Osakkaan huolenpitovelvoite ja yhtiön kunnossapitovastuu ja selvitysvelvollisuus?

Osakkaan on huolehdittava omasta huoneistostaan. Osakkaan on myös ilmoitettava asunto-osakeyhtiölle yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvista vioista. Osakkaalla on oikeus AOYL 4:4,2§ mukaan teettää yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia töitä, jos yhtiö ei niitä tee ja viasta aiheutuu osakkaalle vähäistä suurempaa haittaa. Osakkaan on silloin ilmoitettavat kirjallisesti viasta ja vaadittava yhtiöltä korjausta uhalla, että osakas teettää ne itse ja laskuttaa yhtiötä myöhemmin. Tämä koskee myös epäillyn vian tutkimista kun viasta on perusteltu epäily.

Alla olevassa asiassa oli kysymys kylpyhuoneen alla olevien rakenteiden mikrobivaurioista. Käräjäoikeus ja hovioikeus päätyivät molemmat velvoittamaan yhtiö korvaamaan osakkaalle tälle aiheutuneet kph selvitys ja rakenteiden korjauskustannukset 49.000 euroa ja lisäksi oikeudenkäyntikuluja yhteensä 32.000 euroa. Yhtiö oli kieltäytynyt korjauksista ja katsonut ettei mitään vikaa ole ja että mahdolliset haitat voidaan poistaa kapseloimalla rakenteita. Tätä ei kuitenkaan katsottu riittäväksi toimenpiteeksi koska mahdollista oli että mikrobit pääsevät kph rakenteiden läpi asuntoon.

Asunto-osakeyhtiön kiistämisen perusteet:

"Kantajien teettämät korjaustoimet perustuvat muutamaan havaittuun vanhaan vesivuotojälkeen ja lattiarakenteesta, pintabetonivalun alla olevasta askeläänieristeestä sekä putkieristeestä otettuihin kolmeen mikrobinäytteeseen.

WD Kuivaus Oy on todennut kylpyhuoneen pesualtaan edustalla paikallista kohonnutta kosteutta. Muita kosteushavaintoja huoneistossa ei ole kantajien toimittaman selvityksen perusteella tehty.

Kivirakenteisessa lattiassa kylpyhuonetilassa paikallinen kosteus ei ole välttämätöntä korjausta edellyttävä havainto. Kylpyhuonetiloja käytettäessä kosteutta imeytyy normaalistikin laattasaumoista alapuolisiin rakenteisiin, josta kosteus myös saumojen kautta haihtuu. Kantajien huoneistossa havaittiin käsienpesualtaan poistoputkessa tipoittain vuotava kohta.

Kantajat olivat teettämässä kylpyhuoneessa joka tapauksessa saneerauksen purku- ja rakennustöineen.

Kantajat ovat tilanneet paikalle Kiratek Oy:n, joka on havaintojensa perusteella päätellyt, että makuuhuoneen patteriputkissa sekä kylpyhuoneen ja makuuhuoneen seinä- ja lattiarakenteessa oli viite vanhasta vesivuodosta. Rakenteet olivat sen raportin mukaan kuivat (kantajan todiste 1). Kysymys oli siis tuntemattomana ajankohtana ja tuntemattomasta syystä ilmenneestä jonkinlaisesta kosteudesta, joka oli joskus kuivunut.

Esitetyn selvityksen perusteella kantajien huoneistossa ei ole ollut kosteusvauriota tai materiaalia, joka olisi ollut kastumisen vuoksi tai kastumisen seurauksena syntyneen laho- tms. vaurion takia korjattava."


Hovioikeuden näytön arviointi ja johtopäätökset

"Edellä selostetun todistelun perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että Osakasten huoneistossa on ollut kosteusvauriota keittiön ja makuuhuoneen välisessä seinässä ja lattiarakenteessa, keittiön vastaisen makuuhuoneen patteriputkissa, kylpyhuoneessa sekä keittiön lattiassa.
Todistaja Pxxxxx on kertonut, että huoneistosta löydetyt bakteerit ja sienet ovat terveydelle haitallisia. Ottaen huomioon kirjalliset todisteet sekä todistaja Pxxxxn kertomus hovioikeus katsoo, että Osakasten omistamaan huoneistoon on tullut tehdä korjaustoimenpiteitä mikrobilöydösten poistamiseksi. Todistajien Pxxxxn, Nxxxmen ja Hxxxn kertomuksiin nähden kapselointimenetelmä ei ole ollut riittävä toimenpide mikrobiongelman poistamiseen.

Riidatonta on, että huoneistosta otetut näytteet on otettu sellaista kohdista, jotka sinänsä kuuluivat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.
Asunto-osakeyhtiö ei ollut sille esitetyistä selvityksistä ja vaatimuksista huolimatta ryhtynyt toimenpiteisiin asiassa. Osakasten esittämää kirjallista selvitystä kulujen jakautumisesta heidän ja asunto-osakeyhtiön välillä ei ole osoitettu virheelliseksi. Home- ja kosteusvaurioihin liittyvät sähkö- ja putkityöt, joilla tilanne on palautettu ennalleen, kuuluvat asunto- osakeyhtiön vastuun piiriin, ja muut sähkö- ja putkityöt Osakkaat ovat maksaneet itse. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole."


Hakusanat: Asunto-osakeyhtiö, kunnossapito, huolenpito, kylpyhuone, eristys, korjausvastuu, mikrobi, home, sädesieni, kosteus, korjaus, kustannus, kapselointi



Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 7.3.2014

Nro 529

Diaarinumero S 12/3001


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 2 os. 18.10.2012 nro 52457 (liitteenä)

Asia Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

Valittaja
Asunto Oy Utie 11 b

Vastapuolet
T Osakas
P Osakas
H Osakas

Asian käsittely hovioikeudessa

Pääkäsittely on toimitettu 29.1.2014.

Valitus

Asunto Oy Utie 11 b on vaatinut, että T, P ja H Osakkaiden kanne hylätään. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että Osakkaat velvoitetaan korvaamaan sillä asiassa olleet oikeudenkäyntikulut korkoineen käräjäoikeuden osalta 16.974 eurolla ja hovioikeuden osalta 12.217,86 eurolla.

Huoneistossa ei ollut tehty kosteushavaintoja lukuun ottamatta kylpyhuoneen pesualtaan edustaa. Kivirakenteisessa kylpyhuoneen lattiassa paikallinen kosteus ei ollut välttämätöntä korjausta edellyttävä havainto.

Osakkaat olivat tehneet asunto-osakeyhtiölle ilmoituksen kylpyhuoneen saneerauksesta. He olivat joka tapauksessa olleet purkamassa kalusteet ja rakenteet vesieristeeseen asti ja rakentamassa tilan uudelleen. Osakkaat olivat olleet silläkin perusteella kustannuksista itse vastuussa.

Makuuhuoneen patteriputket sekä kylpyhuoneen ja makuuhuoneen seinä- ja lattiarakenteet olivat kuivat eikä mitään vuodon lähdettä enää ollut ollut.
Huoneistossa ei ollut ollut kosteusvauriota eli materiaalia, mikä olisi vaatinut kostumisen seurauksena tapahtuneen laho- tai muun sellaisen vaurion takia korjausta.



Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa ei ollut ollut korjaustoimia edellyttävää mikrobiongelmaa. Kuivan betonirakenteen alla kuivassa materiaalissa oleva mikrobiesiintymä ei vielä osoittanut, että korjaustarve olisi olemassa. Otetuista näytteistä saadut tulokset eivät osoittaneet, että betonivalun alla olleessa kasvustossa olisi ollut asumisterveyttä vaarantavia tai muita haitallisia seurauksia huoneiston sisälle. Kuivassa tilassa, paksun betonivalun alla ollut mikrobi ei päässyt sisätiloihin asumisterveyttä vaarantamaan. Saadun selvityksen perusteella ei ollut voitu todeta, oliko materiaalinäytteet otettu luotettavalla tavalla.

Osakasten valitsema korjaustapa ja -laajuus betonivalun alla olleiden paikallisten mikrobihavaintojen takia oli ylimitoitettu. Osakasten vaatimukset olivat perustuneet huomattavan laajoihin kuivien rakenteiden purku- ja uudelleenrakennustöihin.

Jos näytteissä olleista mikrobeista olisi todettu olevan haittavaikutuksia sisätiloihin, ongelma olisi helposti voitu kapseloida lattian alle ilman purkutöitä. Valun pinta olisi käsitelty ja mahdolliset löydetyt raot tiivistetty aineilla, jotka olisivat estäneet haittavaikutusten leviämisen sisätiloihin. Jos korjaustarvetta olisi ollut, tämän korjauksen kustannus olisi ollut noin 1.000 euroa.

Osakasten teettämät lattiavalujen ja seinien purkutyöt oli suoritettu tarpeettoman laajoina. Purettavat alueet olisi tullut rajata vertailunäyttein ennen töiden aloittamista. Purkutöitä oli suoritettu laajalti myös alueilla ja rakenteissa, joissa mikrobihavaintoja ei ollut tehty. Osakasten pohjapiirustukseen tekemien merkintöjen perusteella purkuala olisi voitu rajoittaa noin yhteen kymmenesosaan puretusta ja uudelleen rakennetusta lattia- ja seinäpinta-alasta. Näin ollen Osakasten suorittamalla tavalla tehdyn remontin kustannus olisi kylpyhuonetta huomioimatta ollut enintään
10.000 euroa.

