Muurahaiset ja muut eläimet asunnossa ja myyjän tiedonantovelvollisuus?

Muurahaiset ja muut eläimet asunnossa ja myyjän tiedonantovelvollisuus?

Oikeuskäytännössä on suhtauduttu torjuvasti siihen, että muurahaiset, ötökät, hiiret ym. olisivat sellaisia erityisiä seikkoja, joista myyjän tulisi normaalisti kaupantekotilanteessa oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle. Asia muuttuu toiseksi, jos ostaja kysyy näistä ennen kauppaa eikä myyjä niistä kerro vaikka pitäisi niistä tietää. Tietysti voi olla tilanteita, joissa esim. koko taloyhtiö joudutaan myrkyttämään torakoiden tmv. hävittämiseksi tai ongelmasta ei ole vuosiin päästy eroon ja se on jatkuvasti yhtiössä esillä esim. yhtiökokouksissa. Sellainen on kauppaan vaikuttava ja tulee ostajalle kertoa.

Alla hovioikeus hylkäsi ostajan vaatimukset vahingonkorvauksesta myyjän tietoisuuden perusteella katsoen kuitenkin kyseessä olevan salainen virhe mutta jäävän merkitykseltään (korjaus taloyhtiön vastuulla) vähäiseksi, jolloin hinnanalennusta ei tule tuomittavaksi.

Käräjäoikeuden johtopäätökset

"Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan käytetyssä asunnossa on virhe, jos se kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan on merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset.

Todistaja Rytttsenja todistaja Aallon kertomusten perusteella on näytetty, että asunto-osakeyhtiön rakennuksessa oli hallinnan luovutusaikaan esiintynyt ainakin joissakin huoneistossa faaraomuurahaisia ja että niitä esiintyi siellä edelleen. Todistaja Pistttsen kertomuksen mukaan faaraomuurahaiset olivat haittaeläimiä, joiden pesät tuli hävittää asuintalojen rakenteista

Todistaja Kiittten kertomuksen perusteella on toisaalta näytetty, että Asunto Oy Hkatu 13 yhtiökokouksissa ei ollut Fixxxn omistusaikana käsitelty faaraomuurahaisia. Myöskään 7.3.2006 päivätystä isännöitsijäntodistuksesta, tai muista asiakirjoista, jotka Laptttnen oli hankkinut asunnon myyntiä varten ei ilmennyt, että faaraomuurahaisia olisi havaittu asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa. Fixxxn ilmoitusta siitä, ettei hän ollut keskustellut naapureidensa kanssa sekä siitä, ettei hän tiennyt ennen asumisaikansa alkamista, vuonna 2001 annetusta faaraomuurahais­ tiedotteesta on pidettävä uskottavana.

Asiassa on sen vuoksi jäänyt näyttämättä, että Fixxx olisi tiennyt, että joissakin asunto-osakeyhtiön rakenteissa tai huoneistoissa olisi ollut kysymyksessä olevan asunnon hallinnan luovutusaikaan 4.4.2006 faaraomuurahaisia. Fixxxn ei siten ole näytetty vaikuttaneen Kuxxxan kaupantekopäätökseen antamalla asunto-osakeyhtiön rakennuksen rakenteissa olevasta faaraomuurahaisesiintymästä virheellisen tiedon tai salaamalla Kuxxxalta faaraomuurahaisesiintymän olemassa olon. Sen vuoksi hän ei ollut tuottamuksellisesti jättänyt kertomatta kauppaan vaikuttavia seikkoja, eikä perustetta vahingonkorvaukselle ollut. Näillä perusteilla Kuxxxan vahingonkorvausvaatimus hylätään perusteettomana.

Myöskään Kuxxx ei ole kertonut havainneensa Asunto Oy Hkatu 13:n tiloissa faaraomuurahaisia tutustuessaan asuntoon ennen ostopäätöksen tekemistä, eikä isännöitsijä Kiitttikään ollut ilmoittanut hänelle niistä Kuxxxan tiedusteltua tältä ennen kaupan päättämistä Asunto Oy Hgin­ katu 13:n tilanteesta. Sen vuoksi Asunto Oy Hkatu 13:n rakenteissa elävää faaraomuurahaisyhdyskuntaa on pidettävä Asunto Oy Hkatu 13:n omistaman rakennuksen rakenteissa olevana salaisena virheenä.


Fixxx vastasi asunto-osakkeiden myyjänä siitä, että osakkeisiin liittyvä asunto on ollut sopimuksen edellyttämässä kunnossa. Kuxxx on kuitenkin näyttänyt, että asunto-osakeyhtiön rakennuksen rakenteissa oli jo halinnan­ luovutusaikaan ollut ja että siellä edelleen oli faaraomuurahaisesiintymä.
Faaraomuurahaisista Kuxxxan asunnon käyttämiselle aiheutuva haitta ja asunto-osakeyhtiön asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukainen vastuu sen omistaman rakennuksen rakenteissa elävän muurahaisyhdyskunnan torjunnasta sekä osakkaalle torjuntatoimista jäävä lopullinen kustannusosuus huomioon ottaen, asuntoa ei ole pidettävä merkittävästi huonompana kuin, mitä Kuxxxalla on asunnon sijaintipaikan, iän, hinnan ja kaupan muiden olosuhteiden perusteella ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kysymyksessä olevaa asuntoa välittäneen todistajien Laptttsen ja sitä tällä hetkellä välittävän kiinteistönvälittäjä Vahtttn kertomusten perusteella on lisäksi näytetty, ettei faaraomuurahaisyhdyskunnasta aiheutunut asunnon arvonalenemista, eikä ollut sillä ollut merkitystä asuntokaupalle. Näillä perusteilla Asunto Oy Hkatu 13:n rakenteissa olevia faaraomuurahaisia ei ole pidettävä merkittävänä virheenä. Sen vuoksi Kuxxxan Asunto Oy Hkatu 13:n omistaman rakennuksen rakenteissa olevaan faaraomuurahai­ sesiintymään, jonka olemassaolosta myyjä ja ostaja eivät ole asunnon hallinnan luovutushetkellä tienneet, hinnanalennusvaatimus hylätään."



Hgin käräjäoikeus Os. 4/2

Tuomio
22.11.2007

07/32382
L 07/9272


Annettu käräjäoikeuden kansliassa 22.11.2007 kello 13.00


Kantaja Vastaaja

R. Kuxxx, Hki
H. Fixxx, Hki

Asia Hinnanalennus ja vahingonkorvaus asunto-osakkeiden kaupassa

Vireille 12.4.2007


Kantajan vaatimukset


Perusteet


R. Kuxxx on vaatinut, että H. Fixxx velvoitetaan suorittaman hänelle ensisijaisesti kauppahinnan alennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena 6.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.3.2007 lukien sekä korvaamaan hänen oikeudenkäynti-, asianosais- ja perimiskulunsa arvonlisäveroineen 10.814,00 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen Kuxxxauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Sen varalta, että kanne hylättäisiin, hän on lisäksi vaatinut, että asianosaisten oikeudenkäyntikulut kuitataan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8aja 8 b §§:n nojalla. Asia oli ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että Kuxxxalla oli ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Oikeudenkäynti oli lisäksi johtunut siitä, ettei asiaa ollut yrityksistä huolimatta voitu hoitaa Asunto Oy Hkatu 13:n kanssa, vaan Kuxxx oli joutunut kääntymään asunnon hänelle myyneen Fixxxn puoleen.

Kuxxx on paljoksunut vastaaja Fixxxan oikeudenkäyntikuluvaatimusta hänen asiamiehensä laskutuksensa perusteena käyttämän työtuntihinnan osalta.

Tapahtumatiedot

R. Kuxxx oli 31.3.2006 ostanut H. Fixxxlta kiinteistönvälittäjä S. Laptttsen kautta Asunto Oy Hkatu 13 osakkeet 90-90, jotka oikeuttivat 1 h + kk 28,8 m2 suuruisen asunnon hallintaan osoitteessa Kkatu 2 c, 00500 Hki. Kiinteistönvälittäjän esitteen mukaan asunnon kunto oli" hyvä". Kauppahinta oli vastannut kaupantekoaikana ko. kaupunginosassa vallinnutta hintatasoa.

Kuxxx oli havainnut asunnossa muurahaisia käydessään siellä heinäkuussa 2006. Sanottuun ajankohtaan mennessä hän ei ollut tehnyt mitään muutoksia asuntoon, eivätkä sen olosuhteet olleet muuttuneet. Hän oli muutettuaan asuntoon syksyllä 2006 huomannut, että huoneistossa oli edelleen faarao­ muurahaisia. Kuxxxan otettua yhteyttä isännöitsijään oli ilmennyt, että ongelma oli yleisesti tiedossa ja että se olisi helposti korjattavissa myrkyttämällä.

Kuxxx oli ottanut joulukuussa 2006 turhaan yhteyttä isännöitsijään, jotta tämä olisi myrkyttänyt kaikki asunnot. Myrkytyksiä oli suoritettu vasta

helmi-maaliskuussa 2007 ja vain Kuxxxan asunnossa. Taloyhtiön kaikkia asuntoja ei ollut missään vaiheessa myrkytetty. Isännöitsijä oli ollut halu­ ton ryhtymään muurahaisongelman todelliseen korjaamiseen. Muurahaiset olivat ilmestyneet takaisin Kuxxxan asuntoon jo 3.4.2007.

Kuxxx oli vasta vuoden 2007 alussa ymmärtänyt Kiinteistömaailman esitteestä, että muurahaisongelmaa oli käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa aikaisemmin. Isännöitsijä oli tiedottanut muurahaisista osakkaille jo 18.4.2001. Tämä tiedote oli tullut tietoon 2006-2007 vaihteessa, kun asuntoa * oli myyty. Samoihin aikoihin oli ilmennyt, että muurahaisia oli vaikea poistaa.

Kuxxx oli joulukuussa 2006 ilmoittanut muurahaisista myös kiinteistönvälittäjälle, joka ei ollut tiennyt niistä mitään. Hän oli kehottanut Kuxxxa ottamaan yhteyttä myyjään ja luvannut ilmoittaa myyjän yhteystiedot.
Kuxxx ei kuitenkaan ollut saanut niitä.

Kun oli selvinnyt, ettei asunto-osakeyhtiö aikonut tehdä mitään muurahaisten poistamiseksi, Kuxxx oli ottanut yhteyttä myyjään 1.3.2007. Myyjä Fixxx oli kuitenkin kiistänyt kaiken vastuunsa.

