KKO:2009:60
Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Rakennuksen kunnossapito
Diaarinumero: S2007/319
Esittelypäivä: 9.12.2008
Antopäivä: 6.7.2009
Taltio: 1524
Vuonna 1938 rakennetun asuintalon kellarikerroksessa oli osakkeenomistajan hallinnassa oleva lämminvarasto, jossa oli kosteusvaurioita. Kysymys asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta.
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Asian tausta ja Beile P:n kanne Helsingin käräjäoikeudessa
Asunto Oy Mannerheimintie 110 oli perustettu vuonna 1971. Sen omistama kerrostalo oli kuitenkin valmistunut jo vuonna 1938. Beile P oli omistanut vuodesta 1982 asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat rakennuksen pohjakerroksessa olleen 220 m2 varaston sekä alemman kellarikerroksen noin 70 m2 lämminvaraston hallintaan.
Beile P vaati kanteessaan, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korjaamaan alemman kellarikerroksen lämminvarastossa olevat rakenteista johtuvat kosteusvauriot sekä estämään niiden uusiutuminen. Sen varalta, että asunto-osakeyhtiö laiminlöi korjausvelvollisuutensa Beile P vaati, että hänet oikeutetaan suorittamaan korjaukset asunto-osakeyhtiön kustannuksella.
Asunto-osakeyhtiön vastaus
Asunto-osakeyhtiö kiisti kanteen.
Asunto-osakeyhtiön mukaan alemman kellarikerroksen lattiassa oli rakennuksen perustamistavan ja pohjaveden läheisyyden vuoksi jatkuvasti kosteutta. Tilaa voitiin silti käyttää varastona. Kosteusvauriot johtuivat tilaan asennetuista vääränlaisista pinnoitteista ja tilassa käytetyistä vääränlaisista materiaaleista. Niistä johtuvien vahinkojen korjaaminen kuului osakkaalle eikä asunto-osakeyhtiölle.
Käräjäoikeuden tuomio 18.11.2004
Käräjäoikeus lausui toimittamaansa katselmukseen viitaten, että tila vastasi vuoden 1938 rakennustasoa. Yleisilme oli siisti eikä kosteutta ollut aistinvaraisesti havaittavissa. Asiantuntijat olivat kuitenkin olleet yksimielisiä siitä, että tilaan oli päässyt kertymään kosteutta. Kosteusongelmiin oli myötävaikuttanut vääränlaisten materiaalien käyttäminen. Tilaa oli silti mahdollista hyödyntää lämminvarastona yhtiöjärjestyksen edellyttämällä tavalla.
Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Henrik Rummukainen.
Helsingin hovioikeuden tuomio 9.2.2007
Beile P toisti valituksessaan hovioikeudelle kanteensa ja vaati, että tila oli varustettava sisäisellä salaojituksella ja tehostetulla pumppauksella hänen käräjäoikeudelle antamistaan kirjallisista todisteista 14 ja 15 ilmenevällä tavalla. Varastotilan pinnoitteet oli jyrsittävä ja käsiteltävä asianmukaisin kemikaalein ja hengittävin pinnoittein Beile P:n todisteessa 6 ja asunto-osakeyhtiön todisteessa 10 esitetyllä tavalla.
Hovioikeuden mukaan asiassa oli riidatonta, että tilassa oli kosteudesta aiheutuvia ongelmia. Kysymys oli siitä, johtuivatko ongelmat asunto-osakeyhtiön vastuulla olevista rakenteista vai osakkeenomistajan vastuulla olevista sisäpintojen materiaaleista.
