Sopimus osakkaan kanssa, hissi?

Asunto-osakeyhtiö voi tehdä normaalisti sopimuksia osakkaan kanssa. Sopimus velvoittaa silloin vain osapuolia. Toisinaan asuntokaupoissa syntyy epäselvyyksiä siitä, mitä vastuista tai oikeuksia siirtyy ostajalle tällaisista yhtiön ja osakkaan välisistä sopimuksista. Alla oli kysymys hissin rakentamisesta. Ostaja ymmärsi vaatia kauppakirjaan ehdon, että myyjä vastasi hissin kustannuksista. Epäselvä sopimus yhtiön ja entisen osakkaan eli myyjän välillä jäikin lopulta yhtiön vahingoksi. Yhtiö vetosi muun ohella siihen, että ostaja oli saanut hissin osakekauppakirjan mukaan ja maksanut tästä kauppahinnassa, jolloin myyjän olisi tullut perusteettomana etuna palauttaa hissiä vastaava osa kauppahinnasta yhtiölle. Tämä hyväksyttiin alemmissa oikeusasteissa mutta hylättiin KKO:ssa. Sen mukaan "Osakkeiden kauppahintaa on voinut korottaa se, että sitovaksi jäänyt ostotarjous huoneistosta on annettu sellaisen isännöitsijäntodistuksen perusteella, jonka mukaan huoneistoon kuului hissin käyttöoikeus. Vaikka A tästä syystä olisikin saanut etua, ei kauppahinnan määräytymisen yhteydessä asunto-osakeyhtiön varallisuutta ole siirtynyt A:lle eikä etu ole syntynyt yhtiön kustannuksella."



KKO:1999:96

Sopimus - Sopimus kolmannen hyväksi
Perusteettoman edun palautus

Oikeusvoima
Diaarinumero: S98/760
Esittelypäivä: 11.5.1999
Antopäivä: 15.9.1999
Taltio: 2340

A oli asunto-osakkeiden kauppakirjassa sitoutunut vastaamaan ostajaan nähden asunto-osakeyhtiölle mahdollisesti maksettaviksi tulevista huoneistoon kohdistuvista hissin rakentamiskustannuksista. Ehto katsottiin A:n ja ostajan väliseksi vastuunjako-ehdoksi, jolla A ei ollut sitoutunut vastaamaan yhtiölle sanotuista kustannuksista.

Osakkeiden kauppahintaa oli voinut korottaa se, että sitovaksi jäänyt ostotarjous oli annettu asunto-osakeyhtiön sellaisen ilmoituksen perusteella, jonka mukaan huoneistoon kuului hissin käyttöoikeus. Vaikka A tästä syystä olisikin saanut etua, ei kauppahinnan määräytymisen yhteydessä asunto-osakeyhtiön varallisuutta ollut siirtynyt A:lle eikä etu ollut syntynyt yhtiön kustannuksella.

Kysymys myös A:n ja asunto-osakeyhtiön välillä aikaisemmin ennen 1.12.1993 nostetun samoja hissin rakentamiskustannuksia koskeneen kanteen perusteella annetun tuomion sitovuudesta.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 15.9.1999
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Käsittely Helsingin käräjäoikeudessa

Tapahtumatietoja

A oli omistanut Asunto-osakeyhtiö Kalliovaaran osakkeet nrot 53 ja 54, jotka oikeuttivat Helsingissä osoitteessa Laivanvarustajankatu 9 sijaitsevan huoneiston B 23 hallintaan. Asunto-osakeyhtiö oli 16.12.1991 pidetyssä yhtiökokouksessa myöntänyt sen Aja B-portaiden osakkaille luvan rakentaa hissit asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen A- ja B-portaisiin. A oli tuolloin asunut ja ollut työssä Norjassa.

Asunto-osakeyhtiö ei ollut saanut A:lta kirjallista sitoumusta osallistua osaltaan B-portaaseen rakennettavan hissin rakennuskustannuksiin. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijä oli kuitenkin A:n kanssa käymänsä puhelinkeskustelun perusteella tullut siihen käsitykseen, että A hyväksyi hissin rakentamisen ja osallistui osaltaan rakentamiskustannuksiin. Hissi oli rakennettu kevättalvella 1992.

A:n käyttämän pankin maksupalvelu oli 13.3.1992 veloittanut A:n tililtä osana hissin rakennuskustannuksia 3 300 markkaa. A oli 26.6.1992 riitauttanut suostumuksensa hissin rakentamiseen ja kieltänyt pankkia maksamasta rakennuskustannusten toista erää.

Syyskuussa 1992 A oli antanut huoneistonsa hallintaan oikeuttavat osakkeet Huoneistokeskus Oy:n myytäväksi. Osakkeet oli myyty 19.10.1992 päivätyllä kauppakirjalla, jonka maksuehtoihin oli sisältynyt lause: "Myyjä vastaa ostajaan nähden taloyhtiölle kaikista mahdollisista ko. huoneistoon kohdistuvista hissin rakentamisesta aiheutuvista kuluista."