Myyjän olisi tullut ilmoittaa muurahaisista ostajalle. Kuxxx ei olisi ostanut asuntoa ainakaan sovitulla kauppahinnalla, jos hän olisi saanut tietää muurahaisista.

Ongelman selvittämiseksi Kuxxx oli joutunut irrottamaan keittiön seinä­ kaapit ja alakaapit. Kaapit oli jouduttu uusimaan, koska ne olivat rikkoon­ tuneet seinästä irrotettaessa. Kaasuputki, josta muurahaiset olivat ilmeisesti kulkeneet, oli poistettu ja seinä oli korjattu. Kuxxx oli tehnyt remonttityöt osaksi itse avomiehensä kanssa, mutta putkiliike oli asentanut sulun ja kiinnittänyt hanan ja remonttifirma oli poistanut kaasuputken.

Oikeudellinen arviointi

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa oli virhe, jos se ei vastannut myyjän antamia tietoja ja tämän voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunto oli virheellinen myös, jos myyjä jätti antamatta tiedon seikasta, josta hänen oletetaan tienneen ja josta ostaja oletti saavansa tiedon ja seikalla oli vaikutus kauppaan. Vaikka muurahaisia ei olisi näkynyt huoneistossa, kun asunto oli myyty Kuxxxalle, oli taistelu muurahaisia vastaan kuitenkin osoittanut, että ne saatiin myrkyttämällä katoamaan huoneistosta joksikin aikaa. Tämä ei kuitenkaan osoittanut, ettei taloon ja huoneiston rakenteisiin olisi edelleen jäänyt muurahaisia. Fixxx ei ollut voinut olla vilpittömässä mielessä väittäessään, ettei hän tiennyt muurahaisongelmasta.

Kuxxx oli aluksi uskonut, että muurahaiset voitiin hävittää myrkyttämällä hänen asuntoaan. Hän oli reklamoinut asiasta myyjä Fixxxlle heti, kun oli ilmennyt, että muurahaiset olivat koko asunto-osakeyhtiön ongelma, joka oli vaikeasti poistettavissa. Kysymys ei ollut vain esteettisestä haitasta, vaan terveyshaitasta. Muurahaiset menivät ruokatarvikkeisiin ja kuljettivat bakteereita. Jatkuvat myrkytykset aiheuttivat terveydellistä haittaa varsinkin allergisille henkilöille.

Puhevallan menettäminen

Asuntokauppalain 6 luku koski käytetyn asunnon kauppaa. Sen 14 §:ssä todettiin virheilmoituksesta myyjälle: " virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt selville virheen merkityksestä".

Kuxxx oli ottanut yhteyttä isännöitsijään heinäkuussa 2006 luullen, että kyse oli ollut tilapäisestä muurahaishavainnosta ja että asia olisi helposti korjattavissa. Syksyn 2006 aikana Kuxxx oli käsitellyt usein asiaa isännöitsijän kanssa ilman, että hänelle olisi selvinnyt, kuinka laajasta ja pitkä­ aikaisesta ongelmasta oli kyse. Kun asunto-osakeyhtiö ei ollut ryhtynyt poistamaan muurahaisia, Kuxxx oli vuoden 2006 ja 2007 vaihteessa ottanut yhteyttä lakimieheen, joka oli ottanut yhteyttä asunto-osakeyhtiöön. Vasta talvella 2007 oli selvinnyt, kuinka pitkään jatkuneesta ongelmasta oli kyse, kuinka vaikea se oli poistaa ja kuinka vastahakoinen asunto-osakeyh­ tiö oli asian korjaamiseen. Kuxxx oli ottanut yhteyttä myyjä Fixxxan heti virheen merkityksen selvittyä hänelle.

AsuntoA.n myyntiesitteen mukaan Kuxxx oli ostanut hyväkuntoisen asunnon, jossa keittiön kaapistot oli uusittu pari vuotta aikaisemmin. Hinta oli ollut sen mukainen. Kuxxx ei ollut valmistautunut tekemään keittiöremonttia. Jos hän olisi tiennyt, että huoneistossa tai asunto-osakeyhtiössä oli usean vuoden ajan ollut muurahaisia, hän ei olisi ostanut asuntoa. Virhe oli siis merkittävä, koska Kuxxx ei olisi ostanut asuntoa, jos hän olisi tiennyt muurahaisongelmasta.

Fixxx on väittänyt, ettei hän tiennyt muurahaisongelmasta. Väite ei ollut uskottava. Muurahaisia oli esiintynyt useissa huoneistoissa samassa portaassa kuin kysymyksessä oleva asunto ja muissakin portaissa sijaitsevissa huoneistoissa. Muurahaisia oli ollut Kuxxxan ostaman asunnon seinänaapurissa, alakerran Pizzeriassa ja pesutuvassa.

Samassa C-rapussa huoneisto * oli ollut Kiinteistömaailman myytävänä vuosien 2006 ja 2007 vaihteessa. Kiinteistönvälittäjä oli tuolloin katsonut taloyhtiössä havaittujen faaraomuurahaisten muodostaman ongelman olen­ naiseksi, koska hän oli ilmoittanut siitä myyntiesitteessään.

Tiedonantovirhe

Väite siitä, että kukaan ei ollut havainnut muurahaisia tai ilmoittanut niistä vuoden 2001 jälkeen, oli virheellinen. Koska huoneiston * myyjä ja Kiinteistömaailman välittäjä vuosien 2006 ja 2007 vaihteessa olivat katsoneet aiheelliseksi kertoa muurahaisongelmasta, oli selvää, että ongelma oli ollut asunto-osakeyhtiössä koko ajan ainakin vuodesta 2001 lukien.

Muurahaisia oli ilmennyt jo kesällä 2006, jolloin Kuxxx ei ollut vielä muuttanut asuntoon. Myyntihetkellä huoneisto oli varmasti ollut myrkytetty, jolloin muurahaiset olivat pysyneet poissa jonkin aikaa. Tämä ei kuitenkaan merkinnyt sitä, ettei asunnossa olisi Kuxxxan omistusaikana 2004-2006 olut muurahaisia.

Tiedonantovirhe koski asuntoa ja asunto-osakeyhtiötä. Vaikka asunnossa ei olisi ollut muurahaisia, mutta asunto-osakeyhtiössä oli niitä, olisi siitä pitänyt ilmoittaa. Myyntiesitteen tiedot olivat olleet puutteelliset.

Piilevä virhe

Hinnanalennuksen kannalta ei ollut merkitystä sillä, oliko virhe piilevä vai ei. Hinnanalennus ei edellyttänyt myyjältä tuottamusta, mutta vahingonkorvaus edellytti sitä. Vastaaja Fixxx oli tiennyt muurahaisista ja hänen olisi tullut ilmoittaa niistä kiinteistönvälittäjälle asuntoa myydessään. Asunto­ kauppalain 6:17 edellytti, että myyjän tuli näyttää, ettei hänen puolellaan ollut huolimattomuutta. Virhe oli olennainen, koska Kuxxx ei olisi ostanut asuntoa, jos hän olisi tiennyt asunto-osakeyhtiön ja huoneiston muurahaisongelmasta. Vaadittu hinnanalennus vastasi Kuxxxalle aiheutuneen vahingon määrää.

Kuxxx oli soittanut isännöitsijälle ennen kuin hän oli päättänyt ostaa asun­ non. Isännöitsijä ei ollut tuolloin kertonut hänelle faaraomuurahaisista.
Koska asunto-osakeyhtiö ei ollut tehnyt mitään muurahaisongelman ratkaisemiseksi, olisi siitä pitänyt olla isännöitsijätodistuksessa merkintä. Isännöitsijä oli salannut Kuxxxalta muurahaisongelman ja sen, että hän oli tiedottanut asiasta vuonna 2001, kunnes Kuxxx oli saanut Kiinteistömaailman esitteen vuoden 2007 alussa.

Virhe oli olennainen kolmesta syystä:

1) Asunto ei ollut hyväkuntoinen, koska siellä oli muurahaisia.

2) Virhe oli merkitsevä, koska Kuxxx ei olisi ostanut asuntoa, jos hän olisi tiennyt asunto-osakeyhtiön muurahaisongelmasta.

3) Kiinteistömaailmanja Huoneistokeskuksen kiinteistöedustajat olivat kat­ soneet, että muurahaisongelma oli olennainen, koska he olivat laittaneet siitä merkinnän myyntiesitteisiinsä.

Vahingonkorvaus ja hinnanalennus

Kuxxx oli saanut huonomman asunnon kuin jollaista hän oli ollut osta­ massa. Asunnossa ja asunto-osakeyhtiössä oli olennainen virhe, jonka vuoksi Kuxxxalla oli Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n nojalla oikeus kohtuulliseen korvaukseen.

Asunto ei ollut myyntihintansa arvoinen, koska Kuxxx oli ostanut hyvä­ kuntoisen asunnon, mutta joutunut panemaan kustannuksia virheen selvittämiseen. Kustannuksia oli aiheutunut myös siitä, että Kuxxx oli asuttuaan asunnossa vain vuoden joutunut panemaan sen myyntiin. Kustannuksia oli syntynyt myös lakimiehen käyttämisestä neuvotteluihin asunto-osakeyhtiön kanssa asunto-osakeyhtiön osoittauduttua haluttomaksi neuvottelemaan Kuxxxan kanssa.

Kuxxxan vaatima hinnanalennus oli kohtuullinen. Asian tähänastinen selvittäminen ja yhteydenpito asunto-osakeyhtiöön olivat aiheuttaneet 1.000 euron määräiset kulut. Kustannuksia oli aiheutunut myös siitä, että muurahaisten tuloreitin selvittämiseksi asunnon keittiön kaapistot ja kaasujohto

oli jouduttu purkamaan. Purkamistyöhön oli kulunut yksi työpäivä, seinän pohjustustöihin kaksi työpäivää ja uuden kaapiston asentamiseen, kaakelointiinja maalaukseen kolme työpäivää. Tämän lisäksi oli jouduttu tekemään putki- ja sähkötyöt. Asunnossa olivat käyneet myrkytysfirman edustaja ja asunto-osakeyhtiön huoltomies. Kuxxx ja hänen avopuolisonsa olivat joutuneet ottamaan vapaata töistä korjausten ja myrkytysten vuoksi.

