Salainen virhe ja ostajan selonottovelvollisuus vanhassa rakennuksessa?

Salainen virhe ja ostajan selonottovelvollisuus vanhassa rakennuksessa

Alla oli kysymys 1950-luvulla rakennettu kiinteistö, johon oli rakennettu 1960-luvulla laajennusosa ja kellari. Ostaja maksoi 250.000 kauppahinnan mutta kiinteistöstä löytyneiden virheiden johdosta vaati hinnanalennusta 100.000 euroa. Ostaja myi kiinteistön käräjäoikeuskäsittelyn aikana 150.000 eurolla korjattavaksi urakoitsijalle. Käräjäoikeus velvoitti myyjän maksamaan hinnanalennusta 30.000 euroa. Koska myyjä oli ennen valmisteluistuntoa tarjonnut 46000e sovinnolliseksi ratkaisuksi käräjäoikeus tuomitsi kummankin kärsimään omat oikeudenkäyntikulut.
Ostaja valitti hovioikeuteen, joka ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota ja velvoitti ostaja/valittajan maksamaan myyjälle 13.800 oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa.

Käräjäoikeus katsoi ettei Seppänen ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan ja että hän oli oikeutettu salaisesta virheestä hinnanalennukseen määrältään 30.000 euroa.

Hovioikeus katsoi, että omakotitalon tuulettuvasta alapohjassa, kellarikerroksen maanvastaisissa seinissä, välipohjassa ja yläpohjassa havaittu terveydelle haitallinen mikrobikasvusto on ollut yhteydessä sisäilmaan. Hovioikeus päätyi kuitenkin siihen, että ostajan oli tullut varautua siihen ja päätellä saamistaan tiedoista ja havainnoista, että vanhassa tuulettuvassa alapohjassa voi olla kosteus- ja mikrobivaurioita. Sama koski kellarin maanvastaisia seiniä ja välipohjaa kosteusrasitusten takia. Yläpohjankin osalta hovioikeus katsoi, että ostajan oli tullut varautua kosteudesta johtuviin korjauksiin. Ostajan valitus hylättiin. Koska myyjä ei ollut valittanut hovioikeuteen käräjäoikeuden tuomisemasta hinnanalennuksesta jätettiin asia käräjäoikeuden päätöksen varaan.

Tässä oli kysymys vanhan rakennuksen ongelmista joita ei kuntotarkastuksessa ennen kauppaa oltu selvästi tuotu esille. Käräjäoikeus katsoi salaisen virheen perusteella ostajan olleen oikeutettu hinnanalennukseen mutta hovioikeus katsoi että tähän ei ollut perustetta koska ostaja oli ennen kauppaa saanut tietoja joiden perusteella virheisiin oli tullut varautua. Mutta koska myyjä ei ollut valittanut, hänen maksettavaksi käräjäoikeudessa tuomittu hinnanalennus jäi voimaan.




Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 3.6.2020

Nro 756

Diaarinumero S 18/2256


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Vantaan käräjäoikeus 15.8.2018 nro 16832 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Valittaja Kerkko Seppänen

Vastapuoli Mirja Eestinen

Asian käsittely hovioikeudessa

Kerkko Seppäselle on myönnetty jatkokäsittelylupa 4.12.2018. Hovioikeudessa on toimitettu pääkäsittely 8.–9.10.2019.
Valitus

Kerkko Seppänen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan ja Mirja Eestinen velvoitetaan suorittamaan hänelle kiinteistökaupan hinnan- alennuksena 100.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoi- neen 16.9.2014 lukien 28.12.2016 asti ja 29.12.2016 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen. Lisäksi Seppänen on vaatinut, että Eestinen velvoitetaan suorittamaan hänelle korvaukseksi virheiden sel- vittelykuluista 12.712,29 euroa sekä oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeu- dessa 30.869,29 euroa, molemmat määrät viivästyskorkoineen 15.9.2018 lukien. Vielä Seppänen on vaatinut, että Eestinen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 16.051,11 eurolla viivästys- korkoineen.

Virheen arvioinnista

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin kuin siinä oli katsottu, että kella- rikerroksen maanvastaisissa seinärakenteissa, vanhan osan tuulettuvassa alapohjassa, välipohjarakenteissa kellarikerroksen päällä ja yläpohjaraken- teissa oli ollut kosteus- ja mikrobivaurioita, ja että näiltä osin kyseessä oli ollut salainen virhe. Käräjäoikeus oli kuitenkin arvioinut virheellisesti eri rakennusosien osalta sitä, poikkesiko kiinteistö salaisen virheen vuoksi laa-


dultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Toisin kuin käräjäoikeus oli katsonut, kukin mainittu virhe jo yksin, eikä vain kaikki virheet kokonaisuutena arvioiden, muodosti maakaaren sään- nösten tarkoittamalla tavalla merkittävän virheen.

Käräjäoikeus oli arvioinut myydyn kiinteistön ominaisuuksia virheellisesti rakennusalan ammattilaisen näkökulmasta, vaikka kaupan osapuolet olivat olleet maallikkoja. Talon rakenneratkaisuihin liittyvä vaurioriski tai raken- teiden vauriot eivät olleet olleet kaupan osapuolina olleiden maallikkojen tiedossa, eivätkä rakenteiden vauriot, riskit tai korjaustarpeet olleet tulleet ilmi ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa. Kuntotarkastusraportissa oli päinvastoin todettu, että talo oli ollut perusrakenteiltaan hyvässä kunnos- sa ja siinä ei ollut havaittu rakenteellisia vaurioita tai puutteita, jotka olisi- vat vaatineet kalliita ja kiireellisiä peruskorjauksia.

Käräjäoikeus oli arvioinut virheellisesti, että rakennus oli ollut ikäistään vastaavassa kunnossa tai jopa ikäisekseen hyvässä kunnossa, vaikka raken- nuksessa oli todettu terveyshaittaa aiheuttavia mikrobikasvustoja, joita ei saa esiintyä asuinkäyttöön tarkoitetussa omakotitalossa. Rakennuksen kun- toa ei voitu verrata vaurioituneisiin kohteisiin, vaan sitä tuli verrata vauriot- tomiin kohteisiin.

Virheiden ja vaurioiden korjaustapa

Käräjäoikeus oli arvioinut virheellisesti eri vaurioituneiden rakenneosien korjaustarvetta ja korjaustapaa sekä korjauskustannuksia ja perustanut rat- kaisunsa virheellisesti Eestisen esittämiin korjaustapoihin, jotka eivät kui- tenkaan olleet riittäviä. Rakennuksen ikä ei voinut olla peruste korjata vau- rioita puutteellisesti siten, että vaurioista aiheutuva terveyshaitta ei poistu- nut ja vaurioita jäi rakenteisiin, vaurioituminen jatkui ja/tai vauriot uusiutui- vat. Lähtökohtana tuli olla, talon iästä riippumatta, sellaisen korjauksen kustannukset, jolla vauriot ja niiden syyt saatiin poistettua.

Vauriot ja terveyshaitat voitiin poistaa ja vaurioitumisen jatkuminen estää vain Seppäsen esittämällä laajemmalla korjaustavalla, joka olisi tullut ottaa hinnanalennuksen lähtökohdaksi. Virheiden korjauskustannukset olivat täl- löin vähintään noin 164.000 euroa. Korjauksista aiheutuva tasonparannus oli huomioitu vaaditun hinnanalennuksen määrässä.

Käräjäoikeus ei ollut perustellut sitä, miksi se oli pitänyt Eestisen kuulus- tuttamien todistajien näkemystä riittävästä korjaustavasta uskottavampana, vaikka kyseisillä todistajilla ei ollut sellaista erityisasiantuntemusta mikro- bivaurioista ja niiden korjaussuunnittelusta kuin Seppäsen kuulustuttamilla todistajilla. Käräjäoikeuden olisi pitänyt arvioida eri todistajien näkemysten painoarvoa ja heidän asiantuntemustaan kosteus- ja mikrobivauriokorjauk- sista.

Kellarikerroksen maanvastaisten seinien osalta käräjäoikeus ei ollut ottanut huomioon, että kellariin oli rakennettu makuuhuone ja pesuhuone vuonna 2005 Eestisen omistusaikana, eivätkä rakenteet siten olleet olleet kaupan-


tekohetkellä alkuperäisessä, rakennusaikaisessa kunnossa. Tojalevystä ei ol- lut ollut tietoa ennen kauppaa. Korjaukset oli tehtävä siten, että vauriot poistettiin ja rakenne muutettiin kosteusteknisesti toimivaksi. Seinän läm- möneristys tuli siirtää perusmuurin ulkopuolelle, sisäpuolelta tuli poistaa vaurioituneet rakenteet perusmuuriin asti ja seinä tuli pinnoittaa kosteutta läpäisevällä pinnoitteella. Lisäksi ulkopuolen kosteushallintaa tuli korjata.
Maanvastaisten seinien korjauksesta syntyvä tasonparannus voitiin ottaa huomioon hinnanalennuksen määrässä. Sisäpuolen osalta tasonparannusta ei syntynyt, koska tilat oli rakennettu vuonna 2005.

Ilmavuotoreittien sulkeminen ei ollut toimiva vaurioituneiden rakenteiden korjaustapa kyseessä olevassa puurakenteisessa talossa. Kaikkien vaurioitu- neiden rakenteiden osalta kosteusvaurioiden syyt eli rakenteen vauriomeka- nismi olivat tiedossa ja otetuissa näytteissä oli todettu mikrobivaurioita.
Tästä voitiin luotettavasti päätellä, että rakenne oli kauttaaltaan vaurioitunut ja korjattava. Kellarin maanvastainen seinä, tuulettuva alapohja, välipohja ja yläpohja olivat kauttaaltaan vaurioituneita ja ne oli korjattava kauttaal- taan. Rakenteita ei siten voitu korjata Eestisen esittämällä tavalla vain osit- tain, koska rakenteisiin jäisi vaurioita, jotka aiheuttaisivat edelleen terveys- haittaa. Korjauksen yhteydessä rakenteisiin oli välttämätöntä tehdä joitain muutoksia, jotta vauriot poistuivat eivätkä uusiutuisi.

Käräjäoikeus oli arvioinut korjauskustannusten määräksi virheellisesti vain 39.800 euroa. Virheiden välttämättömät korjauskustannukset olivat kuiten- kin Seppäsen katsomat vähintään 164.000 euroa. Eestisen hankkimat kus- tannusarviot olivat ylimalkaisia ja perustuivat puutteelliseen korjaustapaan, eivätkä ne sisältäneet muun muassa suunnittelua, valvontaa ja homepölysii- vousta.

Hinnanalennus ja sen määrä

Hinnanalennuksen oikea määrä oli 100.000 euroa sekä virheiden korjaus- kustannusten että kiinteistön jälleenmyyntihinnan perusteella. Kiinteistössä oli ollut merkittävä salainen virhe, jonka perusteella ostajalla oli oikeus vir- hettä vastaavaan hinnanalennukseen.

Käräjäoikeus oli katsonut virheellisesti, että Seppäsen tekemä keittiöre- montti oli heikentänyt ilmanvaihtoa ja ilmavirtauksia alapohjasta sisäil- maan, ja huomioinut tämän hinnanalennuksen määrää alentavana seikkana. Seppänen oli omistusaikanaan poistanut keittiöstä vanhan, hormiin yhdiste- tyn liesituulettimen ja laittanut sen sijaan sisäilmaa kierrättävän liesituuletti- men. Seppäsen tekemä keittiöremontti ei ollut heikentänyt rakenteiden tii- veyttä eikä myöskään aiheuttanut vaurioita tai epäpuhtauksien pääsyä sisäil- maan. Seppäsen tekemä liesituulettimen muutos oli päinvastoin parantanut sisäilman laatua, koska mikrobivaurioituneiden rakenteiden läpi tuli vähem- män ilmaa asuintiloihin.

Mikrobivauriot olivat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä, eikä talo ollut ollut hyvässä tai kohtuullisessa kunnossa. Siitä, etteivät asukkaat olleet ha- vainneet talossa hajua, ei voitu päätellä, ettei rakennuksessa ollut terveydel- le haitallisia mikrobikasvustoja.



Mahdollista asumiskieltoa ei ollut käsitelty terveydensuojeluviranomaises- sa, joten sille, ettei rakennusta ollut asetettu asumiskieltoon, ei voitu antaa merkitystä kiinteistön virheen kannalta.

Käräjäoikeus oli arvioinut tasonparannuksen väärin, koska se ei ollut huo- mioinut osapuolten esittämien korjaustapojen eroavaisuuksia. Käräjäoikeus oli arvioinut korjauskustannukset Eestisen esittämällä puutteellisella kor- jaustavalla, mutta vähentänyt näistä kustannuksista tasonparannusta laajem- man korjaustavan mukaisesti. Käräjäoikeuden riittäväksi katsomalla kor- jaustavalla tasonparannusta ei edes aiheutuisi kellarikerroksen korjaamises- ta.

Tasonparannus perustui arvioon ja se tuli riittävästi huomioiduksi, kun hin- nanalennuksen määräksi katsottiin 100.000 euroa. Tasonparannuksena oli tällöin vähennetty ainakin noin 64.000 euroa.

Seppänen oli 16.3.2018 myynyt kiinteistön vaurioineen edelleen 150.000 euron kauppahinnalla eli 100.000 euron tappiolla. Kauppahinta osoitti, mikä kiinteistön arvo olisi ollut silloin, jos kaikki rakennuksen piilevät vauriot ja niistä aiheutuvat korjaustarpeet olisivat olleet osapuolten tiedossa kaupante- kohetkellä.


Vastaus


Mirja Eestinen on vaatinut, että valitus hylätään ja Kerkko Seppänen vel- voitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa ja asianosaiskulunsa hovioikeudessa 13.800,60 eurolla viivästyskorkoineen.

Käräjäoikeus oli päätynyt kunkin vauriokohdan osalta oikeaan lopputulok- seen katsottuaan, ettei kohdan virhettä yksinään voitu pitää merkittävänä. Käräjäoikeuden tuomio oli oikea hinnanalennuksen määrää lukuun ottamat- ta.

Käräjäoikeus ei ollut arvioinut myydyn kaltaisen kiinteistön ominaisuuksia ammattilaisten näkökulmasta. Kohde oli ollut kaupantekohetkellä yli 50- vuotias puurakenteinen omakotitalo, jonka tontilla ei ollut salaojia. Seppä- sen oli tullut ymmärtää, että kohde ei ollut uusi tai nykymääräysten mukai- nen, siinä oli varmuudella ajan tekemiä muutoksia ja mikrobeja ja että koh- de oli elinkaarensa päässä. Kohde ei voinut olla uusi eikä uuden tekniikan, uuden rakennustavan eikä uusien määräysten mukainen.

Seppäsen oli tullut ymmärtää, ettei kohdetta voitu verrata uuteen omakotita- loon ja että kyseinen talo ei voinut olla uutta tai uudehkoa taloa vastaava.
Seppäsen oli tullut ymmärtää, että kohteessa piti sen iän, rakennustavan ja materiaalien takia varautua tekemään korjauksia ja peruskorjauksia.

Hinnanalennuksen määrä

Käräjäoikeuden määräämä hinnanalennus oli liian suuri ja oikea määrä olisi enintään 15.000 euroa. Eestinen oli kuitenkin asian pitkittymisen ja enem- pien oikeudenkäyntikulujen välttämiseksi tyytynyt käräjäoikeuden ratkai-


suun.

Käräjäoikeus oli katsonut oikein, ettei kohteen myynnille voitu antaa asias- sa ratkaisevaa merkitystä. Seppänen oli myynyt kohteen 16.3.2018 hintaan
150.000 euroa. Myyntihinta ei osoittanut kohteen todellista arvoa. Seppä- nen oli omilla myyntitoimillaan vaikuttanut siihen, että myyntihinta oli jää- nyt hyvin alhaiseksi. Seppänen oli lisäksi todennäköisesti heikentänyt ja vaurioittanut kohdetta omistusaikanaan, mikä oli vaikuttanut myyntitoimen- piteisiin, kohteen myytävyyteen ja kauppahintaan.

Seppäsen esittämät ylimitoitetut korjaustoimenpiteet ja kustannusarviot oli- vat perustuneet koko rakennuksen laajamittaiseen peruskorjaamiseen ja sel- keään tasonparannukseen. Seppäsen korjaustapaesityksessä oli lähdetty vir- heellisesti siitä, että talo tuli peruskorjata täydellisesti nykymääräysten mu- kaisesti ja uutta taloa vastaavaksi.

Kohde olisi ollut kunnostettavissa kohtuullisin toimenpitein ja
kustannuksin siten, että kohde olisi ollut hyvässä kunnossa ja sen myynnistä olisi tasonparannuksesta johtuen saatu selvästi yli 250.000 euroa.

Käräjäoikeus oli arvioinut oikein kohteen asumiskelpoisuuden.


