VASTIKKEET UUDEN ASUNNON KAUPASSA KRIL 26.11.2013


Uusien asuntojen kaupassa taloussuunnitelmassa ilmoitettu vastike on tärkeä ostopäätökseen vaikuttava tekijä. Rakennuttaja ei voi muuttaa sitä ilman pätevää syytä. Mutta ostajan on reklamoitava siitä muutaman kuukauden kuluessa kun on alkanut vastikkeita maksaa (katso KRIL 15.5.2012).

Alla olevassa KRIL asiassa myyjä oli arvioinut liian alhaisiksi muun muassa kiinteistöveron, tontin vuokran, lämmityskulut, sähkökulut, pysäköintikulut ja ulkoalueiden hoitokulut. Näistä osa katsottiin virheellisesti ilmoitetuiksi ja KRIL suositti 1400€ hinnanalennusta.


In English:

In the case of new home sales, the consideration given in the financial plan is an important factor in the purchase decision. The developer cannot change it without a valid reason. But the buyer must complain about it within a few months of starting to pay the consideration (see KRIL May 15, 2012).

In the KRIL case below, the seller had overestimated the property tax, land rent, heating costs, electricity costs, parking costs and maintenance of the outdoor areas. Some of these were considered misgiven and KRIL recommended a € 1400 price reduction.


Normit:

Asuntokauppalain 2 luvun 3 §:n mukaan perustajaosakkaan on huolehdittava siitä, että valtioneuvoston asetuksella säädettävät osakeyhtiötä ja rakentamishanketta koskevat asiakirjat (turva-asiakirjat) luovutetaan tämän luvun mukaisesti säilytettäviksi.

Asuntokauppalain 4 luvun 27 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:
1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
2) jättänyt antamatta ostajalle sellaisen 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
3) muutoin jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe myös, jos sellaisen asuntoyhteisön taloudellinen tila, johon tämän lain 2 luvun säännöksiä sovelletaan, rakentamisvaiheen päättyessä on heikompi kuin voimassa oleva ta-loussuunnitelma edellyttää.
Turva-asiakirjoista asuntokaupoissa annetun valtioneuvoston asetuksen 1 §:n mukaan turva-asiakirjoja uudis- ja korjausrakentamishankkeissa ovat muun muassa yhteisön taloussuunnitelma.


Asuntokauppalain 4 luvun 15 §:n mukaan asunnossa on virhe muun muassa, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan myös, jos myyjä on kaupanteon jälkeen ennen asunnon hallinnan luovutusta antanut tai jättänyt antamatta tietoja niin, että tämän voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan päätöksentekoon.

4 luvun 19 §:n mukaan jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Luvun 25 §:n mukaisesti jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta, ostaja saa vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta.




UUDEN ASUNNON KAUPPA. YHTIÖVASTIKKEEN MÄÄRÄSTÄ ANNETTU TIETO.KIINTEISTÖN HOITOKULUT. HINNANALENNUSVAATIMUS.


asuntokauppa annetut tiedot hinnanalennus virhe
Diaarinumero: 211/81/2011
Antopäivä: 26.11.2013


NN osti 6.8.2009 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 59,5 m2:n kokoista huoneistoa. Kohteen kauppahinta oli 122 919,30 euroa. Rakennus, jossa huoneisto sijaitsee, oli otettu käyttöön tammikuussa ja yhtiön hallinto oli luovutettu touko-kuussa 2009.

Taloyhtiön 28.5.2009 pidetyssä yhtiökokouksessa hoitovastikkeeksi oli vahvistettu 3,90 euroa/m2/kk. Yhtiökokous päätti 11.5.2010 nostaa hoi-tovastikkeen 4,30 euroon/m2/kk. Osakkailta perittiin myös yksi ylimää-räinen hoitovastike.
Osapuolet ovat erimielisiä siitä, onko asunnon kaupassa taloudellinen virhe myyjän arvioiman hoitovastikkeen ja sittemmin toteutuneen hoito-vastikkeen eroavuuden vuoksi.


Vaatimukset
Ostaja vaatii myyjää maksamaan hänelle 3 111,85 euroa hinnanalennuksena korkoineen kaupantekopäivästä lukien. Hinnanalennus vastaa yli-määräistä vastiketta sekä asunnon neliömäärää seuraavasti: 59,50 x 0,40 euroa x 12 kk x 10 vuotta.