Kustannuksia oli aiheutunut myös siitä, että keskustan pienasuntojen hinnat olivat nousseet puolentoista vuoden aikana 15-20 %. Kuxxxan vaihtaessa asuntonsa vastaavankokoiseen asuntoon sen hinta oli 15.000-18.000 euroa kalliimpi kuin hänen ostamansa asunto. Kuxxxan myydessä asuntonsa ja kertoessa muurahaisongelmasta ostajille, tuli kauppahinta olemaan pienempi ja myyntiaika pitempi kuin, jos muurahaisongelmaa ei olisi. Asuntoa ei toistaiseksi ollut saatu myydyksi.


Vastaus


H. Fixxx on kiistänyt kanteen kokonaisuudessaan perusteeltaan ja vaatinut, että se hylätään sekä, että Kuxxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 13.999,93 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen Kuxxxauden kuluttua käräjäoikeuden tuo­ miosta lukien.

Fixxx on vastustanut Kuxxxan oikeudenkäyntikulujen kuittaamista koskevaa vaatimusta. Asia ei ollut oikeudellisesti epäselvä. Oikeudenkäyntiin oli johtanut Kuxxxan haluttomuus neuvotella asian sovinnollisesta ratkaisemisesta ennen kanteen vireillepanoa.

Fixxx on kiistänyt Kuxxxan oikeuden käyntikuluvaatimuksen siltä osin kuin se koski kirjeen lähettämistä asunto-osakeyhtiön puheenjohtajalle ja isännöitsijälle 23.1.2007. Sanotuista toimenpiteistä aiheutuneet kulut eivät olleet kysymyksessä olevasta oikeudenkäynnistä johtuvia kuluja.

Perusteet

Kuxxxan hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimus olivat perusteeltaan selvittämättömiä ja määrältään liiallisia ja selvittämättömiä.

Puhevallan menettäminen

Asuntokauppalaki edellytti, että virheestä ilmoitettiin kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta

Kuxxx oli ilmoittanut heinäkuussa 2006 isännöitsijälle lähettämässään sähköpostiviestissä havainneensa asunnossaan runsaasti muurahaisia ja isännöitsijä oli tällöin kertonut Kuxxxalle, ettei yhtiö ollut sen tietoon aikaisemmin saatetun havainnon perusteella ryhtynyt myrkytystoimiin. Kuxxxan tietoon oli jo tällöin tullut, etteivät hänen huoneistoonsa ilmesty­ neet muurahaiset olleet vain kyseisen asunnon ongelma, vaan muissakin huoneistoissa oli esiintynyt muurahaisia. Ongelman" laajuus" ja se, ettei yhtiö ollut pitänyt muurahaishavaintoja merkittävänä asiana sekä se, mikä vaikutus näillä tiedoilla oli ollut Kuxxxan asemaan, olivat olleet hänen tie­ dossaan jo kesällä 2006. Kuxxxn isännöitsijä Kiitttelle lähettämästä

sähköpostista ilmeni, että hän oli myös ymmärtänyt tämän. Näin ollen Kuxxx oli päässyt virheen merkityksestä selville jo kesällä 2006.

Kuxxx oli kuitenkin ottanut Fixxxan ensimmäisen kerran yhteyttä kaupan jälkeen havaitun muurahaisongelman takia vasta maaliskuussa 2007. Fixxx oli tuolloin saanut postitse Kuxxxan asiamiehen laatiman reklamaatiokirjeen.

Kuxxx oli saanut asunnon hallinnan 4.4. 2006. Hän oli isännöitsijä R. Kiitttelle heinäkuussa 2006 lähettämässään sähköpostissa kertonut havainneensa muurahaiset jo huhtikuussa. Hän oli ilmoittanut havainneensa muu­ rahaisia myös syksyllä 2006 sen jälkeen, kun hän oli muuttanut asuntoon. Koska reklamaatio oli tehty lähes vuosi muurahaishavaintojen tekemisen jälkeen, se oli tehty myöhään ja Kuxxx oli menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

Vaatimusten perusteettomuus

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan myyjän vastuun syntyminen edellytti, että asunto ei vastannut myyjän ennen kaupan tekoa asunnosta antamia tietoja ja annettujen tietojen voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi asunnossa oli virhe, jos myyjä oli jättänyt kertomatta ostajalle sellaisia tietämiään, asuntoa koskevia erityisiä seikkoja, joista ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen kykynsä havaita kyseinen seikka asunnon ennakkotarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Jos asunnon ostaja, sen enempää kuin myyjäkään, eivät olleet tienneet vasta kaupan jälkeen havaitusta virheestä, oli kysymyksessä ns. piilevä virhe, josta myyjä oli vastuussa vain, mikäli asunto oli merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vähäisistä piilevistä virheistä myyjä ei voinut joutua vastuuseen.

Tiedonantovirhe

Kuxxx on väittänyt, että faaraomuurahaisia oli esiintynyt kysymyksessä olevan asunto-osakeyhtiön asunnoissa 2000-luvun alusta alkaen. Fixxxn isännöitsijä R. Kiittteltä saaman tiedon mukaan asunto-osakeyhtiölle oli kuitenkin ilmoitettu faaraomuurahaisista vain yhden kerran ennen Kuxxxan ilmoitusta. Tämäkin ilmoitus oli tapahtunut jo vuonna 2001 eli kolme vuotta ennen kuin Fixxx oli muuttanut asumaan Kuxxxalle sittemmin myymäänsä asuntoon.

Fixxx oli hankkinut kysymyksessä olevat asunto-osakkeet helmikuussa 2004 eli useita vuosia sen jälkeen, kun asunto-osakeyhtiössä oli edellisen kerran ilmoitettu havaitun faaraomuurahaisia. Esa Pulkkinen, jolta Fixxx oli ostanut asunnon, ei ollut kertonut hänelle muurahaisista. Fixxx ei myöskään tiennyt isännöitsijän laatimasta 18.4.2001 päivätystä tiedotteesta. Muissakaan asiakirjoissa, joiden perusteella Fixxx oli tehnyt ostopäätöksensä talvella 2004, ei ollut mainittu yhtiön D-portaan yksittäisen osakkeenomistajan vuonna 2001 yhtiölle tekemästä muurahaisilmoituksesta. Vuonna 2001 muurahaisia oli isännöitsijä Kiittten ilmoituksen

mukaan havaittu D-portaan asunnossa, eikä Fixxxn myymässä huoneis­tossa C * tai edes C-rapussa sijaitsevassa huoneistossa.

Kuxxxan reklamoitua faaraomuurahaisista Fixxx oli saanut isännöitsijä Kiittteltä kopion vuoden 2001 yhtiökokouksen pöytäkirjasta, josta ilmeni, että yhtiökokous oli käsitellyt osakkeenomistajan ilmoitusta muurahaisista, mutta asialle ei sen vähäisyys huomioon ottaen oltu katsottu tarpeelliseksi tehdä yhtiön toimesta mitään. Isännöitsijä Kiittten Fixxxlle ilmoittaman mukaan sanotun yhtiökokouksen jälkeen kukaan osakkeenomistaja ei ollut ilmoittanut havainneensa huoneistossaan muurahaisia. Fixxxn omistus- ja asumisaikana muurahaiset eivät olleet olleet yhtiökokouksissa esillä, eikä hän ollut voinut tulla muurahaisista tietoiseksi osallistumalla yhtiökokouksiin tai yhtiökokouspöytäkirjoihin tutustumalla. Näin ollen Kuxxxan väite siitä, että yhtiössä olisi Fixxxn omistusaikana kärsitty jatkuvasti faaraomuurahaisista ja että ongelma oli ollut asunto-osakeyhtiössä laajasti tiedossa ei pitänyt paikkaansa.

Fixxx ei ollut havainnut asunnossa muurahaisia kahden vuoden omistusai­ kanaan, eikä hän ollut tiennyt niistä ennen kuin oli saanut maaliskuun 2007 alussa Kuxxxan reklamaation. Mikäli Fixxx olisi muurahaisia asunnossa huomannut, hän olisi ilmoittanut asiasta isännöitsijälle. Koska Fixxx ei ollut havainnut asunnossa muurahaisia, ilmoitusta ei ollut tarvinnut tehdä.

Fixxxn toimeksiannosta asuntoa välittänyt S. Laptttnenkaan ei ollut havainnut asunnossa muurahaisia, vaikka hän oli myyntisopimuksen tekemistä varten ja asuntoa esitellessään käynyt siellä kolme kertaa. Laptttsen oli myös tullut tutustua asuntoon huolellisesti ja hän olisi havainnut faaraomuurahaiset, jos niitä olisi ollut siellä.

Ostaja oli asuntokauppalain mukaan 6 luvun 12 §:n perusteella velvollinen tarkastamaan asunnon. Jos asunnossa olisi tällöin ollut muurahaisia ja varsinkin siinä mittakaavassa kuin Kuxxx on väittänyt, olisi hänenkin tullut havaita ne asuntoon tullessaan. Kuxxx käynyt asunnossa useasti ennen kaupan tekoa. Hänkään ei ollut havainnut muurahaisia ennen kuin vasta hallinnan luovutuksen jälkeen huhtikuussa 2006.

Kaupan kohteen virheellisyyttä arvioitiin sen mukaan, millainen asunto oli ollut hallinnan luovutuksen tapahtuessa. Fixxx oli luovuttanut asunnon hallinnan Kuxxxalle huhtikuussa 2006. Tällöin asunnossa ei ollut ollut muu­ rahaisia. Virheeseen vetoavan sopijapuolen tuli näyttää toteen, että asunto oli ollut virheellinen hallinnan luovutushetkellä. Tätä Kuxxx ei ollut voinut tehdä. Kuxxxan toteamat muurahaiset olivat ilmestyneet asuntoon, vasta hänen omistus- ja hallinta-aikanaan. Fixxx ei ollut vastuussa hallinnan luovutuksen jälkeen tapahtuneista olosuhdemuutoksista, eikä muurahaisten ilmaantuminen asuntoon ollut kaupan perusteella Fixxxn vastuulle kuuluva seikka. Asiassa ei myöskään ollut selvitetty, miksi faaraomuurahaisia oli alkanut esiintyä Kuxxxan asunnossa.