Todistelu


Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjalli- siin todisteisiin.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Kerkko Seppästä ja Mirja Eestista sekä todistajina Anssi Paappasta, Jerri Tannerta, Leo Rauko- maata, Kim Seppästä, Jukka Matikaista, Teppo Frelundia, Reija Järveä, Juha Ruustista, Tapio Niemeä ja Jerri Häkää.


Hovioikeuden ratkaisu

Kysymyksenasettelu

Asiassa on riidatonta, että Eestisen Seppäselle 16.9.2014 myymässä kiin- teistössä on ollut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kosteus- ja mikrobi- vauriot kellarikerroksen maanvastaisissa seinissä, tuulettuvassa alapohjassa, välipohjassa ja yläpohjassa. Riidatonta on niin ikään, että nämä virheet ovat olleet salaisia.

Seppänen on katsonut, että kukin salainen virhe jo erikseen arvioituna muo- dostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetun laatu- virheen ja vaatinut, että käräjäoikeuden Eestisen maksettavaksi tuomitse- man hinnanalennuksen määrää korotetaan.

Eestinen on tyytynyt käräjäoikeuden tuomioon, mutta katsonut, että Lep- päsen oli tullut tällä rakennuksesta olleiden tietojen sekä rakennuksen iän, rakennustavan ja materiaalien perusteella ymmärtää, että rakennuksessa on mikrobeja ja rakennus tulee vaatimaan korjauksia ja peruskorjauksia. Kois- tinen on edelleen katsonut, ettei kutakin virhettä voida yksinään pitää mai-


nitussa säännöksessä tarkoitettuna laatuvirheenä, sekä vastustanut hinnan- alennuksen korottamista koskevaa vaatimusta.

Salaista virhettä koskevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan esitöiden mukaan (120/1994 vp s. 51) jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee so- vellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voi- neet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voi- daan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole vir- heen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.

Asianosaiset ovat todenneet riidattomaksi sen, että Seppänen ei ole laimin- lyönyt selonottovelvollisuuttaan eikä Eestinen tiedonantovelvollisuuttaan. Eestisen väitteen johdosta hovioikeuden on kuitenkin ratkaistava, onko Seppänen voinut rakennuksen iän ja hänellä rakennuksesta olleiden tietojen perusteella luottaa siihen, että rakennuksessa ei ole ollut sellaisia kosteus- ja mikrobivaurioita, joiden johdosta kiinteistö poikkeaisi laadultaan merkittä- västi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Valituksen joh- dosta asiassa on arvioitava, onko kutakin vauriota jo yksin pidettävä edellä viitattu maakaaren säännös huomioon ottaen laatuvirheenä. Mikäli raken- nuksessa katsotaan olevan hinnanalennukseen oikeuttava laatuvirhe, on vie- lä arvioitava, mikä on virheiden oikea korjaustapa, oikean korjaustavan pe- rusteella syntyvien korjauskustannusten määrä ja oikea hinnanalennuksen määrä.

Mikrobien kulkeutuminen sisäilmaan

Asianosaiset ovat olleet erimielisiä siitä, onko rakennuksessa riidattomasti todetuista mikrobivaurioista seurannut, että mikrobeja on kulkeutunut ra- kennuksen sisäilmaan ja onko mikrobikasvustolla tämän vuoksi ollut ter- veyden kannalta haitallista vaikutusta. Eestinen on kiistänyt mikrobien kulkeutumisen sisäilmaan sekä katsonut, että mikrobien kulkeutumisen to- dentamiseksi olisi tullut suorittaa sisäilmamittaus ja että Seppäsen suoritta- ma keittiöremontti on vaikuttanut heikentävästi rakennuksen ilmanvaihtoon.

Näyttö

Kantajan todisteena 5 esitetystä Rakennuspalvelu Talokki Oy:n (jäljempänä Talokki) Anssi Paappasen laatimasta tarkastusraportista 15.11.2016 ilmenee kohdassa 9.4.3 tuulettuvan alapohjan osalta, että puurakenteinen lattia ei ole ilmatiivis. Mikrobivaurioituneesta lämmöneristeestä irtoaa itiöitä ja rihmas- ton osasia sekä mikrobien kaasumaisia aineenvaihduntatuotteita, jotka kul- keutuvat sisäilmaan. Kohdassa 9.5.4 on todettu välipohjan osalta, että puu- rakenteinen lattia ei ole tiivis sisäilmaan nähden. Epätiiviyskohtia esiintyy


tyypillisesti seinän ja lattian liitoskohdissa ja putkiläpivientien kohdalla. Il- mavuotojen mukana mikrobiperäiset epäpuhtaudet kuten itiöt, niiden osaset ja aineenvaihduntatuotteet kulkeutuvat sisäilmaan. Kohdassa 9.6.1 on todet- tu, että kellarikerroksen maanvastaisten seinien mikrobivaurioituneesta läm- möneristeestä on yhteys askarteluhuoneen sisäilmaan. Epäpuhtauksia kul- keutuu myös kylpyhuoneeseen. Kohdassa 9.8.1 on todettu, että ilmavuoto- jen mukana sisäilmaan kulkeutuu myös yläpohjan mikrobeja sekä niiden osasia ja aineenvaihduntatuotteita.

Kantajan todisteena 6 esitetystä Talokin Anssi Paappasen laatimasta tarkas- tusraportista 14.6.2017 ilmenee kohdasta 7.4 rakennuksessa tehdyn kaksi merkkiainekoetta, joilla tutkittiin, tapahtuuko mikrobivaurioituneiksi todet- tujen rakenteiden kautta ilmavuotoja sisäilmaan. Tuulettuvan alapohjan osalta (kohta 7.4.1) havaittiin vuotokohdaksi lattian ja seinän välinen liitos- kohta keittiön ulkoseinän läheisyydessä. Kun merkkiainetta oli havaittu keittiössä, aine oli levinnyt asuinhuoneiden sisäilmaan, eikä tämän jälkeen ollut voitu tehdä tarkkoja havaintoja siitä, mitkä olivat mahdollisia muita vuotokohtia. Asuintilojen tuuletuksen jälkeen analysaattori oli ilmaissut merkkiainetta sisäilmassa vielä puolentoista tunnin päästä huolimatta siitä, että myös alapohjan tuuletusaukot olivat olleet auki jo saman ajan. Raportin mukaan koe kertoo alapohjatilan vähäisestä tuuletuksesta ja siitä, että merk- kiainetta oli kulkeutunut lattiarakenteen puruihin, josta sitä oli purkautunut vielä pitkään sisätiloihin. Vastaavalla tavalla kulkeutuu mikrobiperäisiä epäpuhtauksia purusta sisäilmaan. Yläpohjan osalta (kohta 7.4.2) tutkimus oli tehty alipaineistamalla tilat tarkoitukseen suunnitellulla laitteistolla.
Merkkiainetta oli havaittu keittiössä, huoneen keskivaiheilla. Yhteenvetona merkkiainekokeista (kohta 7.4.3) on todettu kokeen osoittavan, että lattiara- kenne ei ole tiivis sisäilmaan nähden, jolloin purun ja alapohjatilan mikrobi- peräiset epäpuhtaudet kuten itiöt, niiden osaset ja aineenvaihduntatuotteet pääsevät kulkeutumaan sisäilmaan. Myöskään yläpohja ei ole tiivis huoneti- loihin nähden ja sieltä kulkeutuu ajoittain mikrobiperäisiä epäpuhtauksia si- säilmaan.

Kantajan todisteena 13 esitetyssä Ympäristöministeriön ympäristöoppaan 2016 otteessa ”Rakennuksen kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus” on todettu (s. 143), että esimerkiksi räystäiltä tuulettuva yläpohjatila voi olla myös tuulen vaikutuksesta ajoittain voimakkaasti ylipaineinen alla ole- vaan tilaan nähden, mikä voi aiheuttaa epäpuhtauksien kulkeutumista sisäil- maan. Lisäksi otteessa on todettu (s. 144), että myös kuivunut mikrobikas- vusto voi aiheuttaa terveyshaittoja ja että myös vanhat, kuivuneet mikrobi- vauriot on korjattava samoin periaattein kuin tuoreet vauriot.

Kantajan todisteena 15 esitetystä Kim Seppäsen lausunnosta (s. 3) käy ilmi, että Talokin tutkimuksissa todettua mikrobikasvua oli havaittu sellaisissa rakenteissa, joista epäpuhtauksia voi kulkeutua sisäilmaan ja että ne voivat siten aiheuttaa terveyshaittaa. Nämä rakenteet ovat sellaisia, että ilmayh- teyttä huoneilmaan ei tarvitse välttämättä edes todentaa olevan. Terveyshai- tan todentamiseksi riittää tieto, että rakenne on mikrobivaurioitunut. Ylä- pohjasta ei painovoimaisessa talossa kulkeudu jatkuvasti ilmaa asuintiloi- hin, mutta sieltäkin tulee tällaisessa talossa ilmaa jo nopean ulko-oven avaa- misen yhteydessä. Tuuli myös muuttaa painesuhteita niin, että yläpohjasta


tai osasta siitä tulee ajoittain ilmaa sisätiloihin. Seppäsen suorittama keittiö- remontti on heikentänyt ilmanvaihtoa liesituulettimen muutoksen osalta.
Liesituulettimen vaihtaminen on vähentänyt keittiön alipaineisuutta.

Vastaajan todisteena 5 esitetyssä rakennusarkkitehti Jukka Matikaisen kor- jaustarveraportissa 11.3.2018, joka vastaa olennaisilta osin todisteena V3 esitettyä Matikaisen 11.9.2017 antamaa lausuntoa, on todettu, ettei missään raportissa tai tutkimuksessa ole todettu, että sisäilmassa olisi terveydelle haitallisia mikrobeja tai muita näihin rinnastettavia yhdisteitä. Talokin ylä- pohjan osalta tekemä merkkiainekoe on suoritettu alipaineistamalla raken- nusta ulkoilmaan nähden noin kymmenkertaiseksi vallitsevaan ilmanpaine- olosuhteeseen verrattuna. Merkkiainekokeella ei ole osoitettu selkeitä vuo- toja muualta kuin keittiön alueelta. Keittiö ei ole vastannut myyntihetken ti- lannetta. Merkkiainetestin perusteella on oletettavaa, että tehdyt korjaustoi- menpiteet ovat edesauttaneet merkkiaineen johtumista alakerrasta ja ylä- pohjasta keittiöön, koska muutostöiden yhteydessä pintarakenteita ei ole tii- vistetty. Ilmanvaihdon toteuttamisen osalta on huomioitava, että rakennusta ei ole suunniteltu tiiviiksi, jolloin rakennusta ei saa saattaa siinä määrin ali- paineiseksi, että riskinä on korvausilman sisäänvirtaaminen rakenteiden lä- pi. Tuloilman ja poistoilman tulee olla tasapainotettu siten, että poistoilman tehostamisen yhteydessä korvausilma saadaan rakennukseen hallitusti suo- raan ulkoilmasta.

Vastaajan todisteena 10 esitetyn, Matikaisen kantajan todisteena 15 esittä- mästä Seppäsen lausunnosta antaman arvion mukaan yläpohjan ilmavuodon osalta tulisi osoittaa, että alipaineen muodostuminen on jatkuvaa ja toistu- vaa, jotta mahdollisuus epäpuhtauksien siirtymisille rakenteiden läpi asuin- tiloihin voitaisiin todentaa. Näin ei ole Seppäsen lausunnossa osoitettu eikä missään muussakaan kohteesta laaditussa lausunnossa todettu kuin ehdolli- sena tiettyjen edellytysten täyttyessä.

Vastaajan todisteena 11 esitetyssä rakennusinsinööri Tapio Niemen lausunnossa on todettu, että mikrobivauriot ovat sinänsä olemassa, mutta ne ovat rakenteiden sisällä eivätkä mikrobit pääse sisäilmaan.

Kerkko Seppänen on kertonut tekemästään keittiöremontista olennaisilta osin kuten käräjäoikeuden tuomioon (s. 22) on kirjattu.

Anssi Paappanen on kertonut valmistuneensa rakennusterveysasiantuntijak- si vuosina 2007–2008. Paappasen mukaan jos tuulettuvasta alapohjasta on il- mayhteys sisäilmaan, myös sen välissä olevasta rakenteesta on ilmayhteys sisäilmaan. Sisäilmamittausta ei ollut suoritettu, koska se ei ollut asumister- veysasetuksen mukainen ensisijainen tutkimistapa. Alapohjan merkkiaine- kokeessa havaittu keittiön vuotokohta ei ollut Seppäsen remontoimassa kohdassa. Keittiöremontilla oli ollut lähinnä tiivistävä vaikutus. Välipohjan osalta ei ollut tehty merkkiainekoetta. Kyseessä oli sama rakenne kuin ala- pohjassa, eikä välissä ollut tiivistä rakennetta. Mikrobit pääsivät välipohjas- ta sisäilmaan. Kellarikerroksen maanvastaisten seinien sisäpinnalla ollut uretaani oli ollut tiivis, mutta ei niin tiivis, etteivät mikrobit pääsisi sieltä si- säilmaan. Yläpohjan merkkiainekoe oli tehty säätämällä tila alipaineiseksi ulkoilmaan nähden. Kyseinen alipaine voi muodostua rakennukseen luon-


nostaan jo 5 metrin tuulessa. Tässä kohteessa ei ollut havaittu kreosoottia. Jos kreosoottiin muodostuu tiivis pintakerros, kreosoottia ei pääse haihtu- maan sisäilmaan. Paappasen mukaan kreosootin ja mikrobien käyttäytymistä ei voida rinnastaa. Mikrobit eivät ole piilossa vaan levinneenä eristekerrok- sissa, joista päätyy sisäilmaan mikrobien aineenvaihduntatuotteita ja osia.
Mikrobeihin ei muodostu kreosoottia vastaavaa tiivistä pintaa, joka estäisi niiden kulkeutumisen sisäilmaan.

Kim Seppänen on kertonut valmistuneensa rakennusterveysasiantuntijaksi vuonna 2010. Seppänen on erikoistunut erityisesti sisäilmaongelmien selvit- tämiseen. Seppäsen mukaan Talokin tekemä merkkiainekoe on tehty oikein, kun mietitään tavoitteita, joita tutkimuksella on ollut. Käytetty alipaineistus on ollut olosuhteisiin nähden normaali. Seppänen on edelleen kertonut, että Seppäsen tekemä keittiöremontti on parantanut ilmatiiveyttä, kun keittiöstä on purettu väliseinä ja puretun seinän kohdalla aiemmin ollut liittymäkohta on peitetty yhtenäisellä levymäisellä pinnalla. Liesituulettimen osalta Sep- pänen on täsmentänyt kirjallisessa lausunnossaan (K13) ja käräjäoikeudessa kertomaansa todeten, että tuulettimen vaihtamisella aktiivihiilisuodattimella varustettuun tuulettimeen ei juuri ole ollut vaikutusta ilmanvaihtoon. Uusi liesituuletin on kyllä vähentänyt asunnon alipaineisuutta aiempaan verrattu- na, mutta vanha, hormiin kytketty liesituuletinkin oli tehostanut ilmanvaih- toa sekä alipaineisuutta ulkoilmaan nähden vain siltä osin kuin tuuletin on ollut päällä. Mikäli tuuletinta käytettiin päivittäin vain lyhyehkön ajan, muutoksella ei ollut vaikutusta.

Jukka Matikainen on kertonut valmistuneensa rakennusarkkitehdiksi vuon- na 1989 ja rakennuttajakonsultiksi vuonna 2013. Koska sisäilmamittausta ei ole tehty, Matikaisen mukaan ei voida todeta, että terveydelle vaarallisia hiukkasia olisi joutunut sisäilmaan. Paappasen merkkiainekokeessaan käyt- tämä alipaineisuus voi syntyä painovoimaisessa talossa normaaliolosuhteis- sa vain äärimmäisen harvoin. Talon yläpohja tuulettuu ulospäin, eivätkä hiukkaset pääse näin sisäilmaan.

Tapio Niemi on kertonut valmistuneensa rakennesuunnittelijaksi vuonna 1985. Paappasen suorittamassa merkkiainekokeessa käytetty alipaine voi Niemen mukaan syntyä myös silloin, kun tuulee voimakkaasti.
Niemi on kuitenkin suhtautunut epäilevästi siihen, että yläpohjasta olisi ilmavirtauksia sisätiloihin kovallakaan tuulella. Hän on sen sijaan pitä- nyt mahdollisena, että mikrobeja kulkeutuu sisätiloihin alapohjan kautta.
Niemen mukaan mikrobit voidaan rinnastaa kreosoottiin siinä suh- teessa, että ne eivät kulkeudu rakenteesta sisäilmaan, jos niitä ei pöllytetä.

