Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.
Myös osakkeenomistajan lisärakentamistyöhön sovelletaan, mitä tässä ja 2–8 §:ssä säädetään muutostyöstä.
Tämän luvun säännöksiä osakkeenomistajan suorittamasta muutostyöstä ei sovelleta sellaiseen muutostyöhön, joka on tehty ennen asuntokauppalaissa (843/1994) tarkoitetun rakentamisvaiheen päättymistä.
Muutostyötä koskevien tietojen antamisesta isännöitsijäntodistuksessa säädetään 7 luvun 27 §:ssä ja yhtiön velvollisuudesta säilyttää muutosta koskevat tiedot 7 luvun 28 §:ssä.
Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa.
Oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa. Osakkeenomistajan muutostyöoikeus ehdotetaan säilytettäväksi 1 momentissa sisällöllisesti pääosin ennallaan. Ehdotusta vastaava säännös on voimassa olevan lain 77 §:n 1 momentissa.
Muutostyöoikeus koskisi voimassa olevan oikeuden tapaan vain yhtiöjärjestyksen perusteella osakkeenomistajan hallinnassa olevia alueita. Muut alueet, kuten esimerkiksi yhtiöjärjestyksestä ilmenemättömät piha-alueet, jäisivät muutostyöoikeuden ulkopuolelle siitäkin huolimatta, että ne olisivat tietyn huoneiston yhteydessä ja rajattu kyseisen huoneiston käyttöä varten. Ks. KKO 2005:26: Osakkeenomistajilla ei ollut [voimassa
olevan lain 77 §:n 1 momentissa] tarkoitettua oikeutta muutostöihin rivitalohuoneistonsa edustalla olleella piha-alueella, kun yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän omistamansa osakkeet oikeuttivat myös tämän tilan hallintaan. Päätöksessä todetulla tavalla käytännölliset näkökohdat puoltavat tulkintaa, jonka mukaan osakkeenomistajan asunto-osakeyhtiölain mukainen oikeus muutostöihin
rajoittuu tiloihin, joihin hänen osakkeensa yhtiöjärjestyksen mukaan tuottavat hallintaoikeuden. Tällaisesta tulkinnasta seuraa, että selkeillä, yhtiöjärjestyksestä ilmenevillä perusteilla voidaan
ratkaista, mihin tiloihin osakkeenomistajan oikeus tehdä muutostöitä ulottuu.
Osakkeenomistajan oikeutta muutosten tekemiseen
ehdotetaan muutettavaksi siten, että osakkeet tuottavat yleensä myös muutosten tekemiseen oikeuttavan hallintaoikeuden sellaisella parvekkeella, jolle on kulkuyhteys vain osakkeenomistajan osakehuoneistosta (ks. ehdotettu 1 luvun 3 §:n 2 momentti ja sen perustelut, joissa käsitellään myös muutostyöoikeutta useampaan osakehuoneistoon liittyvän parvekkeen osalta). Yleensä parvekkeelle
pääsee vain tietystä huoneistosta tai tietyistä huoneistoista.
Huoneiston haltijan muutostyö parvekkeella ei tällöin vaikuta muiden osakkeenomistajien tai yhtiön mahdollisuuteen käyttää parveketta. Huoneistokohtainen parveke mielletään osakkeenomistajan yksityiseksi alueeksi ja käytännössä on yleistä, että osakkeenomistajat tekevät erilaisia muutostöitä myös parvekkeella.
Muutostyöoikeus ei edelleenkään olisi ehdoton. Siihen sovellettavat, yhtiön ja toisten osakkeenomistajien edun huomioon ottamiseksi tarpeelliset rajoitukset
vastaisivat voimassa olevaa lakia. Esimerkiksi parvekkeiden ja
piha-alueiden osalta muutostyöoikeutta rajoittaisi voimassa olevaa lakia vastaavasti myös se, miten muutos vaikuttaisi kiinteistön ulkonäköön tai yhtiön kunnossapidettäviin rakennuksen osiin. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voivat asettaa muutostyön toteuttamiselle ehtoja tai
jopa kieltää sen 3 §:ssä tarkemmin säädetyin tavoin.
Muutostyöoikeus ei koskisi sellaisia töitä, joiden johdosta huoneiston käyttötarkoitus muuttuisi toiseksi (esimerkiksi varastotilan muuttaminen toimistohuoneeksi), vaan sallittuja olisivat vain yhtiöjärjestyksen mukaisen osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukaiset muutokset. Yhtiö
voisi tietenkin sallia yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen muuttamisen siten kuin yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ja osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta säädetään.
Jos osakkeenomistaja haluaa muuttaa huoneistonsa käyttötarkoitusta yhtiöjärjestyksessä määrätyn yleisen määritelmän (esimerkiksi ”liikehuoneisto”) rajoissa, on kuitenkin kyseessä normaali muutostyö, johon sovelletaan tämän luvun säännöksiä.