Fixxx ei ollut tiennyt, eikä hänen ole tarvinnutkaan tietää, asunto-osakeyhtiössä 2000-luvun alussa tehdystä yksittäisestä ja muuta kuin hänen asuntoaan koskeneesta muurahaishavainnosta, eikä muurahaisia ollut Fixxxn asuessa kysymyksessä olevassa asunnossa esiintynyt siellä. Hän ei ollut tiennyt muidenkaan huoneistojen mahdollisista muurahaishavainnoista Fixxx ei

siten ollut jättänyt kertomatta Kuxxxalle mitään kaupasta päättämisen kannalta vaikutuksellisia tietoja. Käsillä ei ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu tiedonantovirhe.

Piilevä virhe

Vaikka muurahaisten esiintyminen oli ollut kaupan molemmille osapuolille yllätys, ei kysymyksessä ollut Fixxxn vastuulle jäävä ns. piilevä virhe.
Jotta myyjä olisi asuntokauppalain mukaan vastuussa piilevästä virheestä, tuli virheen olla merkittävä ottaen huomioon asunnon hinta ja ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Poikkeaman ostajan perustelluista odotuksista tuli olla merkittävä, jotta se oikeuttaisi ostajan esittämään vaatimuksia. Tällaisesta virheestä ei asiassa ollut kysymys.

Kuxxxan perusteltuja odotuksia ja sitä, olivatko asunnossa kaupan jälkeen havaitut faaraomuurahaiset merkittävä poikkeama ostajan perustelluista odotuksista, arvioitaessa oli otettava huomioon, että asunto sijaitsi 30-luvun alussa rakennetussa, kantakaupungissa sijaitsevassa kerrostalossa. Asunto vastasi kunnoltaan ja tasoltaan sitä, mikä oli tavallista samalla alueella sijaitsevissa vastaavan ikäisissä asunnoissa. Kokonaisarviossa tuli ottaa huomioon, ettei faaraomuurahainen ollut syöpäläinen, eikä se aiheuttanut terveyshaittoja.

Kuxxka ei ollut selvittänyt vaatimansa hinnanalennuksen määrää. Muurahaisten hävittäminen kuului asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Se, että Kuxxx oli yhtiön kunnossapitovastuulla olevassa asiassa suorittanut itse huomattavia kustannuksia aiheuttaneita torjuntatoimenpiteitä, ei voinut tehdä virhettä merkittävämmäksi kuin se olisi ollut, jos hän olisi antanut asian asunto-osakeyhtiön hoidettavaksi. Yksittäisessä asunnosta tehdyt toimenpiteet eivät mitä ilmeisimmin riittäneet, vaan torjuntatoimenpiteiden tuli kohdistua vähintään yhtiön koko rakennukseen.

Siinäkin tapauksessa, että kaupan kohteessa katsottaisiin olevan asunto­ kauppalaissa tarkoitettu piilevä virhe, ei virheen merkittävyyskynnys muu­ rahaisongelman perusteella täyttynyt, eikä Fixxx ollut vastuussa Kuxxxan esittämistä vaatimuksista.

Vaadittu hinnanalennus ja vahingonkorvaus

Kuxxx ei ollut perustellut vaatimustaan eikä selvittänyt vaatimustensa määriä.

Kuxxx ei ollut yksilöinyt, mikä osa vaadituista 6.000 eurosta muodostui asian selvittämisestä tai muurahaisten poistamiseksi väitetyn tarpeellisen keittiöremontin tekemisestä ja mitä vaadittiin asunnon arvon alentumisen ja yleisen hintatason nousun perusteella.

Perusteita vahingonkorvaukselle ei ollut, koska Fixxx ei ollut asuntoa myydessään menetellyt huolimattomasti. Myöskään muurahaisten ja väitettyjen vahinkojen välinen syy-yhteys ja vahinkojen ennakoitavuus ei käsillä olevien vaatimusten osalta täyttynyt. Hinnanalennuskaan ei voinut tulla kysymykseen, koska Kuxxx ei ollut kärsinyt muurahaisten takia mitään sellaisia haitallisia seuraamuksia, jotka voisivat tulla hinnanalennuksena

huomioitaviksi. Koska muurahaisten torjuminen oli yhtiön asia, ei Kuxxxalle ollut edes syntynyt asunnossa teetetyistä myrkytyksistä kustannuksia.

Kuxxxan ilmoittamasta kirjallisesta todisteesta numero 2 "Kuxxxan sähköpostiviesti 9.10.2006 isännöitsijä Kiitttelle" ilmeni, että keittiöremonttiin oli ryhdytty muista syistä kuin muurahaisten takia eli siksi, että Kuxxx oli halunnut astianpesukoneen keittiösyvennykseen. Remontin seurauksena keittiö oli tullut myyntihetkeä parempaan kuntoon. Se oli uusittu kokonaisuudessaan ja sinne oli asetettu myös astianpesukone. Jos katsottaisiin, että keittiöremontti olisi joltakin osin ollut tarpeellinen muurahaisongelman poistamiseksi, tuli mahdollista hinnanalennusta alentavana seikkana ottaa huomioon keittiön osalta tapahtunut huomattava tasonparannus ja sen vaikutus asunnon arvoon.

Kaasuputken poistaminen oli ollut ylimitoitettuja turha toimenpide, koska muurahaiset, jos niitä Kuxxxan omistus- ja hallinta-aikana oli siellä esiintynyt, pääsivät asuntoon muutakin kautta kuin kaasuputkea pitkin. Kuxxx oli ryhtynyt kaasuputken poistoon ennen kuin yhtiön kielteinen päätös sen kunnossapitovastuulla olevasta muurahaisten myrkyttämisestä koko talossa oli varmistunut. Missään tapauksessa kaasuputken poistamiskustannukset, ottaen huomioon Kuxxxan todellisen syyn keittiöremontin tekemiseen, eivät voineet olla vaadittua 6.000 euroa.

Vaikka Fixxxn ja Kuxxxan välistä asuntokauppaa tehtäessä olisi ollut tiedossa, että yhtiön joissakin toisissa huoneistoissa oli tehty havaintoja muurahaisista, ei tämä olisi vaikuttanut asunnon hinnoitteluun. Fixxx ei olisi myynyt asuntoa toteutunutta kauppahintaa 89.500 euroa alhaisemmalla kauppahinnalla. Asunto ei ollut mennyt kaupaksi Kuxxxan myydessä sitä kesällä/ syksyllä 2007, koska hintapyyntö oli ylisuuri ja asuntojen myynti­ ajat olivat pidentyneet. Myös asunnon alakerrassa sijaitseva pizzeria vähensi ostajien kiinnostusta. Asunnossa ei myöskään ollut ollut kylpyhuonetta.

Hinnanalennnusvaatimuksessa ei otettu huomioon asuntojen yleisen hintatason muutosta, jonka vuoksi Kuxxxan vaatimus, sikäli kuin se perustui siihen, että hänelle olisi aiheutumassa yleisen asuntojen hinnannousun takia suuremmat kustannukset vastaavanlaisen toisen asunnon hankkimisesta syksyllä 2007, ei voinut tulla hinnanalennuksena Fixxxn korvattavaksi. Myöskään vahingonkorvaus- perusteella vaatimus ei voinut edellä kerro­ tuista syistä menestyä (ei tuottamusta, ei syy-yhteyttä, vahinko ei ollut Fixxxn ennakoitavissa). Sama hinnannousu koski myös Kuxxxan ostamaa asuntoa eli asunnon mahdollisesti myydessään Kuxxx saisi huomattavan asunnon arvonnousun hyväkseen

Vahingonkorvaus oli mahdollinen vain, jos Fixxx oli menetellyt huolimat­ tomasti. Fixxx ei ollut jättänyt kertomatta mitään kauppaan vaikuttaneita tietoja, eikä hän siten ollut menetellyt tuottamuksellisesti. Sen vuoksi vahingonkorvausvaatimus tuli hylätä.

Asunto-osakeyhtiön korjausvastuu tuli ottaa huomioon myyjän mahdollisesti maksettavaa hinnanalennusta arvioitaessa. Muurahaisten torjunta kuului asunto-osakeyhtiölle, eikä Kuxxxalle olisi edes pitänyt syntyä kustannuksia muurahaisten torjunnasta. Tällaiset kulut, mikäli vaatimus sisälsi niitä, eivät kuuluneet Fixxxn korvattaviksi.

Kuxxx oli ryhtymällä ylimitoitettuihin ja huomattavia kustannuksia aiheuttaneisiin keittiön kaapistojen irrottamiseen ja kaasuputken poistamiseen, ottanut riskin siitä, että hän vastasi itse aiheuttamistaan kustannuksista. Selvittämättä oli myös, oliko kaasuputken poistaminen ollut muurahaisten torjumiseksi tarpeen.

Fixxxlle ei ennen keittiökaappien ja kaasuputken purkamista, eikä näiden toimenpiteiden suorittamisaikanakaan, ollut annettu mahdollisuutta osallistua asian selvittämiseen tai vaikuttaa Kuxxxan tekemiin korjaustoimen­ piteisiin.

Mikäli yhtiö olisi ryhtynyt muurahaisten myrkyttämiseen, olisi Kuxxxan kokema haitallinen seuraus ollut hänen maksettavakseen osakkeenomistajana tuleva ylimääräinen vastike, joka olisi ollut huomattavan vähäinen, koska noin 11.000 euron kustannukset olisivat jakaantuneet kaikkien yhtiön 171 huoneiston kesken. Kysymyksessä ei tämäkin seikka huomioon ottaen ja vaikka myrkytys jouduttaisiin uusimaankin, ollut merkittävä asia. Merkittävyysarviointi tuli tehdä objektiivisen mittapuun mukaan, eikä Kuxxxan subjektiivisten tuntemusten mukaisesti.

Hinnanalennukselle ja vahingonkorvaukselle laskettava korko

Korkolain 7 §:n mukaan korvausvelalle on maksettava viivästyskorkoa 30 päivän kuluttua siitä, kun velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys.


Yhteenveto

Kuxxx oli reklamoinut asiasta 1.3.2007 päivätyllä reklamaatiokirjeellä, joten ajankohta, josta viivästyskorkovaatimus voisi olla mahdollinen oli 1.4.2007. Koska Kuxxx ei reklamaatiossaan ollut esittänyt selvitystä vaatimustensa määrästä, oli viivästyskorkoa maksettava aikaisintaan haasteen tiedoksiantopäivästä 24.5.2007 lukien.

