9 §.Kunnossapitotyön valvonta. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa määräystä yhtiön oikeudesta valvoa osakkeenomistajan kunnossapitotyötä. Voimassa olevassa laissa säädetään yhtiön valvontaoikeudesta vain osakkeenomistajan muutostyön osalta (77 §). Yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta osakkeenomistajan rakennustöihin liittyy samanlaisia riskejä sekä korjausrakentamisen että muutostyön osalta (ks. 7 §:n perustelut). Kumpikin saattaa aiheuttaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille haittaa, minkä vuoksi yhtiöllä on oltava oikeus valvoa myös kunnossapitotyön toteuttamista. Ehdotuksen mallina ovat voimassa olevan lain 77 §:n ja tämän ehdotuksen säännökset muutostyön valvontaoikeudesta. Säännös koskee myös osakkeenomistajaa, joka teettää kunnossapitotyön urakoitsijalla tai muulla ulkopuolisella taholla.

Ehdotettu 1 momentti poikkeaa voimassa olevan lain 77 §:n 1 momentissa säädetystä valvontaoikeudesta siten, että valvonnan kohteena on selvyyden vuoksi rakennuksen vahingoittamattomuuden ohella nimenomaisesti mainittu myös kiinteistön vahingoittamattomuus. Osakkeenomistajan kunnossapitotyöt voivat olla sen kaltaisia, että ne vahingoittavat vain muita kiinteistön osia kuin rakennusta. Esimerkiksi rivitaloyhtiössä osakkeenomistajan hallinnassa olevalla piha-alueella pihalla tehtävien töiden yhteydessä työkoneet saattavat vahingoittaa yhtiön istutuksia, yhtiön pihamaan pintarakenteita taikka maahan asennettuja sadevesikouruja tai muita rakennuksen käyttöä palvelevia, yhtiön vastuulla olevia järjestelmiä.

Vaikka momentissa säädetään yhtiön oikeudesta — ei velvollisuudesta — osakkeenomistajan kunnossapitotyön valvomiseen, johdon yleisistä tehtävistä (1 luvun 11 §) seuraa, että hallituksella ja isännöitsijällä on myös velvollisuus huolehtia yhtiön eli osakkeenomistajien yhteisestä edusta osakkeenomistajan kunnossapitotyön yhteydessä. Milloin kunnossapitotyö voi vaikuttaa merkittävästi yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai kiinteistöön, on valvonta tämän mukaisesti järjestettävä. Mikäli valvontaa ei järjestetä lainkaan ja työstä aiheutuu vahinkoa, joka olisi voitu valvonnalla estää, hallituksen jäsenet ja isännöitsijä voivat joutua korvausvastuuseen yhtiölle aiheutuneesta vahingosta. Esimerkiksi tilanteissa, joissa vesijohtojen tai vedeneristeiden kunnossapito on siirretty osakkeenomistajan vastuulle ja osakkeenomistaja ryhtyy kunnossapitotyöhön, työ voi vaikuttaa olennaisesti yhtiön ja muiden osakkeenomistajien asemaan, minkä vuoksi yhtiön on huolehdittava asianmukaisen valvonnan järjestämisestä.

Yhtiö on yleensä velvollinen valvomaan myös sellaista osakkeenomistajan kunnossapitotyötä, josta voi aiheutua haittaa vain toiselle osakkeenomistajalle (2 momentti). Toinen osakkeenomistaja voi kunnossapitotyötä koskevan ilmoituksen tiedoksi saatuaan edellyttää, että työn valvonta järjestetään riittävällä tavalla, hän saa tarpeelliset valvontatiedot ja että tarvittaessa häntä kuullaan työn aikana ilmenneistä, hänen kannaltaan olennaisista seikoista.

Osakkeenomistajan vastuuta kunnossapitotyönsä huolellisesta suorittamisesta ei poista se, että yhtiö käyttää valvontaoikeuttaan. Lähtökohta on, että kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa viime kädessä kunnossapitotyöstä yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuvista vahingoista. Yhtiön puolesta toteutettu valvonta voi kuitenkin osaltaan vaikuttaa kunnossapitotyön tekijän tuottamuksen arviointiin, jos työstä aiheutuu vahinkoa.

