Osakkaan korjausoikeus asoy:ssä?

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiön on lisäksi korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Mainitun lainkohdan 3 momentin mukaan yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin mainitussa laissa säädetään.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi, sekä sellaisen kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Pykälän 3 momentin mukaan kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa ei ole mainintaa siitä, miten nopeasti asunto-osakeyhtiön tulee reagoida saamaansa kirjalliseen huomautukseen. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että yhtiön reagoimisaika vaihtelee tapauskohtaisesti riippuen lähinnä korjauksen kiireellisyydestä ja merkittävyydestä osakkaalle. Esimerkiksi putkirikosta johtuvan kylpyhuoneen kosteusvaurion suhteen asunto-osakeyhtiön pitää varsin pian ryhtyä toimiin. Jos taas kysymys on vahingosta, joka johtuu vedeneristyksen heikkenemisestä ja jossa kosteutta ei ole päässyt paljoa rakenteisiin, eikä ole havaintoja esimerkiksi sisäilmaongelmista, yhtiön reagoimisaika on pidempi. Kiiretapauksissa asunto-osakeyhtiön tulee nopeuttaa päätöksentekomenettelyään esimerkiksi pitämällä ylimääräinen hallituksen kokous. Vähemmän kiireellisissä tapauksissa ja varsinkin silloin, kun vastaava korjaustoimi on järkevää suorittaa vasta myöhemmin yhdessä muiden vastaavien korjausten kanssa, asunto-osakeyhtiö voi varata pitemmän ajan asian valmisteluun ja käsittelyyn. Tällöin käsittely voinee viedä ainakin viikkoja. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin säännös korostaa asunto-osakeyhtiön huolellisuusvelvoitetta. Osakkaan ilmoituksen saatuaan yhtiö ei voi pelkästään ryhtyä selvittämään vikaa, vaan sen on heti poistettava ainakin välitön haitta, kuten kosteus tai mikrobivaurioituneet rakenteet (Furuhjelm - Kanerva - Kinnunen - Kuhanen: Asunto-osakeyhtiölaki 1. 2015, s. 265 – 267).

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 24/2009 vp s. 90) on todettu, että mikä hyvänsä yhtiön kunnossapitotoimen laiminlyönti ei oikeuta osakkeenomistajaa teettämään työtä, vaan laiminlyönnillä tulee olla vähäistä suurempi merkitys. Pelkkä esteettinen haitta ei yleensä voi olla lainkohdan tarkoittamalla tavalla vähäistä suurempi, vaan teettämisoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle tietyissä tilanteissa ja kirjallista ilmoitusvelvollisuutta sovelletaan lainkohdan 5 momentin mukaan myös silloin, kun osakkeenomistaja teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella 4 §:n nojalla. Korkein oikeus on katsonut, ettei kirjallinen muotovaatimus kuitenkaan ole sellainen edellytys, jonka noudattamatta jättämisen seurauksena osakkeenomistaja menettäisi oikeutensa teettää yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvan työn silloin kun ne tavoitteet, joita kirjallisen muodon käyttäminen palvelee, ovat tulleet riittävästi muutoin turvatuiksi (KKO 2015:87, kohta 23).

Korvattavien kulujen osalta asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 vp s. 79 - 80) on todettu, että kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo. Lisäksi oikeuskirjallisuudessa on todettu, että korjaukset on suoritettava tarpeellisessa laajuudessa ja kohtuullisin kustannuksin. Siten jos esimerkiksi osakas parantaa korjaustoimen yhteydessä asuntonsa tasoa, tältä osin kustannukset kuuluvat hänen itsensä maksettavaksi (Furuhjelm ym., s. 268).

Alla oli kysymys kahdesta kosteusvauriosta pienessä asoy:ssä. Osakas oli ryhtynyt korjaustoimiin koska yhtiö oli sen mielestä viivytellyt siinä. Kysymys oli myös virheistä ilmoittamisesta ja niiden olennaisuudesta. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus hylkäsivät osakkeenomistajan vaatimukset.







Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 10.5.2019

Nro 580

Diaarinumero S 18/2136

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Espoon käräjäoikeus 26.9.2016 nro 14478 (liitteenä)

Asia Asunto-osakeyhtiöasia

Valittaja T. A. Tixxxen

Vastapuoli Asunto Oy Kkatu X


Asian käsittely hovioikeudessa

Käräjäoikeus on 26.9.2016 antamallaan tuomiolla nro 14478 hyväksynyt Asunto Oy Kkatu X:n kanteen osaksi. Hovioikeus on 26.9.2017 antamallaan päätöksellä nro 1144 kumonnut käräjäoikeuden tuomion ja vahvistanut sovinnon asiassa. Korkein oikeus on 6.9.2018 antamallaan päätöksellä nro 1699 kumonnut hovioikeuden päätöksen ja palauttanut asian hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi katsoen, ettei sovintoteksti ollut vastannut T. A. Tixxxen tahtoa ja sovintoa ei siksi olisi saanut vahvistaa, ja että sovintosopimuksen vahvistamiselle oli este myös siltä osin, kuin se oli koskenut yhtiöjärjestyksen muuttamista.

Hovioikeuden tiedusteltua, haluavatko asianosaiset syyskuussa 2018 jatkaa hovioikeudessa tuomioistuinsovittelua asiassa, T. Tixxxen ei ole halunnut sitä jatkaa.

Asiassa on toimitettu pääkäsittely 12.3.2019.


Valitus


T. A. Tixxxen on vaatinut, että hovioikeus hylkää Asunto Oy Kkatu X:n (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö) kanteen ja vahvistaa, että Tixxxella on ollut 4.879,30 euron vastasaatava asunto- osakeyhtiöltä 3.11.2014, ja että Tixxxen on kuitannut asunto-osakeyhtiön vaatimat saatavat niiden erääntyessä. Lisäksi Tixxxen on vaatinut, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan Tixxxen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 11.913,80 eurolla ja hovioikeudessa 13.619 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Asunto-osakeyhtiö oli saanut tiedon huoneiston A 2 kosteusvaurioista 12.11.2011. Tixxxen oli 1.10.2014 ilmoittanut asunto-osakeyhtiölle, että hän tulisi teettämään huoneiston A 2 kosteusvaurioiden korjaustyöt, mikäli taloyhtiö ei suorittaisi korjauksia. Kun taloyhtiö ei ollut suorittanut tai tilannut korjaustöitä, oli Tixxxen itse tilannut ulkopuoliselta urakoitsijalta huoneiston korjaustyöt 8.10.2014. Korjauksesta oli aiheutunut Tixxxelle 4.879,30 euron suuruinen lasku. Tixxxen oli vaatinut asunto-osakeyhtiöltä kyseistä summaa, koska hän oli joutunut teettämään asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan korjaustyön. Asunto-osakeyhtiö oli korvannut Tixxxelle hänen vaatimastaan määrästä 3.000 euroa, mutta kieltäytynyt maksamasta loppuosaa 1.879,30 euroa. Tixxxen oli 11.12.2014 ilmoittanut kuittaavansa maksamattomat 1.879,30 euroa tulevista asunto- osakeyhtiön yhtiövastike- ja vesimaksusaatavista. Tixxxen oli kuitannut tammi-huhtikuun 2015 yhtiövastike- ja vesimaksusaatavat vastasaatavistaan.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin, kuin käräjäoikeus oli katsonut korjausten näytetyn kuuluneen yhtiön kunnossapitovastuun piiriin.

Asunto-osakeyhtiö ei ollut ryhtynyt riittäviin toimiin vaurioiden syyn ja korjaustarpeen selvittämiseksi sekä korjaustöiden suorittamiseksi.

Huoneistossa A 2 oli ollut kosteus- ja mikrobivaurioita kolmessa seinässä, kahdessa jalkalistassa ja mosaiikkiparketissa. Jälkivauriona olohuoneen lattiaan oli tullut reikä, jonka kautta muurahaiset olivat päässeet kulkemaan huoneistoon sisälle.

Asunto-osakeyhtiön vaurioiden syiden selvittäminen oli viivästynyt merkittävästi. Vauriot olivat olleet asunto-osakeyhtiön tiedossa jo 12.11.2011. Asunto-osakeyhtiö ei ollut ryhtynyt mihinkään toimiin huoneiston sisäosien vaurioiden selvittämiseksi tai korjaamiseksi vuonna 2012. Asunto-osakeyhtiö oli selvittänyt vaurioiden syytä ja laajuutta tutkimuksin 13.3.2013 ja 8.5.2013, sekä pyytänyt yhden tarjouksen 18.5.2014. Asunto-osakeyhtiö ei kuitenkaan ollut tehnyt muita toimia kunnossapitotyön suorittamiseksi. Asunto-osakeyhtiön toimet eivät olleet olleet viivytyksettömiä eivätkä riittäviä.

Selvitysten viivästyminen oli johtanut vaurioiden laajentumiseen. Myös selvitysten jälkeinen korjaustöiden suorittaminen oli viivästynyt. Vaurioiden syyt, kattovuoto, vuoto vesimittarilta sekä maaperän kosteus, olivat selvitetty tutkimuksilla kesään 2013 mennessä, mutta korjaustöitä ei oltu tilattu eikä suoritettu 8.10.2014 mennessä, kun Tixxxen oli itse ryhtynyt teettämään kunnossapitotyötä.

Kyse oli ollut kosteus- ja mikrobivaurioista, eli huoneiston käytettävyyteen ja turvallisuuteen liittyvästä haitasta. Seinien ja lattioiden poikkeuksellinen ja silmin havaittavissa oleva kosteus ja mikrobikasvusto olivat kunnossapitotarve, johon liittyvät toimet tuli suorittaa kiireellisesti. Kosteus ja mikrobit aiheuttivat yleisen elämänkokemuksen perusteella vaaran homeiden syntymisestä ja niihin liittyvän mahdollisen terveysriskin. Myös hyvän rakentamistavan mukaan tällaiset vauriorakenteet tuli korjata. Pistorasian kohdalla olleet kosteusvauriot olivat aiheuttaneet mahdollisen sähköturvallisuusriskin. Korjaustarve oli ollut kiireellinen.

Tarjousten hankkiminen ja tarjouksen hyväksyminen ja työn aloittaminen eivät olleet viivästyneet Tixxxesta johtuvasta syystä. Tixxxen oli toimillaan pyrkinyt edistämään korjauksiin ryhtymistä.

Tixxxen oli esittänyt asunto-osakeyhtiölle useita vaatimuksia korjauksen aloittamiseksi. Tixxxen oli tilannut WD-Kuivaus Oy:n raportit 31.5.2013 ja 4.12.2013, joista oli laskutettu asunto-osakeyhtiötä. Tixxxen oli hankkinut korjauksista kolme tarjousta, muun muassa Unikkoremontit Oy:n tarjouksen 24.1.2014, jotka hän oli toimittanut asunto-osakeyhtiölle.
Sättt ja Tuottt eivät olleet hallituksen kokouksessa 29.1.2014 hyväksyneet korjauksiin ryhtymistä Unikkoremontit Oy:n tarjouksen mukaisesti. Asunto-osakeyhtiö oli hankkinut ainoastaan Rempakka Oy:n tarjouksen 7.5.2014.

