Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.

Hallituksen tai isännöitsijän on annettava viipymättä tieto ilmoituksesta sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen kunnossapitotyö voi vaikuttaa. Ilmoitusvelvollisuuden täyttämiseksi riittää, että ilmoitus toimitetaan osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen.

Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista.

Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi.

Pykälän 1, 2 ja 4 momentin säännöksiä ilmoituksen tekemisestä sovelletaan myös silloin, kun osakkeenomistaja teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella 4 tai 5 §:n nojalla.

7 §.Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstä. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa määräystä kunnossapitotyöstä ilmoittamisesta, vaan ilmoitusvelvollisuus koskee voimassa olevan lain 77 §:n mukaisesti vain muutostyötä. Yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyö voi vaikuttaa samalla tavalla, joten rakennustyön toteuttavan osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus on syytä säännellä samalla tavalla kummassakin tapauksessa. Tämän vuoksi ilmoitusvelvollisuus on perusteltua ulottaa koskemaan myös kunnossapitotöitä. Lainkohdan mallina ovat voimassa olevan lain 77 §:n ja 5 luvun säännökset muutostyöilmoituksesta.

Ehdotetun 1 momentin mukaisesti ilmoitusvelvollisuuden syntymisen edellytyksenä on, että kunnossapitotyö voi vaikuttaa muun kuin osakkeenomistajan itsensä vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen. Ainoastaan silloin, kun on selvää, ettei työstä aiheudu edellä kuvattuja vaikutuksia ilmoitusta ei tarvitse tehdä. Silloin, kun osakkeenomistaja ainoastaan saattaa vastuulleen kuuluvan rakennuksen osan takaisin siihen kuntoon kuin se on alun perin ollut, sitä mitenkään parantamatta tai muutoin muuttamatta, työn tulos ei oikein toteutettuna voi säännöksessä tarkoitetulla tavalla vaikuttaa rakennuksen osiin tai tilojen käyttöön: mikään ei näissä kunnossapidon johdosta alkutilanteeseen verrattuna muutu. Ilmoitusvelvollisuutta ehdotetaan kuitenkin sen vuoksi, että yhtiö voi varmistua siitä, että työ suunnitellaan, toteutetaan ja dokumentoidaan riittävällä tavalla. Yhtiön ja toisten osakkeenomistajien kannalta esimerkiksi vanhan kylpyhuoneen pinnoitteiden, rakenteiden ja putkistojen korjaamisesta voi aiheutua samanlainen vahinko kuin uuden kylpyhuoneen rakentamisesta.

Tyypillinen ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolelle jäävä työ olisi pinnoitteen uusiminen siten, että vanha pinnoite korvataan uudella ilman, että puututaan yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai eristeisiin. Tällainen korjaus on yleensä esimerkiksi sisätilojen maalaus. Sen sijaan ilmoitusvelvollisuus koskisi lähtökohtaisesti pinnoitteiden muuttamista: esimerkiksi asennettaessa sellainen uudenlainen pinnoite ulko-oveen tai ikkunan puitteisiin, joka voi vaikuttaa kosteuden kertymiseen, on kyseessä muutostyö, johon on sovellettava 5 luvun mukaisia säännöksiä muutostyöstä ilmoittamisesta. Samoin muutostyönä ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvaksi olisi katsottava parketin asentaminen muovimaton tilalle, jos sen seurauksena esimerkiksi huoneistossa kävelemisestä aiheutuvien, toisiin huoneistoihin kuuluvien äänien taso voi nousta häiritseväksi. Myös osakkeenomistajan vastuulle kuuluvien vesikalusteiden vaihtamisesta on ilmoitettava yhtiölle, koska yhtiön on voitava varmistua siitä, että uudet kalusteet soveltuvat yhtiön järjestelmään ja että ne asennetaan oikein.

Momentissa tarkoitetut vaikutukset toisen osakkeenomistajan huoneistoon voivat olla myös aistein havaittavia muutoksia. Tällöin vaikutus ilmene esimerkiksi kosteuden, lämpötilan tai valaistuksen muutoksena.

