästi. Monta kertaa pidetään osakkaille infotilaisuus jossakin aikaisemmassa vaiheessa eikä juuri ennen kuin on yhtiökokous. ldeaalltilanne on se että tulee pA kolme kertaä puhutaan näistä asioista· joko infotilaisuudessa tai yhtiökokouksen yhteydessä. Todistajan
mukaan tässä ei tätä infoa ehkä annettu niin paljon kuin olisi voinut antaa siinä aikaisessa vaiheessa.

Jos ajatellaan pinnoitusvaiheita tai kevyempiä remontteja niin niitä ei tehty samalla iaiiia tuohon aikaan kuin tänä päivänä tehdään. Pääpaino oli tuohon aikaan ihan selkeästi perinteisellä puolella.

Todistajan mukaan suunnittelutarjouspyyntö oli selkeästi perinteinen putkiremonttipyyntö. Pinnoitusmenetelmä on kevyempi. Siinä ei tarvita niin suurta suunnittelua. Kun vesiputket uusitaan niin tarvitaan suunnittelua ja sähköpuolE toimenpiteitä. Perinteisen putkiremontin yhteydessä suunnittelutyö on paljon laajempi. Todistajan mukaan keskusteltiin paljon ulkorapuista. Ne olivat juuri siinä kohdassa missä pi salaojia ja viemäreitä vetää, mutta päätettiin jättää tekemättä ja päätettii esittää joku kevyempi toimenpide niille. Yhtiön omistuksessa oli asuntoja, ja keskusteltiin niiden pintaremontista, joka ei liity putkiremonttiin, mutta oli järkevä tehdä samassa yhteydessä. Näiden remontointi on järkevää myynti tai vuokramielessä. Todistajan muistaman mukaan nämä tehtiin ja näissä uusittiin keittiökalusteet. Kevyempi saneeraus on perinteistä saneerausta edullisempi noin puolet joskus jopa 60% perinteisestä putkiremontista. Vaihtelee 40-60% perinteisen kustannuksista.
Suhdanteet vaikuttavat myös hinnoitteluun.


M Axxxan mukaan hän on toiminut välittäjänä kyseisen asunnon osalta. Toimeksiannon on ottanut vastaan Kxxxn. Kun asunto tuli myyntiin, Kxxxinen otti yhteyttä ja oli joku toinenkin, jotka pyysivät esittelyä asuntoon. Ensiesittely olisi ollut seuraavana sunnuntaina. Axxxan mukaan oli normaalia, että asunto myydään nopeasti. Axxxan mukaan heillä oli tieto että LVI-suunnittelu on menossa, mutta Axxxan mukaan hän itse soitti ja myös kollega Kxxxn oli ottanut yhteyttä isännöitsijään ja oli tiedustellut tarkempia tietoja. lsännöitsijätodistuksessa oli, että LVI-suunnittelu on päätetty aloittaa.
Axxxan mukaan hän soitti isännöitsijälle lähinnä autopaikoista ja kysyi onko tarkempaa tietoa remontista, koska asunto oli todE hyvä kuntoinen. Lisäksi hän oli kysynyt onko mitään tietoa millä tavalla tehdään remonttia. Tästä ei isännöitsijän mukaan ollut vielä tietoa.
Axxxan mukaan hän halusi lähinnä tietoa remontin osalta joudutaanko purkamaan koko kylpyhuone vai pystytäänkö remontti hoitamaan niin, ettei tarvii purkaa. Kustannuksista Axxxa ei osannut sanoa mitään, koska isännöitsijältä ei tullut tietoa siitä, että olisi ollut päätöksiä asiassc tai kuinka paljon kustannukset ovat.

Axxxan mukaan hän ei ole antanut ostajalle mitään lukuja putkiremontinosalta, koska normaali neliöhinta putkiremontista vaihtele paljon riippuu siitä, mitä tehdään. Axxxan mukaan hän on todennut, et siihen saa varautua, että remontti tehdään perinteisellä tavalla eli uusitaan kaikki kokonaisuudessaan. Axxxan mukaan hän oli läsnä kur kauppakirja allekirjoitettiin. Sitä hän ei muista oliko puhetta
LVI-remontista kaupantekotilanteessa.