Kylpyhuoneen korjaus- ja selvityskustannuksista johtuvat vaatimukset olivat asunto-osakeyhtiöön kohdistettuina perusteettomia. Osakkaat olivat joka tapauksessa tekemässä kylpyhuoneeseen vastaavan saneerauksen omana remonttinaan. Putki- ja sähkötyöt, jotka olivat määrältään 10.756 euroa, eivät olleet voineet liittyä homekorjaukseen eikä niiden perusteista ollut esitetty mitään selvitystä.

Vastaus

T, P ja H Osakas ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että asunto-osakeyhtiön valitus hylätään ja että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan heillä hovioikeudessa olleet oikeudenkäyntikulut 10.093,40 eurolla korkoineen.

Osakkaat olivat ostaneet 19.8.2010 osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan 99 neliömetrin suuruista huoneistoa. Pian kaupanteon jälkeen he olivat aloittaneet huoneistossa pinta- ja kylpyhuoneremontin.
Purkutöiden yhteydessä oli selvinnyt, että kylpyhuoneen rakenteissa oli


syytä epäillä kosteus- ja homevauriota. He olivat ilmoittaneet kosteus- ja homevaurioon liittyvistä epäilyistä sekä saaduista selvityksistä välittömästi asunto-osakeyhtiölle, mutta se ei ollut ryhtynyt asiassa jatkotoimiin.

Osakkaat olivat joutuneet tilaamaan kaikki tarvittavat jatkotutkimukset omatoimisesti. Homevaurioon liittyviä tutkimuksia huoneistossa olivat tehneet Homekoirat Sagulin Ky, Suomen Sisäilmaston Mittauspalvelu Oy ja Kiratek Oy yhteistyössä Työterveyslaitoksen laboratorion kanssa.

Tutkimusten myötä oli selvinnyt, että huoneistossa oli laaja homevaurio, joka ei ollut rajoittunut ainoastaan kylpyhuoneeseen, vaan vauriota oli ilmennyt myös keittiössä, makuuhuoneissa ja erillisessä wc:ssä.

Kiratek Oy:n raportin mukaan mikrobikasvustot olivat päässeet syntymään todennäköisesti vuosien saatossa, kun kylpyhuonerakenteiden läpi oli päässyt kosteutta. Lisäksi askeläänieristeenä käytetty kuitulevy ja paperiset putkieristeet olivat toimineet otollisena kasvualustana mikrobeille. Muualla kuin kylpyhuoneessa esiintyvien mikrobivaurioiden syy oli todennäköisesti patteriventtiilien tai -putkien vuoto, jonka seurauksena vesi oli päässyt imeytymään askeläänieristeeseen.

Kiratek Oy:n raportissa oli esitetty toimenpidesuositukset kylpyhuoneen, makuuhuoneiden sekä keittiön osalta. Osakkaat olivat toimittaneet raportin asunto-osakeyhtiön tietoon ja pyytäneet sitä ryhtymään tarvittaviin toimenpiteisiin. Osakkaat olivat asiamiehensä välityksellä toimittaneet asunto-osakeyhtiölle 13.1.2011 päivätyn vaatimuskirjeen, jossa he olivat asettaneet asunto-osakeyhtiölle kahden viikon määräajan korjaustoimiin ryhtymiseksi uhalla, että Osakkaat ryhtyivät määräajan umpeuduttua asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n mukaiseen kunnossapitotyön teettämiseen ja vaativat tästä aiheutuneet kulut asunto-osakeyhtiön maksettaviksi.

Asunto-osakeyhtiö ei ollut ryhtynyt määräajassa tai sen jälkeen Osakasten vaatimiin toimenpiteisiin. Se ei ollut myöskään teettänyt asunnossa mahdollisesti itse tarpeellisiksi katsomiaan sisäilmatutkimuksia eikä ryhtynyt mihinkään muihinkaan korjaustoimenpiteisiin.

Osakasten tilauksesta korjausurakan oli toteuttanut kevään ja kesän 2011 aikana John Eklund Oy aliurakoitsijoineen. Asbrak Oy ja ASB-Yhtiöt olivat toteuttaneet huoneistossa suojatun homeenpurkutyön ja homeremontin. Asunto-osakeyhtiö oli nimennyt urakalle valvojaksi K Raxxxxn.

Ilman tehtyä homeremonttia huoneisto ei olisi täyttänyt maankäyttö- ja rakennuslain eikä terveydensuojelulain vaatimuksia terveellisestä ja turvallisesta asuinympäristöstä. Kunnossapitotyön tekemättä jättäminen olisi aiheuttanut Osakkaille vähäistä suurempaa haittaa.

Osakasten teettämässä homeremontissa oli noudatettu ympäristöministeriön antamia kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen korjausohjeita. Osakkaat olivat valinneet korjausmenetelmän, joka oli


yleisesti käytetty ja kustannuksiltaan tavanomainen. Korjaustavan valinta oli taannut sen, että vaurio oli tullut tehokkaasti kerralla poistetuksi.

Kylpyhuoneen lattiakaivo oli vaihdettu asunto-osakeyhtiön valvojan määräyksestä. Kylpyhuone oli myös palautettu perustasoonsa, eikä sitä ollut paranneltu. Osakkaat olivat itse maksaneet osakkaan vastuulle kuuluvat pintamateriaalit, eivätkä he olleet vaatineet niitä asunto- osakeyhtiöltä. Kylpyhuoneen purkamisessa pintalaatan alle ja sen palauttamisessa ennalleen perustasoon oli tarvittu sähkö- ja putkitöitä. Heidän omasta huoneistoremontistaan johtuneet putki- ja sähkötyöt Osakkaat olivat maksaneet itse, eikä niistä ollut esitetty asunto- osakeyhtiölle laskua.

Todistelu

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiossa ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin. Asunto Oy Utie 11 b ja Osakkaat ovat lisäksi vedonneet oikeudenkäyntiaineistona pääkäsittelypöytäkirjassa mainittuun aineistoon. Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa T Osakastä sekä todistajina J O Nxxxmeä, K J Mxxxä, P S Hxxxä, T M Pxxxxxta, P M Lxxxia, K J Jxxxsta ja R A Lxxxsta.

Asianosaiset ovat todenneet riidattomaksi seikaksi sen, että mikrobinäytteet oli otettu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista rakenteista.

Hovioikeuden ratkaisu


Näyttö


T Osakas on kertonut, että hän oli ostanut nyt puheena olevan huoneiston yhdessä vanhempiensa kanssa elokuussa 2010. Huoneistossa oli ollut tarkoitus tehdä pintaremonttia siten, että vanha kokolattiamatto poistettaisiin ja vaihdettaisiin laminaattiin, tapetteja poistettaisiin ja huoneisto maalattaisiin, kylpyhuoneeseen laitettaisiin vesieriste ja kaakelit ja keittiön kaapit vaihdettaisiin uusiin.

Ennen remontin alkua kylpyhuoneremonttia tekemään tilattu K Mxxx oli tullut katsomaan remontoitavaa kohdetta yhdessä A Hxxxsen kanssa. Mxxx oli mitannut kylpyhuoneesta kosteutta lattiakaivon ympärillä sekä wc-istuimen ja seinän välissä. Osakkaat olivat ilmoittaneet asunto- osakeyhtiölle kosteusvaurioepäilystä, ja asunto-osakeyhtiö oli lähettänyt WD Kuivaus Oy:n tekemään huoneistossa kosteusmittauksia. Niissä oli todettu kylpyhuoneen pinnoissa kosteutta. Kosteusmittaustulosten perusteella isännöitsijä ja Mxxx olivat arvioineet, että kosteutta oli vain asukkaan vastuulle kuuluvissa pintamateriaaleissa, ja remontin jatkamisesta oli sovittu.

Mxxx oli kuitenkin kieltäytynyt tekemästä kylpyhuoneen purkutöitä, koska hän oli epäillyt, että ne tuli tehdä alipaineistamalla kylpyhuone. Osakkaat olivat tilanneet kylpyhuoneen purkutyöt Asbrak Oy:ltä, joka suoritti


purkamisen alipaineistamalla kylpyhuoneen. Kun purkutyö oli tehty, Mxxx oli tullut paikalle ja mitannut kosteuden uudelleen. Mxxx oli havainnut tuolloin kosteutta huoneiston rakenteissa wc-istuimen ja makuuhuoneen vastaisen seinän välillä. Tämän jälkeen Osakkaat olivat olleet uudelleen yhteydessä asunto-osakeyhtiöön, joka oli kieltäytynyt tekemästä asialle enää mitään.

