Milloin vuokranantaja vastaa vuokralaisen laiminlyönnistä?

HelHo 31.5.2018 Milloin vuokranantaja vastaa vuokralaisen laiminlyönnistä?

Alla kysymys oli siitä, että vuokralainen oli laiminlyönyt ilmoittaa yhtiölle allaskaapin putken vuodosta. Yhtiölle aiheutui yli 50.000 euron vahingot. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat, että vuokralainen oli laiminlyönyt ilmoittaa vuodosta, joka tämän oli täytynyt havaita. Hovioikeus vapautti vuokranantajan korvausvelvollisuudesta koska tämän ei katsottu laiminlyöneen huolellisuusvelvoitettaan.

Hovioikeus totesi:

Asunto-osakeyhtiölain esitöissä on kuitenkin lähdetty huoneiston ollessa vuokrattuna siitä, että vaikka osakkeenomistajan on lain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaisen huolellisuusvaatimuksen perusteella seurattava myös vuokralle antamansa tilan kuntoa, osakkeenomistaja voi yleensä luottaa sii­hen, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista. Kuitenkin jos osakkeenomistajalla on vuokralai­sen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella tai muusta syystä syytä olettaa, että vuokralainen ei huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että huoneiston kunto tarkistetaan tarvittavan usein (HE 24/2009 vp s. 96).

Oikeuskäytännössä on katsottu, että huoneistonsa vuokralle antaneen osak­keenomistajan on aiheen siihen ilmaantuessa huolenpitovelvollisuutensa pe­rusteella huolehdittava siitä, ettei vuokralainen vahingoita asunto-osakeyh­tiön kunnossapitovastuuseen kuuluvia kiinteistön osia, ja puututtava tie­toonsa tulleeseen huoneiston epäasianmukaiseen käyttöön. Osakkeenomis­taja voi kuitenkin tavallisesti luottaa siihen, että vuokralainen toimii asian­mukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toi­minnalla estää. Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen menettelyllään yh­tiön kunnossapitovastuulla oleville rakenteille aiheuttamista vahingoista edellyttää siten sitä, että osakkeenomistaja on menetellyt edellä mainituissa suhteissa huolimattomasti (KKO 2016:33 linkki https://www.asoyriidat.fi/kko-201633-rakennus-ja-huoneistot).

Hakusanat
Asunto-osakeyhtiö, vuokralaisen vastuu, vuokranantajan huolellisuus, vahingonkorvaus, kosteusvahinko, vesivuoto



Helsingin hovioikeus Tuomio Nro 663
Antamispäivä Diaarinumero
31.5.2018 S 17/1462

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 10.5.2017 nro 25823 (liitteenä)

Asia Asunto-osakeyhtiöasia

Valittajat ja vastapuolet
Asunto Oy Etanantie 4 Maija Tiainen Jari Tiainen

Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on 13.10.2017 myöntänyt jatkokäsittelyluvan Maija Tiaisel­le, Jari Tiaiselle ja Asunto Oy Etanantie 4:lle.
Asiassa on toimitettu pääkäsittely 4.4.2018.

Valitukset

Asunto Oy Etanantie 4 on vaatinut, että Maija ja Jari Tiaisen yhteis­vastuullinen korvausvelvollisuus vesivahingon korjauskustannuksista korotetaan 52.275 euroksi käräjäoikeuden määräämine korkoineen. Asunto-osa­keyhtiö on lisäksi vaatinut, että Maija ja Jari Tiaisen yhteisvastuullinen korvausvelvollisuus sen oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa korote­taan 23.192,66 euroksi korkoineen. Asunto-osakeyhtiö on edelleen vaatinut, että Maija ja Jari Tiainen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 12.960,08 eurolla korkoineen.

Vastuuperusteet

Käräjäoikeuden ratkaisu oli oikea vastuuperusteiden osalta.
Vesivahingon pääasiallinen syy oli ollut Tiaisten asunnon viemäriput­kien pitkään jatkunut vuoto, johon he eivät olleet reagoineet taikka ryhty­neet mihinkään toimenpiteisiin vahinkojen estämiseksi. Lisäksi vahinkoon oli vaikuttanut veden tulviminen kylpyhuoneesta asunnon muihin tiloihin. Patteriputkien mahdolliset vuodot eivät olleet vaikuttaneet asiaan.
Osakkeenomistajalla Maija Tiaisella oli todistustaakka siitä, että hän oli toiminut huolellisesti. Hänen oli täytynyt olla tietoinen poikansa tavasta pi­tää huolta asunnosta, joka oli ollut poikkeuksellisen huonossa kunnossa.

Korvauksen määrä

Korjauskulut olivat riidattomat ja asunto-osakeyhtiö oli ottanut vaatimuk­sissaan kohtuullisena vähennyksenä huomioon sen, että vahinko oli alaker­ran asunnon osalta laajentunut osittain sen vuoksi, että kyseisessä asunnossa ei ollut asuttu.
Tiaisten aiheuttaman vesivahingon johdosta asunto-osakeyhtiö oli joutunut korjaamaan kahden asunnon märkätilojen lisäksi myös keittiöt ja muita kuivia tiloja, joiden korjaamiseen ei olisi muuten ollut tarvetta. Tästä muo­dostui asunto-osakeyhtiölle aiheutunut vahinko, joka oli syy-yhteydessä Tiaisten menettelyyn.
Asunto-osakeyhtiön ja Maija Tiaisen välistä oikeussuhdetta oli pidettävä sopimussuhteena, jolloin vahingonkorvauslain sovittelusäännökset eivät soveltuneet lainkaan.
Korvauksen sovittelulle ei ollut perusteita, koska asunto-osakeyhtiöllä ei olisi ollut mitään tarvetta tai velvollisuutta korjata kahden asunnon keittiöitä ja muita tiloja, ellei Tiaisten aiheuttamaa vesivahinkoa olisi syntynyt. Mikäli kummatkin olisivat toimineet huolellisesti, keittiön viemäriputken vuoto olisi todettu heti, eikä siitä olisi aiheutunut mitään vahinkoa kummas­sakaan asunnossa.
Sovittelu voi joka tapauksessa koskea enintään Tiaisten asunnon märkätiloja, joiden osuus korjauskustannuksista oli enintään 10.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Kaikki vaatimuksiin sisältyvät toimenpiteet olivat olleet normaalia asian­ajoa, eikä mitään perusteita kuluvastuun alentamiselle ollut. Tiaiset tuli siten velvoittaa korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut täysi­määräisesti.