Suoritettujen mikrobivauriotutkimusten asianmukaisuus

Asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuo- listen asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista annetun sosiaali- ja terveys- ministeriön asetuksen (545/2015; asumisterveysasetus) 20 §:n 2 momentin mukaan mikrobikasvu todetaan ensisijaisesti rakennusmateriaalista mikro- bien kasvatukseen perustuvalla laimennossarja- tai suoraviljelymenetelmäl- lä ja mikroskopoimalla tehdyllä analyysillä. Mikrobihaitta voidaan todeta myös 6-vaiheimpaktorilla otetun ilmanäytteen tai pintasivelynäytteen lai-


mennossarjamenetelmällä tehdyllä analyysillä. Ilmanäytteen osalta on olta- va ilman mikrobipitoisuuden lisäksi myös muuta näyttöä toimenpiderajan ylittymisestä.

Asiassa muuna oikeudenkäyntiaineistona esitetyn asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen 8/2016 kohdan 3 mukaan yksinomaan ilmanäytteiden ta- vanomaisten tulosten perusteella ei voida sulkea pois rakenteiden mikrobi- vaurion mahdollisuutta, eikä sisäilmanäytteitä voida siten käyttää osoitta- maan tutkittavan tilan olevan kunnossa.

Hovioikeus katsoo, että rakennusterveysasiantuntija Paappasen tekemiä ra- kennusterveystutkimuksia ja merkkiainetutkimuksia on pidettävä lähtökoh- taisesti luotettavana näyttönä mikrobien pääsystä sisäilmaan. Paappanen on ensin tarkastusraportissaan K5 todennut mikrobivauriot sekä niiden kulkeu- tumisen sisäilmaan alapohjan, välipohjan, yläpohjan ja kellarikerroksen maanvastaisten seinien osalta. Myöhemmin Paappanen on saanut vahvistuk- sen havainnoilleen raportin K6 mukaisilla merkkiainekokeilla. Paappasen käyttämä tutkimustapa on vastannut asumisterveysasetuksessa säädettyä.

Rakennusterveysasiantuntijat Paappanen ja Seppänen ovat yhtenevästi kerto- neet, että yläpohjan merkkiainekoe on suoritettu asianmukaisesti. Seppänen on kertonut, että koe on aina suhteutettava koehetkellä vallitseviin tuuli- ja muihin ympäristöolosuhteisiin. Asianmukaisen merkkiainekokeen ehdoton edellytys on paine-ero. Jos sellaista ei luonnostaan ole, paine-ero tulee teh- dä. Paappasen soveltama alipaineistus oli ollut koehetken tuuliolosuhteisiin nähden minimi. Seppänen on edelleen kertonut, että nykyaikaisissa asuinra- kennuksissa paine-ero säädetään ilmanvaihtokoneella siten, että sisäilman ja ulkoilman välillä vallitsee jatkuva paine-ero asuintilojen ollessa alipaineisia ympäristöön verrattuna. Kun ilmanvaihto on painovoimainen, kuten nyt ky- symyksessä olevassa rakennuksessa, jo pelkästään tuulen vaikutuksesta tai jopa ulko-oven avaamisesta johtuen ylhäältä, esimerkiksi ullakolta, tulee huonetilaan ilmaa. Matikainen on pitänyt sovellettua alipaineisuutta luonnol- lisissa olosuhteissa harvinaisena. Niemi puolestaan on arvellut, että kokeessa käytetyn alipaineen syntyminen on sinänsä mahdollinen myös luonnollisesti kovalla tuulella, vaikkakin hän on muutoin epäillyt mikrobien pääsyä yläpohjasta sisäilmaan. Hovioikeus katsoo rakennusterveysasiantun- tijan koulutuksen saaneiden Paappasen ja Seppäsen kertomusten perusteella, ettei Paappasen suorittamassa merkkiainekokeessa käytetty alipaineistus tee sanottua koetta epäasianmukaiseksi. Matikaisen ja Niemen kertoma ei anna aihetta arvioida asiaa toisin.

Eestinen on myös väittänyt, ettei mikrobien kulkeutumista sisäilmaan ole luotettavasti todennettu, koska Seppänen ei ole suorittanut rakennuksessa sisäilmamittauksia. Matikaisen kertomus tukee tätä väitettä. Hovioikeus to- teaa kuitenkin edellä esitetty asumisterveysasetuksen sanamuoto ja sen so- veltamisohjeet huomioon ottaen, että ensisijainen tapa mikrobikasvuston to- teamiseksi on kasvuston toteaminen rakennusmateriaalista eikä pelkkien il- manäytteiden perusteella voida sulkea pois rakenteiden mikrobivaurioiden mahdollisuutta.

Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo johtopäätöksenään, että Haa-


pasen suorittamien tutkimusten asianmukaisuutta ja niistä tehtäviä johtopää- töksiä ei ole aihetta epäillä.

Seppäsen suorittaman keittiöremontin vaikutus

Eestinen on edelleen väittänyt, että Seppäsen kaupantekohetken jälkeen ra- kennuksen keittiössä suorittama remontti on vaikuttanut heikentävästi ra- kennuksen ilmanvaihtoon. Seppäsen raportissa todetut havainnot tukevat tätä väitettä liesituulettimen vaihtamisen osalta, mutta toisaalta Seppänen on hovioikeudessa kuultuna kertonut, että keittiön liesituulettimen vaihtaminen hormiin puhaltavasta liesituulettimesta aktiivihiilisuodattimella toimivaan laitteeseen oli vähentänyt alipaineisuutta. Vaihtamisella ei kuitenkaan ollut ollut käytännössä merkitystä, koska vanha liesituuletin oli tehostanut ilman- vaihtoa ja sisäilman alipaineisuutta vain tuulettimen ollessa käytössä. Kun keittiön liesituuletinta käytetään päivittäin yleensä vain lyhyehkön ajan, myös vaikutukset ilmanvaihtoon ovat lyhytaikaisia. Seppänen on hovioi- keudessa kertonut Seppäsen suorittaman lattiamateriaalin uusimisen osalta, että uusi vinyylilankkulattia ja sillä korvattu muovimatto ovat ilmatiiviyden kannalta samankaltaisia materiaaleja, minkä lisäksi Seppäsen purettua keit- tiön väliseinän sen kohdalla aiemmin ollut liittymäkohta on peitetty yhte- näisellä levymäisellä pinnalla. Siten Seppäsen mukaan ilmanpitävyys on tehdyn remontin seurauksena parantunut alapohjaan nähden. Paappanen puolestaan on kertonut, että hänen suorittamassaan merkkiainekokeessa ha- vaittu alapohjan vuotokohta ei ole sijainnut Seppäsen remontoimassa koh- dassa. Näin ollen hovioikeus katsoo, toisin kuin käräjäoikeus, ettei Seppä- sen tekemällä keittiöremontilla ole ollut heikentävää vaikutusta ilmanvaih- toon tai ilmavirtauksiin alapohjasta sisäilmaan.

Paappasen raportista ilmenee vielä, että havaittu mikrobikasvusto on ollut laadultaan sellaista, että se on sisäilmaan päästessään terveydelle vaarallis- ta. Kaikki todistajat ovat asiassa yhtenevästi kertoneet, että kuivunutkin mikrobikasvusto on sisäilmaan päästessään terveydelle haitallista, mitä myös esitetty ympäristöoppaan ote tukee.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2019:41 merkitys

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2019:41 arvioinut, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe sen johdosta, että kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen rakenteissa on ollut kivihiilipikeä eli kreosoottia. Korkein oikeus hankki Valviralta asiantuntija- lausunnon, jossa todettiin, että jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tii- viitä materiaalikerroksia, kivihiilipiestä hiukkasiin sitoutuneita terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä ei juuri kulkeudu huoneilmaan. Korkein oikeus katsoi asiassa Valviran lausunnon perusteella selvitetyksi, että vanhan ra- kennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä kivihiili- piestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH- yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen ra- kenteita ole avattu. Kun asiassa oli jäänyt näyttämättä, että rakenteissa ole- vasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä aina- kaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista, kiinteis- tössä ei näytetty olleen kanteessa väitettyä laatuvirhettä (kohdat 20 ja 24–


26).

Hovioikeus toteaa, että edellä mainitussa korkeimman oikeuden käsittele- mässä tapauksessa on ollut kysymys kivihiilipiestä eli kreosootista, kun nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa on kysymys mikrobivaurioista. Paappa- sen kertomuksesta ilmenee, ettei kreosootin ja mikrobikasvustojen käyttäy- tymistä voida rinnastaa. Paappanen on kertonut, että mikrobikasvuston pin- nalle, toisin kuin kivihiilipien osalta, ei muodostu tiivistä pintaa, minkä vuoksi mikrobeista kulkeutuu sisäilmaan niiden aineenvaihduntatuotteita ja osia. Koska asiassa on selvitetty, että kivihiilipiki ja mikrobit käyttäytyvät eri tavoin, hovioikeus katsoo, ettei mainittu korkeimman oikeuden ratkaisu sovellu nyt käsiteltävään asiaan.

Hovioikeuden johtopäätökset

Hovioikeus katsoo johtopäätöksenään edellä esitetystä, että Seppäsen osta- man omakotitalon tuulettuvasta alapohjassa, kellarikerroksen maanvastai- sissa seinissä, välipohjassa ja yläpohjassa havaittu terveydelle haitallinen mikrobikasvusto on ollut yhteydessä sisäilmaan.

Laatuvirhe

Asiassa on riidatonta, ettei Seppänen ostajana ole laiminlyönyt selonotto- velvollisuuttaan tai Eestinen myyjänä tiedonantovelvollisuuttaan. Arvioi- taessa sitä, onko kaupan kohteessa ollut laatuvirhettä, asiassa on kuitenkin otettava huomioon ostajan kaupan kohteesta ja sen kunnosta saamat tiedot ja verrattava niitä kohteessa havaittuihin virheisiin, koska tällä on vaikutus- ta ostajan perusteltuihin odotuksiin rakennuksen kunnosta sekä tulevista korjaustarpeista ja -kustannuksista.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2015:58 (kohta 15) todennut, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaa- maan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimer- kiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu.

Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2019:16 on koskenut ostajan ennak- kotarkastusvelvollisuutta. Tapauksessa kiinteistön ostajille oli ennen kaup- paa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitet- tiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittä- miseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jäl- keen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapoh- jaa. Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä li- sätutkimuksia ostajat olivat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauk- sia edellyttäviä vaurioita.

Ratkaisussa KKO 2020:23 korkein oikeus on arvioinut sitä, olivatko ostajat


tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeutensa vedo- ta laatuvirheenä rakennuksen vaurioihin ottaen huomioon heillä olleet kos- teusmittauspöytäkirjasta ilmenneet tiedot. Korkein oikeus katsoi, että osta- jilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. Ostajat eivät voineet perustellusti olettaa, että mahdollinen rakenteiden sisällä oleva kosteus tai siitä aiheutuneet vau- riot olisivat tulleet ilmi pintakosteuden osoittimella tehdyissä mittauksissa. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityk- siä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauk- silla todettu kuiviksi. Ostajat eivät siten olleet laiminlyöneet tarkastusvel- vollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteis- tön virheeseen. Ratkaisusta ilmenee edelleen, että on yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa. Siten tapauksessa ostajilla ollut tieto kellarin kosteudesta oli korkeimman oikeuden mukaan antanut heille aiheen epäillä, että myös kellarin yläpuoliset alapohjaraken- teet olivat voineet kostua. Yleisesti tiedetään myös, että puu ja siitä valmis- tetut rakennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteu- delle. Ostajilla oli siksi kellarin kosteudesta ja alapohjan rakenteesta saa- mansa tiedon perusteella ollut aihe epäillä, että kellarin kosteus oli voinut levitä myös alapohjaan tai asuinkerroksen seiniin ja aiheuttaa niissä vaurioi- ta. Näiden seikkojen vuoksi ostajien olisi tullut edellyttää myös kellarin ylä- puolisten rakenteiden kunnon tavanomaista perusteellisempaa selvittämistä.

Hovioikeus toteaa, että kahdessa viimeksi mainitussa ratkaisussa on ollut kysymys ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta ja sen laiminlyönnistä. Hovioikeus katsoo kuitenkin, että ratkaisuissa lausuttu voidaan ottaa huo- mioon arvioitaessa maakaaren salaista virhettä koskevan säännöksen perus- teella sitä, mitä Seppänen on voinut rakennuksen kunnolta hänellä olleiden tietojen perusteella perustellusti odottaa.

Kaupan kohteena olleen kiinteistön alkuperäinen osa on rakennettu 1950- luvulla ja sitä on laajennettu 1960-luvun alussa. Kiinteistön kauppahinta on tontteineen ja rakennuksineen ollut 250.000 euroa.

Kaikki todistajat ovat nyt käsiteltävänä olevassa asiassa yhtenevästi kerto- neet, että kyseessä on rakennusaikaansa nähden varsin tyypillinen purueris- teinen omakotitalo ja siinä käytetyt rakenneratkaisut ovat olleet aikansa hy- vän rakentamistavan mukaisia. Paappasen mukaan rakennuksen tuuletus ei kuitenkaan ollut rakentamisajan hyvän rakennustavan mukainen. Myös Seppänen on kertonut talon olevan rakentamisajankohdan hyvän rakenta- mistavan mukaisesti rakennettu, mutta hän ei ole ollut varma, onko kalliolta tulevien vesien osalta noudatettu rakentamisajan hyvää rakentamistapaa.
Rakentamisaikaan salaojia ei välttämättä vaadittu tai niitä ei aina sijoitettu riittävän syvälle. Paappanen ja Niemi ovat lisäksi kertoneet, että var- sinaisia rakentamismääräyksiä ei rakentamisaikaan juuri ole ollut. Toisaalta yleisesti käytetty ja hyväksytty rakenneratkaisu ei estä ostajaa vetoamasta virheeseen, jos ratkaisu myöhemmin osoittautuu huonoksi ja vahinkoja on aiheutunut (Niemi: Maakaaren järjestelmä I 2016, s. 457).

Seppänen on saanut kaupan kohteesta käräjäoikeuden tuomiossa mainitut


kauppakirjan, myyntiesitteen 9.8.2014 ja Juha Ruustisen laatiman kuntotar- kastuksen raportin 20.5.2014. Tarkastus on suoritettu aistinvaraisesti raken- teita avaamatta käyttäen apuvälineenä pintakosteusmittaria. Asiassa on rii- datonta, että Seppänen on ennen kaupantekoa käynyt tutustumassa kohtee- seen kaksi kertaa.

Esitteessä on todettu, että rakennuksen kunto on hyvä. Ruustisen kuntora- portissa on yhteenvetona todettu talon olevan perusrakenteiltaan hyvässä kunnossa. Siinä ei ole havaittu rakenteellisia vaurioita eikä puutteita, jotka vaativat kalliita ja kiireellisiä peruskorjauksia. Kiireellisinä huoltotarpeina on mainittu piipun juuren korjaus vuodon takia sekä teknisen tilan asbesti- eristeiden korjaus.

Tuulettuva alapohja

Tuulettuvan alapohjan yläpuolisessa lattiarakenteen purussa pukuhuoneen ja keittiön kohdalla on todettu homekasvustoa.

Ruustisen kuntoraportissa on kohdassa ”Perustukset, sokkeli, alapohja” to- dettu, että ryömintätilassa on kallio, jota pitkin valuu vettä. Vesi on ohjattu kaadoin pois rakennuksen alta. Kohdassa ”Yleiset rakennustekniset tiedot ja kunto” on todettu, ettei salaojista ole tietoa. Salaojista ja sadevesijärjestel- mästä on todettu erikseen, ettei salaojien kuntoa tai korkoasemaa voitu tar- kastaa. Yleishavaintona on tältä osin todettu ”hyvä, ei uusimistarvetta”. Pi- ha-alueiden osalta on todettu, että maanpinnat kaatavat ulospäin rakennuk- sen vierustoilta. Vedet ohjautuvat poispäin rakennuksesta. Toisaalta samas- sa osiossa on kiinnitetty huomiota siihen, että maanpinta kaataa rakennuk- seen päin saunaterassin kohdalla ja vedet ohjautuvat rakennukseen päin, sekä suositeltu ohjaamaan vedet maakaadoin ohi rakennuksen.

Hovioikeus toteaa, että Seppänen on kertomuksensa perusteella ollut tietoi- nen salaojien mahdollisesta puuttumisesta ja siitä, että alapohjassa on ollut tarkastushetkellä kallion päällä vettä. Seppänen on samoin ollut tietoinen siitä, että talon vanhassa osassa sijaitsevan saunaterassin kohdalla vedet oh- jautuvat rakennukseen päin. Seppänen on lisäksi ollut tietoinen, että kysees- sä on ollut purueristeinen rakennus ja että alapohjarakenne on ollut mate- riaaliltaan betonia ja puuta. Kuten korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2020:23 (kohta 25) todennut, on yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa ja että puu sekä siitä valmistetut ra- kennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteudelle. Ho- vioikeus katsoo, että Seppäsen olisi edellä mainittujen käytössään olleiden tietojen perusteella ottaen huomioon myös rakennuksen ikä tullut varautua siihen, että alapohjaan voi liittyä kosteusongelmia. Hän ei siten ole voinut luottaa siihen, että tuulettuvan alapohjan rakenteet olisivat kunnossa eikä niissä voisi ilmetä sittemmin todettuja kosteus- ja mikrobivaurioita.