T Osakas on kertonut edelleen, että kosteusvaurioepäilyn vuoksi huoneiston rakenteista piti ottaa näytteitä. Jotta näytteidenotto ei olisi ollut summittaista, Osakkaat olivat tilanneet homekoiratutkimuksen Homekoirat Sagulin Ky:ltä. He olivat lähettäneet asunto-osakeyhtiölle homekoiraraportin, mutta asunto-osakeyhtiö ei tämän jälkeenkään tehnyt asiassa mitään. Homekoiraraportin tulosten perusteella Osakkaat olivat tilanneet Kiratek Oy:ltä huoneiston kuntotutkimuksen. Kiratek Oy oli ottanut huoneistosta materiaalinäytteitä, jotka oli lähetetty analysoitaviksi. Tulosten perusteella Kiratek Oy oli laatinut korjausohjeen, jonka Osakasten asianajaja oli lähettänyt asunto-osakeyhtiölle ja pyytänyt sitä ryhtymään asiassa tarvittaviin toimenpiteisiin. Asunto-osakeyhtiö oli kuitenkin kieltäytynyt hoitamasta asiaa, minkä johdosta sille oli annettu määräaika toimenpiteisiin ryhtymiseksi. Koska asunto-osakeyhtiö ei ollut vaatimuksista huolimatta ryhtynyt toimenpiteisiin asiassa, Osakkaat olivat joutuneet hoitamaan remontin itse.

Osakasten huoneistossa remonttia ja kosteusmittauksia tehnyt todistaja Mxxx on kertonut tapahtumista asian ratkaisemisen kannalta olennaisilta osin kuten hänen kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty lisäten, että hän oli suositellut kylpyhuoneen purkutöihin asbestin purkamiseen erikoistunutta yritystä, koska tuon ikäisten huoneistojen kylpyhuoneissa oli yleensä asbestia.

Osakasten kylpyhuoneessa kosteusmittauksia suorittanut todistaja Lxxx on kertonut, että hän oli käynyt puheena olevassa huoneistossa mittaamassa kosteutta pintakosteusmittarilla. Pintakosteusmittari havaitsi kaiken kosteuden mitä rakenteissa oli, mutta se ei havainnut kosteuden sijaintia eikä sitä, kuinka syvällä kosteus oli. Osakasten huoneistosta tehdyt kosteushavainnot eivät olleet sellaisia, jotka olisivat edellyttäneet korjaustoimenpiteitä.

Osakasten huoneistoon tehtyyn mikrobitutkimukseen osallistunut todistaja Nxxxmi on kertonut, että Osakasten huoneistossa suoritetussa näytteidenotossa oli noudatettu sosiaali- ja terveysministeriön Asumisterveysoppaassa neuvottuja menetelmiä. Materiaalinäytteet oli pakattu Minigrip-pusseihin. Näytteenottajalla oli ollut käsissään kertakäyttöhansikkaat, ja etanolia oli käytetty tarvikkeiden, välineiden ja käsien puhdistamiseen sekä ennen että jälkeen näytteenoton, ja ennen kuin oli siirrytty seuraavan näytteen ottamiseen. A Txxxnen oli ottanut näytteet, ja Nxxxmi oli toiminut taustatukena ja hankkeen valvojana. Näytteenotto- olosuhteissa ei ollut ollut mitään erityistä eikä aihetta epäillä näytteiden saastumista ollut ollut.

Todistaja Nxxxmi on vielä kertonut, että kapselointia voitiin käyttää silloin, kun vaurio kyettiin rajaamaan pienelle alueelle. Jos kysymys oli laajemmasta alueesta tai jos oli syytä epäillä, että vaurio oli levinnyt laajemmalle, tapana oli yleensä uusia rakenne siltä osin kokonaan. Osakasten huoneistolle ei ollut suositeltu kapselointimentelemän käyttöä, koska vaurioita oli löytynyt useammasta paikasta ja koska oli ollut epäilyä vaurion leviämisestä laajemmalle. Osakasten huoneistossa tehdyt toimenpiteet olivat olleet tavanomaisia. Kapselointimenetelmä oli uudempi menetelmä, jolla pyrittiin taloudellisesti edullisempaan lopputulokseen.

Todistaja professori, ylilääkäri Pxxxxx on kertonut Suomen Sisäilmaston Mittauspalvelu Oy:n 5.10.2010 päivätystä raportista (todiste K2), että siinä oli plus-merkkejä, joista yksi tarkoitti niukkaa, kaksi kohtalaista ja kolme tai neljä runsasta mikrobikasvustoa. Näytteessä MR1, joka oli otettu kylpyhuoneen viereisestä makuuhuoneesta, homeiden ja muiden sienten yhteismäärä oli ollut runsas eli merkitty kolmella plus-merkillä. Näytteestä oli löydetty Penicilliumia ja Aspergillusta, joita pieninä määrinä saattoi esiintyä normaalissakin huonetilassa. Lisäksi näytteestä oli löydetty Chaetomiumia ja Geomycestä, joita ei esiintynyt muutoin kuin kosteusvaurioiden yhteydessä. Näytteessä MR1 mielenkiintoista oli sädesienten määrä, joka oli merkitty neljällä plus-merkillä. Sädesienet ovat allergisoivia ja toksisia. Tässä tapauksessa niitä oli kasvanut näytteessä erittäin runsaasti, mikä oli asuinympäristössä erittäin epätavallista.
Sädesienet olivat erityisen haitallisia. Sädesienille oli ministeriön oppaassa eri ohjearvot kuin homeille. Kaikki näytteessä mainitut mikrobit olivat allergisoivia, ja Aspergilluksen ja Chaetomiumin lajit voivat lisäksi olla toksisia eli myrkyllisiä aineenvaihduntayhdisteitä tuottavia.

Pxxxxx on kertonut edelleen, että näytteessä MR2, joka oli otettu keittiöstä, sienten määrä oli vähäinen ja merkitty yhdellä plus-merkillä, mikä tarkoitti yksittäisiä itiöpesäkkeitä. Näytteessä MR2 ei ollut lajiston osalta mitään tavanomaisuudesta poikkeavaa. Sen sijaan näytteessä MR3, joka oli otettu kylpyhuoneesta, sädesienet oli merkitty kahdella plus-merkillä, mikä oli epätavallinen määrä. Bakteerit oli merkitty MR3:ssa kahdella plus-merkillä.

Työterveyslaitoksen 10.12.2010 päivätystä analyysivastauksesta (todiste K4) Pxxxxx on kertonut, että molemmissa näytteissä oli vahva viite vauriosta.
Ministeriön ohjearvo asuinympäristölle ja materiaalinäytteille oli 10.000 elinkykyistä itiötä grammassa tutkittavaa materiaalia. Sädesienille raja oli puolestaan 500 itiötä grammassa. Näytteen 1 homepitoisuus ylitti annetun ohjearvon, ja siinä oli kosteusvauriolle tyypillisiä mikrobeja valtalajina.
Näytteessä 1 valtalajeina oli pitkäkestoiseen vaurioon viittaavia kosteusvaurioindikaattoreita Aspergillus versicoloria ja Acremoniumia, jotka olivat vaikutuksiltaan toksiineja tuottavia lajeja ja myös allergisoivia ominaisuuksiltaan. Homepitoisuudet olivat vielä suurempia näytteessä 2, joka oli otettu makuuhuoneen lattiasta, jonka pitäisi lähtökohtaisesti olla kuiva. Siinä 10.000 itiön raja oli ylittynyt toisella maljalla nelinkertaisesti ja toisella 1,6-kertaisesti. Sädesienten määrä oli ylittänyt aivan valtavasti ohjearvon. Tutkittavassa kohdassa oli ollut merkittävän runsas sädesienikasvusto, jollaista siellä ei saisi esiintyä lainkaan.

Työterveyslaitoksen 23.3.2011 päivätystä analyysivastauksesta, joka oli otettu wc:n viereisestä keittiön lattiasta, Pxxxxx on kertonut, että sädesienipitoisuus oli ollut 1.300 eli se oli ylittänyt yli kaksinkertaisesti ministeriön ohjearvon ja viittasi kosteusvaurioon.

Pxxxxx on kertonut edelleen, että sosiaali- ja terveysministeriön Asumisterveysohjeen ja -oppaan mukaan kosteusvaurio ja siihen liittyvä mikrobikasvusto tuli poistaa. Sillä, oliko kosteusvaurio pinnassa vai syvemmällä, ei ollut terveyshaitan osalta merkitystä, koska materiaalit eivät olleet sillä tavoin tiiviitä, etteivätkö nämä kasvustot, itiöt ja niiden tuottamat haitalliset aineet pääsisi sisäilmaan. Kuivunut kasvusto itiöi herkemmin kuin märkä. Kuiva kasvusto itiöi ja pölysi jo askeltärähdyksistä ja normaalin asumisen liikkeistä. Paine-erot, joita oli aina, irrottivat epäpuhtauksia sisäilmaan.

Pxxxxx on vielä kertonut, ettei tiivistys- ja kapselointimenetelmiä suositellut mikään viranomainen, vaikka rakennusala kaupitteli niitä korjausmenetelminä. Tähän mennessä kapselointimenetelmästä julkaistut tutkimustulokset eivät olleet olleet rohkaisevia. Kapselointimenetelmällä tehdyssä remontissa otettiin aina riski, että jonkin ajan kuluttua sama ongelma toistui uudelleen.

Todistaja ASB-yhtiöiden aluejohtaja Hxxx on kertonut, että hän oli saanut Osakkhiltä toimeksiannon purku- ja desinfiointitöistä, koska asunnosta oli löytynyt itiöitä ja hometta. Purkutöissä edettiin Kiratek Oy:n tutkimusten mukaan. Purkutyöt oli tehty homeenpurkumenetelmää käyttäen eli siten, että pölyn ja itiöiden leviäminen purettavan alueen ulkopuolelle estettiin.