Tixxxen ja hallituksen muiden jäsenten väliset erimielisyydet korjaustöiden laajuudesta eivät merkinneet sitä, etteikö Tixxxen olisi suostunut korjauksiin tai että hän olisi kieltäytynyt niistä. Korjaustyön laajuutta koskeva erimielisyys oli koskenut vain yhtä keittiön vastaista olohuoneen nurkkaa. Asunto-osakeyhtiö ei ollut tilannut korjaustöitä niiltäkään osin, kuin korjauksista ei ollut ollut erimielisyyttä ja jotka olivat olleet sen tiedossa 12.11.2011 ja jotka olivat selvitetty vuonna 2013. Asunto-osakeyhtiön vastuulle oli riidattomasti kuulunut takkahuoneen ja vesimittarin läheinen vaurio, eikä myöskään sitä ollut korjattu. Yhteisymmärryksen puuttuminen ei ollut aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle merkittävää taloudellista riskiä.

Asunto-osakeyhtiöllä oli ollut isännöitsijä, jonka tehtäviin tarjousten hankkiminen oli asunto-osakeyhtiölain perusteella kuulunut.

Vuonna 2013 tehtyjen tutkimusraporttien perusteella oli ollut selvää, että myös keittiön vastaisen nurkan vaurioiden korjaaminen oli kuulunut asunto- osakeyhtiön kunnossapitovastuulle. Huoneiston vuotava katto, maaperästä tuleva kosteus ja vesimittarivuoto ja niistä aiheutuneet vauriot huoneiston sisäosissa olivat kuuluneet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle.
Vaurioalue oli sijainnut normaalisti kuivan olohuoneen seinissä, lattiassa ja jalkalistoissa. Vaurio ei ollut aiheutunut Tixxxen toimesta.

Asunto-osakeyhtiö oli korvannut Tixxxen teettämän työn korjauskustannuksista 3.000 euroa. Tixxxella oli ollut oikeus teettää korjaustyö.

Kuittaukseen käytetty saatava oli perustunut asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien vaurioiden korjauksesta aiheutuneisiin kustannuksiin. Korjaukset oli suoritettu peruslaatutasoa vastaavaan tasoon ja korjauskustannukset olivat olleet tarpeellisia ja kohtuullisia.


Vastaus

Asunto Oy Kkatu X on vaatinut, että Tixxxen valitus hylätään ja Tixxxen velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut korkeimmassa oikeudessa 2.886,10 eurolla ja hovioikeudessa 16.539,90 eurolla, molemmat määrät laillisine korkoineen.

Tixxxen ei ollut maksanut yhtiövastiketta ja vesimaksua tammi-huhtikuulta 2015. Tixxxta oli muistutettu maksamattomista maksuista 3.2.2015 ja 17.2.2015. Tixxxella ei ole ollut asunto-osakeyhtiöltä vastasaatavaa.

Tixxxella ei ollut ollut oikeutta teettää korjauksia asunto-osakeyhtiön kustannuksella. Asunto-osakeyhtiö oli ryhtynyt riittäviin toimiin korjausten suhteen. Asunto-osakeyhtiön päättämien korjausten tekemättä jääminen oli johtunut Tixxxesta johtuvasta syystä.

Asunto-osakeyhtiö oli korvannut Tixxxelle sen osuuden, joka olisi aiheutunut asunto-osakeyhtiölle siinä tapauksessa, että asunto-osakeyhtiö olisi päässyt teettämään asunto-osakeyhtiön päättämät korjaukset valitsemallaan urakoitsijalla. Kolmentuhannen euron määräisessä korvauksessa oli otettu huomioon asunto-osakeyhtiön päättämiä korjauksia laajemmat korjauskustannukset varmuuden vuoksi ja riidan välttämiseksi.

Keittiön vastaisen nurkan pinnoitevauriot olivat aiheutuneet yksinomaan huoneiston ikääntymisestä, normaalista kulumisesta ja huoneiston käyttäjistä johtuvista syistä. Asunto-osakeyhtiön suorittaman 3.000 euron ylittävät korjauskustannukset eivät olleet tarpeellisia eivätkä kohtuullisia.

Tixxxen ei ollut ilmoittanut asunto-osakeyhtiölle kirjallisesti ennen korjauksiin ryhtymistä, että hän tulisi suorittamaan korjauksia laajempana kuin mitä asunto-osakeyhtiö oli yhtiökokouksessa 16.4.2014 päättänyt. Tixxxen oli kannattanut kyseistä päätöstä, hyväksynyt sen itseään sitovaksi, eikä hän ollut moittinut sitä määräajassa. Kun Tixxxen ei ollut kirjallisesti huomauttanut asunto-osakeyhtiötä ja vaatinut asunto-osakeyhtiötä vastaamaan laajemmista, eli olohuoneen keittiön vastaisen alueen korjauksista ennen korjausremontin suorittamista kustannuksellaan, hän ei ollut oikeutettu vaatimaan korjausremontista aiheutuneita kustannuksia asunto-osakeyhtiöltä ainakaan siltä osin, kuin toimenpiteitä oli tehty yhtiökokouksessa päätettyä laajempana.

Tixxxen oli vasta 24.2.2014 ilmoittanut, että vauriot tuli aikaisemmasta käytännöstä poiketen hoitaa asunto-osakeyhtiön toimin. Kosteusvaurioita oli käsitelty 12.11.2011 pidetyssä yhtiökokouksessa, mutta Tixxxen ei ollut esittänyt vaatimuksia asunto-osakeyhtiötä kohtaan kuin vasta 22.4.2013. Asunto-osakeyhtiössä oli vakiintunut käytäntö, että jokainen hallituksen jäsen teettää ja tilaa huoneistoaan koskevat, asunto-osakeyhtiön päättämät remontit sen lukuun. Hallitus oli uskonut näin toimittavan 12.11.2011 pidetyn yhtiökokouksen jälkeen. Kunnossapitotarve, joka edellyttäisi muiden kuin Tixxxen toimenpiteitä, oli tullut asunto-osakeyhtiön tietoon vasta 22.4.2013. Asunto-osakeyhtiö ei ollut kieltäytynyt korjausten suorittamisesta.

Asunto-osakeyhtiön Tixxxelle korvaama 3.000 euroa oli perustunut sen saamiin tarjouksiin.

Olohuoneen keittiön vastaisen seinän ja sen läheisen lattian vauriot eivät olleet kuuluneet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.

Tixxxen ei ollut missään vaiheessa esittänyt asunto-osakeyhtiölle, että lattiaan oli tullut reikä, josta muurahaiset tulivat sisään. Parketin nurkkaan oli tehty pieni reikä asunto-osakeyhtiön teettämien tutkimusten johdosta 2013. Huoneistossa ei ollut muurahaisten tai muiden eläinten tekemiä reikiä.

Asunto-osakeyhtiöllä oli vasta 22.4.2013 ollut tieto siitä, että Tixxxen vaati hallituksen jäseniä järjestämään korjaukset. Asunto-osakeyhtiö oli tämän jälkeen teettänyt useita tutkimuksia ja kilpailuttanut urakoitsijat. Asunto- osakeyhtiö ei ollut viivytellyt kunnossapitotöiden suhteen.

Asunto-osakeyhtiö oli hankkinut Talojussit Oy:n raportit 13.3.2013 ja 8.5.2013, Seppo Levy Oy:n raportin 11.6.2013 sekä WD-Kuivaus Oy:n 4.12.2013 seurantatutkimuksen ja 31.5.2013 kosteuskartoituksen. Asunto- osakeyhtiö oli pyrkinyt huolellisesti selvittämään vaurioiden syytä. Asunto- osakeyhtiö oli pyytänyt korjauksista kolme tarjousta ja saanut niitä kaksi, Unikkoremontit Oy:n ja Rempakka Oy:n tarjoukset.

Asunto-osakeyhtiöllä ei ollut ollut ammattimaista isännöitsijää.

Mikrobikasvustoa oli todettu ainoastaan vesimittarin viereisen seinän jalkalistassa. Vauriot eivät olleet juurikaan vaikuttaneet huoneiston käytettävyyteen. Asunto-osakeyhtiö oli teettämällä tutkimuksia, pyytämällä tarjouksia ja yhtiökokouksessa 2014 tekemällään päätöksellä sitoutunut korjaamaan sen korjausvastuulle kuuluvat vauriot, mutta ei kuitenkaan remontoimaan huoneistoa laajemmin.

Sähkölaitteiden ei ollut aiemmin väitetty kärsineen vaurioita eikä niitä oltu Tixxxen teettämässä remontissa vaihdettu. Kosteusvaurioita ei ollut todettu keittiön olohuoneen vastaisissa sähkölaitteissa tai seinärakenteissa. Tapetissa olleet jäljet olivat johtuneet huoneiston käytöstä. Seinärakenne oli todettu kuivaksi WD-Kuivaus Oy:n raportissa 4.12.2013.

Korjaustöitä ei ollut päästy tekemään Tixxxesta johtuvista syistä. Tixxxen riidanhaluisuus, jatkuva vastustaminen ja korjaustyön laajuudesta oleva erimielisyys olivat estäneet asioiden normaalin hoitamisen. Vaikka Tixxxen oli esittänyt vaatimuksia korjaustöiden suorittamisesta, ei huoneistoon olisi vastustuksesta johtuen lainkaan päästy tekemään korjaustyötä asunto- osakeyhtiön hyväksymässä ja päättämässä laajuudessa. Korjaustöiden suorittaminen pakkotoimin oli käytännön elämälle vieras toimintatapa, eikä asunto-osakeyhtiöllä ollut sellaiseen velvollisuutta.

Saatujen tarjousten mukaan korjausten suorittaminen asunto-osakeyhtiön päättämässä laajuudessa olisi maksanut 2.000 - 2.200 euroa. Korjaus olisi voitu kilpailuttamisen jälkeen suorittaa Rempakka Oy:n 18.4.2014 saadun tarjouksen jälkeen.

Kiistanalaisen nurkan vauriot eivät kuuluneet asunto-osakeyhtiön korjattaviksi. Tapetin pinnoitevaurioille ja parkettisauvan vähäiselle tummentumalle ei ollut esitetty varmaa syytä. Vähäiset pinnoitevauriot yli 30 vuotta vanhaan parkettiin ja vanhaan kangastapettiin olivat todennäköisimmin syntyneet huoneiston normaalista käytöstä ja monilapsisen perheen elämästä vuosikymmenten kuluessa. Asunto- osakeyhtiön ei ollut objektiivisesti arvioiden syytä suorittaa vähäisten pinnoitteiden kärsimien vaurioiden vuoksi lisätutkimuksia. Rakenteet ja pinnat oli todettu kuiviksi 4.12.2013 raportissa. Asunto-osakeyhtiö oli pyrkinyt korjaamaan vastuulleen kuuluvan vaurion, ja reilulla korvauksella Tixxxelle pyrkinyt varmistamaan sen, ettei Tixxxella olisi syytä oikeudellisiin toimiin asunto-osakeyhtiötä vastaan.