Maija Tiainen ja Jari Tiainen ovat yhteisessä valituksessaan vaa­tineet, että kanne hylätään ja Asunto Oy Etanantie 4 velvoitetaan korvaa­maan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa Maija Tiaiselle 3.764,95 eu­rolla ja Jari Tiaiselle 3.764,95 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Tiaiset ovat lisäksi vaatineet, että yhtiö velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 11.067,96 eurolla korkoineen. Tiaiset ovat edelleen vaatineet, että heidän maksettavakseen tuomittujen oikeudenkäyntikulujen määrää joka tapauksessa kohtuullistetaan yhteen vii­desosaan.

Jari Tiaisen vastuu

Jari Tiaisen väitetty vastuu oli sopimuksen ulkoista tuottamusvastuuta,
joten taloyhtiöllä oli näyttötaakka hänen huolimattomuudestaan. Hän ei ol­lut menetellyt huolimattomasti.
Viemäriputken vaurio oli sijainnut keittiön allaskaapissa, jota Jari Tiai­nen ei ollut käyttänyt. Hän ei siksi ollut havainnut allaskaapin pohjan tum­mumista eikä myöskään ollut käyttänyt kaapista löytynyttä astiaa viemäri­vuodon alusastiana. Kaapista ei ollut valunut vettä kaapin edustalle, eikä kaappia ulkoapäin tarkastelemalla ollut voinut havaita mitään poikkeuksel­lista. Seinässä olleet kosteusjäljet olivat olleet huonekalujen takana, eikä Jari Tiainen siten ollut voinut havaita niitä. Hän ei muutoinkaan ollut havainnut asunnossa mitään sellaista, joka olisi antanut aihetta asian jatko­selvittelyyn tai ilmoitukseen taloyhtiölle. Hänellä oli ollut tapana ilmoittaa huoltomiehelle, mikäli oli havainnut asunnossa jotain vaurioihin viittaavaa.
Vauriota ei ollut voinut havaita silmämääräisesti niin varhain, että siitä il­moittaminen olisi alentanut taloyhtiön korjauskustannuksia merkitykselli­sellä tavalla. Asiassa oli muutoinkin jäänyt epäselväksi se, oliko keittiön kaapin vuoto ylipäänsä ollut vesivahingon aiheuttaja. Jari Tiaisen väi­tetyn laiminlyönnin ja havaittujen vaurioiden välillä ei ollut syy-yhteyttä.

Maija Tiaisen vastuu

Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu edellytti sitä, että vahinko oli aiheutettu tahallaan tai huolimattomasti asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjär­jestystä rikkomalla. Osakkeenomistaja voi yleensä luottaa siiten, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista. Osakkeenomistaja ei ilman omaa tuottamustaan vastannut vuok­ralaisen huoneiston huolimattomalla käytöllä asunto-osakeyhtiölle aiheuttamasta vahingosta.
Maija Tiainen ei ollut toiminut huolimattomasti. Hänellä ei ollut ollut mitään erityistä syytä käydä tarkistamassa aikuisen poikansa käytössä ollut­ta huoneistoa.

Korvauksen määrä

Korjauskustannusten määrä oli riidaton. Mahdollisen vahingonkorvauksen määrää tuli kuitenkin sovitella yhteen kymmenesosaan vaaditusta määrästä.
Vaurio kuului yhtiön kunnossapitovastuun alaan ja taloyhtiön putkisto oli ollut käyttöikänsä päässä aiheuttaen jo muutoinkin paljon vuotoja muissa huoneistoissa. Taloyhtiölle olisi joka tapauksessa tullut aiheutumaan kus­tannuksia molempien huoneistojen putkistoista ja kylpyhuoneista lähivuosi­na. Asiassa oli jäänyt selvittämättä se, mikä oli ollut Tiaisten väitetyn menettelyn vaikutus korjauskustannusten määrään. Vaurion tosiasiallinen aiheuttaja oli jäänyt epäselväksi.
Vahingon laajentumiseen oli vaikuttanut myös se, että alakerran asunto oli ollut pitkään asumaton, jonka vuoksi vesivahinko oli pystytty havaitsemaan vasta huomattavalla viiveellä. Tämä sattumanvarainen seikka ei ollut ollut Tiaisten vaikutusmahdollisuuksien piirissä.
Sovittelun perusteena tuli lisäksi huomioida henkilöiden varallisuusolot ja etenkin Maija Tiaisen korkea ikä.
Vastaukset Maija Tiainenja Jari Tiainen ovat vaatineet, että asunto-osakeyh­tiön valitus hylätään.

Vastuuperusteet
Jari Tiainen ei ollut havainnut veden tulvivan kylpyhuoneen kynnyk­sen ylitse. Vaurio oli sijainnut keittiön allaskaapissa, jota hän ei ollut käyt­tänyt. Kaapista ei myöskään ollut valunut vettä kaapin edustalle, eikä kaappia ulkoapäin tarkastelemalla ollut voinut havaita mitään poikkeuksellista.
Seinässä havaitut kosteusjäljet olivat olleet huonekalujen takana, eikä par­ketissa ollut ollut lainkaan kosteusvaurion jälkiä.
Asiassa oli jäänyt epäselväksi se, oliko keittiön kaapin vuoto ylipäätään ol­lut vaurion aiheuttaja.
Osakkeenomistaja voi yleensä luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista. Maija Tiaisella ei ollut ollut mitään aihetta olettaa, että Jari Tiainen ei huolehtisi tästä ilmoitusvelvollisuudesta.

Korvauksen määrä

Vaurio kuului yhtiön kunnossapitovastuun alaan ja putkisto oli ollut käyttö­ikänsä päässä aiheuttaen muutoinkin paljon vuotoja taloyhtiössä. Oli siten todennäköistä, että kyseiset vuodot olisivat joka tapauksessa aiheuttaneet tarpeen toteuttaa korjauksia myös kuivien tilojen osalta. Tästä syystä kus­tannuksia tuli tarkastella yhtenä kokonaisuutena.
Vahingon laajentumiseen oli vaikuttanut niin ikään se, että alakerran asunto oli ollut pitkään asumaton, jonka vuoksi vesivahinko oli pystytty havaitse­maan sen kautta vasta oleellisella viiveellä. Näin ollen vaurion laajenemi­seen kuivien tilojen puolelle oli vaikuttanut useampi sattumanvarainen seik­ka, jotka eivät olleet olleet Tiaisten vaikutusmahdollisuuksien piirissä. Syy-yhteys Tiaisten välitetyn tuottamuksellisen toiminnan ja vahingon välillä puuttui.
Maija Tiaisen mahdollisen korvausvastuun sovitteluun sovellettiin asun­to-osakeyhtiölain 24 luvun 7 §:n viittaussäännöksen nojalla vahingonkor­vauslain säännöksiä.

