Kiinteistökaupan purkaminen ostajan toimiessa vastoin kaupan tarkoitusta?

Kiinteistökaupan purkaminen ostajan toimiessa vastoin kaupan tarkoitusta?

Kiinteistökauppa voidaan purkaa paitsi kaupan kohteen virheiden johdosta myös, jos ostaja on toiminut kaupan olennaisten ehtojen vastaisesti. Tällaisten ehtojen ei tarvitse olla kaikilta osin kirjattu edes kauppakirjaan jos myyjä voi ne muuten todistaa esim. todistajien avulla. Alla oli kysymys ns. syytinkiehdon täyttämisestä. Kaikki oikeusasteet purkivat kaupan ostajien menettelyn johdosta. Korkein oikeus kuitenkin oikaisi päätöstä todeten ettei kysymys ollut kaupantekohetkellä ostajien kaupan ehtojen kunnianvastaisesta ja arvottomasta toiminnasta. Vasta kaupan jälkeen olosuhteet olivat muuttuneet ja ostajat olivat tehneet päätöksen lopettaa maanviljelys.

Korkeimman oikeuden perusteluista:

On kuitenkin jäänyt näyttämättä, että B:n ja C:n tarkoitus kauppaa tehtäessä olisi ollut toimia kaupan edellytysten ja ehtojen vastaisesti. Olosuhteet kauppaa tehtäessä eivät siten ole olleet sellaiset, että B:n ja C:n olisi kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppaan.

Kiinteistönkauppa on tehty siihen poikkeuksellisen merkittävällä tavalla vaikuttaneiden edellytysten vallitessa. Nämä edellytykset ovat vaikuttaneet myös kauppahinnan alhaisuuteen. Maksuehdotkin ovat olleet ostajille edulliset. kaupan jälkeen olosuhteet ovat muuttuneet B:n ja C:n syystä sellaisiksi, mitä A ei kauppaa tehtäessä ollut tarkoittanut. On pääteltävissä, ettei A olisi tiloja luovuttanut, mikäli hän olisi voinut ennakoida sittemmin muuttuneet olosuhteet ja edellytystensä toteutumatta jäämisen. Korkein oikeus katsoo kiinteistönkaupan perustana olleiden edellytysten jääneen toteutumatta niin merkittävällä tavalla, ettei enää ole perusteita pitää kauppaa voimassa.





KKO:1986-II-111
Dokumentin versiot
På svenska
Kiinteistön kauppa - Kiinteistönsaannon moite
Diaarinumero: S85/1252
Esittelypäivä: 6.5.1986
Antopäivä: 1.10.1986
Taltio: 2992
A oli myynyt sukunsa omistuksessa kauan olleen maanviljelystilan pojalleen B:lle ja tämän vaimolle C:lle kauppahinnasta, joka oli n. 1/10 tilan käyvästä arvosta. Omistusoikeus oli siirtynyt ostajille heti. Kauppa oli tehty edellytyksin, että B ja C jatkoivat tilalla asuen tilanpitoa ja pitivät kauppaehtojen mukaisesti huolta A:sta ja hänen vaimostaan, jotka jäivät asumaan tilalle. Sanottuja edellytyksiä ei ollut mainittu kauppakirjassa, mutta asianosaiset olivat olleet niistä tietoisia. B ja C olivat kuitenkin kaupan jälkeen muuttaneet pois tilalta, vuokranneet pellot ja myyneet maanviljelyskoneet eivätkä olleet tarkoitetulla tavalla täyttäneet kauppaehtoja. Koska kiinteistönkaupan perustana olleet edellytykset siten olivat jääneet toteutumatta, kauppa purettiin.