Kosteusvaurion laajuus oli rajoittunut olohuoneen nurkkaan noin puolen neliömetrin alueelle. Olohuoneen kirjahyllyn puoleisella seinällä ei ollut vaurioita. Takkahuoneen takan yläpuolisessa kattopaneelissa ja eteisen kattopaneelissa oli ollut pieni vaurio, jonka asunto-osakeyhtiö oli yhtiökokouksessa sovitusti päättänyt korjata. Muita asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvia vaurioita ei ollut.

Rempakka Oy:n tarjous vaurioiden korjaamisesta oli ollut yhteensä 2.000 euroa, kun taas Tixxxen käyttämä urakoitsija oli laskuttanut korjauksista yhteensä 4.879,30 euroa. Rempakka Oy olisi laskuttanut korjauksista Tixxxen teettämässä laajuudessa korkeintaan 3.000 euroa.

Asunto-osakeyhtiö oli Tixxxelle maksamassaan 3.000 euron määrässä huomioinut olohuoneen vesimittarin puoleisen nurkan vaurioituneen mosaiikkiparketin ja kyseisen seinän kahden tapetin uusimiskustannukset, takkahuoneen ja käytävän katon vaurioituneiden paneeleiden korjauskustannukset, sekä olohuoneen keittiön puoleisen nurkan parketin korjauskustannukset ja kyseisen nurkan tapetoinnista aiheutuneet kustannukset.

Tixxxen suorittamassa korjauksessa olohuone oli remontoitu laajemmin kuin vain sen vaurioiden osalta. Kolmetuhatta euroa ylittäviltä osin kustannukset olivat kohtuuttomia ja tarpeettomia, eikä asunto-osakeyhtiö ollut niistä vastuussa. Tixxxella ei ollut vastasaatavaa asunto-osakeyhtiöltä.


Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet hovioikeudessa käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Tixxxta, P. Tuotttta ja S. Sätttta sekä todistajina R. E. Ohttta, J. K. Puttta ja M. H. S. Letttstä.


Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Asunto Oy Kkatu X omistaa kolme huoneistoa käsittävän rivitalon, jonka huoneiston A 2 hallintaan oikeuttavat osakkeet omistaa T. Tixxxen. Tixxxen ei ole maksanut asunto-osakeyhtiön tammi- huhtikuun 2015 yhtiövastikkeita, sillä Tixxxen on katsonut, että hänellä on yhtiöltä vastasaatava.

Asunto-osakeyhtiön ullakkotiloissa on vuonna 2013 todettu vesivahinko, jonka seurauksena myös asuinhuoneistojen sisäosissa on ilmennyt vaurioita.

Tixxxen on teettänyt hallitsemassaan asuinhuoneistossa vesivahinkojen aiheuttamien vaurioiden korjaamiseksi remontin syksyllä 2014. Asuinhuoneistoa on korjattu niiltä osin, kuin se riidattomasti oli kuulunut asunto-osakeyhtiön vastuulle eli olohuoneen vesimittarin puoleisen nurkan osalta, sekä lisäksi olohuoneen vastakkaisen, eli keittiön puoleisen seinän osalta. Epäselvää asiassa on se, oliko keittiön puoleisen seinän rakenteessa vesivahingon aiheuttamia vaurioita. Olohuone oli kokonaisuudessaan tapetoitu.

Tixxxen teettämän urakan hinta on ollut 4.879,30 euroa. Asunto-osakeyhtiö on korvannut korjaustöistä Tixxxelle sopivaksi katsomansa määrän 3.000 euroa.

Hovioikeudessa on Tixxxen valituksen johdosta kysymys siitä, onko asunto- osakeyhtiö velvollinen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin nojalla korvaamaan Tixxxen teettämien korjaustöiden kustannukset kokonaisuudessaan ja onko Tixxxella kuittauskelpoinen saatava asunto- osakeyhtiöltä. Tarkemmin ottaen asiassa on kysymys siitä, onko kyseessä olevassa, olohuoneen keittiönpuoleisen seinän rakenteessa vesivahingon johdosta ollut yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva korjaustarve, ja onko osakkaalla ollut oikeus teettää korjaustyö yhtiön kustannuksella. Mikäli yhtiön korvausvastuun edellytykset täyttyvät, asiassa on vielä ratkaistava, ovatko kaikki suoritetut korjaustoimenpiteet olleet tarpeellisia ja ovatko niistä aiheutuneet kustannukset olleet kohtuullisia.


Näyttö

Asianosaiset ovat kertoneet ratkaisuun vaikuttavilta osin samalla tavoin kuin käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomakseen kirjattu.

Sovellettavat säännökset ja muut oikeusohjeet

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiön on lisäksi korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Mainitun lainkohdan 3 momentin mukaan yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin mainitussa laissa säädetään.


Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi, sekä sellaisen kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Pykälän 3 momentin mukaan kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa ei ole mainintaa siitä, miten nopeasti asunto-osakeyhtiön tulee reagoida saamaansa kirjalliseen huomautukseen. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että yhtiön reagoimisaika vaihtelee tapauskohtaisesti riippuen lähinnä korjauksen kiireellisyydestä ja merkittävyydestä osakkaalle. Esimerkiksi putkirikosta johtuvan kylpyhuoneen kosteusvaurion suhteen asunto-osakeyhtiön pitää varsin pian ryhtyä toimiin. Jos taas kysymys on vahingosta, joka johtuu vedeneristyksen heikkenemisestä ja jossa kosteutta ei ole päässyt paljoa rakenteisiin, eikä ole havaintoja esimerkiksi sisäilmaongelmista, yhtiön reagoimisaika on pidempi. Kiiretapauksissa asunto-osakeyhtiön tulee nopeuttaa päätöksentekomenettelyään esimerkiksi pitämällä ylimääräinen hallituksen kokous. Vähemmän kiireellisissä tapauksissa ja varsinkin silloin, kun vastaava korjaustoimi on järkevää suorittaa vasta myöhemmin yhdessä muiden vastaavien korjausten kanssa, asunto-osakeyhtiö voi varata pitemmän ajan asian valmisteluun ja käsittelyyn. Tällöin käsittely voinee viedä ainakin viikkoja. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin säännös korostaa asunto-osakeyhtiön huolellisuusvelvoitetta. Osakkaan ilmoituksen saatuaan yhtiö ei voi pelkästään ryhtyä selvittämään vikaa, vaan sen on heti poistettava ainakin välitön haitta, kuten kosteus tai mikrobivaurioituneet rakenteet (Furuhjelm - Kanerva - Kinnunen - Kuhanen: Asunto-osakeyhtiölaki 1. 2015, s. 265 – 267).

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 24/2009 vp s. 90) on todettu, että mikä hyvänsä yhtiön kunnossapitotoimen laiminlyönti ei oikeuta osakkeenomistajaa teettämään työtä, vaan laiminlyönnillä tulee olla vähäistä suurempi merkitys. Pelkkä esteettinen haitta ei yleensä voi olla lainkohdan tarkoittamalla tavalla vähäistä suurempi, vaan teettämisoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle tietyissä tilanteissa ja kirjallista ilmoitusvelvollisuutta sovelletaan lainkohdan 5 momentin mukaan myös silloin, kun osakkeenomistaja teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella 4 §:n nojalla. Korkein oikeus on katsonut, ettei kirjallinen muotovaatimus kuitenkaan ole sellainen edellytys, jonka noudattamatta jättämisen seurauksena osakkeenomistaja menettäisi oikeutensa teettää yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvan työn silloin kun ne tavoitteet, joita kirjallisen muodon käyttäminen palvelee, ovat tulleet riittävästi muutoin turvatuiksi (KKO 2015:87, kohta 23).

Korvattavien kulujen osalta asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 vp s. 79 - 80) on todettu, että kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo. Lisäksi oikeuskirjallisuudessa on todettu, että korjaukset on suoritettava tarpeellisessa laajuudessa ja kohtuullisin kustannuksin. Siten jos esimerkiksi osakas parantaa korjaustoimen yhteydessä asuntonsa tasoa, tältä osin kustannukset kuuluvat hänen itsensä maksettavaksi (Furuhjelm ym., s. 268).


Yhtiövastikkeen ja vesimaksun maksuvelvollisuus

Hovioikeus hyväksyy tältä osin käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset (käräjäoikeuden tuomio s. 7).


Kunnossapitotyön kiireellisyys ja vähäistä suurempi haitta

Asiassa on arvioitava, oliko taloyhtiö ryhtynyt viivytyksettä riittäviin toimiin vaurioiden korjaamiseksi, oliko kunnossapitotyön suorittaminen ollut kiireellistä lisävahingon välttämiseksi ja oliko kunnossapitotyön tekemättä jättämisestä aiheutunut vähäistä suurempaa haittaa.

Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjan 12.11.2011 (V7) kohtien 4 ja 5 mukaan yhtiökokouksessa oli päätetty ryhtyä toimiin Tixxxen hallinnassa olleen asunnon 2 olohuoneen nurkan parketin kosteuden syyn selvittämiseksi. Vaadittavat toimenpiteet oli päätetty aloittaa ensi tilassa.

Asunto-osakeyhtiössä on Tuotttn ja Sätttn kertoman mukaan tuohon aikaan ollut tapana, että osakas tilasi hallinnassaan olevaa huoneistoa koskevat tarkastukset sekä korjaustyöt itse asunto-osakeyhtiön päätöksen mukaisesti.

Tuotttn mukaan Tixxxta oli pyydetty selvittämään asuntonsa mahdollisia korjaustarpeita, mutta Tixxxen ei ollut asiaa hoitanut. Asunto-osakeyhtiö oli odottanut, että Tixxxen esittäisi taloyhtiölle, mitä huoneistossa pitäisi tehdä, jotta asunto-osakeyhtiö voisi hyväksyä ehdotuksen ja kuitata laskun.

Taloyhtiössä on tutkittu huippuimurin kohdalla ullakkotiloissa ilmennyttä vesivahinkoa vuonna 2013. Tuotttn mukaan katon vauriot oli korjattu saman vuoden kesänä, jotta vahingot eivät laajenisi. Vesivahinkojen aiheuttamia vaurioita huoneistojen rakenteissa oli korjattu sitä mukaa, kuin osakkeenomistajat olivat ilmoittaneet vahingoista.

Tixxxen hallinnassa olleen asunto 2:n kosteusvaurioiden selvittämiseksi on teetetty useita tarkastuksia vuonna 2013. Asunnon vaurioita on tutkittu Talo-Jussit Oy:n raportin (K6) mukaan 8.5.2013, WD Kuivaus Oy:n raportin (K7) mukaan 28.5.2013 ja Seppo Levy Oy:n raportin (K8) mukaan 11.6.2013. Raporteista ei ilmene, että asunnon olohuoneen keittiön puoleista seinää olisi tutkittu tai että siinä olisi havaittu olleen vahinkoja.