Asunto Oy Etanantie 4 on vaatinut, että Maija ja Jari Tiaisen valitus hylätään.

Jari Tiaisen vastuu

Vesivahingon pääasiallinen syy oli ollut keittiön allaskaapin vuoto, josta Jari Tiainen ei ollut ilmoittanut taloyhtiölle.
Keittiön kaapissa oli ollut havaittavissa selvät jäljet pitkään jatkuneesta ve­sivuodosta, ja Jari Tiainen oli pitänyt kaapissa alusastiaa. Normaali huolellisuusvelvollisuus edellytti, että aika ajoin tarkistetaan käyttämättö­mänäkin olevasta kaapista, ettei putkissa ole vuotoja. Asunto oli lisäksi ol­lut muutenkin poikkeuksellisen kostea.
Kosteus oli päässyt rakenteisiin pitkän ajan kuluessa ja oli selvää, että kus­tannukset olisivat olleet hyvin pienet, mikäli Jari Tiainen olisi toiminut huolellisesti.

Maija Tiaisen vastuu

Maija Tiainen ei ollut käynyt asunnossa ainakaan 15 vuoteen, eli hän ei ollut osakkeenomistajana lainkaan huolehtinut osakkaalle kuuluvasta huo­lenpitovelvollisuudesta. Hänen oli poikansa tuntien täytynyt tietää, että asunnon säännölliseen tarkastamiseen oli erityinen syy. Mahdollinen liikun­tarajoitus ei millään tavoin alentanut osakkaan huolenpitovelvollisuutta.
Maija Tiaisella oli todistustaakka siitä, että hän oli toiminut huolellisesti.

Vahingon määrä

Korjauskulut olivat riidattomat, ja Tiaisten aiheuttaman vesivahingon johdosta asunto-osakeyhtiö oli joutunut korjaamaan kahden asunnon märkä­tilojen lisäksi myös keittiöt ja muita kuivia tiloja, joiden korjaamiseen ei olisi muuten ollut mitään tarvetta.
Muissa huoneistoissa tapahtuneilla vesivahingoilla ei ollut vaikutusta tämän asian arviointiin.
Asunto-osakeyhtiö oli vaatimuksissaan ottanut jo kohtuullisessa määrin huomioon sen, että alakerran asunto oli ollut asumaton. Vahinko olisi ollut havaittavissa Tiaisten asunnossa jo paljon ennen sen ilmenemistä alaker­ran asunnossa. Vahingon havaitseminen ja siihen puuttuminen oli siten ollut täysin Kontaisten vaikutuspiirissä.
Aihetta korvausvastuun sovittelemiseksi tai oikeudenkäyntikuluvastuun alentamiseksi ei ollut.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjalli­siin todisteisiin.

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Jari Tiaista sekä todistajina Markus Maisaloa ja Tuomas Kauttoa.

Hovioikeuden ratkaisu

Pääasia

Tausta ja kysymyksenasettelu

Maija Tiainen omistaa Asunto Oy Etanantie 4 -yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat huoneiston A 14 hallintaan. Huoneiston asukas on Jari Tiainen.
Vuoden 2013 kesäkuussa Tiaisten huoneiston alapuolella sijaitsevassa huoneistossa A 10 havaittiin vesivahinko, joka alkuperäksi todettiin Tiaisten huoneiston A 14 putkistot. Taloyhtiö on korjannut molempien huo­neistojen vauriot. Huoneiston A 14 korjauskulut ovat olleet 28.275,48 euroa ja huoneiston A 10 korjauskulut 28.752,49 euroa.
Asiassa on riidatonta, että vesivahingon aiheuttaneet vauriot ovat olleet ta­loyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvissa rakenteissa. Riitaista on en­sinnäkin se, mikä vaurio on ollut vesivahingon varsinainen aiheuttaja.
Toiseksi kysymys on siitä, onko Jari Tiainen huoneiston asukkaana laiminlyönyt huolehtia asunnosta huolellisesti ja erityisesti laiminlyönyt il­moittaa putkistovuodosta ja siksi korvausvelvollinen taloyhtiölle aiheutta­mistaan vahingoista. Maija Tiaisen osalta on kysymys siitä, onko hän huoneiston omistajana asunto-osakeyhtiölain nojalla velvollinen korvaa­maan asunto-osakeyhtiölle huolimattomuudellaan aiheuttamansa vahingon.
Mikäli Tiaisten katsotaan olevan velvollisia suorittamaan vahingonkor­vausta asunto-osakeyhtiölle, asiassa on vielä kysymys vahingon määrästä ja korvauksen sovittelusta.

Vesivahingon syy

Kirjallisina todisteina K1 ja K2 on kosteuskartoittaja Maisalon laatimat kosteuskartoitusraportit huoneistoista A 10 ja A 14. Raporteista käy ilmi, että Tiaisten huoneistossa A 14 on havaittu keittiön ja kylpyhuoneen olohuoneen vastaisella seinällä laaja kosteusvaurio noin 50 senttimerin kor­keuteen asti. Keittiön ja kylpyhuoneen lattiassa havaittiin myös korkeita pintakosteuslukemia, ja lattian vaurioalue oli yhteensä noin 15 neliömetriä. Raporttien piirustuksista ilmenee, että lattian vaurioalue ulottuu ympyrän muodossa edellä mainitun olohuoneen seinän ympärille. Raporttien valoku­vien perusteella seinässä ollut kosteusvaurio on ainakin paljaalta seinältä ol­lut silmämääräisesti helposti havaittavissa.

Huoneiston A 14 keittiön allaskaapin pohja on kuvien perusteella ollut täy­sin mustunut viemäriputken alta ja kaapin pohjassa on mustuneen alueen keskellä reikä. Kaapissa on kuvaushetkellä ollut myös mustunut astia vie­märiputken alla. Raporttien kirjausten mukaan vauriojäljet viittaavat siihen, että vettä oli tulvinut allaskaappiin jo pidemmän aikaa.

Raporteissa on myös mainittu, että huoneiston A 14 kylpyhuoneen seinäpat­terin putket olivat olleet erittäin ruosteiset ja vuotaneet rakenteisiin jo pidemmän aikaa. Lisäksi lattiakaivon korokerenkaan putkiläpiviennistä oli päässyt vettä rakenteisiin aina kaivon tulviessa. Raporttien piirustuksissa ei kuitenkaan ole merkitty näiden mahdollisten vaurioiden ympärille keskitty­viä kosteusalueita. Ensimmäisessä raportissa on mainittu, että vettä olisi tul­vinut useita kertoja olohuoneen puolelle kylpyhuoneesta, mutta tämä mer­kintä on myöhemmästä raportista poistettu.

Raporttien mukaan alakerrassa olevan huoneiston A 10 vaurioalue katossa on vastaavassa kohdassa saman olohuoneen vastaisen seinän ympärillä, ja kosteus on levinnyt myös alakerran huoneiston lattiaan samalle alueelle.
Maisalo on kertonut, että hän oli heti päästyään sisälle asuntoon A 14 kiinnittänyt huomiota asunnon epätavallisen korkeaan ilmankosteuteen. Hän oli havainnut raportissa kuvatut vauriot olohuoneen seinässä erityisesti keittiön oven vieressä siitä huolimatta, että seinä oli ollut suurilta osin huo­nekalujen peittämä. Myös asunnon parkettilattia oli ollut märkä. Keittiön al­laskaappiin oli Maisalon arvion mukaan vaurioista päätellen valunut vet­tä jo kauan. Vesivahingon pääasiallinen syy oli ollut tämä allaskaapin vuo­to, joka oli kuivatilan lattiarakenteiden kautta päässyt leviämään olohuo­neen vastaiseen seinään ja vastaavalle alueelle alakerran asunnossa. Mikäli vuoto olisi tullut lattiakaivon kautta, kosteusjälki olisi ilmennyt alakerran kylpyhuoneen katossa lattiakaivon kohdalla, eikä seinän vieressä kuten täs­sä tapauksessa. Pienellä patterivuodolla ei ollut merkitystä, koska siitä joh­tuvia jälkiä ei ollut havaittu alakerran asunnossa.

Teknisenä isännöitsijänä toimineen Kauton laatimassa vahinkomuistiossa K3 on kommentoitu Maisalon laatimien raporttien löydöksiä. Muistiossa on katsottu, että lattiakaivon putkiläpivienti ei ollut voinut aiheuttaa tämän kaltaista vesivahinkoa. Kylpyhuoneen lattian rakenne toimi siten, että pinta­valu sai kastua käytettäessä. Lattiakaivon vuoto voitiin poissulkea myös, koska alakerran asunnon vahinko kylpyhuoneen katossa ulottui ainoastaan olohuoneen puolelle kylpyhuonetta eikä lattiakaivon kohdalle. Muistion mukaan allaskaapista lähtenyt vahinko oli levinnyt laajalle alueelle, koska se oli päässyt kuivatilojen lattiarakenteessa olevaan juuttikankaaseen, jonka kautta se oli päässyt edelleen leviämään rakenteiden sisällä. Olohuoneen vastainen seinä oli imenyt kosteutta tämän lattiarakenteen kautta kuivatilan puolelta.

Kautto on kertonut, että hän oli päästyään sisälle asuntoon ensimmäisenä kiinnittänyt huomiota erittäin huonoon ja kosteaan sisäilmaan sekä märkään parkettiin. Olohuoneen seinällä olleet huonekalut olivat peittäneet seinän vauriot siten, että niitä ei heti ollut havainnut. Kauton arvion mukaan keit­tiön allaskaapin putki oli vaurioista päätellen vuotanut useiden vuosien ajan. Kaapin pohja oli käytännössä täysin tuhoutunut. Allaskaapin vuoto oli vesivahingon pääasiallinen syy, koska kosteus oli päässyt leviämään kuvien tilojen lattiarakenteiden kautta olohuoneen vastaiseen seinään ja sitä ympä­röivälle alueelle. Kylpyhuoneen lattiakaivon vuodosta olisi jäänyt toisenlai­set jäljet eri kohtaan.

Huoneistossa asunut Jari Tiainen on kertonut, että kylpyhuoneen lattia­kaivo oli toiminut moitteettomasti, eikä kylpyhuoneesta koskaan ollut tulvinut vettä eteisen puolelle. Asunnon parketti oli ollut huonossa kunnossa, mutta tämä ei ollut johtunut kosteudesta. Olohuoneen seinän kosteusvau­rioita ei ollut voinut havaita, koska seinä oli ollut koko matkalta huonekalu­jen peitossa. Hän ei ollut havainnut allaskaapin vuotoa, koska hän ei käyttä­nyt kyseistä kaappia lainkaan. Kaappi oli säilytystilana hyvin epäkäytännöl­linen siellä olleen vanhan roskakorikehikon ja viemäriputkien vuoksi. Jari Tiainen ei muutoinkaan ollut käyttänyt keittiötä lähes ollenkaan, koska hän oli tuohon aikaan ollut enimmäkseen töissä ja käynyt asunnolla lähinnä nukkumassa.

Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että asiassa vastaanotettu näyttö ko­konaisuutena arvioituna luotettavasti osoittaa, että huoneistojen A 14 ja A 10 vesivahinko on aiheutunut Tiaisten asunnon keittiön allaskaapin put­ken vuodosta. Kirjallisten todisteiden sekä Maisalon ja Kauton kertomus­ten perusteella on osoitettu, että asunnon A 14 allaskaapin putki on vuota­nut kauan ja aiheuttanut huomattavat vahingot kaapin pohjaan, mistä kos­teus on levinnyt edelleen keittiön ja olohuoneen lattiarakenteiden kautta olohuoneen vastaiseen seinään. Kosteus on tätä kautta levinnyt asunnoissa todettuihin vesivauriokohtiin. Muita varteenotettavia selityksiä tämän kal­taiselle alueelle levinneen vesivahingon aiheuttajaksi esimerkiksi kylpyhuo­neen puolelta ei ole käynyt ilmi.

Jari Tiaisen vastuu

Yhtiön kanteessa Jari Tiaisen maksettavaksi vahingonkorvauslain no­jalla vaadittu korvaus on osaltaan perustettu Tiaisen väitettyihin laimin­lyönteihin.

Vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan jokainen on vel­vollinen korvaamaan toiselle tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheutta­mansa vahingon. Säännöksen tarkoittamana korvausvastuun perustavana seikkana voi olla vahingonaiheuttajan teko tai laiminlyönti. Laiminlyöntipe­rusteinen korvausvastuu edellyttää toimintavelvollisuutta vahingon estämi­seksi tai rajoittamiseksi. Tällainen toimintavelvoite perustuu usein lakiin. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa Jari Tiaisen toimintavelvolli­suus ei kuitenkaan perustu suoraan lain säännökseen. Näin ollen tapauskoh­taisten seikkojen perusteella on arvioitava, onko Jari Tiainen ollut sel­laisessa vastuuasemassa, josta seuraa toimintavelvoite vahingon estämisek­si.

Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuudesta asunnon vahingoittumisesta ja ilmoi­tusvelvollisuuden laiminlyönnistä johtuvasta korvausvelvollisuudesta on säädetty asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 24 §:ssä. Osakkeen­omistajan näistä velvollisuuksista on säädetty asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ssä ja 24 luvun 2 §:ssä. Asuinhuoneiston hallintaan siten sinänsä tavan­omaisesti liittyy velvoite ilmoittaa omistajataholle huoneiston vahingoittu­misesta. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella huoneisto ei ole ollut Jari Tiaisen käytössä vuokrasopimuksen perusteella, mutta se on ollut useita vuosia hänen asuntonaan ja yksin hänen hallinnassaan. Jari Tiaisen mukaan hänen äitinsä Maija Tiainen ei ollut käynyt asunnossa vuosiin. Näissä olosuhteissa Jari Tiaisen on katsottava olleen sellaisessa vas­tuuasemassa, että hänen voidaan katsoa toimineen tuottamuksellisesti, mi­käli hän on laiminlyönyt ilmoittaa havaittavissaan olleesta vahingosta ja si­ten antanut sen levitä sekä aiheuttaa laajempaa vahinkoa.

Hovioikeus toteaa ensinnäkin, että keittiön allaskaappi on edellä kerrotuin tavoin ollut niin pahoin vahingoittunut, että vaurio on ollut välittömästi ha­vaittavissa avaamalla kaapinoven. Vaurion havaitseminen ei ole edellyttä­nyt mitään rakenteiden purkamista. Kaapista löytynyt mustunut astia viittaa siihen, että Jari Tiainen on havainnut vuodon ja käyttänyt astiaa vuota­van veden keräämiseen. Olohuoneen seinällä olleet vauriot ovat kuvista päätelleen olleet vaikeuksitta havaittavissa ainakin paljaalta seinältä. Riida­tonta kuitenkin on se, että suuri osa seinästä on ollut huonekalujen peitossa. Vahinko ei ole Jari Tiaisen ja Kauton mukaan ollut niiden takaa välit­tömästi havaittavissa. Maisalo on kuitenkin kertonut, että vaurio oli heti havaittavissa erityisesti keittiön oven vierestä. Hovioikeus toteaa, että vau­rioitunut alue on kuvista päätellen jatkunut koko matkan keittiön ovelta aina toiseen kulmaan asti. Näin ollen hovioikeus katsoo, että vaurion on täytynyt olla Maisalon kertomalla tavalla havaittavissa ainakin seinän kulmissa.

Ottaen huomioon selvästi havaittavissa olleet vauriot sekä keittiön allaskaa­pissa että viimeistään olohuoneen seinässä hovioikeus katsoo käräjäoikeu­den tavoin, että Jari Tiaisen on täytynyt ymmärtää, että kysymyksessä on vesivahinko, jonka korjaaminen edellyttää toimenpiteitä ennen kuin se leviää laajemmalle. Hän on näin ollen toiminut vahingonkorvauslain tar­koittamalla tavalla tuottamuksellisesti, koska hän ei ole ilmoittanut kenelle­kään tästä vahingosta ja sen korjaustarpeesta. Laiminlyönti on aiheuttanut sen, että vaurio on levinnyt edellä kerrotulla tavalla allaskaapista huomatta­van laajalle alueelle asuntoihin A 10 ja A 14. Jari Tiainen on siten vel­vollinen korvaamaan vahingon, jonka on menettelyllään aiheuttanut asunto­osakeyhtiölle.

Maija Tiaisen vastuu

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoi­tettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä.
Saman lain 24 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on kor­vattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjär­jestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiöl­le, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Edelleen 2 momentin mukaan jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

Kuten käräjäoikeus on todennut, osakkeenomistajalla on huoneiston sisä­osien vahingoittuessa edellä selostettujen säännösten perusteella yleensä näyttötaakka siitä, että hän on toiminut huolellisesti eikä aiheuttanut vahin­koa toimenpiteellään tai laiminlyönnillään.

Asunto-osakeyhtiölain esitöissä on kuitenkin lähdetty huoneiston ollessa vuokrattuna siitä, että vaikka osakkeenomistajan on lain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaisen huolellisuusvaatimuksen perusteella seurattava myös vuokralle antamansa tilan kuntoa, osakkeenomistaja voi yleensä luottaa sii­hen, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista. Kuitenkin jos osakkeenomistajalla on vuokralai­sen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella tai muusta syystä syytä olettaa, että vuokralainen ei huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että huoneiston kunto tarkistetaan tarvittavan usein (HE 24/2009 vp s. 96).

Oikeuskäytännössä on katsottu, että huoneistonsa vuokralle antaneen osak­keenomistajan on aiheen siihen ilmaantuessa huolenpitovelvollisuutensa pe­rusteella huolehdittava siitä, ettei vuokralainen vahingoita asunto-osakeyh­tiön kunnossapitovastuuseen kuuluvia kiinteistön osia, ja puututtava tie­toonsa tulleeseen huoneiston epäasianmukaiseen käyttöön. Osakkeenomis­taja voi kuitenkin tavallisesti luottaa siihen, että vuokralainen toimii asian­mukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toi­minnalla estää. Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen menettelyllään yh­tiön kunnossapitovastuulla oleville rakenteille aiheuttamista vahingoista edellyttää siten sitä, että osakkeenomistaja on menetellyt edellä mainituissa suhteissa huolimattomasti (KKO 2016:33).

Myös oikeuskirjallisuudessa on lähdetty siitä, että jos vuokranantajalla ei ole syytä olettaa vuokralaisen toimivan huolimattomasti ja laiminlyövän puutteita koskevan ilmoitusvelvollisuuden, ei osakkaan voida katsoa toimineen huolimattomasti, vaikka hän ei valvoisi huoneiston kuntoa lainkaan vuokrasuhteen kestäessä. Osakkaalta ei yleensä voida edellyttää, että hän esimerkiksi määrä välein tarkastaisi huoneiston. Jos osakkaan vuokralainen laiminlyö velvollisuutensa ilmoittaa huoneiston korjaustarpeesta, osakas ei yleensä itse voi olla vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta (ks. esim. Furuhjelm – Kanerva – Kinnunen – Kuhanen: Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaari osa 1, 2016, s. 284 sekä em. kommentaari osa 3, 2016, s. 372).

Jari Tiainen on kertonut, ettei Maija Tiainen ollut käynyt asunnossa lähes pariin kymmeneen vuoteen.
Jari ja Maija Tiaisen välillä ei ole varsinaista huoneenvuokrasuhdetta. Tästä huolimatta järjestely muistuttaa luonteeltaan lähinnä vuokrasuhdetta, joten Maija Tiaisen vastuuta huoneiston valvonnasta on näissä olosuhteissa perusteltua arvioida samoin kuin edellä on selostettu vuokralaisten osalta.

Edellä kerrotulla tavalla Maija Tiaisella ei ole osakkeenomistajana eri­tyistä velvollisuutta tarkistaa huoneiston kuntoa osoittaakseen toimineensa huolellisesti, ellei jokin konkreettinen seikka anna aihetta huoneiston tar­kempaan valvontaan.

Asunto-osakeyhtiö on vedonnut ainoastaan yleisellä tasolla siihen, että Maija Tiaisen olisi tullut tarkastaa asunto useammin, koska hänen oli Jari Tiaisen äitinä täytynyt tietää, millä tavoin hänen poikansa huolehtii asunnon kunnosta.

Edellä selostetut arviointiperusteet huomioon ottaen hovioikeus katsoo kui­tenkin toisin kuin käräjäoikeus, että Maija Tiaisella ei ole ollut yleistä velvollisuutta säännöllisesti valvoa asunnon kuntoa osoittaakseen toimi­neensa huolellisesti. Asiassa ei ole ilmennyt mitään konkreettisia seikkoja, joiden vuoksi Maija Tiaisella olisi ollut erityinen syy olettaa, että Jari Tiainen ei huolehdi asunnosta asianmukaisella tavalla. Hovioikeus kat­soo näin ollen, ettei Maija Tiainen ole toiminut huolimattomasti, eikä hän siten ole velvollinen korvaamaan Jari Tiaisen laiminlyönnistä johtu­nutta vahinkoa asunto-osakeyhtiölle.

Vahingon määrä

Asunto-osakeyhtiön suorittamien korjauskustannusten määrä on riidaton. Tiaiset ovat kuitenkin katsoneet, että vahingon määrää arvioitaessa tulisi ottaa huomioon erityisesti se, että vaurio kuului kunnossapitovastuun alaan ja taloyhtiön putkisto oli käyttöikänsä päässä aiheuttaen jo muutoinkin pal­jon vuotoja. Nyt suoritettu korjaus olisi siten aiheuttanut säästöjä tulevissa korjauksissa, jotka kuuluivat yhtiön kunnossapitovastuulle. Vahingon laa­jentumiseen oli Tiaisten mukaan vaikuttanut myös se, että alakerran asunto oli ollut pitkään asumaton, ja siksi vesivahinko oli pystytty havaitse­maan vasta oleellisella viiveellä.

Kun alkuperäinen vaurio riidattomasti on ollut asunto-osakeyhtiön kunnos­sapitovastuun piirissä olevissa putkistoissa, Jari Tiaisen vastuu rajoit­tuu siihen vahinkoon, jonka hän on aiheuttanut laiminlyömällä ilmoittaa vuodosta ajoissa.

Kuten edellä on katsottu, molempien huoneistojen vesivahinko on saanut alkunsa Tiaisten keittiön allaskaapista, josta se on levinnyt keittiön ja olohuoneen lattian rakenteiden kautta olohuoneen seinään ja kylpyhuoneen lattiaan sekä vielä vastaaville alueille alakerran asunnossa. Yhtiön kunnos­sapitovastuun piirissä ollut keittiökaapin putken vuoto olisi ollut helposti havaittavissa ja korjattavissa hyvin vähäisin kustannuksin mikäli Jari Tiainen olisi ilmoittanut siitä ajoissa. Tällöin vahinko ei olisi päässyt le­viämään keittiökaapista lattiarakenteisiin ja käytännössä kaikki asunto-osa­keyhtiön suorittamat korjauskustannukset olisi voitu välttää.

Tiaiset ovat yleisellä tasolla väittäneet, että suoritetut korjaukset olisivat aiheuttaneet yhtiölle kustannussäästöjä tulevissa korjauksissa, jotka kuulu­vat sen kunnossapitovastuulle. Näitä säästöjä ei kuitenkaan ole tarkemmin yksilöity, ja yhtiö on joutunut vesivahingon johdosta korjaamaan ja kuivaa­maan kahden asunnon märkätilojen lisäksi myös keittiöt ja muita kuivia ti­loja, joiden korjaamiseen ei olisi muuten ollut mitään tarvetta.

Hovioikeus katsoo näin ollen, että kaikki asunto-osakeyhtiön vaatimat korjauskustannukset ovat syy-yhteydessä Jari Tiaisen tuottamukselliseen menettelyyn, joten hänen korvausvelvollisuutensa kattaa kaikki vaaditut kustannukset.

Sovittelu

Vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos korvausvelvollisuus harkitaan kohtuuttoman raskaaksi ottaen huomioon vahingon aiheuttajan ja vahingon kärsineen varallisuusolot ja muut olosuhteet.

Lain esitöiden (HE 187/1973 vp s. 13) mukaan sovittelusäännöstä olisi lähinnä tarkoitus käyttää silloin, kun halutaan estää sellaisen lopputuloksen syntyminen, joka olisi vahingonkorvausvelvollisen kannalta selvästi louk­kaava ja kohtuuton. Vahingonkorvausvelvollisen toimeentulo ja varallisuus ovat keskeinen lähtökohta tätä arvioitaessa. Kohtuutonta olisi, jos yksityi­sen ihmisen huolimattomuuteen perustuva korvausvastuu raunioittaisi kokonaan hänen ja hänen perheensä toimeentulon. Toisaalta myös vahingon­kärsineen etu on otettava huomioon, eikä korvauksen sovitteleminen saa olla tämän kannalta kohtuutonta. Myös vahingon aiheuttajan syyllisyyden aste on otettava huomioon sovittelusäännöstä sovellettaessa.

Jari Tiainen on kertonut, että hän on tällä hetkellä eläkkeellä ja hänen nettotulonsa ovat noin 1.260 euroa kuukaudessa. Asunto on Maija Tiaisen omistama, eikä Jari Tiaisella ole muuta omaisuutta.

Hovioikeus toteaa, että täysi korvausvelvollisuus on pääsääntö, ja sovittelu­säännös muodostaa tästä poikkeuksen kohtuuttoman raskaan korvausvelvol­lisuuden välttämiseksi.

Jari Tiaisen taloudelliset olot puoltavat korvauksen sovittelemista, koska yli 50.000 euron korvausvelvollisuutta voidaan pitää hänen tuloihinsa ja varallisuuteensa nähden huomattavana.

Sovittelua vastaan puhuu puolestaan Jari Tiaisen tuottamuksen aste. Alkuperäinen vuotovahinko on ollut selvästi havaittavissa, ja laajempi vesi­vahinko on syntynyt varsin pitkän ajan kuluessa. Tästä huolimatta Jari Tiainen on täysin laiminlyönyt asiasta ilmoittamisen ja siten antanut alun perin hyvin pienen vaurion aiheuttaa asunto-osakeyhtiölle merkittävän vahingon, joka olisi ollut helposti vältettävissä.

Vaikka vahinko on aiheutunut yhtiölle eikä esimerkiksi yksityishenkilölle, asunto-osakeyhtiö poikkeaa kuitenkin luonteeltaan esimerkiksi tavanomais­ta liiketoimintaa harjoittavista yhtiöistä. Asunto-osakeyhtiön näkökulmasta katsottuna voidaan myös pitää kohtuuttomana, että se ei saisi täyttä kor­vausta henkilöltä, joka laiminlyömällä ilmoittaa helposti havaittavissa ol­leesta vauriosta aiheuttaa yhtiölle merkittävän vahingon. Asunto-osakeyh­tiöllä ei ole mitään mahdollisuutta havaita vauriota ennen kuin asukas itse ilmoittaa siitä, tai se on jo päässyt leviämään muihin asuntoihin tai yleisiin tiloihin. Yhtiön on siksi voitava luottaa siihen, että asukas noudattaa tavan­omaista huolellisuutta ja antaa yhtiölle mahdollisuuden korjata vaurion ennen kuin se leviää.

Oikeudenkäyntikulut

Asianosaisten taloudelliset olot sekä Jari Tiaisen menettelyn luonne huomioon ottaen hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että korvaus­velvollisuuden sovittelulle ei ole tässä asiassa edellytyksiä. Jari Tiai­nen on siten velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon täysimääräi­sesti.

Yhtiön oikeudenkäyntikulut

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun yhtiön kohtuullisten oikeu­denkäyntikulujen määrästä käräjäoikeuskäsittelyn osalta, joten yhtiön vali­tus ei anna aihetta muuttaa ratkaisua tältä osin. Yhtiön oikeudenkäyntikulu­jen kokonaismäärä käräjäoikeudessa on siten 20.100 euroa.

Yhtiön oikeudenkäyntikulujen määrä hovioikeudessa on 12.960,08 euroa, josta määrästä Jari Tiaisella ei ole ollut huomauttamista.
Koska kanne hylätään Maija Tiaisen osalta, hänet on myös vapautettava velvollisuudesta korvata yhtiön oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa.
Jari Tiaisen velvollisuudesta korvata yhtiön oikeudenkäyntikuluja kä­räjäoikeudessa hovioikeus toteaa, että kulujen jakautumista Tiaisten kes­ken ei ole kuluvaatimuksissa erikseen eritelty, joten Jari Tiaisen kor­vattavaksi jäävä osuus on arvioitava.
Yhtiön kanne Maija Tiaista vastaan on hylätty, joten yhtiön kaikki oikeudenkäyntikulut eivät voi tämän kaltaisessa osavoittotilanteessa jäädä Jari Tiaisen korvattavaksi. Useampi vastapuoli aiheuttaa väistämättä lisäkuluja varsinkin, kun korvausperuste on kummankin osalta oikeudellisesti erilainen kuten tässä asiassa. Pääosa näytöstä on tosin koskenut kummankin vastaajan osalta riitaisia kysymyksiä, joten se on ollut kaikilta osin tarpeen myös Jari Tiaisen korvausvastuun arvioimiseksi. Maija Tiaista kohtaan esitetty vaatimus on siten hovioikeuden arvion mukaan lisännyt yhtiön oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa jonkin verran, mutta suuri osa ku­luista olisi joka tapauksessa syntynyt Jari Tiaista kohtaan esitetyn ja voitetun vaatimuksen ajamisesta.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiöllä on oikeus saada osittainen korvaus oikeudenkäyntikuluistaan Jari Tiaiselta. Hovioikeus pitää kohtuullisena korvauksena yhtiön oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 13.500 euroa.

Asia on ollut hovioikeuden käsiteltävänä samassa laajuudessa kuin käräjäoikeudessa. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta on siten perusteltua arvioida samoista lähtökohdista myös hovioikeuskäsittelyn osalta. Jari Tiainen on siksi velvoitettava korvaamaan osa yhtiön oikeudenkäyntikuluista myös hovioikeudessa. Hovioikeus pitää kohtuullisena korvauksena yhtiön oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 8.600 euroa.

Hovioikeus katsoo lisäksi, että oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden kohtuullistamiselle oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n nojalla ei ole perusteita. Tältä osin hovioikeus viittaa edellä vahingonkorvausvelvollisuuden sovittelun yhteydessä lausuttuun. Jari Tiaisen velvoittaminen korvaamaan edellä mainitut oikeudenkäyntikulut ei ole ilmeisen kohtuutonta.

Maija Tiaisen oikeudenkäyntikulut

Kanne on edellä kerrotuin tavoin kaikilta osin hylätty Maija Tiaisen osal­ta, joten asunto-osakeyhtiö on velvollinen korvaamaan hänen kohtuulliset oikeudenkäyntikulunsa sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa.
Yhtiöllä ei ole ollut huomauttamista Tiaisten oikeudenkäyntikulujen määrästä. Käräjäoikeudessa Maija Tiaisen osuus vastaajien oikeuden­käyntikuluista on ollut 3.764,95 euroa. Hovioikeudessa Tiaisten yhteinen oikeudenkäyntikuluvaatimus on 11.067,96 euroa, josta hovioikeus arvioi Maija Tiaisen osuudeksi vastaavalla tavalla kuin käräjäoikeudessa puolet eli 5.533,98 euroa.

Tuomiolauselma Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:
Maija Tiainen vapautetaan velvollisuudesta korvata Asunto Oy Etanantie 4:lle vesivahingon korjaamisen aiheuttamia korjauskustannuksia sekä asun­to-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa.
Asunto Oy Etanantie 4 velvoitetaan korvaamaan Maija Tiaisen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 3.764,95 eurolla korkolain 4 §:n 1 mo­mentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antopäivästä lukien.

Jari Tiaisen korvausvelvollisuus Asunto Oy Etanantie 4:lle vesivahingon korjaamisen aiheuttamista korjauskustannuksista korotetaan 52.275 euroksi käräjäoikeuden määräämine korkoineen.
Jari Tiaisen korvausvelvollisuus Asunto Oy Etanantie 4:n oikeuden­käyntikuluista käräjäoikeudessa alennetaan 13.500 euroksi käräjäoikeuden määräämine korkoineen.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa:
Asunto Oy Etanantie 4 velvoitetaan korvaamaan Maija Tiaisen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 5.533,98 eurolla korkolain 4 §:n 1 momen­tin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antopäivästä lukien.
Jari Tiainen velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Etanantie 4:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 8.600 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antopäivästä lukien.

Muutoksenhaku
Asian ovat ratkaisseet:
Ratkaisu on yksimielinen.
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta­malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali­tuksen tekemiseen päättyy 30.7.2018.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
hovioikeudenneuvos JS hovioikeudenneuvos MP asessori KS


1 HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 17/25823
2. osasto
Annettu kansliassa
Käräjätuomari TN 10.5.2017 L16/24826
Kantaja Asunto Oy Etanantie 4
Vastaajat Tiainen, Maija
Tiainen, Jari
Asia Asunto-osakeyhtiöasia
Vireille 17.6.2016
RIIDATTOMAT SEIKAT
Maija Tiainen omistaa Asunto Oy Etanantie 4 - yhtiön osakkeet, jotka
oikeuttavat asuinhuoneiston A 14 hallintaan. Asunnossa asuu Jari
Tiainen. Vastaajat ovat sukulaisia.
Putkistot kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Kesäkuussa 2013 yhtiön edustajat olivat olleet tekemässä yhtiön kaikissa huoneistoissa asuntojen patteriventtiilien vaihtamiseksi normaaliin kunnossapitoon kuuluvaa tarkastusta, jonka yhteydessä oli havaittu, että vastaajien hallinnassa olevan asunnon alapuolella olevassa asunnossa A 10 oli tapahtunut vesivahinko, joka oli viitannut asunnon yläpuoliseen syyhyn. Huoneisto A 10 oli ollut vuosia asumaton osakkaan pitkäaikaisen sairauden takia.
Lattiakaivon ja patteriputken vuoto rakenteen sisässä olivat aiheuttaneet vesivahingon huoneistoihin A14 ja A10. Keittiön allaskaapissa oli ollut viemäriputken vuotoa. Taloyhtiö oli korjannut vesivahingon. Asunnon A14 korjauskulut olivat olleet 28.275,48 euroa ja A 10 korjauskulut 28.752,49 euroa, eli yhteensä 57.027,67 euroa.

KANNE
Vaatimukset Asunto Oy Etanantie 4 on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle
1. vastaajien aiheuttaman vesivahingon korjauskustannuksina yhteensä
52.275 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen vaatimuksen tekemisestä 1.12.2014 lukien;
2. kantajan oikeudenkäyntikulut 23.192,66 eurolla korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Korvausvelvollisuuden sovittelulle ei ole perusteita.

Perustelut:
Vesivahingon syy
Kun vaurion syytä oli tutkittu asunnossa A 14, oli havaittu, että huoneistossa A 14 oli ollut useita vuosia jatkunut vesivahinko.
Vahinkoraporttien (KT 1, KT 2) mukaan syynä olivat olleet -pesutilan lattiakaivon tulviminen -pesutilan seinäpatterin putken vuotaminen -keittiön viemäriputken vuotaminen
Pääasiallinen vesivahingon syy oli ollut lattiakaivon tulviminen ja keittiön viemäriputken vuotaminen.
Lisäksi vuotoon mahdollisesti vaikuttavana syynä oli epäilty pesutilan lattiakaivon korokerenkaan läpiviennin vuotamista. Koska lattiarakenteessa oli kuitenkin alimpana pohjalaatta, jonka päällä oli ollut ns. pikivalu, ei läpivienti ollut voinut vaikuttaa vesivahingon syntymiseen. Rakenteen pintavalu saa normaalissa käytössä kastua ja ylimääräinen kosteus pikieristeen kautta lattiakaivoon ja haihtuu huoneilmaan.
Vahingon syynä ei ollut ollut rakenteiden ikääntyminen, vaan vastaajien laiminlyönti.
Vastaajien tuottamuksesta
Vaikka putkistot olivat olleet sinänsä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla, tulee osakkeenomistajan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaisesti huolehtia omasta kunnossapitovelvollisuudestaan ja valvoa asunnossa myös rakenteita, joiden kunnossapitovastuu kuuluu taloyhtiölle. Osakkaalta oli lain 4 luvun 8 §:n nojalla myös ilmoitusvelvollisuus sellaisesta viasta tai puutteesta, jonka korjausvastuu kuuluu yhtiölle. Asunto oli ollut poikkeuksellisen huonossa kunnossa ja se oli ollut vastaajien havaittavissa.
Maija Tiainen oli
-laiminlyönyt osakkeenomistajalle kuuluvan velvollisuuden huolehtia
asunnosta,
-laiminlyönyt valvoa huoneiston kuntoa, kun se oli luovutettu toisen
henkilön käyttöön ja
-laiminlyönyt ilmoittaa yhtiölle huoneiston kunnosta ja yhtiön
kunnossapitovastuulle kuuluvasta korjaustarpeesta.
Maija Tiaisen vastuu oli perustunut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 § ja 8 §:n säännöksiin. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan oli korvattava vahinko, jonka osakkeenomistaja
huolimattomuudellaan tai tahallaan aiheuttaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.
Jari Tiainen oli laiminlyönyt huolehtia asunnosta huolellisest-aiheuttamalla veden tulvimisen lattiakaivosta