Axxxan mukaan asunto myytiin ihan normaalimyynnillä. Asuntoja myydään huomattavasti nopeamminkin. Tämä myytiin ennen ensiesittelyä. Axxxan mukaan puolet yksiöistä ja kaksioista myydään ennen ensiesittelyä. Axxxan mukaan asunto myytiin markkinahintaan.
LVI-saneerauksesta aiheutuneet kustannukset ovat kovia kustannuksia ja siten ne otetaan huomioon. Hinta riippuu myös asunnon kunnosta.
Axxxan mukaan tänä päivänä on myyty vastaavanlaista asuntoa samassa talossa tämän kyseessä olevan asunnon myyntihinnan + putkiremontin hinnan yhteishinnalla. Asunnon hintaan vaikuttaa remontit ja tässä asunnossa vielä vaikuttaa, että tässä asunnossa on korotettu katto ja se on ylimmässä kerroksessa. Axxxan mukaan asunto, joka on myyty äskettäin ko. talosta on ollut alempana eikä ole korotettua kattoa.


K Kxxxnin mukaan kyseinen asunto oli välitettävänä heillä. Kxxxnin mukaan hankitaan kaikki tarvittava tieto, kun asunto laitetaan myyntiin. Kyseisen asunnon myyminen tapahtui melko nopeasti. Joku hoitaa hankinnan, kun asunto tulee välitettäväksi ja joku toinen myy asunnon.
Tässä tapauksessa myyjä oli Axxxa. Kxxxnin mukaan hän määritteii asunnon hinnan, mikä perustuu kokemukseen, tilastoihin, ja markkinoihin. Kxxxnin mukaan tottakai saneeraus otetaan huomioon. Kxxxnin mukaan kyseistä asuntoa tänä päivänä myytäisiin, niin hinta olisi paljon korkeampi.

Kxxxnin mukaan heillä oli tieto että saneerausta suunnitEan. Jokaisen toimeksiannon kohdalla soitetaan isännöitsijälle, kysytään autopaikoista ja nimenomaan suurista remonteista. Kxxxnin mukaan hän soitti isännöitsijälle ja tiedusteli remonteista . Isännöitsijän mukaan ei ollut muita kuin LVI-saneeraus. Isännöitsijä ei tarkentanut missä vaiheessa se oli. Kxxxnin mukaan myöskään A Lxxxo ei heille ole kertonut mitään sen enempää saneerauksesta kuin mitä todistuksessa luki.

Kaupan jälkeen J Kxxxinen kävi toimistolla ja toi reklamaation. Kxxxinen oli kertonut, että LVI-remontti oli yllättänyt hänet ja varsinkin ne mahdolliset kustannukset. Remontti itsessään ei ollut yllätys, Hän oli tietoinen siitä, mutta oli yllättynyt siitä että se maksoi niin paljon. Kxxxien oli kertonut, että hän oli saanut sEista tietoa tuttavapiiristä, että sen pitäisi olla edullisempi. Sitä Kxxxn ei muista mainitsiko hän mitään sumM.


S Jxxxin mukaan hän on tullut kyseiseen yhtiöön isännöitsijäksi vuoden 2008 lopussa. Jxxxin mukaan melkein heti hallitus antoi tehtäväksi aloittaa suunnitE LVI-saneerausta. Suunnittelu aloitettiin vuonna 2009. Yhtiökokous teki päätöksen suunnittelun aloittamisesta. Jxxxin mukaan kilpailutettiin suunnittelijat ja valittiin suunnittelija. Jxxxin mukaan pidettiin kolme suflhnittelukokoustasen jälkeen infotilaisuus osakkeenomistajille. Tästä pAn viikon päästä oli yhtiökokous, jossa päätettiin tehdäänkö remontti vai ei. Hallitus, suunnittelijat ja isännöitsijät osallistuivat suunnittelukokouksiin. Aina ei ollut kaikki hallituksen jäsenet
paikalla. lnfotilaisuudessa ja kutsussa oli liitteenä tietoa.

Jxxxin mukaan oli syksyllä 2010 jotain puhetta, kun josain asunnossa oli tehty remontti ja kyseltiin, että pitääkö repiä uudelleen auki. Jxxxin mukaan yleensä isännöitsijätodistukseen merkitään, kun on päätetty suunnittelusta.