Tixxxen on tilannut Unikkoremontit Tmi:n 24.1.2014 antaman tarjouksen, jonka mukaan korjauksen tuntihinta oli 39 euroa ja hintakatto 2.200 euroa, josta materiaalien osuus oli 200 euroa. Rempakka Oy:n tarjouksessa 7.5.2014 remontin hinnaksi on merkitty 2.000 euroa, mikä määrä on sisältänyt myös tarvikkeet. Tarjoukset eivät ole sisältäneet parketin korjausta. Sen hinnaksi asunto-osakeyhtiö on arvioinut muutama sata euroa. Tuotttn mukaan asunto-osakeyhtiö olisi hyväksynyt Rempakka Oy:n tarjouksen, mutta Tixxxen oli vastustanut sitä. Tixxxen mukaan hän olisi hyväksynyt Unikkoremontit Tmi:n tarjouksen, sillä se oli ollut sisällöltään laajempi kuin muut tarjoukset ja muutenkin kohtuullisen hyvä.

Tixxxen 24.2.2014 Tuotttlle lähettämän vastauksen mukaan Tixxxen ei ollut hyväksynyt Sätttn ja Tuotttn ehdotusta vaurioiden korjaamisesta, koska seinästä tapetoitaisiin ehdotuksen mukaan vain osa, eikä korjaus olisi siten huomaamaton. Tixxxen on vastauksessaan kuitenkin vaatinut korjausten aloittamista välittömästi ja työn laadun moitteettomuutta.

Hovioikeus katsoo asiassa näytetyn, ettei Tixxxen ollut halunnut korjauksia taloyhtiön hyväksymässä laajuudessa, koska ne eivät olleet sellaisia ja sen laajuisia, kuin hän olisi halunnut.

Tixxxen on syys-lokakuun vaihteessa 2014 ilmoittanut asunto-osakeyhtiölle teettävänsä korjaukset itse ja laskuttavansa kustannuksista lisäkuluineen asunto-osakeyhtiötä (V2).

Hovioikeus toteaa, että vesivahingon vuoksi kastuneiden ja sen jälkeen kuivuneiden asuinhuoneistojen sisäosien korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle myös siltä osin, kuin vauriot ovat esteettisiä. Hovioikeus katsoo samoin kuin käräjäoikeus, että kulunut pitkä aika sinänsä puoltaa sitä johtopäätöstä, että yhtiön toimet vaurioiden korjaamiseksi eivät ole olleet viivytyksettömiä. Keittiön vastaisen seinän ja sen läheisen lattian vauriot ja niiden aiheutumisen syy ei kuitenkaan ole ollut selvä.

Asuinhuoneiston korjaustyöt lokakuussa 2014 suorittanut Letttnen on katsonut, että keittiönpuoleisella seinällä olevan pistorasian ympärillä olleen tapetin värimuutoksen oli aiheuttanut kosteus, joka oli tullut sähköjohtoja pitkin seinän sisältä vesivahingon seurauksena. Hän oli päätellyt tämän siitä seikasta, että pistorasian kannen takana olleessa kiinnitysrasiassa olevat ruuvit olivat olleet ruosteessa. Myös seinällä ylempänä olleen suljetun jakorasian ympärillä oli ollut värieroa. Tixxxen ei ollut tilannut muita korjauksia kuin kosteusvaurioiden korjaustöitä.

Hovioikeus toteaa, että Tixxxen ei ole tuossa vaiheessa ilmoittanut Letttsen havaitsemista kosteusvaurioista asunto-osakeyhtiölle eikä varannut sille tilaisuutta päättää mahdollisista korjauksista olohuoneen keittiön puoleisen seinän osalta.

Tixxxen on teettänyt keittiön puoleisen seinän osalta remontin ilmoittamatta etukäteen asunto-osakeyhtiölle siitä, että korjaustyöt olivat laajempia kuin mitä asunto-osakeyhtiö oli päättänyt korjata. Hovioikeus katsoo, ettei kirjallista muotoa sinänsä voida pitää ilmoituksen välttämättömänä edellytyksenä. Tixxxen ei kuitenkaan ollut muutoinkaan ilmoittanut korjaustarpeesta.

Tutkimusten yhteydessä lattiasta on asiassa selvitetyn mukaan poistettu mosaiikkiparketin paloja pieneltä alueelta vaurioiden tutkimiseksi. Muutoin vaurioissa on ollut lähinnä kyse tapettien tummentumisesta. Letttsen mukaan lattialistojen mikrobikasvusto oli poistettu pesemällä. Asiassa ei ole näytetty, että listoja tai seinärakenteita olisi mikrobikasvuston johdosta jouduttu uusimaan.

Tixxxen tekemästä ilmoituksesta 2011 on sinänsä kulunut verrattain pitkä aika siihen, kun Tixxxen on korjaukset teettänyt. Kun otetaan huomioon Tixxxen ja asunto-osakeyhtiön välinen erimielisyys korjaustöiden laajuudesta sekä se seikka, että katon vauriot on havaittu ja korjattu vuonna 2013 ja se, ettei asuntoihin enää tuon jälkeen ole näytetty aiheutuneen uusia vaurioita, vaan kyse on ollut jo kuivuneiden rakenteiden korjaamisesta ja siten lähinnä esteettisestä haitasta, hovioikeus katsoo, ettei Tixxxen asunnon korjausten suorittaminen ole ollut kiireellistä. Korjausten tekemättä jättämisestä ei myöskään ole selvitetty aiheutuneen sellaista vähäistä suurempaa haittaa, etteikö Tixxxen olisi tullut ilmoittaa Letttsen havainnoista yhtiölle ja varata yhtiölle tilaisuus ryhtyä toimiin korjausten toteuttamiseksi.

Tixxxella ei siten ole ollut oikeutta korjauttaa olohuoneen keittiönpuoleista seinää asunto-osakeyhtiön kustannuksella ilmoittamatta siitä yhtiölle. Hovioikeus katsoo, ettei Tixxxella ole myöskään ollut teettämisoikeutta olohuoneen keittiön puoleisen seinän osalta.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus katsoo, että asunto- osakeyhtiön maksama 3.000 euroa on joka tapauksessa ollut riittävä korvaus niistä korjaustoimista, jotka selvästi olivat kuuluneet asunto-osakeyhtiön vastuulle.

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden tuomiossa lausutuilla perusteilla syytä käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole.


Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Asunto Oy Kkatu X on voittanut kanteensa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Tixxxen on siten velvollinen korvaamaan Asunto Oy Kkatu X:n oikeudenkäyntikulut. Tixxxella ei ole ollut huomautettavaa asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulujen määrästä hovioikeudessa nyt kyseessä olevalla käsittelykerralla. Tixxxen on paljoksunut kaikkien oikeudenkäyntikulujen kokonaismäärää 16.481 euroa ylittäviltä osin, sillä hovioikeudessa oli 20.6.2017 aloitettu sovittelu, joka oli päättynyt sovinnon vahvistamiseen 26.9.2017.

Hovioikeus toteaa, että ensimmäisellä kerralla hovioikeudessa on ollut kysymys tuomioistuinsovittelusta. Riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa annetun lain 27 §:n nojalla asianosaiset vastaavat itse kuluistaan hovioikeuden tuomioistuinsovittelun osalta.

Korkein oikeus on palauttanut asian hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi hovioikeuden tekemän virheen vuoksi. Ottaen huomioon, että oikeudenkäyntikulut ovat korkeimman oikeuden osalta aiheutuneet tuomioistuimen tekemästä virheestä, hovioikeus katsoo, että Tixxxta, vaikka hän on nyt hovioikeudessa hävinnyt asian, ei voida velvoittaa korvaamaan asunto-osakeyhtiön kuluja korkeimman oikeuden osalta.


Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

T. A. Tixxxen velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Kkatu X:lle oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 7.023,40 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antopäivästä.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 9.7.2019.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos L. K.
hovioikeudenneuvos K. H.
hovioikeudenneuvos M. M.

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä J. P.

Ratkaisu on yksimielinen.

ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 16/14478

Käräjätuomari W. N.

26.9.2016

S 15/11984

Kantaja Asunto Oy Kkatu X

Vastaaja Tixxxen, T.

Asia Asunto-osakeyhtiöasia

Vireille 31.8.2015


SELOSTUS ASIASTA

Kanne

Vaatimukset

Asunto Oy Kkatu X on vaatinut, että T. Tixxxen velvoitetaan suorittamaan yhtiölle:

1) tammikuun 2015 yhtiövastikkeen ja vesimaksut yhteensä 304 euroa korkoineen 5.1.2015 lukien,

2) helmikuun 2015 yhtiövastikkeen ja vesimaksut yhteensä 304 euroa korkoineen 5.2.2015 lukien,

3) maaliskuun 2015 yhtiövastikkeen ja vesimaksut yhteensä 304 euroa korkoineen 5.3.2015 lukien,

4) huhtikuun 2015 yhtiövastikkeen ja vesimaksut yhteensä 304 euroa korkoineen 5.4.2015 lukien,

5) perintäkulut 75 euroa ja oikeudenkäyntikuluina avustajan palkkio arvonlisäveroineen 16.653,70 euroa, todistajanpalkkio 395 euroa ja oikeudenkäyntimaksu 159 euroa sekä oikeudenkäyntikuluvaatimuksia koskevan lausuman johdosta toimenpiteistä 14.-15.9.2016 yhteensä 1,25 tunnin työstä 263,50 euroa, kaikki määrät korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisusta lukien.

Lisäksi Asunto Oy Kkatu X on vaatinut, että käräjäoikeus vahvistaa, ettei Tixxxella ole ollut yhtiöltä urakoitsijan laskusta 20.10.2014 johtuvaa vastasaatavaa.

Viivästyskorko on korkolain 4 §:n 1 momentin mukainen korko.


Vaatimusten perusteet

Velvollisuus maksaa yhtiövastiketta ja vesimaksua

Tixxxen on Asunto Oy Kkatu X:n huoneiston A2 omistajana velvollinen maksamaan yhtiölle sen menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Yhtiökokous on päättänyt 16.4.2014, että hoitovastike on 270 euroa kuukaudessa asunnolta ja että vesimaksu on 17 euroa kuukaudessa henkilöltä. Koska päätös on yksimielinen, on se myös sopimus yhtiövastikkeen ja vesimaksun maksamisesta.

Tixxxen ei ole maksanut yhtiövastiketta ja vesimaksua tammikuulta, helmikuulta, maaliskuulta ja huhtikuulta 2015.

Väitetystä vastasaatavasta

Tixxxella ei ole yhtiöltä vastasaatavaa.

Tixxxta ei ole valtuutettu tilaamaan korjauksia yhtiön lukuun. Tixxxella ei ole ollut oikeutta teettää korjausta. Asunto-osakeyhtiö oli sitoutunut korjaamaan vahingon siltä osin kuin se kuuluu asunto-osakeyhtiön vastuulle. Korjaus ei ole toteutunut, koska Tixxxen ei hyväksynyt korjauksen tekemistä tarjouksissa esitetyssä laajuudessa.