Myyjän laatimassa taloussuunnitelmassa 2009 hoitovastikkeen perusteena oli 3,90 euroa/m2, joka vahvistettiin hallinnon luovutuskokouksessa. Toteutuneet hoitokulut 1.2 - 31.12.2009 olivat kuitenkin 4,70 euroa/m2. Yhtiökokouksessa 11.5.2010 päätettiin yhden ylimääräisen vastikkeen perimisestä ja hoitovastikkeen korottamisesta 4,30 euroon/m2. Korotettu vastike ei riittänyt yhtiön tappioiden kattamiseen.

Korotettu vastike ja peritty ylimääräinen vastike tarkoitti ostajalle vuoden aikana 541,45 euron lisäkustannuksia. Vastike nousi 19,45 prosenttia ajalla 1.6.2010 - 31.5.2011.
Talousarviossa 2009 oli arvioitu liian alhaisiksi kiinteistövero, tontin vuokra, lämmityskulut ja sähkökulut. Yhtiön hallinto oli toukokuuhun 2009 asti myyjällä, joten tammikuun 2009 hinta lämmityksestä olisi tullut ottaa huomioon. Ulkoilualueiden hoitokuluiksi oli arvioitu 0 euroa, joten talven vaikutusta ei ollut otettu lainkaan huomioon. Myyjäyhtiön omisti kaupunki, jolta tonttikin oli vuokrattu, joten tontin vuokran on täytynyt olla myyjän tiedossa. Urakoitsija kiisti vastuunsa korjauksista, joten myös osa huoltokuluista jäi yhtiön vastuulle.

XX Oy:n kuluiksi oli arvioitu 0 euroa. Taloyhtiö joutui kuitenkin mak-samaan vuokraa tyhjistä autopaikoista, koska osan vuodesta 2009 oli vielä asuntoja myymättä ja paikoista ei voitu saada vuokratuloja. Muutama autopaikka oli vuokraamatta vielä vuonna 2011. Kustannuksia oli jo syntynyt hallinnon luovutuskokousta edeltävältä ajalta, joten asia oli myyjän tiedossa. Pysäköintiyhtiölle on maksettava käyttökorvausta vuo-sittain myös jatkossa. Kustannuksen täytyi olla myyjän tiedossa, koska se oli myös pysäköintiyhtiön perustajaosakas. Myyjä maksoi myymättä jääneiden asuntojen takia syntyneet autopaikkakustannukset sekä vesi-maksut, mutta maksu jäi taloyhtiön hyväksi eikä sitä voinut palauttaa reklamoineille osakkaille.

Tilikaudella 2009 talousarvio ylittyi 20,4 prosenttia. Kun toukokuussa yhtiölle valittiin hallitus, talousarvio oli jo ylittynyt, mutta myyjä ei oikaissut virhettä. Myyjä myönsi, että vuodelle 2009 määritelty talous-suunnitelman mukainen hoitovastike perustui kaksi vuotta aikaisemmin tehtyyn arvioon. Huhtikuussa 2011 yhtiökokous nosti vastikeperusteen 4,90 euroon/m2/kk.

Hoitovastikkeesta ja yhtiön taloudellisesta tilanteesta annettu tieto oli merkitykseltään olennainen, koska ostaja mitoitti lainanhoitokulunsa il-moitettujen tietojen perusteella.

Vastaus

Myyjä kiistää ostajan vaatimuksen.
Myyjän hoitovastikkeesta antamat tiedot perustuivat vuonna 2007 tehtyyn taloussuunnitelmaan ja vuoden 2009 talousarvioon. Vaikka hoitovastike oli hieman suurempi kuin arvioitu, tämä ei tarkoita, että myyjä olisi antanut ostajalle virheellistä tietoa asunnon omistamiseen liittyvistä velvoitteista.
Myyjä ei voinut arvioida kaukolämmön hinnan nousua talousarvion tekohetkellä. Toteutuneiden hoitokulujen määrää laskettaessa tulee jättää huomioimatta taloyhtiön maksamat autopaikkamaksut, jotka myyjä maksoi taloyhtiölle vuoden 2009 osalta. Vuodesta 2010 paikkojen vuokraaminen oli taloyhtiön vastuulla. Taloyhtiön tilaamat huoltotyöt olivat käytännön vastaisia toimenpiteitä, sillä nämä työt olisivat kuuluneet urakoitsijalle.
Ostaja on laskenut hinnanalennusvaatimukseensa myös kerta-luonteiset menot, joista ei enää synny kuluja taloyhtiölle. Toteutuneen hoitovastikkeen suuruudeksi vuonna 2009 tulee näin laskien 3,99 eu-roa/m2/kk 11 kuukaudelta. Vastike oli noin 0,1 euroa/m2 eli 2,5 prosenttia suurempi kuin arvioitu. Näin pieni ero ei ole voinut vaikuttaa olennaisesti ostopäätökseen.
Myyjä ei voi vastata vuonna 2010 syntyneistä ennakoimattomista hallintokuluista. Tämän vuoden ulkoilualueiden hoitokulut olivat arvioitua suuremmat runsaslumisen talven takia. Myyjällä olisi mahdollisesti ollut oikeus suorittaa taloyhtiön vuonna 2010 teettämiä huoltokorjauksia, joten ne tulee vähentää kuluista laskettaessa toteutunutta hoitovastiketta. Toteutunut hoitovastike vuonna 2010 oli 4,2 euroa/m2/kk eli 7,1 prosent-tia suurempi kuin arvioitu vastike.