Jxxxin mukaan hänellä on ollut sellainen käsitys että hallituksella oli halu tehdä perinteinen putkiremontti. Jxxxin mukaan tultiin aika nopeasti siihen tulokseen että perinteinen putkiremontti on ainut järkevä.
Yhtiökokouksen 11.5.2010 10 § -kohdalle kirjatun muistiinpanon osalta Jxxxin mukaan varmaan osakkaat ovat kyselleet pitääkö pinnoittaa vai tehdä jotakin muuta. Jxxxin muistaman mukaan ostaja ei ollut häneen yhteydessä ennen kaupan tekoa. Jxxxin muistaman mukaan suunnitteluvaiheessa joku hallituksen jäsenistä ehdotti myös pinnoittamisvaihtoehtoa.


Johtopäätökset

Asian käsittelyn yhteydessä on vedottu siihen, että nimenomaan isännöitsijätodistus on ollut puutteellinen siten, että siellä ei ole ollut riittävästi tietoa putkiremontin laajuudesta ja muista töistä. Edellä esitettyjen lainkohtien ja sitä koskevien kommentointien perusteella on päädyttävä siihen, että myös isännöitsijätodistuksesta puuttuva tieto voi olla sekalainnen seikka, joka on katsottava mahdolliseksi isännöitsijätodistuksessa olevaksi virheeksi.

Edellä kohdassa" Myyjän vastuu hänen puolestaan tai rinnallaan toimineista" esitetyllä perusteE myyjä vastaa myötäpuolinaan toimineiden välittäjän toimista ja myös virheistä, jotka ovat isännöintitodistuksessa.

Edellä on todettu kohdassa "isännöitsijätodistuksen sisältövaatimuksist isännöitsijätodistuksen lainsäädännöllistä pohjaa. Asiaa koskevat säädökset ovat sisällöltään yleispiirteisiä. Konkreettisempia sisältöohjei antaa KH-korttien antama informaatio. Tämän mukaan "KH- kortti edellyttää isännöitsijätodistukseen merkittäväksi tiedot yhtiön sEisista tulossa olevista perusparannuksista, joista ei vielä ole tehty päätöksiä yhtiökokouksessa. lsännöitsijätodistukseen tulee merkitä yhtiökokouksessa päätetyt sekä muut varmasti kahden tai kolmen vuoden sisällä tulossa olevat, esimerkiksi viranomaisen edellyttämät tai muuten hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevat huomattavat korjaukset tai perusparannukset." Tätä voidaan pitää keskeisimpänä kriteerinä arvioitaessa isännöitsijätodistuksen asianmukaisuutta.

Yleisesti arvioiden putkiremontti etenee siten, että aluksi kilpailutetaan suunnittelijat, joista kilpailutuksen voittanut laatii ns. hankesuunnitelma. Kyseessä on suunnitelma, jonka mukaisesti putkiremontti on tarkoitus toteuttaa. Vasta mahdollisimman yksityiskohtaisE hankesuunnitelmal voidaan pyytää rakennusurakoitsijoilta urakkatarjoukset.

Tässä tapauksessa putkiremontin suunniteluvaihe on ollut merkittynä isännöitsijätodistukseen, silloin kun kauppaa on oltu osapuolten välillä tekemässä. Suunnittelu on edennyt Lxxxnin kertoman mukaan siten, että suunnittelukokouksia on pidetty ja asiaa on esitelty hallituksen jäsenille ja haettu suuntaa ja hyväksyntää yhtiön edustajien taholta.
Muulla tavalla suunnittelijat eivät voisi menetelläkään. Jollakin tavalla yhtiön täytyy ohjata suunnittelua.

Lxxxnin kertoman mukaan putkiremontin suunnittelu ei poikennut juurikaan siitä miten normaalisti putkiremontti etenee. Lxxxnin mukaan yleensä muissakin suunniteluissa on aina keskusteltu kuinka paljon myös muuta korjaustoimintaa tehdään putkiremontin yhteydessä.
Lxxxnin kertomuksesta saa sen käsityksen, että lähes pääsääntöisesti putkiremontin yhteydessä toteutetaan myös muitakin korjaustoiM. Osa näistä tulee luonnostaan putkiremontin luonteesta johtuen. Perinteisessä putkiremontissa revitään kiinteistöä auki ja siten on järkevää ja luontevaa ettei tiloja jätetä raakasementilie. Luontevia korjauskohteita samassa yhteydessä ovat esimerkiksi saunatilat, kuten Lxxxn on todennut.
Pihan salaojituksen uusiminen ei ole kovin kaukana siitä, että myös tämän uusiminen liittyy vesi- ja viemäriremonttiin. Myös Kxxxinen itsekään ei ole pystynyt tarkasti määrittelemään mitä LVI-remontti tarkasti ottaen pitää sisällään.