Vrt. KKO:1987:47

II-jaosto

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
VAATIMUKSET, VALITUSLUVAN MYÖNTÄMINEN JA VÄLITOIMI
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Halikon kihlakunnanoikeudessa
A on B:lle ja C:lle 26.8.1983 toimitetun haasteen nojalla ja kannetta kehittäessään lausunut, että hän oli 7.5.1979 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt 100.000 markan kauppahinnasta Sermiön kunnan Pohjakylässä olevat Kirva nimisen tilan RN:o 1:15 ja Nyy II nimisen tilan RN:o 7:14 pojalleen B:lle ja tämän vaimolle C:lle. Kiinteistökaupan tarkoituksena oli ollut säilyttää suvun hallussa vuodesta 1723 lähtien ollut niin sanottu Kirvan tila, joka käsitti kauppakirjassa mainitut kaksi tilaa, edelleen elinkelpoisena maanviljelystilana. Tässä tarkoituksessa B:stä koulutettu maanviljelijä. Kun B ja C olivat solmineet avioliiton, A:n vakaa käsitys oli ollut, että B ja C tulisivat jatkamaan tilalla maanviljelijöinä, mihin heille kiinteistönkaupan avulla oli annettu mahdollisuus. Tässä uskossa A oli pidättänyt itselleen ja puolisolleen myös oikeuden asua Kirvan tilalla olevassa päärakennuksessa ja käyttää sen aputiloja. Kauppakirjan ehtojen mukaan ostajien tuli huolehtia siitä, että A:n ja hänen vaimonsa käytettävissä oli aina vapaasti kuiva pilkottu polttopuu tai muu vastaava polttoaine. Lisäksi ostajien tuli huolehtia omalla kustannuksellaan A:n ja hänen vaimonsa käyttöön jääneen asunnon ja siihen kuuluvien laitteiden kunnossapidosta ja korjauksesta. Kauppakirjan ehtojen mukaan myyjällä oli oikeus vapaaseen valoon ja kotitaloussähköön. B ja C eivät olleet kaupantekotilaisuudessa suorittaneet sovitusta 100.000 markan kauppahinnasta mitään, vaan he olivat ottaneet vastatakseen kahdesta 10.000 markan määräisestä satovahinkolainasta ja heidän tuli suorittaa loppukauppahinta 80.000 markkaa 7.5.1984 mennessä. Mitään rahasuoritusta ei ollut vieläkään tapahtunut.

Kaupan edellytyksinä oli ollut, että B ja C asettuivat pysyvästi asumaan tilalle sitä hoitamaan ja saamaan siitä elantonsa, että he eivät myyneet tai muuten pirstoneet tilaa, vaan pitivät sitä arvossa, ja että he huolehtivat A:n ja hänen vaimonsa huollosta. Nimellinen kauppahinta ja maksuehdot sekä luovutuksen perustana olleet olosuhteet olivat myös osoituksina näistä kaupan edellytyksistä. B ja C olivat tietoisina mainituista kaupan edellytyksistä ja tarkoituksesta päättäneet kaupan. Saatuaan tiloihin omistusoikeuden he eivät olleet kuitenkaan täyttäneet näitä edellytyksiä, vaan olivat toimineet niitä vastaan. C ei ollut missään vaiheessa edes muuttanut asunmaan Kirvan tilalle ja B oli matkustanut useita kertoja viikossa Sermiöstä Helsinkiin. B ei ollut myöskään halunnut jatkaa maanviljelijänä, vaan oli vuokrannut maat ja siirtynyt Helsinkiin rakennustyömieheksi. Näissä olosuhteissa B ja C olivat myös myyneet kaikki maanviljelyskoneet, joten tilan viljeleminen oli käynyt mahdottomaksi. B ja C olivat aikoneet myydä tilalla olevan Illansuu nimisen rakennuksen, mikä kauppa-aikomus oli kuitenkin peruutettu neuvottelujen jälkeen. Kauppakirjan mukaiset velvollisuudet olivat myös jääneet lähes kokonaisuudessaan täyttämättä. Kirvan tilan päärakennuksen kunnossapito vaati välttämättömiä toimenpiteitä kuten lämpöpattereiden huoltoa, vuotavan katon korjaamista, rottien hävittämistä kellarista ja sivurakennuksen ja navettarakennuksen katon paikkaamista, mitkä toimenpiteet olivat jääneet tekemättä. Ostajat olivat laiminlyöneet lähes kokonaisuudessaan myös puiden pilkkomisen ja muut tilan normaaliin huoltoon kuuluvat toimenpiteet kuten likakaivon tyhjentäminen.