Kunnossapitotyöstä aiheutuu monesti työn aikana häiriötä kuten pölyä ja ääntä, ja esimerkiksi hissiä saatetaan joutua käyttämään pitkänkin aikaa yhtämittaisesti remonttitarvikkeiden tuomiseksi huoneistoon. Tällä on väistämättä hetkellistä vaikutusta myös näiden tilojen käyttöön. Momentissa ei kuitenkaan tällaista vaikutusta tarkoiteta. Pelkästään se seikka, että kunnossapitotyöstä aiheutuu tavanomaiseksi katsottavaa ääntä tai pölyä, ei siis synnyttäisi ilmoitusvelvollisuutta, vaan velvollisuuden olisi katsottava syntyvän vain, jos kunnossapitotyön lopputulos voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan rakennuksen osaan tai yhtiön tai toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen. Osakkeenomistajan kunnossapitotyö voisi vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin esimerkiksi silloin, kun kunnossapitotyön toteuttaminen edellyttää yhtiön kunnossapitovastuulla olevan laitteen purkamista ja uudelleen asentamista. Vaikka kysymys ei olisikaan ilmoitusvelvollisuuteen kuuluvasta kunnossapitotyöstä, voi yhtiö esimerkiksi järjestyssäännöissä edellyttää kunnossapitotyötä valmistelevaa osakkeenomistajaa ilmoittamaan työstä, jos siitä aiheutuu muihin osakkeenomistajiin vaikuttavaa pölyä tai muuta haittaa.

Kunnossapitotyötä koskeva ilmoitus on tehtävä kirjallisesti etukäteen. Jos työ aloitetaan ilmoitusta tekemättä, yhtiö voi vaatia työn keskeyttämistä, kunnes asianmukainen ilmoitus on tehty (turvaamistoimenpide tai virka-apu).

Voimassa olevasta muutostyöilmoitusta koskevasta säännöksestä poiketen kunnossapitoa koskeva ilmoitus toimitettaisiin aina yhtiölle, jonka puolestaan pitäisi antaa ilmoituksesta tieto sellaiselle toiselle osakkaalle, jolle kunnossapitotyöstä voi aiheutua haittaa.

Ilmoitusvelvollisuuden tarkoituksena on antaa yhtiölle (ja toiselle osakkeenomistajalle) mahdollisuus reagoida ilmoituksen saatuaan esimerkiksi asettamalla työn suorittamiselle ehtoja. Ehdot eivät voi kuitenkaan koskea hyvän rakennustavan mukaisesti tehdystä työstä aiheutuvaa tavanomaista melua, pölyä ja hajua, joita muiden osakkeenomistajien ja asukkaiden on siedettävä tavanomaisissa rajoissa. Yhtiö ja toinen osakkeenomistaja voivat ilmoituksen saatuaan harkita kunnossapitotyön aikana tarvittavia rakennuksen tai toisen huoneiston käyttöön liittyviä tilapäisiä järjestelyjä sekä riittävän valvonnan järjestämistä. Tarkkaa määräaikaa ilmoituksen tekemiselle ei ehdoteta. Riittävä aika määräytyisi tapauskohtaisesti työn laadun, laajuuden ja muiden olosuhteiden mukaan.

Kunnossapitotyö poikkeaa muutostyöstä siten, että kunnossapidolla olosuhteet (esimerkiksi laitteen toiminta) saatetaan vastaamaan aiempaa, jo kertaalleen hyväksyttyä tilannetta. Kunnossapitotyö ei siis heikennä yhtiön tai muun osakkeenomistajan asemaa siitä, mitä se on alun perin ollut suhteessa kunnossapitotyön toteuttavaan osakkeenomistajaan, eikä kunnossapitotyön kieltäminen näin ollen liene yleensä mahdollista, toisin kuin muutostyön. Kieltäminen on mahdollista vain poikkeuksellisesti, esimerkiksi viranomaismääräysten muututtua siten, että korjaaminen uuteen, standardin mukaiseen tasoon edellyttäisi toisenlaista rakenteellista ratkaisua. Tällöinkin ”kieltäminen” voinee olla vain väliaikaista: osakkeenomistajalle on annettava mahdollisuus korvaavan asennuksen tekemiseen.