Todistaja Hxxx on kertonut edelleen, että Osakkailta saatu toimeksianto oli koskenut nimenomaan purkutöitä, eikä muista mahdollisista korjaustavoista ollut keskusteltu. Hxxx ei olisi suositellut kapselointia remontointimenetelmäksi, koska huoneiston rakenteet elivät. Rakenteiden elämisestä saattoi myöhemmin seurata kapseloinnin aukeaminen. Hxxx ei tiennyt yhtään kohdetta, jossa homeremontti olisi suoritettu kapseloimalla, vaan remontti oli aina suoritettu purkamalla.

Todistaja tekniikan lisensiaatti Jxxxs on kertonut, että hiukkaset eivät kulkeneet ehjän betonin läpi. Betoni ei ollut täysin kaasunpitävää, vaan korkeapaineessa kaasumaiset molekyylit voivat mennä siitä lävitse. Myös vesi saattoi pitkällä aikavälillä kulkeutua betonin läpi. Vaikka betoni ei ollut täysin kaasutiivis, vaadittiin kuitenkin varsin korkea paine ennen kuin kaasumainenkaan aine kulki sen läpi. Betoni voitiin pinnoittaa, jolloin se oli myös kaasutiivis.

Todistaja rakennusmestari Lxxxnen on kertonut, että Suomessa oli korjattu kapselointimenetelmällä asuntopinta-alaa noin 150.000 neliömetriä ja että tulokset kapselointimenetelmällä olivat olleet hyviä. Kapselointimetelmällä tehty homeremontti maksoi noin 50 euroa neliömetriltä ilman pintamateriaaleja.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Edellä selostetun todistelun perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että Osakasten huoneistossa on ollut kosteusvauriota keittiön ja makuuhuoneen välisessä seinässä ja lattiarakenteessa, keittiön vastaisen makuuhuoneen patteriputkissa, kylpyhuoneessa sekä keittiön lattiassa.
Todistaja Pxxxxx on kertonut, että huoneistosta löydetyt bakteerit ja sienet ovat terveydelle haitallisia. Ottaen huomioon kirjalliset todisteet sekä todistaja Pxxxxn kertomus hovioikeus katsoo, että Osakasten omistamaan huoneistoon on tullut tehdä korjaustoimenpiteitä mikrobilöydösten poistamiseksi. Todistajien Pxxxxn, Nxxxmen ja Hxxxn kertomuksiin nähden kapselointimenetelmä ei ole ollut riittävä toimenpide mikrobiongelman poistamiseen.

Riidatonta on, että huoneistosta otetut näytteet on otettu sellaista kohdista, jotka sinänsä kuuluivat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.
Asunto-osakeyhtiö ei ollut sille esitetyistä selvityksistä ja vaatimuksista huolimatta ryhtynyt toimenpiteisiin asiassa. Osakasten esittämää kirjallista selvitystä kulujen jakautumisesta heidän ja asunto-osakeyhtiön välillä ei ole osoitettu virheelliseksi. Home- ja kosteusvaurioihin liittyvät sähkö- ja putkityöt, joilla tilanne on palautettu ennalleen, kuuluvat asunto- osakeyhtiön vastuun piiriin, ja muut sähkö- ja putkityöt Osakkaat ovat maksaneet itse. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole.

Oikeudenkäyntikulut

Asunto Oy Utie 11 b on muutoksenhaun hävinneenä velvollinen korvaamaan Osakkhillä hovioikeudessa olleet oikeudenkäyntikulut, joiden määrän osalta sillä ei ole ollut huomautettavaa.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asunto Oy Utie 11 b velvoitetaan suorittamaan T, P ja H Osakkaille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 10.093,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 6.5.2014.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos E L
hovioikeudenneuvos M N
hovioikeudenneuvos L J

Valmistelija:S E T Ratkaisu on yksimielinen.


HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto
TUOMIO
18.10.2012
Kello 13.00
12/52457
L 12/3694



Kantaja
Osakas, T
Osakas, P
Osakas, H

Vastaaja
Asia Vireille
Asunto Oy Utie 11 b

Asunto-osakeyhtiöasia

23.1.2012

RIIDATTOMIA TAUSTATIETOJA

Kantajat ovat ostaneet 19.8.201O päivätyllä kauppakirjalla Asunto Oy Utie 11 b-nimisen yhtiön (Asunto Oy, vastaaja) osakkeet numerot 97x -107x, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa A 1x· (x h + k, yhteensä x9 m2) rakennuksessa osoitteessa Utie 11 b A xx, Helsinki. Kysymyksessä on vuonna 1958 valmistunut asuinrakennus ja huoneisto.

Pian kaupanteon jälkeen kantajat ovat aloittaneet huoneistossa pintaremontin sekä kylpyhuonesaneerauksen. Pintaremonttiin kuului heti alkuvaiheessa mm. vanhojen kokolattiamattojen ja kaapistojen purkaminen.
Lattian purkamisen jälkeen kantajat ovat teettäneet 18.3.2011 Kiratek Oy:n mikrobianalyysin.

Korjausurakan on toteuttanut John Eklund Oy aliurakoitsijoineen. Asbrak Oy sekä ASB-Yhtiöt ovat tehneet huoneistossa suojatun homeenpurkutyön sekä homeremontin. Työ on valmistunut kesällä 2011. Taloyhtiö on nimennyt urakalle omasta puolestaan valvojaksi rakennusmestari K Raxxxxn.

Kantajat ovat toimittaneet Asunto Oy:lle 13.1.2011 päivätyn vaatimuskirjeen ja asettaneet siinä yhtiölle kahden viikon määräajan korjaustoimiin ryhtymisestä uhalla, että kantajat ryhtyvät määräajan umpeuduttua asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n mukaiseen kunnossapitotyön teettämiseen ja vaativat tästä aiheutuvat kulut vastaajan maksettavaksi.
Asunto Oy ei ole ryhtynyt kantajien asettamassa määräajassa tai sen jälkeen kantajien edellyttämiin toimenpiteisiin.

Huoneistossa tehdyt tutkimukset

Asunto Oy:n tilauksesta (raportti 23.8.2010) WD Kuivaus Oy on tehnyt 20.8.2010 asunnossa kosteusmittauksen.

Kantajat ovat teettäneet huoneistossa seuraavat tutkimukset:
- Homekoirat Sagulin Oy:n tutkimus, raportti 15.9.2010,
- Suomen Sisäilmaston Mittauspalvelu Oy:n tutkimus, raportti 5.10.2010, ja .
- Ki Oy tutkimus, tutkimusraportti 28.12.2010.

KANNE
Vaatimukset
Perusteet
VASTAUS
Vaatimukset


Kantajat vaativat, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan

1. maksamaan kantajille yhteensä 49.664,72 euroa korkolain 4 § 1 · momentin mukaisine korkoineen laskettuna 27:10.2011 lukien ja

2. suorittamaan kantajille asiassa aiheutuvat asianajokulut korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Kantajien osakehuoneiston rakenteissa ja eristeissä on havaittu home- ja kosteusvaurioita, joiden osalta kunnossapitovastuu kuuluu
asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n perusteella vastaajalle. Kunnossapitotyön tekemättä jättämisestä olisi aiheutunut kantajille vähäistä suurempaa haittaa. Yhtiölle on varattu asunto- osakeyhtiölain mukainen tilaisuus korjaustoimiin ryhtymiseksi, mutta vastaajayhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan ryhtynyt riittäviin toimiin.

Asunto Oy:llä on ollut mahdollisuus valvoa korjaustyötä.

Kantajat ovat maksaneet Asunto oy:n kunnossapitovastuun alaan liittyviä kustannuksia vastaajan puolesta yhteensä 49.664,72 euron edestä.
Kantajille home- ja kosteusremontista aiheutuneet kustannukset eivät kuulu miltään osin osakkeenomistajan kunnossapitovastuun alaan.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n perusteella kunnossapitotyöstä vastuussa olevan vastaajayhtiön on korvattava kantajille,työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Vastaaja vaatii, että käräjäoikeus

1. hylkää kanteen ja

2. velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna siitä kun kuukausi on kulunut tuomion·antamisesta.


Perusteet

Huoneistossa ei ole ollut Asunto Oy:n kunnossapitovastuulle kuuluvia, rakenteissa olevia kosteusvauriota tai terveydelle haitallista mikrobiesiintyrnää, jotka olisivat edellyttäneet korjaustoimenpiteitä.

Kantajien teettämät korjaustoimenpiteet ovat olleet joka tapauksessa ylimitoitetut siinäkin tilanteessa, että heidän vaatimustensa perusteina olevien tutkimustulosten arvioitaisiin edellyttäneen korjaustoimia.
Tutkimustulosten perusteella olisi voitu tehdä huomattavasti edullisempi korjaus

Asunto Oy:n teettämässä kosteusmittauksessa 20.8.2010 huoneiston kylpyhuoneessa käsienpesualtaan edustalla on havaittu kohonnutta kosteutta. Kun Asunto Oy tiesi, että lattiarakenne on kiviaineista, ja että kantajat olivat teettämässä huoneiston kylpyhuoneessa remontin, se ei ryhtynyt tuolloin enempiin toimiin.