Kellarikerroksen maanvastaiset seinät

Kellarikerroksessa on ollut virhe siltä osin kuin lämmöneristeenä käytetyn tojalevyn pinnasta on todettu mikrobeja, homeiden itiöitä ja sädesientä.


Myyntiesitteen ja Ruustisen kuntoraportin mukaan kellarikerroksen huone ja kylpyhuone on rakennettu vuonna 2005. Kellarikerroksen mainittuja tilo- ja on esitteessä markkinoitu kylpyhuoneena ja makuuhuoneena tai harraste- ja työhuoneena. Kuntoraportissa kellarikerroksen kylpyhuoneen on todettu olevan hyvässä kunnossa. Kuntoraportissa todetaan kosteusarvojen kohon- neen koko kellarikerroksessa sijaitsevan autotallin lattian alalla ja lattian maalin hilseilevän irti. Raportissa todetaan edelleen, että lattia on korkeus- asemaltaan muita alempana ja se on betonirakenteinen kestäen kosteuden aiheuttaman rasituksen. Kosteus johtuu maaperästä kapillaarisesti nousevas- ta kosteudesta. Ruustisen raportissa on lisäksi mainittu, että katolta vedet menevät kouruihin, joista ne tulevat alas syöksytorvia pitkin sadevesikai- voihin ja maahan. Edelleen raportissa on mainittu, että vedet ohjautuvat ra- kennuksesta poispäin lukuun ottamatta saunaterassin kohtaa, mutta toisaalta lausuttu huolto-ohjeena, että kattovedet on syytä ohjata ulospäin rakennuk- sesta maata tai putkistoja pitkin vähintään kolmen metrin päähän. Kattove- det eivät saa roiskua alas tullessaan seinille eivätkä rasittaa sokkelia pysy- västi.

Myös Raksystems Insinööritoimisto Oy:n tarkastusraportin 3.4.2016 mu- kaan kellarikerroksen vaurioiden syynä on ollut maaperästä kapillaarisesti tuleva kosteus. Kosteus tulee maanvastaisesta seinästä sekä alapohjan kaut- ta. Vanha bitumisively ei estä kosteuden pääsyä ja alapohjarakenteissa ei ra- kennusaikakaudella yleensä käytetty betonin alla kapillaarisen kosteuden nousua estävää rakennetta tai kerrosta.

Paappasen raportissa K5 on todettu, että ratkaiseva merkitys maanvastaisten seinien toiminnalle on saattaa ulkopuolinen kosteusrasitus ulkoseinien vie- rustalla mahdollisimman vähäiseksi. Tämä tarkoittaa sadevesien ohjausta vähintään kolmen metrin etäisyydelle rakennuksen vierustalta. Myös toimi- va salaojitus on välttämätön. Näin estetään pohjaveden nousu anturan tasol- le. Jos antura kastuu, nousee kosteus kapillaarisesti kellarin seinien alaosiin. Kosteus- ja homevaurio on syntynyt, kun ulkopuolisesta maa-aineksesta on siirtynyt kosteutta betoniin ja se on tiivistynyt vedeksi betonin ja tojalevyn rajapinnassa. Raportissa todetaan edelleen, että myöhemmin tehdyn remon- tin yhteydessä asennettu sisäpuolinen polyuretaanilevytys on entisestään huonontanut betonin ja tojalevyn kosteusteknistä toimintaa.

Se, että kiinteistön myyntiesitteestä on ilmennyt kellarikerroksen huoneen ja kylpyhuoneen rakennetun vuonna 2005, puhuu sen puolesta, että Seppä- nen on ostajana voinut edellyttää rakentamisen tältä osin vastanneen 2000- luvun hyvän rakentamistapaa, eikä kellarikerrokseen olisi siten liittynyt siellä sittemmin havaittuja vaurioita. Toisaalta tutustuessaan kaupan kohtee- seen Seppänen on voinut havaita kellarikerroksen seinien olevan maanvas- taisia. Samassa yhteydessä sekä myös Ruustisen kuntoraportin kuvista hän on voinut lisäksi havaita, että ainakin osa talon sadevesikourujen suista päättyy välittömästi talon maanvastaisen seinän viereen eikä johda vettä sa- devesikaivoihin vaan välittömästi talon maanvastaisen seinän viereen. Kun- toraportin kuvista on ollut myös havaittavissa, että sadevesikourujen ja ai- van maanvastaisten seinien vieressä on kasvustoa. Edellä todetuin tavoin Seppänen on myös ollut tietoinen siitä, ettei tontilla mahdollisesti ole sala- ojitusta. Nämä seikat sekä Ruustisen raportissa autotallin kosteusarvoista


lausuttu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että Seppäsen on tullut varau- tua siihen, että talon kellarikerroksen maanvastaisten seinien osalta kohtees- sa voi olla niissä sittemmin ilmenneitä kosteus- ja mikrobivaurioita.

Välipohja

Välipohjassa eli kellarin betoniholvin yläpuolisessa lattiarakenteessa oli to- dettu mikrobivaurioita olohuoneen eteisenpuolisen ulkonurkan läheisyydes- sä sekä kulmamakuuhuoneen nurkassa.

Ruustisen kuntoraportissa on kellaritilassa sijaitsevan autotallin osalta todet- tu edellä maanvaraisten seinien vaurioita käsiteltäessä mainitut kohonneet kosteusarvot, autotallin lattian maalin hilseily sekä sanotun kosteuden joh- tuminen maaperästä kapillaarisesti nousevasta kosteudesta samoin kuin se, että autotallin lattia kestää kosteuden aiheuttaman rasituksen.

Paappanen on kertonut, että välipohjan vauriot ovat johtuneet alakerran ja yläkerran välisestä betoniholvista. Kun alakerran tila on ollut viileämpi, be- tonin yläpintaan on muodostunut kosteutta. Kosteus betonilaatan ja puru- eristeen rajapinnassa on ajoittain noussut tasolle, joka on mahdollistanut mikrobikasvun alkamisen.

Hovioikeus toteaa, että Seppänen on saamiensa tietojen perusteella ollut tie- toinen siitä, että autotallitilan kosteusarvot ovat olleet koholla. Seppänen on lisäksi ollut tietoinen, että kyseessä on ollut purueristeinen rakennus ja että kyseessä oleva autotallin ja olohuoneen välinen välipohjarakenne on ollut materiaaliltaan betonia ja puuta. Edellä mainitussa ratkaisussa KKO 2020:23 on ollut kysymys vastaavanlaisesta betoniholvirakenteesta. Kor- kein oikeus katsoi, että tieto kellarin kosteudesta oli antanut aiheen epäillä, että myös kellarin yläpuoliset rakenteet olivat voineet kastua. Ostajilla oli siten kellarin kosteuden ja alapohjasta saamiensa tietojen perusteella aihetta epäillä, että kellarin kosteus oli voinut levitä myös alapohjaan ja aiheuttaa siinä vaurioita (kohta 25). Hovioikeus katsoo, että Seppäsen on saamiensa tietojen perusteella tullut varautua siihen, että välipohjassa on voinut olla kosteutta, mistä on saattanut aiheutua myös mikrobivaurioita.

Yläpohja

Yläpohjatilassa oli todettu sekä vanhemmassa että uudemmassa rakennus- osassa runsasta mikrobikasvustoa.

Ruustisen kuntoraportissa on mainittu välittömästi suoritettavaksi korjaus- toimenpiteeksi piipun juuren korjaus vuodon takia. Ylä- ja välipohjassa on lisäksi todettu olevan vanhoja kuivia vesivuotoja, jotka ovat peräisin ajalta ennen katteen uusimista. Tuuletuksen on todettu olevan tyydyttävä. Muuten kunnon on yleisesti todettu olevan ”hyvä, ei uusimistarvetta”. Kuntorapor- tissa on suositeltu korjaamaan lahot sitten, kun kate jälleen uusitaan. Lisäksi raportissa on todettu, että korjaus ei tule ajankohtaiseksi lähivuosina. Vesi- katon osalta kuntoraportissa on havaittu, että piipun juuri vuotaa ja/tai on auki ja räystäslautojen alla on lahoja, sekä suositettu sammalta puhdistetta- vaksi.



Paappasen mukaan yläpohjatilan tuuletus on ollut vähäistä vuosikymmen- ten ajan, minkä vuoksi myös suhteellinen ilmankosteus tilassa on ollut kor- kea. Etenkin kylminä vuodenaikoina kosteus on tiivistynyt katon alusraken- teisiin ja ilmojen lauhduttua jää ja kuura ovat sulaneet ja valuneet rakentei- siin, seinien ja purujen päälle. Myöskään kattovuotojen mahdollisuutta jos- sain rakennuksen elinkaaren vaiheessa ei ole voitu sulkea pois. Yläpohjassa on todettu paikallisia vaurioita paikoissa, joissa purun päälle on vuotanut joko sade- tai kondenssivesiä.

Hovioikeus toteaa, että Ruustisen kuntoraportista on ilmennyt katossa olleen vuotoja myös tarkastushetkellä ja yläpohjassa havaitun vanhoja vuotoja. Li- säksi yläpohjan tuuletus on todettu vain tyydyttäväksi. Hovioikeus katsoo, että Seppäsen on kuntoraportissa mainitut seikat huomioon ottaen tullut osaltaan varautua siihen, että yläpohjassa saattaa olla kosteusvaurioita ja että sitä tulee uudistaa. Seppänen on sittemmin uudistanutkin talon kattoa vaihtamalla siinä kaupantekohetkellä olleen huopakaton peltikatoksi. Edellä lausuttuun nähden hovioikeus katsoo, että Seppänen on ostajana voinut en- nakoida yläpohjaan kohdistuvan joka tapauksessa kosteudesta johtuvia kor- jaustarpeita.

Yhteenveto

Hovioikeus on edellä katsonut, että Seppänen ei ole voinut hänellä raken- nuksesta ennen kaupantekoa olleiden tietojen perusteella luottaa siihen, että rakennuksessa ei ole sellaisia kosteus- ja mikrobivaurioita, joiden johdosta kiinteistö poikkeaisi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen pe- rustellusti edellyttää. Seppäsen ostamassa kiinteistössä ei näin ollen ole ol- lut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettua laatuvir- hettä, joka oikeuttaisi hinnanalennukseen. Siten asiassa ei ole tarpeen ar- vioida oikeaa korjaustapaa eikä hinnanalennuksen määrää.

Eestinen ei ole hakenut muutosta käräjäoikeuden tuomioon. Syytä käräjä- oikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiselle ei siten ole.

Oikeudenkäynnin kustannukset

Asian lopputulos huomioon ottaen Seppänen on velvoitettava korvaamaan Eestisen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa. Seppäsellä ei ole ollut huo- mautettavaa Eestisen oikeudenkäyntikulujen määrään.

Käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluratkaisua ei asian lopputulos huomioon ottaen ole Seppäsen valituksen johdosta aihetta muuttaa.


Tuomiolauselma


Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Kerkko Seppänen velvoitetaan suorittamaan Mirja Eestiselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 13.800,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeu-


den tuomion antamisesta.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 3.8.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


























Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos TT
hovioikeudenneuvos MK(pj) asessori MK

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä EP Ratkaisu on yksimielinen.

VANTAAN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto/AMN
Käräjätuomari AN

TUOMIO 18/16832

15.8.2018 L 17/11438





Kantaja Seppänen, Kerkko

Vastaaja Eestinen, Mirja


Asia Vireille KANNE

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 10.7.2017

Vaatimukset










Perusteet

Kerkko Seppänen on vaatinut, että Mirja Eestinen velvoitetaan suorittamaan Seppäselle kiinteistökaupan hinnanalennuksena 100.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 16.9.2014 lukien 28.12.2016 asti ja 29.12.2016 lukien korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Lisäksi Seppänen on vaatinut, että Eestinen velvoitetaan korvaamaan virheiden selvittelykulut 12.712,29 euroa ja Seppäsen oikeudenkäyntikulut 30.869,37 euroa, molemmat summat laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien.

Seppänen on ostanut 16.9.2014 päivätyllä kauppakirjalla Eestiselta Vantaan kaupungin 10. kaupunginosan, korttelissa n:o 11 sijaitsevan tontin n:o 11 sillä sijaitsevine rakennuksineen, tarpeistoineen ja liittymineen. Tontilla on omakotitalo osoitteessa Linnaistentie 41 B, 01640 Vantaa. Kauppahinta on ollut 250.000 euroa.

Kiinteistössä on jäljempänä todettujen lukuisten vaurioiden ja laajan korjaustarpeen johdosta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostaja ja myyjä eivät ole tienneet virheestä ennen kaupantekoa.

Seppänen on lausumassaan 22.5.2018 esittänyt vaatimuksensa perusteeksi vielä sen, että kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2- ja 3-kohdissa tarkoitettu laatuvirhe, koska Eestinen oli jättänyt ennen kauppaa kertomatta Seppäselle rakenteissa olevista mikrobivaurioista ja siitä, että kiinteistön ja/tai sen eristeiden ja muiden perusrakenteiden elinkaari oli päättynyt tai päättymässä. Kiinteistöä oli harhaanjohtavasti markkinoitu hyväkuntoisena.

Seppänen on kiistänyt Eestisen oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteen. Oikeudenkäyntikulujen oikeaksi määräksi Seppänen on myöntänyt asianajokuluista 25.000 euroa, todistekuluista vaaditut 1.950 euroa ja asianajaja Junturan laskun osalta vaaditut 8.090,79 euroa.


Virheet

1. Kellarikerros (rakennuksen laajennusosa)

Kellarikerroksen maanvastaiset seinät ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet. Kellarikerroksen toinen sivuseinä ja päätyseinä ovat osin maanvastaisia. Kellarikerroksen ulkonurkan maanvastaisen pohjoisseinän alalaidasta rakenneavauksessa otetusta näytteestä ulkoseinän sisällä olevassa tojalevyssä on todettu mikrobikasvustoa. Myös tojalevyn viereinen rappaus on todettu hyvin kosteaksi/märäksi. -

Lisäksi varastotilan etelän puoleisen maanvastaisen seinän alalaitaan tehdyssä rakenneavauksessa, on todettu näkyviä lahovaurioita pystykoolauksen alaosassa. Raportin mukaan kellarikerroksen maanvastaiset seinät, kellarikerroksen väliseinien alaosat ja kellarikerroksen alapohjan betonilattia ovat enemmän tai vähemmän kosteita.

Rakenteen korjaaminen kosteusteknisesti toimivaksi edellyttää mm. sisäpuolisten lämmöneristysten, rappauksen ja vaurioituneiden tojalevyjen poistamista, betonimuurin hiontaa ja seinän pinnoitusta kosteutta läpäisevällä materiaalilla sekä lämmöneristyksen asentamista maanvastaisten seinien ulkopuolelle ja sade- ja hulevesien ohjaamista pois rakennusten vierestä ja alta. Korjaustarve koskee makuuhuoneen, kylpyhuoneen ja autotallin maanvastaista ulkoseinää.

-
2. Talon alkuperäisen osan alapohja (tuulettuva alapohja ns.rossipohja)

Alapohjarakenteet/lattiarakenteet ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet. Alapohjan alla olevan ryömintätilan ilma on kosteaa. Alapohjan laudoista ja puruista otetuissa näytteissä on todettu selvä mikrobikasvu ja kosteusvaurioista indikoivia homelajeja. Puurakenteinen lattia ei ole tiivis. Alapohjan ilmatilasta lattian läpi tapahtuu ilmavuotoja sisäilmaan ja tiloissa oleskelevat altistuvat mikrobiepäpuhtauksille. Vauriot johtuvat alapohjan vähäisestä tuuletuksesta, jolloin ilman suhteellinen kosteus on korkea ja kosteus tiivistyy kylmään kallioon ja aluslaudoitukseen.

· Lattian pintarakenteet ja eristeet sekä alapuolen tukilaudoitus on poistettava ja uusittava sekä kantavat rakenteet korjattava vaurioituneilta osin. Alapohjan alusmaan pinnalle on asennettava suodatinkangas ja kevytsora ja alapohjan tuuletusta on parannettava. Talon ulkopuolen vedenpoistoa ja salaojitusta on korjattava ulkopuolisen kosteusrasituksen

poistamiseksi.