Lxxxn kertoi myös vesikaton uusimisen osalta kuinka tämän uusimista oli kartoitettu ja oli käsitelty tätä kahdessakin suunnittelukokouksessa Lxxxnin kertoman mukaan katon läpi myös jouduttuiin tekemään ilman vaihtokanavien läpipuhkaisuja useita kappaleita. Lxxxnin mukaan mikäli vanha katto olisi jätetty sEisenaan paikalleen tähän vanhaan kattoon olisi liitetty läpivientien aiheuttamat puhkaisut uudE peii!!ä. Tällöin vanhan ruosteisen peltikaton ja uuden osan liitosten yhteen liittämien ei välttämättä onnistu siten, että liitoksesta tulee pitävä.

Lxxxnin mukaan myös muissakaan osissa ei ole aivan selvää mikä on tarkasti ottaen varsinaista pelkkää putkiremonttia ja mikä on siihen välttämättömästi liittyvää työtä ja mikä on siihen muutoin liittyvää järkevää muuta työtä.

Kaikkiin putkiremontteihin liittyy myös oleellisesti se, että kaikkia töitä ei voida etukäteen arvioida. Toisin sanoen joka putkiremontissa tulee lisätöitä, jotka todetaan tarpeelliseksi, jopa putkiremontin onnistumiseksi, vasta töiden kuluessa. Lxxxnin mukaan myös tässä remontissa on ollut tällaisia töitä esimerkiksi hormien seinän uusiminen, jonka korjaaminen on todettu vasta remontin tekemisen yhteydessä.

Kun hankesuunnitelma esitettään yhtiökokoukselle, yhtiökokous voi hyväksyä tehdyn hankesuunnitelman ja jatkaa urakkatarjousten pyytämisvaiheeseen. Yhtiökokous voi myös päättää, ettei remonttia tehdä perinteisellä tavalla vaan asia palautetaan suunnitteluvaiheeseen esimerkiksi sujutusmenetelmällä tehtävän remontin valmistelemiseksi.

Yhtiökokous voi myös palauttaa asian hallitukselle uudelleen valmisteltavaksi ja katsoa, ettei putkiremontin yhteydessä tehdä jotakin siinä yhteydessä suunniteltavaksi aiottuja töitä vaan ne jätetään pois suunnitelmasta.

Edellä olevan perusteella voidaan kysyä, onko isännöitsijä edes ollut oikeutettu merkitsemään isännöitsijätodistukseen jotakin muuta kuin nyt merkitty "putkiremontti suunnittelu on aloitettu." Mitä muuta todistuksen olisi pitänyt merkitä? Suunnitelma tai tehdään vesikaton korjaamista? Suunnitelma pihavalaistuksen uusimista ? Onko vesikaton korjaamisesta selvää varmuutta, että se on tulossa 2-3 vuoden kuluessa varmasti tehtäväksi. Onko viranomaisten määräystä sen uusimisesta tietyn ajan kuluttua jollakin tietyllä uhalla ?

Edellä olevan perusteella on katsottava, ettei ole ollut sellaista varmuutta putkiremontin toteutumisesta tai putkiremontin yhteydessä tehtävistä muista töistä, että näistä töistä tai putkiremontin osalta muutoin olisi pitänyt olla merkintä isännöitsijätodistuksessa.

Myöskään sillä ei ole merkitystä, että hallitus on ohjannut suunnittelua lähtien perinteisestä putkiremontista ja asettanut suunnitelmalle ja putkiremontin ajankohdalle aikatauluja. Kuten on todettu on tämä liittyn suunnitteluun ja yhtiökokous viimekädessä päättää minkä kokoisena remontti toteutetaan.


Myyjän menettely

Myyjän on kerrottava sellaisistakin yhtiökouksen päätöksistä, jotka on tehty yhtiökokouksessa, joissa hän ei ole ollut läsnä.
Osakkeenomistajana myyjä on saanut tiedon yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista kokouskutsusta. Myyjän on kerrottava yhtiökokouksessa käsitellyistä asioista siitä riippumatta, ilmenevätkö tiedot isännöitsijätodistuksesta.