Kantajien vaatimuksen perusteena olevat työ- ja materiaalilaskut sisältävät kustannuksia, jotka eivät liity väitettyjen kosteus- ja mikrobihavaintojen korjaamiseen. Laskut sisältävät myös kantajien alunperinkin suunnittelemaan remonttiin sisältyviä kustannuksia.·

AsOy:n valvoja on valvonut sitä, ettei kantajien saneeraustyö vaaranna yhtiön vastuulla olevia rakenteita, ei sitä, kuuluvatko työt AsOy:n vastuulle vai ei.



RIITAISIA KYSYMYKSIÄ

1. Onko kantajien kosteusvauriota tai mikrobiesiintymää koskevien havaintojen perusteella ollut tarvetta ryhtyä korjaustoimenpiteisiin?

Kantajat
Kantajat ovat ilmoittaneet kosteus- ja home-vaurioon liittyvistä epäilyistä sekä saamistaan selvityksistä vastaajalle 19.8.2010, jolloin T· Osakas on kertonut isännöitsijä Plle K Mxxxn tekemistä kosteusmittauksista ja havainnoista. Edelleen rakenteiden avaamisen jälkeen 23.8.2010, T Osakas on ilmoittanut Plle uudessa mittauksessa havaituista korkeista kosteuslukemista. Tästä huolimatta Asunto-osakeyhtiö ei ole ryhtynyt asiassa korjaustoimenpiteisiin tai jatkotutkimuksiin.

Kantajat ovat joutuneet tilaamaan kalkki tarvittavat jatkotutkimukset omatoimisesti.

Tehtyjen tutkimusten myötä on selvinnyt, että kosteus- ja homevauriot eivät ole rajoittuneet ainoastaan kylpyhuoneeseen, vaan vaurioita on ilmennyt myös keittiössä, makuuhuoneissa Ja erillisen wc:n seinustalla.

Huoneistossa havaitut vauriokohdat ilmenevät oikeudenkäyntimateriaalissa olevasta huoneiston pohjapiirustuksesta selityksineen, kantajat "muu oikeudenkäyntiaineisto".


Kiratek Oy:n raportti

Kantajat katsovat, että Mikrobikasvustot ovat päässeet todennäköisesti syntymään vuosien saatossa, kun kylpyhuoneen rakenteiden läpi on päässyt kosteutta. Lisäksi askeläänieristeenä käytetty kuitulevy ja paperiset putkieristeet ovat toimineet otollisena kasvualustana mikrobeille. Muualla kuin kylpyhuoneessa esiintyvien mikrobivaurioiden syy on todennäköisesti patteriventtiilien/putkien vuoto, jonka seurauksena vesi on päässyt imeytymään askeläänieristeeseen.

Raportissa on esitetty toimenpidesuositukset kylpyhuoneen, makuuhuoneiden sekä keittiön osalta. Lisäksi korvausilmaventtiilien asentaminen on katsottu tarpeelliseksi. Kantajat ovat toimittaneet mainitun raportin vastaajayhtiön tietoon 13.1.2011 ja pyytäneet yhtiötä ryhtymään tarvittaviin toimenpiteisiin.

Korjausurakan aikana keittiön lattiasta, kylpyhuoneesta, ja makuuhuoneista on otettu materiaalinäytteitä mikrobianalyysejä varten (todiste 4.). Työterveyslaitoksen saamien tulosten mukaan kaikissa mittauskohdissa on ollut joko "viite vauriosta" tai "vahva viite vauriosta".

Vastaaja
Kosteusvauriot

Kantajien teettämät korjaustoimet perustuvat muutamaan havaittuun vanhaan vesivuotojälkeen ja lattiarakenteesta, pintabetonivalun alla olevasta askeläänieristeestä sekä putkieristeestä otettuihin kolmeen mikrobinäytteeseen.

WD Kuivaus Oy on todennut kylpyhuoneen pesualtaan edustalla paikallista kohonnutta kosteutta. Muita kosteushavaintoja huoneistossa ei ole kantajien toimittaman selvityksen perusteella tehty.

Kivirakenteisessa lattiassa kylpyhuonetilassa paikallinen kosteus ei ole välttämätöntä korjausta edellyttävä havainto. Kylpyhuonetiloja käytettäessä kosteutta imeytyy normaalistikin laattasaumoista alapuolisiin rakenteisiin, josta kosteus myös saumojen kautta haihtuu. Kantajien huoneistossa havaittiin käsienpesualtaan poistoputkessa tipoittain vuotava kohta.

Kantajat olivat teettämässä kylpyhuoneessa joka tapauksessa saneerauksen purku- ja rakennustöineen.

Kantajat ovat tilanneet paikalle Kiratek Oy:n, joka on havaintojensa perusteella päätellyt, että makuuhuoneen patteriputkissa sekä kylpyhuoneen ja makuuhuoneen seinä- ja lattiarakenteessa oli viite vanhasta vesivuodosta. Rakenteet olivat sen raportin mukaan kuivat (kantajan todiste 1). Kysymys oli siis tuntemattomana ajankohtana ja tuntemattomasta syystä ilmenneestä jonkinlaisesta kosteudesta, joka oli joskus kuivunut.

Esitetyn selvityksen perusteella kantajien huoneistossa ei ole ollut kosteusvauriota tai materiaalia, joka olisi ollut kastumisen vuoksi tai kastumisen seurauksena syntyneen laho- tms. vaurion takia korjattava.



Mikrobilöydökset

Kun huoneistossa ei ole ollut korjattavaa kosteusvauriota, Asunto 0y:n korjausvastuulla voisi olla sen ylläpidettävissä rakenteissa oleva asumista haittaava eli terveydelle haitallinen mikrobikasvusto.

A. Homekoirat
Homekoiran havainto ei kerro kasvuston lajistoa, määrää eikä sitä, onko koiran haistama mikrobiesiintymä asumiseen vaikuttavalla tavalla terveydelle haitallinen.
Koira ei myöskään osaa kertoa, missä sen haistama mikrobikasvusto tarkalleen ottaen on, tai miten ja miksi kasvusta on hajujälkipaikalle päätynyt.

Homekoirahavainnoilla ei voi olla todistusarvoa Asunto Oy:öön kohdistettuja vaatimuksia arvioitaessa.

B. Mikrobinäytteet
Kuivan rakenteen sisällä oleva mahdollinen mikrobiesiintymä el osoita, että haitallisia seurauksia olisi päässyt huoneiston sisäpinnoille tai ilmaan. Näytteet on otettu
- lattian betonivalun alla olevista alkuperäisistä materiaaleista, askelääni­ ja putkieristeestä,
- sen jälkeen kun vanhat kokolattiamatot ja vanhoja kaapistoja oli poistettu ja rakenteita oli jo alettu purkaa. ·

Jotta rakenteesta saadaan luotettava näyte, on näyte otettava saastumattoman tilan kautta. Esitetyn selvityksen perusteella ei enää voida todeta, rasittaako saatuja tuloksia se, että rakenteen pinnalle näytteenottokohtaan mahdollisesti oli purkutöiden seurauksena tai joskus muutoin levinnyt mikrobeja muualta.

Otetut näytteet ja niistä saadut tulokset eivät osoita, että betonivalun alla olleesta kasvustosta olisi ollut asumisterveyttä vaarantavia seurauksia huoneiston sisälle. Kuivassa tilassa, paksun betonivalun alla oleva mikrobi ei pääse sisätiloihin asumisterveyttä vaarantamaan.

Kantajat eivät ole esittäneet sellaista selvitystä, jonka perusteella voitaisiin tehdä päätelmiä olosuhteista huoneiston sisällä. Asunto Oy:n kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa ei ole ollut korjaustoimia edellyttävää mikrobiongelmaa.


2. Mikäli väitettyjen kosteusvauriota tai mikrobiesiintymää koskevien havaintojen perusteella on ollut tarvetta ryhtyä korjaustoimenpiteisiin, ovatko tehdyt toimet olleet ylimitoitettuja?


Vastaaja

Kantajien valitsema korjaustapa ja -laajuus betonivalun alla olleiden mikrobien takia on ylimitoitettu. Kannevaatimukset perustuvat huomattaviin purku- ja uudelleenrakennustöihin ja kustannuksia on Asunto Oy:n käsityksen mukaan lisännyt se, että työ on tehty ns. homepurkumenetelmällä.

Jos haittavaikutuksia sisätiloihin olisi ollut, ongelma olisi voitu helposti kapseloida lattian alle. Valun pinta olisi käsitelty ja mahdollisesti löydetyt

raot tiivistetty aineilla, jotka estävät haittavaikutusten leviämisen sisätiloihin.

Myös lattiavalun purkutyöt sinänsä on suoritettu tarpeettoman laajoina. Kantajan toimittamista näytetuloksista ja Kiratek Oy:n raportista ilmenee, että havainnot ovat hyvin paikallisia. Purettava alue olisi tullut rajata vertailunäyttein. Purkutöitä on tehty myös alueilla, joilla mikrobihavaintoja ei ollut.

Kantajat ovat tehneet Asunto Oy:1/e ilmoituksen siitä, että he teettävät kylpyhuoneremontin. Kylpyhuoneeseen kohdistuvat korjaus- ja selvityskustannukset ovat jo tällä perusteella Asunto Oy:öön kohdistettuna perusteettomia vaatimuksia.