Kaupan kohteena ollut asunto ei ollut ollut virheellinen, kun sen hallinta oli luovutettu Kuxxxalle. Fixxx ei myyjänä vastannut muurahaisten esiintymisestä asunnossa. Siinäkin tapauksessa, että virheen (muurahaisten) todettaisiin olleen asunnossa jo hallinnan luovutuksen aikaan, se oli ilmennyt vasta hallinnan luovutuksen jälkeen, eikä Fixxx ollut jättänyt kertomatta Kuxxxalle mitään kaupasta päättämiseen vaikuttaneita tietoja. Fixxx ei ollut havainnut asunnossa muurahaisia, eikä hänen tiedossaan ollut ollut, että niitä olisi esiintynyt asunto-osakeyhtiön muissakaan huoneistoissa. Yhtiössä ei oltu Fixxxn omistusaikana käsitelty muurahaisasiaa yhtiökokouksessa.

Kysymyksessä ei myöskään ollut Fixxxn vastuulla oleva piilevä virhe, koska asuntokauppalain edellyttämä virheen merkittävyyskynnys ei täyttynyt. Käsillä ei siis ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 2- ja 3-kohtien mukainen tiedonantovirhe eikä myöskään 4-kohdan mukainen ns. piilevä virhe, jonka vuoksi Kuxxxan vaatimukset oli hylättävä.

TODISTELU

Kantaja Kuxxxan kirjalliset todisteet

1. Kiinteistömaailman asunnon C * myyntiesite: Todistusteema:
- muurahaisongelman olemassaolo

2. Isännöitsijän sähköpostit 4.7. Ja 9.10.2006 Todistusteema:
- muurahaisongelman olemassaolo

3) Asunto Oy Hkatu 13 tiedote 18.4.2001 Todistusteema:
- muurahaisongelman merkittävyys

4) 5 kpl valokuvia muurahaisista Todistusteema:
- muurahaisongelman esiintyminen asunto-osakeyhtiössä

5) An. Oy:n J. Pistttsen sähköpostiviesti 26.1.2007 Todistusteema:
- ajankohta, jolloin muurahaisongelman merkitys alkoi selvitä kantajalle, muurahaisongelman poistaminen

6) Asunto A.n myyntiesite (vja 5)
Todistusteema: myyjän tiedotusvelvollisuuden laiminlyöminen

7) Huoneistokeskuksen myyntiesite Kuxxxan myydessä nyt asuntoa Todistusteema: myyjän tiedotusvelvollisuus muurahaisongelmasta asuntoa myytäessä.

8) Kaksi Ikean keittiökalusteita koskevaa laskua 11.10.2006 Todistusteema: Huoneistossa oli jouduttu tekemään parannuksia. Kaapit oli jouduttu irrottamaan seinästä muurahaisten rakenteissa olleen kulkureitin selvittämiseksi.

Vastaaja Fixxxn kirjalliset todisteet

1. R. Kuxxxan sähköpostiviesti isännöitsijä R. Kiitttelle 4.7.2006 Todistusteema:
- Kuxxx ei ollut reklamoinut faaraomuurahaisista Fixxxlle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta /virheen merkityksestä selville pääsemisestään.

2. Isännöitsijäntodistus 19.1.2004
Todistusteema: Fixxx ei ollut tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavain­ noista: asiakirjoista, joiden sisältämien tietojen perusteella Fixxx oli ostanut asunnon, ei ilmennyt, että yhtiössä olisi ollut ongelmia faaraomuurahaisten kanssa.
3. Tasekirja 2002
Todistusteema: Fixxx ei ole tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavainnoista: asiakirjoista, joiden sisältämien tietojen perusteella

Fixxx oli osatanut asunnon, ei ilmennyt, että yhtiössä olisi ollut ongelmia faaraomuurahaisten kanssa.

4. Kauppakirja 13.2.2004
Todistusteemat: Fixxx ei ole tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavain­ noista: asiakirjoista, joiden sisältämien tietojen perusteella Fixxx oli ostanut asunnon, ei käynyt ilmi, että yhtiössä olisi ollut ongelmia faaraomuurahaisten kanssa.

5. AsuntoA. Oy LKV:n huoneistoa koskeva myyntiesite sekä sen liitteenä oleva pohjapiirros
Todistusteema: Fixxx ei ollut tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavainnoista: isännöitsijäntodistuksessa tai tasekirjaan sisältyvässä toimintakertomuksessa ei ollut mainintaa siitä, että yhtiössä olisi ollut ongelmia faarao­ muurahaisten kanssa.

6. Isännöitsijäntodistus 7.3.2006
Todistusteema: Fixxx ei ollut tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavainnoista: Isännöitsijäntodistuksessa tai tasekirjaan sisältyvässä toimintakertomuksessa ei ollut mainintaa siitä, että yhtiössä olisi ollut ongelmia faarao­ muurahaisten kanssa.

7. Tasekirja 2004
Todistusteema: Fixxx ei ollut tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavainnoista: Isännöitsijäntodistuksessa tai tasekirjaan sisältyvässä toimintakertomuksessa ei ollut mainintaa siitä, että yhtiössä olisi ollut ongelmia faarao­ muurahaisten kanssa.

8. Asunto Oy Hkatu 13 varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja Yl/2001
Todistusteema: Fixxx ei ollut tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavainnoista: Faaraomuurahaisia oli käsitelty yhtiökokouksessa yhden kerran vuonna 2001, jolloin H. Fixxx ei ollut ollut osakkeenomistaja. Tällöinkään havaintojen perusteella ei ollut ollut tarvetta ryhtyä toimenpiteisiin.

9. Isännöitsijä Kiittten laatima tiedote 18.4.2001
Todistusteema: Fixxx ei ollut tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavainnoista: kyseinen tiedote oli jaettu huoneistoihin jo kolme vuotta ennen kuin Fixxx oli tullut osakkeenomistajaksi yhtiöön. Faaraomuurahaiset eivät olleet merkittävä virhe, vaan lähinnä esteettinen haitta.

10. R. Kuxxxanja isännöitsijä R. Kiittten sähköpostikeskustelua 9.10.2006
Todistusteema: Mahdollisen hinnanalennuksen määrä: keittiöremonttia ei ollut tehty murahaisten takia.

11. Asunto Oy Hkatu 13 hallituksen kokouksen pöytäkirja 27.2.2007
Todistusteema: Fixxx ei ollut tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavain­
noista: yhtiön asukkaat eivät olleet tehneet valituksia muurahaisista. Faara­ omuurahaiset eivät olleet merkittävä virhe.

12. Asunto Oy Hkatu 13 varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja
5.6.2007
Todistusteema: Faaraomuurahaiset eivät olleet merkittävä virhe: Yhtiökokous ei ollut katsonut tarpeelliseksi ryhtyä myrkytystoimenpiteisiin. Mahdollisen hinnanalennuksen määrä: Kuxxx oli ryhtynyt kaasuputken poistamiseen jo ennen kuin yhtiön päätös yhtiön kunnossapitovastuulla olevasta muurahaisten torjumisesta oli varmistunut.

13. Asunto Oy Hkatu 13 yhtiöjärjestys
Todistusteema: Faaraomuurahaiset eivät olleet merkittävä virhe. Yhtiössä oli huomattavan paljon huoneistoja, joten vaikka yhtiö olisi päättänyt teettää myrkytyksen, olisivat kustannukset per osakkeenomistaja olleet vähäiset.

Kantaja Kuxxxan henkilötodistelu

1) Kantaja R. Kuxxx todistelutarkoituksessa

2) Todistaja Isännöitsijä R. Kiittti
Todistusteema: muurahaisongelman olemassaolo ja ongelman merkittävyys, ongelmasta tiedottaminen

3) Todistaja S. Suitttnen Todistusteema:
- muurahaisongelman olemassaolo, hinnanalennuksen/ vahingonkorvauksen perusteet

4) Todistaja H.- K. Rytttnen, naapuri E-portaassa Todistusteema:
- muurahaisten esiintyminen asunto-osakeyhtiössä

5) Todistaja, huoltomies P. Aattt Todistusteema:
- muurahaisongelma asunto-osakeyhtiössä

6) Todistaja J. Merttti (Fixxxn seinänaapuri)
Todistusteema: muurahaisongelman esiintyminen Fixxxn omistusaikana

7) Todistaja kiinteistönvälittäjä S. Laptttnen
Todistusteema: myyjän tiedonantovelvollisuus, onko muurahaisongelma merkittävä virhe asunnossa.

8) Todistaja kiinteistönvälittäjä L. Vahttt (H.) Todistusteemat:
- Myyjän tiedonantovelvollisuus myytävän asunnon ja asunto-osakeyhtiön
suhteen
- Muurahaisongelman vaikutus kauppahintaan ja asunnon myyntimahdollisuuksiin.

Vastaajan henkilötodistelu

1. Vastaaja H. Fixxx todistelutarkoituksessa Todistusteema:

- Asunnossa ei ollut ollut muurahaisia Fixxxn asumisaikana, eikä myöskään asunnon hallintaa Kuxxxalle luovutettaessa. Fixxx ei ollut tiennyt yhtiön muissakaan huoneistoissa tehdyistä muurahaishavainnoista. Mahdollisen hinnanalennuksen määrä ei ollut lähelläkään Kuxxxan vaatimaa.

2. Todistaja N. Punttt Todistusteema:
- Asunnossa ei ollut ollut muurahaisia Fixxxn asumisaikana, eikä myöskään asunnon hallintaa Kuxxxalle luovutettaessa. Fixxx ei ollut tiennyt yhtiön muissakaan huoneistoissa tehdyistä muurahaishavainnoista. Mahdollisen hinnanalennuksen määrä ei ollut lähelläkään Kuxxxan vaatimaa.

3. Todistaja Kiinteistönvälittäjä S. Laptttnen (Asunto A. Oy LKV)
Todistusteema:
- Asunnossa ei ollut ollut muurahaisia asunnon hallintaa Kuxxxalle luovu­ tettaessa, eikä Fixxx ole tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavainnoista: Laptttnen ei ollut havainnut asunnossa faaraomuurahaisia, eikä Lapttten asunnon myyntiä varten hankkimista tiedoista ollut ilmennyt, että yhtiössä olisi ollut ongelmia faaraomuurahaisten kanssa. Muurahaishavainnoilla ei olisi ollut vaikutusta asunnon kauppahintaan.