Asunto-osakeyhtiö oli velkonut A:lta hissin rakentamiskustannusten loppuosaa 7 636 markkaa ensin laskulla, sitten maksamismääräyshakemuksella ja lopuksi 1.9.1993 tiedoksi annetulla kanteella Kuopion käräjäoikeudessa. Käräjäoikeus oli 3.3.1994 julistamallaan tuomiolla katsonut jääneen näyttämättä, että A olisi tammikuussa 1992 sitoutunut hissihankkeeseen ja sen kustannuksiin. A oli kuitenkin 19.10.1992 tietoisesti myynyt osakkeet hissin käyttöoikeudella ja sellaisella ehdolla, että hän myyjänä vastasi ostajaan nähden taloyhtiölle kaikista hissin rakentamisesta aiheutuneista kuluista, sekä saanut kaupassa hissin käyttöoikeudesta koituvan hyödyn. Osakekaupan yhteydessä A oli hyväksynyt huoneistonsa osallistumisen hissihankkeeseen ja oli siten vastuussa hissin rakentamisesta aiheutuneista kustannuksista. Käräjäoikeus oli velvoittanut A:n maksamaan hissin rakentamisesta maksamatta olleet 7 636 markkaa korkoineen ja kuluineen.

Itä-Suomen hovioikeus oli 12.9.1995 antamallaan lainvoiman saavuttaneella tuomiolla todennut, että yhtiö ei ollut ajanut kannettaan sillä perusteella, että A olisi 19.10.1992 tehdyn osakekaupan yhteydessä hyväksynyt huoneiston osallistumisen hissihankkeeseen ja olisi siten vastuussa hissin rakentamisesta aiheutuneista kustannuksista. Käräjäoikeuden ei olisi tullut perustaa tuomiotaan seikkaan, johon asunto-osakeyhtiö ei ollut vedonnut. Sen vuoksi hovioikeus oli poistanut käräjäoikeuden tuomion perustelut tältä osin.

Hovioikeus oli hyväksynyt käräjäoikeuden tuomion perustelut siltä osin kuin käräjäoikeus oli katsonut jääneen näyttämättä, että A olisi tammikuussa 1992 sitoutunut kohdaltaan vastaamana hissien rakentamisesta aiheutuvista kustannuksista.

Koska A:n ei ollut näytetty sitoutuneen vastaamaan sanotuista kustannuksista, yhtiö oli velvollinen palauttamaan A:lle kanteessa mainitut 3 300 markkaa.

Hovioikeus oli hylännyt asunto-osakeyhtiön kanteen ja velvoittanut yhtiön maksamaan A:lle takaisin A:n vastakanteella velkomat 3 300 markkaa korkoineen ja kuluineen.

Kanne käräjäoikeudessa ja vastaus

Asunto-osakeyhtiö lausui A:ta vastaan ajamassaan kanteessa, että A oli 19.10.1992 myynyt omistamansa huoneiston B 23 hallintaan oikeuttavat osakkeet ja oikeuden asunto-osakeyhtiön taloon kuuluvan hissin käyttöön. A oli saanut perusteetonta etua, koska hän oli myynyt oikeuden asunto-osakeyhtiön omaisuuteen suorittamatta siitä yhtiölle korvausta. A oli osakekaupan yhteydessä hyväksynyt huoneistonsa osallistumisen hissihankkeeseen ja oli siten vastuussa hissin rakentamisesta aiheutuneista kustannuksista.

Näillä perusteilla asunto-osakeyhtiö vaati, että A velvoitetaan suorittamaan asunto-osakeyhtiölle perusteettomana etuna saamansa kauppahinnan osa 10 936 markkaa 16 prosentin korkoineen 7 636 markalle 18.8.1992 lukien ja 13 prosentin korkoineen 3 300 markalle haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

A kiisti kanteen ja vaati sen hylkäämistä.