Kantajat

Valittu korjaustapa ja -laajuus on ollut tarkoituksenmukainen ja perinteisesti käytetty vastaavissa kohteissa. Lattiavalun purkutyöt eivät ole olleet tarpeettoman laajat, vaan ne ovat olleet tarpeen vaurion laajuuden selvittämiseksi ja vaurion tehokkaaksi poistamiseksi.
Kapselointi ei olisi ollut tehokas keino kyseisen asumishaitan poistamiseksi huoneistosta eivätkä asiantuntijat suosittele kyseistä korjaustapaa.

Asukkaan ilmoitus kylpyhuoneremontin teettämisestä ei poista asunto-osakeyhtiön lakiin perustuvaa kunnossapitovastuuta eikä kantajien tekemä ilmoitus 13.1.2011 ole sisältänyt ilmoitusta siitä, että kantajat ottavat vastuun remontin kustannuksista.


3.Millä perusteella Asunto Oy on vastuussa korjauskustannuksista?


Kantajat

Asunnossa olleet home- ja kosteusvauriot ovat ( todisteet Kantaja nrot 1.- 4. ilmenevällä tavalla) sellaisia huoneiston rakenteissa ja eristeissä olevia vikoja, joiden osalta kunnossapitovastuu kuuluu lain perusteella vastaajalle.

Kunnossapitotyön tekemättä jättämisestä olisi aiheutunut kantajille vähäistä suurempaa haittaa.

Yhtiölle on varattu asunto- osakeyhtiölain mukainen tilaisuus korjaustoimiin ryhtymiseksi. Asunto-osakeyhtiöllä on ollut lisäksi mahdollisuus valvoa korjaustyötä. Kantajat viittaavat Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ään.

Kantajat ovat maksaneet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun alaan liittyviä kustannuksia vastaajan puolesta yhteensä 56.649 euroa. Kerrotut kustannukset eivät kuulu miltään osin osakkeenomistajan kunnossapitovastuun alaan vaan vastaaja on velvollinen suorittamaan kustannuksia vastaava määrän kantajille vahingonkorvauksena.


Vastaaja

Asunto Oy painottaa, että kantajat ovat ilmoittaneet yhtiölle, että he ovat tekemässä huoneistossa remontin. ·

Yhtiö katsoo, että kantajat vastaavat suhteessa vastaajaan ainakin seuraavista eristä:

1. kaikki kylpyhuoneen laattojen ja vesieristyksen uusimiseen liittyvät purku- ja uudelleenrakentamistyöt ja -materiaalit kustannuksineen,
2. keittiön osalta kaikki kaapistojen purkamiseen ja uusien asentamiseen liittyvät työ- ja materiaalikustannukset,
3. huoneistossa tehdyt kaikki seiniin liittyvät työ- ja materiaalikustannukset,
4. huoneistossa muualla kuin kylpyhuoneessa kaikki lattioiden pinnoitteiden poistamiseen ja uusimiseen liittyvät työt ja materiaalikustannukset,
5. sähkö- ja putkityöt kustannuksineen. Työt eivät liity väitetyn kosteus­ tai homevaurion korjaamiseen.
6. remonttisiivouskustannukset; kantajien oma remontti on edellyttänyt siivousta.


4. Korjauskustannusten määrät

Kantajat

Homeremontin kustannukset ovat olleet yhteensä 49.664,72 euroa.
Todisteesta kantajat nro 5, ilmenevät eritellysti kunkin työvaiheen kustannukset. Taulukkoon on merkitty myös sen remonttityön osuus, mikä kuuluu kantajien itsensä kustannettavaksi, muun muassa pintaremontin osuus ja parannukset asunnon aiempaan tasoon nähden.

1. Vastaaja on väittänyt, että kannevaatimuksessa on mukana laskutusta mm. keittiön seinien ja kolmen makuuhuoneen seinien tasoitus-, hionta- ja maalaustöistä ja -materiaaleista, vaikka tapettien poisto ja maalaus kuului kantajien remonttiin. Kantajat toteavat, että yhtiölle on esitetty vaatimus ainoastaan homeremonttiin kuuluvista töistä siltä osin kuin homeremonttimiehet kokoonrakensivat, tasoittivat ja maalasivat kaksi seinänpätkää noin 2 metrin levyis n seinäpinta-alan kph:n ja mh:n välissä, sekä noin 1,5 m levyisen seinäkaistaleen keittiön ja mh:n välissä, sekä homeremontissa puretun pikkuvessan remontissa homevaurioituneet osat. (Laskut 15, 19)

2. Vastaaja on väittänyt, että kylpyhuoneen kaikki purkutyöt ja sen kustannukset sisältyvät vaatimuksiin, vaikka laatöituksen ja vesieristyksen uusiminen kuului kantajien omaan remonttiin. Kph:n purkutyö oli välttämätön yhtiön vastuulle kuuluvan rakenteellisen korjauksen suorittamiseksi. Kph palautettiin remontissa ennaHeen perustasoon.Kantajat ovat maksaneet itse kaakelit ja kph:n kalusteet sekä pesukoneliitännän.

3. Vastaaja on väittänyt, että uuden lattiapinnan asennus kolmeen makuuhuoneeseen sekä keittiöön on vaatimuksissa mukana, vaikka
ainakin kokolattiamaton korvaaminen parketilla kuului kantajien omaan remonttiin. Yhtiölle on esitetty lasku lattiamateriaalin asentamistyöstä niihin kohtiin lattiaa, jotka oli purettu homeremontin takia. Kantajat ovat itse maksaneet uuden lattiamateriaalin koko huoneistoon, eli myös niihin kohtiin, jotka oli purettu homeremontin takia. (Lasku 16)

4. Vastaaja on väittänyt, että vaatimuksissa olevat putki- ja sähkötyöt ja -materiaalit eivät ole yhteydessä väitettyyn kosteus- ja homeva8urioiden korjaamiseen. Kph:n homeremontissa eli kph:n purkamisessa pintalaatan alle ja palauttamisessa ennalleen perustasoon on tarvittu sähkö- ja putkitöitä, ja niistä on esitetty vaatimus yhtiölle.
Taloyhtiön valvoja on tilannut lattiakaivon vaihdon (joka oli sisällytetty Kiratekin korjaussuunnitelmaan) sekä alakerran asunnon korjaustyöt, jotka johtuivat lattiakaivon vaihtamisesta. Näiden osalta on esitetty vaatimus yhtiölle. (Laskut 14, 17) Techni-Teamin sähkötyöt ovat koskeneet homeremonttia ja töiden tilaamisesta on vastannut pääurakoitsija. (Lasku 21)

Kantajien omasta huoneistoremontista johtuvat putki- ja sähkötyöt kantajat ovat maksaneet itse, eikä niistä ole esitetty laskua taloyhtölle. Esimerkiksi putkitöistä kantajat eivät vaadi yhtiöltä Putkitaidon laskun sitä osaa, joka koskee pesukoneen poistoletkun asennusta tai tulppausta tai keittiön viemärin pintaremonttiin kuuluvia töitä. Muita putkitöitä asunnossa ei ollut, koska vesipisteiden paikkoja ei ole siirretty, eikä jälleenrakennuksessa poikettu muutoinkaan alkuperäisistä ratkaisuista.

5. Vastaaja on esittänyt, että kannevaatimuksiin sisältyy myös remonttisiivous, jollainen kantajien kustannukseksi olisi oman remontin myötä tullut joka tapauksessa. Yhtiölle ei esitetty vaatimusta kantajien omasta remonttisiivouksesta, vaan homeremonttiin kuuluvasta homesiivouksesta, joka perustuu homeremontin viranomaisohjeisiin (mm. Ratu-kortti)

6. Vastaaja on esittänyt kommentteja Asbrak Oy:n ja ASB-Yhtiöiden laskutuksesta ja tuntimäärästä. Vastaajan väite on sillä tavalla yksilöimätön ja epäselvä, ettei sen perusteella voi päätellä mitä osaa kantajien vaatimuksesta vastaajat paljoksuvat. Näin ollen kantajilla ei ole mandollisuutta ottaa kantaa väitteeseen.

7. Vastaaja on todennut, että haastehakemuksen liitteenä 5 olevassa Excel-erittelyssä on virhe ASB-yhtiöt/Scan Clean Oy:n laskun 23.3.2011 kohdalla. Sama lasku 8.769 € on kahteen kertaan. (Kantajat ovat korjanneet vaatimusta tältä osin, kts. päivitetty taulukko, todiste 5.)

8. Vastaaja on väittänyt, että toinen virhe on John Eklund Oy:n laskun 17.6.2011 kohdalla. Lasku on vastaajaan mukaan taulukossa koko summana 6.406 €, vaikka todisteena olevan ko. laskun perusteella tarkoitus on vaatia vain 2.000 €. (Kantajat ovat vaatineet yhtiöltä vain mainitut 2000 euroa, kts. päivitetty taulukko, todiste 5.)


Vastaaja

Määrällisesti Asunto Oy-hyväksyy edellä kuvatun kapselointimenetelmän kustannukset, yhteensä noin 1.000 €.