3. Välipohja (kellarin betoniholvin yläpuolinen lattiarakenne)

Välipohjassa on kauttaaltaan paikallisia kosteus-ja mikrobivaurioita, joiden vaurioitumisaste ja itiöpitoisuus vaihtelee eri kohdissa rakennetta. Vauriot johtuvat siitä, että suhteellinen kosteus purukerroksen ja betonilaatan rajapinnassa on ajoittain noussut sellaiselle tasolle, joka mahdollistaa mikrobikasvun. Kyseinen välipohjarakenne on nykytietämykseen mukaan riskirakenne, varsinkin jos alapuolinen tila ei ole lämmin. Puulattiat eivät ole tiiviitä, joten epäpuhtaudet pääsevät kulkeutumaan sisäilmaan.

Vaurioiden korjaamiseksi mm. lattiapinnat ja eristeet on poistettava koko välipohjan alueelta ja kantavat rakenteet uusittava vaurioituneilta osin.
Betoniholvin pinnalle on asennettava kuumabitumisively, isodrän-levy ja uudet lattiarakenteet.

4. Yläpohja

Yläpohjan purueristeet ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet. Vauriot johtuvat kosteuden tiivistymisestä katon alusrakenteisiin sekä mahdollisesti vanhoista kattovuodoista.Yläpohjan eristeiden mikrobiepäpuhtaudet pääsevät kulkeutumaan sisäilmaan paine-erojen vaihdellessa. Yläpohjan vaurioituneet purut on poistettava, ilmansulun yhtenäisyys tarkastettava ja eristeet uusittava.

5. Korjauskustannukset

Vaurioista aiheutuu laajamittainen ja kallis korjaustarve. Korjauskustannukset ovat rakennusterveysasiantuntija Anssi Paappasen korjauskustannusarvion mukaan n. 164.021 euroa (sis. alv 24 %) ja Rytmirakennus Oy:n tarjouksen mukaan noin 207.929 euroa.

Hinnanalennus

Virheiden korjauskustannukset ovat edellä todetulla tavalla yhteensä ainakin 164.021 euroa. Kantaja vaatii hinnanalennusta 100.000 euroa. Hinnanalennuksen määrässä on otettu huomioon rakennuksen ikä sekä korjauksista osittain aiheutuva tasonparannus. Maakaaren 2 luvun 17
§:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen lähtökohtana on pidetty virheen korjauskustannuksia, joista vähennetään korjauksista mahdollisesti aiheutuva tasonparannus.

Kantaja on myynyt kiinteistön oikeudenkäynnin aikana 16.3.2018 virheineen 150.000 eurolla, mikä osoittaa virheellisen kiinteistön arvon. Kantaja kiistää kaupan olleen alihintainen.

VASTAUS

Vaatimukset Mirja Eestinen on kiistänyt kanteen ja vaatinut sen hylkäämistä. Lisäksi Eestinen on vaatinut, että Seppänen velvoitetaan korvaamaan hänen

oikeudenkäyntikulunsa 41.068,49 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Eestinen on kiistänyt oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen perusteen mutta myöntänyt vaatimuksen määrän oikeaksi.
Selvittelykulujen osalta Eestinen on myöntänyt oikeaksi määräksi puolet vaaditusta.

Toissijaisesti Eestinen on lausumassaan 8.5.2018 myöntänyt oikeaksi hinnanalennuksen määräksi enintään 15.000 euroa.


Perusteet

Rakennuksessa ei ole Seppäsen väittämää laatuvirhettä. Rakennus on Seppäsen tieten kaikilta osin vastannut sen rakentamisajankohtana vallinnutta hyvän rakentamistavan mukaista tasoa, vaikkakaan ei nykypäivän vaatimuksia.

Talon rakenteet ovat olleet ikänsä mukaisessa kunnossa ja teknisesti hyvässä kunnossa. Seppänen oli saanut tiedot kaupan kohteesta suorittamassaan katselmuksessa, myyntiesitteestä sekä kuntotarkastusraportista.

Seppänen on kuntotarkastuksesta saanut tietoonsa, että talo on rakennettu 1960-luvulla, eristeenä on käytetty purua, uuden puolen alapohja ja vanhan puolen alapohjan ryömintätila ovat alttiina kosteudelle, kosteudesta on näkyvissä merkkejä mm. betonirakenteissa, salaojien kunnosta ei ole tietoa, ilmanvaihto on painovoimainen, tuuletuksen taso on tyydyttävä ja yläpohjassa on näkyvissä merkkejä kattovuodoista. Jo pelkästään kuntotarkastuksesta saamiensa tietojen perusteella Seppäsen on tullut varautua tulevista peruskorjauksista aiheutuviin kustannuksiin. Ottaen huomioon Seppäsen tiedossa olleet seikat sekä yleisesti tiedossa olevat seikat, rakennus ei poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ottaen huomioon rakennuksen ikä ja rakennustavan mukainen puueriste lattiarakenteen alapinnassa on poikkeuksetta löydettävissä mikrobej, Kiinteistön ikä huomioiden Seppänen on ostaessaan kiinteistön käsittänyt, että se ei ole nykymääräysten mukainen, siinä on varmuudella ajan tekemiä muutoksia ja mikrobeja ja se on elinkaarensa päässä.
1. Kellarikerros (rakennuksen laajennusosa) Kellarikerroksen kahdessa maanvastaisessa seinässä,
askarteluhuoneen betoniseinän sisäpuolinen rappauksessa ja autotallin
betonilattiassa on jossain määrin kosteutta niihin kapillaarisesti päässeen ulkopuolisen kosteuden vuoksi. Askarteluhuoneen ulkoseinän sisällä olevassa tojalevyssä on mikrobikasvustoa. Varastotilan ulkoseinän pystykoolauksessa on lahovaurioita.

Kosteuden kertyminen betonirakenteisiin ja siitä johtuvat paikalliset mikrobikasvustot ja kosteusvauriot betonia vasten olevissa rakenteissa

ovat tyypillistä tuon ikäisen ja rakennustavan mukaiselle rakennukselle.

2. Talon alkuperäisen osan alapohja (tuulettuva alapohja ns.rossipohja)

Lämmöneristeenä käytetty puru ja sen alla olevat rossipohjan aluslaudat ovat olleet mittaamisajankohdan- ja paikan mukaisessa normaalissa kosteudessa. Purueristeen alaosassa on todettu mikrobikasvustoa.
Mikrobikasvusto on tyypillistä tuon ikäisen ja rakennustavan mukaiselle rakennukselle. Purueriste eli mikrobikasvusto on yhteydessä ulkoilmaan. Tuuletus on vastannut rakentamisajankohdan mukaisia vaatimuksia.

3. Välipohja (kellarin betoniholvin yläpuolinen lattiarakenne)

Välipohjan purueristeessä on todettu paikallisia kosteus- ja mikrobivaurioita. Mikrobivauriot on todettu paikoissa, jotka ovat tyypillisiä tuon ikäisen ja rakennustavan mukaiselle rakennukselle.

4. Yläpohja

Yläpohjan purueristeessä on todettu paikallisia mikrobikasvustoja. Mikrobivauriot on todettu paikoissa, jotka ovat tyypillisiä tuon ikäisen ja rakennustavan mukaiselle rakennukselle, jossa on lisäksi ollut näkyvissä vanhoja vuotojälkiä. Tuuletus on vastannut rakentamisajankohdan mukaisia vaatimuksia.

5. Korjauskustannukset

Seppäsen laskennallinen kustannusarvio perustuu toimenpiteisiin, jossa rakennus peruskorjataan perusteellisesti vastaamaan nykyisiä rakennusmääräyksiä. Niitä ei voida käyttää perusteena arvioitaessa virheväitteisiin perustuvaa hinnanalennuksen määrää.

Eestisen puolesta esitetyt korjaustoimenpiteet ja kustannusarviot selvittävät todelliset korjaustarpeet ja todelliset korjauskustannukset siten, että mahdolliset ilmavuodot ja mahdolliset terveyshaitat korjataan ja mahdolliset rakenteissa olevat vauriot poistetaan. Rakennusarkkitehti Jukka Matikaisen laatiman raportin mukaan laajamittaiset korjauskustannukset voivat olla enintään 46.679,87 euroa.
Rakennusmestari Teppo Frelundin raportin mukaan laajamittaiset korjauskustannukset voivat olla enintään 39.316 euroa.
Rakennusmestari Jerri Häkän laajamittaiset korjauskustannukset voivat olla enintään 42.364 euroa. Rakennesuunnittelija, rakennusinsinööri Tapio Niemen lausunnon mukaan riittävät korjauskustannukset ovat alle 15.000 euroa.

Hinnanalennus

Virheväitteisiin perustuvaa hinnanalennuksen määrä on korkeintaan 46.679,87 euroa. Eestinen on oikeudenkäynnin välttääkseen tarjoutunut suorittamaan Seppäselle ennen oikeudenkäyntiä 10.000 euroa vaikka on katsonut, että kaupan kohteessa ei ole salaista virhettä. Eestinen on oikeudenkäynnin jatkumisen välttääkseen tarjoutunut suorittamaan viikkoa ennen 18.4.2018 valmisteluistuntoa 46.679,87 euroa, vaikka on

katsonut, että kaupan kohteessa ei ole salaista virhettä. Määrä riittää kattamaan hinnanalennuksen määrän, vaikka kohteessa katsottaisiin olevan joltain osin Eestisen vastuulle kuuluva salainen virhe.

Seppänen on itse määritellyt hinnan, jolla on suostunut myymään kohteen edelleen. Myyntihinta 150.000 euroa ei tarkoita sitä, että se on ollut kohteen todellinen arvo. Seppäsen kohteesta ilmoittamat väärät ja ylimitoitetut virheet ja ongelmat ja niiden ylimitoitetut kustannusarviot ovat laskeneet selvästi myyntihintaa.

Kiinteistönvälittäjä Reija Närvi on laatinut hinta-arvion kyseisestä pelkästä tontista 23.3.2018. Järven pelkkää tonttia koskeva hinta-arvio on
105.000 euroa +- 5 prosenttia eli 99.750,00 euroa - 110.250,00 euroa. Tämä tarkoittaa sitä, että Seppänen on myynyt 16.3.2018 itse talon noin 40.000,00 - 50.000,00 eurolla. Kyseinen summa on huomattavan alihintainen.

Rakennuksen purueriste on kosketuksissa ulkoilman kanssa. Sisätiloissa oleva ei altistu paikallisille mikrokasvustoille, mikäli korvausilman saannista pidetään asianmukaisesti huolta. Sisätiloissa oleva voi altistua, lämmöneristeissä oleville mikrobeille, mikäli omakotitalon sisälle s käytön aikana luodaan voimakas alipaine eikä samalla huolehdita riittävästä korvausilmasta. Altistuminen voidaan estää tiivistämällä lattian ja seinän väliset rakenteet sekä läpiviennit. Eristeiden ja niihin liittyvien pintamateriaalien vaihtaminen uusiin merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä, joka korottaa rakennuksen arvoa. Eristeet olisivat joka tapauksessa tulleet lähitulevaisuudessa vaihdettaviksi.

TODISTELU

Kirjallinen todistelu

Kantaja K1. Kauppakirja 16.9.2014
K2. Myyntiesite Pro Housing Oy LKV
K3. Kuntotarkastus Juha Ruustisen kuntoraportti 20.5.2014
K4. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n kuntotutkimusraportti 3.4.2016 K5. Rta Anssi Paappasen / Rakennuspalvelu Talokki Oy:n tarkastusraportti 15.11.2016
K6. Rta Anssi Paappasen/ Rakennuspalvelu Talokki Oy:n lisätutkimuksen raportti 14.6.2017
K7. Rta Anssi Paappasen/ Rakennuspalvelu Talokki Oy:n korjauskustannusarvio 18.11.2016
KS. Vantaan kaupungin ympäristökeskuksen vs. terveysinsinööri Karoliina Linnan lausunto 12.6.2017
K9. Selvittelykululaskut, 6 kpl
K10. Rytmirakennus Oy:n urakkatarjous 21.2.2018 K11. Valokuvia keittiöstä
K12. Rakennuksen alkuperäisen vanhan osan pohjapiirros K13. Ote ympäristökeskuksen rakennuksen kosteus- ja sisäilmateknisestä kuntotutkimuksesta
K14. Kiinteistön kauppakirja 16.3.2018
K15. Rakennusterveysasiantuntija Kim Seppäsen lausunto 29.3.2018 K16. Hämeen rakennustutkimus Oy:n lasku 26.3.2018

K17. Huoneistoketjun välitystoimeksiantosopimus 15.8.2017 K18. Oikotie Asunnot Oy:n maksutosite 24.10.2017 K19.Korjaustapalausunto 18.5.2018
K20. Espoon rakennetekniikan lasku


Vastaaja

V1. Kauppakirja 16.9.2014
V2. Kuntotarkastus Juha Ruustisen kuntoraportti 20.5.2014 V3. Rakennusarkkitehti Jukka Matikaisen lausunto 11.9.2017 V4. Kiinteistön kauppakirja 16.3.2018
VS. Rakennusarkkitehti Jukka Matikaisen 11.3.2018 laatima korjaustarveraportti
V6. Rakennusmestari Teppo Frelundin 22.3.2018 laatima korjauskustannusarvio
V7. Rakennusmestari Jerri Häkän 27.3.2018 laatima korjauskustannusarvio
VB. Kiinteistönvälittäjä Reija Järven 23.3.2018 laatima hinta-arvio V9. Seppäsen myyntiin liittyvä myyntiesite
V10. Rakennusarkkitehti Jukka Matikaisen 29.3.2018 laatima lausunto V11. Rakennesuunnittelija ja rakennusinsinööri Tapio Niemen 6.5.2018 laatima lausunto


Henkilötodistelu


Kantaja




Vastaaja

- Kerkko Seppänen
- Anssi Paappanen
- Jerri Tanner
- Kim Seppänen
- Leo Saukkomaa

- Mirja Eestinen
- Jukka Matikainen
- Juha Ruustinen
- Teppo Frelund
- Jerri Häkä
- Reija Närvi
- Tapio Niemi



KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksenasettelu
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Seppäsen mukaan hänen Eestiselta 16.9.2014 ostamassaan kiinteistössä on todettujen lukuisten vaurioiden ja laajan korjaustarpeen johdosta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin

5 kohdan mukainen laatuvirhe, josta ostaja ja myyjä eivät ole tienneet ennen kaupantekoa. Virheen vuoksi kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon' ottaen perustellusti edellyttää.

Käräjäoikeus on arvioinut alla kunkin väitetyn virhekohdan osalta, onko virhettä näytetty olevan ja poikkeaako kiinteistö mahdollisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lopuksi on vielä arvioitu aiheuttavatko mahdolliset virheet yhteisesti kokonaisuutena arvioiden sen, että kiinteistö poikkeaa merkittävästä vastaavan kaltaisista kiinteistöstä.

Lisäksi Seppänen on vedonnut siihen vastaajan oikeudenkäynnissä lausumaan, että kaikissa vastaavanikäisissä taloissa on mikrobivaurioita ja katsonut vastaajan tällä lausumallaan myöntävän sittenkin tienneensä virheestä. Seppäsen mukaan kiinteistössä oli mys maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2- ja 3-kohdissa tarkoitettu virhe.
Käräjäoikeuden arvion mukaan mainittu vastaajan kanteen kiistämisensä perusteena esittämää lausumaa ei ole tulkittava sen myöntämiseksi, että Eestinen olisi vastoin kiistämistään tiennyt virheestä, vaan lisäperusteeksi sille, että riidan kohteena oleva kiinteistö ei vastaajan käsityksen mukaan poikkea laadultaan muista vastaavan kaltaisista ja ikäisistä kiinteistöistä.

Kiinteistö, kauppahinta ja muut olosuhteet

Kaupan kohteena olevan kiinteistön alkuperäinen rakennusosa oli rakennettu 1950-luvun lopulla kesämökiksi. Rakennus on
1-kerroksinen ja alapohjana on osin tuulettuva alapohja ja saunan ja kylpyhuoneen kohdalla maanvastainen betonilaatta. Laajennusosa, jossa on asuinrakennuksen lisäksi kellarikerros, on rakennettu 1960-luvun alussa. Kellarikerroksessa on autotalli, askarteluhuone, pannuhuone ja wc/kylpyhuonetila.
Ulkoseinät ovat puurakenteiset, lautaverhotut. Kattomuoto on harjakatto, katteena pelti. (KS)

Kiinteistön kauppahinta on ollut 250.000 euroa.

