7 §.Muutostyön valvonta
Yhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan
rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan
mukaisesti sekä 3, 5, 6 ja 8 §:ssä tarkoitettuja ehtoja noudattaen.
Yhtiön on huolehdittava siitä, että muutostyön valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty.
Muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.
HE 24/2009
Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön oikeudesta valvoa osakkeenomistajan muutostyötä. Pykälän 1 momentissa säädetään yhtiön oikeudesta valvoa osakkeenomistajan muutostyötä. Ehdotus poikkeaa voimassa olevan lain 77 §:n 1 momentin toiseksi viimeisen virkkeen säännöksestä siten, että valvonnan kohteena on rakennuksen vahingoittamattomuuden ohella nimenomaisesti myös kiinteistön vahingoittamattomuus sekä hyvän rakennustavan ja yhtiön, toisen osakkeenomistajan tai tuomioistuimen asettamien ehtojen noudattaminen. Osakkeenomistajan muutostyöt voivat olla sen kaltaisia, että niiden seurauksena ei välttämättä aiheudu vahinkoa rakennukselle, mutta muille kiinteistön osille sen sijaan kyllä. Esimerkiksi rivitaloyhtiössä osakkeenomistajahallinnassa olevalla piha-alueella pihalla tehtävien muutostöiden yhteydessä työkoneet saattavat vahingoittaa yhtiön istutuksia, yhtiön pihamaan pintarakenteita taikka maahan asennettuja sadevesikouruja yms. rakennuksen käyttöä palvelevia, yhtiön vastuulla olevia järjestelmiä.
Valvontaoikeus on ehdotuksen mukaan vain yhtiöllä, ei toisella osakkeenomistajalla. Tämän vuoksi yhtiön oikeuteen on katsottu tarpeelliseksi sisällyttää myös sen valvominen, noudatetaanko työssä yhtiön tai osakkeenomistajan mahdollisesti asettamia ehtoja.
Ehdotuksen tarkoituksena on edistää muutostyötä suunnittelevan osakkeenomistajan yksityisyydensuojaa, jossain määrin se voi myös rajoittaa osakkeenomistajien välisiä riitoja. Muutostöiden voidessa vaikuttaa muiden osakkeenomistajien vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen on siten tärkeää, että yhtiö muutostyötä valvoessaan kiinnittää huomiota myös tällaisten muiden osakkeenomistajien etuun. Edun valvomiseen kuuluu mm. se, että yhtiö ilmoittaa osakkaille sellaisista näiden kannalta haitallisista seikoista, jotka ilmenevät yhtiön valvonnan yhteydessä. Itsenäistä valvontaoikeutta muilla osakkeenomistajilla ei olisi.
Yhtiö voi valvoa toisen osakkeenomistajan etujen toteutumista vain, mikäli sen tiedossa on, mitkä seikat ovat tälle tärkeitä. Osakkeenomistajan etujen mukaista on esimerkiksi ilmoittaa yhtiölle kirjallisesti kunnossapitotyön toteuttamiselle mahdollisesti asettamistaan ehdoista.
Osakkeenomistajahallinnassa olevissa tiloissa tehtävien muutostöiden osalta yhtiön ja toisen osakkeenomistajan oikeus asettaa ehtoja perustuu ehdotettuun 3 §:ään. Tämä on todettu 1 momentissa viittauksena kyseiseen lainkohtaan. Selvyyden vuoksi on mainittu valvontaoikeuden piiriin kuuluvan myös 8 §:n nojalla (yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtävät muutostyöt) yhtiön suostumukselleen asettamat ehdot, sillä ehdotettua 7 §:ää sovellettaisiin myös osakkeenomistajan teettäessä muutostöitä yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa (ks. 8 § 2 momentissa oleva viittaus).
Pykälän 2 momentin mukaan yhtiön on huolehdittava siitä, että muutostyön valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Tämä velvollisuus on johdettavissa yhtiön johdon yleisiä tehtäviä koskevasta 1 luvun 11 §:stä, mutta nimenomaista säännöstä ehdotetaan selvyyden vuoksi. Oikeustilan selventämiseksi säännöksessä on nimenomaisesti mainittu, että valvonnan järjestämisessä yhtiön johdon on otettava huomioon myös muiden osakkeenomistajien etu. Hyvän rakennustavan noudattamiseksi muutostyössä on kiinnitettävä huomiota myös muiden huoneistojen ja yhteisten tilojen käyttäjille aiheutuvien melu-, ääni- tms. haittojen arvioimiseen ja estämiseen rakennusteknisillä ratkaisuilla. Toinen osakkeenomistaja voi myös muutostyötä koskevan ilmoituksen tiedoksi saatuaan edellyttää, että työn valvonta on järjestetty riittävällä tavalla, hän saa tarpeelliset valvontatiedot ja että tarvittaessa häntä kuullaan työn aikana ilmenneistä, hänen kannaltaan olennaisista seikoista.