Yhtiökokouksen pöytäkirjassa 11.5 2010 on merkintä siitä, että putkiremontista on keskusteltu ja myös keskusteltu pinnoitusvaihtoehdosta.

Tämän osalta voidaan todeta, että kyseinen tieto ei ole sen enempää kuin mitä putkiremontin suunnitteluun kuuluu.

Muutoinkaan ei ole tullut osoitetuksi, että myyjä A Lxxxo olisi tiennyt kyseisestä remontista isännöitsijätodistuksesta ilmenevää enempää.


Piilevä virhe

Edellä kohdassa "Mahdollinen salainen virhe" on todettu kuinka esimerkiksi putkistojen tai julkisivuin korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavissa eivät ole säännöksen tarkoittamalla tavalla odottamattomia. Odottamattomina ja siten myös salaisia virhein voitaisiin pitää rakennuksen tavanomaisena kunnossapitoon kuulumattomia korjaustoimenpiteitä, kuten perustusten uusimista. Edellä olevan perusteella nyt esillä olevassa asiassa ei ole kysymys myöskään salaisesta virheestä.


Kantajan oma menettely

Esille tulleen perusteella kauppa on toteutettu erittäin nopeasti. Kyseessä on ollut 50-luvulla rakennettu talo. Isännöitsijätodistuksen perusteE putkiremontin suunnittelu on aloitettu. Talon ikä huomioon ottaen on syytä olettaa, että putkiremontti on hyvin lähellä tulossa. Esille tulleiden tietojen perusteella on ostajan myös itsekin syytä ottaa selville mikä on putkiremontin suunnittelun tilanne ennen kaupan tekemistä.
Edellä olevan perusteella ostaja on lyönyt laimin oman selonottovelvollisuutensa.


Aiheutunut väitetty vahinko

Kauppahinta kyseisestä asunnosta on ollut 72.000 euroa. Kiinteistövälityksen kerronnan mukaan talon ikä ja tuleva putkiremontti on otettu huomioon asunnon hinnoittelussa. Verrattaessa esillä olevaa hintaa samassa talossa myytyyn asuntoon, joka on ollut alempana ja erilaisella kattorakenteella sekä verrattaessa muutoin lähialueen myytyjen asuntojen hintoihin on katsottava, ettei väitettyä vahinkoa ole syntynyt.


Oikeudenkäyntikulut

Vastaaja on voittanut asian ja siten kantaja on velvollinen korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut. Vastaajan toimenpiteissä on osittain kahden avustajan käyttämisen vuoksi päällekkäisyyttä, joka ei ole johtunut kantajasta. Tämän vuoksi oikeudenkäyntikulut on tuomittu, vaatimukset enemmälti hyläten, tuomilauselmasta ilmenevällä tavalla.


Edellä olevan perusteella on päädytty tuomiolauselmasta ilmenevään lopputulokseen.

Tuomiolauselma

Kantajan J Kxxxisen kanne hylätään kokonaisuudessaan.

Kantaja J Kxxxinen velvoitetaan suorittamaan vastaaja A Lxxxolle oikeudenkäyntikulujen korvauksena arvonlisäveroineen 6.200 euroa ja tälle laillista viivästyskorkoa kuukauden kuluttua päätöspäivästä lukien.

Laillisen viivästyskoron määrä on kuiioinkin voimassa oleva korkoiain mukainen viitekorko lisättynä 7 prosenttiyksiköllä.

-J Kxxxinen velvoitetaan suorittamaan todistaja Kennet Lxxxnille todistajan palkkiona 350 euroa.

-A Lxxxo velvoitetaan suorittamaan kuullulle S Jxxxiselle todistajan palkkiona 100 euroa.


MUUTOKSENHAKU Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen 30 päivässä. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava käräjäoikeudelle 7 päivässä. Määräaika vastavalitukselle on kaksi viikko, valitusajan päättymisestä.


HYVÄKSYTTY TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS

Kxxxinen J on 16.5.2013 ilmoittanut tyytymättömyyttä koko päätökseen .

Määräajat Valitus 10.6.2013
Vastavalitus 24.6.2013
Käräjätuomari P Hxxxi