Toimitettuaan asiassa pääkäsittelyn hovioikeus lausui, että pohjaveden pinta oli lähellä rakennuksen lattiapintaa. Kosteusongelma johtui pääosin seinä- ja lattiarakenteiden läpi sisätiloihin nousevasta kosteudesta. Ongelma oli huomattava ja sitä oli varastotilan yhtiöjärjestyksen mukaisen käytön takaamiseksi vähennettävä. Kysymys oli rakenteista johtuvasta viasta, jonka korjaaminen kuului asunto-osakeyhtiölle. Esitetystä selvityksestä oli kuitenkin pääteltävissä, että home- ja mikrobiongelmaa pahensivat Beile P:n tai hänen vuokralaisensa tilaan laittamat hengittämättömät pintamateriaalit ja puurakenteet, jotka olivat estäneet ja vaikeuttaneet kostuneiden rakenteiden kuivumista ja joihin oli kertynyt home- ja mikrobikasvustoa. Kosteusongelmat johtuivat siten osaksi yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista rakenteista ja osaksi osakkaan vastuulla olevista pinta- ja muista materiaaleista.
Asunto-osakeyhtiö oli velvollinen korjaamaan tilaa siten, että sitä voitiin käyttää käyttötarkoituksensa mukaisesti lämminvarastona. Tarpeellisina korjauksina voitiin pitää valituksessa yksilöityjä toimenpiteitä, joiden kokonaiskustannukset kohosivat enintään 20 000 euroon. Asunto-osakeyhtiö oli kuitenkin oikeutettu perimään Beile P:ltä puolet kustannuksista, enintään 10 000 euroa.
Lausumillaan perusteille hovioikeus velvoitti tuomiolauselmansa kohdissa 1 - 3 asunto-osakeyhtiön korjaamaan sanotun tilan enintään 20 000 euron kokonaiskustannuksin teettämällä tilaan Beile P:n todisteista 14 ja 15 ilmenevä sisäinen salaojitus kantavan lattiarakenteen ja uuden pintamateriaalin väliin, poistamalla Beile P:n todisteista 6 ja 15 sekä asunto-osakeyhtiön todisteesta 10 ilmenevällä tavalla lattian pintamateriaalit kokonaan ja seinien pintamateriaalit noin yhden metrin korkeuteen saakka, käsittelemällä tilan sisäpinnat homeitiöt tuhoavalla desinfiointiaineella sekä pinnoittamalla tilan sisäpinnat hengittävin materiaalein. Hovioikeus velvoitti Beile P:n maksamaan asunto-osakeyhtiölle puolet korjauskustannuksista, kuitenkin enintään 10 000 euroa. Hovioikeus oikeutti Beile P:n suorittamaan korjaukset, jollei asunto-osakeyhtiö niitä suorittanut vuoden sisällä tuomion lainvoimaiseksi tulosta. Tällöin asunto-osakeyhtiö oli velvollinen maksamaan Beile P:lle puolet korjauskustannuksista, kuitenkin enintään 10 000 euroa.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Antti Kuningas, Matti Rintala ja Petri Leskinen.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Beile P:lle ja asunto-osakeyhtiölle myönnettiin valituslupa.
Beile P vaati valituksessaan hovioikeuden tuomion kumoamista siltä osin kuin hänen kannettaan ei ollut hyväksytty ja hänet oli tuomittu korvausvelvolliseksi asunto-osakeyhtiölle ja kanteensa hyväksymistä sellaisena kuin hän oli sen hovioikeudessa esittänyt.
Asunto-osakeyhtiö vaati valituksessaan hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä kokonaan.
Beile P ja asunto-osakeyhtiö vastasivat toistensa valituksiin ja vaativat niiden hylkäämistä.
Korkein oikeus piti katselmuksen asunto-osakeyhtiön rakennuksen kellaritiloissa.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
1. Beile P omistaa Asunto Oy Mannerheimintie 110:n osakkeet numerot 1440 - 1503. Osakkeet oikeuttavat asunto-osakeyhtiön omistaman Helsingin Taka-Töölössä sijaitsevan kerrostalon pohjakerroksessa olevan 220 m2 varaston sekä siihen liittyvän, alemmassa kellarikerroksessa sijaitsevan noin 70 m2 lämminvaraston hallintaan.