Seppänen on saanut kauppakirjan mukaan kiinteistöstä tietoa myyntiesitteestä 9.8.2014 ja kuntoraportista 20.5.2014. Lisäksi Seppänen on kertonut käyneensä kaksi kertaa myyntiesittelyssä tutustumassa kohteeseen ennen tarjouksen tekemistä. Kuntoraportin yhteenvetona todetaan, että kiinteistö on perusrakenteeltaan hyvässä kunnossa. Siinä ei havaittu rakenteellisia vaurioita eikä puutteita, jotka vaativat kalliita ja kiireellisiä peruskorjauksia. Kuntotutkimus on tehty aistinvaraisesti rakenteita avaamatta. Lisäksi kuntoraportissa perustuksia, sokkelia ja alapohjaa koskevassa osiossa

mainitaan ryömintätilassa olevan kallion, jota pitkin valuu vettä. Vesi on ohjattu kaadoin pois rakennuksen alta. Lisäksi saunaterassin kohdalla maanpinta kaataa rakennukseen päin ja vedet ohjautuvat rakennukseen päin.

Kellarikerros

Todistaja Anssi Paappanen on rakennusmestari, rakennusterveysasiantuntija ja asuntokaupan kuntotarkastaja
, (AKK). Paappanen oli Seppäsen toimeksiannosta tehnyt rakennuksen kuntotutkimuksen. Seppäsellä oli ollut epäily sisäilmaan liittyvistä ongelmista. Tutkittava kohde oli ollut tyypillinen 60- 70-luvun kellarilla varustettu rakennus.
Paappanen oli käynyt ainakin viisi kertaa kiinteistöllä ja tutkinut kiinteistöä rakenteita avaamalla ja ottamalla materiaalinäytteitä mikrobianalyysiä varten. Näytteet on otettu niistä paikoista, joista ympäristöministeriön kuntotutkimusopas (K13) neuvoo ottamaan. Materiaalinäytteet oli lähetetty analysoitavaksi Mikrobioni Oy:n mikrobilaboratorioon Kuopioon. Tarkoitus oli selvittää, oliko rakenteissa sisäilmalle aiheutuvia ongelmia, joista voisi aiheutua terveyshaittaa.

Paappasen lausunnon (K5) mukaan kellarikerroksen toinen sivuseinä ja päätyseinä olivat osin maanvastaisia. Kyseistä seinärakennetta oli askarteluhuoneen, wc/kylpyhuoneen ja autotallin kohdalla. Lausunnon mukaan maanvastaiset seinät ovat nykytietämyksellä osoittautuneet kosteustekniseltä toiminnaltaan riskirakenteiksi, koska maakosteus pääsee kapillaarisesti siirtymään betonimuuriin.

Avattaessa pohjoisen puolen maanvastainen seinä alaosastaan, oli siinä todettu seuraavat rakennekerrokset: sisimpänä maalattu kipsilevy/polyuretaanilevy 40 mm, rappaus noin 15 mm, tojalevy (eli lastuvillasementtilevy) noin 50 mm ja uloimpana betoni. Tojalevystä otetussa materiaalinäytteessä oli todettu "selvä mikrobikasvu materiaalissa". Näytteessä esiintynyt lajisto oli ollut kosteusvaurioon viittaavaa ja itiömäärät olivat olleet erittäin runsaat. Näytteessä oli esiintynyt Aspergillus Versicolor-, Fusarium- ja Scopulariopsis- hameiden itiöitä ja jokaisen homeen itiöpitoisuus oli ollut runsas. Lisäksi näytteissä oli esiintynyt runsaasti sädesientä. Kaikki edellä mainitut lajit ovat allergisoivia ja mahdollisia toksiinien tuottajia.

Paappanen toteaa lausunnossaan johtopäätöksenä, että alkuperäisenä lämmöneristeenä käytetty tojalevy on ollut yleisessä käytössä rakennusajankohtana. Tojalevy on kuitenkin osoittautunut hyvin vaurioherkäksi kostuessaan. Tojalevy on estänyt sisäilman lämmön siirtymistä perusmuurin betoniin, jolloin betoni on ollut kylmä. Ulkopuolisesta maa-aineksesta on· siirtynyt kosteutta betoniin ja se on tiivistynyt vedeksi betonin ja tojalevyn rajapintaan ja kastumisen seurauksena on syntynyt kosteus- ja homevaurio. Lisäksi seiniin myöhemmin tehdyn remontin yhteydessä asennettu kipsilevy on lausunnon mukaan

huonontanut betonin ja tojalevyn kosteusteknistä toimintaa entisestään.

Todistaja Kim Seppänen on tehnyt rakennusten kuntotutkimuksia työkseen vuodesta 2000 lähtien, keskittyen pääasiassa sisäilmatutkimuksiin. Hän on valmistunut rakennusterveysasiantuntijaksi Itä-Suomen Yliopistosta vuonna 2010. Seppänen on laatinut lausunnon kuntotutkimuksesta 29.3.2018 (K15).

Seppänen on kellarin maanvastainen seinärakenteen tojalevystä otetusta näytteessä todennut, että löydösten perusteella toimenpideraja ylittyy selvästi. Kyseisten rakenteiden kunto vaikuttaa sisäilman laatuun. Maanvastaiset seinät ovat nykytietämyksen mukaan riskirakenne.
Kellarikerroksen korjaus vaatii lämmöneristyksen asentamisen myös betonin ulkopuolelle.

Myös alapohjan rakenne, ns. rossipohja on riskirakenne, koska tuuletus vaikuttaa heikolta ja kallio lisää riskiä. Seppäsen käydessä alapohjassa oli ollut näkyvillä vesilammikko.

Maanvastaisten seinien vaurioitumiseen voi olla useampia syitä. Kaksi todennäköisintä syytä ovat ne, että betonimuuriin pääsee kosteutta maaperästä joko ulkopuolelta eli sadevesistä seiniin, tai alhaalta antureiden kautta imeytyen ja kulkeutuen kapillaarisesti betoniin ja tojalevyyn. Tämänkaltainen kohde vaatii salaojat, koska rakennus on kalliolla.

Vastaavan kaltaisissa taloissa on paljon ilmavuotoja. Muovimatto on ilmatiivis, mutta rakenteiden liittymäkohdat eivät ole. Seppäsen keittiöremontin yhteydessä asentama uusi materiaali, vinyylilaminaatti on tiiveydeltään samaa luokkaa entisen muovimaton kanssa.

Seppäsen keittiöön vaihtama uusi liesituuletin on heikentänyt ilmavaihtoa. Aiempi liesituuletin oli johtanut suoraan hormiin ja sen ilmanvaihtoa lisäävä vaikutus tuli poistonlman tehostumisesta, verrattuna uuteen sisään kierrättävään suodattimeen, joka on vähentänyt ilmanvaihdolle välttämätöntä alipaineisuutta ulkoilmaan nähden.

Tiivistämällä pystytään yleensä jonkun verran parantamaan ilmanvaihtoa. Kuitenkaan ilmanvaihdon lievä parantuminen ei riitä. Tiivistäminen puurunkoisessa talossa on väliaikainen keino odotellessa korjausta. Pysyvästi ja kestävästi ei pystytä tiivistämään. llmankosteudesta riippuen puu laajenee ja kutistuu, kosteusliikettä tapahtuu vuodenaikojen mukaan.
Tiivistyskorjaus ei ole koskaan ensisijainen.

Todistaja, rakennusarkkitehti, Jukka Matikainen on laatinut korjaustarveraportin 11.3.2018 (V5). Matikaisen mukaan rakennuksen olemassa olevat vauriot voidaan korjata

alueellisesti, rajaten korjaustoimenpiteet hyvinkin tarkasti, jolloin korjaustoimenpiteiden laajuus sekä kustannukset alenevat olennaisesti. Matikaisen mukaan korjattava alue olisi noin 18 m2 askarteluhuoneessa, jolloin askarteluhuoneen sisäpuoliset seinät, jotka rajautuvat maanvaraiseen seinään kahdelta osin, korjataan. Ulkoseinään rajoittuvan varaston osalta korjattava pinta-ala olisi noin 5 m2.

Todistaja, rakennesuunnittelija, rakennusinsinööri Tapio Niemi on laatinut selvityksen 6.5.2018 (V11).
Niemi ei ole käynyt kohteessa mutta on tutustunut siitä
laadittuihin asiakirjoihin.

Kiinteistö on rakennettu 60-luvun alussa ja kellari sen ajan oppien mukaisesti, eli betoniseinän ulkopuolelle on laitettu bitumisively veden eristeeksi ja sisäpuolelle tojalevy lämmöneristeeksi. Betonin ulkopuolella oleva bitumi on veden eristeenä käyttöikänsä päässä. Sitä kautta voi tulla kosteutta. Ja kun betonin sisäpinnassa on tojalevy, siihen voi kertyä mikrobeja. Ulkoapäin tulevaa kosteusrasitusta voidaan vähentää, jos rakenteet päivitetään nykyoppien mukaiseksi eli kellarinseinän vierusta kaivetaan auki ja asetetaan salaojat. Jos rakennetaan kalliolle, kallio on se salaaja. Bitumi poistettaisiin. Ja kellarin seinä varustettaisiin nykyoppien mukaisesti asentamalla alaosaan bitumihuopa puoli metriä lattiapinnan alapuolelle ja lämmöneriste sekä vierustäytöt sepelillä.

Johtopäätös kellarikerroksesta:

Paappasen ja Seppäsen kertomukset osoittavat, että kellarikerroksen tojalevyn pinnasta on todettu mikrobeja, hameiden itiöitä ja sädesientä sekä esiintynyt lajista oli ollut kosteusvaurioon viittaavaa ja itiömäärät olivat olleet erittäin runsaat. Mainitut lajit ovat allergisoivia ja mahdollisia toksiinien tuottajia ja rakenteiden kunnolla on huonontava vaikutus sisäilmaan. Paappasen ja Seppäsen kertomukset osoittavat, että kellarikerroksessa on kosteudesta johtuva virhe.

Paappasen ja Niemen lausunnoista ja kertomuksista on ilmennyt, että lämmöneristeenä käytetty tojalevy on ollut yleisessä käytössä rakennusajankohtana, kukaan kuulluista todistajista ei ole kertonut toisin. Myöhemmin tojalevy on kuitenkin osoittautunut vaurioherkäksi kostuessaan.
Perusteltua on päätyä siihen johtopäätökseen, että kellarikerroksen maanvastaisten seinien osalta kosteuden kertyminen betonirakenteiseen ja siitä johtuvat paikalliset mikrobikasvustot ja kosteusvauriot betonia vasten olevassa tojalevyssä ovat tyypillistä tuon ikäisen ja rakennustavan mukaiselle rakennukselle. Kellarikerroksen osalta kiinteistö ei siten poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

12
Käräjäoikeus arvioi vielä virheen merkittävyyttä suhteessa
korjauskustannusten kohtuullisuuteen. Useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu (KKO 2015:58).

Kellarikerroksen korjauskustannuksista on esitetty asianosasten nimeämien todistajien tekemien korjausehdotusten perusteella erilaisia kustannusarvioita;
8.295 euroa (Matikainen /11.3.2018,toimenpide 2 ja 4), 4.899 euroa ·(Frelund), 5.994 euroa ( Häkä) ja 29.557 euroa (Talokki Oy/Paappanen) sekä Rytmirakennus Oy:n kokonaistarjous 207.929 euroa ja Niemen kokonaistarjous 15.000 euroa. Rytmirakennus Oy:n ja Niemen laskelmissa ei ole yksilöity eri korjauskohteiden arvioituja kustannuksia. Todistaja Saukkomaa on kuitenkin arvioinut Rytmirakenne Oy:n kokonaistarjouksesta kellarin sisäpuolisen korjauksen osalta 12.000 euroa ja kellaritilojen pesuhuoneen osalta 15.000 euroa. Lisäksi todistaja Niemen mukaan koko kiinteistön kohtuullinen korjauskustannus olisi yhteensä 15.000 euroa. Niemen laskelmassa ei kuitenkaan ole yksilöity eri korjauskohteiden arvioituja kustannuksia.

Merkittävin korjauskustannuksiin vaikuttava seikka on se, tehdäänkö korjaus pelkästään kellarikerroksen sisäpuolelle, vai myös betoniseinän ulkopuolelle siten, että lämmöneristys asennetaan alkuperäisestä poiketen betonin ulkopintaan.
Todistaja Matikaisen mukaan Talokki Oy:n korjaussuunnitelma tarkoittaa käytännössä peruskorjausta, koska siinä esitetään lämmöneristettä laitettavaksi betonin ulkopintaan, mikä menetelmä ei ole ollut käytössä vielä 60-luvulla ja mikä on kallis vaihtoehto. Todistaja Matikaisen korjaustarveraportin 11.3.2018 mukaan riittävä korjaustapa on sisäilman osalta ilmanvuotoreittien sulkeminen niin, ettei mahdollisten vuotoalueiden kautta sisäilmaan johdu mahdollisesti rakenteissa olevia mikrobeja sekä todennettujen ja tarkasti rajattujen alueellisten korjaustoimenpiteiden toteuttamisen.
Frelundin ja Häkän korjaussuunnitelmat ovat olennaisilta osin yhteneväiset Matikaisen korjaussuunnitelman kanssa.
Käräjäoikeuden arvion mukaan Matikaisen, Frelundin ja Häkän esittämät korjaussuunnitelmat ovat tarkoituksenmukaiset ja kustannuksiltaan kohtuulliset (noin 6.400 euroa) ottaen huomioon rakentamisajan tyypillinen laatutaso, muut vastaavat kohteet sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olevat tiedot.

Käräjäoikeuden arvion mukaan kellarin maanvastaisten seinien osalta kyseessä on tyypillinen kyseisen ikäisen rakennuksen vaurio, jonka korjauskustannus ei poikkea merkittävästi sellaisesta korjauskustannuksesta, joihin ostajan on tullut

perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella. Virhettä ei, sen vaatimat kohtuulliset korjauskustannukset huomioiden, voida pitää merkittävänä.

Tuulettuva alapohja

Todistaja Paappasen mukaan alapohjaan oli tehty pukuhuoneen kohdalle avaus, josta oli otettu alakautta materiaalinäyte purusta. Materiaalinäytteessä oli todettu selvä
mikrobikasvu. Mikrobikasvustolla on merkitystä silloin kun se on yhteydessä sisäilmaan. Mikrobikasvusto tuottaa ympäröivään ilmatilaan itiöitä ja muita hiukkasia sekä kaasuja, joista monet ovat tai voivat olla haitallisia ihmiselle. Epäpuhtaudet kulkeutuvat ilmassa kaasuina ja erikokoisiin hiukkasiin sitoutuneina ilmavirtojen mukana. Yleensä maaperässä on aina mikrobeja. Siksi alapohjan tulee olla hyvin tuulettuva.

Paappasen mukaan vaurion syynä on se, että alapohjan puutte!3llinen tuuletus on saanut aikaan olosuhteen, jossa home kasvaa. Näytettä otettaessa oli ensin poistettu pontattu lauta. Eli näytteenottokohta ei ole sellaisessa kohdassa joka olisi yhteydessä ulkoilmaan. Tuulettuvassa
alapohjassa oli todettu vaurio. Merkkiainetutkimuksella (K6 sivu 9) oli selvitetty, että alapohjasta on ilmavuotoja sisäilmaan. Ja kun alapohjasta tulee ilmaa sisäilmaan, tulee myös matkalta epäpuhtauksia. Tässä alapohjatutkimuksessa ei alipaineistettu ollenkaan, vaan ilma tuli muutenkin alapohjasta. Ensimmäinen vuotokohta todettiin keittiössä lattian ja seinän liitoskohdassa (K6 sivu 11). Merkkiainesta tuli pitkältä matkalta seinän viereltä. Muualtakin oli vuotoja mutta niiden selvittäminen oli ongelmallista, koska mittauslaite ensimmäisen vuodon tunnistettuaan hälyttää joka paikassa.

Paappasen käsityksen mukaan ilmavuodot eivät voi olla keittiöremontista johtuvia, koska asennetun levyn ansiosta lattiasta on tullut tiiviimpi.

Vastaavasta puurakenteisessa talossa, jossa on samanlaisia rakenteita kuin nyt kysymyksessä olevassa on yleensä mikrobivaurioita. Mutta jos rakenteet ovat toimivat, vaurioita ei ole. Puru antaa paljon anteeksi mutta ei ihan loputtomasti.
Tällainen alapohjarakenne on vastannut sen aikaista hyvää rakennustapaa.

Vaikka alapohjan laudat näyttävät hyväkuntoisilta, home kehittyy jo olosuhteissa, joissa suhteellinen ilmankosteus on 70 prosenttia tai enemmän, kun taas lahoaminen ja puun tummuminen vaatii 85 prosentin suhteellisen ilmankosteuden.

Paappanen on lausuntonsa sivulla 9 (KS) olevista kuvista todennut, että niistä on heti havaittavissa, että mikrobeja löytyy suurella varmuudella, ottaen huomioon talon ikä ja alapohjan rakenne ja olosuhteet.

Myös todistaja Seppäsen mukaan alapohjan vaurioitumisen syynä on ryömintätilan ilman kosteus, joka tulee maaperästä. Tuuletus ei ole riittävä kosteuteen nähden. Seppänen oli käynyt ryömintätilassa ja havainnut vesilammikon.