Edellä selostetusta kunnossapitotyön luonteesta johtuen myös myöhemmin ilmenevien seikkojen merkitys ilmoituksen käsittelyn kannalta on erilainen kuin muutostöiden osalta: yhtiö tai toinen osakkeenomistaja ei voi jälkikäteen kieltää tehtyä kunnossapitotyötä, vaikka työn tekemisen jälkeen olisikin ilmennyt seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet yhtiön tai osakkeenomistajan kantaan asiassa (lisäehtojen asettaminen työn tekemiselle).

Yhtiössä noudatettavan käytännön mukaisesti osakkeenomistajan ilmoitus voitaisiin käsitellä joko hallituksessa tai hallitus voisi valtuuttaa isännöitsijän tekemään tarpeelliset päätökset.

Ehdotetun 2 momentin mukaan yhtiön tulee ilmoittaa osakkeenomistajan kunnossapitotyöstä sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka hallinnassa olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai jonka hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen työ voi vaikuttaa. Yhtiön ratkaistavaksi siten jää, keille muille osakkeenomistajille työstä ilmoitetaan.

Yhtiön ratkaistavaksi jäisi myös se, millä tavoin tieto toiselle osakkeenomistajalle toimitetaan. Epäselvissä tilanteissa näyttövelvollisuus ilmoitusta koskevan tiedon toimittamisesta olisi yhtiöllä. Yhtiön katsottaisiin kuitenkin aina täyttäneen ilmoitusvelvollisuutensa, kun tieto on toimitettu toiselle osakkeenomistajalle tämän yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen (esimerkiksi sähköpostitse).

Ehdotetun 3 momentin nojalla kunnossapidon suorittavan osakkeenomistajan tulee korvata yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Käsittelykustannusten korvaaminen on yhdenmukaista sen periaatteen kanssa, ettei yhtiölle ja sen kautta muille osakkeenomistajalle saa aiheutua mitään ylimääräisiä kustannuksia osakkeenomistajan toteuttamasta kunnossapidosta.

Kulujen kohtuullisuus ja tarpeellisuus on ratkaistava tapauskohtaisesti erikseen kunnossapitotyön laatu, laajuus, odotettavissa olevat haitat, tarvittavat selvitykset yms. seikat huomioon ottaen.

Yhtiölle korvattavia kuluja saattavat olla esimerkiksi isännöitsijälle ja hallituksen jäsenille ilmoituksen käsittelemisen johdosta maksettava kokouspalkkio, jos yhtiössä maksetaan kokouspalkkiota ja ilmoituksen käsittelemistä varten joudutaan pitämään ylimääräinen kokous, sekä kustannukset, joita yhtiölle aiheutuu sen teettäessä kunnossapitotyöhön liittyvät tarpeelliset tarkastukset. Toiselle osakkeenomistajalle saattaa niin ikään aiheutua kustannuksia selvitysten tekemisestä esimerkiksi, jos kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja ei voi hankkia tiettyjä selvityksiä.

Kunnossapitotyön toteuttavalle osakkeenomistajalle ei myöskään voida antaa oikeutta kaikissa tilanteissa itse teettää selvityksiä, vaan suostumuksen antamisesta päättävällä osakkeenomistajalla tulee olla mahdollisuus valita ne lähteet ja asiantuntijat, joita hän katsoo tarvitsevansa päätöksensä tueksi. Vastaavasti myös yhtiön on voitava luottaa siihen, että selvitys saadaan sellaisista seikoista ja sellaisella tarkkuudella, kuin yhtiö itse katsoo tarpeelliseksi. Selvitystä tarvitseva on siis oikeutettu hankkimaan tarvitsemansa selvityksen itse, ja kunnossapitotyötä suunnitteleva osakkeenomistaja vastaa kustannuksista siltä osin, kuin niitä voidaan pitää tarpeellisina ja kohtuullisina.