2. Alemmassa kellarikerroksessa sijaitsee Beile P:n hallitseman tilan ohella asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevia tiloja, joissa on talon asukkaiden käytössä olevia kellarikomeroita. Pohjaveden pinta on kyseisellä asuntoalueella korkealla. Pohjaveden läheisyyden ja kellarin lattian rakenteen vuoksi kosteutta nousee tiloihin kapillaarisesti, ja lattiarakenteessa on siitä syystä jatkuvasti kosteutta. Alemman kellarikerroksen lattiaan on asennettu kaksi pumppukaivoa, joista toinen on asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevassa tilassa ja toinen Beile P:n hallinnassa olevassa lämminvarastossa. Pumput käynnistyvät, kun pohjavesi nousee tietylle tasolle. Pumpuista huolimatta kellaritiloihin on ajoittain päässyt vettä.
3. Tässä asiassa on kysymys Beile P:n hallinnassa olevassa alemmassa kellarikerroksessa sijaitsevassa lämminvarastossa esiintyvästä kosteudesta, siitä johtuvista vahingoista sekä asunto-osakeyhtiön vastuusta ja sen velvollisuudesta ryhtyä Beile P:n vaatimin tavoin toimenpiteisiin vaurioiden korjaamiseksi ja niiden uusiutumisen ehkäisemiseksi.
4. Suorittamassaan katselmuksessa Korkein oikeus on todennut, että alemman kellarikerroksen tilat vastaavat yleisilmeeltään rakennuksen rakentamisajankohdan eli vuoden 1938 tasoa. Kellaritiloihin noussut vesi on jättänyt jälkiä eri puolille kellarikerrosta. Kosteus ei ole kuitenkaan vahingoittanut asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevia kellaritiloja. Beile P:n hallinnassa olevan lämminvaraston tilanne on tässä suhteessa erilainen. Lämminvaraston lattian ja seinien maalipinta on hilseillyt, tilaan asennetut puupaneelit ovat osin lahonneita ja tilassa on lievästi ummehtunut haju. Tilassa on todettu myös home- ja mikrobikasvustoa. Nämä vahingot ovat kosteuden aiheuttamia.
5. Alemman kellarikerroksen tilat poikkeavat toisistaan pinnoitteiltaan. Beile P:n hallinnassa olevan lämminvaraston tiloissa on maalattu lattioita, pinnoitettu seinien alaosia sekä asennettu tilaan puupaneeleja. Muita alemman kellarikerroksen lattioita ei ole maalattu eikä pinnoitteita muutoinkaan ole lisätty.
6. Epäselväksi on jäänyt, milloin ja millä tavoin muutoksia on tehty lämminvaraston pinnoitteisiin. Alemman kellarikerroksen pinnoitteiden poikkeavuuksista on kuitenkin pääteltävissä, että pinnoitteet lämminvarastossa on tehty vasta asunto-osakeyhtiön perustamisen jälkeen. Mikään ei myöskään viittaa siihen, että lattiat ja seinät olisi jälkikäteen pinnoitettu asunto-osakeyhtiön toimesta.
7. Asunto-osakeyhtiön talo on rakennettu vuonna 1938 voimassa olleiden rakennusmääräysten ja tason mukaisesti. Tuon ajan rakennuksissa betonilattiaan ei useinkaan ole asennettu kosteussulkua tai muuta eristettä, vaan kosteus pääsee nousemaan rakenteen läpi. Rakenne on toimiva, jos se pystyy luovuttamaan siihen tulleen kosteuden huonetilaan. Tämä edellyttää, että lattiassa on kosteutta läpäisevä pinnoite eikä tilassa käytetä kosteutta kestämättömiä pinnoitteita.
8. Kosteusvahingoista kärsineen lämminvaraston pinnoitteet poikkeavat muista saman kellarikerroksen tilojen pinnoitteista. Kun tilat muutoin ovat toisiinsa verrattavissa, on tästä pääteltävissä, että lämminvaraston lattia olisi toimiva, jos se olisi oikein pinnoitettu tai pinnoittamaton. Lämminvaraston kosteusvauriot ovat todennäköisimmin seurausta siitä, että tila on pinnoitettu hengittämättömin ja kosteutta sietämättömin materiaalein.