Myyjän virhevastuu taloussuunnitelman osalta ei voi syntyä vain siitä, että talousarvio tai suunnitelma ei ole täsmälleen oikein, vaan vastuu edellyttää että myyjä toimii vastoin taloussuunnitelmaa.

Ratkaisun perustelut

Asuntokauppalain 4 luvun 27 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) jättänyt antamatta ostajalle sellaisen 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

3) muutoin jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe myös, jos sellaisen asuntoyhteisön taloudellinen tila, johon tämän lain 2 luvun säännöksiä sovelletaan, rakentamisvaiheen päättyessä on heikompi kuin voimassa oleva ta-loussuunnitelma edellyttää.
Lain 4 luvun 25 §:n mukaan jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa:

1) vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta; tai

2) purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.
Vuodelle 2009 määritelty taloussuunnitelman mukainen hoitovastike perustui kaksi vuotta aikaisemmin tehtyyn arvioon. Ilmoitettu yhtiövastikeperuste on ollut 3,90 euroa/m2/kk. Yhtiökokouksessa 11.5.2010 on päätetty yhden ylimääräisen vastikkeen perimisestä ja hoitovastikkeen korottamisesta 4,30 euroon. Huhtikuussa 2011 yhtiökokous on nostanut vastikeperusteen 4,90 euroon/m2.

Jos asunnon kauppa tehdään sellaisessa vaiheessa, jossa täsmällisiä tietoja asumiskustannuksista ei ole käytettävissä, on myyjän vastuuta arvioitaessa otettava huomioon, että vastikkeesta annettu tieto on arvioluonteinen. Harkittaessa annetun tiedon hyväksyttävyyttä on punnittava sitä, onko arvio ollut asianmukainen ja huolellisesti tehty kaupantekoajan-kohtana vallinneeseen ja silloin ennakoitavissa olleeseen tilanteeseen nähden. Kuluttajariitalautakunta pitää lähtökohtana, että kustannukset taloyhtiössä voivat poiketa etukäteen arvioiduista. Jos kustannusten nousu johtuu seikoista, joita ei ole voitu ottaa huomioon tai joista ei ole ollut tietoa talousarvion laatimishetkellä, ero talousarvion ja toteutuneiden kulujen välillä tulee hyväksyä. Vapautuakseen vastuusta myyjän tulee kuitenkin osoittaa, että laatiessaan talousarviota se on toiminut huolellisesti.

Nyt myyjä on arvioinut liian alhaisiksi muun muassa kiinteistöveron, tontin vuokran, lämmityskulut, sähkökulut, pysäköintikulut ja ulkoalueiden hoitokulut. Ostaja esittää, että tontin vuokran olisi tullut olla myyjän tiedossa, koska tontti on vuokrattu kaupungilta ja vuokra on sidottu indeksiin. Kuluttajariitalautakunta yhtyy tähän näkemykseen. Myyjä ei ole osoittanut, että tontin vuokran nousu olisi johtunut sellaisista seikoista, joita myyjä ei ole voinut talousarviota tehdessään ottaa huomioon.