Pykälän otsikoinnista ja sanamuodosta huolimatta ilmoitusvelvollisuus ja siihen liittyvä vastuu ilmoituksen käsittelemisen kustannuksista koskee myös tilanteita, joissa osakkeenomistaja tilaa kunnossapitotyön tai siihen liittyvän suunnittelun ja valvonnan joltain toiselta. Suhteessa yhtiöön ja toiseen osakkeenomistajaan kunnossapitotyön teettävä osakkeenomistaja vastaa yleisten oikeusperiaatteiden mukaisesti käyttämistään suunnittelijoista, urakoitsijoista ja valvojista.

Ehdotetun 4 momentin mukaisesti yhtiöllä on oikeus vaatia kunnossapitotoimenpiteestä vastaava selvitys (esim. suunnitelmat, toteutus, valvonta) kuin muutostyön osalta. Tarvittaessa yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus vaatia kunnossapitotyötä suunnittelevalta osakkeenomistajalta tarpeellisia lisäselvityksiä. Epäolennaisten selvitysten vaatimisen tai muun aiheettoman viivyttelyn perusteella yhtiön johtoon kuuluville (tai toiselle osakkaalle) voisi syntyä vastuu kunnossapitotyötä suunnittelevalle osakkaalle aiheutuvasta vahingosta.

Momentissa ehdotetaan säädettäväksi myös yhtiön ja toisen osakkeenomistajan oikeudesta asettaa osakkeenomistajan kunnossapitotyölle ehtoja. Yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla ei ole oikeutta kieltää osakkeenomistajaa toteuttamasta sellaisia kunnossapitotöitä, jotka kuuluvat tämän vastuulle. Kunnossapitotyön lopputuloksen on kuitenkin aina oltava hyvän rakennustavan mukainen. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi ehdotuksen mukaan esimerkiksi asettaa lisäehtoja sen varmistamiseksi, että kunnossapitotyö toteutetaan riittävän ammattitaitoisesti. Erityistä sertifiointia voitaisiin kuitenkin yleensä vaatia vain, jos vaatimus perustuu rakennustöitä koskevaan lainsäädäntöön (esim. sähköasennustyöt).

Rakennustyön aikaisen haitan perusteella ei voida kieltää työtä, mutta ehtoja toteuttamistavalle voidaan asettaa kohtuuttoman työnaikaisen haitan ehkäisemiseksi. Tavanomainen rakennustyön aikainen haitta (esimerkiksi normaaliksi katsottava rakennustyöstä johtuva melu ja rakennuspöly) on yleensä siedettävä eikä yhtiö voi kieltää sellaista. Yhtiön ja muiden osakkeenomistajien olisi siten sallittava esimerkiksi se, että osakkeenomistaja kunnostaa kylpyhuoneensa ja että tästä saattaa aiheutua jonkin pölyhaittaa myös huoneiston ulkopuolelle. Työn toteuttamisen ehdoksi voitaisiin kuitenkin määrätä, että asianmukaisesta pölysuojauksesta ja loppusiivouksesta huolehditaan ja että veden jakelun katkoksista ilmoitetaan vähintään vuorokautta aiemmin porrashuoneen ilmoitustauluilla. On selvää, että yhtiö voi aina edellyttää, että työt tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti siten, että käytettävät työmenetelmät aiheuttavat mahdollisimman vähän haittoja. Yhtiöllä on lisäksi oikeus asettaa rajoituksia koskien esimerkiksi kunnossapitotyön toteuttamisaikoja. Lisäksi voidaan katsoa, että yhtiö voi edellyttää osakkeenomistajaa tekemään normaalin sisustuksellisen remontin tavanomaisessa ajassa, etteivät esimerkiksi naapurihuoneistojen haltijat joudu kärsimään yleisesti siedettävästä haitasta useiden kuukausien ajan.