Asunto-osakeyhtiö oli huolellisesti ennen huoneiston korjausta pyrkinyt selvittämään vahingon aiheuttajaa teettämällä asiantuntijoiden avulla tarpeellisia tutkimuksia ennen korjaustoimiin ryhtymistä. Yhtiön toimesta oli vuonna keväällä 2013 teetetty vaurioiden syytä koskevia tutkimuksia ja WD Kuivaus Oy:n seurantatutkimus joulukuussa 2013.

Tammikuussa 2014 ja toukokuussa 2014 pyydettiin ja saatiin tarjoukset kosteusvaurioiden korjaamisesta. Tarjousten mukaan korjaus olisi maksanut 2.000-2.200 euroa.

Yhtiökokous oli 16.4.2014 päätöksellään sitoutunut siihen, että olohuoneen nurkan kosteusvaurio eli tummentunut alue lattiassa ja seinässä korjataan siltä osin, kun se kuuluu taloyhtiön vastuulle ja samalla korjataan takkahuoneen ja eteisen kattojen vaurioituneet paneelit.

Olohuoneen kosteusvaurio on rajoittunut olohuoneen nurkkaan noin puolen neliömetrin alueelle. Takkahuoneen takan yläpuolella kattopaneelissa ja eteisen kattopaneelissa ollut pieni vaurio. Muita vaurioita ei ole ollut. Kuivuneet vesijäljet eivät ole rakenteessa eivätkä johdu rakenteesta kuten katon vuodosta tai yhtiön vastuulle kuuluvasta perusjärjestelmästä eli vesimittarin tai vesiputken johdosta. Kysymys on normaalista kulumisesta johtuvista syistä. Tutkimusraportin mukaan pintamittauksena mitatut kosteusarvot ovat olleet normaalilla tasolla olohuoneen kulmassa keittiön puoleisen seinän nurkassa parketin tummuneessa kohdassa ja seinässä pistorasian vieressä näkyneen tummentuneen alueen kohdalla. Katossa ei ole ollut vaurioita sillä kohtaa olohuoneen kulmassa keittiön puoleisen seinän nurkkaa, jossa parketti oli todettu hieman tummentuneeksi. Olohuoneen kulmassa keittiön puoleisen seinän nurkassa ei ole ollut kohonneita kosteusarvoja. Kyseinen nurkka ei muutoinkaan sijaitse vuotaneen vesimittarin läheisyydessä eikä lähellä käytävän kattoa, jossa aiemmasta kattovuodosta johtuvia vesijälkiä on todettu.

Korjaus olisi voitu yhtiön toimesta suorittaa korjaustyön kilpailuttamisen jälkeen eli Rempakka Oy:n 18.5.2014 saadun kirjallisen tarjouksen jälkeen. Yhtiö ei ole voinut suorittaa päättämäänsä ja vastuulleen kuuluvaansa korjausta Tixxxesta johtuvasta syystä. Asunto Oy on maksaessa Tixxxelle 3.000 euroa myös huomioinut olohuoneen nurkassa vaurioituneen mosaiikkiparketin korjauksen.

Asunto-osakeyhtiö ei ole velvollinen maksamaan jo maksetun 3.000 euroa ylittävää osaa korjauskustannuksista. Niissä on kysymys muusta kuin asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvasta korjauksesta. Tixxxen suorittamassa korjauksessa on remontoitu koko olohuone, eikä vain raportissa vaurioituneeksi mainittua aluetta. Asunto-osakeyhtiöllä on ollut velvollisuus korjata vauriot hyvän rakennustavan mukaisesti perustasoon saakka valitsemallaan urakoitsijalla. Niin sanottu paikkakorjaus olisi ollut sallittu, jos lopputulos olisi ollut esteettisesti hyväksyttävä.

Huoneistossa ei ole ollut muurahaisten tai muidenkaan eläinten tekemiä reikiä.

Tixxxen väittämä vastasaatava ei ole kuittauksen edellyttämällä tavalla riidaton eikä ainakaan pätevä ja kuittauskelpoinen.


Oikeudenkäyntikuluvaatimuksia koskevat lausumat

Asunto Oy Kkatu X on vaatinut, että Tixxxen vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään. Yhtiö on hyväksynyt vaatimuksen määrältään oikeaksi.

Asunto Oy Kkatu X on oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa määrän osalta viitannut siihen, että palkkio on oikeudenkäymiskaaren mukaisesti määrättävä huomioon ottaen asian vaikeus ja laajuus sekä suoritetun työn määrä ja laatu. Kantajan asiamiehen kululaskun kaikki toimenpiteet ovat olleet tarpeellinen asian hoitamiseksi. Toimenpiteet ovat käsittäneet muun muassa perehtymistä vastaukseen, yhteydenpitoa päämiesten edustajien kanssa (2 henkilöä), todistajien kanssa, sovintoesityksien laatimista ja niihin perehtymistä vastapuolen asiamiehen kanssa, vakuutusyhtiön kanssa, perintätoimiston kanssa, tuomioistuimen kanssa, perehtymistä päämiesten toimittamaan materiaaliin ja muistiinpanoihin, todistelun hankkimista, skannaamista ja kopiointia, kirjallisten lausumien laatimista, käräjäoikeuden yhteenvedon kommentointia, perehtymistä vastapuolen runsaanpuoleiseen kirjalliseen todisteluun ja niiden selostamista maallikkoasemassa olevalle kahdelle päämiesten edustajalle eli hallituksen jäsenille, katselmuksen päämiehen edustajan huoneistossa ja valmistautumista oikeudenkäyntiin ja toimimista oikeudenkäyntiasiamiehenä kahdessa erillisessä istunnossa.

Vähimmäisveloitus yksittäisestä toimenpiteestä (kuten sähköpostiin perehtymisestä tai käydystä puhelinkeskustelusta) on ollut useimmiten 0,25 tunnin veloitus. Tämä on kantajan asiamiehen näkemyksen mukaan alalla melko tavanomainen käytäntö. On huomattava, että vastaajan asiamies on laskunsa mukaan veloittanut useasta yksittäisestä puhelusta neljännestunnin minimiveloituksen ja toisinaan jopa pidemmän veloituksen. Kantajan asiamies ei aina ole kuitenkaan aina ole veloittanut ko. alalla vallitsevan normaalikäytännön mukaan, vaan välillä 0,25 tunnin minimiveloituksella (kuten esim. 4.11.2015, 31.5.2016 ja 8.9.2016) on hoidettu useampia lyhyitä sähköposteja.

Vastaaja on paljoksunut oikeudenkäyntikuluja siltä osin, kun ne ylittävät vastaajan oman oikeudenkäyntikululaskun. Kantajan tulee kuitenkin perehtyä huolellisesti myös vastaajan esittämään edellä mainitulla tavalla melko runsaaseen todisteluun.


Vastaus

Vaatimukset

T. Tixxxen on vaatinut, että käräjäoikeus hylkää kanteen ja vahvistaa, että Tixxxella on ollut 4.879,30 euron suuruinen vastasaatava kantajalta 3.11.2014 ja että Tixxxen on kuitannut Asunto Oy Kkatun X:n saatavat niiden erääntyessä, sekä velvoittaa Asunto Oy Kkatu X:n korvaamaan Tixxxen oikeudenkäyntikulut 11.913,80 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.


Vastauksen perusteet

Yhtiövastikkeista ja vesimaksuista muodostuva saatava on sinänsä ollut riidaton.

Tixxxelle syntyi kuittauskelpoinen vastasaatava, koska hän maksoi asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvista korjauksista 4.879,30 euroa, josta asunto-osakeyhtiö on maksanut vain 3.000 euroa. Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa aiheutui vuonna 2012 vuotavasta katosta vesivahinko, jonka johdosta huoneiston A 2 rakenteet vahingoittuivat.

Vuodosta aiheutui kosteus- ja homevaurioita olohuoneen kolmen seinän seinärakenteisiin, kahteen jalkalistaan ja mosaiikkiparkettiin sekä jälkivauriona muurahaisten tekemä reikä lattiaan. Vahinko on aiheutunut asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan katon vesivuodosta. Kosteusvaurioiden syntyyn oli mahdollisesti myötävaikuttanut vesimittarista vuotanut vesi ja/tai maaperästä putkien läpivientien kautta tullut kosteus.

Korjaus on kokonaisuudessaan kohdistunut yhtiön kunnossa pidettäviin rakenteisiin ja eristeisiin sekä osakehuoneiston sisäosiin, jotka olivat vahingoittuneet rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Yhtiön olisi tullut saattaa vahingoittuneet sisäosat eli tammiparketti, jalkalistat ja seinien tapetointi yhtiön perustason mukaiseksi.

Tixxxen teettämässä remontissa ei ole remontoitu koko olohuonetta. Remontti on kohdistunut vain vaurioalueelle. Myös kolmannessa seinässä ja sen jalkalistoissa oli ollut vaurioita. Taloyhtiön hankkimat tarjoukset eivät ole olleet vertailukelpoisia korjaustarpeeseen nähden.

Kosteusvaurio oli taloyhtiön tiedossa jo vuonna 2011, kun asiaa oli käsitelty marraskuussa 2011 pidetyssä yhtiökokouksessa. Tixxxen vaati hallituksen kokouksessa 29.1.2014, että korjaukset aloitettaisiin välittömästi Unikkoremontin 24.1.2014 päivätyn tarjouksen mukaisesti. Hallituksen jäsenet S. Sättt ja P. Tuottt vastustivat esitystä, eikä taloyhtiö tästä johtuen tilannut remonttia tarjouksen voimassaoloaikana. Tixxxella oli oikeus teettää kunnossapitotyö, koska yhtiö ei ole kirjallisten huomautusten 22.4.2013, 24.2.2014 ja 1.10.2014 jälkeenkään ryhtynyt toimiin korjausten suorittamiseksi.

Tixxxen on 11.12.2014 ilmoittanut kuittaavansa saamatta jääneen summan 1.879,30 tulevista yhtiövastikkeista ja vesimaksuista.
Asunto-osakeyhtiö oli tietoinen kuittauksesta perinnän aikana ja pannessaan asian vireille käräjäoikeudessa. Perintä on ollut aiheeton.


Oikeudenkäyntikuluja koskevat lausumat

Tixxxella ei ole ollut huomautettavaa Asunto Oy Kkatu X:n avustajan tuntiveloitusperusteeseen. Tixxxen on paljoksunut kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimusta kantajan avustajan asiaan käyttämän tuntimäärän osalta 44 tuntia ylittäviltä osin eli arvonlisäveroineen 9.275,20 euroa ylittäviltä osin. Vastaajan avustajan laskussa tarpeelliset toimenpiteet on suoritettu kokonaistuntimäärällä 43,75 tuntia kun kantajan avustajan tuntimäärä on ollut yhteensä 79,5 tuntia. Asia itsessään tai kantajan esittämä todistelu ei puolla sitä, että kantajan avustajan käyttämä tuntimäärä tulisi ylittää vastaajan avustajan asiaan käyttämän kokonaistuntimäärän.