Käräjäoikeuden tuomio 12.12.1996

Käräjäoikeus totesi asiassa olevan riidatonta, että A oli tiennyt asunto-osakeyhtiöön rakennettavista hisseistä ja siitä, kuinka rakentamiskustannukset jaettiin osakkaiden kesken viimeistään silloin, kun hän oli 26.6.1992 kieltäytynyt maksamasta rakennuskustannusten toista erää ja kun hän oli riitauttanut suostumuksensa osallistua hissien rakentamiskustannuksiin. A oli syyskuun 1992 alussa antanut Huoneistokeskus Oy:lle toimeksiannon huoneistonsa myynnistä. A oli tiennyt, että hänen huoneistonsa osalta oli riitaa siitä, oliko huoneistolla hissinkäyttöoikeus vai ei. Kiinteistönvälittäjän tilaamaan isännöitsijäntodistukseen oli merkitty, että huoneistolla oli hissin käyttöoikeus. Kiinteistönvälittäjä oli markkinoinut huoneistoa siten, että sillä oli hissin käyttöoikeus. Huomioon ottaen edellä selostetut olosuhteet A:n olisi pitänyt olla kiinnostunut siitä, minkälainen «isännöitsijäntodistus» huoneistosta oli annettu ja myytiinkö huoneistoa hissin käyttöoikeudella vai ilman. A oli itse kantanut riskin siitä, oliko hän tiennyt huoneistoa myytävän hissin käyttöoikeudella vai ilman. Erityisen selvästi hissin käyttöoikeus oli tullut esiin muutama päivä ennen kauppakirjan allekirjoittamista, kun todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä oli isännöitsijältä saamansa huoneiston velkaosuutta koskevan tiedon johdosta keskustellut A:n kanssa hissikysymyksestä. Lopullinen kauppa oli tehty ehdolla, että "Myyjä vastaa ostajaan nähden taloyhtiölle kaikista mahdollisista ko. huoneistoon kohdistuvista hissin rakentamisesta aiheutuvista kustannuksista".

Edellä selostetut seikat osoittivat, että A oli 19.10.1992 myymällä huoneistonsa hallintaan oikeuttavat osakkeet edellä sanotulla kauppakirjan ehdolla hyväksynyt huoneistonsa osalta sen, että hän vastasi hissin rakentamisesta aiheutuneista kustannuksista myös asunto-osakeyhtiöön nähden. Jos näin ei olisi tarkoitettu, kauppa olisi voitu tehdä noin 10 000 markkaa halvemmalla hinnalla ja ehdolla, että ostaja vastasi hissin rakentamiskustannuksista asunto-osakeyhtiölle taikka sitten ehdolla, että huoneistoon ei kuulunut hissin käyttöoikeutta. Sillä seikalla, että kauppakirjan ehto oli tehty Huoneistokeskus Oy:ssä, ei ollut merkitystä. Kauppakirjan laadinta oli kuulunut kiinteistönvälittäjän tehtäviin. Myöskään sillä seikalla, että A:ta oli kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa edustanut asiamies ei ollut merkitystä. Mikä oli ollut asiamiehen tiedossa, oli pitänyt olla myös A:n tiedossa.

Edellä selostetun perusteella oli selvitetty, että A oli 19.10.1992 myynyt omistamansa osakkeet ja oikeuden asunto-osakeyhtiön rakennukseen kuuluvan hissin käyttöön, vaikka hän ei ollut maksanut asunto-osakeyhtiön rakentamasta käyttöoikeudesta. Huoneistolla ei ollut aikaisemmin ollut tätä käyttöoikeutta. A oli hyötynyt asunto-osakeyhtiön kustannuksella hissin rakennuskustannuksia vastaavan määrän. Sillä seikalla, miten hissin käyttöoikeus oli vaikuttanut A:n ja ostajan välillä sovittuun kauppahintaan, ei ollut merkitystä arvioitaessa A:n asunto-osakeyhtiöön nähden saamaa hyötyä. A oli saanut 10 936 markan hyödyn asunto-osakeyhtiön kustannuksella. Hyöty oli oikeudeton. A oli velvollinen korvaamaan saamansa hyödyn asunto-osakeyhtiölle.

Kysymyksessä oli velka, jonka perusteen selvittäminen oli edellyttänyt oikeudenkäyntiä. Sen vuoksi koronmaksuvelvollisuus alkoi haasteen tiedoksiantopäivästä 23.7.1996.

Näillä perusteilla käräjäoikeus velvoitti A:n suorittamaan asunto-osakeyhtiölle vaaditut 10 936 markkaa viivästyskorkoineen 23.7.1996 lukien.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Mikkola.

Helsingin hovioikeuden tuomio 31.3.1998

A valitti hovioikeuteen ja vaati kanteen hylkäämistä. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Hyrkäs, Harsia ja Tuukkanen. Esittelijä Eero Arvo.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan A vaati kanteen hylkäämistä.