Muutostyötä tekevän osakkeenomistajan tulee myötävaikuttaa siihen, että yhtiöllä on mahdollisuus valvoa työn edistymistä hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistajan on siten esimerkiksi tiedotettava yhtiölle muutostyön eri työvaiheiden aikataulusta, jotta yhtiö pystyy käyttämään valvontaoikeuttaan kunkin merkityksellisen työvaiheen yhteydessä.
Lähtökohta on, että muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa viime kädessä muutoksesta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuvista vahingoista. Yhtiön valvonta ei sinänsä siirrä vastuuta työstä yhtiölle, mutta työn hyväksyminen yhtiön puolesta voi osaltaan vaikuttaa muutostyön tekijän tuottamuksen arviointiin, jos muutostyöstä aiheutuu vahinkoa.
Säännöksen sanamuodolla (”riittävällä tavalla”) on pyritty selventämään sitä, että hallitus ja isännöitsijä voivat käyttää valvonnassa myös ulkopuolista asiantuntemusta vastaavalla tavalla kuin vastaavissa rakennustöissä, jotka toteutettaisiin yhtiön toimesta. Muutostyön tekijä vastaa sellaisista yhtiön lukuun toimivan valvojan palkkiosta ja kuluista, jotka ovat muutostyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia.
Ulkopuolisen valvojan käyttämisestä aiheutuvien kustannusten lisäksi muutostyön tekevä osakkeenomistaja vastaa pykälän 3 momentin mukaan yhtiön ylimääräisistä hallinnon kustannuksista, jotka ovat muutostyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia. Tällaisia voivat olla esimerkiksi isännöitsijälle valvontakäynneistä tai katselmuksista suoritettava palkkio taikka hallituksen jäsenille suoritettavat kokouspalkkiot, milloin kokoontuminen on ollut tarpeen muutostyön valvontaan liittyvien seikkojen käsittelemiseksi.
Valvontakustannusten tarpeellisuus ja kohtuullisuus ei läheskään aina ole yksiselitteisesti todettavissa etukäteen, vaan asiaa voidaan perustellusti arvioida vastaa sen jälkeen, kun muutostyö on valmistunut. Osakkeenomistajan kannalta saattaa kuitenkin usein olla tarpeellista osata jo etukäteen arvioida, kuinka suuriksi kustannukset lopulta nousevat. Hyvän tavan mukaista olisikin ilmoittaa muutostyöilmoituksen tehneelle osakkeenomistajalle valvontaoikeuden käyttämisestä sekä antaa arvio valvonnasta aiheutuvista kustannuksista, jos se on kohtuudella tehtävissä.
Muutostyön toteuttavan osakkeenomistajan tulee kuitenkin vastata lähtökohtaisesti kaikista muutostyön aiheuttamista kustannuksista, minkä vuoksi valvontakuluja koskevalla arviolla voi olla korkeintaan informatiivinen merkitys. Osakkeenomistaja on siten vastuussa valvontakustannuksista siltäkin osin, kuin ne ylittävät arvioidun enimmäismäärän. Tilannetta on luonnollisesti arvioitava toisin, mikäli kustannukset muodostuvat kohtuuttoman suuriksi valvottavan työn laatuun ja laajuuteen nähden, taikka jos valvontakustannuksia kasvatetaan tarpeettomasti.
Valvontaoikeus on ehdotuksen mukaan vain yhtiöllä, ei toisella osakkeenomistajalla. Tämän vuoksi yhtiön oikeuteen on katsottu tarpeelliseksi sisällyttää myös sen valvominen, noudatetaanko työssä yhtiön tai osakkeenomistajan mahdollisesti asettamia ehtoja.
Ehdotuksen tarkoituksena on edistää muutostyötä suunnittelevan osakkeenomistajan yksityisyydensuojaa, jossain määrin se voi myös rajoittaa osakkeenomistajien välisiä riitoja. Muutostöiden voidessa vaikuttaa muiden osakkeenomistajien vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen on siten tärkeää, että yhtiö muutostyötä valvoessaan kiinnittää huomiota myös tällaisten muiden osakkeenomistajien etuun. Edun valvomiseen kuuluu mm. se, että yhtiö ilmoittaa osakkaille sellaisista näiden kannalta haitallisista seikoista, jotka ilmenevät yhtiön valvonnan yhteydessä. Itsenäistä valvontaoikeutta muilla osakkeenomistajilla ei olisi.
Yhtiö voi valvoa toisen osakkeenomistajan etujen toteutumista vain, mikäli sen tiedossa on, mitkä seikat ovat tälle tärkeitä. Osakkeenomistajan etujen mukaista on esimerkiksi ilmoittaa yhtiölle kirjallisesti kunnossapitotyön toteuttamiselle mahdollisesti asettamistaan ehdoista.