Koska B ja C olivat oleellisissa kohdin rikkoneet kaupan ehtoja ja kaupan päättämisen olennaiset ehdot olivat heidän syystään jääneet täyttämättä, heidän oli myös kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppaan.

Tämän vuoksi A on vaatinut, että puheena oleva kiinteistönkauppa julistetaan puretuksi tai mitättömäksi ja että B:lle ja C:lle kaupan perusteella 17.7.1979 annettu lainhuuto julistetaan mitättömäksi. Lisäksi A on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Väliintulo
A:n vaimon on ilmoittautunut jutussa sivuväliintulijaksi ja yhtynyt siihen, mitä A oli jutussa lausunut.

Vastaus
B ja C ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista. B ja C ovat lausuneet, että he olivat täyttäneet kaupan ehdot. Sellaiset ehdot, joita ei ollut otettu kauppakirjaan, olivat mitättömiä. A ei ollut ennen kanteen nostamista huomauttanut siitä, että ostajat olisivat jättäneet kaupan ehdot täyttämättä. Kauppaa ei voitu julistaa mitättömäksi varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 33 §:n nojalla, jos lainkohdassa tarkoitetut perusteet eivät olleet olleet olemassa kauppa tehtäessä, vaan olivat ilmaantuneet vasta vuosien kuluttua. B ja C eivät olleet olleet kauppaa tehtäessä vilpillisessä mielessä.

Kihlakunnanoikeuden päätös 9.10.1984
Kihlakunnanoikeus on lausunut, että A oli vaimonsa suostumuksin 7.5.1979 allekirjoitetulla kauppakirjalla myynyt pojalleen B:lle ja tämän vaimolle C:lle mainitut Kirvan ja Nyy II:n tilat yhteisestä 100.000 markan kauppahinnasta. A oli pidättänyt itselleen ja vaimolleen elinikäisen hallinta-, ja asumisoikeuden Kirvan talon koko päärakennuksessa aputiloineen vapaine valoineen, kotitaloussähköineen ja lämpöineen. Ostajien vastattavaksi oli lisäksi jäänyt huolehtiminen vapaista polttopuista myyjän ja hänen puolisonsa käyttöön ja heidän hallintaansa jääneiden tilojen kunnossapidosta ja korjauksesta. Kauppahinta oli sovittu suoritettavaksi siten, että ostajat olivat ottaneet vastatakseen yhteensä 20.000 markan määräiset satovahinkolainat ja ostajien tuli maksaa loppukauppahinta 80.000 markkaa viimeistään 7.5.1984. B ja C olivat kaupan perusteella saaneet tiloihin yhteisen lainhuudon 17.7.1979.

B, joka oli saanut koulutuksen maanviljelijän ammattiin, oli kaupantekoon saakka Kirvan tilalla asuen osallistunut yhdessä isänsä kanssa maatalousyrityksen töihin ja jatkanut kaupanteon jälkeen maatalousyrityksen hoitamista nyt omiin ja C:n nimiin vuosina 1979 ja 1980. Tämän lisäksi B ja C olivat korjanneet Kirvan tilalla olevan Illansuu nimisen vanhan asuinrakennuksen asuttavaan kuntoon. B oli syksystä 1980 alkaen oleskellut yhä pitempiä ajanjaksoja C:n luona Helsingissä ja muuttanut Helsinkiin pysyvästi asumaan vuoden 1981 aikana. B ja C olivat 1.2.1982 allekirjoitetulla sopimuksella vuokranneet tilojen viljelysmaat Sokerijuurikkaan Tutkimuskeskukselle.

A oli kauppaan ryhtyessään edellyttänyt B:n jäävän tilalta käsin harjoittamaan maanviljelystä suvun hallussa pitkään olleella Kirvan perintötilalla ja turvaavan samalla vanhemmilleen elinikäisen asunnon ja huolenpidon tilalla. Nämä koko perheen piirissä tunnetut edellytykset olivat kauppaa tehtäessä olleet hyvin myös B:n ja C:n tiedossa.