Tarkemmin tutkittaessa kaikista vastaavanlaisista ja ikäisistä taloista löytyy hometta mutta ei kuitenkaan toimenpiderajan ylittävissä määrin. Mikrobeja on löydettävissä joka paikasta, eli kaikista taloista, myös ihmisissä on mikrobeja. Rakennusten osalta riippuu sitä miten rakenteet on toteutettu ja miten rakennusta on käytetty. Käyttö ja ilmanvaihto vaikuttavat olennaisesti. Ilmanvaihto suhteessa kosteustuottoon on erittäin merkittävä.

Todistaja Niemen mukaan alapohja ja sen olosuhteet ovat hyvin nähtävissä Ruustisen kuntoraportissa olevista kuvista. Alapohja on rakennettu sen ajan parhaan tietämyksen mukaan. liman pitäisi vaihtua sokkelissa olevien tuuletusaukkojen kautta. Niemellä ei ole tietoa tuuletusaukkojen lukumäärästä. Alapohjasta ei ilman pitäisi päästä sisätiloihin, ellei olisi sattunut jotain vahinkoa ja olisi jokin reikä.
Niemen arvion mukaan pitäisi lisätä tuuletusaukkoja sokkeliin, siten, että pitkällä sivulla olisi kolme tuuletusaukkoa ja päätysivuilla kaksi. Ellei tuuletusaukkojen lisääminen riittävästi parantaisi alapohjan tuuletusta, voisi laittaa kanavapuhaltimen. Tällainen laite, jolla kosteus saataisiin hallintaan, maksaisi noin 300 euroa. Ja jos kellarin tojalevyyn laitetaan tiivis maalipinnoite, jäävät mikrobit tojalevyn puolelle.

Tämän ikäisestä talosta, jossa on purueristeet, löytyy varmuudella mikrobeja, jos niitä halutaan löytää. Yläpohjakin, jossa ilma on yhtä kosteaa kuin ulkona, on ottanut säätä vastaan yli 50 vuotta. Lämmöneristeenä puru on hyvä materiaali, joka kastumisten välillä kuitenkin kuivuu. Jos rakennuksen ulkopuolta lähdetään parantamaan, on kysymys peruskorjauksesta, eli tekemisestä nykyajan vaatimuksia vastaavaksi.

Johtopäätös tuulettuvasta alapohjasta:

Paappasen kertomus ja alapohjasta otetuista näytteistä saadut tulokset osoittavat, että alapohjan purueristeissä on terveydelle haitallisia mikrobeja. Merkkiainetutkimus osoittaa, että ilmaa pääsee alapohjasta ainakin keittiön lattian ja seinän yhtymäkohdasta sisätiloihin kuljettaen mukanaan epäpuhtauksia. Kiinteistössä on siten alapohjan osalta salainen virhe, johtuen riittämättömästä alapohjan tuuletuksesta, kosteudesta ja ilman viileydestä.

Todistajat Paappanen, Seppänen ja Niemi ovat olennaisilta osin yhteneväisesti kertoneet alapohjan rakenteen

vastaavan rakentamisen aikaista hyvää rakennustapaa. Heidän mukaansa ottaen huomioon talon ikä, alapohjan rakenne ja lämmöneristeenä käytetty materiaali, eli puru, mikrobeja löytyy suurella varmuudella alapohjasta. Alapohjan rakenne on ollut nähtävissä Ruustisen laatimassa talon kuntoraportissa (K3 sivu 6), jossa todetaan myös, että ryömintätilassa on kallio, jota pitkin valuu vettä. Todistaja Paappanen on kertonut raporttinsa kuvasta 4 (K5 sivu 9), joka on vastaavasta kohdasta alapohjasta kuin Ruustisen raportin sivulla 6 oleva kuva, voivan heti havaita, että alapohjasta löytyy suurella
varmuudella mikrobeja johtuen maaperän tuottamasta kosteuskuormasta ja alapohjatilan viileydestä. Perusteltua on päätyä siihen johtopäätökseen, että kiinteistö ei kuitenkaan salaisen virheen vuoksi poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Käräjäoikeus arvioi vielä virheen merkittävyyttä suhteessa korjauskustannusten kohtuullisuuteen. Tuulettuvan alapohjan korjauskustannuksista on esitetty asianosasten nimeämien todistajien laskelmien perusteella erilaisia kustannusarvioita; Paappanen (32.625 euroa), Matikainen/11.3.2018 (n.15.000 euroa), Frelund (n. 10.000 euroa), Häkä (11.500 e). Lisäksi Niemi on arvioinut koko kiinteistön korjauskuluksi 15.000 euroa ja Rytmirakennus Oy on tehnyt kokonaistarjouksen "omakotitalon homesaneeraus" 207.929 euroa.

Merkittävin korjauskustannuksiin vaikuttava seikka on se, suoritetaanko korjaus poistamalla koko alapohjan pintarakenteet, lämmöneristeet sekä lämmöneristeiden alapuolinen tukilaudoitus ja asentamalla tuulensuojalevy, uusi lämmöneriste ja höyrysulku sekä vaihtamalla kantavat rakenteet uusiin tai höyläämällä sekä vielä tehostamalla alapohjan tuuletusta, kuten Talokki Oy:n korjausehdotuksessa (K7) esitetään. Vai tehdäänkö korjaus poistamalla rossilaudoitus alakautta ja sen yläpuolella oleva purueristys, tarkistetaan kantavien rakenteiden kunto ja tarvittaessa uusitaan, korvataan eristeet epäorgaanisilla eristeillä, rossipohjan yläpintaan asennetaan tiiveysluokaltaan tiivein levyvilla, sitten normaalilevyvilla ja alapinta laudoitetaan yhtenäiseksi uudella ja kuivalla laudoituksella, sekä vielä ryömintätilaan asennetaan sisätuuletus, kuten Matikaisen korjausehdotuksessa (V5) esitetään.

Matikaisen, Frelundin ja Niemen mukaan Talokki Oy:n korjaussuunnitelman mukainen korjaus tarkoittaa käytännössä peruskorjausta, koska siinä rakennuksen tekniset ja rakenteelliset ominaisuudet pyritään päivittämään sekä toteuttamaan nykyisen rakentamistavan ja -ajankohdan mukaiseksi sen sijaan, että kohteessa olevat mahdolliset alueelliset vauriot korjataan rakennuksen rakentamisajankohta ja -menetelmät huomioiden. Frelundin ja Häkän korjausehdotukset pitävät sisällään tuuletusaukkojen lisäämistä

16
sokkeliin sekä rossilaudoituksen ja lämpöeristeiden vaihtamisen uusiin.

Käräjäoikeuden arvion mukaan Matikaisen, Frelundin ja Häkän esittämä korjaustapa (noin 12.000 euroa) on tarkoituksenmukainen ja kohtuullinen ottaen huomioon rakentamisajankohdan tyypillinen laatutaso, muut vastaavat kohteet sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olevat tiedot.

Käräjäoikeuden arvion mukaan alapohjan osalta kyseessä on tyypillinen vastaavan kaltaisen ja vastaavan ikäisen rakennuksen vaurio, jonka korjauskustannus ei poikkea merkittävästi sellaisesta korjauskustannuksesta, joihin ostajan· on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta ja iästä saamiensa tietojen perusteella. Virhettä ei, sen vaatimat kohtuulliset korjauskustannukset huomioiden, voida pitää merkittävänä.

Välipohja

Riidatonta on, että välipohjan purueristeessä on todettu kosteus- ja mikrobivaurioita. Seppäsen mukaan välipohjassa on kauttaaltaan paikallisia kosteus- ja mikrobivaurioita, joiden vaurioitumisaste ja itiöpitoisuus vaihtelee eri kohdissa rakennetta. Seppäsen mukaan kyseinen välipohjarakenne on nykytietämyksen mukaan riskirakenne, koska suhteellinen kosteus purukerroksen ja betonilaatan rajapinnassa nousee ajoittain tasolle, joka mahdollistaa mikrobikasvun.

Eestisen mukaan mikrobivauriot on todettu paikoissa, jotka ovat tyypillisiä vastaavan ikäisen ja vastaavan rakennustavan mukaiselle rakennukselle.

Todistaja Paappasen mukaan välipohjasta lattiarakennetta on tutkittu kolmesta avauksesta, olohuoneen pihanpuoleisten ulkonurkkien kohdalta sekä tv-huoneen ulkonurkan läheisyydestä (K5 sivu 14- ja K6 sivu 8) ja otettu kuusi materiaalinäytettä purusta, eri osista purukerrosta. Näytteissä esiintyneet itiöpitoisuuden määrät olivat olleet vaihtelevia. Yksi näyte kuudesta oli vaurioton, kolmessa näytteessä esiintyi kosteusvaurioon viittaavaa lajistoa ja kahdessa näytteessä oli purussa selvää mikrobikasvustoa. Paappasen mukaan vaurioitumisaste lattian eri osissa on vaihteleva, mikä on tyypillistä silloin, kun kyseessä on kosteustekniseen toimimattomuuteen liittyvä vauriomekanismi, kuten tässä tapauksessa.

Todistaja Seppäsen mukaan välipohjasta otetut materiaalinäytteet on otettu sellaisista paikoista, että niillä on merkitystä sisäilman kannalta. Asumisterveysasetuksen mukainen toimenpideraja ylittyy selvästi, eri vaurioiden syyt on poistettava. Tyypillistä on, että osasta näytteitä löytyy

mikrobeja ja osasta ei.

Niemi, jonka kotitalossa on samanlainen rakenne eli kellarin alla betonikansi ja puulla korotettu lattia, jossa on purueriste, on kertonut rakenteen olevan sen aikaisen rakentamisajankohdan oppien mukainen tyypillinen rakenne. Jos tällaisesta purusta etsitään mikrobeja, niitä varmuudella löytyy. Sinänsä rossipohja on hyvä rakenneratkaisu ja sellaisia rakennetaan vielä nykyisinkin, vaikkakin nykyisin puusta.
Matikaisen mukaan rakenne edustaa sen aikaisen rakentamisajan mukaista toteutusta.

Johtopäätös välipohjasta:

Paappasen ja Seppäsen kertomukset osoittavat, että kiinteistössä on välipohjan osalta salainen virhe. Alapohjan rakenne vastaa kuitenkin rakentamisajankohdan mukaista yleisesti käytettyä hyväksyttyä rakentamistapaa. Kiinteistö ei sen vuoksi salaisen virheen vuoksi poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Käräjäoikeus arvioi vielä virheen merkittävyyttä suhteessa korjauskustannusten kohtuullisuuteen.

Korjauskustannuksista on esitetty asianosasten taholta esitetty erilaisia arvioita; 15.234 euroa(Matikainen/ 11.3.2018), 12.826 euroa (Frelund), 13.970 euroa ( Häkä) ja 29.557 euroa (Talokki Oy/Paappanen) euroa sekä Rytmirakennus Oy:n kokonaistarjous 207.929 euroa ja Niemen kokonaistarjous 15.000 euroa. Rytmirakennus Oy:n ja Niemen laskelmissa ei ole yksilöity eri korjauskohteiden arvioituja kustannuksia. Todistaja Saukkomaa on kuitenkin arvioinut Rytmirakenne Oy kokonaistarjouksesta välipohjarakenteen osuudeksi noin. 37.000 euroa.

Asianosaiset ovat erimielisiä siitä, mikä on riittävä korjaustapa välipohjan osalta. Seppäsen mukaan lattiapinnat ja eristeet on poistettava koko välipohjan alueelta ja kantavat rakenteet on uusittava vaurioituneilta osin. Betoniholvin pinnalle on asennettava kuumabitumisively, isodrän-levy ja uudet lattiarakenteet.

Eestisen mukaan riittävä korjaustapa on välipohjan purujen poistaminen, ilmansulun yhtenäisyyden tarkistaminen ja lämpöeristeiden uusiminen.

Todistaja Paappasen (Talokki Oy) mukaan tarpeellisena korjauksena pintarakenteet ja lämmöneristeet on poistettava. Kantavat rakenteet ensisijaisesti poistetaan ja vaihdetaan uusiin, mutta jos ei pystytä vaihtamaan, niistä höylätään noin 5 millimetriä pinnasta. Kellarin betoniholvin pintaan asennetaan

kuumabitumisively sekä sen päälle lsodrän-levy, jotta saadaan tuuletuskerros alimmaiseksi. Levyn päälle asennetaan lattiarakenteen kantava runko sekä tarvittavat lämmön/ääneneristeet ja lattian pintaverhous. Paikoittainen korjaus olisi riski, koska olisi pitänyt juuri oikeista kohdista ottaa näytteet ja luottaa ettei muualla ole vaurioita. Tiivistämällä korjaaminen ei ole mahdollista, koska puurakenteiden tiivistäminen ei ole mahdollista.

Todistaja Niemen korjaussuunnitelman hinta-arvioon, (15.000 euroa koko kiinteistön osalta) sisältyy tiivistämistoimet. Lattian ja seinän rajapinnat tiivistetään samoin kuin kaikki läpiviennit tiivistetään butyylikitillä. Tiivistämiseen liittyy Niemen mukaan haasteita, mutta tiivistämällä torjutaan myöskin radonkaasua, joka on partikkelina paljon pienempi ja siten hankalammin torjuttavissa. Tiivistämällä rakennuksen käyttöikää ennen peruskorjausta jatketaan vähintään 10 vuotta. Niemen edellisessä vastaavassa kohteessa tiivistämisen toteuttaminen oli ollut päivän työ.

Todistajien Matikainen, Frelund ja Häkä mukaan Talokki Oy:n korjaussuunnitelma tarkoittaa käytännössä peruskorjaamista, koska sen mukaan rakennuksen tekniset ja rakenteelliset ominaisuudet pyrittäisiin päivittämään sekä toteuttamaan nykyisen rakentamistavan ja -ajankohdan mukaiseksi sen sijaan, että kohteessa olevat mahdolliset alueelliset vauriot korjataan rakennuksen rakentamisajankohta ja -menetelmät huomioiden. Matikaisen korjaustarveraportin 11.3.2018 (V5) mukaan riittävä korjaustapa on sisäilman osalta ilmanvuotoreittien sulkeminen niin, ettei mahdollisten vuotoalueiden kautta sisäilmaan johdu mahdollisesti rakenteissa olevia mikrobeja sekä todennettujen ja tarkasti rajattujen alueellisten korjaustoimenpiteiden toteuttamisen sekä ilmanvaihdon toteuttamisen. Frelundin ja Häkän korjausehdotukset vastaavat olennaisilta osin Matikaisen korjausehdotusta. Käräjäoikeuden arvion mukaan Matikaisen, Frelundin ja Häkän esittämä korjaustapa (noin 14.000 euroa) on tarkoituksenmukainen ja kohtuullinen ottaen huomioon rakentamisajan tyypillinen laatutaso, muut vastaavat kohteet sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olevat tiedot.

Käräjäoikeuden arvion mukaan välipohjan osalta kyseessä on tyypillinen vastaavankaltaisen ja -ikäisen rakennuksen vaurio, jonka korjauskustannus ei poikkea merkittävästi sellaisesta korjauskustannuksesta, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta ja iästä saamiensa tietojen perusteella. Virhettä ei, sen vaatimat kohtuulliset korjauskustannukset huomioiden, voida pitää merkittävänä.

Yläpohja

Seppäsen mukaan yläpohjan purueristeet ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet johtuen kosteuden tiivistymisestä katon

alusrakenteisiin sekä mahdollisesti vanhoista kattovuodoista. Yläpohjan eristeiden mikrobiepäpuhtaudet pääsevät kulkeutumaan sisäilmaan paine-erojen vaihdellessa.

Eestisen mukaan yläpohjan purueristeessä on todettu paikallisia mikrobikasvustoja. Mikrobivauriot on todettu paikoissa, jotka ovat tyypillisiä tuon ikäisen ja rakennustavan mukaiselle rakennukselle, jossa on lisäksi ollut näkyvissä vanhoja vuotojälkiä. Tuuletus on vastannut rakentamisajankohdan mukaisia vaatimuksia.

Todistaja Paappasen mukaan yläpohjan lämmöneristepurun mikrobiologista kuntoa oli tutkittu vanhemman ja uudemman rakennusosan kohdalta. Vanhemman osan näytteen analyysivastauksena oli selvä mikrobikasvu materiaalissa.
Näytteessä esiintyi runsas Penicillium -homekasvusto. Uudemmasta osasta otetussa näytteessä tulos oli myös selvä mikrobikasvu materiaalissa. Näytteessä esiintyi runsaasti Penicillium -homeitiöitä ja runsaasti myös sädesientä.
Molemmat mikrobit ovat allergisoivia ja mahdollisia toksiinien tuottajia.