Osakkeenomistajahallinnassa olevissa tiloissa tehtävien muutostöiden osalta yhtiön ja toisen osakkeenomistajan oikeus asettaa ehtoja perustuu ehdotettuun 3 §:ään. Tämä on todettu 1 momentissa viittauksena kyseiseen lainkohtaan. Selvyyden vuoksi on mainittu valvontaoikeuden piiriin kuuluvan myös 8 §:n nojalla (yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtävät muutostyöt) yhtiön suostumukselleen asettamat ehdot, sillä ehdotettua 7 §:ää sovellettaisiin myös osakkeenomistajan teettäessä muutostöitä yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa (ks. 8 § 2 momentissa oleva viittaus).
Pykälän 2 momentin mukaan yhtiön on huolehdittava siitä, että muutostyön valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Tämä velvollisuus on johdettavissa yhtiön johdon yleisiä tehtäviä koskevasta 1 luvun 11 §:stä, mutta nimenomaista säännöstä ehdotetaan selvyyden vuoksi. Oikeustilan selventämiseksi säännöksessä on nimenomaisesti mainittu, että valvonnan järjestämisessä yhtiön johdon on otettava huomioon myös muiden osakkeenomistajien etu. Hyvän rakennustavan noudattamiseksi muutostyössä on kiinnitettävä huomiota myös muiden huoneistojen ja yhteisten tilojen käyttäjille aiheutuvien melu-, ääni- tms. haittojen arvioimiseen ja estämiseen rakennusteknisillä ratkaisuilla. Toinen osakkeenomistaja voi myös muutostyötä koskevan ilmoituksen tiedoksi saatuaan edellyttää, että työn valvonta on järjestetty riittävällä tavalla, hän saa tarpeelliset valvontatiedot ja että tarvittaessa häntä kuullaan työn aikana ilmenneistä, hänen kannaltaan olennaisista seikoista.
Muutostyötä tekevän osakkeenomistajan tulee myötävaikuttaa siihen, että yhtiöllä on mahdollisuus valvoa työn edistymistä hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistajan on siten esimerkiksi tiedotettava yhtiölle muutostyön eri työvaiheiden aikataulusta, jotta yhtiö pystyy käyttämään valvontaoikeuttaan kunkin merkityksellisen työvaiheen yhteydessä.
Lähtökohta on, että muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa viime kädessä muutoksesta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuvista vahingoista. Yhtiön valvonta ei sinänsä siirrä vastuuta työstä yhtiölle, mutta työn hyväksyminen yhtiön puolesta voi osaltaan vaikuttaa muutostyön tekijän tuottamuksen arviointiin, jos muutostyöstä aiheutuu vahinkoa.
Säännöksen sanamuodolla (”riittävällä tavalla”) on pyritty selventämään sitä, että hallitus ja isännöitsijä voivat käyttää valvonnassa myös ulkopuolista asiantuntemusta vastaavalla tavalla kuin vastaavissa rakennustöissä, jotka toteutettaisiin yhtiön toimesta. Muutostyön tekijä vastaa sellaisista yhtiön lukuun toimivan valvojan palkkiosta ja kuluista, jotka ovat muutostyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia.
Ulkopuolisen valvojan käyttämisestä aiheutuvien kustannusten lisäksi muutostyön tekevä osakkeenomistaja vastaa pykälän 3 momentin mukaan yhtiön ylimääräisistä hallinnon kustannuksista, jotka ovat muutostyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia. Tällaisia voivat olla esimerkiksi isännöitsijälle valvontakäynneistä tai katselmuksista suoritettava palkkio taikka hallituksen jäsenille suoritettavat kokouspalkkiot, milloin kokoontuminen on ollut tarpeen muutostyön valvontaan liittyvien seikkojen käsittelemiseksi.
Valvontakustannusten tarpeellisuus ja kohtuullisuus ei läheskään aina ole yksiselitteisesti todettavissa etukäteen, vaan asiaa voidaan perustellusti arvioida vastaa sen jälkeen, kun muutostyö on valmistunut. Osakkeenomistajan kannalta saattaa kuitenkin usein olla tarpeellista osata jo etukäteen arvioida, kuinka suuriksi kustannukset lopulta nousevat. Hyvän tavan mukaista olisikin ilmoittaa muutostyöilmoituksen tehneelle osakkeenomistajalle valvontaoikeuden käyttämisestä sekä antaa arvio valvonnasta aiheutuvista kustannuksista, jos se on kohtuudella tehtävissä.
Muutostyön toteuttavan osakkeenomistajan tulee kuitenkin vastata lähtökohtaisesti kaikista muutostyön aiheuttamista kustannuksista, minkä vuoksi valvontakuluja koskevalla arviolla voi olla korkeintaan informatiivinen merkitys. Osakkeenomistaja on siten vastuussa valvontakustannuksista siltäkin osin, kuin ne ylittävät arvioidun enimmäismäärän. Tilannetta on luonnollisesti arvioitava toisin, mikäli kustannukset muodostuvat kohtuuttoman suuriksi valvottavan työn laatuun ja laajuuteen nähden, taikka jos valvontakustannuksia kasvatetaan tarpeettomasti.