4. Todistaja Isännöitsijä R. Kiittti (T.-K. Oy)
Todistusteema: Kuxxx ei ollut reklamoinut faaraomuurahaisista Fixxxlle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta: Kuxxx oli päässyt selville­ virheen merkityksestä jo kesällä 2006. Asunnossa ei ollut ollut muurahaisia H. Fixxxn asumisaikana: H. Fixxx ei ollut ilmoittanut yhtiölle, että hän olisi kärsinyt faaraomuurahaisista. Fixxx ei ollut tiennyt yhtiössä tehdyistä muurahaishavainnoista: yhtiökokouksissa ei ollut käsitelty faarao­ muurahaisia Fixxxn omistusaikana. Faaraomuurahaiset eivät olleet merkit­ tävä virhe, vaan lähinnä esteettinen haitta. Mahdollisen hinnanalennuksen määrä ei ollut lähelläkään Kuxxxan vaatimaa määrää.

5. Asiakaspäällikkö J. Pisttt (An. Oy)
Todistusteema: Asunnossa ei ollut ollut muurahaisia Fixxxn asumisaikana, eikä asunnon hallinnan luovutushetkellä: muutokset olosuhteissa hallinnan luovuttamisen jälkeen olivat mahdollisesti saaneet muurahaiset liikkeelle. Faaraomuurahaiset eivät olleet merkittävä virhe, vaan lähinnä esteettinen haitta. Mahdollisen hinnanalennuksen määrä ei ollut lähelläkään Kuxxxan vaatimaa määrää.


KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMION PERUSTELUT

Asianosaiset ovat yksimielisiä seuraavista seikoista

R. Kuxxx oli 31.3.2006 ostanut H. Fixxxlta Asunto Oy Hkatu 13 osakkeet 90-90, jotka oikeuttivat 1 h + kk, 28,8 m2 suuruisen asunnon hallintaan osoitteessa Kkatu 2 c, 00500 Hki.

Asunnon kauppahinta oli ollut 89.500 euroa. Asunnon hallinta oli luovutettu 4.4.2006.


Asunnossa oli esiintynyt faaraomuurahaisia kaupan teon jälkeen. Ostaja Kuxxx oli ottanut yhteyttä myyjä Fixxxan 1.3.2007.
Muurahaisten torjunta kuului asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous ei ollut vuosina 2004-2006 tehnyt yhtään muurahaisia koskevaa päätöstä.

Ratkaistavat seikat
Reklamaation oikea-aikaisuus
Näyttö

Kantaja R. Kuxxx on kertonut, että hän oli tutustunut kysymyksessä olevaan asuntoon kiinteistönvälittäjä S. Laptttsen järjestämässä esittelyssä. Tuolloin hän ei ollut nähnyt asunnossa muurahaisia. Ennen kaupasta päättämistä hän oli soittanut myös asunto-osakeyhtiön isännöitsijä R. Kiitttelle. Isännöitsijä ei ollut tuolloin kertonut hänelle muurahaisista mitään.

Kuxxx oli käynyt asunnossa vuoden 2004 huhtikuussa hallinnan luovuttamisen jälkeen kahdesti. Ensimmäisellä käyntikerrallaan hän ei ollut nähnyt asunnossa muurahaisia, mutta toisella kerralla siellä oli ollut niitä. Hän ei kuitenkaan ollut ymmärtänyt, mitä faaraomuurahaiset merkitsivät. Sen vuoksi hän ei ollut ilmoittanut havainnostaan Fixxxlle. Kuxxx oli myrkyttänyt muurahaisia asunnosta löytämällään Raid-hyönteismyrkyllä.

Kuxxx oli keskustellut isännöitsijä Kiittten kanssa faaraomuurahaisista heinäkuun 2006 alussa. Hän oli ensisijaisesti halunnut, että asunto-osakeyhtiö suorittaisi muurahaistorjunnan koko asunto-osakeyhtiössä. Tämän vuoksi hän oli ottanut yhteyttä isännöitsijään, eikä Fixxxan. Isännöitsijä Kiittti oli tuolloin ilmoittanut, että muurahaisesiintymä oli asunto-osakeyhtiössä yleisesti tiedossa. Hän oli kuitenkin ilmoittanut, että muurahaiset voitiin pitää poissa asunnosta huoltomieheltä saatavan hyönteismyrkyn avulla.

Kuxxxan otettua yhteyttä huoltomies P. Aattton tämä oli antanut hänelle hyönteismyrkkyä, jota Kuxxx oli ryhtynyt käyttämään ohjeen mukaan.
Myrkytyksistä oli kuitenkin ollut vain tilapäistä apua.

Kuxxx oli lokakuussa 2006 ilmoittanut isännöitsijä Kiitttelle uudelleen muurahaisista. Yhteydenotto oli ollut hyödytön. Tämän jälkeen hän oli joulukuussa 2006 ottanut yhteyttä kiinteistönvälittäjä S. Laptttseen, joka oli todennut, ettei isännöitsijä ollut ilmoittanut hänelle faaraomuurahaisista hänen hankkiessaan tältä asunnon myyntiä varten tarvittavia tietoja asun­ to-osakeyhtiöstä ja asunnosta. Laptttnen oli vielä ilmoittanut, että faarao­ muurahaisten torjunta oli asunto-osakeyhtiön tehtävä. Laptttnen oli kehottanut Kuxxxa ottamaan yhteyttä myyjään. Kuxxxalla ei ollut kuitenkaan ollut Fixxxn puhelinnumeroa, koska puhelin, jolle hän oli sen

tallentanut oli mennyt rikki, eikä Laptttnen ollut antanut hänelle Fixxxn yhteystietoja.

Muurahaisongelman laajuus oli selvinnyt Kuxxxalle vasta hänen saatuaan vuoden 2007 alussa haltuunsa Kiinteistömaailman esitteen eräästä toisesta Asunto Oy Hkatu 13:n huoneistosta. Esitteen mukaan taloyhtiössä oli havaittu faaraomuurahaisia ja asiasta oli annettu isännöitsijän tiedote jo 18.4.2001.

Todistaja R. Liisa Kiittti on kertonut toimineensa Asunto Oy Hkatu 13:n isännöitsijänä 1980- luvun alusta alkaen. Hän oli saanut ensimmäisen kerran tietää asunto-osakeyhtiön huoneistoissa tehdyistä yksittäisistä faarao-muurahaishavainnoista 1990-luvun loppupuolella. Myös 2000-luvulla oli tehty vuosittain ilmoituksia satunnaisista muurahaishavainnoista. Muurahaisten torjumiseksi asunto-osakeyhtiö oli hankkinut hyönteismyrkkyä, jota asukkaat olivat voineet käydä hakemassa huoltomieheltä ja myrkyttää sillä itse huoneistojaan.

Vuonna 2001 pidetyssä yhtiökokouksessa oli käsitelty faaraomuurahaisten esiintymistä taloyhtiössä. Varsinaisiin toimenpiteisiin ei ollut pidetty tarpeellisena ryhtyä. Yhtiökokouksen päätöksestä oli tiedotettu osakkeen­ omistajille. Myös vuoden 2007 yhtiökokouksessa oli käsitelty faaraomuu­ rahaisia. Asian käsittelyä varten isännöitsijä oli pyytänyt hyönteismyrkytyksiä suorittavalta yritykseltä tarjouksen kaikkien asunto-osakeyhtiön tilojen myrkyttämiseksi. Yhtiökokouksessa oli tuolloinkin päätetty, ettei faaraomuurahaisia myrkytettäisi.

Osakkaat eivät olleet kokeneet faaraomuurahaisia ongelmaksi. Vaikka myrkytykset suoritettaisiin, ei niiden tehokkuutta voitu taata. Faaraomuurahaisten esiintymisrunsaus, johtui useista tekijöistä. Myös asukkaiden asumistavoilla ja asuntojen siisteydellä oli merkitystä muurahaismyrkytysten onnistumiselle. Myrkytysten onnistumisen edellytyksenä oli lisäksi, että rakennuksen kaikki huoneistot myrkytettäisiin.

Kiittti ei muistanut, oliko Kuxxx ollut häneen muurahaisten johdosta yhteydessä muutoin kuin sähköpostitse. Kiittti oli ryhtynyt hoitamaan asiaa ilmoittamalla Kuxxxan ilmoituksesta asunto-osakeyhtiön hallitukselle, joka puolestaan oli saattanut muurahaistorjuntaan ryhtymisen yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Kuxxx oli saanut tiedon muurahaisongelmasta heinäkuussa 2006, kun Kiittti oli ilmoittanut hänelle asunto-osakeyhtiössä esiintyvistä faaraomuurahaisista ja siitä, ettei asunto-osakeyhtiö ryhtyisi suorittamaan myrkytyksiä.

Kiittten käsityksen mukaan faaraomuurahaisten torjunta ei kuulunut asun­ to-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Faaraomuurahainen ei ollut syöpäläinen. Asunto-osakeyhtiö oli kuitenkin tilannut hyönteismyrkytyksiä suoriitavalta An. Oy:ltä muurahaismyrkytyksen Kuxxxan asuntoon. Jos asunto-osakeyhtiö olisi päättänyt myrkyttää kaikki tilansa, olisi tästä aiheutunut Kuxxxan huoneiston osalle 10 euron maksuosuus, joka olisi katettu tavanomaisesta hoitovastikkeesta, eikä hänelle olisi syntynyt asun­ to-osakeyhtiön koko rakennuksenkaan myrkyttämisestä ylimääräisiä kustannuksia

Kiittti ei ollut maininnut faaraomuurahaisista Fixxxlle asunnon myyntiä varten antamassaan isännöitsijäntodistuksessa, koska faaraomuurahaiset eivät tuolloin olleet olleet ongelma asunto-osakeyhtiössä. Myöskään Fixxx ei ollut ilmoittanut hänelle faaraomuurahaisista.

Todistaja S. Suitttnenon kertonut seurustelevansa Kuxxxan kanssa. Kuxxxan ostettua kysymyksessä olevan asunnon hän oli käynyt siellä useita kertoja. Suitttnen oli jo ensimmäisellä käynnillään nähnyt asunnossa faaraomuurahaisia. Hän oli ajatellut niitä tulleen tyhjentämättä jääneen roska­ astian vuoksi. Faaraomuurahaisia oli tullut keittiöstä, WC:stä ja muista pai­ koista. Niitä oli ollut paljon. Kuxxx oli tämän jälkeen ottanut yhteyttä huoltomieheen, jolta hän oli saanut Bayton- muurahaismyrkkyä. Myrkyllä faaraomuurahaiset oli saatu poistetuksi joksikin aikaa, mutta ne olivat palanneet takaisin.