9. Arvioidessaan asunto-osakeyhtiön väitettyä vastuuta lämminvaraston kunnosta Korkein oikeus katsoo, ettei kantaja ole näyttänyt kosteusvaurioiden johtuneen asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta seikasta. Kosteusvauriot ovat mitä todennäköisimmin aiheutuneet väärästä pinnoitteesta, joka on lisätty rakenteisiin jonkun muun kuin asunto-osakeyhtiön toimesta sen jälkeen, kun tila on luovutettu osakkeenomistajan hallintaan. Beile P ei myöskään ole osoittanut kosteushaitan lisääntyneen jostakin muusta asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta syystä tai tällaisen syyn myötävaikuttaneen haitan nykyiseen laajuuteen.
10. Jonkin asteinen kosteus tulee myös vastaisuudessa haittaamaan kyseisen lämminvaraston käyttöä, jollei ryhdytä tilan käyttöarvoon nähden varsin laajoihin korjaustoimenpiteisiin. Korkein oikeus toteaa, että kyseistä lämminvarastoa on jo yhtiöjärjestystä laadittaessa pidetty toisarvoisena tilana, koska sen haltija ei yhtiöjärjestyksen mukaan edes suorita siitä yhtiölle vastiketta. Tilaa voidaan vastedeskin käyttää yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksensa mukaisesti lämminvarastona, kunhan käytössä otetaan huomioon kosteuden asettamat vaatimukset. Se seikka, että nykyään maanalaisiin kellaritiloihin rakennetaan huomattavasti korkeammat vaatimukset täyttäviä lämminvarastoja, ei vaikuta asunto-osakeyhtiön vastuuseen tämän noin 70 vuotta vanhan varastotilan kunnosta. Asunto-osakeyhtiötä ei ole näistäkään syistä syytä velvoittaa korjauksiin, jotka parantaisivat tilan käyttömahdollisuuksia.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomio kumotaan tuomiolauselman kohtien 1 - 3 osalta. Beile P:n kanne hylätään ja Asunto Oy Mannerheimintie 110 vapautetaan kaikesta hovioikeuden tuomitsemasta suoritusvelvollisuudesta.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Gustav Bygglin, Pertti Välimäki, Hannu Rajalahti ja Marjut Jokela. Esittelijä Pirkko Loukusa.
Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Rakennuksen kunnossapito
Diaarinumero: S2007/319
Esittelypäivä: 9.12.2008
Antopäivä: 6.7.2009
Taltio: 1524
Vuonna 1938 rakennetun asuintalon kellarikerroksessa oli osakkeenomistajan hallinnassa oleva lämminvarasto, jossa oli kosteusvaurioita. Kysymys asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta.
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Asian tausta ja Beile P:n kanne Helsingin käräjäoikeudessa
Asunto Oy Mannerheimintie 110 oli perustettu vuonna 1971. Sen omistama kerrostalo oli kuitenkin valmistunut jo vuonna 1938. Beile P oli omistanut vuodesta 1982 asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat rakennuksen pohjakerroksessa olleen 220 m2 varaston sekä alemman kellarikerroksen noin 70 m2 lämminvaraston hallintaan.
Beile P vaati kanteessaan, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korjaamaan alemman kellarikerroksen lämminvarastossa olevat rakenteista johtuvat kosteusvauriot sekä estämään niiden uusiutuminen. Sen varalta, että asunto-osakeyhtiö laiminlöi korjausvelvollisuutensa Beile P vaati, että hänet oikeutetaan suorittamaan korjaukset asunto-osakeyhtiön kustannuksella.
Asunto-osakeyhtiön vastaus
Asunto-osakeyhtiö kiisti kanteen.
Asunto-osakeyhtiön mukaan alemman kellarikerroksen lattiassa oli rakennuksen perustamistavan ja pohjaveden läheisyyden vuoksi jatkuvasti kosteutta. Tilaa voitiin silti käyttää varastona. Kosteusvauriot johtuivat tilaan asennetuista vääränlaisista pinnoitteista ja tilassa käytetyistä vääränlaisista materiaaleista. Niistä johtuvien vahinkojen korjaaminen kuului osakkaalle eikä asunto-osakeyhtiölle.