Kantajien kosteus- ja homevaurioväittämät ovat todisteina olevien raporttien ja näytetulosten ja kantajan piirustuksen perusteella hyvin paikallisia. -

Kannevaatimuksen perusteena oleva työ- ja materiaalilaskutus ja vaatimuksen huomattava määrä 49.664,72 € osoittaa, että se ylittää välttämättömän korjaustarpeen ja sisältää muuta remontoimista. Jos laskutus kohdistuisi välttämättömään home ja kosteusvauriokorjaukseen, ovat veloitukset työhön nähden täysin kohtuuttomat, eikä AsOy voi olla vastuussa muusta kuin normaaleista kohtuullisista kustannuksista.

Asbrak Oy ja ASB-Yhtiöt / Scan-Clean Oy ovat kantajan selvityksen mukaan tehneet purkutyöt. Asbrak Oy:n laskun 5606 päiväys 26.8.2010 perusteella tuntiveloitushinta alv O on ollut 37 €. Kannevaatimuksiin kuuluu em. yhtiöiden purkutyölaskutusta yhtensä 11.683,93 € (alv 0).
Em. tuntiveloituksella se merkitsee 315,80 purkutyötuntia.

Purun jälkeistä varsinaista korjaustyötä on tehnyt Saneeraustyö John Eklund Oy, jonka veroton tuntiveloitushinta on laskun 2769 / 27.5.2011 perusteella 40 €. Kannevaatimuksiin kuuluu yhtiön verotonta työlaskutusta ,x0.550 €, joka em. tuntiveloituksella merkitsee 513,75 korjaustyötuntia.

Nämä työmäärät osoittavat, että välttämätön korjaustarve on ylitetty ja työ sisältää muuta remonttia. Jos laskutus kohdistuisi välttämättömään home- ja kosteusvauriokorjaukseen, on siihen käytetty täysin kohtuuttomasti aikaa. AsOy ei voi olla vastuussa muusta kuin mitä työhön kohtuudella, ammattitaidolla tehtynä työaikaa kuluisi.

Sikäli kun korjaustarvetta olisi ollut, vastaaja hyväksyy määrällisesti kantajien korjaustavalla toteutettuna, vain tarpeellisiin osiin ja alueisiin ulottuvana korjauskustannuksena enintään 10.000 €.

Selvityskustannuksista homekoiratutkimus on arvoton ja määrällisesti selvityskustannuksista hyväksytään vaadittujen Master Kuivaus Oy.n ja Kiratek Oy:n kustannus yhteensä 2.847 €.

TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

1. Kiratek Oy:n tutkimusraportti 28.12.2010
2. Suomen Sisäilmaston Mittauspalvelu Oy:n raportti 5.10.2010
3. Homekoirat Sagulin Oy:n raportti 15.9.2010
4. Analyysivastaukset/ Työterveyslaitos 10.12.2010, 23.3.2011 ja 5.4.2011
5. Yhteenveto kosteus- ja homevaurioremontin kustannuksista ja siihen liittyvät 22 laskua.

Vastaajan kirjalliset todisteet

1. WD Kuivaus Oy:n raportti 23.8.2010

Kantajan henkilptodistelu

1. T Osakas, todistelutarkoituksessa
2. kuntoarvioija J Nxxxmi, RI, Kiratek Oy
3. valvoja K Raxxxx ·
4. remonttimies K Mxxx, J Eklund Oy

5. kuivauksen aluejohtaja P Hxxx, ASB-Yhtiöt
6. lääkäri T Pxxxxx

Vastaajan henkilötodistelu

1. tekniikan lisensiaatti K Jxxxs (Consolis Technology Oy)
2. rakennusterveysasiantuntija R Lxxxnen, RKIV1
3. kosteuskartoittaja M Lxxx

OIKEUDENKÄYNTIKULUT

Kantajat ovat ilmoittaneet oikeudenkäyntikulujensa määräksi yhteensä 22 349,35 euroa, kun avustajan tuntilaskutus oli 240 euroa/tunti ja tehtävänhoito oli vaatinut 73 työtuntia. ·

Vastaaja on ilmoittanut oikeudenkäyntikulujensa määräksi yhteensä 16 974 euroa, kun avustajan tuntilaskutus oli 200 euroa/tunti ja tehtävänhoito oli vaatinut 48 työtuntia.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

PERUSTELUT

Osapuolet ovat yksimieliset siitä, että kysymyksessä oleva" asuntokerrostalo on rakennettu 1950 -luvulla siten,_ että rakennus on valmistunut vuonna 1958 ja että rakennuksen pääasialliset rakennusmateriaalit ovat betoni ja tiili. Kanteessa tarkoitettu asunto A x sijaitsee rakennuksen x kerroksessa.

T Osakkaiden kertomana asiassa on selvitetty, että puheena oleva huoneisto oli ollut kantajien osakekauppaa edeltävät 12 vuotta asumattomana. T Osakkaiden tarkoitus oli muuttaa huoneistoon asumaan yhdessä lapsensa kanssa. Ennen muuttoa hänellä oli tarkoitus teettää asunnossa kunnostusremontti uusimalla pintamateriaaleja sekä saneeraamalla kylpyhuone.

Tässä tarkoituksessa T Osakas on lähettänyt tarjouspyynnön seitsemälle urakoitsijalle, joista kaksi on vastannut hänelle. Kantaja on valinnut urakoitsijaksi ASB -Yhtiöt, joka yhtiö oli tehnyt aikaisemminkin remontteja vastaajayhtiön rakennuksessa.

1. Onko kantajien kosteusvauriota tai mikrobiesiiritymää koskevien havaintojen perusteella ollut tarvetta ryhtyä korjaustoimenpiteisiin?

Näytöstä
Remonttimies K Mxxxn kertomana on selvitetty, että Mxxx on käynyt asunnossa kantajien pyynnöstä kaksi eri kertaa syksyllä 2010 noin kahden kuukauden välisenä aikana. Kantajat eivät ole tuolloin pyytäneet Mxxxltä tarjousta remonttityöstä, mutta Mxxx on tehnyt huoneistossa kosteusmittauksia.
Ensimmäisellä kerralla Mxxx on havainnut kosteutta asunnon kylpyhuoneessa lattiakaivon ja wc-istuimen ympärillä. Mxxx on kehottanut kantajia hankkimaan kuivatuksen ja ottamaan yhteyttä taloyhtiöön.
Mxxxn ollessa toisen kerran huoneistossa oli kylpyhuoneen seinärakenteita purettu ja kaakeleita poistettu. Tuolloin .Mxxx on todennut pintakosteusmittarilla makuuhuoneen lattiassa kostJJtta osoittavaksi lukemaksi "yli 82 / 85".

Kun kantajat ovat ostaneet huoneiston 19.8.2010 päivätyllä kauppakirjalla, on asunto-osakeyhtiö kantajien pyynnöstä teettänyt 20.8.2010 huoneiston pesuhuoneessa kosteusmittauksen, WD Kuivaus Oy:n mittausraportti 23.8.2010, todiste vastaaja nro 1.

Mittauksen tehneen M Lxxxin kertomana on selvitetty, että asunnon pesuhuoneessa on tuolloin havaittu lievästi kohonnutta kosteutta lattiassa lavuaarin ja wc-istuimen vieressä laajemmalla alueella.
Lxxx on laatimassaan mittausraportissa ja todistajana kertonut, että oli havainnut käsienpesualtaan poistoviemärin liitoksessa tippuvan vettä sekä saman pesualtaan poistoputken viemäriliitoskohdan olevan lattiapinnan alapuolella. Raportissa Lxxx on todennut, että tämä rakenne saattoi mahdollisen viemäritukoksen aikana aiheuttaa veden imeytymistä lattia betonirakenteeseen. Nämä kaksi havaitsemaansa puutetta Lxxx on esittänyt korjattavaksi toimenpide-ehdotuksena mittausraportissa.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajat ovat lisäksi teettäneet huoneistossa edellä otsikon "Riidattomia taustatietoja" alla kerrotut kolme tutkimusta syyskuun 7. päivän ja joulukuun 28. päivän 2010 välisenä aikana.



Käräjäoikeuden perustelua


Vesivuoto

Sekä asunto-osakeyhtiön että kantajien teettämissä edellä kerrotuissa tutkimuksissa on havaittu asunnon rakenteissa jälkiä vanhasta vesivuodosta. Myös vastaaja on myöntänyt, että kylpyhuoneen pesualtaan edustalla oli 20.8.2010 havaittu paikallista kohonnutta kosteutta vaikkakin yhtiö on katsonut, että kun talo oli kivirakenteinen, ei paikallinen kosteus ole ollut välttämätöntä korjausta edellyttävä havainto.

Huoneisto on ollut vuosia asumattomana ennen sen siirtymistä kantajien omistukseen.

Käräjäoikeus katsoo, että näissä olosuhteissa ja huoneistossa havaittujen vanhojen vesivuotojälkien sekä elokuussa 201O sen kylpyhuoneessa mitattujen kohonneiden kosteuslukemien perusteella, kantajien on ollut syytä selvityttää tarkemmin asunnon kuntoa.