TODISTELU

Henkilötodistelu

Asunto Oy Kkatu X

1. S. Sättt, Asunto Oy Kkatu X hallituksen puheenjohtaja, todistelutarkoituksessa
2. P. Tuottt, todistelutarkoituksessa
3. todistaja R. Ohttt Rempakka Oy:stä

Kantaja on pääkäsittelyssä luopunut todistaja V. Bltttn kuulemisesta, koska Blttt ei ollut pääkäsittelyssä saapuvilla eikä kantajan asiamies saanut Bltttuun puhelimitse yhteyttä.

Tixxxen

1. T. Tixxxen todistelutarkoituksessa
2. todistaja M. Letttnen
3. todistaja J. Puttten

Kirjalliset todisteet

Asunto Oy Kkatu X

(K1. luovuttu)
(K2. luovuttu)
(K3. luovuttu)
(K4. luovuttu)
(K5. luovuttu)
K6. Talojussit Oy:n 8.5.2013 suorittamasta tarkastuksesta laatima raportti
K7. WD Kuivaus Oy:n kosteuskartoitusraportti 31.5.2013
K8. Insinööritoimisto Seppo Levy Oy:n 11.6.2013 tutkimusraportti
K9. Unikkoremontit Tmi:n 24.1.2014 antama tarjous huoneiston 2 kosteusvaurioiden korjaamisesta
K10. Rempakka Oy:n tarjous 18.5.2014
K11. Parkettilattiat Oy:n hinnasto mosaiikkiparketin korjauksesta
K12. WD Kuivaus Oy:n mittausraportti 4.12.2013


Tixxen

V1. Vastaus korjausehdotukseen 24.2.2014 (päiväys 18.2.2014)
V2. Ilmoitus korjauksiin ryhtymisestä 30.9.2014
V3. Urakoitsijan lasku 20.10.2014
V4. Sähköpostiviestiketju 10-11.12.2014
V5. Kirjelmä 12.2.2015
V6. Reklamaatio perintätoimistolle 3.6.2015
V7. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja, As Oy Kkatu 9A 12.11.2011
V8. Urakkasopimus, Puutyö Letttnen 8.10.2014
V9. Sähköpostiviestit ja valokuvat, 3 kpl, M. Letttnen
V10. Sähköpostiviestit ja tuntierittely 19.10.2014
V11. Tarvike-erittely, Puutyö Letttnen
V12. Asiantuntijalausunto, J. Puttten, kuntotarkastaja
V13. Asiantuntijalausunto, J. Pttten


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Tuomiolauselma

T. Tixxxen velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Kkatu X:lle:

1) tammikuun 2015 yhtiövastike ja vesimaksut yhteensä 304 euroa korkoineen 5.1.2015 lukien,

2) helmikuun 2015 yhtiövastike ja vesimaksut yhteensä 304 euroa korkoineen 5.2.2015 lukien,

3) maaliskuun 2015 yhtiövastike ja vesimaksut yhteensä 304 euroa korkoineen 5.3.2015 lukien,

4) huhtikuun 2015 yhtiövastike ja vesimaksut yhteensä 304 euroa korkoineen 5.4.2015 lukien ja

6) oikeudenkäyntikulut 13.202 euroa korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisusta lukien.

Korko on korkolain 4 §:n 1 momentin mukainen viivästyskorko.

Asunto Oy Kkatu X:n vaatimus perintäkulujen korvaamisesta kohdassa 5 hylätään.

Käräjäoikeus vahvistaa, että T. Tixxxella ei ole ollut urakoitsijan laskusta 20.10.2014 johtuvaa vastasaatavaa Asunto Oy Kkatu X:lta.

Tixxxen vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

Perustelut

1. Yhtiövastikkeen ja vesimaksun maksuvelvollisuus

Riidatonta on, että Tixxxen ei ole maksanut Asunto Oy Kkatu X:lle tammikuun, helmikuun, maaliskuun ja huhtikuun 2015 yhtiövastikkeita ja vesimaksuja, jotka kuuluvat asunnon A 2 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan eli Tixxxen maksettavaksi. Maksamattomien vastikkeiden ja vesimaksujen määrä on kanteessa vaadittu 1.216 euroa ja ne ovat erääntyneet vaatimuksessa esitetyllä tavalla kunkin kuukauden 5. päivänä.

Riidatonta on, että asunto-osakeyhtiön isännöitsijä on 3.2.2015 ja 17.2.2015 muistuttanut Tixxxta kirjallisesti joulukuun 2014 ja tammikuun 2015 maksamattomista yhtiövastikkeista ja vesimaksuista.

Tixxxen on siten lähtökohtaisesti velvollinen maksamaan yhtiön kohdissa 1-4 vaatimat vastikkeet ja vesimaksut korkoineen. Asiassa on jäljempänä kohdassa 3 selostetusti kysymys siitä, onko Tixxxella ollut kuittauskelpoinen vastasaaminen, jolla hän on voinut kuitata maksuvelvollisuutensa.

2. Perintäkulut

Perintäkulujen osalta kysymys on siitä, onko asunto-osakeyhtiölle aiheutunut yhtiövastikkeiden ja vesimaksujen perinnästä perintäkuluja ja onko Tixxxen saatavien perinnästä annetun lain 10 §:n 1 momentin nojalla velvollinen korvaamaan niitä.

Tixxxen on kiistänyt vaatimuksen perintäkulujen korvaamisesta. Esitetyistä näytöstä ei käy ilmi, että Asunto Oy Kkatu X:lle olisi aiheutunut yhtiön korvattavaksi vaatimiaan perintäkuluja. Näin ollen vaatimus perintäkulujen korvaamisesta on hylättävä.

3. Vastasaaminen

Asiassa on kysymys siitä, onko Tixxxella ollut asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvien korjausten teettämiseen perustuva vastasaaminen, jota hän on voinut käyttää vastikevelan kuittaamiseen. Kuittaaminen edellyttää, että saamiset ovat vastakkaisia, samanlaatuisia ja perimiskelpoisia. Kuten korkeimman oikeuden ratkaisusta 2007:25 käy ilmi, perimiskelpoisuus ei edellytä, että saatava on riidaton, vaan saatavan olemassaolo ja kuittauskelpoisuus on riitautetuilta osin tutkittava oikeudenkäynnissä.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.

Asunto-osakeyhtiö on katsonut, että Tixxxella ei ole ollut oikeutta teettää korjausta, koska yhtiö oli ryhtynyt riittäviin toimiin. Tixxxen puolestaan on pitänyt toimia riittämättöminä.

Asunto-osakeyhtiö on viitannut ryhtyneensä seuraaviin toimenpiteisiin:
1) Talojussit Oy:n on tarkastuksessa 8.5.2013 todennut, että takkahuoneessa takan yläpuolella on kosteusvaurio kattopinnoitteessa, minkä syynä on todennäköisesti hormin aluskatteen läpiviennin heikkous. Talojussit Oy on myös todennut, että olohuoneen nurkan kosteusarvot ovat koholla.
2) WD Kuivaus Oy on 31.5.2013 kosteuskartoituksessa todennut, että olohuoneen nurkassa on parketti tummunut ja paloja irronnut, minkä lisäksi olohuoneen nurkassa on havaittavissa tummentunut alue lattiassa ja seinässä. Raportin arvion mukaan ilmeisesti vesimittarilta vuotanut vesi on kastellut rakenteita ja aiheuttanut olohuoneen nurkan pinnoitteen vauriot. Vaurioalueen alaksi on todettu 1-2 m2. WD Kuivaus Oy on ehdottanut, että vesimittarin liitokset korjataan, mikä suoritettiin, ja että kipsilevyseinä avataan vaurioalueelta noin 0,5 metrin korkeudelle noin metrin levyiseltä alueelta ja tarvittaessa laajemmalta alueelta. Lisäksi tiiliseinän alaosasta poistetaan tapettia vastaavan kokoiselta alueelta ja lattiaa avataan vaurioalueelta.
3) Seppo Levy Oy:n on tutkimusraportissa 11.6.2013 todennut, että vaurioalue on huoneiston olohuoneen nurkassa puolen neliömetrin alueella. Seppo Levy Oy:n arvion mukaan kosteus tulee maaperästä putkien läpivientien kautta olohuoneen puolelle.

Yhtiön mukaan se on myös saanut pyytämänsä korjaustarjoukset 9.1.2014, 24.1.2014, ja 7.5.2014.


Vauriot ja niiden kuuluminen yhtiön kunnossapitovastuuseen

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä. Sen 2 momentin mukaan yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Käsiteltävässä asiassa on kysymys huoneiston sisäosista.

Riidatonta on, että Tixxxen hallitsemassa huoneistossa A 2 on havaittu kosteusvaurio vuonna 2012, jonka tarkempi tutkimustarve on todettu yhtiön hallituksen kokouksessa 13.3.2013.

Vaurion syyksi on Talo-Jussit Oy:n tarkastuskäynnistä 8.5.2013 laatimassa raportissa (K6) esitetty takkahuoneen katon osalta todennäköisesti hormin aluskatteen läpiviennin heikkous. Olohuoneen kohonneille kosteusarvoille ei löydetty syytä. WD Kuivaus Oy:n raportissa 31.5.2013 (K7) on todettu vesimittarin läheisyydessä olevan vaurion osalta, että ilmeisesti vesimittarilta vuotanut vesi on kastellut rakenteita ja aiheuttanut olohuoneen nurkan pinnoitteiden vauriot. Insinööritoimisto Seppo Levy Oy:n tutkimusraportissa 11.6.2013 (K8) on todettu, että vesimittarin liitoksesta tihkui 1-2 tippaa minuutissa varaajan alle. Raportin arvion mukaan kosteus tuli maaperästä putkien läpivientien kautta olohuoneen puolelle. Raportin mukaan todennäköisesti käytävän lattian alta puuttuu salaoja. Raporttiin on merkitty sen koskevan asuntoa A, mutta se koskee todellisuudessa Tixxxen asuntoa.

Tixxxen on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan vauriot eivät ole johtuneet vesimittarista vaan kattovuodosta. Havaittuaan vauriot lattiassa Tixxxen ensimmäinen ajatus oli, että kosteus tuli ulkopuolelta maan kautta salaojaviemäröintiä myöten. Lopullinen selvitys oli kuitenkin, että veden oli tultava katon kautta.

Olohuoneessa todetuista vaurioista vesimittarin läheisessä kulmassa (olohuoneen/ pesuhuoneen kulmassa, ks. todisteen 7 sivun 3 kuva) havaittu vaurio on riidattomasti johtunut yhtiön vastuulle kuuluvan rakenteen tai kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan viasta tai sen korjaamisesta. Sen sijaan riidanalaista on ollut, onko olohuoneen ja keittiön välisellä seinällä ja sen läheisyydessä lattiassa ja seinällä tapetissa havaittu vaurio johtunut yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan viasta tai sen korjaamisesta. Viimeksi mainittu vaurio käy ilmi esimerkiksi WD Kuivaus Oy:n raportista 4.12.2013 (K12 s. 2/6), jonka mukaan olohuoneen kulmassa keittiön puoleisen seinän nurkassa on parketti hieman tummunut ja seinissä näkyi tummentunut alue pistorasian vierellä. Pintamittauksena mitatut kosteusarvot olivat normaalilla tasolla. Raportissa on todettu, että nurkka keittiön seinustalla jää tarkkailuun. Jos tummentuma laajenee, on rakenteita syytä avata vahinkoalueelta.