Käräjäoikeuden tuomio 18.11.2004
Käräjäoikeus lausui toimittamaansa katselmukseen viitaten, että tila vastasi vuoden 1938 rakennustasoa. Yleisilme oli siisti eikä kosteutta ollut aistinvaraisesti havaittavissa. Asiantuntijat olivat kuitenkin olleet yksimielisiä siitä, että tilaan oli päässyt kertymään kosteutta. Kosteusongelmiin oli myötävaikuttanut vääränlaisten materiaalien käyttäminen. Tilaa oli silti mahdollista hyödyntää lämminvarastona yhtiöjärjestyksen edellyttämällä tavalla.
Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Henrik Rummukainen.
Helsingin hovioikeuden tuomio 9.2.2007
Beile P toisti valituksessaan hovioikeudelle kanteensa ja vaati, että tila oli varustettava sisäisellä salaojituksella ja tehostetulla pumppauksella hänen käräjäoikeudelle antamistaan kirjallisista todisteista 14 ja 15 ilmenevällä tavalla. Varastotilan pinnoitteet oli jyrsittävä ja käsiteltävä asianmukaisin kemikaalein ja hengittävin pinnoittein Beile P:n todisteessa 6 ja asunto-osakeyhtiön todisteessa 10 esitetyllä tavalla.
Hovioikeuden mukaan asiassa oli riidatonta, että tilassa oli kosteudesta aiheutuvia ongelmia. Kysymys oli siitä, johtuivatko ongelmat asunto-osakeyhtiön vastuulla olevista rakenteista vai osakkeenomistajan vastuulla olevista sisäpintojen materiaaleista.
Toimitettuaan asiassa pääkäsittelyn hovioikeus lausui, että pohjaveden pinta oli lähellä rakennuksen lattiapintaa. Kosteusongelma johtui pääosin seinä- ja lattiarakenteiden läpi sisätiloihin nousevasta kosteudesta. Ongelma oli huomattava ja sitä oli varastotilan yhtiöjärjestyksen mukaisen käytön takaamiseksi vähennettävä. Kysymys oli rakenteista johtuvasta viasta, jonka korjaaminen kuului asunto-osakeyhtiölle. Esitetystä selvityksestä oli kuitenkin pääteltävissä, että home- ja mikrobiongelmaa pahensivat Beile P:n tai hänen vuokralaisensa tilaan laittamat hengittämättömät pintamateriaalit ja puurakenteet, jotka olivat estäneet ja vaikeuttaneet kostuneiden rakenteiden kuivumista ja joihin oli kertynyt home- ja mikrobikasvustoa. Kosteusongelmat johtuivat siten osaksi yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista rakenteista ja osaksi osakkaan vastuulla olevista pinta- ja muista materiaaleista.
Asunto-osakeyhtiö oli velvollinen korjaamaan tilaa siten, että sitä voitiin käyttää käyttötarkoituksensa mukaisesti lämminvarastona. Tarpeellisina korjauksina voitiin pitää valituksessa yksilöityjä toimenpiteitä, joiden kokonaiskustannukset kohosivat enintään 20 000 euroon. Asunto-osakeyhtiö oli kuitenkin oikeutettu perimään Beile P:ltä puolet kustannuksista, enintään 10 000 euroa.
Lausumillaan perusteille hovioikeus velvoitti tuomiolauselmansa kohdissa 1 - 3 asunto-osakeyhtiön korjaamaan sanotun tilan enintään 20 000 euron kokonaiskustannuksin teettämällä tilaan Beile P:n todisteista 14 ja 15 ilmenevä sisäinen salaojitus kantavan lattiarakenteen ja uuden pintamateriaalin väliin, poistamalla Beile P:n todisteista 6 ja 15 sekä asunto-osakeyhtiön todisteesta 10 ilmenevällä tavalla lattian pintamateriaalit kokonaan ja seinien pintamateriaalit noin yhden metrin korkeuteen saakka, käsittelemällä tilan sisäpinnat homeitiöt tuhoavalla desinfiointiaineella sekä pinnoittamalla tilan sisäpinnat hengittävin materiaalein. Hovioikeus velvoitti Beile P:n maksamaan asunto-osakeyhtiölle puolet korjauskustannuksista, kuitenkin enintään 10 000 euroa. Hovioikeus oikeutti Beile P:n suorittamaan korjaukset, jollei asunto-osakeyhtiö niitä suorittanut vuoden sisällä tuomion lainvoimaiseksi tulosta. Tällöin asunto-osakeyhtiö oli velvollinen maksamaan Beile P:lle puolet korjauskustannuksista, kuitenkin enintään 10 000 euroa.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Antti Kuningas, Matti Rintala ja Petri Leskinen.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Beile P:lle ja asunto-osakeyhtiölle myönnettiin valituslupa.