Asunto-osakeyhtiö antoi siltä pyydetyn vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 15.9.1999
Perustelut

Asunto-osakeyhtiö Kalliovaara on kanteessaan vaatinut A:lta perusteettoman edun palautuksena 10 936 markkaa, 7 636 markalle 18.8.1992 alkaen ja 3 300 markalle haasteen tiedoksiannosta laskettavine korkoineen, koska A oli 19.10.1992 myydessään asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa sijaitsevan huoneiston B 23 hallintaan oikeuttavat osakkeet luovuttanut ostajalle myös oikeuden asunto-osakeyhtiön omistaman hissin käyttöön suorittamatta hissin käyttöoikeudesta kuitenkaan korvausta yhtiölle. A oli näin saanut perusteetonta etua. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vedonnut siihen, että A oli osakkeet myydessään hyväksynyt huoneistonsa osallistumisen hissin rakentamisesta aiheutuneisiin kustannuksiin ja oli siten niistä vastuussa. Kannevaatimus on määrältään vastannut huoneistolle B 23 jyvitettyä osuutta hissin rakentamiskustannuksista. A:n olisi tullut suorittaa hänen huoneistolleen jyvitetty osuus rakentamiskustannuksista 3 300 ja 7 636 markan suuruisissa maksuerissä.

Itä-Suomen hovioikeus on asunto-osakeyhtiön A:ta vastaan 1.9.1993 vireille paneman ja asian käsittelyn aikaan noudatetun oikeudenkäyntijärjestyksen mukaisesti ajaman kanteen johdosta 12.9.1995 antamallaan lainvoiman saavuttaneella tuomiolla katsonut jääneen näyttämättä, että A olisi asunto-osakeyhtiön tuolloin kanteessaan väittämin tavoin tammikuussa 1992 sitoutunut kohdaltaan vastaamaan hissin rakentamisesta aiheutuvista kustannuksista, ja A:n vastakanteen johdosta velvoittanut asunto-osakeyhtiön palauttamaan A:lle tämän tililtä asunto-osakeyhtiölle perusteetta suoritetun hissin rakentamiskustannusten ensimmäisen maksuerän 3 300 markkaa korkoineen. Asunto-osakeyhtiön nyt käsiteltävänä olevan kanteen hyväksyminen merkitsisi 3 300 markan maksuerää koskevan vaatimuksen osalta puuttumista lainvoimaisella tuomiolla vahvistettuun maksuvelvollisuuteen. Alempien oikeuksien ei siten olisi pitänyt ottaa kannetta 3 300 markan maksuerää tarkoittavan vaatimuksen osalta tutkittavakseen.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomion johdosta nyt annettavan ratkaisun lähtökohtaisena perusteena on, että A ei asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajana ole tammikuussa 1992 sitoutunut osallistumaan hissihankkeeseen. Ratkaistavaksi jää, onko A myöhemmin osakkeet myydessään sitoutunut vastaamaan hissin rakentamisesta aiheutuneista kustannuksista. Huoneistoa myytäessä esitettyjen isännöitsijäntodistuksen ja myyntiesitteeseen sen perusteella tehdyn merkinnän mukaan huoneistoon on kuulunut hissin käyttöoikeus. Ostaja on kuitenkin tarjouksensa jättämisen jälkeen saanut tiedon siitä, että A ja asunto-osakeyhtiö olivat eri mieltä siitä, oliko A sitoutunut hissihankkeeseen ja rakentamiskustannusten maksuun. Isännöitsijän ennen kauppakirjan allekirjoittamista antaman ilmoituksen mukaan yhtiöllä oli kuitenkin tähän liittyen saatavaa 7 636 markkaa, josta ostaja olisi vastuussa. Kauppakirjaan onkin otettu ehto, jonka mukaan myyjä vastaa ostajaan nähden asunto-osakeyhtiölle kaikista mahdollisista huoneistoon kohdistuvista hissin rakentamiskustannuksista. Käräjäoikeudessa todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä on kertonut, että A oli ennen kaupantekoa ilmoittanut, ettei hän ollut koskaan halunnut hissin käyttöoikeutta. Näistä syistä mainittua ehtoa ei voida katsoa muuksi kuin myyjän ja ostajan väliseksi vastuunjakoehdoksi, jolla A ei ole sitoutunut vastaamaan asunto-osakeyhtiölle hissin rakentamiskustannuksista.

Osakkeiden kauppahintaa on voinut korottaa se, että sitovaksi jäänyt ostotarjous huoneistosta on annettu sellaisen isännöitsijäntodistuksen perusteella, jonka mukaan huoneistoon kuului hissin käyttöoikeus. Vaikka A tästä syystä olisikin saanut etua, ei kauppahinnan määräytymisen yhteydessä asunto-osakeyhtiön varallisuutta ole siirtynyt A:lle eikä etu ole syntynyt yhtiön kustannuksella.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot kumotaan. Asunto-osakeyhtiö Kalliovaaran kanteessaan esittämä 10 936 markan määräinen vaatimus jätetään 7 636 markkaa ylittävältä osalta tutkimatta. Muilta osin asunto-osakeyhtiön vaatimukset hylätään. A vapautetaan asunto-osakeyhtiölle tuomitusta maksuvelvollisuudesta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Taipale, Wirilander ja Kitunen sekä ylimääräinen oikeusneuvos Mansikkamäki. Esittelijä Marja Räbinä.