Vaurio on käynyt ilmi myös todistaja M. Letttsen kertomuksesta. Letttnen, joka on suorittanut vaurioiden korjaukset, on kertonut, että hänen muistikuvansa ja käsityksensä mukaan vesivahinko oli johtunut katon vuotamisesta ja vesi oli vuotanut sähköputkia pitkin. Letttnen havaitsi, että pistorasian ympärillä oli selvästi tummempi raja, josta Letttnen otti valokuvia (V9). Tummentuneen alueen raja oli rasian korkeuden verran sen yläpuolella ja rasian leveyden verran sen oikealla puolella sekä jatkui vähitellen laskien rasian vasemmalla puolella.
Jalkalistan takana oli pieniä tummia pisteitä. Parketista 1-2 sormisauvaa oli tummunut. Lisäksi pistorasian tai jakorasian ruuvit olivat ruostuneet. Pistorasian alapuolella oli mikrobivaurioita.


Ilmoitukset vaurioista ja yhtiön toimenpiteet

Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 12.11.2011 oli siitä laaditun pöytäkirjan 0/7) mukaan päätetty ryhtyä toimiin asunto nr 2:n olohuoneen nurkan parketin kosteuden syyn selvittämiseksi. Lisäksi yhtiökokouksessa oli päätetty, että ongelman poistamiseksi vaadittavat toimenpiteet aloitetaan ensi tilassa.

Tuotttn mukaan yhtiö ei ole kiistänyt, että vaurio on johtunut yhtiön rakenteista. Tixxxta on useaan otteeseen pyydetty hankkimaan tarjouksia, mutta Tixxxen ei ole hankkinut kustannusarvioita tai selvityksiä. Yhtiökokouksen 12.11.2011 jälkeen jäätiin odottamaan, että Tixxxen ryhtyy toimenpiteisiin, hankkii selvityksen ja pyytää kustannusarvion hallituksen hyväksyttäväksi. Asiasta keskusteltiin yhtiökokouksen lisäksi muuallakin. Yhtiössä ei ole ammattimaista isännöitsijää. Kunnossapitotarpeen osalta periaatteena on ollut, että jokainen osakas hoitaa asian itse. Jos kysymyksessä on yhtiön vastuulle kuuluva asia, osakas on informoinut hallitusta ja itse pyytänyt tarjoukset. Hallitus on hyväksynyt urakoitsijan tekemään korjausta. Myös Sättt on kertonut, että käytäntönä on ollut, että osakas pyytää tarjouksia ja niistä päätetään yhdessä hallituksessa keskustellen myös siitä, mikä kuuluu yhtiölle ja mikä osakkaalle. Tuotttn mukaan asunnossa 3 hoidettiin korjaus vastaavalla tavalla.

Tuotttn on kertonut olettavansa, että Tixxxen ei joko muistanut vaurioasiaa tai hän ei pitänyt sitä niin kiireellisenä. Tuotttn käsityksen mukaan kukaan muu ei olisi voinut korjausta organisoida.

Tixxxen on kertonut, että hän on pitänyt korjausvelvollisuutta selvänä, eikä hän ymmärrä, miksi korjauksiin ei ole ryhdytty.

Tixxxen on ilmoittanut vaatineensa korjausta ensimmäisen kerran 22.4.2013. Riidatonta on, että ylimääräisessä yhtiökokouksessa 25.5.2013 on päätetty tilata kosteusmittaus asunto 2:n olohuoneen nurkkaan ja valtuutettu Tixxxen tilaamaan mittaus mahdollisimman pian. Tuotttn mukaan vaatimuksen 22.4.2013 jälkeen oli yksimielisyys, että jotain on tehtävä, joten tehtiin tutkimuksia.

Yhtiö on teettänyt Talo-Jussit Oy:llä tarkastuksen 8.5.2013 (K6), WD Kuivaus Oy:llä kartoituksen 31.5.2013 (K7) ja Insinööritoimisto Seppo Levy Oy:llä tutkimuksen koskien kastunutta olohuoneen nurkkaa 11.6.2013 (K8).

Tuotttn mukaan vaurioiden syy jäi epäselväksi ja se saattoi olla katon vuoto, putkisto tai maaperästä tuleva kosteus. WD Kuivaus Oy:n toisessa tutkimuksessa marraskuussa 2013 todettiin, että kosteutta ei enää ollut. Sitä ennen oli korjattu katolla olleet huippuimurit. Tuotttn tiedossa ei ole, että vesimittaria olisi korjattu.

Tuotttn mukaan WD Kuivaus Oy:n toisen raportin jälkeen todettiin, että kosteusvauriot voidaan korjata. Näin ollen pyydettiin kolmelta taholta tarjoukset ja niitä saatiin kaksi. Tarjouksia käsiteltiin hallituksen kokouksessa vuonna 2014.

Unikkoremontit-niminen yhtiö on jättänyt urakkatarjouksen 24.1.2014 (K9). Tixxxen ei muista, onko hallituksen kokouksessa käsitelty tätä tarjousta. Hän kuitenkin tutustui siihen itse ja totesi, että tarjous pidä sisällään kaikkia töitä, jotka kuuluvat vesivahinkojen piiriin.

Tixxxen mukaan hän on vaatinut korjausta 29.1.2014 hallituksen kokouksessa. Yhtiö ei kuitenkaan ole esittänyt kahden hallituksen jäsenen tuolloin edellyttämää selvitystä yhtiön vastuusta vahingon korjaamisessa. Tixxxen on 24.2.2014 kiistänyt velvollisuutensa osallistua korjauskustannuksiin jc;t vaatinut korjausten aloittamista välittömästi (V1). Korjaustoimiin ei ole ryhdytty.

Tuotttn mukaan työn tilaaminen kilpistyi erimielisyyteen siitä, mikä on yhtiön vastuulla ja mikä ei. Samalla kertaa olisi ollut tarkoituksenmukaista remontoida koko olohuone, mutta se olisi edellyttänyt, että Tixxxen osallistuu kustannukseen. Tätä selviteltiin keväällä 2014 ja asiasta saatiin lakimiesten lausuntoja.

Tixxxen on kertonut, että korjaustarpeen käsittely oli hankalaa. Yhtiö ei voinut tehdä korjausta ennen kuin selvitettiin, mikä on taloyhtiön vastuulla. Esimerkiksi Sättt lupasi eräässä vaiheessa selvittää kahdessa viikossa vastuukysymyksen. Tixxxen koki, että pyysipä mitä vain, ei voitu tehdä, kun ei ollut selvää, kenen vastuulle kuuluu. Sättt ja P. Tuottt vastustivat korjauksia.

Yhtiökokouksessa 16.4.2014 on päätetty, että asunto 2:n olohuoneen nurkan kosteusvaurio korjataan siltä osin kuin se kuuluu taloyhtiön vastuulle. Samalla on päätetty korjata takkahuoneen ja eteisen kattojen vaurioituneet paneelit. Sättt on kertonut, että näyttöä syystä, jonka vuoksi yhtiön tulisi korjata toinenkin seinä, ei ollut. Kokouksessa 16.4.2014 päädyttiin kahden osakkaan näkemyksestä siihen, että kaksi seinää hoidetaan, ja siihen otetaan tekijät.

Tuotttn mukaan toukokuussa pyydettiin Rempakan / E.-Ohtttn tarjous (K10), joka käsitti yhtiön näkemyksen mukaan sen vastuulle kuuluvan korjauksen. Sättt on kertonut, että Ohttt oli tehnyt hänelle muun muassa mökillä remonttia. Sätttlla oli Ohtttn työskentelystä hyviä kokemuksia. Ohttt ja Sättt ovat läheisiä ystäviä vuosikymmenten ajalta. Kokous, jossa tarjousta käsiteltiin, päättyi Tuotttn kertoman mukaan kuitenkin yleiseen huutoon, minkä jälkeen todettiin, ettei asiaa jakseta enempää.

Tixxxen on kiinnittänyt huomiota siihen, että Rempakan tarjoukseen lisätyn ehdon mukaan työt olisi voinut keskeyttää milloin tahansa asukkaan hankaluuden vuoksi. Tixxxen ei ollut valmis hyväksymään sellaista. Tarjouksessa ei ollut myöskään yksikköhintoja lisätöistä. Ohtttn kertomuksen mukaan ehto oli ainutkertainen.


Onko Tixxxen kieltänyt yhtiötä suorittamasta korjausta?

Asiassa on asunto-osakeyhtiön väitteen johdosta lisäksi teettämisoikeuden osalta kysymys myös siitä, onko Tixxxen kieltäytynyt yhtiön esittämästä korjauksesta.

P. Tuottt, joka on asunut taloyhtiössä vuodesta 1995 lähtien, on kertonut, että siitä lähtien, kun yhtiössä on ilmennyt korjaustarpeita, päätöksenteko on ollut vaikeata. Asioista keskusteleminen on ollut vaikeaa, koska Tixxxen on ollut alkoholin vaikutuksen alaisuudessa, eikä hän ole välttämättä muistanut, mistä on keskusteltu. Asioista sopiminen on ollut vaikeaa, koska keskustelu on kilpistynyt, jos se ei ole miellyttänyt Tixxxta. Tilanteisiin on liittynyt uhkailua ja haukkumista. Tuotttn kertomusta erimielisyyksistä tukee se seikka, että Tixxxen on kirjeenvaihdossa yhtiön edustajien eli naapuriensa kanssa käyttänyt jossain määrin epäasiallista ilmaisutapaa vastauksessaan 24.2.2014 (V1, toiseksi viimeinen kappale) ja sähköpostiviestissään 11.12.2014 (V4}, joka tosin on korjaustoimenpiteiden jälkeiseltä ajalta.

Tuottt on kertonut, että Tixxxen on hankaloittanut korjauksen suorittamista. Korjaus on aina kilpistynyt riitaan jostain seikasta, erityisesti korjauksen laajuudesta ja yhtiön vastuusta. Kysymys on ollut ainakin siitä, tapetoidaanko koko olohuone vai vain vaurioitunut seinä. Tuotttn mukaan korjauksen tekemisen esti Tixxxen ja se, että Tixxxen kiusaa muita osakkaita näillä asioilla. Tuottt on olettanut, että jos korjaus olisi tilattu vastoin Tixxxen tahtoa, tilanne olisi päättynyt niin, että remonttia ei sittenkään päästä tekemään.

Sättt on kertonut, ettei hän usko, että Tixxxen olisi päästänyt tekemään korjausta suppeammassa laajuudessa kuin mitä hän vaati. Sätttn mukaan Tixxxen on ilmoittanut, että asuntoon ei saa tulla, ja Tixxxen on poistunut kokouksesta. Asioista ei ole voitu sopia järkevästi, koska Tixxxella on ollut asioihin jyrkkä mielipide tai tämä on lähtenyt kokouksesta pois.