Nimenomaista säännöstä muutostyöoikeuden rajoittumisesta käyttötarkoituksen mukaisiin muutoksiin ehdotetaan sen selventämiseksi, että yhtiökokous päättää
huoneiston käyttötarkoituksen muuttamisesta, koska käyttötarkoituksen muuttaminen voi vaikuttaa muun muassa yhtiölle kiinteistön pidosta aiheutuviin kustannuksiin, toisten osakkeenomistajien asumiskustannuksiin tai asumismukavuuteen taikka yhteisten tilojen käyttämiseen. Tätä pidemmälle menevä muutostyöoikeus voisi johtaa siihen, että huoneistoa voitaisiin helpommin käyttää yhtiöjärjestyksessä määrätystä poikkeavaan tarkoitukseen.
Esimerkiksi myymälätilan muuttamisella ravintolasaliksi saattaa olla yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta kielteisiä vaikutuksia järjestyshäiriöiden, ylimääräisten siivouskustannusten ym. muodossa. Yhtiöjärjestystä on myös pidettävä lähtökohtana yhtiön kunnossapitovastuun tasoa määriteltäessä.
Mikäli huoneisto on yhtiöjärjestyksen mukaan ”liikehuone”, pintojen ennalleen saattamista koskeva yhtiön vastuu esimerkiksi
vesivahinkotilanteissa muodostuu erilaiseksi kuin huoneiston
yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen ollessa varasto. Jos
käyttötarkoitus on yhtiöjärjestykseen osakkeenomistajan aloitteesta muutettu, myöhemmällä osakkeenomistajalla on oikeus luottaa yhtiöjärjestyksen merkintään käyttötarkoituksesta ja sen mukaan määräytyvään yhtiön vastuuseen, ellei yhtiöjärjestykseen nimenomaisesti ole otettu vastuunjakoa koskevaa poikkeavaa määräystä.
Käyttötarkoituksen muuttamista tarkoittavien muutosten rajaamisesta osakkeenomistajan muutostyöoikeuden ulkopuolelle seuraa, ettei esimerkiksi tuomioistuin voi vastoin yhtiön tahtoa sallia tällaista muutosta, vaikka muutos muutoin täyttäisikin ehdotetun 6 §:n asettamat edellytykset.
Momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia ”kustannuksellaan”. Sanamuodon muutos on selvennys, joka ei muuta
oikeustilaa. Lähtökohta on, että suhteessa yhtiöön ja toisiin
osakkeenomistajiin kaikki muutostyöstä aiheutuvat kustannukset kuuluvat sen toteuttavan osakkeenomistajan maksettaviksi, olipa kyse muutostyön toteutuksesta aiheutuvista kuluista taikka muutoksen myöhemmin aiheuttamasta kunnossapitotarpeesta tai muutoksesta yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.
Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajan velvollisuudesta huolehtia
siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistaja vastaa hyvän rakennustavan noudattamisesta suhteessa yhtiöön ja muihin osakkeenomistajiin siinäkin tapauksessa, että työn suorittaa rakennusliike osakkeenomistajan toimeksiannosta. Hyvän
rakennustavan noudattaminen tarkoittaa sekä muutostyöprosessia että lopputulosta: niiden kummankin tulee olla hyvän rakennustavan mukaisia. Hyvän rakennustavan rikkomisen aiheuttamaa vahingonkorvausvastuuta on
käsitelty 24 luvun 2 §:n perusteluissa.
Ehdotetun 3 momentin mukaan osakkeenomistajan suorittamaan lisärakentamiseen sovelletaan samoja säännöksiä kuin huoneistossa toteutettavaan muutostyöhön.
Vastaava säännös on voimassa olevan lain 77 §:n 4 momentissa.
Ehdotetussa 4 momentissa viitataan muutosta koskevien tietojen säilyttämisen ja tietojen antamisen osalta 7 luvun 27 ja 28 §:ään, jossa olisi nimenomaiset säännökset yhtiön johdon velvollisuudesta säilyttää muutostyöilmoitukset
ja antaa ilmoituksia koskevia tietoja. Uusien säännösten tarkoituksena on parantaa muutostöiden seurantaa, selventää yhtiön ja osakkeenomistajan välistä vastuunjakoa sekä helpottaa uuden omistajan tietojensaantia sellaisista hänen hallintaansa tulevaan huoneistoon liittyvistä seikoista, jotka ovat omiaan vaikuttamaan huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden arvoon.
Pykälän 5 momentissa on viittaus vahingonkorvaussäännöksiin, jotka täsmentävät osakkeenomistajan vastuuta muutoksesta aiheutuvasta vahingosta. Vahingonkorvausvastuussa muutostyön toteuttanut osakkeenomistaja on kuitenkin ainoastaan aiheutettuaan vahingon tuottamuksesta eli tahallisesti tai huolimattomuudesta. Vahingonkorvaussäännöksistä seuraa
muun muassa, että osakkeenomistaja voi osoittamalla menetelleensä huolellisesti välttää korvausvastuun, vaikka muulle rakennuksen osalle aiheutuva korjaustarve sinänsä olisikin seurausta muutoksesta.