4 §Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa
Yhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella, jos osakkeenomistaja lyö laimin lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.
Osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.
Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
4 §.Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä. Säännös perustuu käytännössä havaittuun muutostarpeeseen.
Mikäli osakkeenomistaja laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa, yhtiöllä on voimassa olevan lain 78 §:n 1 momentin mukaan oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Välttämättömyyttä ei ole määritelty laissa eikä sen esitöissä. Esitöiden mukaan osakkeenomistaja vastaisi työstä yhtiölle aiheutuvista kustannuksista (HE 216/1990, s. 59), mikä ei kuitenkaan ilmene laista. Voimassa olevan lain mukaan yhtiöltä kunnossapitoa vaativalla osakkeenomistajalla a on mahdollisuus nostaa kanne yleisessä alioikeudessa ja vaatia, että kunnossapidosta vastuussa oleva yhtiö velvoitetaan ryhtymään toimenpiteisiin. Myös yhtiö voi ajaa vastaavaa kannetta osakkeenomistajaa vastaan. Menettely on kuitenkin usein liian raskas ja hidas. Monesti laiminlyönnit koskevat kustannuksiltaan pienehköjä korjaustöitä, joilla saattaa kuitenkin asumisen tai kiinteistön kunnossapidon kannalta olla vähäistä suurempi merkitys. Tällaisista tapauksissa viasta kärsivä osapuoli yleensä jättää kanteen nostamatta oikeudenkäyntiin liittyvän kuluriskin ja menettelyn hitauden vuoksi.
Jotta kunnossapitovastuuta koskevilla säännöksillä ei olisi vain periaatteellinen merkitys, yhtiöllä ja osakkeenomistajalla tulisi olla oikeuksiensa turvaamiseksi tehokas mahdollisuus reagoida kunnossapitovastuussa olevan osapuolen laiminlyönteihin. Kunnossapitovastuun toteutumista voidaan edistää säätämällä yhtiölle oikeus teettää kunnossapitotyö osakkeenomistajan kustannuksella, mikäli tämä laiminlyö velvollisuutensa. Teettämisoikeus olisi perusteltu ainakin sikäli, että se on osakkeenomistajan kannalta selvästi lievempi keino kuin huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan huonon hoidon vuoksi (voimassa olevan lain 81 §:n 1 momentti). Myös osakkeenomistajalle tulisi antaa vastaava teettämisoikeus yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien huoneiston sisäpuolisten korjausten osalta.
Ehdotetun 1 momentin mukainen yhtiön teettämisoikeus on vaihtoehto huoneiston hallintaan ottamiselle. Koska korjausten teettäminen on osakkeenomistajan kannalta lievempi ratkaisu, teettämistä voidaan useimmiten pitää ensisijaisena menettelynä. Hallintaan ottaminen olisi yleensä perusteltua vain, mikäli korjaustöitä ei muutoin voida tehdä, esimerkiksi osakkeenomistajan estäessä korjausten aloittamisen, tai mikäli hallintaan ottamiselle on lisäksi jokin muu peruste. Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan korjausten teettämisen sijasta saattaa olla perusteltua yhtiön taloudellisen riskin välttämiseksi myös silloin, kun tarpeellisesta kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset ovat huomattavat eikä osakkeenomistajan voida arvioida kohtuudella suoriutuvan niiden korvaamisesta yhtiölle.
Yhtiön tulee noudattaa kunnossapitotyön teettäessään huolellisuutta. Työn laadusta, laajuudesta ja muista olosuhteista riippuen yhtiö voi joutua teettämän hankkeesta erikseen suunnitelman tai järjestämään esimerkiksi tarjouskilpailun, jolloin muun kuin halvimman tarjouksen tehneen urakoitsijan valitseminen tulee olla perusteltavissa.
Ehdotetun 6 §:n mukaista yhtiön ilmoitusvelvollisuutta sovellettaisiin myös teettämisoikeuden nojalla suoritettaviin kunnossapitotöihin, lukuun ottamatta kiireellistä työtä (ks. 6 §:n 2 momentti).
Ehdotetun 2 momentin mukainen osakkeenomistajan teettämisoikeus on kiireellisten töiden osalta (1 virke) voimassa olevan oikeustilan kodifiointia. Muilta osin osakkeenomistajan teettämisoikeus tehostaa yhtiön kunnossapitovastuuta ja on osakkeenomistajan kannalta ensisijaiseksi tarkoitettu oikeussuojakeino (verrattuna jälkikäteiseen vahingonkorvausvastuuseen).
Mikä hyvänsä yhtiön kunnossapitotoimen laiminlyönti ei oikeuttaisi osakkeenomistajaa teettämään työtä, vaan laiminlyönnillä tulisi olla vähäistä suurempi merkitys. Pelkkä esteettinen haitta ei yleensä voine olla lainkohdan tarkoittamalla tavalla vähäistä suurempi, vaan teettämisoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen.
Lisäksi osakkeenomistajan oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva korjaus edellyttäisi, että yhtiölle on kirjallisesti ilmoitettu korjaustarpeesta, mutta se ei ole viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin. Toimenpiteiden riittävyys on ratkaistava kussakin tapauksessa erikseen.
Ehdotetun 3 momentin nojalla yhtiön tai osakkeenomistajan korvattaviksi kuuluisivat korjauskustannusten lisäksi myös tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvittämisestä sekä suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvat kustannukset.
Osakkeenomistaja olisi ilmoitettava 4 §:n nojalla teettämästään työstä yhtiölle etukäteen (ks. 7 §:n 5 momentti).