Tixxxen on kertonut, että hän ei ole kieltänyt korjausta. Eräässä yhtiökokouksessa P. Tuottt ilmoitti, että huoneistoon tullaan ja tehdään, mitä tehdään. Tixxxen vastasi, että hän ei hyväksy sitä, että asuntoon mennään muutoin kuin ilmoittamalla siitä hyvissä ajoin, jotta hän voi olla itse paikalla. Jos yhtiö olisi suorittanut puutteellisen korjauksen, olisi puutteista keskusteltu myöhemmin samalla tavalla kuin nyt.


Työn suorittaminen

Riidatonta on, että Tixxxen on ilmoittanut isännöitsijälle 30.9.2014 päivätyllä kirjeellä 1.10.2014, että hän tulee tekemään työn itse (V2). Työ aloitettiin 8.10.2014.

Tuottt on kertonut, että hänelle tuli syksyllä 2014 yllätyksenä, että remontti oli tehty. Hän oli luultavasti saanut ilmoituksen 1.10.2014, mutta vuosien saatossa tuli niin paljon erilaisia kirjeitä Tixxxelta, että Tuottt ei kiinnittänyt tähän erityistä huomiota.


Käräjäoikeuden johtopäätökset

Kuten edellä on todettu, osakkaan oikeus teettää asunto-osakeyhtiön lukuun sen vastuulle kuuluva korjaus edellyttää, että korjauksen tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja että yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin sen suhteen. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.

Tixxxen on 22.4.2013 kirjallisesti vaatinut yhtiötä korjaamaan vaurion ja toistanut vaatimuksen ainakin hallituksen kokouksessa 29.1.2014. Tixxxen on 1.10.2014 ilmoittanut yhtiölle suorittavansa korjauksen itse. Käräjäoikeus toteaa, että kulunut pitkä aika puoltaa johtopäätöstä, että yhtiön toimet vaurion korjaamiseksi eivät ole olleet viivytyksettömiä, vaikka korjausta edeltävien seurantamittausten tekeminen vielä loppuvuonna 2013 onkin ollut perusteltua.

Korjaustoimenpiteistä neuvoteltaessa vuosina 2013-2014 asianosaiset ovat olleet erimielisiä siitä, kuuluuko olohuoneessa keittiön vastaisen seinällä tapetissa ja sen lähellä parketissa ollut vaurio yhtiön vastuulle. Kysymys on huoneiston sisäosaan kohdistuneesta vauriosta. Huoneiston sisäosa kuuluu asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan lähtökohtaisesti osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen. Käräjäoikeus toteaa, että tähän nähden yhtiön on ollut perusteltua ennen korjaustoimenpiteisiin ryhtymistä selvittää, kuuluuko olohuoneen vaurio myös riidanalaisilta osiltaan yhtiön kunnossapitovastuuseen.

Keittiön vastaisen seinän ja sen läheisen lattian vaurion aiheutumisen syy ei ole ollut selvä vuonna 2013. Vaurio on ollut eri osassa asuntoa kuin riidattomasti yhtiön vastuulle kuulunut takkahuoneen ja vesimittarin läheinen vaurio. Keittiön vastaisen nurkan vaurion ei siten ole sijaintinsa vuoksi voitu luotettavasti päätellä syntyneen samoista katon ja vesimittarin vuodoista, jotka ovat aiheuttaneet takkahuoneen katon ja olohuoneen toisen nurkan vahingot. Näin ollen vuonna 2013 ei ole ollut selvää, että vaurio liittyy asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvan rakenteen tai muuten yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan osan viasta ja siten asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Tixxxen itsensäkään ei ole selvitetty ilmoittaneen yhtiölle luotettavaa perustetta sille, miksi myös riidanalainen seinä- ja lattiavaurio kuuluu yhtiön korjattavaksi.

Yhtiön selvittelytoimet vaurion syyn selvittämiseksi touko-kesäkuussa 2013 on sinänsä suoritettu vaurioiden laatuun nähden riittävän joutuisasti. Se, että yhtiö on jäänyt odottamaan, että Tixxxen hankkii hallituksen käsiteltäväksi tarjouksia korjaustoimenpiteistä, on ollut perusteltua, koska se vastaa yhtiössä aiemmin noudatettua käytäntöä ja koska korjaustoimenpiteet olisivat olennaisilta osiltaan kohdistuneen Tixxxen omistaman huoneiston sisäosiin, tosin yhtiön lukuun. Tältä osin käräjäoikeus kiinnittää erityisesti huomiota siihen, että kysymyksessä on kolmen huoneiston asunto-osakeyhtiö, jonka hallitukseen tapahtuma-aikana 2013-2014 kuului edustaja kunkin huoneiston omistajista, myös Tixxxen. Yhtiöllä ei ole ollut ammattimaista isännöitsijää.

Käräjäoikeus toteaa edelleen, että yhtiöllä ei ole ollut edellytyksiä tilata korjaustyötä saatujen tarjousten perusteella. Tuotttn ja Sätttn kertomuksista on käynyt ilmi, että hallitusten kokousten ja muiden keskustelujen perusteella heillä on ollut perusteltu syy olettaa, että Tixxx n ei olisi sallinut yhtiön tilaaman korjaustyön aloittamista vaatimaansa suppeammassa laajuudessa, vaikka Tixxxen olikin sallinut. tehdyt kartoitukset. Työn tilaaminen ilman yhteisymmärrystä Tixxxen kanssa olisi tästä syystä sisältänyt yhtiön kannalta korjattavan vahingon suppeaan laajuuteen ja toisaalta asunto-osakeyhtiön pieneen kokoon nähden merkittävän taloudellisen riskin.

Tixxxen on pääkäsittelyssä todennut, että yhtiön olisi joka tapauksessa tullut suorittaa korjaus Tixxxen suhtautumisesta riippumatta. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:n mukaan yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla on oikeus päästä osakehuoneistoon, kun se on tarpeellista osakehuoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai osakehuoneistossa suoritettavaa kunnossapito- tai muutostyötä taikka niiden valvomista varten. Jos pääsy kielletään, hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus saada poliisilta virka-apua. Lisäksi saman luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan muun ohella, jos osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa. Pykälän 2 momentin mukaan osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Käräjäoikeus toteaa tältä osin, että korjattavat vauriot eivät ole olleet laadultaan sellaisia, esimerkiksi merkittäviä lisävahinkoja tai vaaraa aiheuttavia, että yhtiön olisi ollut perusteltua turvautua edellä mainittuihin pakkokeinoihin korjausten suorittamiseksi.

Johtopäätöksenään käräjäoikeus toteaa, että yhtiö on ryhtynyt riittäviin toimiin vaurioiden syyn ja korjaustarpeen selvittämiseksi sekä korjausten suorittamiseksi touko-kesäkuussa 2013. Korjauksen suorittamiseksi tarpeellisten tarjousten hankkiminen samoin kuin tarjouksen hyväksyminen ja työn aloittaminen on viivästynyt olennaisilta osiltaan Tixxxesta johtuvasta syystä. Yhtiöllä ei ilman Tixxxen suostumusta ole ollut edellytyksiä tilata korjaustyötä. Siihen nähden, että riidanalaisen, olohuoneen keittiön puoleisen vaurion kuuluminen yhtiön korjausvastuulle on ollut epäselvää, korjauksen laajuutta koskeva erimielisyys ei ole ollut Tixxxelle hyväksyttävä syy kieltäytyä korjauksesta. Kun yhtiöllä ei vaurioiden laatu huomioon ottaen ole ollut aihetta ryhtyä asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 tai 2 §:ssä säädettyjen pakkokeinojen käyttöön, yhtiö on ryhtynyt riittäviin, käytettävissään oleviin toimiin korjauksen suorittamiseksi.

Näin ollen Tixxxelle ei ole syntynyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa tarkoitettua oikeutta teettää korjauksen yhtiön kustannuksella. Yhtiöllä ei siten ole velvollisuutta suorittaa Tixxxelle· korvausta niistä korjaustoimenpiteistä, jotka Tixxxen on kustannuksellaan teettänyt, vaikka korjausten onkin näytetty kuuluneen yhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Tästä seuraa, että Tixxxella ei ole kuittauskelpoista vastasaatavaa.

Lopputulos huomioon ottaen käräjäoikeudella ei ole aihetta lausua siitä, ovatko Tixxxen teettämistä korjauksesta aiheutuneet kulut
asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla tarpeellisia ja kohtuullisia.


4. Oikeudenkäyntikulut

Tixxxen, joka häviää asian, on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollinen korvaamaan kaikki Asunto Oy Kkatu X:n tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Sillä, että yhtiö häviää asian perintäkulujen osalta, on vain vähäinen merkitys asiassa, joten yhtiön tulee mainitun luvun 3 §:n 1 momentin nojalla saada täysi korvaus kuluistaan.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n mukaan korvattavia oikeudenkäyntikuluja ovat oikeudenkäynnin valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta sekä asiamiehen tai avustajan palkkiosta aiheutuneet kustannukset.

Käräjäoikeus kiinnittää huomiota siihen, että asiassa on olennaisiltaan ollut kysymys vastaajan esittämän kuittausväitteen ja siihen liittyvän yhtiön kunnossapitovastuun toteuttamisen tutkimisesta. Kantajan avustajan toimenpiteet ovat olleet yhteensä noin 80 tuntia. Vertailukohtana voidaan pitää vastaajan avustajan ilmoittamaa 43,75 tunnin työmäärä. Kantajan asiamiehen työmäärä on vastaajan asiamiehen työmäärään ja myös asian euromääräiseen intressiin nähden huomattava. Sekä kuittausperusteen eli yhtiön kunnossapitovelvollisuuden ja sen laiminlyönnin selvittäminen, että kuittauksessa vaadittujen määrien läpikäyminen on tosin edellyttänyt kantajan asiamieheltä selvittelytyötä. Tästä huolimatta käräjäoikeus toteaa, että kantajan vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta ei voi perustua asian laatuun nähden tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneisiin kuluihin siltä osin kuin avustajan palkkiovaatimus arvonlisäveroineen ylittää 60 tunnin työtä, 170 euron tuntiveloitusta ja arvonlisäveroa vastaavan 12.648 euroa. Tixxxen on siten velvoitettava korvaamaan Asunto Oy Kkatu X:lle oikeudenkäyntikulut 12.648 euroa, todistajanpalkkio 395 euroa ja oikeudenkäyntimaksu 159 euroa eli yhteensä 13.202 euroa korkoineen.


Lainkohdat

Asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 2 § 2 momentti, 4 § 2 momentti
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §, 3 § ja 8 §


MUUTOKSENHAKU

Käräjäoikeuden ratkaisuun tyytymätön voi hakea siihen muutosta hovioikeudelta valittamalla tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.

Asianosaisen, joka tahtoo hakea muutosta käräjäoikeuden ratkaisuun, on ilmoitettava siihen tyytymättömyyttä puhevallan menettämisen uhalla. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava viimeistään seitsemäntenä päivänä siitä päivästä, jona käräjäoikeuden ratkaisu julistettiin tai annettiin.

T. Tixxxen on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.



Määräajat:

Valitus 26.10.2016
Vastavalitus 9.11.2016


käräjätuomari W. N.