Samoin kuin ehdotuksen mukaisen muutostöitä koskevan 5 luvun 4 §:n mukaan on meneteltävä osakkeenomistajan muutostyöilmoituksen johdosta, myös kunnossapitotyön lisäehtojen asettamisesta tulisi ilmoittaa viipymättä kunnossapitotyötä valmistelevalle osakkaalle.

Yhtiön ja toisen osakkeenomistajan asettamien ehtojen tulee aina olla tarpeellisia ja perusteltuja. Osakkeenomistajan kunnossapitotyö ei niiden johdosta saa kohtuuttomasti vaikeutua.

Ehdotetussa 5 momentissa on säädetty osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuudesta tilanteissa, joissa yhtiö on laiminlyönyt kunnossapitovelvollisuutensa ja osakkeenomistaja teettää työn ehdotetun 4 tai 5 §:n nojalla. Koska teettämisen perusteena on yhtiön laiminlyönti ja yhtiöllä on jo osakkeenomistajan aiemmin esittämän kunnossapitotyön toteuttamista koskevan vaatimuksen johdosta ollut aikaa varautua työn toteutumiseen, ei ilmoitusta tarvitsisi tehdä yhtä hyvissä ajoin kuin osakkeenomistajan tehdessä omalle vastuulleen kuuluvia kunnossapitotöitä. Melko lyhytkin varoitusaika saattaa tapauksesta riippuen olla riittävä.

Myöskään ilmoituksen sisällöltä ei edellytettäisi samanlaista tarkkuutta kuin osakkeenomistajan omasta kunnossapitotyöstä ilmoitettaessa, vaan ilmoitusvelvollisuuden täyttämiseksi riittäisi, että toimenpiteen sisältö kerrottaisiin pääpiirteittäin. Yhtiön tiedossa olisi jo osakkeenomistajan aiemman kunnossapitoa koskevan vaatimuksen perusteella, mitä töitä laiminlyönti koskee. Yhtiön tulee myös kunnossapidosta vastaavana tahona olla perillä siitä, mitä toimenpiteitä kunnossapitotyö edellyttää. Osakkeenomistajan ei näin ollen enää yhtiön laiminlyötyä velvollisuutensa tarvitsisi selostaa seikkaperäisesti, mitä yksittäisiä toimenpiteitä hän teettämisoikeutensa nojalla aikoo tehdä.

Teetettävän työn aloittamista koskevan ilmoituksen sisällölle asetetut vähäisemmät vaatimukset eivät luonnollisesti kuitenkaan tarkoita, että osakkeenomistajan vastuu hyvän rakennustavan noudattamisesta tai työn huolellisesta toteuttamisesta muutoin olisivat vähäisemmät kuin muita kunnossapitotöitä tehtäessä. Osakkeenomistajan olisi huolehdittava asianmukaisesti teetettävän työn suunnitteluttamisesta, riittävän valvonnan järjestämisestä, työn laadusta sekä toimenpiteiden dokumentoinnista yhtiötä varten aivan samalla tavoin, kuin omalle vastuulleen kuuluvien kunnossapitotöidenkin osalta.

Osakkeenomistaja ei myöskään voisi teettämistä koskevalla ilmoituksella korvata ilmoitusta omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvista töistä, vaikka osakkeenomistajan vastuulle kunnossapitotöitä tehtäisiin samalla kuin yhtiön vastuulle kuuluvia, teetettäviä töitä. Osakkeenomistajan olisi aina ilmoitettava omista kunnossapitotöistään 1—4 momenttien mukaisesti.

Koska 4 ja 5 §:n mukaisen kunnossapitotöiden teettämisen perusteena on yhtiön laiminlyönti, ei osakkeenomistaja olisi velvollinen korvaamaan ilmoituksensa käsittelemisestä aiheutuvia kustannuksia yhtiölle (vrt. 3 momentti).

Sen sijaan yhtiön pitäisi antaa tässäkin tapauksessa ilmoituksesta tieto sellaiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen työ voi vaikuttaa.