Osakkeenomistajan on myötävaikutettava siihen, että yhtiöllä on mahdollisuus hyvän rakennustavan mukaisesti valvoa työn edistymistä. Osakkeenomistajan vastuulla on näin ollen muun muassa aikataulun tiedottaminen yhtiölle sen varmistamiseksi, että yhtiöllä on mahdollisuus tehdä tarpeelliset katselmukset ja muutoinkin käyttää valvontaoikeuttaan kunkin merkityksellisen työvaiheen yhteydessä.

Jos kunnossapitotyö voi vaikuttaa muiden osakkeenomistajien osakehuoneistoihin tai niiden käyttämiseen, yhtiön on ehdotetun 2 momentin mukaan kunnossapitotyötä valvoessaan kiinnitettävä huomiota myös näiden muiden osakkeenomistajien etuun ja osakkeenomistajien asettamien ehtojen noudattamiseen. Yhtiön johto voi myös ilmoittaa toisille osakkeenomistajille sellaisista näiden kannalta haitallisista seikoista, jotka ilmenevät yhtiön valvonnan yhteydessä. Yhtiön olisi myös järjestettävä muulle osakkeenomistajalle (tai tämän edustajalle) mahdollisuus osallistua yhtiön järjestämään valvontaan, mikäli osakkeenomistajien etujen valvominen ei muutoin kohtuudella olisi mahdollista tai se muusta syystä olisi katsottava tarpeelliseksi. Osakkeenomistajilla ei kuitenkaan olisi itsenäistä oikeutta valvoa toisen osakkeenomistajan kunnossapitotyötä, vaan asia jäisi yhtiön harkinnan varaan.

Yhtiö voi valvoa toisen osakkeenomistajan etujen toteutumista vain, mikäli sen tiedossa on, mitkä seikat ovat tälle tärkeitä. Toisen osakkeenomistajan etujen mukaista on esimerkiksi ilmoittaa yhtiölle kirjallisesti kunnossapitotyön toteuttamiselle mahdollisesti asettamistaan ehdoista.

Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa kaikista kunnossapitotyönsä kustannuksista, mukaan lukien valvonnasta aiheutuvat kulut. Säännöksen sanamuodolla (”riittävällä tavalla”) on pyritty selventämään sitä, että hallitus ja isännöitsijä voivat käyttää valvonnassa myös ulkopuolista asiantuntemusta vastaavalla tavalla kuin vastaavissa rakennustöissä, jotka toteutettaisiin yhtiön toimesta. Kunnossapitotyön tekijä vastaa sellaisista yhtiön lukuun toimivan valvojan palkkiosta ja kuluista, jotka ovat kunnossapitotyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia.

Yhtiölle ja osakkeenomistajalle saattaa syntyä erimielisyyttä siitä, onko yhtiölle valvonnasta aiheutuneita kuluja pidettävä kohtuullisena. Valvontakulujen tarpeellisuuden ja kohtuullisuuden arviointiin sekä määrästä etukäteen osakkeenomistajalle annettavaan arvioon soveltuvat muutostyön valvontaa (5 luvun 7 §) koskevissa perusteluissa todetut periaatteet.

Epäselvissä tilanteissa lähtökohtana on, että mikäli yhtiö pystyy osoittamaan aiheutuneet kustannukset, osakkeenomistajan on puolestaan pystyttävä näyttämään mahdollinen kustannusten kohtuuttomuutta tai tarpeettomuutta koskeva väitteensä toteen.

Valvonnan kustannuksista vastaavana tahona kunnossapitotyön toteuttavalla osakkeenomistajalla on yleisten periaatteiden mukaisesti oikeus saada maksettavakseen tulevasta summasta riittävä erittely, jossa valvontaan käytetty aika, erityisiä kustannuksia aiheuttaneet toimenpiteet sekä mahdolliset muut kustannukset kuten hallituksen kokouspalkkio on mainittu erikseen. Vaadittavien kustannusten tulee myös aina olla todellisia: yhtiöllä ei ole oikeutta veloittaa osakkeenomistajalta enempää, kuin mitä se on joutunut valvonnan johdosta itse maksamaan, vaikka se olisi onnistunut ostamaan esimerkiksi ulkopuolisen valvojan palveluja tavanomaista alhaisempaan hintaan. Valvontakulujen korvaamista koskeva säännös ei koske yhtiölle kuuluvaa kunnossapitotyötä, jonka osakkeenomistaja teettää 4 tai 5 §:n perusteella.