Beile P vaati valituksessaan hovioikeuden tuomion kumoamista siltä osin kuin hänen kannettaan ei ollut hyväksytty ja hänet oli tuomittu korvausvelvolliseksi asunto-osakeyhtiölle ja kanteensa hyväksymistä sellaisena kuin hän oli sen hovioikeudessa esittänyt.
Asunto-osakeyhtiö vaati valituksessaan hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä kokonaan.
Beile P ja asunto-osakeyhtiö vastasivat toistensa valituksiin ja vaativat niiden hylkäämistä.
Korkein oikeus piti katselmuksen asunto-osakeyhtiön rakennuksen kellaritiloissa.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
1. Beile P omistaa Asunto Oy Mannerheimintie 110:n osakkeet numerot 1440 - 1503. Osakkeet oikeuttavat asunto-osakeyhtiön omistaman Helsingin Taka-Töölössä sijaitsevan kerrostalon pohjakerroksessa olevan 220 m2 varaston sekä siihen liittyvän, alemmassa kellarikerroksessa sijaitsevan noin 70 m2 lämminvaraston hallintaan.
2. Alemmassa kellarikerroksessa sijaitsee Beile P:n hallitseman tilan ohella asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevia tiloja, joissa on talon asukkaiden käytössä olevia kellarikomeroita. Pohjaveden pinta on kyseisellä asuntoalueella korkealla. Pohjaveden läheisyyden ja kellarin lattian rakenteen vuoksi kosteutta nousee tiloihin kapillaarisesti, ja lattiarakenteessa on siitä syystä jatkuvasti kosteutta. Alemman kellarikerroksen lattiaan on asennettu kaksi pumppukaivoa, joista toinen on asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevassa tilassa ja toinen Beile P:n hallinnassa olevassa lämminvarastossa. Pumput käynnistyvät, kun pohjavesi nousee tietylle tasolle. Pumpuista huolimatta kellaritiloihin on ajoittain päässyt vettä.
3. Tässä asiassa on kysymys Beile P:n hallinnassa olevassa alemmassa kellarikerroksessa sijaitsevassa lämminvarastossa esiintyvästä kosteudesta, siitä johtuvista vahingoista sekä asunto-osakeyhtiön vastuusta ja sen velvollisuudesta ryhtyä Beile P:n vaatimin tavoin toimenpiteisiin vaurioiden korjaamiseksi ja niiden uusiutumisen ehkäisemiseksi.
4. Suorittamassaan katselmuksessa Korkein oikeus on todennut, että alemman kellarikerroksen tilat vastaavat yleisilmeeltään rakennuksen rakentamisajankohdan eli vuoden 1938 tasoa. Kellaritiloihin noussut vesi on jättänyt jälkiä eri puolille kellarikerrosta. Kosteus ei ole kuitenkaan vahingoittanut asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevia kellaritiloja. Beile P:n hallinnassa olevan lämminvaraston tilanne on tässä suhteessa erilainen. Lämminvaraston lattian ja seinien maalipinta on hilseillyt, tilaan asennetut puupaneelit ovat osin lahonneita ja tilassa on lievästi ummehtunut haju. Tilassa on todettu myös home- ja mikrobikasvustoa. Nämä vahingot ovat kosteuden aiheuttamia.
5. Alemman kellarikerroksen tilat poikkeavat toisistaan pinnoitteiltaan. Beile P:n hallinnassa olevan lämminvaraston tiloissa on maalattu lattioita, pinnoitettu seinien alaosia sekä asennettu tilaan puupaneeleja. Muita alemman kellarikerroksen lattioita ei ole maalattu eikä pinnoitteita muutoinkaan ole lisätty.