Suitttnen oli keskustellut faaraomuurahaisesiintymästä Kuxxxan naapureiden ja asunto-osakeyhtiön huoltomiehen kanssa. Tämä oli kertonut hänelle, että faaraomuurahaisyhdyskunta eli asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen rakenteissa. Kuxxx oli tämän jälkeen pyytänyt isännöitsijältä, että koko rakennus myrkytettäisiin, mutta näin ei ollut menetelty. Suitttnen oli nähnyt erityisen paljon faaraomuurahaisia vuoden 2006 kesällä.

Todistaja P. Juhani Aattt on kertonut työskennelleensä Asunto Oy Hkatu 13:n huoltomiehenä 1980-luvulta alkaen. Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa oli 2000-luvun alusta alkaen esiintynyt faaraomuurahaisia ja niitä esiintyi siellä edelleen. Asukkaat valittivat faaraomuurahaisista usein Aallolle. Tällöin hän antoi heille muurahaismyrkkyä, jotta he voisivat myrkyttää asuntonsa.

Muurahaiset oli mahdollista poistaa siten, että muurahaistorjuntaan erikoistuneet ammattilaiset myrkyttivät asunto-osakeyhtiön kaikki tilat. Myrkytys voitiin joutua toistamaan useita kertoja. Aattt oli ehdottanut asunto-osake­ yhtiön isännöitsijälle ja osakkaille Asunto Oy Hkatu 13:n kaikkien tilojen myrkyttämistä, mutta siihen ei ollut haluttu ryhtyä. Myrkytysten suorittaminen kului asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Jotta myrkytys poistaisi koko faaraomuurahaisyhdyskunnan, tuli kaikki tilat myrkyttää.

Aattt oli käynyt Kuxxxan asunnossa, kun An. Oy:n työntekijät olivat suorittaneet siellä asunto-osakeyhtiön tilaaman muurahaismyrkytyksen.
Hän oli käynyt Kuxxxan asunnossa myös vaihtamassa kalustesulut. Tällöinkin hän oli nähnyt siellä faaraomuurahaisia. Fixxx ei ollut milloinkaan ilmoittanut Aallolle faaraomuurahaisista.

Käräjäoikeuden johtopäätökset

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaaan ostaja ei saanut vedota virheeseen, ellei hän ilmoittanut myyjälle virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe oli havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana oli pidettävä ajan­ kohtaa, jona ostaja oli päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Kuxxx oli saanut kysymyksessä olevan asunnon hallinnan 4.4.2006. Hän oli ilmoittanut heinäkuussa 2006 Asunto Oy Hkatu 13:n isännöitsijä R. Kiitttelle lähettämässään sähköpostiviestissä huomanneensa huhtikuussa 2006, että hänen asuntonsa keittiössä vilisi muurahaisia. Isännöitsijä Kiittti oli 4.7.2006 päivätyssä sähköpostiviestissään ilmoittanut Kuxxxalle, että muurahaisongelma oli tiedossa ja asiaa oli käsitelty m.m. yhtiökokouksessa, jonka päätös oli ollut, ettei taloyhtiö teettänyt myrkytyksiä. Kuxxxan tietoon oli siten 4.7.2006 tullut, että Asunto Oy Hkatu 13:n huoneistoissa oli esiintynyt muurahaisia sekä, että asunto-osakeyhtiö ei myrkyttäisi rakennuksensa kaikkia tiloja.

Kuxxx oli kuitenkin vasta vuodenvaihteen 2006-2007 aikaan tutustuttuaan Asunto Oy Hgin katu 13:ssa sijaitsevan toisen huoneiston myyntiesitteeseen saanut kokonaiskäsityksen muurahaisesiintymän merkityksestä Asunto Oy Hkatu 13:n rakennuksessa sijaitsevan huoneistonsa käyttämiselle asuntona.

Kuxxx oli ottanut Fixxxan ensimmäisen kerran yhteyttä muurahaisten takia 1.3.2007, jolloin tämä oli saanut postitse Kuxxxan reklamaatio- kirjeen. Aikaa virheen, muurahaisesiintymän, merkityksen tiedostamisesta virheilmoituksen tekemiseen oli tuolloin kulunut noin kaksi Kuukautta, jota ei ole pidettävä kohtuuttomana virheen merkityksen havaitsemiseen kulunut aika huomioon ottaen. Sen vuoksi ostaja Kuxxx oli ilmoittanut myyjä Fixxxlle virheestä asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän oli havainnut virheen. Kuxxx ei siten ollut menettänyt oikeuttaan vedota Asunto Oy Hkatu 13:n rakennuksessa olevaan faaraomuurahaisesiintymään asunnon virheenä.

Oliko myydyssä asunnossa ollut asunnon hallinnan luovutushetkellä 4.4.2006 virhe eli oliko siellä esiintynyt tuolloin faaraomuurahaisia?

Näyttö

Kuxxx on kertonut, että hän oli käynyt kysymyksessä olevassa asunnossa ensimmäisen kerran kiinteistönvälittäjä S. Laptttsen järjestämässä näytössä. Tuolloin hän ei ollut nähnyt asunnossa faaraomuurahaisia. Hän oli nähnyt niitä asunnossaan vasta toisella hallinnan luovutuksen jälkeisellä käyntikerrallaan. Kuxxx ei olisi tehnyt kauppaa, jos hän olisi nähnyt asun­ nossa faaraomuurahaisia.

Vastaaja H. Fixxx on kertonut, että hän oli asunut kysymyksessä ole­ vassa asunnossa noin kaksi vuotta. Hän ei ollut asumisaikanaan nähnyt siellä faaraomuurahaisia. Fixxx oli siivonnut asunnon ennen kuin hän oli luovuttanut sen hallinnan Kuxxxalle. Hän ei ollut tuolloinkaan nähnyt niitä siellä. Jos hän olisi havainnut asunnossaan faaraomuurahaisia, hän olisi ilmoittanut havainnostaan isännöitsijälle tai huoltomiehelle.

Todistaja, H. Fixxxnn avopuoliso N. P. Punttt on kertonut, ettei hän ollut asunnossa Fixxxn omistusaikana oleskellessaan nähnyt siellä faaraomuurahaisia.

Todistajat R. L. Kiittti ja P. J. Aattt ovat yhdenmukaisesti kertoneet, ettei Fixxx ei ollut ilmoittanut heille, että hänen asunnossaan olisi ollut faaraomuurahaisia.

Asuntoa Fixxxn toimeksiannosta välittänyt todistaja, kiinteistönvälittäjä S. A. Laptttnen on kertonut, että hän oli tutustunut asuntoon huolellisesti ennen myyntitoimeksiannon vastaanottamista, mutta hän ei ollut nähnyt silloin, eikä myöskään asuntoa esitellessään siellä faarao­ muurahaisia. Myöskään isännöitsijä ei ollut ilmoittanut Laptttselle faaraomuurahaisista hänen keskustellessaan tämän kanssa asuntokauppaan liittyvistä asiakirjoista, asunto-osakeyhtiön tilasta sekä asunnon markkinoinnissa huomioon otettavista seikoista.

Käräjäoikeuden johtopäätökset

Kantaja Kuxxxanja vastaaja Fixxxn kertomusten ja niitä tukevien todistajien Punttt, Kiittti, Laptttnen ja Aattt kertomuksen perusteella asiassa on jäänyt näyttämättä, että Fixxxn Kuxxxalle myymässä asunnossa olisi esiin­ tynyt faaraomuurahaisia, kun Fixxx oli 4.4.2006 luovuttanut sen hallinnan Kuxxxalle, vaan asuntoon oli ilmaantunut faaraomuurahaisia vasta sen jälkeen, kun sen hallinta oli luovutettu Kuxxxalle. Asunnossa ei siten ole ollut virhettä sillä perusteella., että Fixxx olisi laiminlyönyt ilmoittaa asunnossa olleista faaraomuurahaisista.

Faaraomuurahaisten esiintyminen Asunto Oy Hkatu 13:n rakennuksessa myydyn asunnon hallinnan luovutushetkellä

Näyttö

Todistaja H.-K. Rytttnen on kertonut muuttaneensa Asunto Oy Hkatu 13:ssa sijaitsevaan huoneistoon 1.7.2005. Hänen asuntonsa sijaitsi eri kerroksessa ja eri portaassa kuin Kuxxxan huoneisto siten, että heidän asuntojensa välillä oli porraskäytävä. Rytttnen asui asunnossaan vuokralaisena. Hänen asunnossaan esiintyi jatkuvasti faaraomuurahaisia ja hän myrkytti niitä säännöllisesti Biokill-myrkyllä.

Rytttnen oli saanut tietää muurahaisten torjunnasta isännöitsijä R. Kittteltä, joka oli kertonut, että muurahaisia esiintyi asunto-osakeyhtiön muissakin huoneistoissa ja niiden torjuntaa varten oli saatavissa huoltomieheltä myrkkyä. Rytttnen oli ilmoittanut faaraomuurahaisista vuokranantajalleen, mutta tämä oli ilmoittanut, ettei hän voinut tehdä asialle mitään, koska muurahaisten tuhoaminen edellytti koko asunto-osakeyhtiön rakennuksen myrkyttämistä. Asuinhuoneistojen lisäksi myös pesutuvassa oli faaraomuurahaisia. Muurahaiset aiheuttivat terveyshaittaa menemällä ruokiin. Myös toistuvat myrkytykset olivat vaaraksi terveydelle.

Todistaja J. J. J. Merttti on kertonut asuneensa Asunto Oy Hkatu 13:ssa sijaitsevassa huoneistossa vuokralla heinäkuusta 2006 kesäkuuhun 2007. Merttten asunto sijaitsi samassa rapussa ja samassa kerroksessa kuin Kuxxxan asunto ja he olivat seinänaapureita. Hän oli nähnyt asunnossaan faaraomuurahaisia ensimmäisen kerran vuoden 2007 maaliskuun alussa. Faaraomuurahaisia oli ollut asunnon keittiössä ja WC:ssä. Ne olivat kulkeneet roskasäiliöstä kaappeihin. Merttti oli

säilyttänyt ruokatarvikkeita rasioissa, jotta muurahaiset eivät olisi päässeet niihin.