Myös kiinteistövero on noussut merkittävästi talousarviossa ilmoitettuun verrattuna. Lautakunta toteaa, että veron määrä on yleensä arvioitavissa myyjän käytössä olevien tietojen perusteella. Myyjä ei ole toimittanut lautakunnalle selvitystä siitä, että nousu olisi johtunut sellaisista seikoista, joita myyjä ei ole voinut talousarviota tehdessään ottaa huomioon.
Ulkoilualueiden hoitokulut riippuvat muun muassa sääolosuhteista, joten niistä on mahdotonta antaa tarkkaa arviota etukäteen. Hoitokulut ovat kuitenkin odotettavissa olevia ja tavanomaisia. Talousarviossa näitä ei ollut arvioitu aiheutuvan lainkaan. Myyjän olisi tullut antaa suuntaa-antava arvio kuluista, koska on ilmeistä, että ulkoalueiden hoitoon kuluu aina jonkin verran rahaa.

Lämmityskustannukset ovat tyypillisesti kustannuksia, joihin energian hinta ja myös sääolosuhteet vaikuttavat. Myyjän mukaan kaukolämmön hinta on noussut arvion laatimisen jälkeen. Taloyhtiön lämmityskulut ovat kuitenkin nousseet kaukolämmön hintaa enemmän. Myyjä ei ole esittänyt selvitystä siitä, että tämä johtuisi esimerkiksi poikkeuksellisista sääolosuhteista. Asiassa ei ole osoitettu, että lämmityskuluja olisi arvioitu huolellisesti.

Sähkökulujen ja korjauskulujen osalta lautakunta ei voi toimitetun aineiston perusteella ottaa täsmällisemmin kantaa siihen, onko nämä kuluerät arvioitu huolellisesti ja onko nousu johtunut seikoista joita myyjä ei ole voinut arvioida tarkemmin. Lautakunta ei huomioi näitä kustannustekijöitä hyvityksessä.
Myyjä on maksanut asunto-osakeyhtiölle liian alhaisiksi arvioidut pysäköintikulut vuoden 2009 osalta. Vaikka maksu ei ole tullut suoraan osakkaille, palautus on kuitenkin tullut heidän hyväkseen.

Lautakunta katsoo edellä olevan mukaisesti, että myyjä ei ole osoittanut laatineensa talousarviota huolellisesti. Vastikkeen nousun ei ole selvitetty perustuneen vain sellaisiin kulueriin, joita ei olisi voitu arvioida tarkemmin talousarvion laatimishetkellä.

Koska taloussuunnitelma rakentamisvaiheen jälkeisistä hoitokuluista on luonteeltaan arvio, vähäisten poikkeamien ei voida olettaa vaikuttavan kauppaan. On kuitenkin otettava huomioon, että suunnitelman on yleensä laatinut rakennusalan ammattilainen, jolla on kokemusta ja paremmat tiedot kiinteistön hoitokuluista kuin yksittäisellä asunnon ostajalla. Kuu-kausittain maksettavan yhtiövastikkeen määrällä on suuri merkitys asunnon ostoa harkitseville.

Edellä käsiteltyjen kustannuserien osalta toteutuneet kulut ovat poikenneet niin merkittävästi arvioidusta, että sillä on katsottava olleen vaikutusta uuden asunnon kauppaan. Kyse on asuntokauppalain 4 luvun 27 §:n mukaisesta taloudellisesta virheestä.

Kun kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, ostajalla on oikeus saada sitä vastaava tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullinen hin-nanalennus. Lautakunta harkitsee tämän hinnanalennuksen määräksi 1 400 euroa.
Ostajalla on asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n mukaan oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 luvun 2 momentin mukainen viitekorko alkaen kauppahinnan maksuajankohdasta. Oikeus viitekorkoon lakkaa kun oikeus viivästyskorkoon alkaa. Tämän viitekoron korkokanta oli 1 prosentti ajalla 1.7.2009 – 30.6.2011.

Korkolain 7 §:n mukaisesti summalle kuuluu maksaa viivästyskorkoa alkaen 30 päivän kuluttua siitä, kun vaatimus ja sen perusteet on esitetty. Tämän on katsottava tapahtuneen viimeistään valituksen tiedoksisaannin yhteydessä seitsemäntenä päivänä siitä, kun kuluttajariitalautakunta lä-hetti vastauspyynnön, eli 31.1.2011. Näin ollen viivästyskorkoa on maksettava alkaen 3.3.2011. Viivästyskoron korkokanta oli 8 prosenttia ajalla 1.1.2011 – 30.6.2011, 8,5 prosenttia ajalla 1.7.2011 – 31.12.2011 ja se on ollut 8 prosenttia alkaen 1.1.2012.

Suositus

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajalle 1400 euroa edellä käsiteltyine korkoineen.
Päätös oli yksimielinen.



Julkaistu 26.11.2013