Koska mainitut kaupan perusedellytykset olivat jääneet ilman hyväksyttävää syytä täyttämättä, kihlakunnanoikeus on katsonut, huomioon ottaen myös tiloista sovitun vastikkeen alhaisuuden niiden ainakin 1.000.000 markan suuruiseen käypään arvoon nähden, että kauppa oli tehty olosuhteissa, joista tietoisina B:n ja C:n oli kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppaan. Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 33 §:n nojalla julistanut kiinteistönkaupan ja sen perusteella annetun lainhuudon mitättömäksi. Asian laatuun nähden A sai kuitenkin kärsiä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Turun hovioikeuden tuomio 4.10.1985

Hovioikeus, jossa B ja C toiselta sekä A ja hänen vaimonsa toiselta puolen olivat hakeneet muutosta, viimeksi mainitut kuitenkin vain oikeudenkäyntikulujen osalta, on lausunut, että Kirvan tila oli vuodesta 1723 lähtien ollut suvun hallussa. Kanteessa tarkoitetun kaupan edellytyksenä oli ollut turvata tilan säilyminen edelleen suvun hallussa kihlakunnanoikeuden toteamin tavoin. B ja C olivat kunnostaneet Kirvan tilan talouskeskuksen yhteyteen välittömästi kuuluvan Illansuun nimellä kulkevan rakennuksen asuttavaan kuntoon. He eivät kuitenkaan olleet jääneet tähän rakennukseen itse asumaan, vaan olivat ryhtyneet sitä myymään antamalla 3.7.1983 päivätyllä toimeksiantosopimuksella 250.000 markan hinnasta välitettäväksi Illansuun rakennuksen ja sille Kirvan tilasta tontiksi erotettavan noin 3.000 neliömetrin suuruisen määräalan. Toimeksiantosopimuksessa he olivat ilmoittaneet myyntiin johtavaksi syyksi paikkakunnalta muuton. Myyntihanke oli sittemmin A:n vastustuksen vuoksi rauennut. Myyntiaikomuskin osoitti, etteivät B ja C olleet aikoneet jäädä pysyvästi asumaan Kirvan tilalle. Tällä ja muutoin kihlakunnanoikeuden mainitsemilla perusteilla hovioikeus on jättänyt asian kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan. Koska asianosaiset eivät olleet puolin ja toisin voittaneet juttuaan hovioikeudessa, saivat he pitää vahinkonaan hovioikeudessa olleet oikeudenkäyntikulunsa.

VAATIMUKSET, VALITUSLUVAN MYÖNTÄMINEN JA VÄLITOIMI
B ja C ovat pyytäneet valituslupaa ja vaatineet kanteen hylkäämistä sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista. Valituslupa on myönnetty 4.2.1986 A ja hänen vaimonsa ovat antaneet heiltä pyydetyn vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Kirvan tila on ollut suvun omistuksessa vuodesta 1723 ja A:n omistuksessa Kirvan ja Nyy II:n tilat ovat olleet useita vuosikymmeniä. A on harjoittanut tiloilla maanviljelyä. Tilojen käypä arvo kaupantekohetkellä on ollut ainakin 1.000.000 markkaa. Mahdollistaakseen sen, että tilanpidon itsenäinen aloittaminen ei muodostuisin ostajille taloudellisesti raskaaksi, A on myynyt tilat B:lle ja C:lle puheena olevalla kiinteistökaupalla 100.000 markan kauppahinnasta, mistä rahana maksettava osuus 80.000 markkaa tuli suorittaa vasta 7.5.1984. Tilojen omistusoikeus on siirtynyt ostajille kaupantekohetkellä.