Todistaja Paappanen on arvioinut vaurioitumisen syyksi sen, että yläpohjan tuuletus on ollut vähäistä vuosikymmenten ajan, minkä seurauksena yläpohjatilan ilman suhteellinen kosteus on ollut korkea. Myöskään kattovuotojen mahdollisuutta jossain rakennuksen elinkaaren vaiheessa ei voida sulkea pois.
Paappasen mukaan yläpohjassa on paikallisia vaurioita paikoissa, joissa purun päälle on vuotanut joko sade- tai kondenssivesiä.

Todistaja Seppäsen mukaan Paappasen raportissa todetut mikrobikasvustot ovat sellaisia, että niistä katsotaan voivan aiheutua terveyshaittaa sisäilmaan ja painovoimaisen ilmanvaihdon talossa yläpohjasta kulkeutuu ilmaa asuintiloihin ulko-oven avaamisen yhteydessä, samoin kuin tuulet muuttavat painesuhteita siten, että yläpohjasta tulee ajoittain ilmaa sisätiloihin. Paappasen ja Seppäsen kertomuksen osoittavat, että yläpohjassa on kosteus- ja mikrobivaurioita, josta voi aiheutua terveyshaittaa sisäilmaan.

Todistaja Seppäsen mukaan yläpohjan rakenne on niin ikään riskirakenne ottaen huomioon vuosikymmenten asuminen sekä se, että ilmanvaihto on painovoimainen.

Johtopäätös yläpohjasta:

Paappasen ja Seppäsen kertomukset osoittavat, että Rakennuksessa on yläpohjan osalta korjausta vaativa salainen virhe. Rakennus ei kuitenkaan salaisen virheen vuoksi poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Käräjäoikeus arvioi vielä virheen merkittävyyttä siltä kannalta, aiheutuuko korjaamisesta kohtuuttoman suuret korjauskustannukset. Asianosaisten taholta on yläpohjan osalta esitetty erilaisia arvioita korjauskustannuksista ; noin 7200 euroa (Matikainen 11.3.2018), 7.438 euroa (Frelund), 7.800 euroa ( Häkä) ja 20.644 euroa (Talokki Oy/Paappanen) euroa sekä Rytmirakennus Oy:n kokonaistarjous on 207.929 euroa ja Niemen kokonaistarjous 15.000 euroa.
Rytmirakennus Oy:n ja Niemen laskelmissa ei ole yksilöity eri korjauskohteiden arvioituja kustannuksia. Todistaja Saukkomaa on kuitenkin kertonut Rytmirakennus Oy kokonaistarjouksesta yläpohjarakenteen osuudeksi noin
24.000 euroa.

Seppäsen mukaan korjauksena yläpohjan vaurioituneet purut on poistettava, ilmansulun yhtenäisyys tarkistettava ja eristeet uusittava. Eestisen mukaan mahdolliset ilmavuodot ja mahdolliset rakenteissa olevat vauriot poistetaan.

Todistaja Paappasen korjaussuunnitelman mukaan lämmöneristepuru poistetaan koko yläpohjan alueelta suurtehoimurilla. Kantavat rakenteet tarkastetaan ja vaihdetaan vaurioituneilta osin mahdollisuuksien mukaan tai ainakin hiotaan tai höylätään pintaa niin paljon, että syvimpien rakojen ja halkeamien pohjasta puuta poistetaan 1-2 millimetriä.
Tarkistetaan ilmansulun yhtenäisyys ja liitokset ympäröiviin rakenteisiin nähden. Asennetaan uusi vaurioton lämmöneriste käyttäen esimerkiksi puhallettovaa puukuitueristettä.
Rytmirakennus Oy:n, Matikaisen ja Häkän korjaussuunnitelmat vastaavat pääosin Paappasen suunnitelmaa. Matikaisen ja Häkän korjaussuunnitelmat ovat kuitenkin hinnaltaan kohtuullisempia. Frelundin korjaussuunnitelma sisältää tuuletuksen tehostamisen asentamalla kymmenen uutta ritilää ulkokautta sekä purujen vaihdon. Käräjäoikeuden arvion mukaan kohtuulliset korjauskustannukset yläpohjan osalta ovat
7.400 euroa.

Käräjäoikeuden arvion mukaan yläpohjan osalta kyseessä on tyypillinen kyseisen ikäisen rakennuksen vaurio, jonka korjauskustannus ei poikkea merkittävästi sellaisesta korjauskustannuksesta, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella. Virhettä ei siten voida siten voida pitää merkittävänä.

Johtopäätös

Kanne perustuu siihen, että kiinteistössä ön salainen virhe. Salainen virhe on kyseessä, jos myyjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä eikä ostajakaan siitä tiennyt. Kun kohteessa on salainen virhe, myyjä on menetellyt sopimuksen mukaisesti ja täyttänyt maakaaren mukaisen

tiedonantovelvollisuutensa. Kysymys on riskin jaosta tilanteessa, jossa kummankin osapuolen voidaan katsoa toimineen huolellisesti (Leena Linnainmaa-Marianne Palo; Omakotitalon kauppa, Jyväskylä 2005 s. 190).

Eestisen kuulemisen yhteydessä on myös käynyt ilmi, että hänellä ei ole ollut tietoa virheestä eikä hänen pitänytkään tietää. Eestinen on asunut talossa 14 vuotta, ja hänelle on asumisensa aikana syntynyt kaksi lasta. Koskaan ei ollut tullut ilmi mitään hajuhaittoja eikä epäilyä virheestä talossa.
Molemmilla lapsilla on heinäallergia ja vanhemmalla homeallergia, mutta oireita oli ilmennyt vain keväisin. Eestisen käsityksen mukaan talo oli hyvä, vaikkakin vanha. Alas ryömintätilaan pääsee kävelemään ja sieltä on nähtävissä miten putket ja laudat menevät, mitään ei ole piilossa.

Ostajan selonottovelvollisuus

Eestinen on vedonnut siihen, että Seppänen oli saanut tiedon kaupan kohteesta suorittamassaan katselmuksessa, myyntiesitteestä sekä kuntotarkastusraportista. Jo pelkästään kuntotarkastuksesta saamiensa tietojen perusteella Seppäsen on tullut varautua tulevista peruskorjauksista aiheutuviin kustannuksiin. Seppänen on kauppakirjankin mukaan tutustunut myyntiesitteeseen 9.8.2014 ja kuntotarkastusraporttiin 20.5.2014.

Kuntoraportin yhteenvetona todetaan, että kiinteistö on perusrakenteeltaan hyvässä kunnossa. Siinä ei havaittu rakenteellisia vaurioita eikä puutteita, jotka vaativat kalliita ja kiireellisiä peruskorjauksia. Perustuksia, sokkelia ja alapohjaa koskevassa asiassa mainitaan ryömintätilassa olevan kallio, jota pitkin valuu vettä. Vesi oli kuitenkin ohjattu kaadoin pois rakennuksen alta. Sokkelin läpi meni poistoputki, jota pitkin vesi ohjautuu pois rakennuksen alta. Seppänen oli kertomansa mukaan tiedostanut salaojien merkityksen, että asiaa piti tutkia jossain vaiheessa tarkemmin ja mahdollisesti rakentaa salaojat.


Kuntotarkastusraportin mukaan saunaterassin kohdalla maanpinta kaataa rakennukseen päin ja vedet ohjautuvat rakennukseen päin. Seppänen oli kiinnittäneensä maanpinnan kaatumiseen huomiota ja ajatellut, että asialle pitää tehdä jotakin jossain vaiheessa, mahdollisesti salaojien rakentamisen yhteydessä.

Seppänen oli käynyt kaksi kertaa myyntiesittelyssä tutustumassa kohteeseen ennen tarjouksen tekemistä. Seppänen on kauppatieteinen kandidaatti ja musiikin maisteri, eikä hänellä on rakennusalan asiantuntemusta. Seppänen oli etsiskellyt pääkaupunkiseudulta omakotitaloa, jonka saisi
250.000 euron hintaan ja kyseinen talo oli vaikuttanut selkeästi kunnoltaan parhaalta. Todettujen vaurioiden havaitseminen

22
olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista, mihin Seppänen ei olisi
omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta Eestisen kanssa. Kuntotarkastuksesta saamiensa tietojen perusteella Seppäsen ei ole tullut varautua kustannuksiltaan merkittäviin korjauskustannuksiin. Seppäsellä ei ole kuntotarkastuksen havaintojen perusteella ollut erityistä syytä ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin rakennuksen kunnon selvittämiseksi. Seppänen ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan ( KKO 2009:31).

Korjauskustannukset ja muut olosuhteet sekä hinnanalennuksen määrä

Käräjäoikeus on edellä todennut kunkin väitetyn virhekohdan osalta, että ne eivät laatunsa puolesta ja ottaen huomioon myöskin virheen arvioitu korjauskustannus, poikkea merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Tarpeellisten korjauskustannusten yhteismäärä on 39.800 euroa, mikä on 15,9 prosenttia kauppahinnasta.
Korjauskustannuksen kuitenkin kokonaisuutena ylittävät sen, mihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella. Käräjäoikeuden arvion mukaan korjauskustannusten kokonaismäärän vuoksi kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Eestinen on vedonnut siihen, että Seppänen oli kaupan jälkeen remontoinut keittiön ja asettanut uuden liesituulettimen, mitkä seikat olivat huonontaneet ilmanvaihtoa.

Seppänen on kertonut tekemänsä keittiöremontin yhteydessä muuttaneensa liesituulettimen aiemmasta poiketen sisäilmaa kierrättäväksi, kun se aiemmin oli mennyt suoraan hormiin.
Seppäsellä ei kertomansa mukaan ole kokemusta tai koulutusta rakentamisesta mutta hän oli katsonut ohjeita internetistä, ja saanut tietoonsa, että liesituuletinta ei painovoimaisen ilmastoinnin talossa saa johtaa suoraan hormiin. Todistaja Seppäsen mukaan liesituulettimen muuttamisella pois hormista ja sisäilmaa kierrättäväksi on ollut ilmavaihtoa heikentävä vaikutus (K15 s.6). Seppänen on keittiöremontin yhteydessä myös purkanut keittiön ja eteisen välisen väliseinän, uusinut lattian jossa oli aiemmin ollut 2-3 kerrosta muovimattoa, jotka Seppänen oli poistanut ja asentanut ensin levyt tasaamaan pintaa ja sen päälle vinyylilankkulattian. Merkkiainetutkimuksen perusteella ainoaksi varmaksi vuotoköhdaksi, josta ilma pääsee alapohjasta sisäilmaan, oli todennettu keittiön lattian ja seinän
yhtymäkohta.

Eestinen on asunut talossa 14 vuotta, eikä ole huomannut

23
hajuhaittoja tai muutakaan, mikä antaisi aihetta epäillä alapohjasta tulevan epäpuhdasta ilmaa sisätiloihin.
Seppänenkin oli kertomansa mukaan asunut talossa noin
syyskuusta 2014 lähtien lähes kaksi vuotta, eikä ollut havainnut hajuhaittoja tai muita ongelmia. Rakennus on käräjäoikeuden arvion mukaan ainakin kaupantekohetkellä täyttänyt kohtuullista asumistasoa koskevat vaatimukset. Rakennusta ei ole asetettu terveysviranomaisten toimesta asumiskieltoon.
Kaikki todistajat ovat yleisellä tasolla todenneet talon olevan ikäistään vastaavassa kunnossa. Kuntotarkastuksen ennen kauppaa tehneet todistaja Ruustisen mukaan talo on hyvässä kunnossa verrattuna muihin saman ikäisiin. Todistaja Frelundin arvion mukaan talo on vähintään vastaavanlaisessa, ehkä jopa paremmassa kunnossa kuin muut vastaavanlaiset ja -ikäiset rintamamiestalot.

Muulta kuin keittiön alueelta ei ole merkkiainekokeella todettu selkeitä vuotoja. Todistaja Matikaisen mukaan 16.2.2017 oli kiinteistöllä tehdyssä katselmus, jossa myös Seppänen avustajineen on ollut läsnä. Katselmuksessa oli tarkasteltu keittiöön liittyviä rakenteita ja todettu, että ostaja oli toteuttanut keittiöremontin, uusinut osan lattiarakenteista ja purkanut tilan keskivaiheilla olevan seinän. Muutostöiden yhteydessä pintarakenteita ei ole tiivistetty (V5).

Perusteltua on päätyä siihen johtopäätökseen, että liesituulettimen muuttamisella ja lattiaremontilla on ollut osaltaan vaikutuksensa ilmanvaihtoon ja ilmavirtauksiin alapohjasta sisäilmaan. Todistajien olennaisilta osin yhteneväisistä kertomuksista on ilmennyt, että vaikka kiinteistö on rakennettu sen aikaisen hyvän rakennustavan mukaan ja siinä on johtuen tuolloin yleisesti käytetyistä ja hyväksyttävistä rakennusmateriaaleista ja rakenneratkaisuista johtuen suurella varmuudella mikrobeja. Samoin todistajien kertomuksista on ilmennyt, että mikrobeista ei ole haittaa asumiselle ja terveydelle, mikäli niiden pääsy sisäilmaan estetään.

Ottaen huomioon sen, että Seppäsen tekemä keittiöremontti on vaikuttanut todistaja Seppäsen kertomin tavoin heikentävästi ilmanvaihtoon, jolla ilmanvaihdolla on todistajien kertomuksista ilmenevin tavoin huomattava merkitys sisäilman laadulle, ei ole perusteltua, että Eestinen myyjänä kantaa yksin riskin siitä, että epäpuhtauksia pääsee ainakin keittiön lattian ja seinän välistä sisäilmaan. Seppäsen kertomin tavoin ilmanvaihto on muutoinkin heikentynyt sen seurauksena, että liesituuletin oli Seppäsen toimesta vaihdettu sisäilmaa kierrättäväksi. Tämä seikka on otettava huomioon hinnanalennuksen määrää harkittaessa. Hinnanalennuksen määrää harkittaessa on otettava myös huomioon tasonparannus alakerran pintamateriaalin uusimisesta, jonka määräksi todistaja Paappanen on laskenut 6.309 euroa.

Asian kannalta ratkaisevaa merkitystä ei voida antaa sille, että

24
Seppänen on oikeudenkäynnin aikana myynyt kiinteistön eteenpäin 150.000 eurolla kertomansa mukaan
remontoitavaksi ostajalle, joka oli rakennusalan ammattilainen. Kiinteistö oli ollut tyhjillään vuoden verran Seppäsen muutettua siitä pois keväällä 2017. Todistaja Järven mukaan kyseisellä alueella normaalikuntoisen talon ja tontin yhteishinta vaihtelee 200.000-290.000 euron välillä ja talon osuus yhteishinnasta on pieni. Vanhoja taloja myydään Järven mukaan usein tontteina, koska ihmiset eivät uskalla vanhoja taloja myydä.

Näillä perusteilla käräjäoikeus harkitsee kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 30.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b
§:ssä säädetään, että jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta, tuomioistuin voi viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää.

Seppänen on vaatimuksen perusteen osalta voittanut asian. Määrän osalta Seppäsen vaatimus hyväksytään osaksi.
Eestinen on kiistäessään Seppäsen oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteen esittänyt perusteena myös sen, että hän oli pyrkinyt ennen oikeudenkäyntiä sovintoratkaisuun tarjoamalla ennen asian vireillepanoa 7.7.2017 Seppäselle 10.000 euroa asian sovinnolliseksi ratkaisuksi. Edelleen Eestinen oli saatuaan todistaja Matikaisen korjauskustannusarvion pyrkinyt sovintoon tarjoamalla Seppäselle ennen valmisteluistuntoa 46.679,87 euroa välttääkseen oikeudenkäynnin jatkumisen. Näillä perusteilla ja ottaen huomioon Seppäsen vaatimus ja ratkaisun lopputulos, Eestisen velvoittaminen suorittamaan osaksikaan Seppäsen oikeudenkäyntikuluja olisi kohtuutonta. Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

TUOMIOLAUSELMA

Mirja Eestinen velvoitetaan suorittamaan Kerkko Seppäselle kiinteistökaupan kauppahinnan alennuksena 30.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 16.9.2014
lukien 28.12.2016 asti ja 29.12.2016 lukien korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Muilta osin vaatimukset hylätään.

25
MUUTOKSENHAKU

Tuomioon saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta. Muutoksenhakuohjeet liitteenä.

Tyytymättömyyden ilmoittaja

Kerkko Seppänen

Ilmoituksen sisältö

Tyytymätön koko tuomioon. Valitusosoitus liitteenä.
Valituksen määräpäivä

14.9.2018

Vastavalituksen määräpäivä

28.9.2018


Käräjätuomari AN


HelHo 3.6.2020 Kiinteistö kellari alapohja välipohja yläpohja.txtNäytetään HelHo 3.6.2020 Kiinteistö kellari alapohja välipohja yläpohja.txt.