6. Epäselväksi on jäänyt, milloin ja millä tavoin muutoksia on tehty lämminvaraston pinnoitteisiin. Alemman kellarikerroksen pinnoitteiden poikkeavuuksista on kuitenkin pääteltävissä, että pinnoitteet lämminvarastossa on tehty vasta asunto-osakeyhtiön perustamisen jälkeen. Mikään ei myöskään viittaa siihen, että lattiat ja seinät olisi jälkikäteen pinnoitettu asunto-osakeyhtiön toimesta.
7. Asunto-osakeyhtiön talo on rakennettu vuonna 1938 voimassa olleiden rakennusmääräysten ja tason mukaisesti. Tuon ajan rakennuksissa betonilattiaan ei useinkaan ole asennettu kosteussulkua tai muuta eristettä, vaan kosteus pääsee nousemaan rakenteen läpi. Rakenne on toimiva, jos se pystyy luovuttamaan siihen tulleen kosteuden huonetilaan. Tämä edellyttää, että lattiassa on kosteutta läpäisevä pinnoite eikä tilassa käytetä kosteutta kestämättömiä pinnoitteita.
8. Kosteusvahingoista kärsineen lämminvaraston pinnoitteet poikkeavat muista saman kellarikerroksen tilojen pinnoitteista. Kun tilat muutoin ovat toisiinsa verrattavissa, on tästä pääteltävissä, että lämminvaraston lattia olisi toimiva, jos se olisi oikein pinnoitettu tai pinnoittamaton. Lämminvaraston kosteusvauriot ovat todennäköisimmin seurausta siitä, että tila on pinnoitettu hengittämättömin ja kosteutta sietämättömin materiaalein.
9. Arvioidessaan asunto-osakeyhtiön väitettyä vastuuta lämminvaraston kunnosta Korkein oikeus katsoo, ettei kantaja ole näyttänyt kosteusvaurioiden johtuneen asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta seikasta. Kosteusvauriot ovat mitä todennäköisimmin aiheutuneet väärästä pinnoitteesta, joka on lisätty rakenteisiin jonkun muun kuin asunto-osakeyhtiön toimesta sen jälkeen, kun tila on luovutettu osakkeenomistajan hallintaan. Beile P ei myöskään ole osoittanut kosteushaitan lisääntyneen jostakin muusta asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta syystä tai tällaisen syyn myötävaikuttaneen haitan nykyiseen laajuuteen.
10. Jonkin asteinen kosteus tulee myös vastaisuudessa haittaamaan kyseisen lämminvaraston käyttöä, jollei ryhdytä tilan käyttöarvoon nähden varsin laajoihin korjaustoimenpiteisiin. Korkein oikeus toteaa, että kyseistä lämminvarastoa on jo yhtiöjärjestystä laadittaessa pidetty toisarvoisena tilana, koska sen haltija ei yhtiöjärjestyksen mukaan edes suorita siitä yhtiölle vastiketta. Tilaa voidaan vastedeskin käyttää yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksensa mukaisesti lämminvarastona, kunhan käytössä otetaan huomioon kosteuden asettamat vaatimukset. Se seikka, että nykyään maanalaisiin kellaritiloihin rakennetaan huomattavasti korkeammat vaatimukset täyttäviä lämminvarastoja, ei vaikuta asunto-osakeyhtiön vastuuseen tämän noin 70 vuotta vanhan varastotilan kunnosta. Asunto-osakeyhtiötä ei ole näistäkään syistä syytä velvoittaa korjauksiin, jotka parantaisivat tilan käyttömahdollisuuksia.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomio kumotaan tuomiolauselman kohtien 1 - 3 osalta. Beile P:n kanne hylätään ja Asunto Oy Mannerheimintie 110 vapautetaan kaikesta hovioikeuden tuomitsemasta suoritusvelvollisuudesta.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Gustav Bygglin, Pertti Välimäki, Hannu Rajalahti ja Marjut Jokela. Esittelijä Pirkko Loukusa.