A on tilat myydessään edellyttänyt, että B, joka oli A:n kolmesta lapsesta saanut maatalousalan koulutusta ja osallistunut Kirvan tilalla vanhempiensa kanssa asuen työhön tiloilla, jatkaisin C:n kanssa kaupan jälkeen henkilökohtaisesti tilojen viljelemistä tilakokonaisuuden säilyttäen niin, että B ja C saisivat tiloilta toimeentulonsa. Kun otetaan huomioon B:n maanviljelyalan kokemus, peltojen osuus noin 42 hehtaaria tilojen noin 95 hehtaarin kokonaispinta-alasta ja jutussa esitetty selvitys tilojen peltojen, metsien ja rakennusten kunnosta, on tämä edellytys ollut kaupan nojalla toteutettavissa. Tämän lisäksi A on edellyttänyt, että hänen ja hänen vaimonsa asuminen ja huolenpito Kirvan tilalla tulisivat B:n ja C:n toimesta turvatuiksi. Tässä tarkoituksessa on kauppakirjaan otettu kihlakunnanoikeuden päätöksessä selostettu asumista ja huolenpitoa koskeva ehto. B ja C ovat kauppaa tehtäessä olleet tietoisia näistä puheena olevan oikeustoimen oleellisista edellytyksistä.

B ja C ovat jo kesällä 1980 ilmoittaneet aikomuksenaan olevan muuttaa pois Kirvan tilalta. He ovatkin syksyllä 1980 muuttaneet tilalta Helsinkiin. B on Helsingistä käsin viljellyt tiloja vielä vuonna 1981, mutta talvella 1982 B ja C ovat vuokranneet Kirvan tilan pellot ja myyneet omistamansa maanviljelyskoneet. B ja C ovat kesällä 1983 yrittäneet myydä Kirvan tilalla olevan Illansuun rakennuksen tontteineen hovioikeuden tuomiossa selostetulla tavalla. B ja C eivät myöskään ole täyttäneet kauppakirjassa mainittuja asumiseen ja huolenpitoon liittyviä velvoitteita kauppaa tehtäessä tarkoitetulla tavalla. B ja C ovat siten menetelleet vastoin kaupan edellytyksiä ja kauppaehtoja.

On kuitenkin jäänyt näyttämättä, että B:n ja C:n tarkoitus kauppaa tehtäessä olisi ollut toimia kaupan edellytysten ja ehtojen vastaisesti. Olosuhteet kauppaa tehtäessä eivät siten ole olleet sellaiset, että B:n ja C:n olisi kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppaan.

Kiinteistönkauppa on tehty siihen poikkeuksellisen merkittävällä tavalla vaikuttaneiden edellytysten vallitessa. Nämä edellytykset ovat vaikuttaneet myös kauppahinnan alhaisuuteen. Maksuehdotkin ovat olleet ostajille edulliset. kaupan jälkeen olosuhteet ovat muuttuneet B:n ja C:n syystä sellaisiksi, mitä A ei kauppaa tehtäessä ollut tarkoittanut. On pääteltävissä, ettei A olisi tiloja luovuttanut, mikäli hän olisi voinut ennakoida sittemmin muuttuneet olosuhteet ja edellytystensä toteutumatta jäämisen. Korkein oikeus katsoo kiinteistönkaupan perustana olleiden edellytysten jääneen toteutumatta niin merkittävällä tavalla, ettei enää ole perusteita pitää kauppaa voimassa.

Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta, jonka mukaan A:n ja B:n sekä C:n välinen 7.5.1979 vahvistettu kiinteistökauppa on purettu ja kaupan perusteella Sermiön kunnan Pohjakylässä oleviin Kirvan nimiseen tilaan RN:o 1:15 ja Nyy II nimiseen tilaan RN:o 7:14 B:lle ja C:lle 17.7.1979 Halikon käräjäkunnan lainhuudatusasianpöytäkirjan 545 §:n kohdalla annettu lainhuuto on julistettu mitättömäksi, ei muuteta. B ja C velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja tämän vaimolle yhteisesti korvaukseksi vastauksen antamisesta aiheutuneista kuluista Korkeimmassa oikeudessa 1.500 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Heinonen, Ådahl, Nybergh, af Hällström ja Kilpeläinen