Mikrobihavainnot

Kantajat ovat edenneet asunnon kunnon selvittämisessä siten, että he ovat ensiksi hankkineet koulutetun homekoiran havainnot huoneistossa. Koiran käyttämistä ensivaiheessa paikantamaan mahdollista homeen esiintymistä voidaan pitää aiheellisena siihen nähden, että sen perusteella kantajat ovat tarkentaneet myöhemmän tutkimuksen huoneistossa koiran täsmentämiin paikkoihin.

Suomen sisäilmaston mittauspalvelu Oy on ensiksi tutkinut kantajien toimittamien materiaalinäytteiden mikrobien määrän ja koostumuksen suoraviljelytekniikalla, todiste kantaja nro 2. Kun tämän tutkimuksen tulos on valmistunut, kantajat ovat tilanneet Kiratekilta mikrobitutkimuksen, joka on tehty 24.11.2010.

Kummassakin tutkimuksessa on huoneistosta otetuissa näytteissä havaittu mikrobipitoisuuksia, jotka ovat viitanneet vahvasti mikrobivaurioon.

Käräjäoikeus katsoo, että Kiratek Oy:n 28.12.2010, todiste kantajat nro 1, raportoimien tutkimustulosten perusteella kantajilla on ollut perusteltu syy vaatia taloyhtiötä selvittämään, oliko huoneistossa aikanaan ollut vesivuoto mahdollisesti synnyttänyt mikrobikasvustoa tai muutoin sen ilmanlaatuun vaikuttavia muutoksia.

2. Mikäli väitettyjen kosteusvauriota tai mikrobiesiintymää koskevien havaintojen perusteella on ollut tarvetta ryhtyä korjaustoimenpiteisiin, ovatko tehdyt toimet olleet ylimitoitettuja?

Vesivuotohavainnot / kosteusvaurio

Kantajat ovat jo ostopäätöstä tehdessään aikoneet teettää.huoneistossa saneerausta ja korjausta tarkoituksenaan vaihtaa pintamateriaaleja. Kun he ovat ostaneet huoneiston, he ovat heti 19.8.2010 informoineet taloyhtiötä havaitsemistaan vesivuotojäljistä ja remonttimies K Mxxxn mittaamista kosteuslukemista.

Vuotojälkien, kylpyhuoneessa tehdyn paikallisen kohonneen kosteushavainnon sekä homekoiran tutkimustuloksen jälkeen kantajat ovat ryhtyneet selvittämään mahdollista mikrobivauriota.

Ensimmäisen analyysivastauksen saamisen jälkeen kantajat ovat 13.1.2011 päivätyllä kirjeellä vaatineet, että vastaaja ryhtyy kahden viikon kuluessa korjaustoimenpiteisiin uhalla, etta kantajat asetetun ajan umpeuduttua ryhtyvät itse kunnossapitotyön teettämiseen ja tulevat vaatimaan tästä aiheutuvat kulut yhtiön korvattavaksi.

Käräjäoikeus katsoo, että kun kantajat ovat saaneet edellä kerrotuissa tutkimuksissa huolestuttavia kosteusmittaustuloksia asunnon kylpyhuoneesta, he eivät ole voineet jättää havaintoa huomiotta.

Kantajat eivät ole myöskään olleet velvolliset tuolloin tyytymään vastaajan näkemykseen, jonka se on esittänyt, WD Kuivatus Oy:n elokuun lopussa 2010 tekemän raportin perusteella. Tällöin vastaaja on todennut, että huoneistossa oli ollut paikallista kosteutta ja katsonut, että kun talon rakenne oli kiviainesta, ei huoneistossa ollut syytä ryhtyä kantajan suunnitteleman pintaremontin lisäksi enempiin toimiin.

Mikrobitutkimukset

Purkutyön toteuttamisen osalta kuultu todistaja, ASB-yhtiöiden kuivauksen aluejohtaja P Hxxx on kertonut, että asunnon keittiön ja makuuhuoneen väliseinä oli purettu homeenpurku-menetelmällä, käyttämällä alipaineistusta. Menettely turvasi sen, että purkamisella ei saastutettu tai liattu kohdetta muutoin. Purkutyön aikana ulkopuolinen, Kiratek Oy:stä A Txxxnen, oli ottanut paikalla useampia näytteitä kolmena eri ajankohtana (24.11.2010, 2.3. ja 18.3.2011) todisteet kantaja nro 4/ 1-3.

Näytteen 24.11.2010 osalta annetussa analyysivastauksessa on voitu havaita asunnon kylpyhuoneen lattiassa olleessa pahvisessa putkieristeessä ja isossa makuuhuoneessa lattian askeläänieristeessä sekä puukuitulevyssä vahva viite mikrobivauriosta.
Myöhemmin otetuissa näytteissä, 2.3.2011 otettu puukuitulevy/paperi wc:n vieressä olleesta keittiön lattiasta, on ollut viite vauriosta ja 18.3.2011 isosta makuuhuoneesta otetuissa kahdessa näytteessä ei ole ollut viitettä vauriosta.

Käräjäoikeus toteaa, että kaksi myöhemmin otettua näytettä ovat olleet huomattavasti terveempiä kuin ensiksi otettu näyte. Tämä tukee todistaja P Hyypän lausumaa siitä, että käytetty purkutapa ei ole liannut tai saastuttanut asuntoa vaan näytteitä ja niistä saatua tutkimustulosta voidaan pitää luotettavana.

Käräjäoikeus katsoo, että ensimmäisen näytteen ja siitä saadun tutkimustuloksen perusteella kantajat ovat olleet oikeutetut vaatimaan asunto-osakeyhtiöitä kannanottoa siihen, teettääkö yhtiö asunnossa korjausremontin mikrobivaurion perusteella.


3. Millä perusteella Asunto Oy on vastuussa korjauskustannuksista?

Osapuolet eivät ole tarkemmin esittäneet väitteitä tai todistelua siitä, kuinka osakkeenomistaja ja taloyhtiö ovat keskustelleet tai neuvotelleet huoneiston A 11 tilasta siinä vaiheessa, kun vastaaja oli teettänyt huoneistossa WD Kuivatus Oy:n tutkimuksen ja kantaja Suomen Sisäilmaston sekä Kiratekin tutkimukset.

Asunto-osakeyhtiö ei ole kiistänyt, että se on saanut kantajalta käyttöönsä kaikki kantajien asunnossa teettämien tutkimusten raportit ennen kantajien 13.1.2011 sille esittämää vaatimusta korjaustoimiin ryhtymisestä. Vastaaja ei ole myöskään väittänytkään, että se ei olisi voinut kantajien 13.1.2011 päivätyn vaatimuskirjeen perusteella tietää, kuinka laajoihin - rakennuksen rakenteisiin ulottuviin - korjaustoimenpiteisiin kantajat olivat huoneistossa ryhtymässä.

Käräjäoikeus toteaa, että vastaaja ei ole missään vaiheessa kieltänyt kantajia ulottamasta kunnostustyötä betonisen lattialaatan alapuolelle talon rakenteisiin.

Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että kantajat ovat pyrkineet asiantuntijoiden avulla aidosti ja riittävästi selvittämään. huoneiston korjaustarpeen laajuuden. He ovat informoineet taloyhtiötä sekä saamastaan tiedosta että näkemyksestään, mihin toimenpiteisiin huoneiston ja siinä yhteydessä myös rakennuksen kunnostamiseksi oli ryhdyttävä. Edelleen kantajat ovat informoineet taloyhtiötä siitä, että mikäli se ei ryhdy kunnostustoimiin, tulevat kantajat teettämään työn ja vaatimaan, että vastaaja korvaa heille siitä aiheutuvat kustannukset.

Tällä perusteella asunto-osakeyhtiö on velvollinen korvaamaan kantajille asunnon kunnostusremontista aiheutuneet kustannukset.

4. Korjauskustannusten määrät

Osapuolet ovat yksimieliset siitä, että mikäli vastaaja on velvollinen korvaamaan kantajille asunnon korjauskustannuksia, vastaaja ei ole velvollinen osallistumaan kantajien samassa yhteydessä teettämän pintojen kunnostusremontin kustannuksiin.

Kantajat ovat esittäneet selvitykseksi vastaajan vastuulla olleiden ja kantajien maksamien töiden kustannuksista laskuja koskevan yhteenvedon, todiste kantaja nro 5 ja siihen liittyvät 22 laskua. Erittelyssä kantajat ovat esittäneet, että he ovat jättäneet pintaremontista johtuvat kustannukset kannevaatimuksen ulkopuolelle.

Kun vastaaja on kiistänyt korjauskustannuksia koskevan vaatimuksen, se on laskelmallisesti pitänyt kantajien esittämää työtuntimäärää liiallisena yksilöimätta kiistämistä.

OIKEUDENKÄYNTIKULUT

Asunto Oy Utie 11 b häviää asian ja on sen vuoksi oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n pääsäännön perusteella velvollinen korvaamaan kantajille aiheutuneet oikeudenkäyntikulut. Yhtiöllä ei ole ollut lausuttavaa kantajien kuluvaatimuksesta.

LOPPUTULOS


Lainkohdat

Asunto Oy Utie 11 b velvoitetaan suorittarnaan T, P ja H Osakkaille korvaukseksi heidän osakkeenomistajina yhtiön omistamassa huoneistossa teettämästään kunnossapitotyöstä 49.664,72 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna 27.10.2011 lukien ja korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 22 349,35 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.

Asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 4 § 2
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1