Merttti oli keskustellut faaraomuurahaista vuokranantajansa kanssa, joka oli kehottanut häntä hankkimaan muurahaismyrkkyä asunto-osakeyhtiön huoltomieheltä. Hän olikin saanut huoltomieheltä myrkkyrasioita, jotka hän oli sijoittanut asuntoonsa. Muurahaiset olivat menneet syöttirasioihin ja kadonneet joksikin aikaa, mutta uusia faaraomuurahaisia oli tullut niiden tilalle.

Kuxxx oli maaliskuussa 2007 pannut Merttten postiluukusta lapun, jossa hän oli tiedustellut faaraomuurahaisista. Merttti oli tämän jälkeen keskustellut Kuxxxan kanssa ja saanut tietää, että muissakin asunto-osakeyhtiön huoneistoissa esiintyi niitä. Faaraomuurahaiset vaelsivat ilmastointi­ putkiaja listoja pitkin asunnosta toiseen. Niiden reitti kulki Merttten asunnossa Kuxxxan asunnon vastaisella seinällä.

Merttti ei ollut tavannut Fixxxa eikä keskustellut hänen kanssaan.

Todistaja J. K. Pisttt on kertonut työskentelevänsä asiakaspalvelupäällikkönä tuholaistorjuntaa ja kosteusvaurioiden kuivattamista suorittavassa An. Oy:ssä. An. Oy:n toimeksiantajia olivat pääasiallisesti taloyhtiöitä.

Faaraomuurahainen ei ollut alkuperältään suomalainen eliö, vaan se oli kulkeutunut Suomeen ulkomailta. Se oli 1-2 millimetrinkokoinen, vaalean kellertävä hyönteinen. Faaraomuurahaiset elivät yhdyskunnassa, joka koostui kuningattaresta, koiraista ja työläisistä. Työläismuurahaiset liikkuivat pesän ulkopuolella hankkimassa ravintoa pesään. Faaraomuurahaiset hakeutuivat rakennuksissa ravinnon ja lämmön lähteen läheisyyteen.

Faaraomuurahaisia ei välttämättä esiintynyt asunto-osakeyhtiön kaikissa tiloissa, vaan ainoastaan sellaisissa tiloissa, joissa niille oli edulliset olo­ suhteet. Ne liikkuivat rakennuksessa ja niiden esiintymisalueet vaihtelivat. Asunnossa suoritettu remontti tai rakenteiden purkaminen voi ajaa faarao­ muurahaiset liikkeelle, jos remontti tuhoaa niiden pesän. Faaraomuurahainen ei ole ihmisen syöpäläinen. Jotkut henkilöt kuitenkin kokivat faaraomuurahaisesiintymän haittaavan asumistaan.

Faaraomuurahaisia voitiin ehkäistä ennakolta poistamalla niiden ravinto ja siivoamalla asunto huolellisesti. Faaraomuurahaismyrkytys tuli suorittaa myrkkysyöttien avulla, jolloin työläismuurahaiset veivät myrkyn muurahaisyhdyskunnan pesään ja myrkyttivät sen. Yhtä torjuntaa varten tarvittiin neljä myrkytyskäyntiä. Torjunta voitiin joutua uusimaan. Rakennuksen kaikki tilat tuli myrkyttää. Myrkytyksistä huolimatta muurahaiset saattoivat palata, koska niitä esiintyi runsaasti Kallion kaupunginosassa ja niiden määrä lisääntyi jatkuvasti. Faaraomuurahaisten esiintyminen Kallion kaupunginosassa sijaitsevissa rakennuksissa ei ollut poikkeuksellista.

An. Oy oli suorittanut Kuxxxan asunnossa Asunto Oy Hkatu 13:n toimeksiannosta faaraomuurahaismyrkytyksen. Myrkytys oli tehty vain ammattikäyttöön saatavien myrkkysyöttien avulla. Syötteihin oli kerääntynyt muurahaisia. Pisttt ei tiennyt, olivatko muurahaiset

palanneet myrkytyksen jälkeen Kuxxxan asuntoon. Syötein tapahtuvasta myrkytyksestä ei ollut haittaa ihmisille, koska myrkky imeytettiin pienenä määränä syöttiin, joka sijoitettiin rasiaan. Myrkkysurnutteiden käytöstä ei ollut hyötyä, koska ne tuhosivat vain työläismuurahaisia, mutta eivät varsi­ naista yhdyskuntaa. Tällöin muurahaisten määrä saattoi jopa lisääntyä yhdyskunnan pyrkiessä korvaamaan työläismuurahaisvajetta.

Pisttt ei tiennyt, oliko Asunto Oy Hkatu 13:n muissa huoneistoissa tai tiloissa esiintynyt faaraomuurahaisia.

Käräjäoikeuden johtopäätökset

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan käytetyssä asunnossa on virhe, jos se kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan on merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asun­ non hinta, ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset.

Todistaja Rytttsenja todistaja Aallon kertomusten perusteella on näytetty, että asunto-osakeyhtiön rakennuksessa oli hallinnan luovutusaikaan esiintynyt ainakin joissakin huoneistossa faaraomuurahaisia ja että niitä esiintyi siellä edelleen. Todistaja Pistttsen kertomuksen mukaan faa­ raomuurahaiset olivat haittaeläimiä, joiden pesät tuli hävittää asuintalojen rakenteista

Todistaja Kiittten kertomuksen perusteella on toisaalta näytetty, että Asunto Oy Hkatu 13 yhtiökokouksissa ei ollut Fixxxn omistusaikana käsitelty faaraomuurahaisia. Myöskään 7.3.2006 päivätystä isännöitsijäntodistuksesta, tai muista asiakirjoista, jotka Laptttnen oli hankkinut asunnon myyntiä varten ei ilmennyt, että faaraomuurahaisia olisi havaittu asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa. Fixxxn ilmoitusta siitä, ettei hän ollut keskustellut naapureidensa kanssa sekä siitä, ettei hän tiennyt ennen asumisaikansa alkamista, vuonna 2001 annetusta faaraomuurahais­ tiedotteesta on pidettävä uskottavana.

Asiassa on sen vuoksi jäänyt näyttämättä, että Fixxx olisi tiennyt, että joissakin asunto-osakeyhtiön rakenteissa tai huoneistoissa olisi ollut kysymyksessä olevan asunnon hallinnan luovutusaikaan 4.4.2006 faaraomuurahaisia. Fixxxn ei siten ole näytetty vaikuttaneen Kuxxxan kaupantekopäätökseen antamalla asunto-osakeyhtiön rakennuksen rakenteissa olevasta faaraomuurahaisesiintymästä virheellisen tiedon tai salaamalla Kuxxxalta faaraomuurahaisesiintymän olemassa olon. Sen vuoksi hän ei ollut tuottamuksellisesti jättänyt kertomatta kauppaan vaikuttavia seikkoja, eikä perustetta vahingonkorvaukselle ollut. Näillä perusteilla Kuxxxan vahingonkorvausvaatimus hylätään perusteettomana.

Myöskään Kuxxx ei ole kertonut havainneensa Asunto Oy Hkatu 13:n tiloissa faaraomuurahaisia tutustuessaan asuntoon ennen ostopäätöksen tekemistä, eikä isännöitsijä Kiitttikään ollut ilmoittanut hänelle niistä Kuxxxan tiedusteltua tältä ennen kaupan päättämistä Asunto Oy Hgin­ katu 13:n tilanteesta. Sen vuoksi Asunto Oy Hkatu 13:n rakenteissa elävää faaraomuurahaisyhdyskuntaa on pidettävä Asunto Oy Hkatu 13:n omistaman rakennuksen rakenteissa olevana salaisena virheenä.


Fixxx vastasi asunto-osakkeiden myyjänä siitä, että osakkeisiin liittyvä asunto on ollut sopimuksen edellyttämässä kunnossa. Kuxxx on kuitenkin näyttänyt, että asunto-osakeyhtiön rakennuksen rakenteissa oli jo halinnan­ luovutusaikaan ollut ja että siellä edelleen oli faaraomuurahaisesiintymä.
Faaraomuurahaisista Kuxxxan asunnon käyttämiselle aiheutuva haitta ja asunto-osakeyhtiön asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukainen vastuu sen omistaman rakennuksen rakenteissa elävän muurahaisyhdyskunnan torjunnasta sekä osakkaalle torjuntatoimista jäävä lopullinen kustannusosuus huomioon ottaen, asuntoa ei ole pidettävä merkittävästi huonompana kuin, mitä Kuxxxalla on asunnon sijaintipaikan, iän, hinnan ja kaupan muiden olosuhteiden perusteella ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kysymyksessä olevaa asuntoa välittäneen todistajien Laptttsen ja sitä tällä hetkellä välittävän kiinteistönvälittäjä Vahtttn kertomusten perusteella on lisäksi näy­ tetty, ettei faaraomuurahaisyhdyskunnasta aiheutunut asunnon arvonale­ nemista, eikä ollut sillä ollut merkitystä asuntokaupalle. Näillä perusteilla Asunto Oy Hkatu 13:n rakenteissa olevia faaraomuurahaisia ei ole pidettävä merkittävänä virheenä. Sen vuoksi Kuxxxan Asunto Oy Hkatu 13:n omistaman rakennuksen rakenteissa olevaan faaraomuurahai­ sesiintymään, jonka olemassaolosta myyjä ja ostaja eivät ole asunnon hallinnan luovutushetkellä tienneet, hinnanalennusvaatimus hylätään.


Oikeudenkäyntikulut


Kuxxx on hävinnyt asian. Perusteita oikeudenkäyntikulujen kuittaamiselle ei ole. Sen vuoksi R. Kuxxxan on suoritettava H. Fixxxlle korvauksena oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista yhteensä 13.999,93 euroa.



Tuomiolauselma


Kanne hylätään.

R. Kuxxx ja H. Fixxxa velvoitetaan suorittamaan nimeämälleen todistaja R. Liisa Kiitttelle kumpikin erikseen palkkiona 70 euroa.

R. Kuxxxan suoritettava H. Fixxxlle korvauksena oikeudenkäynti­ ja asianosaiskuluista yhteensä 13.999,93 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.12.2007 lukien.



MUUTOKSENHAKU


Tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Hgin hovioikeuteen. Muutoksenhakuohjeet liitteenä.

TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS

R. Kuxxx on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valitusosoitus liitteenä.
Valituksen määräpäivä: 27.12.2007
Vastavalituksen määräpäivä: 10.1.2008
S. Ovttt käräjätuomari

Katso myös aikaisemmin lisätyt kysymykset ja tapaukset: