Osakkeenomistajan oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan?

Asunto-osakeyhtiön osakkaalla on oikeus tehdä hyvän rakennustavan mukaisesti muutostöitä huoneistossaan. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja.
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.
Säännöksen 2 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Nyt alla oli kysymys siitä, oliko kylpyhuoneeseen rakenteiden sisään asetettavat johdot ja putket sellaisia, joista voi aiheutua haittaa. Ja voiko yhtiö kieltää ne tai asettaa niille ehtoja.
Osakkeenomistaja voitti jutun käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa ja yhtiö velvoitettiin maksamaan lisäksi osakkeenomistajalle vahingonkorvauksia menetetyistä vuokratuotoista yli kahdelta vuodelta ja oikeudenkäyntikulut yli 30.000 euroa molempien oikeusasteiden osalta.

Sovellettavat oikeusohjeet

Oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Pykälän 2 momentin mukaan ilmoituksen antamiseen tiedoksi toiselle osakkeenomistajalle, ilmoituksesta aiheutuvien kulujen korvaamiseen ja ilmoituksen sisältöön sovelletaan, mitä 4 luvun 7
§:n 2–4 momentissa säädetään kunnossapitotyötä koskevasta ilmoituksesta ja siitä aiheutuvien kulujen korvaamisesta.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n 1 momentista ilmenee lähtökohta, että suhteessa yhtiöön ja toisiin osakkeenomistajiin kaikki muutostyöstä aiheutuvat kustannukset kuuluvat sen toteuttavan osakkeenomistajan maksettaviksi, olipa kyse muutostyön toteutuksesta aiheutuvista kuluista taikka muutoksen myöhemmin aiheuttamasta kunnossapitotarpeesta tai muutoksesta yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. (HE 24/2009 vp s. 100–101.)

Suostumus muutostyöhön

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.
Säännöksen 2 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentin esitöiden (HE 24/2009 vp
s. 102–103) mukaan yhtiön tai toisen osakkeenomistajan suostumusta edellyttävän haitan tai vahingon määritelmä vastaa voimassa olevaa lakia. Haitan tai vahingon aiheutumisen tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa, jotta se voisi oikeuttaa yhtiön asettamaan muutostyölle ehtoja. Vain vähäistä suurempi haitta tai vahinko voisi johtaa siihen, että muutostyölle tarvitaan yhtiön tai osakkeenomistajan suostumus. Haitaksi on katsottava myös vahinkoriskin lisääntyminen. Käytännössä huomattava osa vanhojen talojen home- ja muista rakenteiden kastumiseen liittyvistä vahingoista on seurausta puutteellisesti toteutetuista putkien, viemäreiden, kylpyhuone-,keittiö- ja saunatilojen rakentamistoimenpiteistä (HE 24/2009 vp s. 16).

Laissa ei edellä todetulla tavalla tarkemmin määritellä sitä, minkälaisia ehtoja yhtiö tai toiset osakkeenomistajat muutostyölle voivat asettaa.
Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan osakkeenomistajan tehdessä lvi- asennuksia pesukoneita tms. laitteita varten tilaan, jossa ei ennestään ole vesikalusteita, yhtiö voi asettaa muutostyön ehdoksi esimerkiksi vedeneristeen ja lattiakaivon asentamisen, jos laitteet ovat sellaisia, että niitä yleensä käytetään vain märkätiloissa. Väliaikaisen esimerkiksi työn toteuttamisesta aiheutuvan haitan perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja muutostyön toteuttamiselle.
Muutostyöluvan ehdoksi voidaan asettaa myös esimerkiksi vakuuden toimittaminen: yhtiö voisi vaatia osakkeenomistajalta vakuutta, jos yhtiö samankaltaisia töitä teettäessään normaalisti vaatisi vakuutta omalta urakoitsijaltaan. Perusparannuksia ja uudistuksia vastaavalla tavalla osakkeenomistajan muutostöihin voidaan tarvittaessa varautua yhtiöjärjestykseen otettavilla määräyksillä. Käytännössä yhtiöt asettavat muutoksen edellytykseksi sen, että muutostyön tekevä osakkeenomistaja vastaa kaikista kustannuksista, kuten mahdollisen yhtiöjärjestyksen muutoksen vuoksi pidettävän yhtiökokouksen, yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin ja viranomaisen luvan hankkimisen kustannuksista (ks. 5 §). (HE 24/2009 vp s. 103.)

Oikeuskirjallisuudessa (Kuhanen ym., Asunto-osakeyhtiölaki -kommentaari (2019), s. 301) on katsottu, että ehto voi olla esimerkiksi yhtiölle aiheutuvien taloudellisten vahinkojen korvaaminen jollakin summalla, kuten lisääntyneiden energiakustannusten määrällä. Käytännössä hyvän rakennustavan vaatimusten saavuttamiseen tähtäävänä hyväksyttävänä vaatimuksena voidaan pitää myös sitä, että osakkaan tulee käyttää rakennusalalla yleisesti hyväksytyn vaatimustason saavuttaneita asentajia, jos muutostyössä tehtäville rakennustoimenpiteille on tällainen vaatimustaso olemassa. Tällaisena voidaan pitää esimerkiksi VTT:n sertifioimaa märkätilojen vedeneristyksen asentajaa. Työn aikaisen haitan perusteella työn toteuttamisen ehdoksi voidaan määrätä, että asianmukaisesta pölysuojauksesta ja päivittäisestä siivouksesta sekä työn valmistuttua loppusiivouksesta huolehditaan ja että vedenjakelun katkoksista ilmoitetaan vähintään vuorokautta aiemmin porrashuoneen ilmoitustauluilla. Lisäksi oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että yhtiö voi asettaa suostumuksensa edellytykseksi esimerkiksi sen, että muutosta haluava osakas suostuu siihen, että vastikkeen määräytymisperustetta muutetaan hänen hallitsemansa huoneiston osalta yhtiölle aiheutuvien lisäkustannusten kattamiseksi. (Jauhiainen ym., Asunto-osakeyhtiölaki, (2019), s. 300)

Jotta yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi asettaa muutostyölle ehtoja tai jopa kieltää sen, täytyy muutoksesta aiheutua jonkinlaista haittaa tai vahinkoa. Mahdollisesti aiheutettavalta vahingolta edellytetään lisäksi jonkinlaista olennaisuutta. Yhtiöllä ja tai toisella osakkeenomistajalla on velvollisuus osoittaa, että vahinkoa aiheutuu ja että se on olennaista. (Kuhanen ym. Asunto-osakeyhtiölaki -kommentaari, (2019), s. 296)



Johtopäätökset

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitetuilla ehdoilla voidaan tarkoittaa paitsi muutostyön konkreettista toteuttamista koskevia myös muunlaisia, yhtiölle muutostöistä mahdollisesti aiheutuvan haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi tarpeellisia ehtoja.

Säännöksen ja esitöiden perusteella hovioikeus katsoo haitalla tarkoitettavan erityisesti työstä aiheutuvia fyysisiä haittoja sekä muutoksista yhtiölle aiheutuvia lisäkustannuksia.

Haitan tulee hovioikeuden käsityksen mukaan olla fyysistä tai taloudellista. Tällainen haitta on poistettavissa töille asetettavilla tai kustannusten korvaamista koskevilla ehdoilla. Sen sijaan lainkohdassa tarkoitettu haitta ei voi liittyä yleisiin juridisiin kysymyksiin yhtiön ja osakkaan välisestä suhteesta tai näihin suhteisiin liittyvään kirjaamiseen, mitkä seikat on ratkaistu lainsäädännössä ja yhtiöjärjestyksessä.

Hovioikeus toteaa lisäksi, että yhtiön tulee asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:n nojalla säilyttää muutostyöilmoitukset ja muutostöistä tulee osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijätodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 4 §:n 14 kohdan mukaan ilmoittaa isännöitsijäntodistuksessa.

Kn ja yhtiön välisen kunnossapitovastuun ja muun vastuun jakautuminen Kn suunnitelmien mukaisista töistä määräytyy asunto-osakeyhtiölain säännösten, erityisesti 4 luvun 1 §:n ja yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella. Kn suunnitelmien mukaisia töitä koskevat ilmoitukset on merkittävä yhtiössä pidettävään luetteloon muutostöitä koskevista ilmoituksista ja ilmoituksista on tehtävä merkintä myös isännöitsijäntodistukseen. Vastuunjako sekä vastuunjakoon vaikuttavien tietojen säilyttäminen sekä tietojen välittäminen arvioidaan olemassa olevien säännösten perusteella.

Hovioikeus toteaa, että Kn suunnitelmat poikkesivat monella tavoin AAn töiden toteutustavasta. Kn muutostöitä koskevien suunnitelmien on kuitenkin selvitetty täyttäneen rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vaatimukset ja niille olisi saatu rakennuslupa. K on myös riidattomasti vastuussa muutostöidensä kunnossapidosta.

Kynnyskorkeuden osalta hovioikeus toteaa lisäksi, että kynnyskorkeus oli rakennusvalvonnan hyväksymä, eikä asiassa ole esitetty selvitystä kynnyskorkeuden mahdollisten esteettömyysvaatimusten vastaisuudesta.

Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että Kn muutostöiden ei ole selvitetty voivan olennaisesti vahingoittaa yhtiön rakennusta tai aiheuttavan yhtiölle taloudellista tai muutakaan haittaa asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla.

Myöskään osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuutta koskevassa sääntelyssä tarkoitetut ehdot työn toteuttamiselle eivät voi koskea mahdollisesti tulevaisuudessa ajankohtaiseksi tulevia kunnossapitovastuun jakautumiseen liittyviä kysymyksiä niin, että yhtiö voi edellyttää osakasta hyväksymään yhtiön määrittämän kunnossapitovastuun jakautumisen yhtiöjärjestyksen muutoksella. Jos yhtiö ja osakas ovat vastuukysymyksistä eri mieltä tai ainakin niiden ratkaisemisesta yhtiöjärjestyksen muutoksella eikä edellytyksiä yhtiöjärjestyksen muuttamiselle ole, tällaiset kysymykset joudutaan ratkaisemaan normaalissa järjestyksessä kunnossapitovastuun jakautumisen tullessa mahdollisesti joskus ajankohtaiseksi.
Kunnossapitovastuun jakautumisen ratkaiseminen ei kuulu kunnossapitotöitä koskevien ehtojen käsittelyn yhteyteen eikä suostumuksen edellyttämistä voida pitää asianmukaisena eikä myöskään sallittuna ehtona kunnossapitotyölle.

Käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiselle ei edellä mainituilla perusteilla ole aihetta.

Vahingonkorvaus

Yhtiön Klle suoritettavan vahingonkorvauksen osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun.





Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 12.6.2020

Nro xxx

Diaarinumero S xxx


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 9.2.2018 nro xxx (liitteenä)

Asia Asunto-osakeyhtiöasia

Valittaja Asunto Oy AA

Vastapuoli K

Asian käsittely hovioikeudessa

Jatkokäsittelylupa on myönnetty 4.10.2018. Pääkäsittely on toimitettu 12.12.2019.
Valitus

Asunto Oy AA on vaatinut, että kanne hylätään ja EK velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 12.675,74 eurolla ja hovioikeudessa 12.416,40 eurolla, molemmat määrät laillisine korkoineen.

Asiassa on kyse Kn huoneistossaan aloittamien asunto- osakeyhtiön peruskorjaushankkeeseen liittyneiden muutostöiden edellytyksistä ja tarpeesta sisällyttää AAn yhtiöjärjestykseen määräykset kunnossapitovastuun jakautumisesta muutostöillä toteutetuista rakenteista ja vastuukysymyksistä. Kn esittämät muutostyöt olivat lisänneet vahingonvaaraa AAn valitsemaan kylpyhuoneen vesijohtojen toteutukseen verrattuna. Kn muutostöistä voi tulevaisuudessa seurata ylimääräisiä kunnossapitokustannuksia ja niihin liittyy lisääntynyt riski vesivahingoista yhtiön rakenteille ja muiden osakkeenomistajien huoneistoille. AA oli ilmoittanut Klle antavansa muutostyöluvan sillä edellytyksellä, että tämä antaa kirjallisen suostumuksensa yhtiöjärjestykseen tehtävistä kirjauksista vastuunjakokysymyksistä. Muutostyöluvan ehtona ei ollut edes se, että AAn yhtiökokous hyväksyy kyseisen yhtiöjärjestyksen muutoksen, vaan se annettaisiin Klle pelkällä suostumusasiakirjan allekirjoittamisella. K oli kieltäytynyt antamasta suostumusta ja pitänyt kyseisiä yhtiöjärjestyskirjauksia tarpeettomina.

AA oli nimenomaan pyrkinyt vähentämään vahingonvaaraa ja tulevia kunnossapitokustannuksia putkien pinta-asennuksilla. AAlle aiheutuvaa haittaa tuli arvioida vertaamalla yhtiön peruskorjaushankkeen perustason ja Kn muutostyön toteutustapaa. Kn toteutustapaan liittyi ylimääräisten kunnossapitokustannusten mahdollisuus sekä lisääntynyt vahingonvaara.

Käytännön elämässä voi syntyä tilanne, että muutostyörekisterin tiedot katoavat tai jäävät isännöitsijänvaihdostilanteessa siirtymättä uudelle isännöitsijälle. Jälkikäteen, mahdollisesti vuosikymmeniä myöhemmin saattoi olla vaikeaa tai mahdotonta todeta vastuukysymyksiä Kn huoneistoon yhtiön linjasaneerauksen yhteydessä toteutetuista rakenteista. Näistä kysymyksistä saattoi myös syntyä tulkintaerimielisyyksiä. Koska töistä saattoi aiheutua haittaa yhtiölle siten, että vastuunjakokysymyksistä saattoi syntyä epätietoisuutta, voitiin muutostöille myönnettävän luvan ehtona vaatia muutostöiden vastuukysymykset kirjattaviksi yhtiöjärjestykseen.

Suostumuksen vaatimiselle yhtiöjärjestyksen muutokselle oli perusteet eikä Kn suostumuksen edellyttäminen ollut hänen kannaltaan kohtuutonta tai loukannut yhdenvertaisuusperiaatetta.

Kn muutostyöilmoitusta ja yhtiön siihen ottamaa kantaa tulee arvioida Kn yhtiölle toimittamien muutostyötä koskevien tietojen perusteella ja Kn kunnossapitovastuun sisällöstä esittämän perusteella.

Asunto-osakeyhtiö ei ollut perusteettomasti estänyt Kn muutostöiden suorittamista, joten yhtiö ei ollut korvausvastuussa Kn väittämistä vahingoista. K ei ollut ennen kannettaan kesäkuussa 2016 edes tunnustanut yksilöidysti vastuutaan muutostöistä, joten yhtiö ei joka tapauksessa voinut olla vastuussa vahingoista, jotka koskevat syyskuuta 2016 edeltävää aikaa, koska jos K olisi aloittanut muutostyönsä heinäkuussa 2016, hän ei olisi edes voinut saattaa huoneistoaan vuokrauskäyttöön ennen syyskuuta.

Vastaus

K on vaatinut, että valitus hylätään ja Asunto Oy AA velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 10.825,40 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. AAlla ei ollut oikeutta edellyttää Kta tunnustamaan vastuutaan eikä Klla ollut velvollisuutta tunnustaa vastuutaan.

Kn muutostyö ei ollut ollut teknisesti siinä määrin vaarallinen,että asunto-osakeyhtiö olisi voinut asettaa työlle ehtoja. Asian ratkaisemisen kannalta ei ollut merkitystä sillä, että Kn muutostyösuunnitelma oli kehittynyt edelleen oikeudenkäynnin aikana jakotukkiin liittyvien järjestelyjen osalta. Yhtiön asettama ehto yhtiöjärjestysmuutokseen suostumiseen ei ollut kytketty pelkästään jakotukkiin, vaan koski monia muitakin Kn aikomia muutostöitä. Sillä, että K oli aloittanut muutostyönsä ennen asianmukaisen muutostyöilmoituksen tekemistä, tai ajankohdalla, jolloin osapuolet olivat saavuttaneet yhteisymmärryksen vastuun jakautumisesta muutostöiden osalta, ei ollut myöskään merkitystä.

Kn muutostöissä ei ollut sekoittumisvaaraa AAn saneeraustöihin ottaen myös huomioon AAn velvollisuus merkitä muutostyö isännöitsijätodistukseen ja velvollisuus pysyvästi säilyttää Kn muutostyöilmoitus. AAn ehdoksi asettama yhtiöjärjestysmuotoilu ei tuonut lisäturvaa verrattuna asunto-osakeyhtiölain säännöksiin ja olemassa olleeseen yhtiöjärjestykseen. AAn esittämillä perusteilla vastaava ehto olisi asetettavissa kaikkiin osakasmuutostöihin. Jos asunto-osakeyhtiölaissa olisi tarkoitettu tällaiset ehdot mahdollisiksi, siitä olisi laissa säädetty.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin. Asunto Oy AA on lisäksi vedonnut uutena kirjallisena todisteena otteeseen Asunto-osakeyhtiö P 3:n yhtiökokouksen kokouskutsusta.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Kta ja PNta sekä todistajina AKta ja TPta.

Hovioikeuden ratkaisu

Asian tausta

Tapahtumainkulku

K omisti asuinhuoneiston A 23 hallintaan oikeuttavat AAn osakkeet. Yhtiössä oli yhteensä 375 asuinhuoneistoa ja 29 liikehuoneistoa.

Yhtiö oli toteuttanut peruskorjaushankkeen vuosina 2014–2016. Peruskorjaushankkeessa yhtiö oli asentanut vesi- ja sähköjohdot pinta- asennuksina huoneistojen märkätiloissa. Huoneistojen lvi-jakotukit sijaitsivat vesieristetyssä, lattiakaivollisessa kylpyhuoneessa alas lasketun katon yläpuolella.

K oli AAn peruskorjaushankkeen yhteydessä ilmoittanut yhtiön suunnitelmista poikkeavasta, omaa huoneistoaan koskevasta muutostöiden toteutustavasta. K oli aikonut upottaa joitakin uusia vesi- ja sähköjohtoja huoneistonsa lattiaan ja seinään.

K oli lisäksi aikonut asentaa jakotukin keittiön alakaapiston sisälle. Putkien upotuksesta lattiaan seurasi, että Kn kylpyhuoneen kynnyskorkeus oli suurempi kuin muissa huoneistoissa.

Kn muutostöitä oli käsitelty AAn hallituksen kokouksissa 2.7., 13.8. ja 3.11.2015. Hallituksen kokouksessa 2.7.2015 pöytäkirjaan on merkitty tiedoksi Kn huoneistoa koskeva osakasmuutossuunnitelma. Klta oli päätetty vaatia lisäselvityksenä muutostöistä rakennesuunnittelijan lausunto ja pääsuunnittelijan lausunto tarvittavasta rakennusluvasta. Lisäksi oli edellytetty, että osakkeenomistaja vastaa muutoksesta aiheutuvista korjauskustannuksista ja muista kustannuksista, ja että vastuista laaditaan sopimus. Hallituksen kokouksen 13.8.2015 pöytäkirjaan on merkitty tiedoksi lisäselvityksenä muutostöistä toimitettu F Oy:n lausunto rakennesuunnittelusta, rakenteiden kantavuudesta sekä luvanvaraisuudesta. Hallitus oli päättänyt hyväksyä Kn muutostyöluvan esitetyn F Oy:n suunnitelman mukaisesti muun muassa sillä edellytyksellä, että K vastaa muutostyöstä ja huoneiston osakkeenomistaja vastaa muutostyön kunnossapidosta sekä sen puutteellisuuden tai vian yhtiön rakennukselle aiheuttamista vioista ja niiden korjaamisen kustannuksista, ja että tästä tehdään sopimus, joka kirjataan yhtiöjärjestykseen. Muutostyöt sai aloittaa vasta, kun mainittu sopimus oli allekirjoitettu. Hallituksen kokouksen 3.11.2015 pöytäkirjaan on merkitty Kn muutostöitä koskevaa yhteydenpitoa erityisesti kylpyhuoneen kynnyskorkeuteen liittyen sekä toistettu osakkeenomistajan vastuu muun muassa muutostöistä aiheutuvista vioista, korjauksista ja kustannuksista ja päätös kirjata osakasmuutos yhtiöjärjestykseen.

Yhtiöjärjestysmääräykset

AAn yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuuta koskevan 8 §:n mukaan

”Osakkeenomistaja on velvollinen omalla kustannuksellaan toimittamaan huoneistonsa sisäkorjaukset. Yhtiö korjauttaa kuitenkin rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä ne lämpö-, vesi- ja viemärijohdot, jotka olivat huoneistossa, kun se luovutettiin osakkeenomistajalle, tai jotka yhtiö on myöhemmin huoneistoon laitattanut. Yhtiö suorittaa sähköjohtojen korjaukset mittariin saakka.

Yhtiö ei ole velvollinen suorittamaan edellä mainittuja korjauksia, jos osakkeenomistaja tai muu huoneiston haltija on aiheuttanut vian tahallisesti tai ilmeisellä huolimattomuudella.

Siltä osin kuin liikehuoneistoissa harjoitetaan asunto-osakeyhtiön rakennusvaiheen alkaessa vuonna 1961 hyväksytyssä ensimmäisessä rakennusluvassa vahvistetusta käyttötarkoituksesta poikkeavaa toimintaa, liikehuoneistojen osakkeenomistajat vastaavat kaikilta osin kukin itse sellaisista liikehuoneistoonsa kohdistuvista ylläpito-, huolto-, rakentamis- ja
kunnossapitokustannuksista, jotka johtuvat siitä, että liikehuoneiston rakenteiden, ilmanvaihdon, viemäröinnin (mukaan lukien rasvakaivot), jätehuollon, äänieristyksen tms. on oltava yhtiön asuinhuoneistojen perusjärjestelmistä tai perustasosta poikkeava.”

AAn hallitus oli edellyttänyt, että K suostuu siihen, että seuraava määräys huoneiston osakkeenomistajan vastuusta huoneistossa toteutetuista muutostöistä kirjataan yhtiöjärjestykseen:

”Poiketen asunto-osakeyhtiölaissa säädetystä kunnossapitovastuusta osakkeiden 2177–2235 (huoneisto A 23) omistaja vastaa seuraavien huoneistoonsa liittyvien rakenteiden aiheuttamista ylimääräisistä kunnossapito- ja korjauskustannuksista: rakenteiden sisään asennetut vesi- ja sähköjohdot sekä jakotukki keittiön kaapissa. Yhtiö ei vastaa mistään sellaisista kustannuksista, jotka aiheutuvat em. vesijohtojen, sähköjohtojen ja jakotukin rikkoutumisesta, korjaamisesta, kunnossapidosta ja uusimisesta ja jotka kustannukset perustuvat siihen, että kyseiset johdot ja jakotukki on toteutettu ja sijoitettu yhtiön perustasosta poikkeavasti (esimerkiksi rakenteiden avaamis- ja ennallistamiskustannukset, rakenteiden sisällä olevien johtojen ja keittiössä lattiakaivottomassa tilassa olevan jakotukin rikkoutumisen aiheuttamat vauriot yhtiön muille rakenteille).
Asunto-osakeyhtiö ei ole vastuussa siitä, että huoneiston A 23 kylpyhuoneen kynnyskorkeus ei täytä voimassaolevia esteettömyyttä koskevia vaatimuksia osakkaan teettämän muutostyön takia.”

Käräjäoikeuden tuomioon merkityn mukaan riidatonta oli, että K oli vastuussa muutostöidensä kunnossapidosta. Käräjäoikeuden tuomion mukaan riidatonta oli myös, että yhtiön edellyttämässä yhtiöjärjestysmuutoksessa ei poikettu osakkeenomistajan ja asunto- osakeyhtiön välisistä kunnossapitovastuuta koskevista asunto- osakeyhtiölain säännöksistä. Ottaen huomioon yhtiön vaatiman yhtiöjärjestysmuutoksen sanamuoto ”Poiketen asunto-osakeyhtiölaissa säädetystä kunnossapitovastuusta” viimeksi todettu riidattomuuden täsmällinen merkitys on kuitenkin jäänyt epäselväksi.

Kysymyksenasettelu

Yhtiön valituksen johdosta kysymys on siitä, voiko yhtiö asettaa Kn muutostöiden ehdoksi sen, että K hyväksyy edellä mainitun yhtiöjärjestysmuutoksen. Kysymys on lisäksi siitä, onko yhtiö velvollinen suorittamaan Klle vahingonkorvausta muutostöiden viivästymisestä, kun se on asettanut muutostöiden aloittamiselle edellä mainitun ehdon.


Sovellettavat oikeusohjeet

Oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Pykälän 2 momentin mukaan ilmoituksen antamiseen tiedoksi toiselle osakkeenomistajalle, ilmoituksesta aiheutuvien kulujen korvaamiseen ja ilmoituksen sisältöön sovelletaan, mitä 4 luvun 7
§:n 2–4 momentissa säädetään kunnossapitotyötä koskevasta ilmoituksesta ja siitä aiheutuvien kulujen korvaamisesta.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n 1 momentista ilmenee lähtökohta, että suhteessa yhtiöön ja toisiin osakkeenomistajiin kaikki muutostyöstä aiheutuvat kustannukset kuuluvat sen toteuttavan osakkeenomistajan maksettaviksi, olipa kyse muutostyön toteutuksesta aiheutuvista kuluista taikka muutoksen myöhemmin aiheuttamasta kunnossapitotarpeesta tai muutoksesta yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. (HE 24/2009 vp s. 100–101.)

Suostumus muutostyöhön

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.
Säännöksen 2 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentin esitöiden (HE 24/2009 vp
s. 102–103) mukaan yhtiön tai toisen osakkeenomistajan suostumusta edellyttävän haitan tai vahingon määritelmä vastaa voimassa olevaa lakia. Haitan tai vahingon aiheutumisen tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa, jotta se voisi oikeuttaa yhtiön asettamaan muutostyölle ehtoja. Vain vähäistä suurempi haitta tai vahinko voisi johtaa siihen, että muutostyölle tarvitaan yhtiön tai osakkeenomistajan suostumus. Haitaksi on katsottava myös vahinkoriskin lisääntyminen. Käytännössä huomattava osa vanhojen talojen home- ja muista rakenteiden kastumiseen liittyvistä vahingoista on seurausta puutteellisesti toteutetuista putkien, viemäreiden, kylpyhuone-,keittiö- ja saunatilojen rakentamistoimenpiteistä (HE 24/2009 vp s. 16).

Laissa ei edellä todetulla tavalla tarkemmin määritellä sitä, minkälaisia ehtoja yhtiö tai toiset osakkeenomistajat muutostyölle voivat asettaa.
Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan osakkeenomistajan tehdessä lvi- asennuksia pesukoneita tms. laitteita varten tilaan, jossa ei ennestään ole vesikalusteita, yhtiö voi asettaa muutostyön ehdoksi esimerkiksi vedeneristeen ja lattiakaivon asentamisen, jos laitteet ovat sellaisia, että niitä yleensä käytetään vain märkätiloissa. Väliaikaisen esimerkiksi työn toteuttamisesta aiheutuvan haitan perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja muutostyön toteuttamiselle.
Muutostyöluvan ehdoksi voidaan asettaa myös esimerkiksi vakuuden toimittaminen: yhtiö voisi vaatia osakkeenomistajalta vakuutta, jos yhtiö samankaltaisia töitä teettäessään normaalisti vaatisi vakuutta omalta urakoitsijaltaan. Perusparannuksia ja uudistuksia vastaavalla tavalla osakkeenomistajan muutostöihin voidaan tarvittaessa varautua yhtiöjärjestykseen otettavilla määräyksillä. Käytännössä yhtiöt asettavat muutoksen edellytykseksi sen, että muutostyön tekevä osakkeenomistaja vastaa kaikista kustannuksista, kuten mahdollisen yhtiöjärjestyksen muutoksen vuoksi pidettävän yhtiökokouksen, yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin ja viranomaisen luvan hankkimisen kustannuksista (ks. 5 §). (HE 24/2009 vp s. 103.)

Oikeuskirjallisuudessa (Kuhanen ym., Asunto-osakeyhtiölaki -kommentaari (2019), s. 301) on katsottu, että ehto voi olla esimerkiksi yhtiölle aiheutuvien taloudellisten vahinkojen korvaaminen jollakin summalla, kuten lisääntyneiden energiakustannusten määrällä. Käytännössä hyvän rakennustavan vaatimusten saavuttamiseen tähtäävänä hyväksyttävänä vaatimuksena voidaan pitää myös sitä, että osakkaan tulee käyttää rakennusalalla yleisesti hyväksytyn vaatimustason saavuttaneita asentajia, jos muutostyössä tehtäville rakennustoimenpiteille on tällainen vaatimustaso olemassa. Tällaisena voidaan pitää esimerkiksi VTT:n sertifioimaa märkätilojen vedeneristyksen asentajaa. Työn aikaisen haitan perusteella työn toteuttamisen ehdoksi voidaan määrätä, että asianmukaisesta pölysuojauksesta ja päivittäisestä siivouksesta sekä työn valmistuttua loppusiivouksesta huolehditaan ja että vedenjakelun katkoksista ilmoitetaan vähintään vuorokautta aiemmin porrashuoneen ilmoitustauluilla. Lisäksi oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että yhtiö voi asettaa suostumuksensa edellytykseksi esimerkiksi sen, että muutosta haluava osakas suostuu siihen, että vastikkeen määräytymisperustetta muutetaan hänen hallitsemansa huoneiston osalta yhtiölle aiheutuvien lisäkustannusten kattamiseksi. (Jauhiainen ym., Asunto-osakeyhtiölaki, (2019), s. 300)

Jotta yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi asettaa muutostyölle ehtoja tai jopa kieltää sen, täytyy muutoksesta aiheutua jonkinlaista haittaa tai vahinkoa. Mahdollisesti aiheutettavalta vahingolta edellytetään lisäksi jonkinlaista olennaisuutta. Yhtiöllä ja tai toisella osakkeenomistajalla on velvollisuus osoittaa, että vahinkoa aiheutuu ja että se on olennaista. (Kuhanen ym. Asunto-osakeyhtiölaki -kommentaari, (2019), s. 296)

Muutostyön ehdot

Näytöstä

Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat olennaisilta ja asiaan vaikuttavilta osin kertoneet kuten käräjäoikeuden tuomioon on merkitty.

KR on kertonut, että Kn lvi-suunnitelma oli asianmukainen, täytti silloiset ja nykyiset määräykset ja vastasi hyvää rakennustapaa. Sille olisi saatu rakennuslupa. Teoriassa oli mahdollista, että vesijohtoa seinän sisään tai esimerkiksi taulua seinään asennettaessa vesijohtoon tuli reikä, mutta se oli aika harvinaista. Jos reikä tuli asennusvaiheessa, kyse oli työnaikaisesta virheestä. Kn ja yhtiön lvi-suunnitelmien mukaisten toteutustapojen riskit olivat samansuuruiset ja pienet.

KRn mukaan myös Kn sähkösuunnitelma oli tavanomainen, rakennusmääräysten mukainen ja sille sai rakennusluvan. Yhtä hyviä rakennustapoja olivat, että sähköjohto kulki seinän tai kotelon sisässä suojaputkessa tai ilman suojaputkea. Varsinkin, jos sähköjohto oli suojaputken sisällä, siihen ei tullut vaurioita, vaikka seinään porasi reikää ruuvipropulle, koska johto pääsi siirtymään pois alta. Koska lattiaan ei lähtökohtaisesti porattu reikiä, tältäkään osin riskiä ei ollut.

Jos jakotukkikaappi ei ollut vesitiivis, vesivuoto tuli esille kuten astianpesukoneen vesivuoto, mikä vastasi hyvää rakennustapaa. Jakotukkikaappi pysäytti paineellisen vesivuodon. Jos jakotukkikaappi oli vesitiivis, ratkaisu oli paineellisen vuodon tapauksessa turvallisempi kuin alas lasketun katon sisään sijoitettu jakotukki. Jos jakotukki oli alas lasketun katon yläpuolella, siitä lähtevät kupariputket ja niiden liitokset olivat näkymättömissä, ja vuoto voi jäädä piiloon. Vesitiiviistä jakotukkikaapista vesi kulkeutui vesijohtojen suojakuorta pitkin ja purkautui jakotukkirasiaan kohdasta, josta suojakuori aukesi. Keittiön tiskipöydän alapuolelle sijoitetun jakotukkikaapin kohdalle tai 70 senttimetrin korkeudessa tiskialtaan tai wc-pytyn reunan tai 20 senttimetrin korkeudessa suihkun kohdalla sijaitseviin ulostulokohtiin ei myöskään esimerkiksi kiinnitetty tauluja. Näin ollen myös Kn suunnitelman mukaiseen jakotukkikaapin sijaintiin liittyvä riski oli teoreettinen. Joka tapauksessa kummassakin tilanteessa riski oli pieni, eikä voinut sanoa, että toinen toteutustapa oli riskillisempi kuin toinen.

KRn käsityksen mukaan ammattitaitoinen remonttiasentaja käytti putken ja koolingin tunnistinta ennen kuin alkoi porata. Kn asunnon remontin yhteydessä lattiaa roilottaneella ja sähköjohdon siinä yhteydessä katkaisseella henkilöllä ei ollut riittävää ammattitaitoa.Käytännössä oli mahdollista, että johtoon porattiin, mutta se ei ollut todennäköistä tai tavanomaista.

P on kertonut, että myös Kn suunnitelmat täyttivät voimassa olleet rakennusmääräykset ja olivat hyvän rakennustavan mukaisina rakennusvalvontalautakunnan hyväksyttävissä.

Pn mukaan sähköjohtojen upottaminen ja kuljettaminen koteloissa oli yleistä. Vesijohtojen osalta rakenteisiin upottamista oli käytetty kuitenkin vain yhdessä arvokiinteistön linjasaneerauksessa ja kaikissa muissa, joissa P oli ollut mukana, oli käytetty pääasiassa pintavetoja märkätiloissa. P oli tehnyt koko uransa linjasaneerauskohteissa, joita Plla oli kahdesta kolmeen vuosittain ja 30–40 vuodesta 2007 lähtien. Pinta- asennuksia suosittiin vuotoriskin minimoimiseksi, koska silloin putkia ei jäänyt piiloon. Tavallinen ihminen ei havainnut seinän sisällä olevaa paineellista vesijohtoa esimerkiksi tauluja seinälle asentaessaan, minkä vuoksi oli etu, että vesijohdot olivat pinnassa. Jos rakenteisiin upotettuihin vesi- ja sähköjohtoihin tuli vaurio, vaurion esiin tuleminen vei aikaa. Pinta- asennuksessa vuoto ilmeni nopeasti.

Yhtiössä valitussa vesijohtojen pinta-asennuksessa mahdollinen vuoto valui alas lasketun katon tarkistusluukun raoista, ja vedenjakelu voitiin katkaista alas lasketun katon yläpuolisessa tilassa olevasta venttiilistä huoneistokohtaisesti. Keittiön vedet oli kuitenkin tuotu kylpyhuoneen jakotukilta seinän sisäpuolella, koska muunlainen asennus keittiötilassa oli estänyt kaapistojen asentamisen. Vesijohtoja ei ollut voitu tuoda seinän läpi kylpyhuoneesta, koska vesieristettä ei saanut lävistää.

Kn suorittaman roilotuksen yhteydessä oli vahingoitettu alemman kerroksen huoneistoon johtavaa sähköjohtoa. Rakenteen sisälle sijoitettuja sähköjohtoja ja muita johtoja oli vaikea havaita. Laitteiden, joilla johtoja voi havaita, käyttö oli vähäistä. Myös toisessa kohteessa, jossa vesi- ja sähköjohtoasennukset oli upotettu, urakoitsija oli porannut paineelliseen, suojaputkessa olleeseen vesijohtoon ruuvin, minkä johdosta vettä oli alkanut tihkua pari kerrosta alemmas. Vettä oli joutunut rakenteisiin ja kohteessa oli jouduttu suorittamaan kuivaustoimenpiteitä ja rakennustyötä. Jos vettä oli suojaputken sisällä, se teoriassa valui ulos suojaputkesta. Jos vaurio oli kuitenkin aiheutettu poraamalla, myös suojaputki vaurioitui ja vesi pääsi suojaputken reiästä rakenteisiin. Vuoto Kn suunnitelman mukaisessa, kuivaan tilaan sijoitetussa jakotukissa valui niin ikään rakenteisiin.

Kunnossapidon kannalta yhtiön suunnitelman mukaisia pinta-asennettuja kupariputkia vaihdettaessa rakenteita ei tarvinnut rikkoa. Suojakuoressa oleva upotettu vesiputki oli periaatteessa vedettävissä ulos, mutta sen huoltaminen oli pinnassa olevan johdon huoltamista työläämpää.

Johtopäätökset

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitetuilla ehdoilla voidaan tarkoittaa paitsi muutostyön konkreettista toteuttamista koskevia myös muunlaisia, yhtiölle muutostöistä mahdollisesti aiheutuvan haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi tarpeellisia ehtoja.

Säännöksen ja esitöiden perusteella hovioikeus katsoo haitalla tarkoitettavan erityisesti työstä aiheutuvia fyysisiä haittoja sekä muutoksista yhtiölle aiheutuvia lisäkustannuksia.

Haitan tulee hovioikeuden käsityksen mukaan olla fyysistä tai taloudellista. Tällainen haitta on poistettavissa töille asetettavilla tai kustannusten korvaamista koskevilla ehdoilla. Sen sijaan lainkohdassa tarkoitettu haitta ei voi liittyä yleisiin juridisiin kysymyksiin yhtiön ja osakkaan välisestä suhteesta tai näihin suhteisiin liittyvään kirjaamiseen, mitkä seikat on ratkaistu lainsäädännössä ja yhtiöjärjestyksessä.

Hovioikeus toteaa lisäksi, että yhtiön tulee asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:n nojalla säilyttää muutostyöilmoitukset ja muutostöistä tulee osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijätodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 4 §:n 14 kohdan mukaan ilmoittaa isännöitsijäntodistuksessa.

Kn ja yhtiön välisen kunnossapitovastuun ja muun vastuun jakautuminen Kn suunnitelmien mukaisista töistä määräytyy asunto-osakeyhtiölain säännösten, erityisesti 4 luvun 1 §:n ja yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella. Kn suunnitelmien mukaisia töitä koskevat ilmoitukset on merkittävä yhtiössä pidettävään luetteloon muutostöitä koskevista ilmoituksista ja ilmoituksista on tehtävä merkintä myös isännöitsijäntodistukseen. Vastuunjako sekä vastuunjakoon vaikuttavien tietojen säilyttäminen sekä tietojen välittäminen arvioidaan olemassa olevien säännösten perusteella.

Hovioikeus toteaa, että Kn suunnitelmat poikkesivat monella tavoin AAn töiden toteutustavasta. Kn muutostöitä koskevien suunnitelmien on kuitenkin selvitetty täyttäneen rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vaatimukset ja niille olisi saatu rakennuslupa. K on myös riidattomasti vastuussa muutostöidensä kunnossapidosta.

Kynnyskorkeuden osalta hovioikeus toteaa lisäksi, että kynnyskorkeus oli rakennusvalvonnan hyväksymä, eikä asiassa ole esitetty selvitystä kynnyskorkeuden mahdollisten esteettömyysvaatimusten vastaisuudesta.

Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että Kn muutostöiden ei ole selvitetty voivan olennaisesti vahingoittaa yhtiön rakennusta tai aiheuttavan yhtiölle taloudellista tai muutakaan haittaa asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla.

Myöskään osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuutta koskevassa sääntelyssä tarkoitetut ehdot työn toteuttamiselle eivät voi koskea mahdollisesti tulevaisuudessa ajankohtaiseksi tulevia kunnossapitovastuun jakautumiseen liittyviä kysymyksiä niin, että yhtiö voi edellyttää osakasta hyväksymään yhtiön määrittämän kunnossapitovastuun jakautumisen yhtiöjärjestyksen muutoksella. Jos yhtiö ja osakas ovat vastuukysymyksistä eri mieltä tai ainakin niiden ratkaisemisesta yhtiöjärjestyksen muutoksella eikä edellytyksiä yhtiöjärjestyksen muuttamiselle ole, tällaiset kysymykset joudutaan ratkaisemaan normaalissa järjestyksessä kunnossapitovastuun jakautumisen tullessa mahdollisesti joskus ajankohtaiseksi.
Kunnossapitovastuun jakautumisen ratkaiseminen ei kuulu kunnossapitotöitä koskevien ehtojen käsittelyn yhteyteen eikä suostumuksen edellyttämistä voida pitää asianmukaisena eikä myöskään sallittuna ehtona kunnossapitotyölle.

Käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiselle ei edellä mainituilla perusteilla ole aihetta.

Vahingonkorvaus

Yhtiön Klle suoritettavan vahingonkorvauksen osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Asunto Oy AA on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16
§:n nojalla velvollinen korvamaamaan Kn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Asunto Oy AA velvoitetaan suorittamaan Klle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 10.825,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.8.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos AS
hovioikeudenneuvos MM (puheenjohtaja) hovioikeudenneuvos SS

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä IÄ.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto asiassa S 18/777 Hovioikeudenneuvos SS:
Erimielisyyteni koskee kysymyksiä, onko Kn muutostöiden selvitetty voivan vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n l momentissa tarkoitetulla tavalla ja onko yhtiön vaatimus kysymyksessä olevan yhtiöjärjestysmääräyksen hyväksymisestä ylipäätään mainitussa säännöksessä tarkoitettu muutostyölle asettavissa oleva ehto. Koska jäljempänä esitetyillä perusteilla kuitenkin katson, ettei ehto ole tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi, lopputuloksesta olen samaa mieltä kuin enemmistö.

Muutostöiden vahingollisuus tai haitallisuus

Vaarajohtojen vahingoittumisesta

Yhtiö on valituksessaan vedonnut siihen, että Kn muutostöistä voi ajan kuluessa seurata suurempia kunnossapitokustannuksia ja riskejä yhtiön rakenteille ja Kn huoneiston viereisille huoneistoille piilevien vuotovahinkojen ja korkeampien kunnossapitokulujen muodossa. Yhtiö oli pyrkinyt vähentämään vahingonvaaraa ja tulevia kunnossapitokustannuksia vesi- ja sähköjohtojen pinta-asennuksilla märkätiloissa. Huoneistojen lvi­ jakotukki oli sijoitettu vesieristettyyn, lattiakaivolliseen kylpyhuoneeseen. K oli kaikista muista osakkeenomistajista poiketen halunnut upottaa uudet vesi- ja sähköjohdot huoneistonsa lattiaan ja seinään sekä sijoittaa huoneiston lvi-jakotukin keittiöön vesieristämättömään ja lattiakaivottomaan tilaan.

Katson KRn ja Pn kertomuksilla selvitetyksi, että rakenteisiin upotetut vesi- ja sähköjohdot saattoivat jäädä huomaamatta, jos esimerkiksi seiniin porattiin. Pn kertomuksesta on käynyt ilmi, että tällaisessa tilanteessa poraus voi rikkoa myös vesijohdon suojaputken, jolloin vettä pääsi rakenteisiin. Mahdollinen tihkuva vuoto ei välttämättä tullut esiin ennen kuin rakenteet olivat vaurioituneet kuivausta ja korjausta edellyttävällä tavalla. Katson niin ikään Pn kertomuksella selvitetyksi sen, että pinta-asennuksessa mahdollinen vuoto tuli todennäköisesti nopeammin esille, mistä johtuen vastaavaa vahinkoa rakenteille ei ehtinyt aiheutua. Kn suunnitelma sijoittaa jakotukkikaappi kuivaan tilaan määritteli myös osaltaan edellä todetulla tavalla riskialttiin johtojen sijainnin rakenteiden sisällä. Johtojen sijainti lattiassa tai lähellä lattianrajaa ei myöskään taannut sitä, ettei johto voisi sijaintinsa puolesta esimerkiksi poraamisen seurauksena vahingoittua. Kn omassa remontissa lattian roilotuksen yhteydessä oli vaurioitunut sähköjohto.

Katson, että johtojen upottamiseen seiniin ja lattiaan sekä jakotukkikaapin sijoittamiseen kuivaan tilaan keittiöön on näin ollen selvitetty liittyvän suurempi vahinkovaara kuin johtojen pinta-asennukseen ja jakotukkikaapin sijoittamiseen vesieristettyyn kylpyhuoneeseen ja siten myös vaara suuremmista kustannuksista. Mainittua haittaa ei voi pitää vähäisenä ottaen myös huomioon, että edellä todetulla tavalla käytännössä huomattava osa vanhojen talojen home- ja muista rakenteiden kastumiseen liittyvistä vahingoista on liittynyt muun ohella putkien rakentamistoimenpiteisiin (HE 24/2009 vp s. 16).

Kynnyskorkeuden osalta katson enemmistön tavoin, että yksin kynnyskorkeudesta yhtiölle ei ole selvitetty aiheutuneen haittaa.

Kunnossapitovastuun mahdollinen tulkinnanvaraisuus

Yhtiö on valituksessaan vedonnut siihen, että sille aiheutui Kn muutostöistä haittaa myös kunnossapitovastuun mahdollisen tulkinnanvaraisuuden vuoksi. Yhtiön mukaan haittaa yhtiölle voi olla, että kunnossapitovastuu jäisi tulkinnalliseksi ja potentiaaliseksi riidanaiheeksi tulevaisuudessa. Yhtiö ei halunnut, että tulkinnanvaraiseksi jäisi, oliko yhtiö ottanut Kn muutostyöt vastuulleen.

Edellä tuomion perusteluissa todetulla tavalla asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitetun haitan tai vahingon määritelmä vastaa vanhaa asunto-osakeyhtiölakia (891/1991). Vanhan asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 216/199 0 vp s. 56-57) mukaan muutoksen tai lisärakentamisen yhtiölle tuoma haitta on yleensä taloudellista, kun sen sijaan osakkeenomistajalle koituvalla haitalla ei aina tarvitse olla taloudellista merkitystä. Yhtiölle voi toimenpiteestä tulla haittaa lähinnä sillä tavoin, että yhtiön maksettavat kustannukset lisääntyvät esimerkiksi sen vuoksi, että huoneistoon asennetut uudet laitteet kuluttavat aikaisempaa huomattavasti enemmän lämmintä vettä tai energiaa. Samoin esimerkiksi osakkeenomistajan hallinnassa olevalla piha-alueella olevien puiden kaataminen tai uusien korkeiden puiden kasvattaminen voi aiheuttaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille haittaa tai vahinkoa. Rakennuksen ulkonäön muuttamista merkitsevää toimenpidettä ei yleensä voitaisi niin sanotuissa pientaloyhtiöissäkään toteuttaa ilman yhtiön suostumusta, mikä johtuu siitä, että tällaiset toimet kuuluvat tavallisesti yhtiön yksinomaan päätettäviin asioihin. Myös pelkästään aistein havaittava kielteinen muutos saattaa muodostua pykälän mukaiseksi osakkeenomistajan kärsimäksi haitaksi.

Ratkaisussa KKO 2005:96, jossa Korkeimman oikeuden enemmistö on palauttanut asian käräjäoikeuteen, eri mieltä ollut jäsen on katsonut, että huoneiston käyttötarkoituksen muutoksesta voi aiheutua asunto-osakeyhtiön asukkaille merkittävää ja pysyvää haittaa.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2011:39 kysymys oli kuusi huonetta ja keittiön käsittävän asuinhuoneiston jakamisesta kahdeksi asuinhuoneistoksi siten, että muodostettavaan yksiöön rakennettaisiin märkätilat ja keittiö. Eri mieltä olleen jäsenen lausunnossa on todettu, ettei haittaa yhtiölle tai yksittäiselle osakkeenomistajalle ollut selkeästi yksilöity. Osakkeenomistajien enemmistö oli kuitenkin pelännyt, että suostuminen jakoon käsillä olevassa tapauksessa voisi toimia ennakkotapauksena ja johtaa myöhemmin jakojen yleistymiseen ja asuinympäristön sekä yhtiön toiminnan tarkoituksen kannalta kielteisiksi koettuihin muutoksiin.

Oikeuskirjallisuudessa on viimeksi mainittuun eri mieltä olleen jäsenen lausuntoon viitaten katsottu, että myös mainittu haitta olisi oikeuttanut yhtiön kieltämään muutostyön (Veikko Vahtera, Osakkeenomistajan muutostyöoikeuden laajuus asunto-osakeyhtiössä - KKO 2011:39, Lakimies 2011/5, s. 1051). Ratkaisun KKO 2011:39 enemmistön mukaan yhtiö oli voinut kieltää muutostyön, koska muutostyöt edellyttivät yhtiöjärjestyksen muuttamista, eikä kysymys ollut vanhan asunto­ osakeyhtiölain 77 §:ssä tarkoitetusta muutostyöstä.

Mainittujen oikeusohjeiden ja niissä esitettyjen esimerkkien perusteella katson, ettei haitalla tarkoiteta vain selvästi fyysistä tai taloudellista haittaa ja että haittana voidaan pitää myös yhtiön esittämää kunnossapitovastuuta koskevaa mahdollista tulkinnanvaraisuutta. Tällaiseen tulkinnanvaraisuuteen liittyy riski kunnossapitokustannusten ja mahdollisiin vahinkoihin liittyvien vastuiden kuulumisesta yhtiölle ja haitalla on siten myös taloudellista merkitystä. Jäljempänä toteamallani tavalla kunnossapitovastuun tulkinnanvaraisuus voi johtua asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentissa säädetystä asunto-osakeyhtiölle lähtökohtaisesti kuuluvasta huoneistojen rakenteiden sekä lvi- ja sähköjärjestelmien kunnossapitovastuusta ja pykälän 3 momentissa säädetystä yhtiön vastuusta myös sellaisista rakenteista ja perusjärjestelmistä, jotka yhtiö on hyväksynyt vastuulleen tai jotka rinnastuvat yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen. Ottaen myös huomioon edellä Kn muutostöihin liittyväksi katsomani vähäistä suurempi vahinkovaara ja siihen liittyvä vaara suuremmista kustannuksista myöskään mainitusta tulkinnanvaraisuudesta aiheutuvaa haittaa ei voi pitää vähäisenä.

Johtopäätös

Kn suunnitelmien on selvitetty täyttäneen rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vaatimukset ja niille olisi saatu rakennuslupa.
Kaikissa muutostöissä on kuitenkin lähtökohtaisesti noudatettava rakennusmääräyksiä ja hyvää rakennustapaa ja niille on tarvittaessa myös haettava rakennuslupa. Mainitut seikat eivät poista yhtiön oikeutta asettaa muutostyölle ehtoja.

Edellä todetuilla perusteilla katson, että Kn muutostöiden on selvitetty voivan vahingoittaa yhtiön rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla. Asiaa ei ole aihetta arvioida toisin myöskään yksin sillä perusteella, että kokonaisuuden kannalta vähäisenä pidettävältä keittiötilan osalta myös yhtiön suunnitelmissa vesijohto jouduttiin käytännön syistä upottamaan rakenteisiin.

Muutostyölle asetettavissa oleva ehto

Kn asiassa esittämän johdosta kysymys on toiseksi siitä, onko yhtiön vaatimus tuomion perusteluissa mainitun yhtiöjärjestysmääräyksen hyväksymisestä osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitettu muutostyölle asettavissa oleva ehto. Kn mukaan yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuuta koskevan ehdon ei tullut koskea yksittäistä osakkeenomistajaa.

Oikeustila ei ole osakkeenomistajan oikeutta ja yhtiön suostumusta muutostyöhön koskevilta osin muuttunut uuden asunto-osakeyhtiölain voimaan tullessa (ks. edellä todetun lisäksi KKO 2011:39, kohta 7). Vanhan asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 216/1990 vp s. 57) mukaan yhtiö voi suostumuksensa edellytykseksi asettaa esimerkiksi sen, että muutosta haluava osakkeenomistaja suostuu siihen, että hänen hallitsemansa huoneiston osalta vastikkeen määräytymisperustetta muutetaan yhtiölle aiheutuvien lisäkustannusten kattamiseksi. Jos taas yhtiössä yhtiövastike määräytyy osakkeiden lukumäärän perusteella, voidaan lisärakentamiseen suostumisen edellytykseksi asettaa, että yhtiössä toteutetaan osakepääoman korotus ja asianomainen osakkeenomistaja merkitsee laajennusta vastaavan määrän maksullisia uusia osakkeita.

Katson edellä ja tuomion perusteluissa mainittujen oikeusohjeiden perusteella, että muutostyölle asetettavilla ehdoilla voidaan asunto­ osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoittaa paitsi muutostyön konkreettista toteuttamista koskevia myös muunlaisia, yhtiölle muutostyöstä mahdollisesti aiheutuvan muunlaisen kuin itse rakentamiseen liittyvän haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi tarpeellisia ehtoja. Kuten edellä esitetty vastikkeen määräytymisperusteen muuttamista koskeva esimerkki osoittaa, muutostyön ehtona voi siten olla suostumuksen antaminen yhtiöjärjestyksen muuttamiseen osakkeenomistajan hallitseman huoneiston osalta.

Yhtiöjärjestyksellisen määräämisvapauden rajoituksista on säädetty asunto­ osakeyhtiölaissa. Myös muun lain pakottava säännös voi rajoittaa osakkeenomistajien määräämisvapautta. Asunto-osakeyhtiölaissa tai muussa laissa ei ole kielletty määräämästä kunnossapitovastuusta huoneistokohtaisesti. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 24/2009 vp s.
78) mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä vapaasti kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan kesken. Kunnossapitovastuun muuttamiseen sovelletaan muun muassa yhdenvertaisuusperiaatetta.

Yhtiön muissa huoneistoissa muutostyöt oli toteutettu yhtiön valitseman linjasaneeraussuunnitelman mukaisesti. Vain Kn huoneistossa vesi- ja sähköjohtoja, niistä johtuen kylpyhuoneen kynnystä ja jakotukkia koskevat muutostyöt oli tehty yhtiön suunnitelmista poikkeavalla tavalla. Yhtiössä ei siten ole Kn kanssa samassa asemassa olevia osakkeenomistajia eikä yhtiön edellyttämässä kunnossapitovastuun jakautumista koskevassa yhtiöjärjestysmääräyksessä Kta kohdella eri tavalla kuin samassa asemassa olevia osakkeenomistajia. Asiassa ei ole tullut esille muita vastaavan laajuisia muutostöitä. Katson, ettei yhdenvertaisuusperiaatetta ole selvitetty loukatun.

Näin ollen yhtiö voi asettaa muutostyön ehdoksi, että K suostuu huoneistonsa vesi- ja sähköjohtojen sekäjakotukin kunnossapitovastuuta koskevan määräyksen ottamiseen yhtiöjärjestykseen, jos se on tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Ehdon tarpeellisuus

Kn mukaan ehto oli yhtiöjärjestyksen 8 §:n sisältökin huomioiden tarpeeton ja kohtuuton. Kysymys on siten vielä siitä, onko ehto ollut tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Kn mukaan hänen muutostöissään ei ollut sekoittumisvaaraa yhtiön saneeraustöihin ottaen myös huomion muutostyöilmoituksen säilyttämisvelvollisuus, eikä kysymyksessä oleva yhtiöjärjestysmääräys tuonut lisäturvaa verrattuna asunto-osakeyhtiölain säännöksiin ja voimassa olleeseen yhtiöjärjestykseen.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Pykälän 3 momentin mukaan edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentin mukaan yhtiö vastaa nimenomaisesti vastuulleen hyväksymiensä asennusten lisäksi osakkeenomistajan sellaisen asennuksen kunnossapidosta, joka vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä ja joka on suunniteltu, toteutettu ja valvottu asianmukaisesti, vaikka yhtiö ei erillistä päätöstä vastuulleen ottamisesta olisi tehnytkään. Nykyisin asuntoihin teetetään usein osakkeenomistajan toivomuksesta muutostöitä jo rakentamisen aikana ja asunnot voivat olla etenkin osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvilta osiltaan yksilöllisiä jo siinä vaiheessa, kun ne luovutetaan eri osakkeenomistajille. Tällaisissa tilanteissa voi olla vaikea määritellä yhtiön noudattamaa "perustasoa", jonka nojalla kunnossapitovastuun laajuus olisi ratkaistava, tai sitä, minkälaisia rakenteita, eristeitä tai järjestelmiä on pidettävä yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä vastaavina. Se, mitä milloinkin on pidettävä normaalivarustuksena ja siten yhtiön vastuulle kuuluvana, on ratkaistava tapauskohtaisesti. Määräävänä varustuksen normaalitason arvioinnissa ei uudisrakennuksissakaan tule pitää teknistä ratkaisua, vaan nimenomaan kunnossapidosta aiheutuvia kustannuksia (KKO 2003:80). (HE 24/2009 vp s. 86-87.)

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun tulkinnanvaraisuus siltä osin kuin kysymys on osakkeenomistajan muutostöistä ilmenee asunto-osakeyhtiölain esitöistä. Yhtiön passiivisuutta tai myöskään muutostyön hyväksymistä ei voi sellaisenaan pitää osoituksena yhtiön tahdosta ottaa asennusvastuulleen. Tapauskohtaisesti yhtiön voidaan kuitenkin näissäkin tilanteissa katsoa ottaneen muutoksen vastuulleen (ks. HE 24/2009 vp s. 86). Lisäksi, jos osakkeenomistajan muutostyö vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä, yhtiö vastaa osakkeenomistajan asennuksesta vaikka yhtiö ei olisi päättänyt ottaa muutostyötä vastuulleen. Se, mitä toimenpiteitä pidetään toisiaan vastaavina, on tulkinnanvaraista ottaen myös huomioon, että vastaavuutta ei arvioida teknisen ratkaisun vaan kunnossapidosta aiheutuvien kustannusten perusteella.

Vaikka upotettujen johtojen kunnossapidon on selvitetty olevan jossain määrin hankalampaa, Kn muutostöihin ei kuitenkaan ole selvitetty liittyvän selvästi korkeampia kunnossapitokustannuksia kuin yhtiön omiin muutostöihin. Edellä mainittujen oikeusohjeiden perusteella yhtiön ja Kn muutostöiden voisi näin ollen katsoa vastaavan toisiaan. Tätä kunnossapitokustannusten perusteella arvioitavaa ratkaisujen vastaavuutta ja siitä johtuvaa kunnossapitovastuun jakautumisen tulkinnanvaraisuutta ei poista se, että yhtiön tulee asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:n nojalla säilyttää muutostyöilmoitukset ja että muutostöistä tulee osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijätodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 4 §:n 14 kohdan mukaan ilmoittaa isännöitsijäntodistuksessa.

Olen edellä lisäksi katsonut, että Kn muutostöihin liittyy lisääntynyt vahinkoriski, koska johdot on sijoitettu piiloon rakenteisiin. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Edellä todettu kunnossapitovastuun tulkinnanvaraisuus johtaa siten myös tulkinnanvaraisuuteen koskien vastuuta muutostöihin mahdollisesti liittyvistä vahingoista.

Yhtiön voimassa olevan yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuuta koskeva 8 § ei poista edellä mainittua tulkinnanvaraisuutta. Näin ollen katson, että yhtiön edellyttämän kaltainen yhtiöjärjestyksen muutos on sinänsä tarpeen kunnossapitovastuuseen liittyvästä tulkinnanvaraisuudesta aiheutuvan haitan välttämiseksi ja rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan korvaamiseksi.

Kn mukaan hänen suostumuksellaan yhtiöjärjestyksen tulevaan muuttamiseen ei ollut merkitystä. Tältä osin totean, ettei asunto­ osakeyhtiölain 6 luvun 35 § koske yhtiöjärjestyksen muuttamista yhtiön esittämällä, vain Kn huoneiston kunnossapitovastuuta koskevalla tavalla (ks. myös HE 24/2009 vp s. 145). Koska yhtiön esittämän yhtiöjärjestysmuutoksen ei edellä todetulla tavalla ole selvitetty olevan yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, Kn suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen sanotulla tavalla ei ole tarpeen myöskään asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 28 §:n nojalla.

K on vielä vedonnut yhtiön uuteen kirjalliseen todisteeseen muutostyön johdosta tehtävästä lisäyksestä toisen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen osoituksena siitä, ettei mainitussakaan yhtiössä muutostyön edellytykseksi asetettu osakkeenomistajan suostumusta yhtiöjärjestysmuutokseen. Uusi yhtiöjärjestysmääräys koskien vastuuta osakkeenomistajan jälkikäteen asentamasta ilmalämpöpumpusta ei kohdistunut vain tiettyyn huoneistoon vaikka kysymyksessä ollut ilmalämpöpumppu asennettiin vain tiettyyn huoneistoon.

Ottaen myös huomioon edellä muutostyöilmoitusten säilyttämisestä ja ilmoittamisesta todettu katson, että Kn kunnossapitovastuun tulkinnanvaraisuudesta johtuva haitta on vältettävissä myös sanotun laisella, soveltamisalaltaan yleisellä yhtiöjärjestysmääräyksellä, jonka ottamisesta yhtiöjärjestykseen voidaan asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 34 §:n mukaisesti päättää saman luvun 27 §:ssä tarkoitetulla määräenemmistöllä. Etenkään tällaista ehtoa ei voi pitää Kn kannalta kohtuuttomana. Yhtiön Kn muutostyölle asettama ehto ei näin ollen ole tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Johtopäätös

Katson, että Kn muutostöiden on selvitetty voivan vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla ja että vaatimus suostumuksen antamisesta yhtiöjärjestysmuutokseen on säännöksessä tarkoitetun kaltainen muutostyö He asetettavissa oleva ehto. Vahinkovaaran lisääntymisestä ja kunnossapitovastuun tulkinnanvaraisuudesta aiheutuvat haitat olisivat vireillä olevassa asiassa kuitenkin vältettävissä myös soveltamisalaltaan yleisellä yhtiöjärjestysmuutoksella, joka ei edellytä Kn suostumusta. Myöskään yhtiön esittämän yhtiöjärjestysmuutoksen ei ole selvitetty edellyttävän Kn suostumusta. Näin ollen katson, ettei yhtiön Kn muutostöille ehdoksi asettama Kn suostumus yhtiöjärjestysmuutokseen ole tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö ei siten ole voinut asettaa kysymyksessä olevaa ehtoa Kn muutostöille.

Näin ollen sekä vahingonkorvauksen osalta enemmistön esittämillä perusteilla katson enemmistön tavoin, ettei käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiselle ole aihetta. Oikeudenkäyntikulujen osalta olen samaa mieltä kuin enemmistö.


Vakuudeksi
Hovioikeuden esittelijä IP

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto

Käräjätuomari JR

TUOMIO xxx


9.2.2018 L xxx


Kantaja

Vastaaja

K


Asunto Oy AA



Asia Vireille
ASIAN TAUSTA

KANNE

Vaatimukset

Asunto-osakeyhtiöasia
30.6.2016
Kn omistamat Asunto Oy AA osakkeet tuottivat oikeuden hallita yhtiön omistamassa rakennuksessa sijaitsevaa asuinhuoneistoa A 23. Yhtiössä oli yhteensä 375 asuinhuoneistoa ja 29 liikehuoneistoa. Yhtiö oli toteuttanut peruskorjaushankkeen vuosina 2014-2016.

K on vaatinut, että käräjäoikeus

1. oikeuttaa kantajan teettämään osoitteessa A katu 48 A 23 sijaitsevan, omistamiensa osakkeiden 2177-2235 nojalla hallitsemansa asuinhuoneiston kylpyhuoneen muutostyöt vastaajalle tekemänsä muutosilmoituksen mukaisesti ilman vastaajan asettamaa ehtoa yhtiöjärjestyksen muuttamisesta,

2. velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajalle vahingonkorvauksena 4.130 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haastehakemuksen tiedoksiantamisesta 2.9.2016 lukien,

3. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena 590 euroa kuukaudessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin haastehakemuksen tiedoksiantamisen 2.9.2016 jälkeen mutta ennen tuomiota alkavan kuukauden 15. päivästä lukien,

4. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan asianosaiskulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien ja

Perusteet

5. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 21.024,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Kantaja omisti vastaajayhtiön osakkeet nrot 2177-2235, jotka tuottivat oikeuden hallita yhtiön omistamassa rakennuksessa sijaitsevaa asuinhuoneistoa A 23. Vastaajayhtiössä oli ollut käynnissä LVIS-saneeraus, jonka yhteydessä kantaja oli halunnut teettää huoneistonsa kylpyhuoneessa muutostöitä. Vastaajayhtiö oli ensin kieltänyt muutostöiden teettämisen kokonaan sillä perusteella, että muutostöitä ei voisi teettää samanaikaisesti yhtiössä käynnissä olevan LVIS-saneerauksen kanssa. Yhtiö oli sittemmin tästä perusteettomasta näkemyksestä luopuen asettanut sekä perusteettomia että perusteltuja ehtoja muutostyön suorittamiselle. Kantaja oli toimittanut asunto-osakeyhtiölle tarvittavat selvitykset kaikista perustelluista ehdoista ja asunto-osakeyhtiö oli sittemmin luopunut yhtä lukuun ottamatta asettamistaan perusteettomista ehdoista. Tässä oikeudenkäynnissä on kysymys ainoastaan yhdestä asunto-osakeyhtiön asettamasta perusteettomasta ehdosta.

Asunto-osakeyhtiö oli asettanut muutostyön edellytykseksi sen, että kantaja antaa kirjallisen suostumuksensa siihen, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa seuraava määräys kunnossapito- ja muista vastuista:

"Poiketen asunto-osakeyhtiölaissa säädetystä kunnossapitovastuusta osakkeiden 2177-2235 (huoneisto A 23) omistaja vastaa seuraavien huoneistoonsa liittyvien rakenteiden aiheuttamista ylimääräisistä kunnossapito- ja korjauskustannuksista: rakenteiden sisään asennetut vesi- ja sähköjohdot sekä jakotukki keittiön kaapissa. Yhtiö ei vastaa mistään sellaisista kustannuksista, jotka aiheutuvat em. vesijohtojen, sähköjohtojen ja jakotukin rikkoutumisesta, korjaamisesta, kunnossapidosta ja uusimisesta ja jotka kustannukset perustuvat siihen, että kyseiset johdot ja jakotukki on toteutettu ja sijoitettu yhtiön perustasosta poikkeavasti (esimerkiksi rakenteiden avaamis- ja ennallistamiskustannukset, rakenteiden sisälläolevien johtojen ja keittiössä lattiakaivottomassa tilassa olevan jakotukin rikkoutumisen aiheuttamat vauriot yhtiön muille rakenteille). Asunto-osakeyhtiö ei ole vastuussa siitä, että huoneiston A 23 kylpyhuoneen kynnyskorkeus ei täytä voimassaolevia esteettömyyttä koskevia vaatimuksia osakkaan teettämän muutostyön takia."

Vastaajayhtiön asettama ehto oli kohtuuton ja yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Asunto-osakeyhtiölaissa on säännökset sekä osakkeenomistajan muutostöihin (5 luku) että yhtiön ja osakkeenomistajan väliseen kunnossapitovastuuseen liittyen (4 luku).
Säännökset oli laadittu siten, että asuntoyhtiöiden huoneistoissa suoritettavat tavanomaiset muutostyöt tulevat kattavasti ja riittävästi säännellyiksi ilman, että asuntoyhtiöiden yhtiöjärjestyksiä tarvitsisi aina osakkeenomistajan teettäessä muutostöitä muuttaa. Vaikkakin asuntoyhtiön yhtiöjärjestykseen voitiin asunto-osakeyhtiölain mukaan ottaa säännöksiä yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta, olivat säännökset lähtökohtaisesti tarpeen vain silloin, kun niillä pyrittiin poikkeamaan asunto-osakeyhtiölain tarkoittamasta vastuunjaosta.

Asunto-osakeyhtiölain muutostöitä koskevat säännökset edellyttivät, että osakkeenomistaja toimittaa ja yhtiö pysyvästi säilyttää osakkeenomistajan muutostyöilmoituksen, jossa on yksilöity ne muutostyöt, joita huoneistossa suoritetaan. Muutostyöilmoituksen avulla voitiin jatkossa aina tarpeen tullen selvittää, oliko huoneiston kunnossapitovastuussa kysymys asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan vai yhtiön vastuulle kuuluvasta kunnossapitotyöstä. Kantajan aikoma muutostyö oli tavanomainen. Tekniset seikat, jotka asuntoyhtiö oli muutostyön edellytykseksi asettamansa yhtiöjärjestysmuutoksen asialliseksi sisällöksi poiminut, ilmenivät kantajan vastaajalle toimittamasta muutostyöilmoituksesta.
Asunto-osakeyhtiön edellyttämässä yhtiöjärjestysmuutoksessa ei poikettu asunto-osakeyhtiölain osakkeenomistajan ja yhtiön välisistä kunnossapitovastuusäännöksistä.

Asuntoyhtiön asettama edellytys oli yhtiöjärjestyksen 8 §:n sisältökin huomioiden tarpeeton ja kohtuuton. Yhtiöjärjestyksen 8 §:n 1 momentissa todetaan, että osakkeenomistaja on velvollinen omalla kustannuksellaan toimittamaan huoneistonsa sisäkorjaukset. Yhtiö korjauttaa kuitenkin rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä ne lämpö-, vesi- ja viemärijohdot, jotka olivat huoneistossa, kun se luovutettiin osakkeenomistajalle, tai jotka yhtiö on myöhemmin huoneistoon laitattanut. Yhtiö suorittaa sähköjohtojen korjaukset mittariin saakka.

Kantajan aikomat asennukset eivät enää olleet vesijohtoja, jotka olivat olleet huoneistossa, kun se luovutettiin osakkeenomistajalle, eivätkä vesijohtoja, jotka yhtiö oli myöhemmin huoneistoon laitattanut.

Vastaajayhtiössä oli lähes 400 huoneistoa. Kantajan huoneisto tulisi olemaan ainoa asuinhuoneisto, josta yhtiöjärjestyksessä tulisi jatkossa olemaan yksittäistä asuinhuoneistoa koskeva, poikkeava kunnossapitovastuusäännös. Ei voinut olla mahdollista, että kantajan aikoma muutostyö olisi ainoa yhtiössä milloinkaan suoritettu muutostyö, jossa sinällään olisi vastaavanlainen "tarve" kirjata yhtiöjärjestykseen kunnossapitovastuuta koskevia määräyksiä. Tilanne näytti erikoiselta ja mitä ilmeisimmin kyse oli siitä, että kantaja oli joutunut yhtiön hallinnon mielivallan kohteeksi syystä taikka toisesta. Yhtiön asettama edellytys oli yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Kohtuuttomaksi yhtiön hallituksen asettaman ehdon teki myös se, että kantajalla ei voinut olla varmuutta siitä, että yhtiökokous tulisi hyväksymään hallituksen edellyttämän yhtiöjärjestysmuutoksen. Yhtiö ei voinut alistaa tavanomaisen muutostyön toteutusmahdollisuutta yksittäisten osakkeenomistajien harkinnan taakse. Pelkällä kantajan suostumuksella yhtiöjärjestyksen tulevaan muuttamiseen ei ollut merkitystä, sillä yhtiöjärjestysmääräys tulee sitovaksi ainoastaan ja vasta silloin, kun (tai) jos yhtiöjärjestysmääräys rekisteröidään.

Kantajan aikoma muutos ei ollut teknisesti yhtiön perusjärjestelmästä poikkeava eikä suurempaa riskiä käsittävä. Ensiksikin, yhtiö oli itse upottanut tiskipöydän sekoitinta syöttävät putket kylpyhuoneen ja kodinhoitohuoneen väliseen seinään. Merkitystä ei siten ollut sillä, että kantaja aikoi upottaa joitakin muitakin putkia. Toiseksi, yhtiön asentamat jakotukit ja niille/niiltä johtavat putket sijaitsivat'kylpyhuoneen alaslasketun katon yläpuolella. Jos yhtiön asentamat jakotukit tai niille/niiltä johtavien putkien liitokset vuosivat, alaslaskettu katto väistämättä vaurioitui ja oli uusittava. Kantaja aikoi asentaa jakotukin keittiön alakaapiston sisälle siten, että jakotukin alle asennettiin vedeneristetty kaukalo, johon mahdollinen vuotovesi valui ja josta se johdettiin niin sanotun kuivakaivon ja viemärin avulla kylpyhuoneen lattiakaivoon ja edelleen yhtiön viemärijärjestelmään. Yhtiön asennustapa oli siis riskisempi ja johti vuototilanteessa suurempiin vaurioihin.

Kolmanneksi, kantajan aikoma vesijohtomateriaali ja asennustapa oli yhtiön käyttämää materiaalia parempi. Yhtiön vesijohdot olivat kuparia, jonka käyttöikäarvio oli noin 40-50 vuotta. Kantajan aikomat vesijohdot puolestaan olivat suojaputken sisällä olevaa muoviputkea, jonka käyttöikä oli ainakin 50 vuotta, todennäköisesti jopa yli 100 vuotta. Yhtiö asensi (osan) vesijohdoista pinta-asennuksina kylpyhuoneen laatoitusten päälle, mikä tarkoitti sitä, että osakkaan halutessa vaihtaa kylpyhuoneen laatat, vesijohdot ja alaslaskettu katto tuli purkaa ja asentaa uudelleen.
Kantajan aikomassa asennustavassa vesijohtoja ei laatoitusta uusittaessa tarvinnut purkaa eikä alaslaskettua kattoa edes ollut. Neljänneksi, kantajan aikoma asennustapa oli yhtiön asennustapaa parempi myös mahdollisessa vuototilanteessa. Jos kylpyhuoneessa sijaitsevaan pinta-asennettuun vesijohtoon (yhtiön asennustapa) tuli äkillinen vuoto, se saattoi johtaa siihen, että paineen vaikutuksesta vesi suihkusi suoraan kylpyhuoneesta ulos aiheuttaen eteiseen ja pitkään jatkuessaan muuallekin huoneistoon ja muihinkin huoneistoihin vesivahingon. Kantajan aikomassa asennustavassa vesijohdosta suihkuava vesi jäi suojaputken sisään ja valui hallitusti kylpyhuoneen lattialle ja siitä edelleen lattiakaivon kautta viemäriin.

Kylpyhuoneen kynnyskorkeudenkin osalta vaatimus yhtiöjärjestysmääräykseen suostumisesta oli tarpeeton. Riidatonta oli, että kantajan asennusten johdosta muodostuva kynnyskorkeus oli rakennusvalvonnan hyväksymä. Siten se ei ollut sellainen rakennevika tai rakenteesta johtuva vika, joka olisi ollut yhtiön vastuulla.
Mahdollisessa omistajanvaihdostilanteessa kyseinen seikka sisältyi isännöitsijäntodistuksen informaatioon suoraan asunto-osakeyhtiölain ja asunto-osakeyhtiöasetuksen nojalla.

Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 4 §:n 14 kohdassa todetaan, että osakehuoneistosta isännöitsijäntodistukseen on
merkittävä maininta yhtiön tiedossa olevista asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:ssä tarkoitetuista kunnossapitotöistä ja 5 luvun 2 §:ssä tarkoitetuista muutostöistä ja töitä koskevien ilmoitusten päivämäärät sekä vastaavat tiedot sellaisista yhtiön kunnossapito- ja muutostöistä, jotka koskevat osakehuoneiston sisäosia. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:n 1 momentissa puolestaan todetaan, että hallituksen on ylläpidettävä luetteloa yhtiölle toimitetuista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevista ilmoituksista, joista säädetään 4 luvun 7 §:ssä ja 5 luvun 4
§:ssä. Ilmoitukset on säilytettävä luotettavalla tavalla osakehuoneistokohtaisesti.

Erillinen yhtiöjärjestysmääräys oli siis tältäkin osin tarpeeton.

Tuomioistuimen tuli oikeuttaa kantaja teettämään muutostyöilmoituksensa mukaiset muutostyöt ilman yhtiön asettamaa edellytystä antaa suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen.

Kysymyksessä oleva huoneisto oli kantajan sijoitushuoneisto. Yhtiön asettama edellytys oli viivästyttänyt muutostöiden suorittamista ja huoneiston toteuttamista valmiiksi vuokrattavaan kuntoon, mistä oli aiheutunut ja aiheutui kantajalle taloudellista tappiota. Vastaajayhtiö oli kaikilta muilta osin hyväksynyt muutostyöt toteutettavaksi 4.12.2015, jolloin jäljelle oli jäänyt vain kyseinen ehto yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Vahingonkorvausta vaadittiin siten joulukuusta 2015 lukien. Huoneiston vuokra oli ollut 590 euroa kuukaudessa. Yhtiön toiminnasta aiheutunut tappio oli toistaiseksi 4.130 euroa, jolle vaadittiin viivästyskorkoa haastehakemuksen tiedoksiantamisesta lukien.
Toukokuusta 2016 eteenpäin tuomion antamiseen saakka vahingonkorvausta vaadittiin 590 euroa kuukaudessa ja sille korkolain mukaista viivästyskorkoa kunkin kuukauden 15. päivästä lukien.

VASTAUS


Vaatimukset

Perusteet

Asunto Oy AA on vaatinut, että käräjäoikeus

1. hylkää kanteen perusteettomana,

2. velvoittaa kantajan korvaamaan vastaajan oikeudenkäynti-, asiamies-, asianosais- ja asian selvittämiskulut 12.675,74 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Vastaajalla oli Helsingissä sijaitseva asunto-osakeyhtiö, jossa oli yhteensä 375 asuinhuoneistoa ja 29 liikehuoneistoa. Vastaaja oli toteuttanut kiinteistössään mittavan peruskorjaushankkeen vuosina 2014-2016. Peruskorjaushankkeessa oli valittu vesi- ja sähköjohtojen toteutus pinta-asennuksena asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen märkätiloissa. Huoneistojen lvi-jakotukki sijaitsi kylpyhuoneessa, joka oli vesieristetty lattiakaivollinen tila.

Kantaja oli käytännössä itse estänyt linjasaneeraustöiden tekemisen huoneistossaan.

Kantaja oli kaikista muista osakkeenomistajista poiketen halunnut upottaa uudet vesi- ja sähköjohdot huoneistonsa A 23 lattiaan ja seinään sekä sijoittaa huoneiston lvi-jakotukin kylpyhuoneen ulkopuolelle keittiöön. Kantajan haluamasta ratkaisusta voi seurata myöhemmässä vaiheessa lisäkustannuksia rakennepurkujen ja ennallistamisen myötä sekä lisääntynyt riski vesivahingoista yhtiön rakenteille ja muiden osakkeenomistajien huoneistoille. Lisäksi putkien upotuksesta lattiaan seuraisi lattian koron nouseminen noin 30 millimetrillä, minkä jälkeen kylpyhuonetilan kynnyskorkeus olisi suurempi, kuin mitä vastaajan peruskorjaushankkeen rakennustöissä oli tavoiteltu. Vastaajaa voitaisiin mahdollisesti myöhemmin pyrkiä vaatimaan toteuttamaan vastaava kynnyskorkeus kuin muissa huoneistoissa.

Kantajan esittämässä muutoksessa jakotukki oli sijoitettu lattiakaivottomaan tilaan keittiön allaskaappiin toisin kuin vastaajan ratkaisussa, jossa jakotukki oli sijoitettu kylpyhuoneen kattoon eli vedeneristyksellä varustetun tilan yläpuolelle. Kantajan muutostyöratkaisussa mahdollinen vuotovesi päätyisi allaskaapin kautta kuivaan tilaan eli keittiön lattialle ja esimerkiksi huoneiston ollessa tyhjillään kastelisi lattia- ja seinärakenteita riippuen siitä, missä vaiheessa vuoto havaittaisiin.

Kantajan esittämässä muutostyön lvi-suunnitelmassa ei ollut suunniteltu keittiöön kuivakaivoa, johon jakotukin vuotovedet olisivat valuneet eikä kuivakaivon yhdistämistä kylpyhuoneen lattiakaivoon ollut suunnitelmassa esitetty. Kantaja ei ole ennen valmisteluistuntoa 17.8.2017 esittänyt tai edes väittänyt, että kantaja olisi aikonut ohjata keittiön jakotukin vuotovedet kuivakaivon kautta kylpyhuoneen lattiakaivoon.

Vastaajan toteutuksessa kylpyhuoneen kupariset vesijohdot kulkivat kylpyhuoneen alaslasketun katon yläpuolella ja katon alapuolella ne oli kiinnitetty pinta-asennuksena kylpyhuoneen seinään. Vastaajan asentamien kylpyhuoneen vesijohtojen mahdollinen vuotovesi johtuisi joko suoraan alas valuen tai alaslasketun rakennuslevykaton (gyproc) läpi valuen vedeneristyksellä ja lattiakaivolla varustettuun tilaan.
Vastaajan toteutuksessa seinän vedeneristys ulottui vähintään 50 millimetriä alaslasketun katon yläpuolelle. Lisäksi katossa oli huoltoluukku, jota ei ollut tiivistetty, eli mahdollinen vuotovesi olisi päässyt valumaan myös huoltoluukun reunoista kylpyhuoneen lattialle.

Kantajan esittämässä muutoksessa kylpyhuoneen suihkulle, pesualtaalle, wc-istuimelle ja pyykinpesukoneelle tulevat vesijohdot kulkivat seinän sisässä, mikä lisäsi riskiä siitä, että huoneiston käyttäjä voi porata tai naulata kyseisen putken rikki kiinnittäessään jotain kylpyhuoneen seinään tai kylpyhuoneen toisella puolella olevan huoneen seinään. Tästä voi seurata huoneiston rakenteen sisään jäävä piilevä vuoto. Vastaajan toteutuksessa kyseiset kylpyhuoneeri vesijohdot kulkivat seinällä pintavetoina.

Kantajan esittämät kylpyhuoneen lattiassa vedeneristeen alla (pintavalun sisällä) muovisissa suojaputkissa kulkevat muoviset vesijohdot voivat aiheuttaa suojaputken ja vesijohdon mahdollisen, esimerkiksi asennusvaiheessa tapahtuvan rikkoutumisen takia piilevän vuodon rakenteeseen, joka havaitaan vasta, kun alakerran huoneiston kattoon ja seinään tulee kosteuden aiheuttamia jälkiä. Vahingot ovat huomattavasti laajemmat kuin kylpyhuoneen katossa kulkevan kupariputken rikkoutumisen aiheuttama vahinko kevytrakenteiselle välikatolle.

Kantajan esittämä muutostyö lisäsi vahingonvaaraa edellä mainituilta osin vastaajan valitsemaan kylpyhuoneen vesijohtojen toteutukseen verrattuna. Vastaajan toteutuksessakin keittiön vesijohdot oli upotettu seinän sisään sen takia, että niiden asentaminen ei ollut mahdollista tilanpuutteen takia pintavetona eikä niitä voitu asentaa pintavetona myöskään kylpyhuoneen puolelle ja sieltä vedeneristeen rikkoen seinän läpi keittiöön.

Seinän tai lattian sisällä suojaputkessa kulkevan vesijohdon uusiminen voi olla johdon rikkoutumisen tai elinkaaren umpeutumisen yhteydessä vaikeampaa ja myös kalliimpaa kuin pintavetona vedetyn vesijohdon uusiminen. Kantajan esityksessä upotettujen vesijohtojen kulkureitillä olisi ollut useita mutkia, jotka voivat estää johdon poisvetämisen ja uuden johdon sujuttamisen johdon uusimisen yhteydessä.

Seinän sisällä suojaputkessa kulkevan sähköjohdon uusiminen voi olla johdon rikkoutumisen tai elinkaaren umpeutumisen yhteydessä vaikeampaa ja myös kalliimpaa kuin seinällä olevassa kotelossa kulkevan sähköjohdon uusiminen. Kantajan esityksessä johdon kulkureitillä olisi ollut useita mutkia, jotka voivat estää johdon poisvetämisen ja uuden johdon sujuttamisen johdon uusimisen yhteydessä.

Vastaaja oli edellä sanotusta huolimatta ollut valmis myöntämään kantajalle luvan muutostyöhön, kunhan tähän liittyvät vastuut kirjataan selvyyden vuoksi vastaajan yhtiöjärjestykseen.

Muutostyön luvan ehtona ei ollut ollut se, hyväksyykö vastaajan yhtiökokous aikanaan kyseisen yhtiöjärjestyksen muutoksen vai ei. Muutostyölupa olisi annettu kantajalle pelkällä kirjallisen suostumusasiakirjan allekirjoittamisella. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ei olisi myöskään tullut kantajalle mitään kustannuksia.

Kantaja ei ollut edes väittänyt, että vastaajan selvyyden vuoksi esittämä yhtiöjärjestyskirjaus lisäisi kantajan vastuuta siitä, mikä se oli nykyisen yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain perusteella. Kanteessa tämä myös ensimmäistä kertaa myönnetään.

Kantaja oli kieltäytynyt allekirjoittamasta muutostyön luvan ehtona suostumusasiakirjaa, jonka mukaan vastaajayhtiön yhtiöjärjestykseen voitiin kirjata yhtiöjärjestystä muutoinkin muutettaessa ja vastaajan kustannuksella maininta kantajan haluamaa, yhtiön valitsemasta perustasosta poikkeavaa perusjärjestelmää koskevasta osakkaan kunnossapitovastuusta.

Kantaja ja vastaaja olivat yhtä mieltä siitä, että osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan vastuu muutostyönsä kunnossapidosta. Vastaaja oli halunnut tämän seikan kuitenkin kirjattavaksi selvyyden vuoksi yhtiöjärjestykseen, koska

- kantajan haluama muutostyö olisi toteutettu likimain samaan aikaan vastaajan toteuttaman peruskorjaushankkeen osana olleen
LVIS-perusjärjestelmien saneerauksen yhteydessä, jolloin olisi mahdollisesti saattanut syntyä asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momenttiin liittyen tulkintaongelma siitä, rinnastuuko osakkeenomistajan toteuttama muutos yhtiön toteuttamaan perusjärjestelmän kunnossapitotoimenpiteeseen seinän ja lattian sisällä olevine putkineen.

- Kantaja oli viitannut aiemmassa kirjeenvaihdossa asunto-osakeyhtiölain mukaisiin vastuisiinsa muutostyöstä, mutta kantaja oli kieltäytynyt tekemästä tätä vastuuta selventävää sopimusta, johon olisi kirjattu kantajan vastuu puheena olevasta muutostyöstä.
Kantaja oli halunnut jättää myöhemmin selvitettäväksi ja mahdollisesti riideltäväksi sen, mikä vastuu kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkaiden omistajalla oli kantajan haluamasta muutostyötä.

- Kantaja oli aloittanut helmikuun 2015 alussa muutostyöt huoneistossa A 23 luvattomasti ja hallitsemattomasti ja vailla suunnitelmia, mistä oli aiheutunut paitsi vahinkoa vastaajayhtiön rakennuksen rakenteille myöskin riski peruskorjausurakoitsijan vaateista vastaajalle urakoitsijan työn vaikeutumisesta.

- Kantajalla ei ollut mitään syytä olla allekirjoittamatta asiakirjaa, jossa selvyyden vuoksi todettiin hänen vastuunsa muutostyöstä. Kyseisen muutostyön käsittely oli ollut erittäin hankalaa kantajan kanssa ja siihen oli liittynyt kantajan puutteellisten suunnitelmien ja luvattoman työn aloituksen takia huomattava määrä ylimääräistä työtä vastaajalle.

- Kantajan huoneistossa oli pidetty katselmus 23.4.2015, jossa olivat läsnä myös kantajan ja vastaajan nykyiset asiamiehet. Katselmuksessa vastaajan asiamies oli pyytänyt kantajaa selvyyden vuoksi listaamaan ne muutostyön kohteena olevat rakenteet, joista kantaja oli katsonut olevansa vastuussa muutostyön osalta asunto-osakeyhtiölain perusteella. Tällaista selvitystä kantaja ei ollut vastaajalle missään vaiheessa toimittanut vaan oli ainoastaan viitannut asunto-osakeyhtiölakiin, mikä voi mahdollisesti jättää riidan siemenen tulevaisuutta silmällä pitäen.

- Vastaajan tuli toki säilyttää asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:n nojalla muutostyöilmoitukset, mutta tästä huolimatta vuosien saatossa tieto osakkaan muutostyöstä saattoi kadota. Pelkkä muutostyöilmoituksen säilyttäminen ei myöskään olisi poistanut tulevaisuudessa mahdollisesti esille tulevaa tulkintariitaa yhtiön vastuusta. Vastaaja ei ollut halunnut jättää tulkinnan varaa myöhemmille ajoille siitä, olisiko tässä kuitenkin kyseessä vastaajan vuosina 2014-2016 toteuttaman peruskorjaushankkeen yhteydessä tehty muutos yhtiön perusjärjestelmiin, jonka vastaaja olisi ottanut vastuulleen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentissa mainitulla perusteella.

- Kantajan kirjallinen suostumus oli tarpeen, jotta kaupparekisteriviranomainen ei lähtisi vaatimaan lisäselvityksiä siitä, muuttaako yhtiöjärjestysmääräys osakkaan maksuvastuuta vastoin asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 35 §:ää. Lakiin perustumattomasta maksuvastuun muutoksesta ei kuitenkaan ollut kysymys sen paremmin kantajan kuin vastaajankaan mielestä. Tämän asian selvittämistä rekisteriviranomaiselle oli haluttu yksinkertaistaa edellyttämällä kantajalta suostumus muutokseen.

Vastaaja oli vastannut kantajan kirjeeseen 7.9.2015 todeten, että vastaaja voi asettaa muutostyön hyväksymisen edellytykseksi muun muassa sen, että yhtiöllä ja osakkaalla oli selkeä paperille kirjattu, asunto-osakeyhtiölakiin perustuva näkemys siitä, mikä oli osakkaan vastuu muutostyönsä osalta jatkossa kunnossapidosta ja/tai lisääntyvistä kunnossapitokustannuksista. Tämä voisi toteutua sopimuksella tai yksilöidyllä suostumuksella yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuiden muuttamiseen, mikä oli tulevaisuutta silmällä pitäen tietysti paras ja suositeltavin vaihtoehto ja myös perustasosta poikkeavissa muutostöissä/lisärakentamisessa yleisesti käytännön tasolla käytetty vaihtoehto. Potentiaalisen riidanaiheen jättäminen muutostyön kunnossapidosta olisi yhtiölle haitallista siten kuin asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetaan. Kantajan selvitys kynnyskorkeuden muutoksesta on myöhemmin saatu ja vastaajan hallitus on hyväksynyt uudelleen muutostyöluvan kokouksessa 3.11.2015 sillä ehdolla, että osakkaan kunnossapitovastuu kirjataan yhtiöjärjestykseen.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n mukaan yhtiö voi asettaa muutostyöluvan antamiselle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen oli oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Seinän ja lattian sisälle asennetuista putkista voi ajan saatossa seurata suurempia kunnossapitokustannuksia ja riskejä sekä vastaajayhtiön rakenteille että kantajan huoneiston A 23 viereisille huoneistoille piilevien vuotovahinkojen ja korkeampien kunnossapitokulujen muodossa. Haittaa vastaajayhtiölle voisi olla myös se, että kunnossapitovastuu jäisi tulkinnalliseksi ja potentiaaliseksi riidanaiheeksi tulevaisuudessa.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentin esitöissä (HE 24/2009 s. 78 ja 89) todetaan mahdolliseksi ja jopa suotavaksi ottaa yhtiöjärjestykseen määräyksiä osakkeenomistajan muutostyöhön liittyvästä kunnossapitovastuusta.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 5 §:n 3 momentin mukaan muutostyötä haluavan osakkeenomistajan on kustannettava yhtiöjärjestyksen muutos. Vastaaja oli joustanut tästä ja tehnyt kantajalle mahdolliseksi saada muutos yhtiöjärjestykseen ilman hänelle tulevia kustannuksia, mikä oli varsin kohtuullista kantajaa kohtaan.

Ei ollut kohtuutonta, että osakas kantoi haluamansa muutostyön aiheuttaman lisääntyvän vahinkoriskin ja kunnossapitokustannuksen itse ja antoi suostumuksensa siihen, että tämä asia kirjattiin selvyyden vuoksi yhtiöjärjestykseen.

Ei ollut kohtuutonta, että vastaajayhtiön muiden osakkeenomistajien ei tarvinnut ottaa riskiä kantajan haluamien muutosten tulevaisuudessa mahdollisesti aiheuttamista tulkintariidoista vuosien tai vuosikymmenien kuluttua, jolloin asiasta tietäviä henkilöitä ei olisi enää kertomassa tapahtumakulusta muutostyön aikana.

Yhdenvertaisuutta ei ollut loukattu. Vastaajayhtiön muissa huoneistoissa ei ollut toteutettu kantajan esittämää muutostyötä vastaavia rakenteita, joten tarvetta tähän liittyvän osakkeenomistajan kunnossapitovastuun kirjaamiseen yhtiöjärjestykseen ei ollut. Vastaaja tulisi jatkossakin edellyttämään vastaavantyyppisiä muutostöitä haluavilta osakkeenomistajilta osakkeenomistajan kunnossapitovastuun kirjaamista yhtiöjärjestykseen eli vastaaja oli toiminut asiassa johdonmukaisesti.

Vastaajan yhtiöjärjestyksessä oli liikehuoneistoja koskevia kunnossapitomääräyksiä 8 §:ssä. Näitä määräyksiä oli täsmennetty muutettaessa yhtiöjärjestystä vuonna 2016 eli yhtiö oli toiminut koko ajan johdonmukaisesti siihen suuntaan, että yhtiöjärjestyksestä saadaan kootusti selvää merkittävämpien muutostöiden kunnossapitovastuusta.

Kantajalle ei tullut myöntää oikeutta vaatimuskohdassa 1 esitetyn muutostyön tekemiseen, ennen kuin vastaaja suostui kunnossapitovastuun kirjaamiseen yhtiöjärjestykseen myöhempien
epäselvyyksien välttämiseksi. Kantajan tuli ainoastaan allekirjoittaa hyväksyvänsä kanteessa siteerattu yhtiöjärjestyslisäystä koskeva muutos.

Kantaja oli myöntänyt ensimmäisen kerran kanteessaan, että "asunto-osakeyhtiön edellyttämässä yhtiöjärjestysmuutoksessa ei
poiketa asunto-osakeyhtiölain säännöksistä liittyen osakkeenomistajan ja yhtiön väliseen kunnossapitovastuuseen". Kantaja ei kuitenkaan ollut suostunut allekirjoittamaan todisteessa V5 yksilöityä suostumusta, jonka jälkeen asiasta ei olisi ollut mitään epäselvyyttä.

Vastaajan kannalta ei ollut oikein ja kohtuullista, että vastaaja joutuisi vakuuttamaan kaupparekisteriviranomaisen yhtiöjärjestysmuutoksen laillisuudesta esittämällä selvitystä kantajan "suostumuksesta" toimittamalla rekisteriviranomaiselle kantajan kannekirjelmä ja vetoamalla kanteessa olevaan edellä siteerattuun virkkeeseen ja kanteessa referoituun yhtiöjärjestyslausekkeeseen. Vastaajan kannalta oli täysin kohtuullista edellyttää suostumusta.

Kanne perustui määrällisten vaatimusten osalta siihen virheelliseen lähtökohtaan, että vastaaja olisi estänyt kantajan muutostyön toteuttamisen. Kantaja oli aiheuttanut väittämänsä vahingon omalla menettelyllään. Sinänsä vaatimuskohdat 2 ja 3 olivat määrien osalta riidattomia.

Kantaja on myöntänyt vasta kannekirjelmässään sen, että kantaja vastaa esittämänsä muutostyön osalta kunnossapidosta siten kuin vastaajayhtiö oli muutostyöluvan edellytyksenä olevaan, kantajan allekirjoitettavaan suostumukseen kunnossapitovastuun kirjannut. Ennen kanteen nostamista kantaja ei ollut vastaajan pyynnöstä huolimatta ottanut yksilöidysti kantaa siihen, mikä kantajan vastuu muutostyön kunnossapidosta olisi, eikä kantaja ollut suostunut selventämään vastuuta myöskään sopimukseen kirjattavana asiana.

RIIDATTOMAT SEIKAT

- Kantaja oli vastuussa tekemiensä muutostöiden kunnossapidosta.
- Vastaajayhtiön edellyttämässä yhtiöjärjestysmuutoksessa ei poikettu osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön välistä kunnossapitovastuuta koskevista asunto-osakeyhtiölain säännöksistä.
- Kantaja ei ollut allekirjoittanut vastaajayhtiön edellyttämää suostumusta yhtiöjärjestyksen muutokseen.
- Vahingonkorvausvaatimusten (kohdat 2 ja 3) määrä.


RIITAISET SEIKAT

- Onko yhtiön asettama ehto muutostyön edellytykseksi tarpeeton, kohtuuton ja yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen?
- Voiko yhtiö kohtuudella edellyttää kantajalta suostumusta yhtiöjärjestyksen muutokseen?
- Lisäävätkö kantajan muutostyöt vahingonvaaraa ja kunnossapitokustannuksia?

TODISTELU

Kirjalliset todisteet


Kantaja


Vastaaja

K1. Putkimateriaalien kestävyys LVI-järjestelmissä, SAn insinöörityö 8.3.2014

V1. Asunto Oy AAn yhtiöjärjestys 6.7.2016 V2. Ote hallituksen kokouksen 2.7.2015 pöytäkirjasta V3. Ote hallituksen kokouksen 13.8.2015 pöytäkirjasta
V4. AA Jn sähköposti 22.9.2015 kantajan asiamiehelle V5. AA Jn sähköposti 4.12.2015 kantajan asiamiehelle V6. AA Jn sähköposti kantajan asiamiehelle 20.3.2015 V7. V Oy:n valvontamuistio 5.2.2015
VB. V Oy:n valvontamuistio 24.2.2015

V9. Kantajan asiamiehen kirje 7.9.2015 V10. AA Jn sähköposti 15.9.2015
V11. Ote vastaajan hallituksen kokouksen 3.11.2015 pöytäkirjasta
V12. Kantajan muutostyöilmoitukseen liittämä lvi-suunnitelma 12.6.2015 V13. Kantajan muutostyöilmoitukseen liittämä sähkösuunnitelma 12.6.2015

Henkilötodistelu


Kantaja


Vastaaja

1. EK todistelutarkoituksessa
2. Todistaja AKR

1. Isännöitsijä PN todistelutarkoituksessa
2. Todistaja TP


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perusteet

Henkilötodistelu

K on kertonut, ettei hän ollut ensimmäistä kertaa tällaista muutostyötä teettämässä. Hänellä oli yli 35 vuoden kokemus remonteista. Asunnot olivat vuokrakäytössä, ja ylimääräiset kotelot vaikeuttivat esimerkiksi maalaamista ja olivat harvoin esteettisiä.
Kylpyhuoneiden pintavesiputket olivat kuparia ja niiden korroosiokestävyys vaihteli. Sen sijaan kaksoismuoviputkissa oli vuotosuoja, joka ohjasi mahdollisen sisäputken vuodon hallitusti putken päähän. Kylpyhuoneessa putken päät olivat vesieristetyssä tilassa.
K oli halunnut asennuttaa kaksoismuoviputket kylpyhuoneen seinärakenteen sisään pintavesiputkien sijasta vuotoriskin vuoksi. Kun putket oli upotettu, ei myöskään tarvittu putkimiestä, jos laattoja jouduttiin jostain syystä vaihtamaan. Putkia oli upotettu kupariputkilla vuosikymmeniä ja sellaiset putket olivat olleet tässäkin taloyhtiössä alkuperäisratkaisuna. Kaksoismuoviputki oli paljon kestävämpi kuin rakennuksen alkuperäinen kupariputki.

Ennen putkiremontin alkamista K oli joulukuussa 2014 ottanut yhteyttä projektinjohtaja TPhen ja esittänyt muutostoiveensa. K oli ryhtynyt tekemään roilotusta. Oli tyypillistä ja rakennusteknisesti sallittua tehdä pystysuoria railoja. Kn Plle lähettämässä sähköpostiviestissä oli todettu, millä kapasiteetilla johtoja muun muassa pesukoneelle ja valaistukselle tulisi asentaa. Erona oli se, ettei käytettäisi pintakotelointia, vaan sähkö- ja vesijohtoputket upotettaisiin rakenteeseen. Suhtautuminen tähän ei kuitenkaan ollut myötämielistä. Putken upottaminen edellytti roilotustyötä. P ei ollut kieltänyt Kta roilottamasta.
Roilotuksen jälkeen yhtiö oli puuttunut asiaan. Kokouksessa oli ryhdytty käymään kauppaa niin, että saatte tämän, jos luovutte tästä.Klle oli sähköpostitse ilmoitettu, että vesijohdot toteutetaan rakennusvalvonnassa hyväksyttyjen suunnitelmien mukaisesti pintavetoina, eikä muutosta hyväksytä, mutta jos laki on osakkaan puolella, hänen tulee hyväksyttää muutos kustannuksellaan viranomaisella. Vastaus oli erikoinen, sillä Klla oli mahdollisuus omalla kustannuksellaan parantaa asuntonsa arvoa ja käytettävyyttä hyvän rakennustavan mukaisesti. Kaikkiin muihin paitsi tiskipöydän vesipisteeseen kannatti johtaa vedet kaksoismuoviputkilla. Koska kaksoismuoviputkista saattoi pienissä määrissä liueta bisfenolia -kemikaalia, K oli pyytänyt, että tiskipöydän sekoittimelle johdettaisiin vesi vuotosuojatulla Fincu-kupariputkella, jossa mahdollinen vuotovesi ohjautui samalla tavalla kuin kaksoismuoviputkessa hallitusti putken päähän. Pn vastaus oli ollut kielteinen, joten K oli luopunut kupariputkivaatimuksesta. Omia kaakeleita ei myöskään ollut sallittu, koska ne oli jo muiltakin kielletty.

Asunnon oli pitänyt olla valmis toukokuussa 2015, eikä se ollut vieläkään valmis. Tämä oli aiheuttanut Klle huomattavaa taloudellisista menetystä. Huoneisto oli ollut ja tuli olemaan vuokrakäytössä.
Vuokrasopimus oli siirtynyt Kn nimiin vuonna 2008, eikä K ollut korottanut 590 euron vuokraa. Käypä vuokrataso kyseisestä 28 tai 29 neliömetrin parvekkeellisesta kuntoon laitetusta yksiöstä oli tällä hetkellä ainakin 700 euroa kuukaudessa. Yleisesti ottaen ei voitu lähteä siitä, että jokaisen yksittäisen muutostyön yhteydessä ruvetaan tekemään yhtiöjärjestysmuutoksia. Yhtiön esittämät vuoto- ja vauriospekulaatiot olivat käytännön elämästä kaukana.
Kn muutostyöilmoituksessa ei ollut mainintaa siitä, että jakotukin vuotovedet johdetaan kylpyhuoneen lattiakaivoon.
Suunnitelmaan oli nyt piirretty jakotukkikaappi, joka pitää veden sisällään. Tarkoitus oli johtaa vuotovedet kylpyhuoneen puolelle. K piti parempana ratkaisuna sitä, että tiskipöydän alle laitetaan kuivakaivo ja keittokomeron lattia vesieristetään. Tällöin rakenteisiin ei pääse vettä, jos esimerkiksi astianpesukoneen kaukalo vuotaa.
K ei ollut toimittanut tällaista suunnitelmaa taloyhtiölle, vaan suunnitelma tarkentui kohti parempaa rakennustapaa. Normaalisti jakotukki sijoitettiin putkinousuhormin yhteyteen, mikä olisi ollut ensisijainen vaihtoehto. Koska putkinousuhormi oli jo lyöty umpeen, K oli halunnut jakotukin sijoitettavaksi keittokomeroon.

N on kertonut olevansa koulutukseltaan juristi. Tällä hetkellä hän toimi isännöitsijänä. Asunto Oy AAn isännöitsijänä hän oli toiminut kesäkuusta 2010 alkaen. Yhtiön peruskorjaushanke oli alkanut vuonna 2010. Hänen tehtävänään oli koota projektiorganisaatio ja olla projektinjohtajan työpari ja yhteyshenkilö hallitukseen päin sekä valvoa hanketta. Asunto Oy AA oli iso yhtiö, jossa oli 375 asuntoa.
Yhtiössä oli myös liiketiloja. Jo peruskorjaushankkeen hankesuunnitteluvaiheessa oli lähdetty siitä, että vesijohdot vedetään pintavetoina turvallisuusseikkojen vuoksi. Rakenteessa olevat vesijohdot voisivat vahingoittua joko osakkaiden omasta syystä tai muuten. Myös sähköjohtojen osalta oli päädytty samanlaiseen ratkaisuun. Jakotukki oli sovittu asennettavaksi piiloon kylpyhuoneeseen alaslasketun katon yläpuolelle niin, että mahdolliset vuodot tapahtuivat tilassa, jossa oli lattiakaivo ja vesieristys.

Kta oli pyydetty toimittamaan kirjallisesti osakasmuutoksensa, jota hän ei ollut toimittanut alkuvaiheessa. Kn huoneistossa oli pidetty palaveri, jossa oli vaadittu kirjalliset suunnitelmat muutoksesta.
K oli toimittanut LVI- ja sähkösuunnitelmat kesäkuussa, mutta rakennesuunnitelma oli puuttunut. K oli halunnut poiketa taloyhtiön suunnitelmista, joiden mukaan vesijohdot ja sähkötyöt tehtiin pintavetoina. K oli tehnyt huoneistossaan roilon ilman mitään suunnitelmia. Taloyhtiön rakenteisiin puuttuminen edellytti taloyhtiön suostumusta ja kantaviin rakenteisiin puuttuminen rakennesuunnitelmaa. Tässä yhteydessä välipohjassa, johon roilo oli tehty, oli ollut alakerran sähköjohdot, jotka olivat vaurioituneet ja ne oli jouduttu uusimaan.
Urakan alussa oli sovittu, ettei urakka-alueella ollut muita urakoitsijoita kuin pääurakoitsija vastuunjaon takia. Kun urakoitsijoita oli useampia, ei tiedetty, kuka oli tehnyt mitäkin, jolloin vastuusta jouduttiin vääntämään kättä. Tietyt turvallisuusmääräykset olivat pääurakoitsijan vastuulla siitäkin huolimatta, että joku urakoitsija kulki osakkaan töissä.

Kun K oli toimittanut LVI- ja sähkösuunnitelmat, niitä oli alettu käsitellä yhtiön hallituksessa. Muutosluvan edellytyksenä oli Kn kirjallinen suostumus siihen, että kunnossapitovastuu merkitään yhtiöjärjestykseen. Merkintää oli edellytetty selvyyden vuoksi, jotta asiasta ei tarvitse kenenkään jälkikäteen riidellä. Yhtiöjärjestykseen oli haluttu täsmentää osakkaan vastuu muutostyöstä silloin, kun se oli poikennut talon yleisestä linjasta. Selvintä oli kirjata tällainen poikkeaminen yhtiöjärjestykseen, josta ilmeni, kuka vastasi mistäkin.
Yhtiöjärjestystä oli tämän hankkeen aikana muutettu lähinnä liiketilojen osalta vastaavasti, jolloin oli täsmennetty, mikä oli liiketilan vastuu omista muutoksista. Yhtiöjärjestys nautti julkista luotettavuutta. lsännöitsijätodistusten ja osakasmuutosrekisterien kanssa oli tullut ongelmia, kun taloyhtiö vaihtoi isännöitsijätoimistoa. Ongelmia oli ollut sähköisten järjestelmien yhteensopivuudessa ja siinä, oliko tiedot kirjattu manuaalisesti oikein, jos tietoja ei vaihdettu sähköisesti. Ainoa oikea tapa oli yhtiöjärjestykseen kirjaaminen. Nn tiedossa ei ollut tapausta, jossa olisi poikettu joko peruskorjauksen aikana tai sen jälkeen hankesuunnittelun aikana sovitusta asennustavasta. Taloyhtiö oli asettanut linjan asennustöille sitä varten, että vastaisuudessa vältyttäisiin turhilta kustannuksilta. Kustannuksia voi aiheutua esimerkiksi siitä, että joku porasi taulun seinään ja samalla johtoon siitä huolimatta, että oli olemassa erilaisia teknisiä välineitä, joilla johtojen sijainti voitiin selvittää, mutta oliko niitä jokaisella käytössä kotona. Jos joku toinen osakas haluaisi menetellä samoin kuin K, taloyhtiö edellyttäisi varmasti kirjausta yhtiöjärjestykseen. Taloyhtiössä noudatettiin osakkaiden yhdenvertaisuutta. N ei uskaltanut sanoa kappalemäärää, kuinka paljon tässä yhtiössä tuli vuosittain osakasmuutosilmoituksia käsiteltäväksi, kun hän ei seurannut niitä talokohtaisesti. Tämän kokoisesta talosta tuli vuosittain useampi osakasmuutostyöilmoitus, mutta hän ei seurannut lukumääriä. Muutostyöt koskivat pääasiassa asuntoja.

Todistaja Kr on kertonut olevansa koulutukseltaan diplomi-insinööri. Hän oli vuonna 1993 perustanut insinööritoimiston, jonka lukuun hän työskenteli edelleen rakennusalan ja erityisesti LVI-tekniikan asiantuntijatehtävissä. Vuonna 1994 hän oli perustanut toisen yhtiön, jonka toimialana oli sisäilmalaitteet ja urakointi ja myöhemmin myös LVI-alan muutosurakointi, laitevalmistus ja maahantuonti. Kr oli vuodesta 2004 toiminut lähes täysin suunnittelijana ja asiantuntijana. Vuodesta 2012 hän oli toiminut Keskuskauppakamarin hyväksymänä HTT-tavarantarkastajana. Kr oli tutustunut etukäteen suunnitelmiin (V12 ja V13) sekä käynyt edellisenä päivänä kohteessa, jossa hän oli tehnyt havaintoja remontin alla olevasta asunnosta ja niistä asennuksista, joita asunnossa oli tällä hetkellä tehtyinä. Kysymyksessä oli pieni yksiö, jossa oli kylpyhuone ja keittokomero saman väliseinän molemmin puolin. LVI-suunnitelma (V12) oli tavanomainen, asiallinen ja järkevä suunnitelma, joka oli määräysten mukaan ja turvallisesti laadittu. Suunnitelman laatinut toimisto oli suuri asiantunteva suunnittelutoimisto, jossa on satoja suunnittelijoita eri aloilta.

Kr oli asunnossa käydessään havainnut, että siellä oli ollut asennettuina seinän sisään upotettuja muovivesijohtoja suojakuoressa ja pintaan asennettuja eristämättömiä kupariputkia katossa. Kn mukaan asennukset olivat taloyhtiön tekemiä. Nykyään käytettiin paljon muovivesijohtoja suojakuoressa, koska se oli yleensä kaikkein turvallisin tapa siitä syystä, että muovivesijohto oli umpinaisessa suojakuoressa.
Mahdollisen vuodon sattuessa suojakuori ohjasi vesivuodot pois seinärakenteen sisältä, koska se asennettiin aina niin, että suojakuori päättyi sinne, missä vesivuoto tuli näkyville. Lisäksi asunnossa oli jonkin verran tehty viemäriasennuksia. Kaksoismuoviputken upottaminen seinärakenteeseen oli täysin rakennusmääräysten mukaista.
Kupariputkea ei sellaisenaan voinut asentaa seinän sisään ja se piti myös suojata, jos se oli pinnalla. Kupariputkien kestoiäksi normaalissa käytössä arvioitiin 50 vuotta silloin, kun ne oli asennettu sisätiloihin vapaasti eli ne eivät olleet kosketuksessa kiviaines- ja rakennusmateriaaleihin. Jos ne olivat kosketuksessa esimerkiksi kiviaineeseen, arvioitu kestoikä oli 40 vuotta. Muoviputkille eli Pex-putkille annettiin kestoiäksi 50 vuotta. Pex-putki suojakuoressa oli turvallisin asennustapa. Pex-putken kestoikä oli yhtä pitkä tai pidempi kuin kupariputken.

Kylpyhuoneen puolelta tuodut vesijohdot suojakuoressaan olivat tulleet keittokomeron seinästä ulos. Vuodon sattuessa vesi ohjautuisi suojaputkessa keittokomeroon. Mitään järjestelyä, jolla vesi olisi ohjattu hallitusti pois, ei ollut asennettu. Suunnitelma (V12) sisälsi normaalin jakotukin suunnitelman. Jakotukki oli piirustuksissa merkitty keittokomeron puolelle tiskialtaan kaapin takaseinään. Jakotukkikaapit olivat vesitiiviitä. Vuodon sattuessa vedet pysyivät jakotukkikaapissa, josta vedet voitiin johtaa esimerkiksi viemäriin. Keittokomeroon sijoitettava jakotukkikaappi oli turvallisempi verrattuna muihin esitettyihin vesikalusteasennuksiin. Jos taloyhtiön upottamaan vesijohtoon tuli vuoto, suojakuori ohjasi vuodon keittokomeron puolelle, missä ei ollut mitään estoratkaisua. Jos suojakuori johdettiin jakotukkikaappiin, vesivuoto jäi jakotukkikaapin sisään. Sieltä vesi täytyi viemäröidä muualle, mutta ainakin se tuli edes näkyviin. Jos jakotukki sijoitettiin kylpyhuoneen alakaton päälle piiloon, ratkaisu oli siinä mielessä turvallinen, että vuodon sattuessa vesi valui kylpyhuoneeseen, jossa oli lattiakaivo, mutta matkalla vuoto turmeli alakaton. Vesisuihku saattoi suuntautua myös vesieristämättömään rakenteeseen.
Kaksoismuoviputken sisällä kulkeva Pex-putki oli tehty vaihdettavaksi. Putkimiehen työnä merkittävää eroa ei ollut sillä, vaihdettiinko muoviputkea vai kupariputkea. Myös suunnitelman (V13) mukaisesti asennettavat sähköjohdot olivat vaihdettavissa.

Suunnitelmasta (V13) ilmenevä sähköjohtojen asentamistapa oli rakennusmääräysten mukainen ja tavanomainen asunto- ja toimitilarakentamisessa. Seinän sisällä olevien sähköjohtojen sijainnin selvittämiseen oli olemassa yksinkertainen muutaman kympin maksava tunnistinlaite. Sähköjohdot oli Suomessa jo lähes sata vuotta asennettu kerrostaloissa seinän sisään, joten tunnistinlaitteen käyttäminen oli vanha ohje remontintekijälle. Summittainen sijainti oli selvitettävissä piirustusten perusteella, jos laitetta ei ollut mukana. Jos kaikesta huolimatta porasi suojaputkeen, sähköjohto mahtui liikkumaan suojaputken sisällä poranterän alta pois. Jakotukkikaapin osalta laadukkain tapa huolehtia mahdollisen vesivuodon ohjaamisesta haitatta pois olisi sijoittaa tiskipöydän alle kaukalo ja kuivakaivo. Vesi johdettaisiin putkella kylpyhuoneen puolelle. Myös suunnitelman (V12) mukaisesti toteutettuna asennustapa täytti rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaiset vaatimukset.

Todistaja P on kertonut olevansa koulutukseltaan tekniikan ylioppilas. Diplomityön tekemisen jälkeen hän oli siirtynyt rakennusalalle työnjohtohommiin. Hän oli ollut urakoitsijan palveluksessa ensimmäiset kymmenkunta vuotta työurastaan ja 2007 lähtien eri yrityksissä pääasiassa konsulttihommissa. Tällä hetkellä hän toimi R Oy:llä projektipäällikkönä ja valvojana. Asunto Oy AAn remontin aikana hän oli toiminut projektipäällikkönä ja valvojana V Oy:llä. Asunto Oy AAn peruskorjausurakassa hän oli toiminut alun perin päävalvojana ja myöhemmin myös projektinjohtajana.
Taloyhtiö oli tehnyt suunnitteluvaiheessa ratkaisun, että vesijohdot tulevat märkätiloihin pinta-asenteisina. Jakotukit oli asennettu märkätilan kattoon alaslasketun katon yläpuolelle. Monesti taloyhtiöt päätyivät pinta-asennukseen sen takia, että se oli vähän turvallisempi vaihtoehto siinä tapauksessa, että putkiin tuli vuotoja. Tällöin vuoto tuli heti näkyviin. Yleensä rakenteiden sisälle ei haluttu upottaa putkia, josta voisi aiheutua vahinkoa. Taloyhtiö oli päättänyt upottaa putket kylpyhuoneen ja keittokomeron väliseen seinään, koska pinta-asenteiset vesijohdot keittiön puolella olisivat todennäköisesti haitanneet tai estäneet keittiökalusteiden takaisin asentamista. Kysymyksessä oli samanlainen Pex-putki suojaputkessa kuin Kn suunnitelmassa. Märkätilan katto oli jakotukille normaali paikka. Tyypillisesti jakotukilta vietiin vedet myös keittiöön. Jakotukit pyrittiin yleensä sijoittamaan märkätilan puolelle sen takia, että jakotukista mahdollisesti vuotava vesi menisi todennäköisemmin hallitusti lattiakaivoon. Huoltoluukku katossa ei ollut täysin vesitiivis, joten sieltä todennäköisesti tihkuisi vettä, ja jos luukku olisi tiivis, vesi tulisi levyrakenteen läpi märkätilan puolelle. Alaslasketun katon yläpuolella oli seinässä vesieristettä vähintään 50 millimetriä.

K oli helmikuussa 2015 tehnyt eteisen lattiaan roilon sähkövetoja varten. Tätä ennen K oli muutamia kertoja soitellut Plle ja kysellyt muutosasioista. P oli sanonut Klle, ettei hänellä ollut valtaa antaa lupaa muutostöihin, vaan muutostyöilmoitukset piti tehdä yhtiölle. K oli soittanut helmikuun alkupuolella ja sanonut menevänsä tekemään roilon eteiseen, jolloin P oli todennäköisesti pyytänyt Ka olemaan yhteydessä yhtiöön, jolle piti tehdä muutostyöilmoitus. Tämän jälkeen P oli havainnut, että roilo oli tehty. P oli informoinut asiasta isännöitsijää.

Kn suunnitelmassa (V12) riskinä oli, että joku porasi rakenteen sisällä olevaan vesijohtoon. Putken tunnistavaa laitetta käytettiin aika vähän. Suunnitelman mukaisesti asennetun jakotukin vuotaessa vuoto menisi ilmeisesti kaappitilaan. Suunnitelmasta ei näkynyt, mihin mahdollinen vuotovesi menisi. Kylpyhuoneen vesijohdot kulkivat Kn suunnitelmassa lattiassa. Sen sijaan kylpyhuoneen katossa alaslasketun katon yläpuolella oleva mahdollinen vuoto oli tarkastusluukun kautta nähtävissä. Jos Pex-putken suojaputki sattuisi olemaan vahingoittunut, niin sitä ei silmämäärisesti pystyisi havaitsemaan. Tämän vuoksi mielellään käytettiin pinta-asennuksia.
Kn suunnitelmassa (V13) oli roilottu reitti sähköjohdoille lattiaan. Vesi- ja sähköjohtojen uusiminen onnistui teoriassa, mutta käytännössä se oli hankalaa. Tässä kohteessa oli ongelmana se, että mutkat haittasivat sähköjohtojen vaihtamista. Vesijohdoista P oli kuullut, että niiden vaihdettavuus oli ollut aika hankalaa. P oli harvemmin törmännyt tapauksiin, joissa johtoja oli uusittu.
Suunnitelmissa (V12 ja V13) ei ollut ongelmaa rakentamismääräysten ja hyvän rakentamistavan suhteen. Suunnitelmat olivat toinen tapa toteuttaa asennukset.

Johtopäätökset Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, oliko Asunto Oy AA Kn muutostyöluvan edellytykseksi asettama ehto kirjallisen suostumuksen antamisesta kohtuuton. Taloyhtiö oli edellyttänyt, että K antaa kirjallisen suostumuksen siihen, että yhtiöjärjestykseen tehdään seuraava muutos:

"Poiketen asunto-osakeyhtiölaissa säädetystä kunnossapitovastuusta osakkeiden 2177-2235 (huoneisto A 23) omistaja vastaa seuraavien huoneistoonsa liittyvien rakenteiden aiheuttamista ylimääräisistä kunnossapito- ja korjauskustannuksista: rakenteiden sisään asennetut vesi- ja sähköjohdot sekä jakotukki keittiön kaapissa. Yhtiö ei vastaa mistään sellaisista kustannuksista, jotka aiheutuvat em. vesijohtojen, sähköjohtojen ja jakotukin rikkoutumisesta, korjaamisesta, kunnossapidosta ja uusimisesta ja jotka kustannukset perustuvat siihen, että kyseiset johdot ja jakotukki on toteutettu ja sijoitettu yhtiön perustasosta poikkeavasti (esimerkiksi rakenteiden avaamis- ja ennallistamiskustannukset, rakenteiden sisällä olevien johtojen ja keittiössä lattiakaivottomassa tilassa olevan jakotukin rikkoutumisen aiheuttamat vauriot yhtiön muille rakenteille). Asunto-osakeyhtiö ei ole vastuussa siitä, että huoneiston A 23 kylpyhuoneen kynnyskorkeus ei täytä voimassaolevia esteettömyyttä koskevia vaatimuksia osakkaan teettämän muutostyön takia."

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuuta koskevan 8 §:n mukaan:

"Osakkeenomistaja on velvollinen omalla kustannuksellaan toimittamaan huoneistonsa sisäkorjaukset. Yhtiö korjauttaa kuitenkin rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä ne lämpö-, vesi- ja viemärijohdot, jotka olivat huoneistossa, kun se luovutettiin osakkeenomistajalle, tai jotka yhtiö on myöhemmin huoneistoon laitattanut. Yhtiö suorittaa sähköjohtojen korjaukset mittariin saakka.

Yhtiö ei ole velvollinen suorittamaan edellä mainittuja korjauksia, jos osakkeenomistaja tai muu huoneiston haltija on aiheuttanut vian tahallisesti tai ilmeisellä huolimattomuudella.

Siltä osin kuin liikehuoneistoissa harjoitetaan asunto-osakeyhtiön rakennusvaiheen alkaessa vuonna 1961 hyväksytyssä ensimmäisessä rakennusluvassa vahvistetusta käyttötarkoituksesta poikkeavaa toimintaa, liikehuoneistojen osakkeenomistajat vastaavat kaikilta osin kukin itse sellaisista liikehuoneistoonsa kohdistuvista ylläpito-, huolto-, rakentamis- ja kunnossapitokustannuksista, jotka johtuvat siitä, että liikehuoneiston rakenteiden, ilmanvaihdon, viemäröinnin (mukaan lukien rasvakaivot), jätehuollon, äänieristyksen tms. on oltava yhtiön asuinhuoneistojen perusjärjestelmistä tai perustasosta poikkeava."


Asiassa on riidatonta, ettei taloyhtiön edellyttämässä yhtiöjärjestysmuutoksessa poikettu osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön välisistä kunnossapitovastuuta koskevista asunto-osakeyhtiölain säännöksistä, ja että K vastasi aikomiensa muutostöiden kunnossapidosta.

Kysymys on lisäksi vahingonkorvausvelvollisuudesta. Vahingonkorvausvaatimukset olivat määrällisesti riidattomia.

Sovellettavat säännökset

Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan asunto-osakeyhtiön 4 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

Osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Osakkeenomistajan on 2 momentin mukaan huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Vahingonkorvausvastuusta säädetään 6 momentin mukaan 24 luvussa.

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.
Lainkohdan säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 24/2009 s.102) mukaan vahingon tai haitan aiheutumisen tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa, jotta se voisi oikeuttaa asettamaan muutostyölle ehtoja. Vain vähäistä suurempi vahinko tai haitta voisi johtaa siihen, että muutostyölle tarvittaisiin suostumus. '

Tuomioistuin voi asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 6 §:n 2 momentin mukaan oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jos sen kieltäminen tai toteuttaminen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamin ehdoin olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Yhtiön on asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 4 §:n 14 kohdan mukaan osakehuoneistosta isännöitsijäntodistukseen on merkittävä maininta yhtiön tiedossa olevista asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:ssä tarkoitetuista kunnossapitotöistä ja 5 luvun 2 §:ssä tarkoitetuista muutostöistä ja töitä koskevien ilmoitusten päivämäärät sekä vastaavat tiedot sellaisista yhtiön kunnossapito- ja muutostöistä, jotka koskevat osakehuoneiston sisäosia. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:n 1 momentin mukaan hallituksen on ylläpidettävä luetteloa yhtiölle toimitetuista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevista ilmoituksista, joista säädetään 4 luvun 7 §:ssä ja 5 luvun 4 §:ssä. Ilmoitukset on säilytettävä luotettavalla tavalla osakehuoneistokohtaisesti.

Onko yhtiön muutostöille asettama ehto kohtuuton?

K oli Nn kertomuksen perusteella kesäkuussa 2015 toimittanut taloyhtiölle LVI- ja sähkösuunnitelmat (V12 ja V13), mutta ei rakennesuunnitelmaa. Taloyhtiö oli 4.12.2015 hyväksynyt muutostyöt. Muutostöiden tekemisen ehdoksi oli kuitenkin asetettu se, että K antaa kirjallisen suostumuksen kunnossapitovastuuta koskevalle yhtiöjärjestysmuutokselle.

Ehtojen asettaminen muutostyölle on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 1 momentin nojalla sallittua siinä tapauksessa, että työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Taloyhtiö oli peruskorjaushankkeessa päättänyt toteuttaa vesi- ja sähköjohtojen asennuksen märkätiloissa pinta-asennuksena sekä asentaa jakotukin kylpyhuoneeseen. K oli halunnut upottaa vesi- ja sähköjohdot huoneistonsa lattiaan ja seinään sekä sijoittaa jakotukin keittokomeroon.

Asiassa on riidatonta, että Kn aikomista muutostöistä muodostuva kynnyskorkeus oli rakennusvalvonnan hyväksymä.

Todistaja Kr on pitänyt turvallisempana ratkaisuna upottaa muoviputket suojakuoressa seinä- ja lattiarakenteeseen. Todistaja P puolestaan on pitänyt taloyhtiön valitsemaa asennustapaa turvallisempana. Pn käsitys perustui pääasiassa siihen, että pinta-asenteisen kupariputken vuoto tuli näkyville, mutta näin oli Krn mukaan myös kaksoismuoviputkien osalta. Krn kertomuksen perusteella upotetun muoviputken suojakuori ohjasi vesivuodot pois seinärakenteen sisältä, koska asennus tapahtui aina niin, että suojakuori päättyi paikkaan, jossa vesivuoto tuli näkyville.
Kummankaan todistajan kertomuksesta ei kuitenkaan ilmennyt mitään sellaista, jonka perusteella Kn tai taloyhtiön valitsemaa johtojen asennustapaa olisi pidettävä vahingollisena rakennukselle. Myös taloyhtiö oli Krn ja Pn kertomusten perusteella valinnut kylpyhuoneen ja keittokomeron väliseen seinään asennettavaksi samanlaiset kaksoismuoviputket, jotka sisältyivät Kn suunnitelmaan.

Krn kertomus osoittaa, ettei kaksoismuoviputkien ja kupariputkien kestoiällä ollut merkittävää eroa. Asuinrakennuksissa sähköjohdot asennettiin Krn kertomuksen perusteella normaalisti seinän sisään ja johtojen sijainti pystyttiin selvittämään jokaiselta remonttimieheltä löytyvällä tunnistinlaitteella sekä piirustusten avulla, vaikkakin Pn käsityksen mukaan kyseistä laitetta käytettiin vain vähän. Kn kertomuksesta ilmenee, että upotetut vesi- ja sähköjohdot olivat helposti uusittavissa, vaikkakin P on katsonut vaihtamisen olevan hankalaa. Tosin P on myöntänyt törmänneensä vain harvoin tapauksiin, joissa näitä putkia uusitaan. Kn suunnitelma jakotukin sijoittamisesta keittokomeroon oli Krn kertomuksen perusteella normaali ja turvallinen asennustapa.

Krn ja Pn kertomusten perusteella Kn muutostyötä koskevat LVI- ja sähkösuunnitelmat (V12 ja V13) olivat joka tapauksessa rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisia. Kn ja taloyhtiön suunnitelmissa kysymys oli vain kahdesta eri asennustavasta.

Näillä perusteilla Kn muutostöiden ei ole katsottava voivan vahingoittaa rakennusta tai lisäävän vahingonvaaraa ja kunnossapitokustannuksia.

Taloyhtiö on katsonut, että yhtiölle voi aiheutua haittaa muutostöiden kunnossapitovastuun tulkinnanvaraisuudesta, josta voi mahdollisesti seurata oikeudenkäyntejä. Käräjäoikeus toteaa, että muutostyöt tuli merkitä osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 4 §:n 14 kohdan nojalla isännöitsijäntodistukseen. Myös hallituksen on asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:n 1 momentin nojalla ylläpidettävä luetteloa muutostyöilmoituksista. Tehdyt muutostyöt ilmenivät näin ollen muun muassa isännöitsijäntodistuksesta. Asiassa on riidatonta, että K on vastuussa aikomistaan muutostöistä. Tulevaisuudessa mahdollisesti aiheutuvia oikeudenkäyntejä silmällä pitäen yhtiön asettama ehto ei ole tarpeen eikä kohtuullinen.

Laissa säädetystä kunnossapitovastuusta voidaan asunto-osakeyhtiön 4 luvun 1 §:n nojalla poiketa yhtiöjärjestyksessä. Tässä asiassa laissa säädetystä kunnossapitovastuusta ei kuitenkaan ollut haluttu poiketa, koska asiassa on riidatonta, että osapuolten kunnossapitovastuu oli asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn mukainen. Tähän nähden yhtiön asettamaa ehtoa voidaan pitää tarpeettomana ja kohtuuttomana.
Yhtiöjärjestyksen muuttamista ja suostumusta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen koskevat omat säännöksensä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 34 ja 35 §:ssä.

Taloyhtiön yhtiöjärjestykseen ei ollut kirjattu yhtäkään yksittäisen asuinhuoneiston kunnossapitovastuuta, vaikka Nn kertomuksen perusteella tämän kokoisessa taloyhtiössä tuli vuosittain useita muutostyöilmoituksia. Koska rakentamismääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisille muutostöille asetettua edellä kerrotulla tavalla tarpeettomaksi ja kohtuuttomaksi todettua ehtoa oli edellytetty vain Klta, on ehtoa pidettävä myös yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena.

Edellä kerrotuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että muutostöiden toteuttaminen yhtiön asettamin ehdoin olisi kohtuutonta. Näin ollen käräjäoikeus oikeuttaa Kn teettämään aikomansa muutostyöt ilman kirjallisen suostumuksen antamista yhtiön edellyttämälle yhtiöjärjestysmuutokselle.

Vahingonkorvaus

Kysymyksessä on Kn sijoitusasunto, jonka vuokra on 590 euroa kuukaudessa. Asunto Oy AA on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n 6 momentin ja 24 luvun 6 §:n 1 momentin nojalla velvollinen korvaamaan Klle aiheutuneen taloudellisen vahingon vuokrakuukausilta joulukuu 2015 - helmikuu 2018.
Vahingonkorvausvaatimukset ovat määrällisesti riidattomia. Vahingonkorvaus on vuokrakuukausilta joulukuu 2015 - kesäkuu 2016 yhteensä 4.130 euroa ja vuokrakuukausilta heinäkuu 2016 - helmikuu 2018 yhteensä 11.800 euroa.

Oikeudenkäyntikulut
Koska Asunto Oy AA on hävinnyt asian, yhtiö on velvollinen korvaamaan Klle ajalla 2.3.2015-30.11.2017 tehdyistä toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut asiassa. Kanteessa on vaadittu asianosaiskuluja maksettavaksi erillisenä vaatimuskohtana , mutta niistä ei ole esitetty erillistä euromääräistä vaatimusta.

Asunto Oy AA on kiistänyt oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrällisesti 7.12.2015 tehtyä toimenpidettä edeltävältä ajalta, koska muutostyöt oli hyväksytty 4.12.2015. K on katsonut tarvinneensa oikeudellista apua koko ajalta, koska taloyhtiö oli alusta alkaen esittänyt sekä perusteettomia että perusteltuja ehtoja.

Muutostöistä ja yhtiön asettamasta ehdosta oli "väännetty kättä" jo ennen muutostöiden hyväksymistä. Käräjäoikeus katsoo, että Klla on oikeus saada korvaus oikeudenkäyntikuluista koko ajalta.

TUOMIOLAUSELMA

Muutoksenhaku

EK oikeutetaan teettämään osoitteessa A katu 48 A 23 sijaitsevan, omistamiensa osakkeiden 2177-2235 nojalla hallitsemansa asuinhuoneiston kylpyhuoneen muutostyöt Asunto Oy AAlle tekemänsä muutosilmoituksen mukaisesti ilman Asunto Oy AAn asettamaa ehtoa yhtiöjärjestyksen muuttamisesta.

Asunto Oy AA velvoitetaan suorittamaan Klle vahingonkorvauksena yhteensä 4.130 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.9.2016 lukien.

Asunto Oy AA velvoitetaan suorittamaan Klle vahingonkorvauksena yhteensä 11.800 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
-heinäkuun 2016 - syyskuun 2016 osalta 590 eurolle 15.9.2016 lukien ja
-lokakuun 2016 - helmikuun 2018 osalta 590 eurolle kunkin kuukauden 15. päivästä lukien.

Asunto Oy AA velvoitetaan suorittamaan Klle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 21.024,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.
Tyytymättömyyttä on ilmoitettava seitsemän päivän kuluessa ratkaisun antamisesta.


Tyytymättömyyden ilmoitus

Asunto Oy AA on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräaika valitukselle 12.3.2018

Määräaika vastavalitukselle 26.3.2018 Valitusosoitus liitteenä.